江蘇省房地產開發項目手冊管理系統企業版用戶手冊（V0.1）南京深拓計算機系統集成有限責任公司2013.11目錄CONTENTS第一章系統概述2第二章安裝與配置3第一節客戶端環境配置31、客戶端要求32、登錄系統3第三章手冊申領5第一節新增項目51、基本信息52、項目許可信息73、項目投資情況114、開發建設情況125、經營銷售情況156、其他信息167、圖片材料20第二節項目信息查看23第三節項目手冊申領24第四章項目手冊填報25第一節手冊填報25第二節零申報26第五章項目資本金271、資本金繳存272、資本金支取28第六章申請變更與更正29第一節申請變更29第二節申請更正29第七章項目轉讓31第八章項目終止33第九章項目歸檔34第十章企業自查35聯系我們與技術支持36系統概述什么是項目：房地產開發項目是指房地產開發企業（單位），按照城市建設規劃要求，立項審批（備案）并取得《施工許可證》后，在依法取得土地使用權的土地上開發的樓盤或小區工程。包括前期準備、設計、施工建設、收尾移交和銷售或出租等階段的全部過程。什么是項目分期：項目劃分原則上以《國有土地使用證》為準，項目分期開發的，每一期工程作為一個項目填報。項目分期獨立開發上報的，獨立上報的每期各計為一個項目。什么是項目手冊制度：房地產開發項目手冊是一項重要的管理制度，它記錄房地產開發項目從立項、土地取得、建設規劃、施工建設、銷售、交付的全過程，是房地產開發建設管理部門實行房地產開發項目全過程監管的重要手段。房地產開發項目手冊作為開發項目的過程管理，同時又作為開發企業的業績情況和資質許可的經營項目前件。本用戶手冊介紹企業用戶的房地產開發項目（電子）項目手冊管理的方法，管理部門用戶的項目手冊管理參見管理部門版用戶手冊。安裝與配置第一節客戶端環境配置1、客戶端要求操作系統：Windows2K、NT、XP、2003、Vista、Windows7等；瀏覽器：IE瀏覽器8.0及以上版本；顯示器：推薦使用不小于1024×768像素的分辨率；USB端口：2.0以上；網絡：推薦使用ADSL或者寬帶；局域網：請單位網管將TCP443端口打開。本系統目前只支持Windows操作系統，暫不支持MAC、Linux、Android等操作系統。本系統暫不支持手機和其他移動設備使用。建議使用沒有安裝任何第三方插件和工具欄的IE瀏覽器使用本系統。2、登錄系統（1）系統登錄界面在任何一臺連接互聯網的電腦上，通過訪問本系統網址，即可進入“江蘇省房地產開發項目手冊管理系統”登錄界面，如下圖：系統登錄采用加密鎖登錄方式，在電腦的USB接口插入系統加密鎖，然后點擊登錄頁面上的【登錄系統】按鈕，即可進入系統，系統首頁如下圖所示：手冊申領房地產開發企業在簽訂《國有土地出讓合同》或者取得土地使用權批準文件之后就可以向房地產開發主管部門申領（電子）項目手冊。項目手冊按照屬地原則進行管理，開發企業向開發項目所在地的開發主管部門申請項目手冊。如果項目所在地（如設區城市的區）沒有開發主管部門，則以省轄市的開發主管部門為主管部門。具體主管部門可以向當地主管部門咨詢。新增項目進入系統首頁，在導航欄中打開“手冊申領”進行新增項目操作。點擊項目列表上的【新增項目】按鈕，打開項目信息錄入界面，如下圖：基本信息點擊左側【基本信息】按鈕，錄入項目名稱、項目類型、施工狀態、項目所在地、項目坐落、項目位置、項目四至、項目用途、建設方式等信息。項目位置需要通過地圖進行選擇，可通過對地圖進行拖拽或放大找到項目具體位置，然后單擊選中坐標，地圖上將會顯示紅色選中標記，如下圖：信息填寫完成后點擊頁面下方的【保存】按鈕，即可完成項目基本信息的錄入。項目基本信息保存成功后，頁面下方會自動展開項目土地信息、規劃要點信息、投資信息、項目負責人信息等，需要進一步填寫完善，如下圖：其中土地成交單價將根據填寫的用地面積和土地成交價格自動生成。填寫完成后，點擊頁面左上方的【保存】按鈕即可完成項目基本信息的錄入。項目許可信息點擊左側【項目許可信息】按鈕，填寫相關許可信息，如下圖：土地出讓合同點擊選擇“土地出讓合同”，打開信息列表，點擊【新增】按鈕增加土地出讓合同，如下圖：根據土地出讓合同信息填寫相關數據，然后點擊右下角的【確定】按鈕，彈出確認窗口：點擊【確認】按鈕可添加土地出讓合同圖片材料，點擊【取消】按鈕返回信息列表，在列表中“附件”一列中，點擊【編輯】可以進行圖片材料的上傳，如下圖：對所填寫的證件數據進行修改時，選擇需要修改的數據所在行，然后點擊列表上的【編輯】按鈕進行修改即可。土地出讓金繳納點擊選擇“土地出讓金繳納”，打開信息列表，點擊【新增】按鈕增加土地出讓金信息，如下圖：選擇土地出讓合同編號，填寫相關數據，然后點擊右下角的【確定】按鈕即可。項目批文點擊選擇“項目批文”，打開信息列表，點擊【新增】按鈕增加各類批文信息，如下圖：選擇批文類型，如規劃、土地、消防、環保等，填寫相關數據，然后點擊右下角的【確定】按鈕即可。土地使用權證點擊選擇“土地使用權證”，打開信息列表，點擊【新增】按鈕增加土地使用權證信息，如下圖：填寫相關數據，然后點擊右下角的【確定】按鈕即可。建設用地規劃許可證點擊選擇“建設用地規劃許可證”，打開信息列表，點擊【新增】按鈕增加信息，如下圖：填寫相關數據，然后點擊右下角的【確定】按鈕即可。建設工程規劃許可證點擊選擇“建設過程規劃許可證”，打開信息列表，點擊【新增】按鈕增加信息，如下圖：填寫相關數據，然后點擊右下角的【確定】按鈕即可。建設工程施工許可證點擊選擇“建設過程施工許可證”，打開信息列表，點擊【新增】按鈕增加信息，如下圖：建設工程施工許可證信息中包含單體工程，需要先在“開發建設情況”中先完成單體工程信息的錄入，然后才可進行單體工程的選擇。另外，對于設計單位、施工單位、監理單位信息需要通過點擊“添加”鏈接到新增界面填寫相關信息。完成相關數據填寫后，點擊右下角的【確定】按鈕即可。商品房預（銷）售許可證點擊選擇“商品房預（銷）售許可證”，打開信息列表，點擊【新增】按鈕增加信息，如下圖：商品房預（銷）售許可證信息中包含單體工程，需要先在“開發建設情況”中先完成單體工程信息的錄入，然后才可進行單體工程的選擇。完成相關數據填寫后，點擊右下角的【確定】按鈕即可。項目投資情況項目投資及土地開發情況按月記載項目開發的月度成果，包括本月完成投資(元)、本月新增固定資產、正在開發土地面積、待開發土地面積等關鍵性事項內容。點擊左側【項目投資信息】按鈕，填寫相關許可信息，如下圖：點擊【項目月報】按鈕，打開項目施工月報列表，點擊【新增】按鈕添加月報信息，如下圖：填寫相關數據后，點擊頁面下方的【確定】按鈕即可。開發建設情況“開發建設情況”主要為單體工程信息。單體工程又叫單位工程，指建設工程項目中，具有獨立設計文件，具備獨立施工條件，竣工后可以能形成獨立使用功能、獨立發揮生產能力或工程效率的建筑物及構筑物，并構成建設工程項目的組成部分。如一棟住宅樓、一棟校舍、一間廠房等。單位工程是工程建設項目的組成部分，一個工程建設項目有時可以僅包括一個單位工程，也可以包括許多單位工程。單體工程由《建設工程規劃許可證》給予明確。新增單體工程點擊左側【開發建設情況】按鈕，打開單體工程信息列表，點擊列表上方的【新增】按鈕進行單體工程信息的填寫，如下圖：其中單體工程對于的建設工程規劃許可證信息可通過點擊下拉菜單進行選擇，如果沒有相應選項可點擊“添加”來增加新的建設工程規劃許可證信息。填寫相關數據后，點擊頁面下方的【確定】按鈕即可。施工進度月報點擊左側【開發建設情況】按鈕，打開單體工程信息列表，如下圖：選中需要填寫施工進度月報的單體，點擊列表上方的【施工進度月報】按鈕，打開施工進度月報信息列表，點擊列表上的【新增】按鈕進行填寫，如下圖：施工進度月報表是按月填寫單體工程的施工進度。填寫相關數據后，點擊頁面下方的【確定】按鈕即可。竣工驗收備案點擊左側【開發建設情況】按鈕，打開單體工程信息列表，如下圖：選擇單體狀態為“竣工”的需要填寫竣工驗收備案的單體，點擊列表上方的【竣工驗收備案】按鈕，打開竣工驗收備案信息列表，點擊列表上的【新增】按鈕進行填寫，如下圖：填寫相關數據后，點擊頁面下方的【確定】按鈕即可。經營銷售情況按月度記載項目的預（銷）售記錄，包括銷售面積、套數、均價等信息。點擊左側【經營銷售情況】按鈕，可顯示相關信息，如下圖：點擊【銷售月報】按鈕，打開單體銷售月報列表，點擊【新增】按鈕添加月報信息，如下圖：填寫相關數據后，點擊頁面下方的【確定】按鈕，返回信息列表，如下圖：其中“當月銷售均價”為住宅、商業用房、辦公用房、其他用房的均價。其他信息點擊左側【經營銷售情況】按鈕，可顯示相關信息，如下圖：項目聯建情況如果開發項目存在投資股東合資或合作聯建的情況，需要記載聯建記錄。對于聯建項目（兩個或兩個以上企業聯合開發的項目），由各參與聯建的企業確定其中一家開發企業作為填報單位申領項目手冊。一般由獲得土地使用權的企業上報。打開項目聯建情況中的【新增】按鈕，填寫聯建信息。對于聯建企業，可通過點擊上圖中“聯建企業”后面的進行選擇，如下圖：輸入查詢條件，點擊【查詢】按鈕，系統可顯示相應的聯建企業（該企業必須存在于“江蘇省房地產行政許可綜合服務系統”中），選定后點擊頁面下方的【選定聯建企業】即可。項目抵押情況項目抵押類型包括：在建工程抵押；購房貸款抵押：購商品房（其中：購商品房期房）、購存量房、商業貸款、公積金貸款、組合貸款；其他房地產抵押等。填寫相關信息后點擊頁面下方的【確定】按鈕即可。項目輔助信息項目輔助信息記載了住宅結構分類、房屋面積分類信息，如下圖：拆遷安置拆遷安置情況記載拆遷許可證基本信息、拆除量信息、被拆遷人情況、拆遷居民安置情況等信息。如下圖：其中，拆遷許可證號可通過下拉菜單選擇已經在“項目許可信息”中填寫過的拆遷許可證，對于沒有的，可點擊“添加”填寫拆遷許可證信息。填寫相關信息后點擊頁面上方的【保存】按鈕即可。物業管理及交接物業管理及交接情況記載項目竣工交付以后，與前期物業服務公司交接的情況，包括物業服務公司的名稱、資質、物業合同狀況等信息。如下圖：填寫相關信息后點擊頁面上方的【保存】按鈕即可。基礎公共實施基礎設施屬于城市規劃的強制性內容，與城市規劃一并報批，不能輕易更改。基礎設施與公共設施主要配套內容如下表：類別序號設施內容項目說明基礎設施停車場車輛保養維修基地、交通通道等供水設施取水點、取水構筑物及一級泵站和水處理工程設施排水設施污水處理設施、垃圾轉運站等供燃氣設施城市氣源和燃氣儲配站等供熱設施城市熱源、區域性熱力站、熱力線走廊等供電設施變電所（站）、高壓線走廊等通信設施郵政局、郵政通信樞紐、電信局、衛星接收站、微波站、廣播電臺（站）、電視臺（站）等消防設施消防指揮調度中心、消防站、消防栓（泵）、消防通道（梯）、火警裝置、避難層等防洪設施防洪堤墻、排洪溝與截洪溝、防洪閘等抗震防災設施避震疏散場地、氣象預警中心等其他其他對城市發展全局有影響的城市基礎設施。公共設施包括學校、公園等非盈利項目用地基礎公告設施的基本信息如下圖：填寫相關信息后點擊頁面下方的【確定】按鈕即可。項目主要事項記錄主要事項記錄用于著錄項目建設階段其他關鍵性事項內容，如停建、緩建及其事由等。填寫完成后點擊頁面下方的【確定】按鈕即可。圖片材料【項目許可信息】中可進行相關圖片材料的上傳，在已填寫相關許可信息的列表中，點擊“附件”下的【編輯】可進行圖片材料的上傳，如下圖：在“編輯項目信息”時可上傳項目的相關圖片材料。在項目列表中點擊【編輯項目信息】，打開編輯頁面，點擊頁面上方的“圖片材料”，進行圖片上傳，如下圖：圖片材料上傳頁面如下圖所示：選中左側圖片目錄項，點擊頁面上方的【新增圖片】，進行本地圖片選擇，如下圖：項目信息查看項目信息填寫完成后，可通過只讀方式查看項目信息。打開手冊申領項目列表，點擊需要查看的項目名稱，如下圖：點擊項目名稱鏈接可打開項目信息查看頁面，如下圖：在項目信息查看頁面，可直接看到項目基本信息，項目位置圖，項目建設、投資統計圖，也可通過切換tab頁的方式查看項目基本信息、項目許可信息、項目投資信息、開發建設情況、經營建設情況、其他信息。項目手冊申領提交申請在項目手冊信息填寫完成后，可向項目所在地的房地產開發主管部門申請（電子）項目手冊。打開手冊申領項目列表，選擇要申請的項目所在行，點擊上方的【提交申請】按鈕，如下圖：如果手冊信息填寫完備，將彈出成功信息，如下圖：點擊【確定】按鈕后，可看到項目所在行的“申請狀態”變為“申請中”，“申領時間”顯示為申報當天日期。撤銷申請在申請成功后，主管部門尚未發送項目手冊之前，可“撤銷申請”。選擇要撤銷申請的項目所在行，點擊上方的【撤銷申請】按鈕，如下圖：申請結果手冊申請成功后，即主管部門發放了項目手冊，項目信息自動轉到“項目填報”數據列表中，可進行項目信息填報；如果手冊申請被駁回，在手冊申請列表中可查看“被駁回”的原因。項目手冊填報項目手冊填報為月度填報制度。對已經發放項目手冊的開發項目，企業用戶必須在每個自然月的月末之前進行項目手冊填報。如果當月開發項目沒有事務發生，則可以“零申報”的方式提交。打開“手冊填報”在項目列表中可查看主管部門發放的項目手冊，如下圖：手冊填報當本月已發放的項目手冊的開發項目發生事務，需完善項目相關信息，如基本信息、許可信息、投資信息、開發建設情況、經營銷售情況等。打開“手冊填報”下的項目列表，選擇需要填報的項目，點擊列表上的【填報】按鈕，如下圖：手冊填報頁面信息與新增項目操作基本相同，如下圖：請參照“第三章第一節”進行相關項目信息填報。零申報如果當月開發項目沒有事務發生，則可以“零申報”的方式提交。打開“手冊填報”下的項目列表，選擇需要進行零申報的項目，點擊列表上的【零申報】按鈕，如下圖：如果企業用戶提交了“零申報”申請后，想增加項目手冊填報內容，則需要撤回之前的零申報申請，等待相應的管理部門審核接受后方可進行項目手冊填報。打開“手冊填報”下的項目列表，選擇需要撤銷零填報申請的項目，點擊列表上的【撤銷零申報申請】按鈕，如下圖：待主管部門審核通過后，可繼續進行手冊填報。項目資本金項目資本金是指項目投資總額中應包含一定比例的由各出資方實繳的資金。其資金必須是項目法人的自有資金，而不能是各種性質的銀行借款、拆借資金、非法集資、各種債券的非債務資金。系統中“項目資本金”記載的是企業開發項目資本金每一筆的繳存和支取記錄。企業和主管部門通過企業的項目資本金狀況記錄，有助于及時發現、規避企業和市場中存在的資金問題和風險。資本金繳存打開項目資本金列表，選中需要進行繳存的項目所在行，點擊列表上方的【繳存】按鈕，打開信息列表，如下圖：點擊【新增】按鈕填寫繳存信息，如下圖：點擊“資本金憑證”可上傳相關圖片材料，填寫相關信息后點擊頁面下的【確定】按鈕即可。資本金支取打開項目資本金列表，選中需要進行支取的項目所在行，點擊列表上方的【支取】按鈕，打開信息列表，如下圖：點擊【新增】按鈕填寫支取信息，如下圖：注意：支取的資本金的金額不能大于繳存的金額。點擊“資本金憑證”可上傳相關圖片材料，填寫相關信息后點擊頁面下的【確定】按鈕即可。申請變更與更正項目變更：指的是項目填報數據信息發生變化，需要變更；項目更正：指的是項目填報數據信息發生錯誤，需要糾正。項目的數據無論是變更還是更正，都須要由企業提出申請，管理部門進行核準。在項目的變更和更正申請中，管理部門如果未進行審核，企業無法修改和保存項目數據。申請變更在進行項目手冊填報時，如果已填報且被主管部門驗核的項目信息需要變更，可以向主管部門申請變更。以變更“項目許可信息”中的“建設工程規劃許可證”為例，進行操作說明。進入項目手冊填報頁面，打開建設工程規劃許可證，如下圖：點擊上圖列表中“操作”欄中的【申請變更】按鈕，填寫變更原因，然后點擊【確定】按鈕即可，如下圖：操作成功后，“操作”欄顯示為“申請變更中”。申請更正在進行項目手冊填報時，如果已填報且被主管部門驗核的項目信息填報有誤，可以向主管部門申請更正。以更正“項目許可信息”中的“建設用地規劃許可證”為例，進行操作說明。進入項目手冊填報頁面，打開建設用地規劃許可證，如下圖：點擊上圖列表中“操作”欄中的【申請更正】按鈕，填寫變更原因，然后點擊【確定】按鈕即可，如下圖：操作成功后，“操作”欄顯示為“申請更