目錄一***簡介 1二項目區城板塊簡介 142.1項目區位 142.2城區規劃 14三項目區域競爭分析 323.1商業市場分析 143.2辦公棪市場 143.3住宅市場 14四項目定位及投資分析 444.1項目SWOT分析 144.1項目產品定位及投資分析 144.3綜合產品定位 14五項目產品建議 625.1休閑商務特區產品建議 145.2辦公樓產品建議 14一、***簡介***區地處上海市***部，全區總面積464.4平方公里，現轄8個鎮、3個街道、1個市級工業區及菊園新區，戶籍人口50.5萬。***區交通十分便捷，境內路網密布，有中國大陸第一條高速公路－－***高速公路，以及**高速公路、***國道、***國道、**鐵路、***鐵路，形成了“三縱三橫”為主干道、多條道路與外省市相通的樞紐型、輻射型的公路網絡。從***出發，驅車半小時即能到達**機場；***距****集裝箱碼頭僅25公里。***區能源充足，通訊便捷，市政基礎設施完善。城市建設和管理水平不斷提高，城市形象日新月異。雖建縣歷史麥近士80毅0邀年、素有配“桿江南歷史文化優名城恢”罷美譽的駁***嬸，是一座融悠與久歷史文化和杰濃厚現代氣息詳于一體的旅游踏城。今日揚***端，古樹、古廟評、古塔、古園鐵、古鎮與高樓腿大廈、別墅家寶園、時尚商街蹄、動感賽場、待科技園區交相禿輝映，似一幅則古典與現代和哲諧共融的色彩囑畫，散發出迷能人的魅力。俊***島是科技城。早素在誘195源8鴿年，上海市人為民政府就把騎***遙確定為科學衛頸星城。區內有淘原子核、光學泄精密機械、硅夾酸鹽、計算機錫、航天科技等糠一批國家級的秒高科技研究所設和中試基地，元云集了中高級典教學、科研專始業人號才表600唇0既多名。擦***瘦又是著名的汽紗車城況。摘200壩1雪年，集汽車研盼發制造、汽車憐貿易、汽車科在教博覽、汽車殃物流、汽車文線化旅游和汽車揪服務等綜合六饒大功能于一體吐的上海國際汽劑車城建設全面監啟動，凸現汽救車主題的上海填國際賽車場、辨同濟汽車學院女、上海汽車工雨業質檢中心、歉上海二手車交趁易市場等已經侵建成，汽車會憂展中心、汽車色博物館、汽車霞城大廈、汽車臉博覽公園、德亭國風貌的安亭凳新鎮等也正在鍵建設中。璃作為上海西北摧郊工業重鎮，清***炕近年來貫徹省“供二、三、一征”盛產業發展方針抹，堅持優先發進展先進制造業診和現代服務業褲，形成與大都骨市郊區地位匹好配并具有明顯篩特色的產業發表展格局。壇***涉工業結構漸趨似合理，已形成雀汽車及零配件固、通信電纜及土設備、電子電柏器、精細化工聲、金屬制品、欣紡織服裝等一稿批支柱產業弟。我200蘭3程年全區工業總定產值右達很873.文6單億元，連續多侵年名列上海市芒郊各區縣前列昂。暢***蜘第三產業長足仇發展，建成了粗上海市輕紡市難場、上海二手棕車交易市場、粒上海等***豪膠合板批發市灑場、上海裝飾鋒市場等一批大剛型專業市場；姻規劃面忍積雄500猛0凡畝的上海西北案物流江橋園區令建設也已初具鳳規模。旅游、本房地產業發展陣較快，成為漂***務經濟新的增長敢點。牽近幾年，單***供不斷調整農業吊產品結構，積每極發展精品農淘業、生態農業仁、旅游農業，反加快了皆***暮農業向都市型丟農業轉變的步拆伐。國***租按照兔“抽重新安排山河歲”值的理念描繪新壤一輪發展藍圖身，已制申定侮晨南、北、西、妹中度“燒四大板塊總”砍發展戰略。南偷部是以生活服征務、現代物流軋、專業性市場打為主的淺“辜三產淚”勿綜合發展板塊反。北部是以汽蘿車零配件、光糊電子、生物醫盡藥、新材料新產能源、現代信滿息技術產業為慚主的先進制造竄業板塊。西部義是上海國際汽引車城板塊，以己汽車整車及零濟部件制造、汽碌車商貿、博覽孤、研發等為主腥要功能，將建姐成國家級汽車盼產業高地，以澇及極具特色的右現代化的安亭腔新鎮。中部是浴***便新城板塊，是叛集文化教育、白科研培訓、運因動休閑、旅游者度假、生活居井住等功能于一紹體的綜合性現塘代化城區。貿在堅持改革開腎放促發展的同河時，呀***良重視生態環境宜的保護完善。峰以茶***渡新城的規劃建地設為新起點，霉***此正在建設成為圾經濟發達、文掠明開放、人文已生態和諧、適繭宜人居的新城奇。山二、炎項目區城板塊啄簡介贊推上海經濟已連差續保持了兩位撿數增長。未擁來斃5械年，上海將加隊快國際經濟、筆金融、貿易和允航運中心的建弦設步伐，國民噴經濟仍將持續害快速健康發展欲。特別是上海宣的經濟結構正非處于調整期，奸第三產業的比遭重不斷擴大，堡這為商業、商吹務配套設施和列專業市場的發哥展奠定了堅實宣的經濟基礎和牧發展空間。真如板塊雁2.號1冬項目區位真如板塊糟峰根據本案所處穗的地理位置，稱將周邊環境劃疼分為三個板塊佛：真如板塊、辱梅川板塊、江女橋板塊梅川板塊梅川板塊江橋板塊罪2.賴2鋪城區規劃江橋板塊真如板塊歷合真如鎮地處上毛海市普陀區西租北城鄉結合處藍。南與屢***終街道接壤、東申南與東新村街出道為鄰，北、奧西與災***輝區接壤。西北州為桃浦鎮。目督前真如鎮總面臭積撐6.0脫9評平方公里，人聯口謊約聲1雞0貫萬。番真如被確立為處四個市區副中沒心之一，與徐何家匯、江灣、產花木三個副中慘心相比，其發私展力度與速度幫與前面三個副安中心相比存在弱一定的差距，民真如地區的發灘展現狀相對滯叫后，其發展滯特后的原因主要濫有三方面：崗歷史行政區域播的劃分，和所早處地理位置的危獨特嫌性追—御—顛被滬寧鐵路從跑東北向圍成了濕一磁個威“年死吵角服”情。債上海西站的大飾量流動人口帶萌來許多社會問早題且人口素質拉偏低，影響到庫真如地區的經余濟發展和城市窗建設。嶺目前真如地區覽市政基礎設施句不完備，市容敵有待提高，最避重要的是真如腔地區的商業、驕商務配套設施奴欠缺，沒有一仆個像樣的大型膀商業購物中心紹。不能充分區細域的經濟發展卵要求。翻畫從影響區域發侮展的三大原因縱當中，我們分牢析得出：商業飛、商務配套設塔施欠缺是最主氧要的原因。在田新一輪的上海皮總體規劃中，筐政府逐步加大撲了改善力度，司規劃前景為略：毀貴真如副中心功公能定位為承擔絡市鍛級理CB作D蓬的部分功能，蛋成為上海西北福片區的生活服罰務中心、城市匹二級中心，并罩逐步發展建設皺成為上海和長壤江三角洲的生丑產力服務中心繡。揉規劃副中心分億為三個層次：兆中心功能區，絨設置商務、展踏示、酒店等設愈施；性混合功能區，胞進行公寓、辦口公、商業、餐駁飲、娛樂等功熱能混合開發，茄作為核心區功體能的補充；礦外圍地區，主值要為真如、石侍泉兩個居住區途。規劃各類建控筑開發總量控響制奇在將64窩0紹萬平方米以內念，其中：商務犧辦公建筑面積渴控制里在相18褲0裹萬平方米；商臘業服務建筑面亂積控制為在仰5途0繼萬平方米；住上宅建筑面積控湊制冒在毛35端4戒萬平方米。核筋心區開發總量匪約攪為竊200-30倘0塵萬平方米。梅川板塊客梅川錘板塊橫地處真北路中乓環附近，南臨才金沙江路，北個靠武寧路頌***笛，靠近曹楊居酬住生活區，已菠經開始逐漸成另為上海西區最走大最成熟的居汪住社區。予該板塊位于普高陀與它***確的交匯處，擁盈有較大的地理唇位置優勢。其械商業與住宅都器有其顯著的特存點，商業主要脅集中在瘦***棕沿線，是上海濾著名的貿易集踩散地；住宅集被中在江橋，是北房產領域的新鋼興板塊。商業拍、商務配套設庫施市場需求印大。曾在房地產不斷楊開發的同時，尊地區內的商業共配套也在不斷巧完善，且在市過場需求的推動眾下打破新興居竄住區的概念，蛾推出真北商務閑區的規劃：翅上海西北角最店吸引人的景觀美休閑卵街絹—惡—題梅川路歐陸休品閑街位于本商瞎圈。這是上海扇第一條由民營共企業投資建設舉的商業步行街凡，宏泉集團與易長征鎮、普陀則區政府三方總持投資孝達伯400循0武萬元鳳。壩60故0午米長的梅川路夫步行街有騰近結5票萬平方米商業冶面積；步行街泉上布局了的道拾路景觀、綠化宴和燈光，休閑懸街中段還開辟屋了防700價0巧多平方米的大該型公共活動廣詞場，充分體現院了社區配套商奏業的人文性與蕩完備性。恰長征新城遍：個“頌長征新媽城午”癢的區域初定為寺真北路－金沙券江路－萬真路笑－梅川路，面葵積掌達漢4色平方公里，在捎規劃中該新城盼將主要凸現商綁業、商務、住的宅三大功能，割鎖定目標客戶鬧為長三角的商饅業經營者、房勇產投資者；游真北商務區：廈該區域將建堵成鑼10裙0錄萬平方米的辦詢公樓和相關配貧套設施，主要段吸引中小企業爹和民營企業，巴逐步成為普陀饒區重要的技術慚投資創業基地址。梅川路、萬凝真路地區，則漸將成為一個面幅積誤約朝5洽萬平方米的商似貿區。江橋板塊糟作為項目的所銜在地江橋應板塊昌而言，商業經箭營已進入成熟烈階段。在商業猜經營場所不斷隨擴容的同時，尊商業、商務配隊套設施相對匱碎乏。就堪***飛輕紡市場而言惜，它是輻射長膚三角的批發市煤場，厲有唐400緞0渴家小商戶，每且天高喪達籌3-茅4春萬的人流量，專業市場環境摧***船優越的地理位形置決定了它處數于上海市西北她物流園區的服猛務半徑范圍。晨從為***若所處的地理位梁置來看，在忠***筍區經過安亭江玩橋鎮，周邊的竟區域有桃浦鎮嫌、長征鎮。請從宏觀角度來描看，未來的安朋亭和黃渡鎮屬厘于工業園區，傍江橋鎮和桃浦少鎮屬于物流園躬區，真新新村自、長征鎮和真袖如鎮屬于商貿中區。這些區域青由西向東將形夢成工業產業園憶區歲--梨-云物流園染區冊--旨-肯商貿休閑區的仰過渡。由于接為壤江橋物流園旦區和普陀區的暗未來島開發區那，又是貫穿整醋個上海西部區擴域工業園區和廣物流園區，巖***姥充分利用其優俯勢，與物流園界區進行功能互置補，估計以后陪進入借***預的貨流將大多逝來自從上述兩臣大物流園區。期在此基礎上，激***漁有效地發展自堅己的周邊的產發業基礎優勢（忽如育200鐘3減年安亭汽車配存套產業：汽車代零部件生產相兔關企業階達微7校0仰家，占工業企燈業總數俱的輕35.4躺%費，產值占全鎮致工業總產值篩的晝52.6勤%癢，利潤占全鎮同工業利潤澇的糞71.2蒸%往。在徒***妻的兩側則出現針了很多與汽車緒相關的市臺場駕---司東方汽配城倉）。首三、垂項目區域競爭搜分析賤3.渴1桑商業市場分析***的形成返***籮已成為上海市艱郊結合部重要陣的商品集散地袋之一，上海第惰一個輕紡市場碌、米行，最大丈的農副產品交峽易市場都誕生搭在這里。兩大駛市場的出現有瘡其客觀、必然念的原因：鄙輕紡市場形成灑原因：寨從上世紀九十致年代中期，上朝海市政府做出舒產業結構調整渣，大量的紡織銷廠、紡織的相值關行業遷移到倘了上海近郊地敢區，中心城區吼原有的廠房逐礦漸拆遷到了上機海西北部地區曠：洗***踩、閔行、寶山計等。蟻上海的產品在責全國還是享有掠很高的聲譽，迅作為連接著江掉蘇省的主要道濤路的感***權承載著更多的賄進出貨量。在航多種因素共同越影響下，上海和輕紡市場選擇她在驗***些。熊譽上海米行形成巷原因：筒一方面是由于琴上海的糧食主有要靠江蘇省、塵浙江省以及外懸省的進口，駛***蹲絕佳的地理位潑置又一次起了籠作用；鋼另一方面兵***托區是上海最重尺要的自主糧食今蔬菜產區，第旬一產業在上海捧各區中一直排嗎名第一。辣通過兩大專業絡市場的形成原載因，我們總結營出皂***對的市場形成離貌不開產業的形蘋成。因此，快***追是先產業后市若場，是產業定配位與市場定位哲的結合。招專業型市場發張展扛***腥市場（菜籃子剪工程）收于漂199繪2逐年奧1蝶0僚月貴2霉8鉗日開業，是以扔經營蔬菜為主濟，兼狡兼營糧油、土趟特產、肉禽蛋米、水產、瓜果未等多品種的綜酸合性批發大集爸市。魄上海花卉交易衡中心（驢***漫花卉交易市場鷹）朽于悲199腎2嫂年錫4羽月開業，市場艷主要經營交易薦鮮花、盆花、撓盆景和鳥、魚現蟲及其配套產撲品，上海花卉甲交易中心在全孤國享有一定盛鬧譽。都上海江橋蔬菜臟批發市場厲于沫199很4叫年開業，是一壽個占盡地罪1頭0離萬平方米、蔬跡菜品種住達毒15給7章個、日均交易艦量超川過饑150擠0優噸的市場，在干安徽、江蘇等攜蔬菜銷售商中槍交口相傳：吞塑吐量大，賣買住公平，生意好火做。把上海市輕紡市近場于選199婚4懂年底開業，是假唯一經上海市植人民政府批準紹建立的面向全渴國、輻尚射造炸海外的全國性榴輕紡商品專業汽市場。市場內吐主要經營商品恥包括款式各異怒的窗簾、家具到、沙顫發傳打面料、床上用芽品、各類面料失、服裝、箱包須、鞋帽、地毯鵲及其他小商品溉，琳瑯滿目吸答引了各方來客坑，每天的人流般量平均息達鴨3-菌4行萬人次。就上海東方汽配橫城商于壞199毛8篩年嗓6除月開業，是一亡個集品牌專賣淺、商務辦公、暈酒店、倉儲配梁送、電子商務彎平臺、經營人霸員培訓、銀行腫結算、質量檢皇測、中介服務逮等功能于一體鷹的綜合大型專姑業市場。亡上海曹楊水產鳥批發市場零（銅川路水產瓜批發市場）垮于許199暫9足年甲7疾月開業，主要悔經營水產海鮮碼類零售批發產膜品。跟上海米行（豬真新糧食批發露交易市場妖）痕于浴200軋1短年慮8釘月開業，是滬通上重要的糧食昆集散地：每天喜凌鍵晨槍3扇點毯至材5勉點是米行交易渠的高峰期，日倍均交易量踏達喉100慮0圾多噸，高峰時武可舉達臟163恭0兆噸，上海市民緩每天吃的大米連，偽1疼／虧3脾出自這里。彼上海醫***綠鋼材交易市場毯于軍200裕2陜年舊1升1房月區1奔8津日開業，是集雹物資倉儲、運掙輸、配送、信旦息、網絡為一厲體的大型現貨慮交易市場。總儲占地面真積舅18嬌0煮畝，現有交易捉房頓30珠0智余間，配置大輸小龍門行扛車骨2輪2完臺，移動吊準機橋3桶臺捎，滑10掙0哪噸餃、廁3鑄0君噸地衡各一部困，自棒備躲50醒0跨噸內河碼頭一多個。牢東華環球木業分建材交易市場闊200場4謎年版8傻月梯2綢8釀日開業，是渠一個以木業為界主，石材等其戒它建材為輔的災、國際化標準油的、可持續發正展的商業、文妨化平臺。以木彈業建材為主，助融展示貿易、涉倉儲物流、技弓術和信息交流冊為一體的高端節交易城。請從件***社的發展來看，賽最初的循***烏市場是為了滿過足和解決上海帽市市民的基本邁生活需要創建抵的，提供的是糞生活必需品，趟如糧食和紡織賠品。隨著上海炭經濟發展的加牌快，爭***派從一個單純的剩對內批發市場廚轉向了一個雙側向的批發市場遵，即對周邊的拾省市產生強大仇的輻射作用，挖促進了上海西遮部地區的物流你業。阻***蟲的發展趨勢床***閃發展正經歷著捕一個自然演化縮過程，從功能刻單一的滿足人盆們日常生活需止要、布局零亂務、商品檔次低槐的市場轉向，笨依托緊鄰的上喊海西北物流園您區，以專業市密場為主，鎖***元正從批發交易除集市為主的市出場轉向以專業乞批發物流為主幫的市場。球在賞“徒***居的現喘在肯”古中分析得出：釋***棒接壤江橋物流鋸園區和普陀區豈的未來島開發鐮區這兩大物流擋園區，因此物堅流行業以及物遭流園區內的產木品可能對蹈***駛產生影響。客物流行業的明嫩顯趨勢主要有廉兩個：建大型的連鎖零扁售業的出樂現匙—畝—鉛出現于瓦***劫附近地區較多欠。臘大型的連鎖零肥售業的出現和厭物流行業是分孟不開的。物流異的實質是實物散在空間的位移肥。對于大型的侮連鎖零售業來蓋說，物流主要皮是指第三方的探物流業，也就匆是說，商品交診易市場實現的把是第三方物流柳的功能。通常躍情況下，資源趕配置完成市場府上的原材料到魯制造商、產品屈到零售商之間耀的流井動，這就是第桶三方物流提供番的功能。有些抵零售商自己來累完成物流，在腔***獨就表現在易初符蓮花商家身上謙。第三方物流晃是通過協調企綱業之間的物流趣運輸和提供物音流服務，把企黨業的物流業務傳外包給專門的艘物流管理部門況來承擔。從第電三方物流的對濕象看，可以是粉零售商業企業脫，成為眾多零紙售店鋪的配送珠、加工中心，討也可以是生產迷企業，成為生場產企業，特別恐是中小型生產痰企業的物流代羅理。目前，閔崗行、貧***丑、寶山新注冊象的中小型生產耀企業很多。襯就地銷售批發密市場向專業批爸發物流集散地兼過泡渡棕——慚***椅正經歷著這樣昨的轉變。圍就地銷售批發券市場與專業批新發物流集散地罩區別是：就地是銷售批發市場東（如允***傷市場與上海米敵行）的產品生軋產地不在銷售剖地，該批發市音場對內（以區防域為單位）銷純售，批發給零勒售商（個體戶源），只有批發怨銷售的含義，公沒有做貿易的老實質。而專業折批發物流集散寧地（如骨***徒商貿城規劃中緞與東方汽配城聲）的產品生產偵地大多是在銷爽售地，該批發私市場即對內（累以區域為單位接）銷售，同時川也對外（以區抖域為單位）銷湊售。既有批發憂銷售的含義，霧也有做貿易的弟含義，即層層紅批發。陳專業批發物流靈集散地產生的場前提是：與產端品生產地與專吧業批發物流集革散地距離較近黃。從上海對于跪***第、寶山、閔行獨的定位來看，超這三個區的第后二產業在產業超結構中占很大革的比重。態批發市場與生慎產廠商的物流息關系是：一是異在廠商力量較說強的產業，廠平商自身代行批竭發物流功能，晉對批發市場配扶送服務給予支們援；二是在廠繪商以中小企業桌為主、批發市妖場力量較強的殿情況，由批發啦市場集中處理作多個生產商的艱物流活動。抖***瞎的發展格局典從目前的情況培看，銷***栗兩側還將興建贈多處大型商業越設施，如本項牌目主要項目貍***鵲商貿城即將投驢入使用。滬寧橫高速公路北側躍和環西大道交肚匯處，將興建惕一座倡***篩展貿中心，引閉進先進的商品工交易市場概念這，設立常年展蝶貿中心。薦***浸以后的格局有旱是：謹***糖市場（菜籃子障工程）和誘上海米行撲為主的（副）堵食品聚集地。企***幫未來的農貿類渴設施可能會引核進水產、禽單怠類的產品。蘿以輕紡市場為綿主的輕紡產品鞠聚集地。盟***察未來的商業設刺施可能會吸引譜床上用品、布棵業、布藝等領鞏域國內外著名譽廠商入駐，與孤輕紡市場拉開阿在檔次上差距糕，形成一個輕煩紡產品的展銷引中心。買以東方汽配城險為主，百***亡西段將建立汽盞車零部件制造按企業品牌產品侍的展銷中心和醬品牌汽車整車譯展銷中心，并賀將開設汽車金誠融、汽車租賃制、維修、培訓佳等拓展服務功灰能。形成類似鋒于吳中路的汽班配一條街。澇為上述三類專運業市場提供配我套的商貿、餐今飲、娛樂、文象化等服務商業敗設施。事周邊商服租金急走勢混（租金：元開天耍/丙㎡）思(陪注：均以一層緣商鋪租金價格銀作為參倚考也)司樂購超市商服板處于大型居民凝區域內，成為遮周邊居民生活生消費主要場所叔，因而租金價侵格處于較高水鈔平，商服業態稱以休閑、餐飲濟為主，商服功沸能性突出，相作應帶動租金價發格。濱***即沿線主要以輕晶紡市場作為代評表，成熟的專暮業市場環境、咽區域物流中心勝巨大的商業吸滴引力和高投資蟲回報率等因素挽影響，其租金成水平達到區域周商服租金高點濤。耕好樂廣場作為蓄區域綜合性餐密飲、娛樂休閑繞廣場，其輔助邊功能十分明顯普，前期受到商掌業業態凌亂影窮響，入住率不刃佳洽,廉后期隨著肯德監基國際性連鎖害餐飲的進駐，飲入住率不高的這局面逐漸改善等，租金水平有廟所提升。羅周邊競爭商服晉介紹1）輕紡市場括（租金情況：金萬條元筑/節年蘿）儀銀麗笑摩她灌行境盞仆（租金情況：罩元昆/使天味/章㎡）狼建筑配套：挽外墻采用為主婆內部采用簡單態涂料、面磚為句主往配備大型自動屯扶梯駐業態形式：犁齒一層：窗簾布健、裝飾輔料、謎沙發布料；元二層：各式品祝牌、經典布藝耗；鄭三層：各式家相具亦經營模式：坡依托儲***洲形成專業批發脫及物流中心優接勢，形成專業仔型市場的商業楊業態。幻商服招商經營點專業性強，形卷成區域專業產烈品流通中心。分析:欣***澤輕紡市場屬于活沿線區域最早濟開發的專業型評商業市場，商洽業環境、客流何量及區域商業剪輻射功能十分落明顯，窮入住率達懶到勁8慣5暫％。龜臨街、中心位繭置商鋪成為市淚場搶購熱點，鴨底層臨街商鋪港，人流量大，菊商業氛圍濃厚嘉成為經營者首臟選，丟租金已會在喜1篩6仁－符1梳7充元耽天談/李㎡的租功金水平，位于行二、三層電梯陷主入口等特殊閉位置的商鋪，別租金價格也相緣對較高。肉隨著專業物流怠中心地位的確寨立，經營額逐碗漸增長利好影階響，租金漲幅閑在區域內具有趨代表性。恐1汽5場－旬2寺0糞㎡的商鋪產品鄭成為主流產品豆格局，弊面積對于租金壤影響較小，產軋品分布區域的懂不同成為影響伏區域租金價格現的主導因素。2)利富名城垂（售價：萬看元貌/粘㎡）祝建筑配套：售專家設計、統徐一規范，采用辟輕隔間，面積至大小隨心所欲強統一玻璃門面吩，采光通透惠統一聲控、音刻響、空調、店單招、燈光、色湊彩效外墻以玻璃木賭墻裝飾，顯示貝通透大氣。累業態形式：昆1F-犬-梢時尚新天地彩向妝專柜、保養辛品專柜、美發姑專柜、崇SP槐A勉水療專柜、流享行配件專柜、求皮件皮飾專柜朵、生活用品專梢柜、女鞋專柜強、可口簡餐、鍵美容保健品專鬧柜、手機專柜冠，其它婦女用艙品專柜。近2F蘇--偶繽紛新世界美積少女流行廣場致，時尚婦女休炸閑運動服飾、涉香榭服飾專柜蛙、女性內衣專俗區、孕婦裝。嫌3F導-喇-田童年歡樂地藍電動玩具、幼沖教玩具、兒童淋書店、童裝童泉鞋、嬰幼兒裝派及用品、玩具揀王國、糖果屋暑、冰淇淋店、債保健食品、其慌它兒童用品專跡柜。蛇4F蠶-耗-脾驚喜福利宮游婦兒用品甩賣鵲中心、拍賣中邊心、展示中心獄、餐經營模式：竄專業商場陸—披—線統一經營，專侍家管理共委托國際品牌岔專業商場物業鏈公司專責商場尸物業管理壘訂定、統一經做營管理辦法、疊規章，落實共砍存共榮理念飼提供經營管理甘基金，務期永新續經營居統一規劃設計葵開業廣告，拉廉高商城知名度至投資優痰勢陳―摔―角自營委租，各傘得其所，投資庭自用皆宜煎委托商城物業董公司成立專門率招租部門，專怪責出租服務牽確定訂定自營剩與委租條例，聾維持商場滿柜課經營尸合理訂定租金殃，高度保障投污資獲得分析:杠利富名城作為秒區域綜合正型晌﹑渣規模型商貿中增心霸,學商業帶動功能乓十分強媽勁安,當以棍”饅大而全擋”裂,坑精品路線為主題要特宅征沉,范商鋪面積集中蹤在栗15-3供0夠平方炸米夢;句1F妙商鋪售價亞在救30000-婆5000己0烏元不歷等佛,候2F嬌/20000稠-3000顏0柜元蔬,訪3F湯/10000晨-2000弓0晉元和表4F框/1000團0梅價格推向市吼場奸,征高于區域在售恩和已售商服價略格他,縫商鋪價格已達戒到較高水平景;呆15-3鞠0滑平方米的分割裕鋪位有效降低倡總價過高風斤險薦,濁商業業態走綜館合性路示線江,蝕業態含蓋面較禁廣忘,葉增強競爭優濟勢領;礎市場銷售表現貼良好，一遍層匪17怒1蕩間商鋪，二羅層眉16捧0善間商鋪成為市溝場預定的熱點浴，三層預定已蔽接徹近傳6糾5淚％瓶;抓隨著湯***拳市場商圈的逐熱漸形成和擴穴大些,更未來商鋪價值免將會逐漸上綠升描,招投資價值逐漸肅受到認精可父.鳳3俊)屯好樂休閑廣場脫（租金情況：擔元脾/勿天殖/嗚㎡）存觀鋸衡床雀席灣瓦顫妹射要（售價：萬賽元忙/停㎡）車（以區域二手簡商鋪銷售價格果作為參考）適建筑配套：闖建筑外墻采用銅色彩明快的涂墾料為主，體現絞舒適現代感蘋旋轉鏤空樓梯莖連接各層面絮中心為鏤空天待井式休息小廣槽場神內部以白色涂浴料為主妹業態形式：胖餐飲、美容美屈發、休閑娛樂協中心、咖啡吧蝶經營模式：起以休閑、購物亞、餐飲類別作疏為主要經營業證態的商業廣場志招商定位在餐憑飲休閑模式分析:委好樂廣場以餐張飲礦﹑瑞休閑為主要經閑營方置向隊,艱彌補區域人流斗量渴大警,廊周邊居民消費堵需求上升得不避到滿足的缺陷駕，打造休閑娛漆樂新天狠地偵;牲商鋪面積較大循主要擺在插40-5腸0軟㎡之群間架,劇早期商業業態述較為分攔散忙,布市場缺乏統一責管理，入住率芹維持錦在扎4底5宮－購5動0逗％之間，影響既二手商鋪價格貝的提啞升擇;鉗隨著肯德基的遼進唱駐悶,赴商業氛圍逐漸示成熟和改焦善鍛.猴商場統一進行忙招商，明確餐濱飲、休閑為主胸要業態模式，婦入住率穩步提裝升，當前的入盾住率超拴過當8臟0凱％雀;視二期項目的即匆將開始銷售定獵位依托在大型妄超市（預計將睜建成樂購超市引）來提升商服開價廢格硬,齊以高標準商服撒配套環境來促姥進銷售，帶動鄙區域商業環境昌的進一步繁榮粗。真4帳)誓豐莊路沿線商干鋪奸（租金情況：北元秒/歐天寇/扯㎡）清允穗縫窩率滲餃死沃指（售價：萬孕元卷/征㎡）姓（以區域二手符商鋪銷售價格佛作為參考）捏建筑配套：亦涂料建筑外墻上配以仿大理石收材質飾面痛內部均以涂料甩裝飾玉臨街商服設有放通透玻璃門窗芝業態形式：牙中小型餐飲店剃、艙娛樂休閑中心約、房屋中介公廊司校音像店、休閑誓咖啡店、組便利超市、綜宜合性菜場、怠美容美發店、勿書店及工藝品駛店輕紡產品店歐經營模式：將為周邊龐大的城人口消費量提旁供基本生活設術施和休閑娛樂邊場所。渡餐飲、娛樂休脈閑成為主要業厲態分布仗臨近歇***漫專業市場，周蹄邊人流量大成案為擴大商業業抹態范圍的契機方。分析:濕豐莊路沿線商博服主要服務于宴周邊居民的生疊活基本需經求芒﹑川餐飲千店辣﹑踩便利店成為主質要經營模董式喪,裳價格差異性較話大西;杜豐莊路以北臨可近稀***雕商業氛圍的商梳鋪租金較高，姻租賃情良好；招豐莊路以西商咱鋪建造時間較獲早，品質不佳蠶多面向周邊居嬌民生活簡單需皇求配備，因而刊租金價格較睡低祥;哨臨近疼***孝區域二手商服盆價格織在唯1000發0旋元左朝右崖,狠價格受到地丸段燦﹑便品質影響明手顯掘;志豐莊西路周邊廣社區商鋪開發項較割早班,濟整體品質不高侄，目前市場供歇應量閃小壤,炭導致二手商鋪燦價格升幅不明名顯。凝其他新開商業掉列表永樂電器造項目名稱池永樂生活電器追項目示意圖愈項目位置膜***曠、豐莊路塞經營業態姜各式家用電器敲營業面積分布桌一層：手機、讓精品小家電；遲二層：學生學粥習用器、電腦側、刻IT活配材、數碼產夏品；三層：廚氏衛三件套、音邊響；四層：冰硬箱、洗衣機、聚空調；五層：菌各式品牌電視澇入住商家杏/絡品牌既美的、格蘭仕炒、蘇泊爾、飛銷利浦、聯想、逆海爾、康佳、妻長虹、頸TCL鍵、戴爾、惠普煮、索尼等鋪周邊配套亭輕紡市場、國目美電器、中國跨農業銀行、好萄美家裝飾建材處市場、易初蓮流花購物中心、沖好樂厚生服裝皮輔料市場、江購橋大酒店越/谷賓館、金半島仔大酒店、麥當牽勞禍/碧肯德基快餐、誠中國石化加油頓站、同君福酒炕店夜總會等酒公交線路壤旅游粉6駁號線、北安線否、陸安線、公獨交毀947炕、亦948當、兇950映、否740肝、途717門、顫860旨等臺綜合分析啊利多：該項目品處于羅***代商貿區和江橋聰開發區心臟地誕帶，地段優越這，人流充足旺懇盛。同時項目吃裝飾及外立面慰鮮艷美昏觀剩,依在當地獨具特寇色沉,揮項目建筑品質是高功尚棵,臺內部裝飾裝修映及營業分布亦式較為舒心適異意道,寒顯眼明遠了所,候促進了項目的牲整體品質。膛利空：周邊銀龜行、金融項目煤奇缺，同時周翅邊仍然處于開嬸發建設中，外梯地人員流動頻蕩繁，使得商貿奮項目難以提升漏整體品質。2)國美電器喬項目名稱并國美電器線項目示意圖豈項目位置典***替、安邊路口伴經營業態北家用電器啄營業面積分布慰二樓：數碼、廳電腦、通訊器秀材（手機）、信小家電、空調槐等；三樓：各頸式電視、音響慮、冰箱、洗衣踏機等箱入住商家或/艇品牌甜宏基、春蘭、供諾基亞、三星茂、格蘭仕、蘇援泊爾、飛利浦洲、聯想、海爾獎、康佳、長虹第、皆TCL悼、戴爾、惠普伶、索尼等幕周邊配套陣永和大王、永強樂電器、中國卡農業銀行、好屢美家裝飾建材辭市場、易初蓮油花購物中心、乳好樂厚生服裝睡輔料市場、江喬橋大酒店蠟/嫁賓館、金半島嚼大酒店、麥當惱勞巡/浮肯德基快餐、潑中國石化加油咽站、同君福酒備店夜總會等談公交線路庫旅游約6冊號線、北安線警、陸安線、公野交瘦947索、蒼948席、移950第、沾740瞇、縱717怠、博860暫等草綜合分析存利多：該項目鼻處于樹***劇商貿區和江橋溫開發區心臟地以帶，緊靠輕紡釣市場，地段優昏越，商圈活躍銷，且位置、招衫牌十分顯眼，暮能充分吸納人融氣，加之國美鑰電器在全國的風知名度，人流隙充足旺盛。灌利空：周邊銀航行、金融項目蠶奇缺，同時周球邊仍然處于開縱發建設中，外兔地人員流動頻行繁，使得商貿志項目難以提升杯整體品質。同理時，該項目的巖營業面積分布然較為粗糙凌亂矩，不太明顯分男布在大廈二、略三層，之間的傘通道設施配備游不佳，各種因仙素可能會影響鍬部分客流的光常顧。3)好美家團項目名稱傍好美家裝潢建妄材超市攜項目示意圖劃項目位置片***武、祁連山南路敘口浸經營業態堤家居廚衛用品膝、裝潢、建材錦自選超市宵營業面積分布口一層：各式廚節衛用品及裝潢土材料；二層：蛙永興家具渠入住商家必/和品牌贊匯麗涂料及地志板、立豐地板桂、櫻花廚衛、田科勒衛浴、摩豆恩衛浴、造T0T0請衛浴、歐龍漆繪、立邦漆、多眠樂士漆料等驚周邊配套摧永樂電器、國廢美電器、中國慧農業銀行、易渡初蓮花購物中壽心、好樂厚生飼服裝輔料市場袖、江橋大酒店梳/兩賓館、金半島它大酒店、麥當音勞辮/膊肯德基快餐、渡中國石化加油穴站、同君福酒舌店夜總會等能公交線路辟旅游擊6儀號線、北安線蜘、陸安線、公心交俱947形、瘡948根、育950鋸、柏740紗、阿717拐、偽860承等臉綜合分析隔利多：該市場按處于浸***隊商貿區中心地伍帶，地段優越油，人流充足旺拉盛，相鄰購物找中心易初蓮花您超腳市飽,肯兩者經營項目括形成了互補，娘容易聚納人氣煮。項目內部裝膛飾品質舒心，響顯眼明朗，且筐外圍停車場也減較為寬大，突竭出了建材超市蓬的自身特點。恰利空：周邊銀折行、金融項目鮮奇缺，同時周此邊仍然處于開張發建設中，對淹項目的整體品疲質有所影響。傾同時項目的外漠立面裝飾風格工較為平庸，難卷以突出項目本炸身經營裝潢建霉材家居的特征烘。4)國際鞋城膨項目名稱縮上海國際鞋城秧項目示意圖掉開發商蒸兆地地巾產澆·尸上海衰***測國際鞋城有限昆公司蛛項目位置遞***證、豐莊路、新顫郁路堪建筑面積柱近泳10屯萬平方米錘銷售價格暮一樓沿街商鋪尾50000欣元祖/面平方米，其他轉約娘29000追元喊/吼平方米；二層月約輔20000貝元先/正平方米；三層雖約泥10000買元激/壞平方米肚單價范圍磨:燥商勢鋪謹10000-買5000宮0施元肅/餓平方米；辦公技樓價格未定減面積配比觀以歡1斷5耀—坡—板20削平米商鋪為主懷車位配置敢地上一個停車咳場，加上地下青共約眠600彼個車位示周邊配套兇輕紡市場、永尊樂電器、國美仿電器、中國農凍業銀行、好美雹家裝飾建材市捷場、易初蓮花驕購物中心、好蓮樂厚生服裝輔誼料市場、江橋扁大酒店永/浮賓館、麥當勞拋/汗肯德基快餐、播中國石化加油拖站、同君福酒詞店夜總會等盤公交線路越旅游滴6揀號線、公交積950濟、及947色、賣740盒、虎717轉、行860幸、姿948敬等虹客源分析僚江、浙、福建臭等外地買家占借主要成分，另嬸外一部分則為鑄上海本地買家質；該項目目前桐只能用來經營嫌鞋業。祥綜合分析心利多：該物業億以超低總價、處超低首付吸引思了一大批外地遣投資者的眼光磚，這也是該項頓目最大的亮點餐，同時該物業協集展示交易、望品牌推廣、訂豆貨會展、倉儲野物流等眾多現烈代化商貿功能院于一身，是屋***耳地區首屈一指管的現代化商貿茅中心，項目周隊邊餐飲、停車珍、交通都極其惜方便。領利空：項目周辦邊配套較為欠瞧缺，銀行、金毀融功能尤其缺聽乏，同時周邊乞人流以外地客讀戶為主，人員榴素質較低，這曉些因素使得本俗項目整體定位育難以拔高，同源時，在以物流份批發商貿為主德的助***蕩地區單一經營荷鞋業，既是稀佳有也是首次嘗狗試，能否達到模預期目標尚要躬等待時間考驗伶。葛5漂)老東珠苑商鋪杏項目名稱洪東珠苑商鋪粗項目示意圖欺開發商椒上海明珠物流造有限公司棗項目位置成定邊路、銅川鍵路差建筑面積遭特銷售價格槍一樓沿街商鋪客約胳35000駁元匆/祝平方米，其他架商鋪約凳26000早元答/鋼平方米逢單價范圍杰:偵面積配比嚷以元4批0蘆—霧—跌120捧平米商鋪為主洋車位配置消地上地下共約貧40昏個車位柴周邊配套訪輕紡市場、永萌樂電器、國美句電器、中國農驚業銀行、好美遙家裝飾建材市喪場、易初蓮花梢購物中心、好巧樂厚生服裝輔姿料市場、東方立氣配城、江橋遼大酒店腥/咬賓館、麥當勞佩/云肯德基快餐、叮中國石化加油濱站、唐潮大酒剝店、同君福酒劈店夜總會等卷公交線路泡旅游姑6恐號線、陸安線黎、北安線、嘉宋江縣，公交緒950承、醉947積、韻740駁、碧717門、語860匯、醫948劣等誦客源分析賭江、浙一部分況外地投資者，恥另外一部分則低為上海本地買清家；該項目商搞鋪部分目前只僵能用來經營汽疫車配件。濟綜合分析棗利多：該物業磚一層為商鋪綢，鹿2聯—緒—繡1件1畝層為住宅，處配在擊***圣商貿區以及江扔橋開發區的中明心地帶，地段頑優越，緊依東麻方汽配城的人蕩流效應打造一吹個汽車配件群軍落，特別吸引雪中小汽車配件項投資者，項目男周邊餐飲、停頁車、交通都極照其方便。盆利空：項目周片邊配套較為欠載缺，銀行、金欲融功能尤其缺急乏，同時周邊購人流以外地客績戶為主，人員幫素質較低，另偵外周邊環境正壇處在開發建設余中，環境質量類較差，這些因贊素使得本項目券整體定位難以誤拔高，為本案杜的銷售增加了創人為及自然的退抗性。商業產品分析貨.潑1底商業業態分布垮情況貓***段商圈商服待建哥及已建項目的灰商鋪定位在專憶業性市盈場副,厲如輕紡市負場您﹑稼好美家建材市襪場答﹑過永樂家電城軋等招,營新建項目如利音富名城也是以震綜合性商業設基施為位主石,存突出強”肢大而全招”仔,蝶專業型為特者點彈.楚另一部分商鋪遇主要面向汪周邊居民消價費腸,拉以提供日常生壯活消搭費駛﹑蘿休閑功能為主繁的商業設誘施久,氣如好樂廣仿場煉﹑遺豐莊路沿線商講服成為代時表朝.草.減2途商業附加值分烘析血商服項目的配船套及基本設施綿配備，根據商拼業種類的不同哪分成大型商業廁設施，以利富疲名城、輕紡市估場、樂購超市聽為代表，外觀狂裝飾突出宏偉洋氣魄，均采用作大面積玻璃木串墻、高級涂料桐及鋼筋骨架來燙支撐。汪另一部分商服例屬于社區型商慈服設施，如豐沿莊路沿線商業沒以臨街鋪面為腸主，外表裝飾驗均采用涂料配希以部分人造大刑理石裝飾，體見現現代簡約的偽風格。晴為支撐強大的終客流量，大型率商業設施內部飲多配有自動扶星梯、人行樓梯落等設施，還辟暮有專門的休息趟區域，內部裝塵飾以涂料內墻粗和面磚相結合狡。而沿街小型先商鋪內部裝飾電簡單無過多的漿公共設施，根紫據各自不同的肆經營模式來進韻行裝飾。放本項目為凸現征品質和經營模吩式上的差異化躲，裝飾上應力腎求簡潔通透，多有利于舒適空乖間的營造；在產內部設施配備火及裝飾上應更忠具煉備然“留以人為扣本項”脈功能性和打造置良好的購物環菠境作為重點突錄出。低3.大2輕辦公棪市場熄辦公樓市場分若析標1葛）辦公環境較科為欠缺：纖區域形成成熟穗商業中心，中竿、高檔生活居慨住區，而辦公賽市場剛剛起步蹦，在消費群體羞相對有限的市兵場狀況下，整吩體辦公環境相均對欠缺獲。天匪2爸）宏觀政策影灘響：幕通過典型個案骨的分析發現騾，羅200件5裂年顏4或月以來受宏觀煌政策影響住宅報產品的成交量觸、成交價格呈駱現不同程度的煮萎縮，市場前斯景不容樂觀，結但上海市場辦相公類產品需求量量相對增加，姥特別是甲級寫剩字樓受到海外優投資客的追捧貓。談3賺）辦公類產品哄的前景：京當住宅及酒店吸式公寓投資受興阻后，投資客歇資金自然會流雨向保值及升值邊空間較高的辦牧公類產品及商籌鋪的投入。折4礦）妹區域內辦公樓誼產品較少時:葬在售的只有真童新商務樓，即桌將銷售的有國宏際鞋城的商務陡樓部分，真新遍商務樓目前已就經差不多銷售啄完畢，可售戶暖數晃有令18詢8釣套，已經銷售基登挪記鍋16砌8思套，去化良好洋。而國際鞋城蛇商務樓部分要盡到十一月中旬驅開始銷售。典型個案分析桐時代商庭（真溜新商務樓）屬項目名稱禁時代商庭烏項目示意圖雖炎開發商立上海面***余區房地產（集煤團）有限公司滾項目位置喝***太、祁連山南路跡口遼建筑面積陵障銷售價格睜8300黎元炮/騰平方米蛋單價范圍烏:什面積配比慚38航平方暗米漂——冷120枝平方米；趨3世8快—蚊—磁50蒼平方米約鹿30軍套；震5烤0摔—糞—臟120清平米約鵲150們套并車位配置四約勢120都個地下車位樹周邊配套宰輕紡市場、永躬樂電器、國美箱電器、中國農艇業銀行、好美四家裝飾建材市標場、易初蓮花槍購物中心中國特石化加油站、導同君福酒店夜躬總會等希公交線路發旅游弦6般號線、公交綢950釋、筍947可、訪740捉、窮717招、鞋860南、除948毒等辭客源分析棒江、浙、福建港等外地買家占攪主要成分，另廢外一部分則為真上海本地買家蛋；其中一至三扎層商鋪均已售榮出，外地和本淋地投資者用來妨經營皮革、鞋合業、服裝輔料陪；正在出售的雨戶型被投資者宗商辦兩用。取綜合分析箱利多：該物業重以小戶型辦公蕉為招牌，以超俱低總價、超低法首付吸引了一纖大批外地投資事者的眼光，這聚也是該項目最霜大的亮點，同駝時，喘***屬地區向來以批己發商業為主，再商場價格昂貴虧，而商務辦公腿樓較為稀有，居因此，這也是絹該項目一大優詢勢。項目周邊肺餐飲、停車、謝交通都極其方扔便，也是能吸寧引投資者的一按張王牌。僑利空：項目周汽邊配套較為欠宋缺，銀行、金巖融功能尤其缺蛛乏，同時周邊數人流以外地客淘戶為主，人員許素質較低，這線些因素使得本冬項目整體定位梅難以拔高。宿3.修3性住宅市場典型個案岸本案項目周邊全主要分在梅川覽板塊，其中陽餃光威尼斯條以耐11戲0梢萬平方米規模南成為區域超級文大盤，一、二天期成功銷售樹耐立項目的品牌痛形象，三期價荒格以跳空高開顧的形式切入市悔場，帶動區域展均價的快速上贈揚。障200噸4奪年區域市場出議現好房難求的氣現象、排隊購瞞房的現象。區灑域環境改善明裕顯，市政建設招速度加快，都妄成為去化速度謙上升的有利動雞因。語目前市場剩余含量體較少，主另要多以樓盤后之續項目為主，僑承接前期市場奴旺銷、市場需抄求仍未得到滿疑足原因，未來扛剩余量也將會誰隨著分期銷售霧及進入市場時飯間的不同逐漸礙被市場去化。亞但目前由于受普政府宏觀調控烘的影響，本案鹽區域住宅成交浮量受阻。而且它區域內住宅新抖開個案基本采痕取了低價入市情的策略，比年普初的市場行情先縮水紀了片30田%侄左右。去化分析戰從去化走勢來椒看，宏觀政策聚對住宅市場整隆體去化速度形良成較大程度的螺打壓，在售個斗案月均去化在我進桃入朱200踐5茄年出現不同程誕度的下滑；樹翅立品牌形象、同恢復投資群體惹的信心，滿足其普通消費者的償實惠心里，將怕成為本案成功涼去化的關鍵。摘其他住宅個案某列表1)匯豐佳苑悄項目名稱勇匯豐佳苑惡項目示意圖獵砍開發商勢投資商：上海塊***特區房產經營（脫集團）有限公色司；開發商：舟上海欣盈房地椅產發展有限公弊司著桌項目位置翁豐莊路、豐莊織北路、新豐路罰交界佩占地面積促60000嶄平方米乘建筑面積吸95000讓平方米沃銷售均價耀7500繡元貼/臂平方米觀車位配置柔約彩120博個地下車位限物業品質秤多層與高層結英合，姓40%聯綠化率斷周邊配套吸輕紡市場、永雷樂電器、白玉巡蘭餐飲連鎖、看國美電器、中潮國工商銀行、惑上海銀行、郵披政儲蓄所、好行美家裝飾建材襲市場、易初蓮課花購物中心泥公交線路淚旅游膛6廚號線、公交助950財、冒947挺、駐740巷、分717跟、挽860榴、庸948垂等工客源分析累絕大部分為上傻海當地人買來艇自住，亦有少年量外地客戶購兆來自住，極少退量由上海及外踐地投資者購來鳳投資。夕綜合分析豬利多：該項目晝建筑品質較為懶高尚，外立面剩裝飾風格、空日間分布、層次游都非常舒心合樣理。具有合理炸的棟距、大面倒積開敞的活動棍空間，人車分景流以及智能配決套。綠化率也者非常高，在當悶地屬于中、高英品質住宅。兵利空：項目周糕邊配套并不十押分完善，且周泡邊總體大環境封處于開發建設摩之中，空氣環爬境質量差強人幟意，對項目整所體品質有所影柄響，且本案在憐當地屬于中、余高品質住宅，企卻無會所等配濫置，缺乏建筑凝的溫馨度。2)志能新苑誘項目名稱嫂志能新苑弄項目示意圖泰襖開發商崗上海振鑫房地機產開發有限公琴司高項目位菌置粉好豐莊北路、豐笨莊路過占地面積諷1版萬平方米節建筑面積御8000困平方米講銷售價格凳715顆0醋—架—補7500倦元涉/釘平方米壩車位配置僑半地下自行車忠庫即物業綜述清由落15熱幢多層組成，差房型面積配比兼自緣8摩0與—襯—喚181池平米不等。綠沈化率超過抬30%退。衣周邊配套摘輕紡市場、永花樂電器、國美數電器、白玉蘭下餐飲連鎖、中暫國工商銀行、俗上海銀行、中傷國郵政儲蓄、物好美家裝飾建攪材市場、易初小蓮花購物中心極等川公交線路攜旅游吳6浩號線、公交辱950汗、裕947睬、行740板、現717汽、見860污、謝948殊等事客源分析獎絕大部分為上反海買家自住，樸少量由外地買鉆家自住。答綜合分析嬸該項目建筑外蛛立面風格簡約扯、淳樸、明朗覆，凸顯小型社擋區的實用品質漆，周邊配套較掘為方便，交通裁也十分便利。朗項目建筑品質執較低，戶型配澤置也稍顯不合泡理，無汽車車菌庫，同時綠化稼率也偏低，影飼響項目總體品拉質。踢酒店式公寓分渴析荷200猜4理－呢200感5悄上半年本區域慈的小戶型產品策成為市場關注豆的熱點，在區理域市場經濟型種產品明顯供應園不足的情況三下沿,略華軒大廈以全朗裝修、小面積棉產品切入市郊場香,蛋在高出區域均識價篇2盼0失％的市場狀況饑下，仍形成市眨場的熱銷，整匆體價格保持強走勁的上漲走勢企，銷售價格月旅均增幅保危持侮4勁％。輔華軒大廈目前絲已銷售完畢，吹項目以產品的播差異化有效彌默補市場的空白況，彌補區域投開資群體的投資琴空白點。屆但經過三月份室的政府市場調陽控，市場去化凈量驟減，而其堵中主要是因為局投資客減少，準而直接導致去悠化量的減少。笑5供月份成交量創隙出了近兩年以德來成交量的最巡低水平。成交徹量的快速下滑耐除了受供應減旁少的因素影響富外，造成成交婚量快速下滑的混最主要因素仍布是政策的影響傭。喝05新年一季度上海惱商品房價格出嘩現了去年觀望猶后的又一波快黎速上漲行情，智這也更進一步舌加劇了政府的養調控決心，從韻3絹月份的營業稅螞、優惠利率調醫整、國八條等煎，不斷從心理傅上加大對市場壇買氣的抑制，印導致市場觀望幸氣氛濃厚。而繩4押月上海實行的略轉按揭暫停，辱6怕月愉1居日開始正式實抄行的全額征收盜營業稅，非普測通住宅契稅提爸高等，更是從渠心理、成本兩注方面加大了購粗房者的壓力。鐵尤其是這些政垮策基本都是針擔對購房投資者暢的，一時市場泊上原來占近科40%萬左右比例的投書資購房者幾乎影全線停滯，也陜加劇部分自住約需求者的觀望棕情緒，導致市教場交易量再次肢下滑。因此在建投資需求基本于停滯的情況下嚷，本報告所研扎究的普通公寓桐及其延伸性產全品的成交量預哪計將維持在低捷位。拋因此本項目不彎建議進行住宅幻類及其相關投樸資類產品定位觀。悉四、項目定位芬及投資分析挖4.雄1疤項層目嫩SWO凳T聯分析1）優勢析交通優勢遲：肥地處滬寧高速治公路和上海全***囑、外環線和即墓將建成的二環肯線的中間地帶糾，距人民廣場除僅紫1紙5翻公里，南面可村直達虹橋國際秩機場，有滬寧朵線、滬杭外環賞線過境，有滬字嘉高速、滬寧胸高速、滬宜師（遼20判4兔國道）、免***裝（摸31誘2夫國道）等主要伴公路，：以及看寶嘉公路和外粒青松公寶路俯2縣條市道貫穿，捷又有北嘉線、趣北安線、嘉杭巴線、嘉溫線質等賢5棗0由余條客運線路逐分別連結上海悅市區、周邊區旬縣、區內各鎮玻及杭州、溫州碧、蘇州諸地。閥滬杭、滬寧鐵曾路使得這里可獎以對長江三角牙洲腦的些3栽0禿多個城市直接栽發揮人流、物也流、商貿的輻呀射作用。刑商業環境優勢爐：涉1恭0胃年形成逃的硬“鞋***仗市愁場憐”掏群落，已成為辱申城各行各業偽人士的購摔物版“宇天艦堂納”吧，為本案的開革發奠定了堅實范的市場人氣基傻礎。目前這里校有人頭攢動的仿上海輕紡市場甜、東方汽配城嫩、易初蓮花、咽好美家、利富僑商貿大廈、好椒樂后生商業廣向場、鴻安百貨田、豐莊大米批劇發市場等各種悶業態的數十家科大型市場，已提經初步成為華至東地區最大商敵貿物流走廊的年核心地帶和申座城重要的商品垃集散地。搖消費力優勢提：屆在炮***坡商貿布城傻2懂公里的半徑范皇圍內，將形痛成下5曠0遭萬左右的人口齡，商賈云集和添旺盛的人氣指喜數，隨之帶來爹的是巨大的即芳期消費和長期者消費的無限潛蕉力市場。2）劣勢咳商業環境：辣區域商業環境桃不斷成熟，商醫業面積保有量春巨大，業態分械工明確，本案妹位于輕紡商業營中心的外圍區棄域，人流導入諒性，商業定位螺的差異性成為梢項目成功的關苦鍵。域外部環境：奮沿足***仍公路呈狹長型腦分布，作為區誕域交通的主干籍道，車流量密申集，外部噪音疑對項目居住環皇境產生較大的找負面影響。雄地塊情況：既項目占地籌約偉340增0齊㎡，商家與消梨費者的互動優予勢不明顯，規考模有限項目可受塑性受到限制哥。3）機會史人氣優勢：筑本案西側比鄰列上海商貿城這寸是以專業市場灑為主體，綜合噸發展樓宇經濟早和會展、金融脹、信息、文化敢、體育、娛樂也、休閑、餐飲新業等相關配套該產業鏈的專業乞市場示范園區響，商貿城的推冰出將樹立現***北的專業品牌形奮象，進一步吸繞引長三角地區枝商家、投資者我的關注。帝產業發展優勢頓：噸***屈商貿城位于整旗個大區域開發勿和物流園區的始中心地帶，可懷充分利用其優秀勢的最佳區位糕，與物流園區圖進行功能互補埋，與物流園區濾內的中外企業電開展緊密合作努，達成雙方共非贏的局面。4）威脅年本商圈內威脅宜：瘦項目周邊競爭載個案較多，有通經營成熟的輕釣紡市場、處于圖招商階段的聚械金匯銀、好樂伶厚生商業廣場板、在建的上海堪商貿城。諸多碎項目各具特色青，服務功能互礦補交錯，項目海競爭激烈。宴相鄰商圈威脅嗓：欲雖然梅川商圈屋、真如商圈有至規模較大的住英宅區，但是隨由著商業配套社屢區化，商業中覆心集中化的城偷市建設的推進卻，商圈內的零陣售商業完全可櫻以支撐本商圈須的消費力，若拼***虹商圈放棄原有歷專業化、集中殿化的商業特色晚，在空間距離商上不具有優勢梁。穩房產市場發展秒趨勢：恢受宏觀政策的進影響，投資型馬市場受到打壓洽，日200閑4編年投資性物岔業傾—恨—誼酒店式公寓成販為區域市場關愉注的熱點，帶弄動區域住宅價斤格穩步攀升蠶，刺200悠5階年上半年市場忌推出的小面積飲商務公盟寓勢—波—菌時代商庭產品馳價格出現小幅洗回落，整體去脅化速度緩慢。父投資型物業市亡場前景不被看坦好，普通居住播型產品將引領禽市場。符綜上所述：疏本案應當充分粱挖掘項目沿逼***作公路分布的商層業價值，配合聚以少量區域形付態配套產品，擦有效縮短銷售解周期，確保項朋目價值收益的輩最大化。蛛4透.簡2穿項目產品定位裙房業態建議.1專業市場廟業態形式：朝專業市場狀，柏I脾T屑類掩高科技電子商擦城朵定位依據：嗚中、高端消費舉品市場需求趨散勢忍隨著人民生活姥水平的提高，裁人民對科技教疾育認知度的提稠高，電子產品寧的日益普及，惱電子產品將擁啟有更多的消費影群體；在供需檔關系的作用下革，需要更多的茂電子產品賣場泊與之相適應。欣當本案的電子棍賣場以專業市杯場的形象推出圣時，將吸引長忽三角的潛在客偉源。朽將一個主題定宰位為符合屋***形現狀的業態，貸一個主題定位鈴為趨向于蝕***皆可能發展的業誼態，從避免風碗險和制造銷售逆賣點、填補水***鹿市場空白等角該度來說是可行廢性較高的。鄭本案的主題定肯位將滿足區域悶多方消費人群虹為主的業態，血電子商城定位腐為特色的、專狡業性強的、廚***夜市場現在是空匯白點的業態。肅項目地塊緊鄰寇永樂、國美家鼓電市場，而臨極近的祁連山路護人流量相對較徐少，因此項目師適宜走專業化變商鋪路線，因賢地制宜，最大判限度地吸引輕質紡市場江浙商脖人進駐。意建筑面積：摧五層邊，點1200栗0味平方米；沸經營形式：逢由于建筑面積法偏大，總銷金僑額過高，本商霉業形態以招商船租賃為主。卸投資回報分析干：堆的年租金鵝：規1200霞0暖平方米殘＊扛1300邊0肺元拜/喉平方米席＊貧6灰%裳＝師9,3600健,00傭0攝元陰形態優勢：仁長期收益；告產權沒有轉移儲，便于業主融仇資；凈可以兼顧固定絡資產的增值空株間淡形態風險：拍短期內投資難支以收回；帖完辟虎產品單一，市盟場風險較高；瘦長期投資受經儀營者經營業績蚊影響較大。休閑商業街見業態形式：笑休閑商務特區定位依據：換商鋪業態定位槍同周邊商像圈賠﹑均消費群體需求涂相呼應，以吸某引坦***少專業市場業臘主丘﹑昏經營者為主要目對象每,斯并兼顧周邊居遇民消費習豬慣辯,硬同周邊商服業售態形成差異。相***切商圈以專業市寒場主，缺少休賺閑娛樂、商務材洽談以及商務脊配套服務設施擔。作為小面積阻商鋪可突出鵝”柱小而仗全玉”波的特拖點粉,維周邊金融機構路尚顯匱乏，建報議本案增設金念融服務功能，獨打造區域金融色商貿中心。使抄業態內容多樣綠化貿,漸但不失品咽味特,螺功能性明顯。朽項目業態定位陷應從提高項目角附加值入手撞,概加大業態整體萬品質提升，基載本設施上力求叮通繞過瓦“折人性豆化忍”尼“丹功能長性柴”纖的配置，提高跑商光務休閑癥環境的檔次。吵借助易初蓮花餐賣場和輕紡市冤場已成熟的商免業環境煉,駕吸引人犁流偉,時提高競爭力。闊建筑面積：漢兩層扶，斃350銜0這平方米，單套井面積控制樣在垂10恰0隱－猛20陶0艇平方米之間；聽經營形式：孤本商業形態分愚割銷售為主。悼投資回報分析殼：夜底層商鋪單價其：呼3000盞0衡元刮/狼平方米成二層商鋪單價爸：堤1200扔0欺元兄/辮平方米觀平均銷售單價客：幅2100阿0語元寶/巴平方米屬總銷金額錯：刺2100需0氏元庫/下平方米遍＊擇350成0釀平方米舊＝陡73,500被,00裙0詢元光形態優勢：參短期內回收資委金，減輕資金討壓力暴拒足泉化整為零，降徑低投資風險；托擇性從經營形式靈活左多變，可租可批售。前形態風險：壞產權出售，小誤業主經營不能捧形成即定商業挪模式；每波冶子總價因素影響紛去化速度。援4.縣2寬主樓業態建議齊4景.厚2您.1雄辦公樓版業態形式：辣小面積商務辦封公捎定位依據：禾200仗3活年后，小戶型尚的客戶群體已權經形成了專業版投資客為主、和自用客為輔的焰市場格局。其鍵中小戶型辦公饒更是得到了長榴足的發展。尤他其是近期，因疏受宏觀政策調感控影響，投機慮資金大批撤離故住宅市場，使致該類物業成為酸市場寵兒脾。閘碗小戶型辦公物飲業在市場上受驚到廣泛關注，求一個重要原因屈就是客戶面的畏廣泛。該類物估業在自用和投停資兩個市場上鼠都擁有強大的飛購買需求。非城市經濟的快墨速發展推動了腰上海辦公樓市餡場的發展。對混于一些追求公向司形象的企業班，甲級寫字樓襯檔次高但面積詢偏大、租金偏勤高，而面積適敲中、靈活組合證、品質較高、鴿地段優越的小應戶型辦公室的滅出現，恰好滿守足它們的需求腥。褲帖自用市場上的車巨大需求是其寺物業出租和收宴益的保障，再蘭加上其本身面蝕積小、總價易果控制、投資成強本低的特點，輪也使其在投資牛市場上也大受裝歡迎誰。代逆目前上海的小邀戶型辦公市場得正呈蕩現劇“懇外絹移居”溉的特點，從中燭心城區向各區仙級副中心、次屠商務中心擴散菠，如閘北不夜徒城區域、普陀石長壽路區域等卻都成為了這類鹽物業聚集的區邊域。宴選擇小戶型辦簡公產品，要從牽以下幾個方面樣考慮：奔一是交通便利憲，具有較為成鏈熟的商務氛圍仆。鉛禮二是產品自身展品質，包括規寨模、配置、物瓣業、戶型和面陸積等。較高的尺配套檔次不僅就有助于提高企稀業形象，也有餓利于出租和回臭報塔。停僵三是價格租金胡比，這點對投虹資客尤為重要班。產品的區域洽位置和自身品有質基本決定了耳其租賃情況，敞價格則關系到灘購買者的投入各成本和回報率球。目前行情較詠好的小戶型辦炕公樓年回報率港可達政到但9羽%陣甚至更高。詳項目位于妖***森商業的中心區柳域，商業氛圍物濃厚，校高的秩投資回報空間魂，成為投資消租費群體關注的買熱點。本案充太分挖掘自身的垃商業價值，以貝低總價、高回輪報的產品格局電切入市場，勢含必能取得事半關功倍的效果。言辦公樓市場剛俘剛起步，而本段案位于城區的器商業中心，中奧、高檔住宅的傘集中區域，市樓場可操作的空拾間巨大，通過疾科學的產品組葛合，合理的投拋資組合，為區途域地標性商務伴辦公中心的打周造成為可能。獨建筑面積：輝九層脆，憐850旗0行平方米，單套緞面積控制五在單5敢0瓦－騙7荷0傭平方米之間；勺經營形式：挑本商業形態以鍋可分割可合并打銷售為主。甜投資回報分析艇：張小面積商務辦嚇公出售：劉平均銷售單價孝：猴800誤0燈元更/摸平方米鋤總銷金額菜：匆800室0店元塞/廳平方米孟＊瘋850瓦0翅平方米柜＝晨68,000濁,00齒0抓元隙小面積商務辦嗎公出租：鍵年租金株：蔬800剝0鋒元挨/違平方米緞＊筆850夠0黎平方米西＊硬8能%艘＝憑5,440,凱00踐0竭元叉形態優勢：溝周邊專業市場切多，辦公樓相蜻對匱乏柄；穩水駕傷約峰控制面積，單擔套總價相對較遭低，擴大受眾戴面；勤股謝筋肅短期內回收資腿金，減輕資金雪壓力；傍壺福妙臟經營形式靈活級多變，可租可榨售。禮形態風險因：睡速宏觀政策調控幸；塊市場銷售風險鍛。隱4燃.昆2北.堪2丸經濟型酒店招狐商首業態形式：點經濟型酒店定位依據：汗1匪）行業發展階謎段錢目前中國的經師濟型酒店僅己有袋“爛錦江之醋星鵲”繡、扇“翼如誠家逝”絡、管“雄莫倡泰母16貓8鋒”婦、露“域美餃興票”暑、望“全新亞之箏星聚”械（并入錦江之午星）停、軌“壩宜必濫思誓”仆等幾個品牌，已全國的經濟型戲酒店總數不超離過純50搭0偶家。相比較而望言，在國際上跨的旅游發達城驗市，經濟型酒揮店與豪華星級冬酒店的比例一淚般鑰為率7燙：罩3綱，經濟型酒店筑一直居主導地敘位，占方有心70痕%湊左右的市場份破額，有上千個后品牌，僅法國挺雅高集團下屬乳的夠“究宜必別思川”藝就孫有寫7搞1肢家。中國的經探濟型酒店僅處勉于行業發展的等初級階段。嘴托居由于目前中國源經濟型酒店市盼場容量極大，濕而現有的經濟議型酒店供應量搭遠小于需求量手，行業內的競扭爭程度很小，莊但實力雄厚的愁外國經濟型酒唯店品牌遮如逐“逝宜必反思候”伐進入中國市場創，已使國內企慮業感到威脅。戒壩囑由于處于行業豆發展的初期階歷段，品牌數量分少，目前中國陸經濟型酒店的泰市場集中度很浮高。刑悼境從中國政策法愛規上看，經濟趁型酒店的立項步批準較之星級菌酒店要簡單得攝多，沒有當地攀政府調控限制陽和旅游管理部反門的星級評估右管理，投資立司項便利。由于煩經濟型酒店一尤般采用連鎖化炊經營，其進入平壁壘