第三類城市空間：新鄭州人的“第三種高尚生活”******項項目市場定位位與開發設想想問題提出：1、鄭州房地產產市場發展迅迅速，競爭激激烈；開發門門欄抬高，開開發模式多樣樣，產品類型型豐富；品牌牌、服務、文文化等項目復復合元素成為為市場價值的的重要成分，在在整體趨勢下下，項目的定定位何去何從從？2、區域及片片區市場是整整體市場中的的熱點區域，是是鄭州發展的的方向和城市市中心，現階階段區內開發發水平較高，有有一定購買力力，精品較少少，但所謂精精品的市場接接受度如何？？我們在精品品的空白點上上繪出怎樣一一幅藍圖才能能完成既定的的企業目標？？3、面對片區區高層市場的的較大開發量量，項目以高高層產品出現現以怎樣的核核心能力去面面對未來市場場的競爭？如如何在未來2年的開發周周期內降低市市場風險？4、地塊位置置得天獨厚，如如何尋找差異異化并在產品品設計時構建建更大的價值值？我們的產產品定位有客客戶嗎？價格格和價值能否否得到市場的的認可？多長長周期產生多多大的利潤？？項目定位依據：：1、《鄭州房地地產市場調研研分析報告》2、《鄭州房地地產市場高層層（小高層）產產品調查分析析報告》3、《項目經濟濟可行性分析析》4、項目地塊價價值判斷及價價值體現5、我們的專業業經驗和專業業能力6、貴司的項目目企業目標7、其它依據******項項目市場定位位與開發設想想目錄：項目概況項目SWOT分分析項目地塊價值判判斷與價值定定位項目開發理念及及市場定位策策略項目目標客戶群群定位：新鄭鄭州人群體項目產品定位產品屬性定位規劃建議戶型設計建議建筑風格建議環境景觀建議配套功能建議智能化建議交樓標準建議七、經濟估算因因素的考慮1、基礎參數2、項目利潤估估算3、項目經濟估估算******項項目市場定位位與開發設想想一、項目概況本項目位于******路與**路交匯*******后側，項目目東靠107國道、南臨臨金水東路、西西距未來大道道幾百米遠。項項目距正在建建設的鄭東新新區CBD商務區僅一一路之隔。周邊項目高檔住住宅區林立如如早期的金水水花園、建業業城市花園、新新鑫花園、錦錦江國際公寓寓等；兩側的的興亞國際俱俱樂部和鞍鋼鋼大酒店，及及不遠德億大大酒店是項目目地塊中的配配套亮點。金水路是鄭州最最主要的交通通干道，兩側側分布著眾多多省各級機關關單位，周邊邊配套齊全，聚集了了眾多的學校校，醫院和生生活設施。同同時金水路還還連接市區內內多條主要交交通干線，交交通網絡四通通八達，來往往各地極其便便利；距鄭州州市二大商圈圈——紫金山商圈圈和二七中心心商圈僅需10分鐘；從金金水路到火車車站，時間僅僅為15分鐘左右；；到達機場則則只需30分鐘。在鄭鄭州城市北移移東擴的城市市發展戰略指指導下，上述述城市主干道道在城市交通通體系、經濟濟發展和城市市建設中的位位置越加舉足足輕重，前景景看好，區域域經濟的發展展、城市化程程度的提高和和生活居住質質量的提升，是是大勢所趨，必必然會在城市市多中心的城城市化主導潮潮流影響下，成成為不可忽視視的，且客觀觀發展的城市市中心之一。二、項目SWOOT分析關鍵詞：優劣并并存，機會與威脅同在在。1、項目優勢區位優勢：東區區是鄭州發展展的龍頭和風風向標，北移移東擴的城市市總體規劃戰戰略和鄭東新新區的開發建建設，使這一一區域成為城城市的熱點和和城市的政治治、經濟中心心，前景看好好。街區優勢：金水水路是目前“鄭州第一路”，其成熟度度、知名度和和美譽度為鄭鄭州市民所公公認；同時隨隨著107國道改造成成鄭州最亮麗麗的迎賓大道道的動作，使使項目仿佛是是“兩條金腿在在走路”，迎著金光光大道向前進進。升值潛力：區位位優勢、街區區優勢、發展展趨勢及日漸漸形成的高尚尚人居氛圍，無無疑使項目具具有巨大的升升值潛力。居住價值：隨著著城市建設和和眾多地產商商的房地產開開發，城市各各項配套和各各種規模較高高檔次商品住住宅的開發，日日漸成熟的高高尚居住區已已經形成，房房地產市場環環境已較為成成熟，不需要要項目公司投投入過多的資資金來炒作區區域市場。交通優勢勢：金水路、世世紀大道、鄭鄭汴路和未來來大道縱橫交交錯，方便快快捷，繁華便便利，更使居居家引以為豪豪。配套優勢：各項項市政、教育育、醫療及金金融配套，臨臨近的興亞國國際俱樂部等等休閑娛樂配配套等，提升升了自身物業業的檔次和知知名度，同時時也提供了便便利的生活條條件。規劃優勢：項目目不直接臨近近主要交通干干道，相對而而言，噪音相相對較小；地地塊規模較小小，開發周期期相對較短，開開發風險相對對較小。2、項目劣勢地塊規模：地塊塊規模較小，不不宜于景觀設設計、配套設設置和開發成成本控制，產產品定位可選選擇余地不大大，同大項目目競爭會處于于劣勢；周邊環境：項目目周邊為金水水花園等高檔檔住宅區，有有利于本項目目塑造高檔次次、高質素的的精品樓盤的的品牌形象；；開發成本：由于于地塊規模和和地價等原因因，相對于大大盤，在成本本上處于不利利地位。產品定位：由于于地塊規模的的局限性，使使產品形態的的可選擇性余余地不大。市場占有率：由由于規模原因因和高層產品品的特點，及及市場的不確確定性，很難難形成較大的的市場影響。知名度與開發經經驗：單從開開發角度看，作作為項目公司司在鄭州的第第一個項目，同建業等老牌和和新銳地產商商相比處于劣劣勢。商業利用價值不不高：由于項項目不臨近交交通主干道，所所以商業價值值一定程度上難以體現。3、項目機會點點發展趨勢：在政政府作用和民民間傾向下，本本區域無疑是是真正的城市市中心區，是是除了行政、經經濟中心之外外，鄭州的高高尚居住區集集中地，對提提升項目的居居住價值具有有重要作用。土地供應：由于于地塊稀缺性性，隨著房地地產市場的發發展和土地供供應的增長，金金水路區域（尤尤其沿線）的的土地更是“寸土寸金”，在此居家家、辦公和經經商，無疑具具有巨大的升升值潛力。高起點開發：雖雖然這是項目目公司的第一一個項目，但但在*******品牌的支持持下和優秀團團隊的共同努努力下，抓住住市場時機，進進行高起點開開發運作，定定能取得項目目的經濟效益益和社會效益益。從而為后后續開發奠定定良好的基礎礎。開發銀行的配套套及入住：對對于項目吸引引同類行業的的目標客戶群群具有一定的的促進作用。同同時對于項目目市場定位具具有一定的引引導作用。品牌塑造：由于于區位巨大的的發展優勢及及項目地塊的的稀缺性優勢勢，具備營建建高檔住宅的的條件，同時時借此塑造項項目的品牌和和企業品牌。外地客戶的區位位認可：由于于本區域為公公認的城市中中心，對外地地購買人群的的吸引力毋庸庸質疑。鄭東新新區的影響：：隨著鄭東新新區的開發建建設，尤其使使左近CBD商務區的影影響，為項目目的發展帶來來了巨大的市市場契機和附附加價值。4、項目風險點點市場風險：任何何項目都存在在市場風險。由由于地塊的局局限性和利潤潤要求，定位位于小高層的的產品形態已已成定局；但但區域內高層層住宅供應量量大，競爭激激烈，在成本本沒有優勢的的情況下，如如何通過產品品定位和開發發運作來盡可可能規避風險險，是項目的的核心問題。政策風險：去年年121文件及其它它一系列文件件的出臺，無無疑表明了中中央對防范金金融風險和整整頓行業秩序序的決心，這這種趨勢隨著著以往房地產產開發所遺留留問題的爆發發，相應的政政策出臺和控控制不可避免免。這對整個個市場和各個個開發企業來來說必須有心心理準備和及及時的應對策策略。運營中的成本控控制：由于市市場競爭激烈烈，一定程度度同質化的影影響，控制好好項目成本是是取得市場主主動權的有效效手段。潛在威脅：項目目周邊尚有眾眾多在售樓盤盤，且占有入入市先機，這這些樓盤分流流一部分客戶戶已成為不爭爭的事實，據據悉，2004年本路段的的市場投放量量還會進一步步加大，如在在售樓盤中就就有新鑫花園園、錦江國際際花園、中凱凱海上香頌、長長城康橋花園園和建業新天天地二期等，此此外，還有一一批樓盤將在在近期加入本本區域的市場場競爭，如廣廣匯國貿的東東站地塊項目目、銀基花園園等，因此，市市場潛在客戶戶群體是否能能夠支撐整個個區域的房地地產投放量的的增長還不得得而知。三、項目地塊價價值判斷與價價值定位1、地塊價值判判斷1）區位的城市市中心價值金水水路是真正的的城市核心道道路和具成熟熟度的形象大大道，以政治治群體為代表表的城市地位而而成為無可爭爭議的城市中中心，這個中中心的向心力力無疑是巨大大的。而金水路東段在在新城市規劃劃的戰略中“舉足輕重，備備受矚目”，開發與居居住也是如此，城市高尚尚住宅區的形形成，使鄭州州的人居方向向是——“看東方”。“城市中心”概概念。地地塊價值和區區位屬性往往往決定了項目目市場定位和和產品形態，城城市中心無疑疑是項目的最最大價值，這這一價值如何何通過產品創創建和包裝產產生更高的附附加值，并得得到市場的認認可，是項目目成功的關鍵鍵。2）發展優勢和和升值潛力價價值鄭鄭州城市化建建設如火如荼荼，在東區更更能看到這個個城市日新月月異的變化；；各級政府機機關在這里辦辦公、各類商商人在這里搶搶占商機、辦辦公寫字樓如如雨后春筍的的出現、各類類住宅拔地而而起，這幅新新城市圖景告告訴我們這里里是城市的“熱土”和“希望”，是新的城城市空間。整整個城市的發發展方向是——“東方紅”。“東方紅”概念念。在這里，你可以以贏得見證繁繁榮，搶占未未來的先機。將將美好的未來來發展前景整整合成項目鮮鮮明的概念，使使價值更顯而而易見，對市市場受眾產生生強烈吸引力力。東方紅是一種城城市軌跡，也也是一種人文文精神，代表表了繁榮的取取向。3）高尚而成熟熟的生活價值值成熟需要時間，需需要多方面的的因素作用而而成，尤其是是政府的作用用，項目地處金水路的“黃黃金地段”上，片區整整體素質相對對較高，市政政配套較為齊齊全，交通更更為方便。隨隨著這一區域域房地產的發發展，高尚生生活圈日漸形形成。“現代城市生活活”概念。對大多數人來講講，城市生活活的首要因素素就是便利，隨隨著居住水平平的提高對環境的要求也越越來越高，同同時，便利意意味著生活成成本的降低；；金水路作為為鄭州第一路路，起到重要要的作用，是是現代城市生生活的聚居地地，是適合人人居的地方。4）金融聚集價價值區域銀行及其網網點分布眾多多，尤其作為為定向開發的的國家開發銀銀行的位置，以以及部分客戶戶群的定向購購房，給項目目客戶群定位位的取向帶來來了啟發。“金融世家”概概念鄭州有多個老式式的“銀行家屬院”，分布在市市區的主要街街區范圍內。從從事金融、證證券等行業人人員的素質較較高并具有統統一性，為他他們“量身定做一一個家”是項目可選選擇的定位方方向之一。2、地塊價值定定位用發展的眼眼光，多角度度看待地塊的的價值是我們們的原則。從從鄭州城市的的發展情況看，本地段段是鄭州的“朝陽”區位，同時時又有新的價價值表現。通通過上述的現現狀分析和未未來展望，我我們認為地塊塊的價值是“品質天生，氣氣質天成”，具體可以以概括為——城市中心寶地未來生活領領地區位前景美美好生活成熟便便利金融群體聚聚集升值潛力巨巨大3、地塊價值體體現1）體現價值的的途徑結合“區位描述”和“地塊價值定定位”以及房地產產市場的綜合合分析，我們們認為：深入挖掘項目所所在區域的街街區特點深入挖掘項目所所在區域的物物業特色充分利用項目所所在區域的發發展前景充分利用項目所所在區域的市市場空白充分發揮項目成成為地標建筑筑的機會充分發揮項目開開發資源的整整合優勢2）價值綜合合體現首先，本項目最最大的價值需需要通過“城市中心的”、“未來的”、“高尚的”“升值潛力的”這幾個基本本的要素來渲渲染。城市中心的———鄭州城市中中心區的高品品質住宅；未來的——鄭州州東方紅，城城市主旋律；；高尚的——金水水路上，新鄭鄭州人的現代代都市領地；；升值潛力的———這里的人，都都是天生的投投資高手。小結：一個項目目的產品定位位要從市場、地地塊、經濟和和企業目標的的四個領域為為出發點，深深入研究分析析，然后相互互結合、融通通論證，從而而在這個基礎礎上，確定項項目的開發戰戰略和產品的的市場定位。通通過上述的分分析論證，項項目的地塊價價值已經越來來越清晰，如如何讓地塊價價值演變融會會為產品價值值、市場價值值、經濟價值值和客戶價值值，甚至去創創造新價值，需需要我們在后后續的工作中中，緊密結合合，深入研究究。最終確定定項目開發運運營的整體戰戰略和戰術。四、項目開發理理念及市場定定位策略1、開發模式式城市規劃和發展展趨勢在引領領著我們的生生活方向和居居住形態，從從而對房地產產開發也產生深刻刻的影響。提提醒我們要站站在城市的高高度看待產業業的動向、市市場的變化和和居住文化趨趨勢。新的城城市規劃和鄭鄭東新區的建建設，給鄭州州帶來了欣欣欣向榮的城市市景象，給老老城區也帶來來了活力，同同時也給鄭州州人和外地人人在生活和事事業觀念上帶帶來了沖擊。對于房房地產業更是是帶來了更多多的契機。我我們認為房地地產項目具有有鮮明的特色色，才能在市市場中產生高高附加值和消消費者接受的的效率。鑒于于項目優勢價價值，結合我我們的分析和和專業觀點，我我們建議項目目進行——主題式開發，引引導性居住2、開發主題理理念開發主題理念———5星級酒店旁，新新貴生活館【釋義】隨著人人們生活水平平的提高，城城市化進程的的加快，以及及房地產開發發的快速發展；新的城市市藍圖、城市市文化和城市市格局，新的的房子、新的的生活方式和和時代精神都是巨大變變化的結果，這這種變化究竟竟是怎樣的變變化，其形式式、性質、標標準是什么樣的，以以前的鄭州人人和現在的鄭鄭州人有何不不同，新的社社會關系和生生產關系是怎樣的，需需要我們針對對性研究并整整合，在房地地產開發領域域形成生產力力，從而形成市場價值值。今天的房地產開開發已經是集集經濟、生活活、文化和城城市運營為一一體的復合式式開發。“5星級級酒店旁，新新貴生活館”，是在上述述的社會背景景下、城市發發展趨勢下和和房地產市場場形勢下，而而提出的主題題開發理念。5星級是針對項項目附屬配套套興亞酒店而而言的，是項項目所在區域域的“獨到賣點”，是高尚人人居取向的整整合和概述。新貴生生活館是針對對新鄭州人所所享受的貴族族生活設施而而言的，是本本項目的完美美的、具體化化的表現。對于居住。在全全球化、城市市化和新經濟濟的動因下，這這個時期，這這個區域的社社區，有新的的居住標準、消消費文化特征征、生活方式式、文化軌跡跡、價值取向向和城市寄托托，而這一切切體現了新的的時代精神、社社會轉向和城城市風貌。作作為開發商，為為新鄭州人營營建理想的城城市生活空間間，成為了一一項新的城市市使命和開發發目標。在城市市熱土上，創創造希望，讓讓鄭州一部分分人在5星級酒店的的配套旁，享享受貴族一樣樣的生活。是新人居方向，是是新城市精神神。3、開發策略———（理念實現現方式）1）建立區位優優勢在整合項目公司司的總體開發發形象與興亞亞酒店的品牌牌形象的同時時，為項目選選擇一個體現現新人居、新新產品、新建建筑理念并代代表項目價值值感的名字。綠色住宅、生態態住宅、健康康住宅、旅游游地產、人居居環境等的造造勢，對人類類居住方式進進行詮釋與演演繹，引導消消費觀念。通過展示，塑造造項目鄭州典典范住宅與新新世紀代表性性物業的形象象，吸引目標標受眾。國際化的，全國國的，中原的的，鄭州的。各項目在開發理理念和品牌形形象上形成互互動，加大營營銷力度。2）建立項目優優勢通過規劃設計、建建筑設計、景景觀設計、智智能化、營銷銷推廣、展示示包裝、工地地現場、銷售售服務、物業業管理、會員員俱樂部、售售后服務……建立項目與與眾不同的品品質。通過新材料、新新設備、新技技術的運用，提提倡環保、節節能、生態人人居，提升項項目的附加價價值，關愛居居住者的健康康與舒適。3）建立價值優優勢項目工地包裝整整潔而富有創創造性，體現現項目卓而不不群的特質。展示部分國際化化、專業化，模模型、銷售資資料精致周密密，服務質量量與待客之道道規范化、符符合國際禮儀儀標準。施工現場整潔、有有序。樣板房裝修精美美。公共空間典雅富富麗，豪華但但不浮華。在適當的時候成成立業主會員員俱樂部，體體現業主尊貴貴的身份與地地位。物業管理與保安安服務前期介介入。聘請著名的物業業管理公司承承擔項目管理理顧問。提供風格國際化化并適合中國國人居住審美美心理的裝修修套餐服務。4）建立承諾兌兌現優勢對應項目公司的的品牌培育，在在銷售過程中中為業主提供供全面、周到到、具有合約約性質的樓房房使用說明書書與質量承諾諾書。邀請在項目公司司最富盛名的的建筑商承建建并與發展商商一道對質量量做出承諾。在營銷過程中，編編撰《客戶通通訊》，及時時向潛在客戶戶與業主提供供有關項目的的進展、促銷銷活動、開發發動態等資料料。組織設計、施工工、監利、管管理等部門開開展肯談會與與交底會。5）建立品牌優優勢組織與項目品位位與地位有關關的房地產論論壇。組織項目創新、獨獨創性方面的的論壇。]參加政府與媒體體組織的各種種活動。建立項目網站或或企業網站。爭取建設部、省省、市所頒發發的有關住宅宅區方面的與與項目推廣主主題有關的各各種獎項。請名人造勢。6）建立規劃優優勢所有住宅單位均均可以取景平面設計注重實實用性與舒適適度，強調可可變能力，提提供更多的灰灰色空間與觀觀景空間。提供符合未來需需求的功能空空間，例如書書房與音樂室室。注意商務、商業業、辦公、配配套與居住之之間的關系，合合理安排各功功能的位置與與相互之間的的交流。3、市場定位策策略如何進行行市場定位？？市場調查分分析、地塊價價值判斷、經經濟可行性分分析和開發理念，已經經明確了市場場競爭狀態、市市場發展態勢勢、地塊特點點等，并構建建出了項目的價值取取向、物業形形態和客戶群群特征。如何何使定位更加加具體、準確確，我們認為應該采取取以下策略。1）細節差異化化策略尋求求市場空白和和產品空白進進行項目定位位是我們的基基本策略。通通過上述分析析，我們意識到，項項目必須走差差異化競爭的的道路，形成成與眾不同的的產品格局。但但由于地塊原因在在整體產品形形態上難以形形成完全的差差異化，我們們認為應該在在細節上下功夫，極大大提高項目的的附加價值。新、細、美、準準：細節差異異化定位，構構建客戶價值值行動綱領：新——全力挖掘掘地塊區位價價值，倡導全全新的居住理理念。細——從戶型、景景觀、物管和和外立面等細細節方面入手手營建產品價價值和客戶價價值。美——在先天品品質基礎上，在在理念和包裝裝方面體現項項目的軟價值值。準——細分客戶戶群，進行項項目定位和項項目傳播，使使市場高度接接受。2）市場差差異化為原則則的產品創新新策略適度度領先：過度度超前往往會會造成成本的的增加，消費費者接受需要要一定的過程程，適當領先于市場場的產品才真真正具有生命命力，在短時時間內被市場場消化并形成成品牌優勢。相對創新：創新新并不等于要要創造一種全全新的前所未未見的產品形形態，而是要要在原有水平上通通過深耕細作作達到一個更更高的高度，讓讓市場領悟：：原來生活可可以這樣！3）項目差異化化市場定位取取向鄭州●新貴族的的都市生活領領地形態描述——這個群體，在社社會的各階層層中觀念超前前，出類拔萃萃，他們是闖闖蕩世界的人人，他們是國國際人，是中中華人；以從從事金融、證證券行業人員員為主體；國國際化的見識識和新生活價價值觀，一定定的購買力和和獨到眼光，使使在這個社區區里居家而成成為工作和生生活中的城市市榜樣。而不不只是自豪那那么簡單。這個社區，設計計經典、個性性鮮明、建筑筑新穎、環境境優美、生活活便利、文明明和諧，而這這種房子的售售價（主力總總價16-20萬元）并不不是“可望而不可可及”，其城市地地位和居住價價值，在若干干年后仍使人人感到欣慰與與榮耀。這種生活，構架架了這個城市市的文明高度度，她尊貴、自自然、舒適、和和諧，高品質質、品位，并并有較大的升升值潛力。代代表了新鄭州州人群體的生生活狀態。體現了新城市精精神，是城市市生活的典范范。五、新鄭州人：：客戶定位群群體基本描述述新鄭州人是相對對于老鄭州人人而來的，是是指“新移民群體”、“新價值觀群群體”、“新富裕階層群群體”和“國際化群體”包括本地人人、外地人、省省內外地人、世世界各地人群群和市內流動動人群。全球球化、城市化化和新經濟是是其產生的基基本動因。就就居住而言，新新鄭州人不同同于老鄭州人人，他們有新新的居住標準準、消費文化化特征、生活活方式、文化化軌跡、價值值取向和城市市寄托，而這這一切體現了了新的時代精精神、社會轉轉向和城市風風貌。他們是這樣一個個群體：主力客戶群群：金融、證券界人人士現代型企業中青青年老板階層層海歸及有類似背背景的人士小私營業主企事業單位管理理階層（高級級白領）政府機關公務員員文化藝術界的有有購買力人士士次主力客戶群：：具有地域情節的的周邊居民外地在鄭經商或或工作人員投資者高收入技術工作作者自由職業者新鄭州州人來自于上上述各個階層層，在自己的的階層中因生生活經歷、事事業追求、價價值觀念、生生活方式、消消費文化等方方面的不同，而而又有所區別別。從而形成成的一種購買買力有一定差差距但價值觀觀相同的“新派生人群”，同樣他們們對住房環境境的要求不同同于老階層，他他們有相近的的消費特征。40歲以上人群群的特征：教育程度相對不不高，主要受受時代原因的的影響。他們們出生在60年代前，文文化大革命期期間上學，70年代中旬參參加工作。家家庭人口多為為3-4人，可能需需要照顧父母母（包括岳父父母）。子女女年齡在18歲左右，正正在讀初中。已經有一套屬于于自己的住房房，事業小有有成就，開始始注重生活品品位，講究生生活質量，在在保證對子女女未來投資的的情況下，他他們更愿意為為自己（夫妻妻）支付必要要的開支，改改善生活。因因此，在衣著著、旅游、個個人用品（例例如高檔消費費品）方面肯肯于花錢；他他們更樂意于于朋友間的溝溝通和資源共共享，肯花充充足的時間來來維護朋友間間的友誼和合合作伙伴的友友誼；更樂意意于組織朋友友間的小型聚聚會。盡管對所謂新新新人類的觀念念很難理解，例例如他們的子子女與他們之之間可能因為為生活觀念的的差異經常產產生沖突，但但因為他們見見證并在其成成長過程中經經歷了中國改改革開放的急急風暴雨，對對于新鮮的事事物，比他們們的父母還是是容易接受的的，也愿意顯顯示他們經過過刻苦奮斗而而獲得的成就就并非暴發所所得。對時尚尚的追逐與認認同至少表明明他們還是主主流社會的一一員，這種時時尚當然并不不是被更年輕輕的人群追捧捧的明星或COOL文化，而是——品味。無論論這種品味是是否正中。他他們正處在社社會的中間環環節，是家庭庭的支柱與家家庭事務的決決策者。他們所表現出來來的另一面是是，對傳統的的回歸。在他他們看來，過過去所反抗的的原來蘊涵著著許多值得激激賞的豐富文文化底蘊，安安定、舒適、傳傳統甚至可能能有點保守的的生活方式正正吸引著他們們。35歲左右人群群的特征他們基本上沒有有受文化大革革命的影響，出出生在70年左右，70年代上學，80年代末參參加工作，受受教育程度較較高。家庭人口結構也也是3-4人，也有退退休或即將退退休的父母需需要照顧或可可能要一起生生活。他們更更得益于改革革開放，因此此也已經擁有有了一套屬于于自己的住宅宅，子女是10歲以上的學學齡兒童，正正在讀書。相比40歲的大大哥大姐，他他們的觀念更更開放，因此此對新事物也也更容易接受受，更注重生生活質量。因因為事業發展展順利，對未未來的預期也也比較高。消費者的共同特特征：要求住宅區景觀觀優美，有格格調、有品位位。有良好的的物業管理。盡盡量滿足空間間的私密性，采采光通風要好好，安全，服服務周到體貼貼、智能化。體體現身份和地地位。六、項目產品定定位項目的開發理念念、市場定位位取向、經濟濟分析及目標標客戶群的初初步明確，要要求與之相對對應的產品為為載體加以體體現，最終被被市場所接受受，以達到預預期效果。項目“5星級酒酒店旁，新貴貴生活館”的開發理念念要求產品形形態要體現城城市標志性。項目“新鄭州人人的都市生活活領地”的市場定位位要求產品要要體現新鄭州州人的符號特特征和引導城城市生活的力力度。項目經濟分析以以現有容積率率3.6的規劃方案案為藍本，分分析結果是可可行的，但同同樣的容積率率，所產生的的規劃設計效效果卻不盡相相同，所以在在這一指標范范圍的基礎上上結合項目開開發理念和細細節差異化策策略，進行精精耕細作，應應是產品成功功的關鍵。1、產品屬性定定位5星級的酒店，5星級的家——5星級酒店店旁，新貴生生活館——5星級的公公寓，5星級的服務務【釋義】在城市中心居家家：體驗城市市日新月異的的變化和美好好的發展前景景；在金水路上居家家：體驗現代代社區的居住住文明和高尚尚生活感受；；在新貴生活館：：體驗5星級酒店的的配套服務，5星級酒店的的物業服務；；在人們居住的傳傳統意義里，早早期城市規劃劃中的市中心心是人居的第第一類空間，其特點是：城市市感強，生活活便利；隨著著改革開放新新的城市規劃劃，政府的引引導，經濟的發展展，城市化進進程的加快，生生活的富足，使使人們的人居居意識，已從從傳統變為現現代，尤其是是所產生的新新富人階層，居居住的注意力力已經轉向居居住的舒適度度，這是所形形成的第二類類空間；而第第三類空間，是是指在新的城城市發展戰略略下，在逐漸漸形成的新城城市中心區域域中，能表現現時代精神、現現代居住意識識和文化追求求的住區。居住因城市而改改變，生活因因居住形態而而改變，而這這種變化的核核心是“價值觀的改改變”，人們的生生活追求受全全球化浪潮下下的國際影響響，已從品質質的追求，上上升到對品位位的要求，而而品位的產生生尤其依賴于于城市環境、社社區環境和住住宅環境，品品位的要素已已不是對時尚尚的追求這么么簡單，對自自然、尊貴和和健康生活方方式追求的新新境界。定位的最大特點點是集中采用用了“5星級的…”，“5星級的、5星級的生活..”將作為一種新新的營銷概念念和地產文化化，加以更廣廣闊的延展，從從而創造項目目的市場價值值和品牌形象象，并緊密結結合產品定位位，有效傳播播項目的元素素和信息，進進而創造項目目的經濟效益益和社會效益益。2、規劃建建議整個項目擬建為為金水路地標標性建筑物和和反映時代特特色的城市新新建筑景觀，在在規劃形式上上建議為雙子子塔樓設計；；**路一側可設設置兩層商業業裙樓，對外外銷售及用做做自身配套使使用；由于地塊規模小小，及容積率率的限制，從從技術角度考考慮可設計成成點式高層住住宅，現方案案四梯八戶的的建筑布局是是可行的規劃劃方式之一；；關鍵是對于于戶型面積及及比例的設置置，要嚴格參參考市場分析析和目標客戶戶的定位，經經過共同研究究確定面積及及比例。兩棟高層建筑物物在地塊內靈靈活排布，使使之在采光、樓樓間距、視線線方面都能夠夠滿足建筑設設計規范的要要求。在不浪浪費公用面積積的基礎上，應應保證高層電電梯前室采光光通風。建筑規劃設計應應同景觀規劃劃同步考慮，并并為營造景觀觀及相關配套套預留必要的的設計空間，同同時在結合景景觀規劃時應應考慮立體綠綠化景觀的表表現；硬質空空間和軟質空空間在規劃時時相得益彰，營營造出良好的的室外生活空空間氛圍。建議底層設置架架空層，增加加環境景觀空空間，提供更更多的休閑空空間和場所。從市場角度出發發，在地塊價價值相對較弱弱的方向可考考慮面積更小小的戶型單位位；如：邊角角、東西向。小區總體定位雖雖為中高檔，但但由于興亞酒酒店停車場面面積的有限性性，建議考慮慮部分地下停停車，同時考考慮少量的地地面停車；3、戶型設設計建議由于本項目產品品的要求，如如帶獨立衛生生間的單位在在30m2以上的居多多，因此在戶型設計計時應注意視視覺效果的反反映，在空間間的搭配和層層次上下工夫夫。在戶型方面應注注重以下幾個個方面：（0）、主力戶戶型設計為40㎡左右（帶帶衛生間）、簡簡易廚房、小小型會客廳、臥臥室等；（1）、功能劃劃分明確，臥臥室、衛生間間、簡易廚房房等區域與會會客廳等公共共區域相對分分隔（2）、衛生間間建議設置在在進門處，增增加出入的方方便性；（3）、室內要要避免長走廊廊，最大限度度的提高實用用率；（4）、臥室設設計大飄窗、衛衛生間設置中中央空調排風風口，增加居居室的光線和和避免污濁的的空氣排到室室內；（5）、由于居居室整體空間間較小，所以以不考慮設置置廚房；（6）、衛生間間盡可能做到到干濕分離；；（8）、盡量做做到戶型方正正，隱梁隱角角；（9）、樓體統統一設置中央央空調系統，以以提高產品檔檔次和居住舒舒適性；（10）、設計計應充分考慮慮業主對裝修修風格的喜好好，做好多種種備選裝修方方案供業主選選擇；（11）、簡易易廚房應設置置在室內進門門處，只需簡簡單設置操作作臺即可；4、四梯八或或十戶的點式式結構布局供供參考1、建議議電梯布置在在樓體的南、北北兩側；2、室內內走廊寬度以以兩人并肩而而行為宜；3、安全全通道設置在在電梯兩側，建建議為兩個；；4、標準準居室以一南南一北對稱布布置；5、建筑外立面面風格功能決定定形式，一梯梯多戶的高層層建筑布局決決定了項目外外立面現代風風格的審美取取向。所以建建議項目的建建筑風格為——新現代主義風格格新現代主義風格格產生于20世紀70年代，以邁邁耶和一批日日本建筑師為為代表。其抒抒情空間是以以簡潔、流暢暢、精致的形形式需求，富富有秩序感和和動勢感的審審美追求。符符合大眾的審審美趣味，又又有濃郁的時時代氣息。簡簡潔而不簡單單（建議方案案設計完成后后，引進深圳圳專業的外立立面設計公司司進行整合設設計，以提升升附加值）6、環境景觀建建議

項目目的容積率決決定了景觀規規劃設計的較較大局限性。應應該根據建筑筑布局方式，考考慮環境設計計，項目的平平面布局應在在項目環境設設計之前進行行，環境設計計要迎合平面面布局要求。

在景景觀設計中應應盡量使住戶戶都能在家中中觀賞到優美美的景致及其其活動的人群群。出入口需需設計標志性性建筑景觀

利用用底層架空和和裙樓架空層層進行泛會所所設計。

夜間間燈光系統。夜夜間燈光主要要設置于道路路兩側及園林林環境部分，突突出夜晚的環環境，社區入入口、單元入入口、電梯廳廳與公共走廊廊空間、架空空層，建筑頂頂部應架設燈燈光裝飾。

背景景音樂。設置置智能化的背背景音樂播放放系統，在公公共空間、會會所、環境小小品及活動場場所安排背景景音樂播放。

在項項目入口，可可考慮少量循循環水景的設設計。

考慮到景觀觀設計的人文文關懷，建議議設計以“新貴生活館”為主題的文文化墻。（由于時間及合合作形態原因因，具體的景景觀風格定位位，需要后續續工作的深入入研究，另行行提出）7、配套功能建建議由于本項目所在在區域隸屬于于興亞國際酒酒店，其附屬屬配套興亞國國際俱樂部就就成為本項目目的終身配套套俱樂部存在在，其主要配配套功能在這這里不作敘述述。興亞國際酒店的的配套設施如如下：1、游泳館；2、健身房；3、棋牌室；4、演藝酒吧；；5、茶藝室；6、KTV包房房；7、桌球房；8、桑那房；8、智能化設施施邊界防范系系統：采用紅紅外線監控同同保安巡邏相相結合的方式式區內監控系系統：包括盜盜警、火警的的防范監控安防對講系系統：各單元元入口安裝防防盜門，通過過室內分機可可控制開啟防防盜門電控鎖鎖；室內分機機同安防