房產圖測繪的學習課件第1頁/共45頁第六章房產圖測繪第2頁/共45頁第一節房產圖基本知識一、房產圖的分類按房產管理需要，分為房產分幅平面圖、房產分丘平面圖和房產分戶平面圖。二、房產圖的作用㈠房產分幅圖的作用房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖的基礎資料。房產分幅圖以幅繪制。㈡房產分丘圖的作用第3頁/共45頁第一節房產圖基本知識房產分丘圖是分幅圖的局部圖，是反映本丘內所有范圍及其用地情況、權界位置、界址點、房角點；房屋建筑面積、用地面積、四至關系、權利狀態等各項房地產要素，是繪制房屋產權證附圖的基本圖。房產分丘圖以丘為單位繪制。㈢房產分戶圖的作用房產分戶圖是在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部圖，以明確異產毗連房屋的權利界線供核發房屋所有權證的附圖使用。㈣房產測量草圖的作用第4頁/共45頁第一節房產圖基本知識三、房產圖測繪的范圍㈠房產分幅圖的測繪范圍：包括城市、縣城、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦、企事業單位及與其毗鄰的居民點。㈡房產分丘圖的測繪范圍：以房產分區為單元劃分進行實地測繪或利用房產分幅圖和房產調查表編繪而成。㈢房產分戶圖的測繪范圍：以各戶的房屋權利范圍大小等為一產權單元戶為單元繪制而成的分戶圖。第5頁/共45頁第一節房產圖基本知識四、房產圖的坐標系統與測圖比例尺

㈠房產圖的坐標系統房產分幅圖應采用國家坐標系統或沿用該地區已有的坐標系統，地方坐標系統應盡量與國家坐標系統聯測。㈡房產圖的測圖比例尺⒈房產分幅圖的比例尺城鎮建成區一般采用1：500和1：1000兩種比例尺。⒉房產分丘圖的比例尺根據丘的大小選擇，一般在1：100---1：1000之間。⒊房產分戶圖的比例尺

第6頁/共45頁第一節房產圖基本知識分戶圖比例尺一般為1：200左右。⒋房產測量草圖的比例尺五、房產圖的分幅與編號房產圖的分幅采用分幅圖形式。按《房產測量規范》規定為：采用50cm×50cm正方形分幅。房產分丘圖和分層分戶圖沒有分幅的問題。《房產測量規范》采用了和點的編號一樣的數碼形式的編號方法。分幅圖編號以高斯-克呂格坐標的整公里格網為編號區，這種編號代碼由兩部分組成，即由編號區代碼和圖幅比例尺代碼組成，編號區的代碼以該公里格網西南角的橫縱坐標公里值表示。第7頁/共45頁第一節房產圖基本知識第8頁/共45頁第一節房產圖基本知識房產分幅圖編號也可以按圖廓西南角坐標公里數編號，X在前，Y在后，中間加短線連接。除正方形分幅與矩形分幅等正規分幅方式和編號方式外，還有按自然街道分幅方式、流水編號方式、行列編號或其它編號方式等。六、房產圖的精度要求房產圖的精度主要考慮兩部分：一是房產圖上的界址點和房角點相對于鄰近控制點的點位中誤差；二是房產要素點與地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差。第9頁/共45頁第二節房產圖測繪內容一、房產分幅圖測繪內容與要求⒈測量控制點⒉界線⒊房屋⒋房屋附屬設施⒌圍護物⒍房產要素和房產編號⒎地形要素⒏地理名稱注記第10頁/共45頁第二節房產圖測繪內容二、房產分丘圖測繪內容與要求分丘圖上除表示分幅圖的內容外，還應表示房屋權界線、界址點點號、窯洞使用范圍，挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素。三、房產分戶圖測繪內容和要求分戶圖表示的內容包括房屋權界線、四面墻體和歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。四、房產分幅圖測量草圖的內容和要求第11頁/共45頁第三節房產圖的成圖方法一、平板儀測量成圖平板儀測繪是指大平板儀（或小平板儀）配合皮尺量距測繪。二、編繪法成圖房產圖根據需要可利用已有地形圖和地籍圖進行編繪。作為編繪的已有資料，必須符號規范實測圖的精度要求，比例尺應等于或大于繪制圖的比例尺。編繪工作可在地形原圖復制或地籍原圖復制的等精度圖（簡稱二底圖）上進行，其圖廓邊長，方格尺寸與理論尺寸之差不超過規范的規定。補測應在二底圖上進行，補測后的地物點精度應符合規范的規定。第12頁/共45頁第三節房產圖的成圖方法補測工作結束后，將調查成果準確轉繪到二底圖上，對房產圖所需的內容經過清繪整飾，加注房產要素的編碼和注記后，編成分幅圖底圖。底圖的清繪整飾要求按規范規定執行。三、數字成圖數字成圖是指利用各種自動化繪圖裝置和以計算機為核心的外圍設備，建立相應的自動化制圖系統軟件、功能軟件、繪圖軟件和應用程序，借助計算機的分析、處理、編輯功能，實現地圖制作。第13頁/共45頁第三節房產圖的成圖方法數字成圖在房產測繪中的應用是：利用全站儀、航測儀器及數字化儀分別對野外實地、航片、原圖采集數據，經計算機的分析處理后運用自動繪圖系統繪制房產圖。1.全野外采集數據成圖2.航攝像片采集數據成圖3.野外解析測量數據成圖數字成圖的作業流程如圖。第14頁/共45頁第三節房產圖的成圖方法房產調查與測量數據輸入現有房產圖老圖數字化計算機數據處理數據文件成果打印測繪儀繪圖屏幕顯示第15頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則根據中華人民共和國《房產測量規范》（GB/T17986-2000）、建設部《關于嚴格執行房地產地籍測繪要求配制房屋所有權證附圖的通知》（[1989]建房字第381號）的規定，結合我市實際，制定本《實施細則》。

第16頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則房產平面圖包括“房產分幅平面圖”、“房產分丘平面圖”、“房產坐落平面圖”、“房產分層分戶平面圖”、“房產分戶平面圖”。

一、房產分幅平面圖

房產分幅平面圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。房產分幅平面圖以幅繪制。

第17頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則1.

房產幅平面圖的測繪范圍

分幅圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業等單位及其毗連居民點。2.

分幅圖的規格

分幅圖采用50cmｘ50cm正方形分幅。3.

分幅圖的比例尺

建筑物密集區的分幅圖一般采用1：500比例尺，其他區域的分幅圖可采用1：1000比例尺第18頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則4.

分幅圖應表示的基本內容

分幅圖應表示控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物，以及與房地產有關的地籍地形要素和注記。5.

分幅圖繪制中各要素的取舍與表示辦法（1）行政境界一般只表示區、縣和鎮的境界線，街道辦事處或鄉的境界根據需要表示，境界線重合時，用高一級境界線表示，境界線與丘界線重合時，用丘界線表示。第19頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則（2）丘界線表示方法：明確無爭議的丘界線用丘界線表示，有爭議或無明顯界線又提不出憑證的丘界線用未定丘界線表示。丘界線與房屋輪廓線或單線地物線重合時用丘界線表示。（3）房屋包括一般房屋和架空房屋等。房屋應分幢測繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準，裝飾性的柱和加因墻等一般不表示；臨時性的過渡房屋及活動房屋不表示；同幢房屋層數不同的應繪出分層線。架空房屋以房屋外圍輪廓投影為準，用虛線表示；虛線內四角加給小圓表示支柱。

第20頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則（4）分幅圖上應繪制房屋附屬設施，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底層陽臺、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯，以及和房屋相連的臺階等。柱廊以柱外圍為準，圖上只表示四角或轉折外的支柱；底層陽臺以底板投影為準；獨立柱的門廊以頂蓋投影為準；門頂以頂蓋投影為準；門墩以墩的外圍為準；室外樓梯以水平投影為準，寬度小于圖上1mm的不表示；與房屋相連的臺階按水平投影表示，不足五階的不表示。

第21頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則（5）圍墻、柵欄、欄桿、籬笆和鐵絲網等界標圍護物均應表示，其他圍護物根據需要表示。臨時性或殘缺不全的和單位內部的圍護物不表示。（6）分幅圖上應表示的房地產要素和房產編號包括丘號、房產區號、房產分區號、丘支號、幢號、房產權號、門牌號、房屋產別、結構、層數、房屋用途和用地分類等，根據調查資料以相應的數字、文字和符號表示。當注記過密容納不下時，除丘號、丘支號、幢號和房

第22頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則產權號必須注記，門牌號可首末兩端注記、中間跳號注記外，其他注記按上述順序從后往前省略。（7）單位名稱只注記區、縣級以上和使用面積大于圖上100平方厘米的單位。

6．成圖方法（1）

利用濟南市原有的控制成果和資料，按《房產測量規范》的規定和要求進行比較和分析，凡符合規范要求的已有控制點成果，都應充分利用；對達不到規范要求的控制網點，利用其點位進行聯測。第23頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則（2）

對新開發區按《房產測量規范》要求采取引點方法測量、繪制房產分幅平面圖。

7．房產測量坐標系統，采用地方坐標系。二、房產分丘平面圖

房產分丘平面圖是《房產分幅平面圖》的局部圖，它反映本丘內所有房屋及其用地情況、權界位置、界址點、房角點、面積四至關系、權利狀況等各項房地產要素，是繪制房屋產權證附圖的基本圖。房產分丘平面圖以丘為單位繪制。

（一）丘的定義及劃分

第24頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則1．

丘是指地表上一塊有界空間地塊。一個地塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產權單元相稱組合丘。2．

有固定界標的按固定界標劃分，沒有固定界標的按自然界標劃分。（二）

成圖方法

1．

按比例繪制本丘的權屬界限

（1）

依據房產分幅平面圖，經現場勘丈、核實、繪制本丘的權屬界限。

（2）

權屬界限的毗鄰關系用圖式符號繪制。

（3）

按要求標注權屬界址點。第25頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則

2．

標明本丘的四鄰及門牌號

（1）

本丘在胡同和小巷時，應加注附近主要街道名稱。

（2）

標明本丘坐落的門牌號，缺門牌號時，應借用毗鄰房屋門牌號，并加注東、南、西、北方位，本丘在兩個以上街道或有兩個以上門牌號時，應全部注明。

3．

在本丘中根據相對位置，按比例繪制房屋的外部形狀，并標明外框尺寸。

（1）

在本丘中根據相對位置，按比例繪制房屋的外部形狀，同幢房屋層數不同的應繪出分層線。

（2）

房屋應逐幢測繪，不同產別，應分別測量；第26頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量，丈量房屋以勒腳以上墻角為準，測繪房屋以外墻水平投影為準。（3）

房屋有毗連關系的，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度的1/2處；借墻量至墻體的內側；自有墻體量至墻體的外側并用相應符號表示。（4）

柱廊以柱的外圍為準，圖上只表示四角或轉折處的支柱。（5）

陽臺以底板投影為準，單位統一封閉的用實線，不封閉的用虛線表示（6）

門廊以柱或圍護物的外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準。

第27頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則（7）

檐廊、挑廊以外圍水平投影為準，封閉的用實線，不封閉的用虛線表示。

（8）

圍墻、柵欄、欄桿、籬笆和鐵絲網等界標圍護物均應表示；其他圍護物根據需要表示；臨時性或殘缺不全的和單位內部的圍護物不表示。（9）

房屋的長、寬尺寸順線標注在房屋外框線外，保留兩位小數。

（10）

房角點測量，指對建筑物角點測量。房角點測量不要求在墻角上都設置標志，可以房屋外墻勒腳以上（100+/-20）cm處墻角為測點。對正規的矩形建筑物，可直接測定三個房角點坐標，另一個房角點的坐標可通過計算求出。4.標注房產要素

第28頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則（1）幢號：“幢”是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。幢號以丘為單位，自進大門起，從左到右，從前到后，順時針用阿拉伯數字1、2、3、4……順序編號，幢號標注在房屋輪廓線內的左下方，并加括號表示。（2）房屋建筑面積標注在本幢房屋的中間，在建筑面積下面劃一橫線，建筑面積保留兩位小數。（3）房產要素標注在建筑面積上方，包括產別、結構、層數、建成年份8位數字，第一位數字代表產別，第二位數字代表結構，第三、四位數字代表層數，第五、六、七、八位數字代表建成年份。

第29頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則

①產別分為：國有房產用1表示；集體房產用2表示；私有房產用3表示；聯營企業房產用4表示；股份制企業房產用5表示；港澳臺投資房產用6表示；涉外房產用7表示；其他房產用8表示。②結構分為：鋼結構用1表示；鋼、鋼筋混凝土結構用2表示；鋼筋混凝土結構用3表示；混合結構用4表示；磚木結構用5表示；其他結構用6表示。③房屋層數：是指房屋的自然層數，一般按室內地坪+/-0以上計算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20米（含2.20米）以上的，計算自然層數。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間計層數。房屋層數用兩位數字表示，如1層（平房）用01表示，9層用09表示，11層用11表示。④建成年份：房屋的建成年份即房層的竣工年份。有竣工驗收證明的以證明為準；沒有竣工驗收證明的以實際竣工年份為準。建成年份用四位數字表示，如1980、1999、2001……。第30頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則

5.圖式（1）房屋坐落：標注在圖框的左上角ｘｘ區ｘｘ路ｘｘ號。（2）房產區號：標注在圖框的上邊線中間的偏左方，歷下區為01，市中區為02，槐蔭區為03，天橋區為04，歷城區為05，高新技術開發區為06。（3）房產分區號：標注在圖框的上邊線中間的偏右方，根據各區辦事處、鄉鎮編排。（4）圖幅號：標注在圖框線右上角的上部，分幅圖的編號，用六位數字表示，前四位數字為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數，第五位、第六位數字為分幅圖代碼號。第31頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則（5）丘號：標注在圖框線右上角的下部，用四位數字表示，從0001編起。分丘號從1編起，注記在丘號末位數字的下端，如00012。（6）分丘圖的幅面可在787mmｘ1092mm的1/32-1/4間選用。（7）分丘圖的比例尺，根據丘面積的大小，可在1：100-1：1000之間選用。（8）房屋權界線與丘界線重合時表示丘界線，房屋輪廓與房屋權界線重合時表示房屋權界線。第32頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則三、房產坐落平面圖

（一）成圖方法⒈利用原有的房產證附圖或房屋院落平面圖，經現場丈量、核實后，繪制成圖。

⒉未辦理房產證或無房屋院落平面圖的，則對房屋院落進行現場勘測，繪制成圖。

⒊院落較大的，可采取分片繪圖的方法，繪制總圖及分片圖。總圖應標明各分片圖的分界及序號，分片圖應標明房屋外部尺寸。（二）繪圖要求⒈按比例繪制院落的權屬界線；⒉標明院落的四鄰及院落的大門、旁門；⒊在院落中根據房屋的相對位置，按比例繪制房屋的外部形狀，標注房屋的門及外

第33頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則框尺寸；⒋標注房產要素；⒌標明圖紙的指北方向及填寫圖標中的有關欄目。（三）標注內容與方法⒈圖名：房產坐落平面圖。⒉圖框：上連框距紙邊30mm，下邊框距紙邊20mm，左右兩邊框距紙邊10mm。⒊房屋坐落：標注在圖框的左上方：ｘｘ區ｘｘ路ｘｘ號。⒋指北方向：標注在圖紙的右上角，為上北、下南、左西、右東，用箭頭標出，并注明“北”字。⒌圖標：位于圖紙的右下角，內容包括總建筑面積。⒍比例、繪圖人、繪圖時間分別標注在圖框下方。第34頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則⒎院落四鄰：房屋坐落平面圖上要標明院落四鄰。繪圖標注時，路、街、胡同用兩條平行虛線表示，可不按比例，但應標出ｘｘ路ｘｘ街。其他與房地產有關的鐵路、橋梁、河道等作為四鄰時也應用虛線繪出，標明名稱，可不按比例。沒有形成院落的獨立房屋，如小區內的獨立樓房，標四鄰時，四鄰房屋可不按比例繪制，要標明四鄰的門牌號或樓號，可不標具體尺寸。⒏院落權屬界線：院落的權屬界線應依照土地使用證或合法用地文件的定位圖來確定，按實際情況標注。院落的界線是圍墻或柵欄的，一律用實線表示；沒有圍護物的用點劃線表示。院墻與四鄰的毗連關系應標注清楚，院墻為共、借墻的要標注“共”或“借”字（在院墻的借方一側標注）。房屋坐落平面圖應標明門牌號，門牌號右上角要加注“#”字符號。繪制院落的門柱、門垛時，可不按比例。第35頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則（1）有院墻的門牌注記在實際開門處的中間；

（2）沒有院墻壁的門牌注記在實際開門處；

（3）同一院落有幾個門牌號的應分別注明。⒐房屋及附屬設施：（1）繪制房屋外框時，按外墻勒角以上外墻面丈量。墻體凹凸10cm及裝飾性的柱、垛以及臨時房屋、活動房屋在圖中均不標注。房屋用實線表示，分幢繪制，即按比例繪出房屋的外形及相對間距，在房屋邊框線外側標出房屋的長這寬尺寸，一幢房屋標注一個主要的門。樓房如有錯層、閣樓、應繪錯層、閣樓附圖，并標明長寬尺寸，以保證整幢房屋建筑面積的計算。繪圖中平房應分間，梁用

虛線表示，房屋如有毗連關系，則應標明共墻、借墻。

第36頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則一處院落中，不同產權單位（人）的房屋分別按要求繪制《房產坐落平面圖》。一個產權單位（人）申請確權時，其余產權單位（人）的房屋按比例繪制外框，不標尺寸和房產要素，但要標注幢號、產別，以便區分房屋的不同權屬。（2）房屋附屬設施包括：柱廓、檐廓、挑廊、陽臺、坡屋頂、門斗、雨蓬、室外樓梯等。其中檐廓是門與門之間的主要通道，即檐廓具有兩個以上的門，而無柱雨蓬只有一個門。①

柱廊以柱外圍為準，封閉的用線連接，不封閉的用虛線連接。

②

檐廓以外圍水平投影為準，用虛線表示。③

挑廓以外圍水平投影為準，封閉的用實線表示，不封閉的用虛線表示。第37頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則④

門斗、雨蓬以柱或圍護物外圍為準。獨立柱的雨蓬以頂蓋水平投影為準，封閉的用實線連接，不封閉的用虛線表示。無柱雨蓬不繪制。⑤

室外樓梯以外圍水平投影為準，用實線表示。⒑附屬建筑物：包括水塔、煙囪、水池、簡易自行車棚、層高2.20米以下的儲藏室、簡易廁所等，可不按比例繪制，不標尺寸，但應按順時針編排序號，附1、附2……。⒒房產要素同《房產分丘平面圖》。（三）比例尺、圖幅比例尺可選1：100、1：200、1：300、1：500、1：1000；第38頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則圖幅可選4K、8K、16K三種圖紙，一般選用8K、16K圖紙。四、房產分層分戶平面圖

凡是住宅樓房及按套或區塊出售的非住宅樓房均繪制此圖。（一）成圖方法

⒈根據原發房產證附圖及工程竣工圖紙（或未變更的施工圖紙）繪制成圖。但必須實地丈量、核實樓房的分戶情況、尺寸及建筑面積。⒉無圖紙的按照房屋的實際情況，經現場實地丈量、核實，繪制成圖。

第39頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則（二）繪制要求房屋分層分戶平面圖應使樓房的外框線與圖紙的外框線平行，根據樓房的朝向橫放或豎放于圖紙中。分層分戶平面圖應標明樓房各層的單元和分戶情況。樓房底層有小院和儲藏室的，則在樓房底層平面圖上繪制，儲藏室等附屬用房應標明序號。一幢樓房中有兩個以上所有權人的，一個產權單位（人）申報時，只標注屬產權單位（人）的有關內容，其余部分只注明產別，在圖中注明“與四鄰毗連的墻與板均為共有”。（三）標注內容與方法⒈圖名：房產分層分戶平面圖。⒉圖框：同《房產坐落平面圖》。⒊房屋坐落：標注在圖框的左上方：ｘｘ區ｘｘ路ｘｘ號樓。

第40頁/共45頁濟南市房產平面圖繪制實施細則⒋比例、繪圖人、繪圖時間分別標注在圖框下方。⒌指北方向：同《房產坐落平面圖》。⒍圖標：位于圖紙的右下角，其內容包括建筑面積、分攤系數、分攤面積。⒎房屋：圖中房屋有樓房和附屬用房兩部分組成。附屬用房包括儲藏室、地下室及其他附屬用房。陽臺封閉的用實線繪制，不封閉的用虛線繪制。房屋尺寸標注在