第一篇：商業街整體運營方案商業街整體運營方案：主要是在于如何通過“營”把商業街做旺，而不僅僅是日常經營管理正常運營方案方向包括：1、項目分析2、產品業態分析3、消費客群分析4、項目主體定位5、確定經營目標6、如何營銷（主要圍繞主題與目標）1）什么樣的推廣2）什么樣的活動3）什么樣的渠道4）什么樣的整體包裝7、如何日常經營整體核心是如何通過營銷手法與日常運營把商業街做旺，打出品牌知名度，給商家帶來經營信心項目提報的如何“營”與“運”把市場做旺，不是簡單的日常運營管理，若僅這樣那需要提報我建議：1、有相關部門針對起草2、營銷公司進駐后，不僅是營銷與招商結合，同時如何做好品牌造勢，后期運營階段如何經營（即如何運營項目上提供方案）3、前面幾項實際定位中已經做過了4、通過以上，在兼顧（廣告管理、商家消防辦理、商家營銷費用策略等上次王總提到的一些東西）形成整體運營思路或方案第二篇：商業街定位及運營方案關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想（意見稿）關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想根據四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城縣委縣政府對亞丁景區旅游發展的高度重視，香格里拉的核心區域亞丁景區已經順利進入了旅游發展的快車道，景區各方面的旅游配套服務項目日趨完善，亞丁機場計劃在今年年底前正式試航運營，這面臨著亞丁景區即將迎來越來越多的旅游愛好者前來參觀，即將迎來亞丁旅游景區又好又快發展的新局面和千載難逢的商業契機。根據亞丁景區服務配套功能的日趨完善，盡量滿足中外游客在旅游途中的消費需求。不斷豐富亞丁景區的旅游文化內容，逐步提升亞丁景區的國際旅游形象，拉動地方旅游經濟產業鏈迅速發展。我公司結合亞丁景區目前的發展狀況，經多方研究和慎重考慮，決定立項開發建設商業街項目，為亞丁景區做好配套服務。為使該項目設計思路及功能布局更加完善，公司管理層及相關部門負責人多次召開會議反復討論及科學論證，根據公司管理層的各方意見，達成共識，共同認為現有的多民族商業街項目在項目整體思路定位方面和規劃設計等方面缺乏理念設計和思路創新，商業街的整體藝術風格及地方特色還存在很多不足。為實現企業未來經濟效益和社會效益迅速、科學、合理的長遠發展，建立良好的旅游發展口碑，為項目前期的立項開發正式啟動，后期項目順利完成招商運營應預先做好各項充分準備工作打好堅實的基礎。根據項目工程的時間安排計劃進度，商業街后期竣工交付后，必然面臨著市場的招商、開業和整體的營運等諸多方面的工作。為使以上工作盡快落實和展開執行，以便獲得良好的招商和經營成果，現綜合以上項目思路定位存在的不足之處，特提出以下商業街項目規劃設計思路定位及未來運營設想方案，以供參考。一、商業街命名多民族文化特色商業街二、生存意義1、滿足游客購物消費需求、娛樂消費需求、餐飲消費需求、住宿消費需求、游覽觀光需求、民俗表演需求。2、為景區大環境做好服務配套，豐富景區的觀光游覽內容。3、延長游客在亞丁景區休閑旅游的停留時間。4、帶動景區其它配套服務項目的二次消費和地方相關產業鏈的有利發展。5、為前來亞丁景區休閑旅游愛好者留下美好難忘的回憶。三、商業街的建筑風格定位思路設想1、整體建筑風格要明顯突出康巴文化、香巴拉亞丁文化、多民族文化，要用合理的藝術風格把三者文化元素巧妙的融為一體，使之成為亞丁景區別具特色的一大亮點。2、商業街的建筑格局應充分體現集中、集密、高低錯落有致、胡同相互之間要連貫通暢。3、商業街個體單店的外立面可根據經營者的經營特色進行裝修設計，我方審核。4、商業街的思路定位和運營設想目標是：全力打造：“人無我有，人有我優”的項目發展理念。四、商業街文化氛圍體現1、商業街街區范圍內應充分挖掘康巴文化中多元、復合性特點，整合各地文化資源。例如：用雕塑的藝術形式充分體現嘉絨文化、木雅文化、三巖文化、扎巴文化、部落文化、太陽神圖騰等藏文化，另過往游客無不驚嘆叫絕、震撼心靈。2、充分利用地方的節慶文化，根據當地節慶文化制定的時間，開展商業街民俗舞蹈表演和現場互動節目，吸引過往游客在商業街的停留時間，間接帶動商業街的經營收入，為游客豐富旅游內涵，為經營者增加經營信心。本地文化節慶內容比較豐富，例如：康定四月八轉山會、九龍的游海節、理塘賽馬節、德格的格薩爾王節。本地民俗表演節目也是比較豐富的，例如：色達的藏戲、巴塘的弦子等。3、服飾文化：只要以藏式服裝為主，商業街經營者可根據自己經營的民族特色為自己或員工著相應的服裝，體現商業街多民族文化氛圍，為商業街增添一道亮麗的人文民族風情。五、市場分析要通過對亞丁景區周圍商業環境，行業狀況進行深入了解，并且要通過考察調研掌握比較成熟的知名古鎮、古城、古街、大型旅游風景區商業街的經營狀況，環境優略勢對比、地方產品特色等方面進行深入了解，來確定亞丁景區商業街的市場定位。相關工作還有待外出考察，力爭把亞丁景區的商業街打造成極具特色的多民族文化特色商業街。六、經營策略經營布局規范了商業街的硬件功能，而經營模式則是為了完善商業街的軟件功能，只有好的硬件基礎，再加上強大的軟件支持，亞丁景區多民族文化特色商業街才能獲得良好的招商和經營成果。在經營模式的建立方面，依據市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的經營模式：-------統一招商、協助經營、部分自營-------整和市場、完善政策、合理回報1、統一招商除經營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪和整體買斷的商鋪，應采用統一招商的原則。對于投資戶購買的商鋪，應有公司與商戶簽定委托代管協議，由市場方統一招商。市場的招商采用品牌聯營、資本聯營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應以租賃為主。2、協助經營商業街的經營形成協作經營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰的散亂，由公司進行市場的整體推介，協助進駐商戶經營。--強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓所有來景區的游客主動來此消費。--每年都有很多地方民族盛大節日，通過節慶活動提高商業街的文化及藝術魅力。--同演藝中心藝術團體掛鉤合作，在周末和旅游旺季舉行商業街民族風情歌舞表演，以此來吸引過往游客前來觀看，帶動商業街消費。--與旅游公司合作，形成亞丁旅游定點購物景點，吸引中外游客及本地游客來此觀光消費。--全方位貼心物管服務，給經營者一個輕松的經營環境，消費者一個享樂的旅游購物天堂。--定期促銷推介，形成旅游人氣最旺地，帶來巨大消費。3、部分自營公司必須有充分的思想準備，在招商效果欠佳或部分商戶不愿進入的行業進行自營，采用部分自營帶動商戶進駐，促進旅游市場發展。在自營項目獲得發展后，如不愿長期經營，可采取逐步退出的辦法。具體包括：--市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；--經營項目有風險，經營戶不敢經營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；--有市場前景，但需要引導消費的項目，如旅游商品等；--游客生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價超市；--適當的公益性項目，如免費的休閑區；4、整和市場--整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；--整和市場空間，進行合理商品布局，因業態不同可采用一二組合經營或一二層分割經營；--整和招商，與投資戶簽定托管協議，進行統一招商；--整和推廣，避免單兵作戰，整個市場有經營方進行統一的廣告、促銷推廣；5、完善政策--向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關政策，讓在此經營的商戶受益；--完善商業物業的管理和服務功能，提升市場軟環境的競爭力；--強化托管和統管措施，提高管理水平和能力；6、合理回報--保證市場和經營戶合理的收益，實現雙贏；--通過市場整體機能的完善，帶動該亞丁旅游片區土地及租賃價格的提升，使市場經營者和物業所有者均能獲得良好的回報；--通過市場經營業績的提升，促進存量盤的銷售；七、招商計劃1、成立商貿公司（或旅游商貿中心）市場的招商和經營都有賴于合理機構的成立，而商貿公司具備了展開上述業務的功能，以便對經營和招商方案進行審核，制定詳細可行的經營和招商政策，并展開操作和執行。2、確立市場經營模式經營模式決定了市場經營的方式，經營模式確立，方可確定招商的政策，是聯營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結合。因此，經營模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開；3、制定具體的招商政策--招商的目標和原則;--招商工作的各項規章制度；--制定不同商戶（規模和經營商品等）的招商政策；--制定不同商戶的準入條件；--確定招商合同樣本；--確定租金標準和聯營等條件；--確定優惠幅度和條件；--部分大項目的招商方案；4、招商區域和目標客戶確定--招商區域以稻城、甘孜州、西南地區為主，大客戶和品牌客戶的招商區域為全國；--招商的目標客戶參見市場定位；5、大客戶及品牌商戶的招商--招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高旅游市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應提前展開，預計在商業街竣工前5個月即可展開；--收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；--由公司抽調專業人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負責客戶的招商和合作談判；6、市場招商的全面展開--針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；--針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發布招商信息，向社會廣泛告之，配合業務人員展開人員推介；--該階段工作在商業街竣工前3個月應全面展開；7、商戶的登記和初選--制定商戶登記表（主要包括經營商品和面積等）；--所有意向商戶均應填表登記，交納定金，建立預定檔案；--對登記的經營商戶按經營大類進行分類，劃定經營區域；--對經營商戶進行初選，對不符和經營要求的商戶另行規劃;8、商戶資格審查--審查經營類型；--審查經濟實力；--審查經營能力；--審查品牌優勢；--優先商戶和淘汰商戶確定；--確定首披進駐商戶；--其余商戶視招商情況決定是否入場；9、與商戶簽定合同--交納租金或保證金；--簽定正式合同（聯營或租賃等）；10、自營項目確定對招商效果不佳，但有必要經營的項目，確定自營的范圍和規模，展開籌備；11、開業籌備--一次裝修標準（初裝修），建議由公司進行統一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；--二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設計、材料供應和裝修施工方面的支持；--統一街道廣告牌制作，進行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛；--組織和督促商戶進貨；--進行店堂的布置及商品陳列；--進行開業活動的籌備；--商業街部分街區開業（為二次開業預留伏筆）；12、經營活動展開詳細的經營活動參見經營策略；八、招商策略8.1廣告策略1、廣告形式以硬廣告傳播為主，充分告之招商信息，期間配合新聞造勢；2、訴求內容以對招商政策的訴求為主，配合物業優勢的訴求；3、廣告媒體及投放規格--報紙廣告，以地方主流報紙投放為主，在大客戶招商階段，定期有省內權威或國內權威的新聞機構進行廣告投放；投放規格以1/2版為宜，強勢推廣期可進行整版投放；--影視廣告，以地方電視臺、和省臺、央視投放為主；投放規格以30秒招商廣告、配合15秒購物廣告和5秒形象標板廣告投放，并依據招商進度，隨時投播字幕廣告；--印刷品廣告，建議印制5000份招商手冊，規格為16開、12-16個P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制20000份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；制作招商政策說明書100份，主要用于對準客戶或大客戶推介和談判；--戶外廣告，以廣告牌、布標、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現階段發布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；布標、巨副、展板主要在促銷期間加以應用，以擴大傳播效果；彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應用于景區商業街現場，用來烘托現場氣氛；8.2促銷策略A、公關活動1、活動主題亞丁景區多民族文化特色商業街招商經營推介會--借經營推介會，加強與經營商戶間的溝通，獲取大量準客戶資料，促進招商;--借經營推介會，對市場招商政策進行全方位的推廣；--引起社會廣泛關注，提高傳播效果；--邀請各媒體參與，進行新聞炒作；3、活動內容--發布招商信息和招商政策公告；--展開客戶登記和預定；--邀請知名商界人士發言，活躍現場氣氛；--進行自營項目的供應商投標；4、活動地點建議在甘孜州和稻城兩地展開，如有必要可考慮增加省會成都；5、活動時間活動時間建議在商業街竣工前1個月展開。B、開業慶典1、活動主題香格里拉亞丁商業第一街--暨亞丁多民族文化特色商業街開業慶典2、活動目標--借慶典傳達開業信息，強化市場信心；--借開業慶典提升市場品牌形象；--借開業慶典吸引大量游客前來購物、消費，提升商業街人氣，增強商戶信心；--借慶典形成良好的經營勢頭，促進商業街未完成招商目標的商戶進駐；3、活動內容具體活動內容需要企劃部提策劃方案，經公司管理層召開專題會議討論確定。4、活動地點多民族文化特色商業街現場，主會場還有待考證；5、活動時間預計在商業街竣工以后，并且盡量選擇亞丁景區旅游最旺的時候舉行，具體時間依據招商成果而定；C、開業后的促銷活動主要參照經營策略中協助經營部分展開，詳細的操作方案依據時間進程提交。九、以上商業街項目的整體思路定位和運營設想還需要更加深入的了解和考究，為公司企劃部提供有效的項目策劃意見。由于對同類型的民族文化著名商業街區還沒有進行實地考察、了解，有待進一步深入研究探討。希望該設想方案能為商業街項目規劃設計、思路定位、落地開發提供科學、合理、具有創新理念的參考依據。項目部：楊光照2012年3月29日第三篇：商業街運營策略計劃（推薦）商業街運營策略計劃（摘要）目的：打造湘西南最美麗的一站式人文商業步行街，建設最具雄厚規模的洞口城市綜合體商業中心。一、首先將一期商業步行街須納入重整改造計劃之內。具體細節：1、投資300萬元重新改造，含地上層、負一層、車庫及完善的物業管理。（力爭2014年8月底前全部改造到位）。2、請求政府及相關部門出臺政策，開通峽口路、新村路口堵車狀況。3、連接雪峰廣場（對部分綠化帶須由政府部門出面協商改造）。4、制定最優惠的政策，打造最好的商業環境：招商引資。5、統一規范、統一管理、統一招商，與各股東簽訂步行街商鋪上下層租賃合同（租期為30年）前期3年免租（具體方案詳見合同）。（6月底前須與各股東計劃簽訂合同到位）招商在9月底前全部到位。6、重金投入開通環形消防通道，清除所有對步行街發展不利的因素和障礙。二、二期工程的開發與一期商業步行街須建立配套商業設施以便重整業態布局。三、力爭二年內二期工程將圓滿竣工早日成為洞口縣城市市綜合體商業中心。洞口縣商業步行街重整改造籌備辦2014年6月8日第四篇：商業街管理方案商業街物業管理方案商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。1.0商鋪物業管理理念商鋪是有計劃的商業聚集，對商鋪進行“統一管理，分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。1.1.商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。為了達到“統一管理，分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如:第1頁共13頁承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；營業時間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；為整個商鋪促銷承擔的義務；承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；投保范圍事宜；是否統一的收銀等“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。“統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；服務項目：行政事務管理；監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。“統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。2.0商鋪物業的管理特點2.1顧客流量大第2頁共13頁商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重2.2服務要求高要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業物業保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管理服務的根本原則2.3管理點分散出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。2.4營業時間性強顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。2.5車輛管理難度大來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。3.0商鋪物業管理人員配備3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。3.1.1.業戶服務部設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。維保服務部設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。第3頁共13頁3.1.1.保安服務部設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。保潔綠化部設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。3.1.1.5經營服務部設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業管理工作。4.0商鋪的物業服務管理商鋪物業管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述：4.1商鋪業戶服務管理4.2商鋪裝修服務管理4.3商鋪設備、設施維保服務管理4.4商鋪建筑物的養護及維修管理4.5商鋪保安服務管理4.6商鋪保潔服務管理4.7商鋪綠化服務管理4.8商鋪經營服務管理4.9商鋪廣告管理4.10商鋪保險管理4.1商鋪業戶服務管理業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。4.1.1接待與聯系接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。第4頁共13頁4.1.2糾紛、投訴接待顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業績考核依據之一；4.1.3報修接待商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；4.1.4走訪回訪接待員的走訪內容包括三方面：一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議；二是對報修后的維修結果進行回訪；三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。4.1.5內外聯系商鋪內部聯系：商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯系商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。4.2商鋪裝修服務管理4.2.1裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”，現場監督管理等。4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：建立周全、詳細、便于操作的管理制度；專人負責對工程實行嚴格的監督；選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；對裝修現場進行監督管理。第5頁共13頁4.2.3商業鋪面制定裝修管理規定的要點二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》;業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；裝修完畢后，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理；為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方，也可由物業管理處選定施工方。業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節；裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。等等4.2.4裝修現場監督管理在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面:對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管第6頁共13頁理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。等等4.3商鋪設備、設施維保服務管理商業物業的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養護。商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業廳將給顧客、商品和營業款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優秀員工，日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4.4商鋪建筑物的養護及維修管理4.4.1商鋪修繕的計劃、資金管理。為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經管理處審核后報商鋪業委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。4.4.2工程性質的確定。依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；商鋪發生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規程》操作。防止事態擴大，注意保護現場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調，在發生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等4.5.4監控中心管理第7頁共13頁監控是指利用電視監控系統對商鋪進行全方位多角度的監視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監視。如發現可疑人員或突法事件、惡性事件的發生，監控人員應及時錄象，寸作查證。另外地下車庫或露天停車場亦須安置監控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據、線索，有利破案等等這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業。4.5.5消防管理商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災自動報警系統聯網。只要易各地方出現火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監控與預防。制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）商鋪的各部門及物業管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規定清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。發現監控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現場核查與處置；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調查分析報告并備案。發現故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。在員工、管理人員和業戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業務水平。等等4.6商鋪保潔服務管理第8頁共13頁商鋪的環境有外部環境和內部環境。外部環境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等；內部環境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室等一切公用場所，以及業戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。搞好商鋪的環境衛生和綠化養護的主旨在于創造整潔優美、和諧怡人的商業氛圍，為業戶提供一各理想的經營環境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環境。4.6.1商鋪保潔管理方法要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業街商鋪環境清潔的作業標準》，內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業街保潔服務作業規程》，這個“規程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。4.6.2商鋪保潔管理的重點商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優美的購物環境；商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現象；商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛生。對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業隊伍進行消殺工作；在商鋪的營業時間內，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；第9頁共13頁提醒業戶在規定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的位置；對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等4.7商鋪綠化服務管理綠化環境是保持生態平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好，能使周圍得環境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業技術人員，依據季節、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養護人員實行。4.7.1商鋪綠地管理商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統一協調，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；保持綠地環境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形;發現病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識；草坪要經常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等4.7.2商鋪室內綠化管理花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計風格相協調；花卉上掛?名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養花的常識，爭取業戶和顧客的配合，共同創造幽雅清新的購物環境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；商鋪人流量較大，因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調劑、更換位置；等等4.7.3檢查督導部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發現問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次，對主管進行處罰。4.8商鋪經營服務管理商鋪方和物業管理公司所簽訂的委托物業管理合同中，往往會把商鋪經營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發同時委托給物業管理公司，以配合其商鋪的經營管第10頁共13頁理.作為物業管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業管理服務緊密地聯系起來。4.8.1租賃管理出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經營特色；商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規定一個固定的月租金（根據面積），然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。4.8.1.1競標租賃的注意事項：嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業零售管理經驗、經營業績，資信狀況及經營品種是否符合行業規定等；投標的程序須規范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。4.8.1.2協議租金出租的注意事項：在和業戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗，資金狀況，以及目前所經營店鋪的數目，業績情況及所經營品種是否符合行業的規定等;承租人的經營性質，經營范圍，所經營的商品檔次和質量.是否有能力進行一定投入的商業推廣活動，從而使商鋪的業務前景有較大的發展等。4.8.1.3租金條款租金制定的參考因素：要參考周邊社區人口數目，流動人口的數目及可能吸引其他社區的顧客量、商鋪地理位置的優劣，交通是否便捷等情況：要參考商品經營的范圍及類別、附近區域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：要參考周圍區域同行業的營業面積、租金狀況、及經營狀況等。租金的組成要素：租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業管理費等。大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等第11頁共13頁4.8.2廣告策劃樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業管理公司統一安裝在合理位置；廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等.節日期間還可以相應地進行節日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。協調好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業戶帶來潛在的商業機會。4.8.3項目開發物業管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域.如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：開辦商務中心，為業戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務：開辦茶座.為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉0、節日慶祝，年終聯歡等文娛活動，活躍業戶的文化生活：辦好商鋪內部食堂.為業戶提供清潔衛生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務：開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：為顧客，業戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業街中得到滿足。等等4.9商鋪廣告管理業戶為了樹立企業形象，追求經濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業管理處為了規范商鋪的環境秩序和整體形象，在支持商業宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協調，這就要求承租業戶的廣告設計必須經過物業管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調。4.10商鋪保險管理商鋪的物業管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發生意外的事故（包括火災），對業戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也第12頁共13頁有可能保潔工未按“規程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業管理方提出索賠。為了規避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業管理處應采取兩種措施：工程或服務的公眾責任險、財產險（火險）；物業管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據事故發生率的高低選擇投保的金額。還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業管理處應主動出面向商鋪方（大業戶）和各業戶的投保減災提供建設性意見。第13頁共13頁第五篇：商業街策劃方案商業街策劃方案2009-07-0509:04三、項目運作策略及構思（一）、項目運作策略1、成立商業經營管理團隊，獲得統一代理經營權在目前商業街人氣不旺，經營氛圍慘淡的現實情況下，大部分業主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業態規劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業主委托我公司實施統一運營。確保商業規劃、策劃、招商運營和后期經營管理的工作的有效實施。2、定向招租，龍頭店鋪帶動在一定區域內，根據商業規劃，選擇主力店帶動區域發展。同時，從市場調研反映的結果，目前出租的商鋪數量占總商鋪數量的23%，根據龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業街整體經營店鋪超50%，商業氛圍可培育起業。3、放水養魚，培育商業氛圍降低商鋪租金，或實行三個月免租，招集商家加盟，使商業氛圍火爆起來。4、以點帶面，吸引人氣在商業街內布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖