2022年房地產估價師之開發經營與管理每日一練試卷B卷含答案單選題（共70題）1、區域房地產市場分析側重于地區經濟分析、區位分析以及（）等內容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業市場分析D.市場趨勢分析【答案】D2、對一個計算周期為20年的房地產置業投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率（）。A.包含了對通貨膨脹的補償B.不包含對通貨膨脹的補償C.沒有實際意義D.不能直接用于財務評價【答案】B3、混凝土的主要性質是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率【答案】C4、下列關于房地產功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產資源和利益B.顯示房地產市場供應變化C.指導供給以適應需求的變化D.指導政府制定科學的土地供給計劃【答案】B5、下列收益性物業凈經營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用B.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息C.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A6、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現值的標準差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙【答案】A7、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為（）。A.房地產平均價格B.房地產中位數價格C.房地產價格指數D.房地產同質價格【答案】C8、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）。A.目標定價法B.成本加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A9、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B10、若影響某房地產投資方案財務凈現值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務凈現值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財務凈現值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C11、政府授權開發企業負責實施土地開發時，開發企業的利潤率不高于預計成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D12、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%【答案】C13、下列關于房地產市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B14、個人住房貸款業務信用風險涉及購房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發商D.物業管理企業【答案】C15、企業資產扣除負債后由所有者享有的剩余權益，為（）。A.資產B.負債C.所有者權益D.收入【答案】C16、下列選項中，不屬于解決房地產市場信息不對稱問題的主要途徑的是（）。A.發展房地產估價等專業服務B.政府加強房地產市場信息的發布工作C.加強開發商的管理體制D.提高房地產市場的透明度【答案】C17、開發商應當自工程竣工驗收合格之日起（）日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。A.14B.15C.28D.30【答案】B18、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A.廉租房B.經濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B19、某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.創新性調查D.因果性調查【答案】D20、在進行市場調查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設、預測并進行檢驗。A.科學B.客觀C.準確D.全面【答案】A21、關于年度運營預算，下列說法錯誤的是（）。A.該預算列出了物業的主要收入來源和費用支出項目B.該預算不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間C.該預算不需為不可預見費用的支出預留空間D.該預算除了令業主了解未來一年中物業的收支估算外，也為物業服務企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對未來的有關估計，對個別的預算項目提供適當的調整機會【答案】C22、同時開發幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷【答案】B23、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。A.通脹率上升B.存款利率下調C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫【答案】A24、物業管理的核心工作是（）。A.根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業服務公司的工作B.對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態C.執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足房地產組合投資管理的目標D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環境【答案】B25、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A26、物業公司在選擇零信商作為零售商業物業的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務能力B.零售商的聲譽C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經營內容【答案】B27、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數額相等D.先增后減【答案】A28、制定會計核算制度的依據是（）。A.基本準則B.《中華人民共和國會計法》C.具體準則D.國家統一的會計制度【答案】A29、企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用是（）。A.營業成本B.開發產品成本C.期間費用D.開發項目總投資【答案】C30、關于債務融資，下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸C.企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年D.利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B31、假設某段時間內房地產業的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業的系統性市場風險系數是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】B32、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和()。A.目標B.途徑C.市場化D.商品化【答案】B33、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A34、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）的特性。A.區位選擇異常重要B.易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D35、會計差錯的主要內容不包括（）。A.原始記錄和會計數據的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C36、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】A37、在寫字樓物業租賃中，物業管理企業可以通過對（）進行面積規劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D38、房地產投資的弊端不包括()。A.變現性差B.投資數額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D39、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B40、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和（）構成。A.基礎設施建設費B.城市建設配套費C.公共配套設施建設費D.不可預見費【答案】B41、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉入2017年繼續施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B42、某企業年平均資產總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產負債率為60%，則該企業本年度的凈資產收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C43、房地產投資項目盈虧平衡分析中的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經濟效益指標C.期望的最高經濟效益指標D.最可能實現的經濟效益指標【答案】B44、開發商若委托物業代理進行物業銷售，則開發商要支付相當于售價()的傭金。A.1%～3%B.0.5%～0.9%C.3.5%D.4%【答案】A45、金融機構對項目貸款進行綜合評價，凡綜合風險度超過()的，即為高風險貸款，銀行一般不予發放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B46、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場的供求關系B.房地產資產價格C.房地產空間市場的供求關系D.家庭收入水平【答案】C47、下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的是（）。A.空置率B.竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率【答案】D48、按房地產用途對房地產市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。A.居住物業市場B.商業物業市場C.工業物業市場D.特殊物業市場【答案】C49、一般情況下，規劃設計費為建安工程費的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D50、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B51、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無關系【答案】B52、當房地產開發項目用地面積一定時，決定項目可建設建筑面積數量的參數是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B53、某房地產開發企業向購房人承諾，在簽訂購房協議15天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業采取的市場定位戰略是（）。A.形象差異化戰略B.人員差別化戰略C.服務差別化戰略D.產品差別化戰略【答案】C54、對某一房地產市場中不同物業類型之間的供給比例或交易比例關系的分析，屬于房地產市場的（）。A.總量結構分析B.產品結構分析C.區域結構分析D.投資結構分析【答案】B55、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會計記賬錯誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應期借款50000元C.借：應付賬款50000元D.借：短期借款50000元【答案】D56、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.凈收益現值抵償全部投資【答案】B57、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以（）。A.提高投資收益B.降低系統風險C.降低個別風險D.使投資毫無風險【答案】C58、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】A59、產品生產經營活動中的成本包括生產成本和()兩部分。A.廣告費B.銷售費用C.促銷費用D.不可預見費用【答案】B60、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。A.出售B.抵押C.轉讓D.經營【答案】D61、在房地產產品生產過程中，承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（）。A.建筑師B.結構工程師C.設備工程師D.造價工程師【答案】A62、下列資金中，不屬于資本金現金流量表中現金流入的是（）。A.回收固定資產余值B.自有資金C.長期借款D.凈轉售收入【答案】B63、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D64、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%【答案】C65、商品房開發項目預計計稅毛利率，開發項目位于地級市城區及郊區的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B66、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是()。A.周期風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A67、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C68、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C69、先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C70、由于工程造價的大額性和動態性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進行預先測算。這體現了工程造價（）的職能。A.預測職能B.控制職能C.評價職能D.調控職能【答案】A多選題（共20題）1、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD2、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標估算法B.根據類似工程經驗估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法【答案】ABC3、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E.在成本中列支的利息【答案】AD4、房地產泡沫的成因主要有（）。A.土地的稀缺性B.投機需求膨脹C.開發商之間的博弈D.開發資金的易得性E.金融機構過度放貸【答案】AB5、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤B.投資回收C.權益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A6、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.空置量B.房地產價格指數C.平均建設周期D.吸納率E.失業率【答案】BD7、下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D8、常用的采暖方式包括（）。A.集中采暖B.局部采暖C.區域供熱D.分散采暖E.集體供熱【答案】ABC9、細分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規模和發展前景C.細分市場的差異性大小D.企業的目標和資源E細分市場結構的吸引力【答案】BD10、下列表述中，關于企業在會計確認、計量和報告過程中貫徹及時性的做法正確的有（）。A.及時收集會計信息B.在經濟交易或者事項發生后，及時收集整理各種原始單據或者憑證C.按照會計準則的規定，及時對經濟交易或者事項進行確認或者計量，并編制出財務報告D.企業提供清晰明了的會計信息，便于投資者等財務報告使用者理解和使用E.按照國家規定的有關時限，及時地將編制的財務報告傳遞給財務報告使用者，便于其及時使用和決策【答案】ABC11、下列費用中，應計入收益性物業運營費用的有（）。A.公用設施的維修費B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產稅E.保險費【答案】ABD12、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細分市場C.人口密度的大小D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征【答案】ACD13、甲程序員為乙軟件設計師開發的應用軟件編寫了操作說明書，并已交付用戶使用，（）享有該應用軟件的軟件著作權。A.甲程序員B.甲程序員和乙軟件設計師共同C.乙軟件設計師D.甲程序員和乙軟件設計師都不【答案】B14、按資產投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。A.權益型B.債務型C.混合型D.綜合型E.抵押型【答案】AC15、下列房地產開發工作中，屬于前期工作階段的是（）。A.進行項目的財務評價B.獲取項目所需土地C.確定規劃設計方案并獲得批準D.對項目的建設工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCD16、資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括（）。A.投資利潤率B.風險因素C.經濟發達度D.通貨膨脹率E.投資結構【答案】ABD17、在工程項目施工階段，質量管理的任務主要有（）。A.在施工過程中及時檢查施工工藝規程是否滿足設計要求和合同規定B.對所選用的材料和設備進行質量評價C.對整個施工過程中的工程質量進行評估D.將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判E.確定質量管理的對象【答案】ABCD18、市場調查的第一步是確定問題和調查目標，調查項目的類型包括（）。A.描述性調查B.試探性調查C.抽樣性調查D.因果性調查E.電話回訪性調查【答案】ABD19、具體準則是根據基本準則制定的，有關企業會計核算的具體要求。會計具體準則根據規范的對象不同，分為（）。A.關于共同業務的具體準則B.關于特殊業務的具體準則C.特殊行業基本業務的具體準則D.有關對外披露的具體準則E.有關資產處置的具體準則【答案】ACD20、影響房地產市場發展的基本因素有（）。A.社會因素B.經濟因素C.資源因素D.政策因素E.技術因素【答案】ABD大題（共10題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克摹⒁韵聻槟撤康禺a抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱?！敬鸢浮课濉⒈敬喂纼r背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提?！敬鸢浮苛⒈敬喂纼r背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮科?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估