2022年房地產估價師之估價原理與方法自我檢測試卷B卷附答案單選題（共70題）1、除了耕地占用稅和（）因按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務。A.房產稅B.土地增值稅C.城鎮土地使用稅D.契稅【答案】C2、關于估價依據選取或應用的說法，正確的是（）。A.估價依據應根據估價對象和估價結果來選取B.《房地產估價規范》應作為估價依據，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據【答案】B3、能約束骨骼，有利于關節的屈伸運動的是A.孫絡B.別絡C.經別D.經筋【答案】D4、“入上齒中”的經絡是A.手陽明大腸經B.足陽明胃經C.手太陽小腸經D.足太陽膀胱經【答案】B5、房地產保值增值的特性從房地產價格變化的總趨勢來講，是（）上升的。A.間斷式B.波浪式C.連續式D.螺旋式【答案】B6、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象【答案】A7、氣血運行的主要通道是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】A8、參與房地產開發用地掛牌交易的各房地產開發企業報價相差懸殊，其根本原因是（）。A.各房地產開發企業采用不同的估價方法衡量開發用地價值B.各房地產開發企業掌握開發用地的信息不夠對稱C.各房地產開發企業選取開發用地利用方式的規劃條件不一致D.各房地產開發企業均是以自身條件為依據衡量開發用地的投資價值【答案】D9、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C10、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構C.使用者D.注冊房地產估價師【答案】C11、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為（）萬元。A.98B.52C.54D.103【答案】A12、當國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取（）政策。A.高地價B.低地價C.優惠D.折中【答案】B13、市場狀況修正實際上是房地產市場狀況修正，經過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在（）。A.價值時點的價格B.正常情況下的價格C.客觀情況下的價格D.現實情況下的價格【答案】A14、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D15、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值【答案】B16、有助于把握最高最佳利用原則的經濟學原理不包含（）。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理【答案】B17、越接近（）的發展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價值時點D.現在【答案】C18、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：A.第（1）種情況B.第（2）種情況C.第（4）種情況D.第（5）種情況【答案】A19、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶損屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.會計折舊【答案】C20、“有諸內，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C21、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C22、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】A23、在具體的一個房地產估價項目中，價值時點究竟是現在還是過去或者未來，是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.注冊房地產估價師D.估價目的【答案】D24、房地產使用權目前主要是()。A.土地占有權B.土地收益權C.土地所有權D.土地使用權【答案】D25、()是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利。A.物權B.債權C.租賃權D.所有權【答案】A26、評估一宗房地產開發用地2006年1月1日的價值，預測該宗土地2009年1月1日開發完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C27、估價業務應當以（）名義統一受理，統一收取費用。A.估價師B.估價機構業務承接人員C.估價機構D.項目負責人【答案】C28、假設可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%，則可比實例的成交價格與正常價格的關系為：可比實例的成交價格×（）＝正常價格。A.1/（1－S%）B.S%C.1/（1＋S%）D.1－S%【答案】C29、在城市房屋征收中，征收補償實行房屋產權調換方式且所調換房屋為期房的，在對所調換房屋進行估價時，估價對象狀況如：期房區位、用途、面積、建筑結構等，應當以（）為準。A.征收人與被征收人在征收安置補償協議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A30、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現率為12%，風險補償為現房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B31、氣血關系失調的病機是A.氣和血互根互用的功能失調B.氣的運行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A32、在抵押、抵債、房屋拆遷補償等目的的估價中，一般應選取（）的買賣實例。A.協議方式B.招標方式C.拍賣方式D.政府定價【答案】A33、價格指數中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。A.前期價格指數B.定基價格指數C.長期價格指數D.環比價格指數【答案】D34、某類房地產一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產的報酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C35、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B36、資本化率是（）的倒數。A.毛租金乘數B.潛在毛租金乘數C.有效毛收入乘數D.凈收益乘數【答案】D37、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。A.效用最大而價格最低的B.效用最小而價格最低C.效用最大而價格最高的D.效用最小而價格最高的【答案】A38、邪熱內盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內，不能外達于肢體，屬于A.陰盛格陽B.真寒假熱C.陽盛格陰D.陰陽亡失【答案】C39、發熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】A40、下列不屬于取得房地產開發用地的途徑的是（）。A.通過自己開發耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得【答案】A41、運用假設開發法中的動態分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是（）時的房地產市場狀況。A.價值時點B.開發完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C42、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權出讓手續，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B43、下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，不適用于拆遷補償估價的是（）。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹慎原則【答案】D44、假設開發法具體可為房地產投資者提供的數值不包括（）。A.測算房地產開發中可能的最高費用B.測算房地產開發項目的實際利潤C.測算房地產開發項目的預期利潤D.測算待開發房地產的最高價格【答案】B45、運用基準地價修正法進行市場狀況調整時，是將基準地價調整為（）的價值。A.基準日期B.價值時點C.估價時點D.估價報告出具日期【答案】B46、房地產所有權有單獨所有、共有和（）三種。A.建筑物區分所有權B.建筑物區分共有權C.建筑物區分共用權D.私有權【答案】A47、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值【答案】B48、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構和（）。A.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價作業日期、估價報告編號B.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C.估價作業日期、估價報告編號、附件D.估價時點、估價作業日期、估價報告編號【答案】A49、產出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。A.規模收益不變B.規模收益遞減C.規模收益遞增D.邊際收益遞減【答案】B50、價值時點為現在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是（）。A.估價作業期間的某日B.實地查勘估價對象期間的某日C.估價報告出具日期D.估價報告出具后的某日【答案】D51、為財務報告服務的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D52、在英國和其他英聯邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價業務可放寬至±25%D.有時可放寬至±20%【答案】B53、成本法中一般不計息的項目是（）。A.管理費用B.銷售費用C.開發成本D.銷售稅費【答案】D54、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點前一年的收益B.價值時點前若f年的平均收益C.價值時點以后的未來預期正常收益D.價值時點前最高盈利年份的收益【答案】C55、下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質區別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價值之間的差額【答案】B56、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D57、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產的報酬率為10%，目前該承租人權益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B58、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設成本）。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發利潤【答案】D59、現有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發期為3年，現已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現率為12%。該項目續建完成后的總價值折算到現在為（）萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C60、下列哪一位是“金元四大家”A.吳鞠通B.葉天士C.薛生白D.劉完素【答案】D61、下列估價工作中，宜首先進行的是（）。A.制訂估價作業方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結果D.撰寫估價報告【答案】A62、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛不散，熱氣在中，故氣消矣。”A.憂B.思C.悲D.恐【答案】C63、某房地產在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產在2014年3月至9月的價格指數分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數）。該房地產2014年9月的價格為（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D64、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務有（）。A.在建工程抵押估價業務B.城市房屋拆遷補償估價業務C.該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業務【答案】D65、下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是（）。A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D.因房屋征收補償的需要，對用于產權調換的期房進行估價【答案】D66、在依法判定的估價對象使用權利方面，應以（）為依據。A.相關合同B.法律、法規、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C67、“用寒遠寒，用涼遠涼”屬于A.因時制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失【答案】A68、房地產估價的要求是獨立、客觀、公正，體現了房地產估價的()。A.根本準則B.最高行為準則C.基本行為準則D.重要準則【答案】B69、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統一房地產范圍后的價格為（）萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B70、收集信息（）的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。A.充實、完整、準確B.豐富、完整、真實C.廣泛、真實、完整D.完整、真實、準確【答案】D多選題（共20題）1、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調整的內容有（）。A.土地形狀B.土質狀況C.土地使用年限D.土地開發程度E.容積率【答案】ABD2、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運營收益D.稅前現金流量E.稅后現金流量【答案】ABC3、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。A.分欄式報告B.文字式報告C.敘述式報告D.表格式報告E.分步式報告【答案】CD4、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區的高速公路收費被取消D.人們預期該項房地產價格未來會上漲E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢【答案】CD5、交易情況修正的方法主要有（）。A.指數法B.金額修正C.分數法D.百分比修正E.平均增減量法【答案】BD6、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。A.說明估價報告的合法性、真實性B.說明估價的獨立、客觀、公正性C.規避估價風險D.保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD7、估價人員平常就應留意收集估價所需的有關資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括（）。A.對房地產價格有普遍影響的資料B.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料C.同類房地產交易、成本、收益等資料D.反映估價對象狀況的資料E.本地區各種類型房地產的價格變化資料【答案】ABCD8、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產保有環節的稅收B.房地產折舊費C.房屋保險費D.房地產抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費【答案】AC9、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環境和景觀D.建筑規模E.外部配套設施【答案】ABC10、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產抵押估價業務B.估計師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD11、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。A.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊E.在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正【答案】ACD12、房地產使用權目前主要是土地使用權，是指土地使用者依法對國家或農民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。土地使用權一般又可分為()。A.臨時用地土地使用權B.農村承包土地使用權(為農民集體土地上的)C.宅基地使用權(為農民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(為農民集體土地上的)E出讓土地使用權(為國有土地上的)【答案】ABC13、在合法處分方面，應以（）等允許的處分方式為依據。A.法律B.法規C.合同D.口頭約定E.規章【答案】ABC14、判定工業房地產區位優劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產品和原料運輸【答案】BC15、房地產抵押對房地產估價的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款D.處置抵押房地產E.租賃抵押房地產【答案】ABCD16、估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用在于（）。A.體現估價師的專業勝任能力B.反映估價師的職業道德C.保護估價師和估價機構D.保護估價報告使用人E.規避估價風險【答案】CD17、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對內部狀況進行的合理設定C.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD18、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數選取不合理C.估價作業日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB19、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括（）。A.房產稅B.承租人支付的物業管理費C.空調設備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險費【答案】AC20、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設開發法中預測開發完成后的房地產價值B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏【答案】AB大題（共10題）一、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。二、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）三、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】七、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】八、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）九、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%