一手住宅供需價走勢一手住宅供需價走勢導讀均均價29815元/㎡同比↑4%成交271.93萬㎡同比↓46%供應308.57萬㎡同比↓45%一手住宅2022年宏觀環境防疫政策優化，刺激經濟向好，政策層面達到歷史最寬松，支持剛性和改善型購房土地市場2022年商住地市場整體理性降溫，呈逐步修復態勢，市場分化格局日益顯著樓市行情東莞樓市刺激政策持續出臺，新房市場行情冷清依舊，供需創近十年新低；限售放寬釋放次新房源集中入市，二手市場成交量價同比上漲開工市場2022開工量處近十年低位，市場新增項目較少，2023年開工量或維持低位運行后市展望宏觀環境宏觀環境報告備注說明：提供的一切數據皆來自東莞房產管理局、東莞建設網、東莞城鄉規劃局、東莞國土資源局、東莞統計局、廣東土經濟環境預計2023年全球經濟增速下調至2.7%，全球經濟增速放慢MF素P經濟面臨的調整經濟環境2022年面臨多重下行壓力增速放緩經濟面臨的調整國內經濟2023年經濟增速提升或達5%以上，但復蘇動能依然偏弱數據來源：Wind，畢馬威分析注：虛線部分為預測季度增速新冠疫情持續傳播快速加息引發全球經濟和金融市場大幅波動不確定性加劇經濟環境2022年投資和出口驅動維持經濟正增長，增速標準化趨勢對比動能放緩；nn段經濟增長的主要特征。二季度迎來對經濟沖擊的實質拐點 (百分比與2019年相比)第四季度儲蓄占比大幅加大儲蓄傾向明顯提高 (百分比與2019年相比)至44.4%n有序放開。可能勁反彈。經濟環境投資增長。的會轉化為明年與建筑相關的房地產投資疲軟。02022E8001100-300出生人口(萬人)死亡人口(萬人)增長人口(萬人)2016178697780920211062101448202012001000200201516559756802017172398673720191465998467201802022E8001100-300出生人口(萬人)死亡人口(萬人)增長人口(萬人)20161786977809202110621014482020120010002002015165597568020171723986737201914659984672018152399353020111604957647201416899747152012163596367220131640969671圖20001800160014001200100080060040020010008006004002000-200-400信貸環境信貸環境2008年-2022年我國存款準備金率走勢進一步穩增長；、支持房企融資和居民低銀行負債端成本。信貸環境年內三次降息；首套房利率下限下調，多個城市房貸利率下調破“3”，但仍難驅動降息居民加杠桿購房LPR品種歷史走勢圖1-11月首套房貸利率低于4%的部分城市lpr加點數n2022年最新全國首套房貸款平均利率為4.17%，比全國房貸利率下限高7BP；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國房貸利率下限高5BP。從n據監測，截至目前已有天津、石家莊、武漢、貴陽、昆明、大連、溫州、湛江、濟寧、包頭、泉州、清遠、襄陽等20多個城市將首套房貸利率n降準結合“金融16條”政策指引下有助于金融機構加大對樓市供需兩端的流動性支持，今年內LPR利率有望再次下調。信貸環境信貸環境項目收并購等方式題樓盤進行解困、債券、股權“三地企融資態度從方向轉向保主體2022年重要房地產融資政策一覽“金融16條”后轉向保房企2022年地產融資政策變化總結樓、穩民生”樓、穩民生”融16條出臺得政策支持應但效果一般動2000億專項借款支項目建設交付2020-202020-2022年房地產行業非銀融資結構同比下降超五成，年末出現小幅上升觀望情緒重。筑底回升才能走出困境。第三季度從保交樓-救項目-保土地-保銷售-救房企趨勢加深22020年；因城施策；穩地價、穩房價、穩預期u上半年三度降準、兩度下調LPR，下半年“三道紅線”倒逼降負債u上半年政策放松紓困引爆地市，下半年多城“四限”調控加碼潮u多城加強租賃市場監管，嚴控高進低出、租金貸等市場亂象22021年房住不炒；因城施策；“兩個維護”u上半年金融“收傘”，下半年糾偏促房地產健康發展和良性循環u從加碼高頻化(73省市249次加碼)，到壓力城市政策解綁(39城財稅托市)u房地產稅擴大試點將落未落不明朗22022年；因城施策；保剛需、保交樓、穩民生u地方樓市政策松綁頻率快、力度大，政策進入試探性寬松期u針對房地產需求端打出全國性政策組合拳，政策集中保交樓等方面u11月由需求端轉向供給端，金融部門針對地產金融端做出一系列舉措政策環境解降息(1.20)央行1年期lpr從3.8%降至3.7%5年期lpr從4.65%降至4.6%降準(4.25)央行下調存款準備金率0.25%權擔保債權(8.19)銀行間交易協商會保首張債券落地龍湖2千億保交樓基金(8.29)2千億紓困保交樓專項基金，有額度中安排換房退稅，利率下調(9.30)稅務總局、央行自有住房1年內購房享受退稅優惠，首套房公積金貸款下調0.15%民企債券發放(11.8)銀行間交易協會房地產在內民企，可支持2500億債券融資保交樓(11.21)央行面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃鼓勵并購貸款(3.16)銀保監鼓勵優質房企兼并重組困難房企，收購困難項目降息(5.20)央行五年期lpr從4.6%降至4.45%降息(8.20)央行1年期lpr從3.7%降至3.65%5年期lpr從4.45%降至4.3%首貸利率下調(9.29)央行、銀保監符合條件的政府，可以下調當地首套房住貸款利率下限6千億房地產融資(9.30)國有6大行年內對房地產融資6大行各自提供1000億，不限于開發貸及其他按揭貸款金融16條(11.11)央行、銀保監涵蓋房地產融資、住房融資消費、金融管理政策、住房租賃金融支持6方面降準(11.25)央行下調存款準備金率0.25%，于12月5日執行知會議名稱解讀2022/9/29央行、銀保監會《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》對于2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。下調2022/9/30財政部、稅務總局《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》〔財政部稅務總局公告2022年第30號)自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在售后1年內重新購房的納稅人，對其出售現住房已繳個稅予以退稅優惠。退稅2022/9/30央行《中國人民銀行決定下調首套個人住房公積金貸款利率》自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下〔含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。貸款利率下限下調2022/9/29央行中國人民銀行貨幣政策委員會2022年第三季度例會要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動“保交樓”專項借救加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。樓”2022/9/30稅務總局《國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》(國家稅務總局公告2022年第21號)細化執行口徑、明確了辦理退稅手續和需提供的資料，以及稅務部門服務征管舉措。實退稅相關政策2022/9/30--根據證券時報，從多個信源獲悉，監管部門近日鼓勵銀行進一步加大對制造業中長期貸款、房地產等領域的信貸投。長期信貸投放放2016年以來首次釋放積極信號，推動降低個人消費信貸成本，政策出臺針2022年“930”房地產政策p“930”往往是房地產政策的重要窗口，本次四部委三項政策為2016年“217”(2014-2016年最后一組放松政策)以來首次釋放積極信號，政策對居民住房需求的支持力度加大公積金貸款利率：與往年930政策對比，下調基礎設立了條件，針對性更強，滿足階段性放寬首套房貸利率下限的城市以位于中西部省份的弱二三線城市為主，預計這些城市首套房貸利率下限或可向1年期LPR適當靠攏(2)個人所得稅優惠：住房交易環節涉及的增值稅和契稅已在2014-2016年調整至歷史較寬松水平，此次個人所得稅優惠可進一步減輕住房置換中的稅務負擔。由于不限定城市能級，對房屋增值額或成交總價更高的高能級城市優惠額度更高，但考慮到政策同時要求在1年內購房才進行退稅，仍以支持居住需求為主。2022年2022年1-11月全國各地樓市一覽表2022年房地產放松政策出臺頻率5月進入高峰期9月小高峰、刺激政策應出盡出6-8月效果觀察期10-12月頻出下降力度不減1-3月試探性放松政策環境4月調整頻率加快、力度加大出盡出有關。反觀重點一、二線城市政策松綁空間依然較大。向未改。人住房公積金利率0.15個百分比限售3年4月，大專以上人才限購1套新房，限售兩年；石岐和東區(除岐江新(南屏鎮和灣仔街道除外)何橫琴粵澳深度合作區限購，廢限購區首套首付最低2成購首套前2年累計滿12個月降至6個月社保/個稅，二套前4年累計36個月降至3年滿24個月社保、個稅；二孩或三孩家庭允許新購1套商品住房；增值稅“5改2”；限售“3改2”7月，僅莞城、東城、南城、萬江、松山湖實施限購，其他鎮區8月限購區首付比例下調10%最低3成起灣區政策3個月9月，深化二手房“帶押過戶”、“交房即交證”2023展望趨勢全球經濟增速放慢，國內以擴內需為重點2023展望趨勢宏宏觀經濟增速提升，但復蘇依然偏弱消消費隨疫情緩解得到改善，儲蓄助力消費復蘇高高技術制造業、新能源引領投資增長全球經全球經濟增速放慢，外需下滑使出口承壓宏宏觀經濟政策保持積極，政策性開發性金融工具加大支持力度總人口進入負增長階段總人口進入負增長階段，“少子老齡化”將成為常態房地產市場依然偏弱房地產市場依然偏弱，但對經濟的拖累減小美聯儲加息步伐放慢美聯儲加息步伐放慢，人民幣匯率、資本市場壓力減小2022年四季度政治局會議傳達的信息沒提“動態清零2022年四季度政治局會議傳達的信息沒提“動態清零”度將更加放開強調增長效果積極的政策主基調沒有提及房地示著樓市拐點的到來產?“保交樓”的民生底線和“不走老路”底線預示著房地產新發展模式加速維度2022年7月政治局會議2022年12月政治局會議政策基調鞏固經濟回升向好趨勢，著力穩就業穩物業，保持經濟運行合理區間大力提振市場信心、擴大內需戰略同深化供給側結構改革有機結合起來，做好穩增長、穩就業、穩物價工作，有效防范化解重大風險、推動經濟運營整體好轉，實現質的有效提升和量的合理增長宏觀政策在擴大需求上積極作為穩字當頭，實施積極的財政政策有穩健的貨幣政策，加強各類政策協調配合，優化防疫防控措施，形成共促高質量發展合力財政政策彌補社會需求不足，用好地方政策專項債券資金，支持地方政府用足用好專項債務限額積極的財政政策要加力提效貨幣政策彌補社會需求不足，加大企業信貸支持，用好政策性銀行新增貸款和基礎設施建設基金穩健的貨幣政策要精準有力疫情防控情要嚴格防控，做好病毒變異跟蹤和新疫苗新藥物研發更好統籌疫情防控和經濟社會發展優化疫情防控措施產業政策提高產業鏈供應鏈穩定性和國際競爭力，暢通交通物流，優化國內產業鏈布局，支持中西部地區改善基礎設施和營商環境產業政策發展和安全并舉，科技政策要聚焦自立自強社會政策兜底民生底線提升產業鏈供應鏈韌性和安全水平擴大內需宏觀政策在擴大需求上積極作為財政政策要有效彌補社會需求不足著力擴大國內需求，充分發揮消費的基礎作用和投資的關鍵作用”改革開放繼續實施國企改革三年行動方案，促進出口、擴大盡快，做好技術、外資引進工作切實落實‘兩個毫不動搖，增強我國社會主義現代化建設動力和活力推進高水平對外開放，要大力度吸引和利用外資防風險保持金融市場總體穩定，妥善化解地方村鎮銀行風險要有效防范化解重大經濟金融風險，守住不發生系統性風險的底線房地產堅持房住不炒，因城施策，支持剛需和改善住房需求2021?房住不炒、加強預期引導、探索新的發展模式2021?房住不炒、加強預期引導、探索新的發展模式2018制宜、多策并舉20202019?房住不炒、穩地價、穩房價、穩預期政策趨勢2023將繼續松綁調控和加大支持2022年12月中央經濟工作會議要點點當頭、穩中求進政策方債持民營經濟和民營企業發展壯大。依法民營企業產權和企業家權地產決依法打擊違法犯罪行為。過渡融風險企風險。供給側改革費近五年中央經濟工作會議房地產相關表述??防范化解重大風房住不炒20222023年房地產政策趨勢判研：1、房住不炒依然是房產大政方針的主基調，毫無疑問2023年是政策寬松年，樓市在防風險與穩增長并重。2、短期來看，房地產行業仍未出清，未來供需兩端在穩房地產政策仍有發力空間；3、供應端政策重在防風險改善行業資產負債情況，隨著“四支箭”進一步落實和優化，“保交樓”是重中之重，優質頭部房企資金支持力度有望進一步加大，行業集中度進一步提升。4、需求端政策的落腳點在于引導市場預期和信心回暖，中央高層明確房地產是國民經濟的支柱產業，為市場釋放更加積極信號，擴內需戰略支持住房改善消費，意味著如降息、降低首付比例、稅費優惠、購房補貼、適度放松限購等制約合理住房消費的梗阻存在進一步放松和優化的可能。5、保障性租賃住房和長租房將成為發展重點2023展望2023年房地產市場趨勢判研地與開工縮量致供應顯著回落?2022年土地成交同比降四成，將影響后續的新開工規模建少?竣工交付是房企投資重心，對新增供應支撐有限供應萎縮疊加需求不振總量仍回落?年內行情走勢發展大概率“前低后高”，上半年延續調整，三季度部分城市才當成功“筑底”企穩，部分強二三線城市四季度大概率輪動復蘇?購房信心依舊匱乏、市場回穩尚需時日，需求疲弱是直接影響?2023年經濟復蘇和樓市刺激將在一定程度上增強樓市購買力和信心預期，2023年實際需求將會回暖釋放?樓市進入存量人口主導的改善時代，改善性需求有望真正代替剛性需求，成為樓市需求的真正主力和樓市發展的第一驅動?樓市進入買方市場，去庫存是2023年樓市主題?部分城市的樓市庫存很可能在三或四季度見頂東莞宏觀經濟&人口灣區九市灣區九市2022年前三季度GDP及增速東莞宏觀LPR莞首套房利率與去年同期對比大減165BP近年來LPR近年來LPR走勢時間5.75% (當時LPR+110BP)5.95% (當時LPR+130BP)4.1%(LPR-20BP)4.9%(LPR+60BP)周2021.12LPR為4.65%東莞宏觀2022.12022.102022.112022.122022.52022.72022.22022.42022.8【限購7.4【限購放寬】8.29【限貸放寬】10.8【公積金】11.9【限價放寬】住房公積金貸款流對2021年12月以來，+限售+免稅+公積①解除28鎮限購，①東莞首套：名下5年期以下(含①預(現)售首批售放寬】動性系數調整為1受疫情影響漏繳社金放寬】限購區僅留莞城、無貸款記錄，購買5年)個人住房備案價不得高于同①東莞全域解除限購；保補繳后視為“連①二孩或三孩家庭，東城、南城、萬江、限購區非普通住宅，公積金貸款利類型住宅備案價，②城區及松山湖新房、續繳納”。允許新增購買一套松山湖率由2.75%下且不低于經備案的4.28【限購放寬】商品住房②購買限購區域內前為4成)同類型住宅申報均證滿2年方可上市交易；①恢復個稅購房，②“雙(多)證房”住房的，擁有住房②東莞首套或二套：年期以上個人價的90%(含)；③其他區域的新房網既認社保、也認個視作一套商品住房；套數只計算限購區名下有已結清的貸住房公積金貸②網簽價不得高于簽滿3年方可上市交易，稅；③購買綠色建筑商域內的住房套數。款記錄，購買限購款利率由備案價，也不得低二手商品住房不再限②“逐月連續繳納”品住宅公積金貸款7.8【限售放寬】3.25%下調至于備案價的15%售。售調整為“累計繳納”額度可上浮20％；積分搖號樓盤限售3.1% (含)；12.26【限貸放寬】③取消新入戶購房“雙半年”限制④對于非戶籍人才的社保/個稅繳納年限由36個月定向縮短至24個月④增值稅征免年限由5年縮短為2年；⑤限售3年變2年。⑥取消夫妻離異購房限制年限由5年改為3年4成)③東莞第二套：如果名下貸款未結清，購買限購區普通住宅，最低首付4成。 (此前為5成)③未售新房自取證滿360天可上調備案價≤5%，滿180天可下調備案價，且下調幅度不限全市統一無貸款記錄首付最低2成，有貸款記錄首付最低3成12.30【二手房交易】推行二手房帶押過戶模式東莞宏觀新房二手房合同網簽備案之日起滿3年或取得不動產權證滿2年無合同網簽備案之日起滿3年湖鎮限售新房東莞最新房貸政策有 )非普通住宅(＞144㎡) 無2成3成(不管有無還清)3成4成現有三限證滿5年入戶3年產權獲得可自現有三限證滿5年入戶3年產權獲得可自由處置東莞現有三限房項目情況表稱 (㎡)房分房分實旗康苑基礎基礎實旗景花園0信息0實旗暉花園4實旗盛花園實莞香苑4湖湖科學城0東莞三限房分配方式園區、鎮街定向分配園區、鎮街定向分配園園區、鎮街抽簽全市抽簽全市抽簽東莞三限房完全產權獲得按按市場評估價5-8折購買另外50%產權總供應量超6000套。2023展望東莞宏觀經濟樓市政策信貸環境土地市場土地市場報告備注說明：提供的一切數據皆來自東莞房產管理局、東莞建設網、東莞城鄉規劃局、東莞國土資源局、東莞統計局、廣東土16000據來源：瑞城搜150191400012000100008000118.30600094.73漲16000據來源：瑞城搜150191400012000100008000118.30600094.732022年東莞招拍掛一級市場成交數據對比地塊屬性指標2022年2021年同比商住成交宗數-38%占地面積(萬㎡)94.73170.81-45%建筑面積(萬㎡)247.81487.13-49%起始價(億元)360.17480.76-25%成交金額(億元)372.18589.11-37%樓面地價(元/㎡)150191209424%溢價率(%)%23%-85%商服成交宗數56-17%占地面積(萬㎡)5.357.15-25%建筑面積(萬㎡)8.4630.73-72%成交金額(億元)4.2115.24-72%樓面地價(元/㎡)497449600%工業成交宗數85-8%成交面積(萬㎡)384.80385.350%成交金額(億元)47.3845.79%地價(元/㎡)2311884%數據來源：瑞城搜350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00東莞商住用地供需量價走勢4000200002013201420152016201720182019202020212022供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)樓面價(元/㎡)p掛市場總共出讓25宗商住商服用地，其中商住用地20宗，出讓面積94.73萬㎡，同比下滑45%，收金372.18億元，同比下滑37%，樓面地價15019p“兩集中”新政下，新房限售價取消、配建要求降低、土地保證金要求大幅下調等拿地門檻上出現明顯放寬，但地市表現依舊理性降溫，銷售持續下行及融資受限影響下，房企投資信心不足，雙方僵持博弈，房企拿地回歸謹慎，商住用地供需量連續兩年收縮，價格上則因個別稀缺優質地塊成交而結構性上行。2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12345678911月月月月月月月月月月月月12345678911月月月月月月月月月月月月2021年2022年20212月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12345678911月月月月月月月月月月月月12345678911月月月月月月月月月月月月2021年2022年2021年2022年樓面地價(元/㎡)溢價率60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00東莞招拍掛商住地供需量價月度走勢數據來源：瑞城搜供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交總價(億元)160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0035000300002500020000150001000050000東莞商住地樓面地價及溢價率月度走勢數據來源：瑞城搜50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%p開年延續低迷行情、融資困境，疊加疫情反復，房企拿地信心普遍不足，2022年土拍市場開局遇冷，首輪集中供地拿地門檻上已出現明顯，但仍未改地市冷淡局面，首輪8宗供地僅成交2宗，4月及5月接連出臺樓市寬松政策提振市場信心，二至四輪政府往更核心區位供應更優質土地以確保成交，城區、松山湖、濱海等熱點片區優質地塊供應增加，部分地塊起拍價亦有所下調，成交情況好轉，但熱度分化依然明顯，房企拿地理性謹慎，土地市場冷清行情依舊p數為排名首要關鍵詞，成交金額為第二關鍵詞招拍掛市場房企分布2022年商住用地房企拿地宗數排行榜排名房企成交金額(億)占地面積(萬/㎡)建筑面積(萬/㎡)拿地宗數分布鎮區1保利集團34.449.0924.313橫瀝、厚街、萬江2峰景集團12.103.437.553虎門3新世紀地產&首鑄地產25.338.3326.072石碣、石龍4武漢城建50.135.8422.171長安5萬科集團46.937.3222.701南城6華潤置地45.635.9820.931松山湖7華潤置地&濱海灣控股28.8614.8024.421濱海灣新區8松山湖科學城21.246.0518.151松山湖9中天集團21.115.9411.951東城瓏遠集團21.014.2915.011大嶺山11東莞交投21.004.1916.741大朗華僑城集團&松山湖管委會19.9513.5518.251松山湖中海集團13.455.571南城東實集團5.736.951大朗恒億集團5.282.357.041東坑p2022年成交的20宗商住地被15家房企(此處聯合拿地合并統計算一家)收入囊中，央國企與本土房企均有新地布局，拿地主流仍是外來品牌房企；土房企強勢回歸拿下約半數地塊；而保利、萬科、華潤、中海的品牌房企則精準拿下濱海、城區、松湖等熱點片區優質地塊；p保利集團以34.44億元、3宗商住地成交居房企拿地排名榜首。鎮區分布地建面前三；濱海灣首掛可售商住地；水鄉、臨深片區供地少2022年東莞商住用地成交鎮區分布數據來源：瑞城搜石龍山山望牛墩莞城東坑東城東坑東城28萬㎡頭沙頭沙田3324萬㎡鳳崗210蔡白村地塊地塊性質：商住用地占面：4.94萬㎡容積率1.0＜R≤3.13起拍總價：23.17億元起始可售樓面地價：15000元/㎡競拍結果：終止出讓2022年東莞第一批集中供地出讓結果數據來源：瑞城搜山蔡白村地塊地塊性質：商住用地占面：4.94萬㎡容積率1.0＜R≤3.13起拍總價：23.17億元起始可售樓面地價：15000元/㎡競拍結果：終止出讓2022年東莞第一批集中供地出讓結果數據來源：瑞城搜山涌東坑地塊性質：商住用地占面：3.55萬㎡容積率1.0＜R≤5.0起始可售樓面地價：8562元/㎡競拍結果：終止出讓地塊性質：商住用地占面：4.47萬㎡容積率1.0＜R≤5.0起始可售樓面地價：11604元/㎡競拍結果：終止出讓東城頭湖諸佛嶺社區地塊地塊性質：商住用地占面：4.45萬㎡容積率1.0＜R≤3.0起拍總價：22.14億元起始可售樓面地價：19720元/㎡競拍結果：終止出讓社區地塊地塊性質：商住用地占面：5.84萬㎡容積率1.0＜R≤3.8建面：22.17萬㎡成交總價：50.13億元溢價率：0%可售樓面地價：22606元/㎡競拍結果：武漢城建鳳崗集中供地東莞市橫瀝鎮村尾村地塊東莞市橫瀝鎮村尾村地塊地塊性質：商住用地占面：3.88萬㎡容積率1.0＜R≤2.64成交總價：8.85億元溢價率：5%可售樓面地價：8639元/㎡競拍結果：保利集團東莞大嶺山鎮矮嶺冚村地塊東莞大嶺山鎮矮嶺冚村地塊地塊性質：商住用地R.26建面：4.43萬㎡起拍總價：8.02億元起始可售樓面地價：18102元/㎡競拍結果：終止出讓鎮矮嶺冚村地塊地塊性質：商住用地占面：4.21萬㎡容積率1.0＜R≤3.5起拍總價：25.91億元起始可售樓面地價：18112元/㎡競拍結果：終止出讓區域地王區域地王招拍掛市場集中供地道官橋滘社區地塊東坑竹路與元美東路交匯處北側地塊性質：商住用地建面：22.7萬㎡成交總價：46.93億元溢價率：14%可售樓面地價：25900元/㎡競拍結果：萬科集團東城洪梅道滘區域地王區域地王招拍掛市場集中供地道官橋滘社區地塊東坑竹路與元美東路交匯處北側地塊性質：商住用地建面：22.7萬㎡成交總價：46.93億元溢價率：14%可售樓面地價：25900元/㎡競拍結果：萬科集團東城洪梅道滘頭湖沙田大寧社區地塊大寧社區地塊大寧社區地塊地塊性質：商住用地建面：2.91萬㎡成交總價：4.67億元溢價率：0%16035元/㎡競拍結果：峰景集團地塊性質：商住用地建面：2.33萬㎡成交總價：3.73億元溢價率：0%16035元/㎡競拍結果：峰景集團地塊性質：商住用地建面：2.31萬㎡成交總價：3.7億元溢價率：0%16035元/㎡競拍結果：峰景集團鳳崗占面：7.32萬㎡容積率1.0＜R≤3.1大朗鎮蔡邊村及洋烏村地塊大朗鎮蔡邊村及洋烏村地塊(三限房)地塊性質：商住用地建面：6.95萬㎡成交總價：5.73億元溢價率：0%可售樓面地價：8239元/㎡競拍結果：東實集團地塊性質：商住用地占面：3.11萬㎡容積率1.0＜R≤2.5建面：7.77萬㎡可售樓面地價：20972元/㎡競拍結果：保利集團數據來源：瑞城搜石龍山山湖迎賓路與工業西路交叉口東北側地塊性質：商住用地1.0<R≤3.3成交總價：19.95億元溢價率：0%13079元/㎡競拍結果：華僑城集團&松山湖管委會鎮矮嶺冚村地塊地塊性質：商住用地占面：4.29萬㎡容積率1.0＜R≤3.5成交總價：21.01億元溢價率：0%14000元/㎡競拍結果：瓏遠集團終次報價2022年東莞第三批集中供地出讓結果塊地塊性質：商住用地占面：3.24萬㎡容積率1.0＜R≤3.1成交總價：9.94億元溢價率：0%10393元/㎡競拍結果：首鑄地產&新世紀地產數據來源：瑞城搜中堂終次報價2022年東莞第三批集中供地出讓結果塊地塊性質：商住用地占面：3.24萬㎡容積率1.0＜R≤3.1成交總價：9.94億元溢價率：0%10393元/㎡競拍結果：首鑄地產&新世紀地產數據來源：瑞城搜中堂高埗山涌南城東城東坑梅道滘湖玉蘭路與蘭香路交匯處西南側地塊性質：商住用地占面：5.98萬㎡容積率1.0＜R≤3.5建面：20.93萬㎡成交總價：45.63億元溢價率：1%可售樓面地價：22737元/㎡競拍結果：華潤置地湖新城路與玉蘭路交匯處西南側地塊性質：商住用地(三限房)占面：6.05萬㎡容積率1.0＜R≤3.0成交總價：21.24億元溢價率：0%11700元/㎡競拍結果：松山湖科學城人才安居頭湖東城街道新源路與莞長路交匯處地塊地塊性質：商住用地占面：5.94萬㎡容積率1.0＜R≤2.4成交總價：21.11億元溢價率：0%可售樓面地價：21540元/㎡鳳崗橫滘村地塊地塊性質：商住用地占面：5.09萬㎡容積率1.0＜R≤3.15成交總價：15.39億元溢價率：0%可售樓面地價：9830元/㎡競拍結果：新世紀地產&首鑄地產終次報價美東路與元美中路交匯處終次報價地塊性質：商住用地建面：5.57萬㎡可售樓面地價：25900元/㎡占面：2.占面：2.1萬㎡容積率1.0＜R≤3.0鎮寮廈社區地塊地塊性質：商住用地建面：6.29萬㎡16100元/㎡競拍結果：保利集團東莞市東坑鎮角社村地塊東坑南城東城梅道滘頭東莞市東坑鎮角社村地塊東坑南城東城梅道滘頭湖鳳崗集中供地2022年東莞第四批集中供地出讓結果數據來源：瑞城搜中堂高埗中堂高埗地塊性質：商住用地占面：2.35萬㎡容積率1.0<R≤3.0建面：7.04萬㎡成交總價：5.28億元溢價率：0%可售樓面地價：7500元/㎡競拍結果：恒億集團涌望牛墩莞城新區交椅灣板塊中海路旁地塊地塊性質：商住用地建面：24.42萬㎡成交總價：28.86億元溢價率：0%11956元/㎡競拍結果：華潤置地&濱海灣控股東莞市大朗鎮佛子凹村及松柏朗村地塊地塊性質：商住用地占面：4.19萬㎡容積率1.0<R≤4.24、/、/、/成交總價：21億元溢價率：0%13674元/㎡競拍結果：東莞交投招拍掛市場2022年有3宗地塊位列總價前10、排名城區、濱海等核心熱點片區東莞招拍掛市場商住地成交總價排名top10地塊編號區域開發商成交總價 (億元)成交時間2020WR025虎門保利集團66.012020/6/292021WR020南城華潤置地56.082021/8/112022WR003長安武漢城建50.132022/4/192021WR011黃江保利集團47.362021/5/182022WR009南城萬科集團46.932022/6/242021WR019茶山碧桂園集團46.172021/8/102022WR017松山湖華潤置地45.632022/8/302019WG044南城華潤集團45.122019/11/52020WR029鳳崗鴻榮源39.832020/8/62021WR007大朗中海集團35.972021/3/12數據來源：瑞城搜，數據統計截至2022.12.312宗地塊躋身樓面價前10，均位處松湖、東莞招拍掛市場商住地可售樓面地價排名top10地塊編號地塊編號區域開發商可售樓面地價 (元/㎡)成交時間2017WG001鳳崗中海集團266462017/1/202021WR007大朗中海集團259992021/3/122020WR043長安碧桂園集團259972020/10/222022WR009南城萬科集團259002022/6/242022WR021南城中海集團259002022/8/302020WR029鳳崗鴻榮源258712020/8/62020WR027鳳崗保利集團258562020/7/282020WR039松山湖中海集團258542020/9/252021WR003松山湖萬科集團258002021/2/32016WG024黃江北大資源集團252642016/9/22數據來源：瑞城搜，數據統計截至2022.12.318宗地僅2宗成交；二至四輪供地策略偏向核心區，熱點片區優質地塊供應增加，部分地塊招拍掛市場招拍掛市場樓市行情樓市行情報告備注說明：提供的一切數據皆來自東莞房產管理局、東莞建設網、東莞城鄉規劃局、東莞國土資源局、東莞統計局、廣東土2981520000 308.5715000271.931000050000住宅市場2981520000 308.5715000271.931000050000年度供需量價2022年東莞供銷總體情況對比類型指標2022年2021年2020年同比洋房供應套數258064814852122-46%供應面積(萬㎡)283.94528.20549.47-46%成交套數221234275260368-48%成交面積(萬㎡)247.70465.47647.31-47%別墅供應套數7644772506-48%供應面積(萬㎡)24.6237.1759.72-34%成交套數30420584014-37%成交面積(萬㎡)36.0053.4989.81-33%住宅供應套數265724962554628-46%供應面積(萬㎡)308.57565.37609.19-45%成交套數220584282264687-48%成交面積(萬㎡)271.93500.89741.76-46%1200.001000.00800.00600.00400.00200.000.002013-2022年東莞住宅年度供需量價走勢3500030000250002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)2021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月35000288932021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月35000288933000012.26全域解除限購250007.4劃分非限購區、限購區首付比例下調 26.08200001500010000500008.29限貸政策放寬5.14限購限售優化4.28恢復個稅購房16.52月供需存量價90807004000近2年東莞住宅月度供需量價走勢供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)450400350300250200019.1近19.1434存量面積(萬㎡)消化周期(月)434086420100%90%80%70%65%60%50%40%30%20%10%0%住宅市場100%90%80%70%65%60%50%40%30%20%10%0%成交結構東莞2013-2022年住宅各產品類型成交面積占比趨勢圖2013年2014年2015年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年公寓50㎡以下小戶型50-70㎡剛需70-100㎡剛需100-130㎡改善130-160㎡改善160-200㎡豪宅200㎡以上別墅2021年數據來源：瑞城搜以上大戶型以及別墅產品合計成交面積占比超兩成。住宅市場片區供需存對比2022年東莞各片區住宅供需及存量情況數據來源：瑞城搜片區供應情況成交情況存量情況供應套數供應面積(萬m2)面積占比(%)面積同比成交套數成交面積(萬m2)面積占比(%)面積同比存量套數存量面積(萬㎡)消化周期(月)城區片區383546.1714.96%-27%308246.3417.04%-31%399647.3712.27松山湖片區419458.8319.07%-59%484162.8523.11%-50%670683.7115.98濱海片區584565.7521.31%-53%462657.2921.07%-46%634479.4416.64水鄉新城片區392041.0713.31%-20%223523.948.81%-44%541957.2128.67東部產業園片區431745.4714.74%-49%430445.9616.90%-50%607061.9416.17東南臨深片區446151.2716.62%-36%297035.5513.07%-46%8994104.1935.17；住宅市場供應區域分布榜首2022年東莞住宅項目供應套數前十備案均價備案均價 (元/㎡)26923樓盤名稱華僑城天鵝堡供應套數1056區域高埗鎮供應面積 (㎡)排名11340062中海鳳凰熙岸道滘鎮9689094132262保利時區保利時區虎門鎮1170273789991934佳兆業陽光城時代天韻厚街鎮7447048026050萬科·公園里萬科·公園里麻涌鎮810452149071056碧桂園·瑜璟臺茶山鎮6619876828352鴻鴻榮源熙園山院鳳崗鎮787663930264478中洲城邦石碣鎮5826307427236恒大悅龍恒大悅龍臺企石鎮5845718975576910海逸豪庭厚街鎮5665750926612住宅市場成交區域分布好。住宅市場鎮區成交均價同比上漲，南城均價4.64萬/㎡全市第一2022年鎮區住宅成交均價排名排名鎮區2022年成交均價 (元/㎡)2021年成交均價 (元/㎡)均價同比1南城區464063629028%2東城區45707384013松山湖43866391314長安鎮4094542791-4%5莞城區39972364716大朗鎮37607344379%7塘廈鎮36790319098大嶺山鎮35394352990%9鳳崗鎮349252630433%萬江區3483036519-5%全市房價低點。數據來源：瑞城搜住宅市場房企排名住宅市場房企排名2022年東莞開發商商品房整體成交面積排名前十交套數面積(萬㎡)金額(億元)154.402集團431.913團29.884口11.615集團11.42611.10711.10810.0598.928.45住宅市場個盤排名商品房奪魁，保利時區7.03萬㎡居次席2022年東莞全市個盤商品房整體成交面積排名前十稱數成交面積(萬m)1堡8.922區7.033松湖明珠鎮6.9746.725湖金地·天曜城6.516瑜璟臺46.377遠·未來之光5.908金色家園5.7395.37利依城大觀5.25洋房市場個盤成交排名東莞2022年住宅物業個盤成交套數排名TOP10洋房排名樓盤名稱區域成交套數成交面積(㎡)成交面積區間(㎡)參考均價1華僑城天鵝堡高埗鎮6838916196至193269562碧桂園·松湖明珠橫瀝鎮6826975079至143208133龍湖金地·天曜城茶山鎮5926297687至139245234萬科卓越瓏遠·未來之光虎門鎮5095898984至144388665萬科時富·金色家園寮步鎮5035706375至153260696保利時區虎門鎮4965710995至199354767招商·保利依城大觀謝崗鎮4914907179至142181788佳兆業陽光城時代天韻厚街鎮4854696384至132259359卓越蔚藍領秀常平鎮3953579781至11616440金地名著常平鎮3874332696至14421374別墅排名樓盤名稱區域成交套數成交面積(㎡)成交面積區間(㎡)參考均價1萬科棠樾塘廈鎮22644904125至660433772萬科御景灣8號東城區8843896254至1333487263蓮湖山莊大嶺山鎮6921288202至720454154金融街·金悅府茶山鎮689332132至152245055碧桂園·瑜璟臺茶山鎮6323760311至434298656海逸豪庭厚街鎮629428128至181315747越秀·美的丨天悅江灣沙田鎮426027141至195470028萬科瑧山悅厚街鎮4016608360至460363709佳兆業·碧海云天沙田鎮378132185至52933240金色半山清溪鎮349709240至372262222020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月22020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二手房成交東莞二手房住宅成交情況指標2022年2021年2020年同比2021年同比2020年成交套數2127919820281327%-24%成交面積 (萬㎡)225.73210.20297.617%-24%成交均價 (元/㎡)21175184711598932%60400200東莞二手房住宅成交量價月度走勢 221222500 22122250007.25二手房限購地2000012.26全域解除限購712.26全域解除限購150008.2增值稅2改5 19.150008.2增值稅2改5 19.692.27非莞籍二套310000限售3改250000數據來源：瑞城搜成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)數據來源：瑞城搜。2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月32月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月29%營銷市場推貨情況50252050開盤加推個數及去化率月度走勢 100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%數據來源：瑞城搜開盤/加推合計去化率2022年東莞開盤/加推項目去化率占比圖很好,很好,8%良好,14%差,58%一般,19%2021年東莞開盤/加推項目去化率占比圖差差,17%很好,39%一般,25%良好,19%等級劃分劃分條件(去化率)很好70-100%良好50-70%一般30-50%差30%以下。東部產業園片區東部產業園片區東南臨深片區推售套數：462套城區片區片區分布2022年東莞市住宅項目開盤加推片區分布水水鄉新城片區松松山湖片區濱海片區濱海片區數據來源：瑞城搜BD1783291.6077商業市場1783291.6077供需量價2013-2022年東莞非住宅年度供需量價走勢300.00250.00200.00150.00100.0050.000.002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年20000180001600014000120001000080006000400020000供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)數據來源：瑞城搜備注：非住宅包括商鋪、寫字樓、商務公寓、車位；價格來源于市場調研，僅供參考數據來源：瑞城搜商業市場總體供需2022年東莞商業市場供銷總體情況對比物業類型供應情況成交情況存量情況供應套數供應面積(萬m2)面積占比(%)面積同比成交套數成交面積(萬m2)面積占比(%)面積同比存量套數存量面積 (萬㎡)消化周期 (月)商鋪75820.3426.23%-45%245220.6222.51%-22%14598156.1087.40寫字樓61111.7315.13%-67%04713.8915.16%8%390663.9154.39商務公寓344717.7822.93%-71%718532.3735.34%-20%1536179.7029.22車位2163427.6935.71%-52%1922424.7126.98%-30%113274144.1867.88非住宅2845077.53100.00%-60%2990891.60100.00%-21%147139443.8856.65商鋪市場個盤成交排名東莞市2022年商鋪成交套數排名前十稱交套數面積(㎡)面積區間(㎡)11202光江南大境11135期1104區985際公館7876花園7517利依城大觀718清溪雅苑619光塵樾數據來源：瑞城搜寫字樓市場個盤成交排名東莞市2022年寫字樓成交套數排名前十稱交套數面積(㎡)面積區間(㎡)1心31154621023鎮924珀臺區5426務中心7鎮8空之城988數據來源：瑞城搜個盤成交排名東莞市2022年商務公寓成交套數排名前十稱交套數面積(㎡)面積區間(㎡)1樂大都匯8092越中環廣場797327544/莞佳·云麓半山3945東樾2766都會257807202728時代藝境201519185155數據來源：瑞城搜車位市場個盤成交排名東莞市2022年車位成交套數排名前十稱交套數面積(㎡)面積區間(㎡)1江左岸8472心8343山·玖瓏灣7304碧海云天鎮511550464927街·金悅府4848桂園·天鉆鎮4709園446區443數據來源：瑞城搜上漲1、1、趨勢：東莞樓市刺激政策持續出臺，但整體收效甚微，樓市成交反響并不明顯，除7月因大部分鎮區限購解除，釋放一批購房需求拉動當月成交大幅回升外，2022年各月住宅市場表現持續平淡，供需量全年維持在低位徘徊。2、2、產品：由于當前經濟處在下行周期，居民“錢包”收緊，購買力下滑，大宗投資更趨于理性謹慎，疊加近兩年樓市行情持續低迷，房企暴雷事件頻發，置業投資風險增加，對市場信心形成較大沖擊，客戶觀望情緒漸趨濃厚，普遍延緩購房置業計劃，2022年剛需購房出現明顯收縮，130㎡以下的剛需及微改善產品成交占比下滑明顯。3、3、營銷：各房企為加快出貨“花樣百出”，首付分期已成常態，部分項目更出現“零首付”的操作，在折扣優惠方面，市場整體優惠幅度可謂空前，打折促銷成為各項目標配，折扣基本已去到9折，隨著11月備案新規出臺，給項目降價提供政策支持，不少項目更是下探至85折甚至更低。寬，5月14日增值稅5改2、限售3改2，7月4日除主城區及松山湖外28個鎮區解除限購、首付比例下調，隨著限購限售政策的松綁，增值稅免征年限縮減，刺激下半年二手市場交易持續活躍，成交量相較往年同期處于較高水平，拉動全年成交量同比上漲。5、商業：除寫字樓2022年成交量同比小幅上漲外，各業態供需同比普遍呈現明顯下滑，商業市場整體供應量腰斬，供應面積僅為上一年的各業態同比下滑幅度皆在2-3成之間。開工市場報告備注說明：4開工市場報告備注說明：提供的一切數據皆來自東莞房產管理局、東莞建設網、東莞城鄉規劃局、東莞國土資源局、東莞統計局、廣東土1,00090080070060000400300200-開工市場1,00090080070060000400300200-開工趨勢首2013-2022年東莞開工市場走勢2022年東莞各房企商品房新開工建面TOP1020202020年7104221132住宅開工面積(萬㎡)非住宅開工面積(萬㎡)開工合計(萬㎡)2015年84341612592016年71654212582018年4873488352013年87232812002014年92542413482017年71248311962021年5573449012022年4313718022019年5183308481400120010008006004002000數據來源：瑞城搜甲。松山湖虎門住宅開工面積(萬㎡)32.961.1非住宅開工面積(萬㎡)67.134.5開工合計(萬㎡)100.095.6樟木頭2.67.610.2大嶺山望牛墩4.813.518.2茶山16.328.644.9東坑松山湖虎門住宅開工面積(萬㎡)32.961.1非住宅開工面積(萬㎡)67.134.5開工合計(萬㎡)100.095.6樟木頭2.67.610.2大嶺山望牛墩4.813.518.2茶山16.328.644.9東坑東城沙田4.815.420.2橫瀝3.310.213.5寮步0.20.2鳳崗3.28.011.2麻涌石龍29.310.139.4厚街石排3.48.311.7洪梅1.647.0高埗6.423.129.5塘廈30.823.554.3長安9.627.737.3萬江22.47.529.9南城62.632.695.2黃江24.030.954.9石碣9.415.925.3常平12.722.635.3中堂區域開工量2022年東莞各鎮區商品房開工面積120.080.0120.070.0100.080.060.040.020.080.060.040.020.00.050.040.030.020.010.00.0住宅開工面積(萬㎡)非住宅開工面積(萬㎡)開工合計(萬㎡)數據來源：瑞城搜片區片區項目名稱開工面積(萬㎡)東南臨深片區塘廈前灣府18.95塘廈塘廈民營大廈18.82鳳崗東實旗暉花園11.16塘廈東實旗景花園10.49樟木頭保利武漢城建·林語峯境10.20水鄉新城片區望牛墩保利閱江臺18.24洪梅首開熙江玥庭7.03中堂盛和星岸軒4.05麻涌大步花園四期松山湖片區松山湖博雅花園(人才房)43.07松山湖松潤府28.85石龍旗云城市廣場25.16大嶺山森湖翠瓏灣花園20.34茶山碧桂園·瑜璟臺17.29開工量排名松山湖博雅花園開工43萬㎡占個盤榜首，虎門保利時區及黃江科學城·時區超40萬㎡緊隨其后2022年東莞各片區個盤開工面積TOP5片區項目名稱開工面積(萬㎡)濱海片區虎門保利時區41.01長安一灣云璟29.92沙田越秀·美的丨天悅江灣19.59虎門和府16.53虎門深物業虎門項目16.21城區片區南城華潤置地中心33.86高埗華僑城天鵝堡29.52東城星河傳說二期25.50石碣君匯府22.02南城瑧灣匯花園15.76東部產業園片區黃江科學城·時區40.62常平翔龍天地20.32常平卓越蔚藍領秀15.01橫瀝保利和悅濱江13.54黃江上群花園13.05數據來源：瑞城搜據來源：瑞城搜備據來源：瑞城搜鳳崗開工市場鳳崗濱海片區116.53東實旗盛花園8.21區41.012.57南部灣萬科城5期11.07業赤崗項目16.21庭7.44石龍高埗山涌望牛墩山涌東城東城東坑洪梅謝崗湖湖沙田黃江19.59凱倫灣花園0.6東實旗康苑7.3729.92天鵝堡22.023.32山望牛墩萬江涌9.49天鵝堡22.023.32山望牛墩萬江涌9.49鳳崗說二期25.55.4229.52城區片區2022年城區片區開工項目分布圖12.85玥廣場7.57場東坑東城東坑道洪梅謝崗頭湖湖地中心33.86恒兆公館3.92廈1.66融大廈5.53瑞·天玥8.82局中心14.38匯花園15.76灣區大廈2.273.55據來源：瑞城搜備據來源：瑞城搜山望牛墩萬江涌山望牛墩萬江涌9.58東部產業園片區東部產業園片區共7個項