2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法自我檢測試卷B卷附答案單選題（共70題）1、除了耕地占用稅和（）因按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。A.房產(chǎn)稅B.土地增值稅C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.契稅【答案】C2、關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)【答案】B3、能約束骨骼，有利于關(guān)節(jié)的屈伸運(yùn)動的是A.孫絡(luò)B.別絡(luò)C.經(jīng)別D.經(jīng)筋【答案】D4、“入上齒中”的經(jīng)絡(luò)是A.手陽明大腸經(jīng)B.足陽明胃經(jīng)C.手太陽小腸經(jīng)D.足太陽膀胱經(jīng)【答案】B5、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格變化的總趨勢來講，是（）上升的。A.間斷式B.波浪式C.連續(xù)式D.螺旋式【答案】B6、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認(rèn)識，形成（）。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象【答案】A7、氣血運(yùn)行的主要通道是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】A8、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（）。A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值【答案】D9、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C10、超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔(dān)。A.政府主管部門B.估價機(jī)構(gòu)C.使用者D.注冊房地產(chǎn)估價師【答案】C11、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費(fèi)用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為（）萬元。A.98B.52C.54D.103【答案】A12、當(dāng)國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取（）政策。A.高地價B.低地價C.優(yōu)惠D.折中【答案】B13、市場狀況修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正，經(jīng)過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在（）。A.價值時點(diǎn)的價格B.正常情況下的價格C.客觀情況下的價格D.現(xiàn)實情況下的價格【答案】A14、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點(diǎn)按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D15、在采用市場法估價時也可以根據(jù)估價對象、估價時點(diǎn)等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預(yù)期值D.市場預(yù)期值【答案】B16、有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理不包含（）。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理【答案】B17、越接近（）的發(fā)展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價值時點(diǎn)D.現(xiàn)在【答案】C18、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：A.第（1）種情況B.第（2）種情況C.第（4）種情況D.第（5）種情況【答案】A19、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會計折舊【答案】C20、“有諸內(nèi)，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C21、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C22、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】A23、在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.注冊房地產(chǎn)估價師D.估價目的【答案】D24、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)【答案】D25、()是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)【答案】A26、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預(yù)測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C27、估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用。A.估價師B.估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員C.估價機(jī)構(gòu)D.項目負(fù)責(zé)人【答案】C28、假設(shè)可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%，則可比實例的成交價格與正常價格的關(guān)系為：可比實例的成交價格×（）＝正常價格。A.1/（1－S%）B.S%C.1/（1＋S%）D.1－S%【答案】C29、在城市房屋征收中，征收補(bǔ)償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對所調(diào)換房屋進(jìn)行估價時，估價對象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)以（）為準(zhǔn)。A.征收人與被征收人在征收安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A30、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B31、氣血關(guān)系失調(diào)的病機(jī)是A.氣和血互根互用的功能失調(diào)B.氣的運(yùn)行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A32、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r中，一般應(yīng)選?。ǎ┑馁I賣實例。A.協(xié)議方式B.招標(biāo)方式C.拍賣方式D.政府定價【答案】A33、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。A.前期價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)【答案】D34、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C35、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B36、資本化率是（）的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)【答案】D37、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。A.效用最大而價格最低的B.效用最小而價格最低C.效用最大而價格最高的D.效用最小而價格最高的【答案】A38、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于A.陰盛格陽B.真寒假熱C.陽盛格陰D.陰陽亡失【答案】C39、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】A40、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。A.通過自己開發(fā)耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得【答案】A41、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。A.價值時點(diǎn)B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C42、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B43、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，不適用于拆遷補(bǔ)償估價的是（）。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹(jǐn)慎原則【答案】D44、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際利潤C(jī).測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格【答案】B45、運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行市場狀況調(diào)整時，是將基準(zhǔn)地價調(diào)整為（）的價值。A.基準(zhǔn)日期B.價值時點(diǎn)C.估價時點(diǎn)D.估價報告出具日期【答案】B46、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和（）三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)【答案】A47、在采用市場法估價時也可以根據(jù)估價對象、估價時點(diǎn)等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預(yù)期值D.市場預(yù)期值【答案】B48、估價報告封面應(yīng)包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機(jī)構(gòu)和（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號B.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點(diǎn)、估價報告編號C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件D.估價時點(diǎn)、估價作業(yè)日期、估價報告編號【答案】A49、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。A.規(guī)模收益不變B.規(guī)模收益遞減C.規(guī)模收益遞增D.邊際收益遞減【答案】B50、價值時點(diǎn)為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應(yīng)選為價值時點(diǎn)的是（）。A.估價作業(yè)期間的某日B.實地查勘估價對象期間的某日C.估價報告出具日期D.估價報告出具后的某日【答案】D51、為財務(wù)報告服務(wù)的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D52、在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價業(yè)務(wù)可放寬至±25%D.有時可放寬至±20%【答案】B53、成本法中一般不計息的項目是（）。A.管理費(fèi)用B.銷售費(fèi)用C.開發(fā)成本D.銷售稅費(fèi)【答案】D54、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點(diǎn)前一年的收益B.價值時點(diǎn)前若f年的平均收益C.價值時點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益D.價值時點(diǎn)前最高盈利年份的收益【答案】C55、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點(diǎn)時的重新購建成本與市場價值之間的差額【答案】B56、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D57、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B58、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設(shè)成本）。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發(fā)利潤【答案】D59、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為（）萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C60、下列哪一位是“金元四大家”A.吳鞠通B.葉天士C.薛生白D.劉完素【答案】D61、下列估價工作中，宜首先進(jìn)行的是（）。A.制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結(jié)果D.撰寫估價報告【答案】A62、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣?！盇.憂B.思C.悲D.恐【答案】C63、某房地產(chǎn)在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價格為（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D64、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價業(yè)務(wù)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)【答案】D65、下列估價中，估價時點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是（）。A.因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進(jìn)行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價【答案】D66、在依法判定的估價對象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C67、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于A.因時制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失【答案】A68、房地產(chǎn)估價的要求是獨(dú)立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的()。A.根本準(zhǔn)則B.最高行為準(zhǔn)則C.基本行為準(zhǔn)則D.重要準(zhǔn)則【答案】B69、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B70、收集信息（）的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。A.充實、完整、準(zhǔn)確B.豐富、完整、真實C.廣泛、真實、完整D.完整、真實、準(zhǔn)確【答案】D多選題（共20題）1、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進(jìn)行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率【答案】ABD2、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運(yùn)營收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC3、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。A.分欄式報告B.文字式報告C.敘述式報告D.表格式報告E.分步式報告【答案】CD4、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD5、交易情況修正的方法主要有（）。A.指數(shù)法B.金額修正C.分?jǐn)?shù)法D.百分比修正E.平均增減量法【答案】BD6、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A.說明估價報告的合法性、真實性B.說明估價的獨(dú)立、客觀、公正性C.規(guī)避估價風(fēng)險D.保護(hù)估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD7、估價人員平常就應(yīng)留意收集估價所需的有關(guān)資料，在估價時更應(yīng)如此。估價所需的資料主要包括（）。A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料B.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料D.反映估價對象狀況的資料E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價格變化資料【答案】ABCD8、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC9、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC10、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)B.估計師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值D.估價師委托工程造價咨詢機(jī)構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD11、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）。A.在運(yùn)用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘B.在運(yùn)用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進(jìn)行估價C.在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正【答案】ACD12、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。A.臨時用地土地使用權(quán)B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)【答案】ABC13、在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。A.法律B.法規(guī)C.合同D.口頭約定E.規(guī)章【答案】ABC14、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產(chǎn)品和原料運(yùn)輸【答案】BC15、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD16、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于（）。A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力B.反映估價師的職業(yè)道德C.保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)D.保護(hù)估價報告使用人E.規(guī)避估價風(fēng)險【答案】CD17、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD18、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB19、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。A.房產(chǎn)稅B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險費(fèi)【答案】AC20、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】AB大題（共10題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。二、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）三、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科摺⒛匙诜康禺a(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】八、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）九、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%