第五章選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一、如何選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 二、作出租賃或購(gòu)買決策 三、操作要點(diǎn) 四、一個(gè)真實(shí)的故事

???????如何明確你對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的需求？有哪些可供選擇的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所？如何利用技術(shù)來節(jié)約支出？是長(zhǎng)期租賃、短期租借還是購(gòu)買？如何獲得資助？如何談判合同條款？如何終止合同？

如何選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

許多小企業(yè)的所有者都非常重視經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇，并把經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所作為向周圍的人（包括他自己）證明企業(yè)實(shí)力和生機(jī)的一種手段。?經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所要求問答表–客戶對(duì)你經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的最大要求是什么？?客戶是否要經(jīng)常造訪你的公司？?你是否需要提供實(shí)物展示？–規(guī)劃出辦公、經(jīng)營(yíng)空間的大小。如何選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（續(xù)）–經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)（或現(xiàn)有的地點(diǎn)）是否影響員工聘用？?這個(gè)問題是否取決于經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)或離市中心的距離？?這個(gè)問題是否取決于經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)所在建筑的風(fēng)格或建筑水平？–是否可以預(yù)見什么時(shí)候企業(yè)需要重新搬遷？?你是否可以提出一個(gè)上述問題的時(shí)間預(yù)測(cè)？–你的公司是否能承擔(dān)獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的一筆全額 付款，或者需要以最小預(yù)付款加上后面分期付 款的方式解決資金問題？

如何選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（續(xù)）?經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所要求問答表（續(xù)）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的類型（續(xù)）?零售業(yè)場(chǎng)地（續(xù)）–考慮兩個(gè)問題：?問題1：購(gòu)物街道是否允許橫穿，許多購(gòu)物者寧愿繞過街道也不會(huì)去橫穿它。?問題2：你的鋪面離主要購(gòu)物中心有多遠(yuǎn)（不要超過200米）。–一條街的一邊確實(shí)十分繁華，因?yàn)槟沁?有銀行也有食品店，但另一邊的商店卻 在苦苦掙扎，原因僅僅是因?yàn)槿藗儾辉?意橫穿馬路。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的類型（續(xù)）?制造業(yè)場(chǎng)地–如果已經(jīng)擁有或正打算創(chuàng)辦一個(gè)使用各 種重型機(jī)械的制造公司，你的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 選擇也就被限制在政府頒布的規(guī)劃條例 所允許的地點(diǎn)–如果你已經(jīng)涉足了加工制造領(lǐng)域，也許 靠近公路、鐵路和機(jī)場(chǎng)等因素就成為考 慮場(chǎng)地選擇的重點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的類型（續(xù)）?商務(wù)樓場(chǎng)地–這種類型可用于輕工業(yè)加工、裝配、批 發(fā)和辦公室等用途。這也是目前用途最 通用、數(shù)量最多、建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)最廣 泛的一類場(chǎng)地。–顯然，一個(gè)批發(fā)公司也需要具備交通運(yùn) 輸方面的便利條件，比如說通向公路、 鐵路和機(jī)場(chǎng)的方便。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的類型（續(xù)）?商務(wù)樓場(chǎng)地（續(xù)）尺4–我們?cè)趥}(cāng)庫(kù)里用木板搭建了一個(gè)閣樓， 并在上面用裝飾板和人造天花板隔出了 五間大辦公室，通過這種辦法我們最終 在4500平方英尺的區(qū)域內(nèi)容納了了20名員 工，而成本僅為每平方英尺4英鎊。–合計(jì)下來，在第一年就節(jié)約了了13000英 鎊，隨后每年的節(jié)約更高達(dá)達(dá)33000英鎊。 這就是以上決策的效果。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的類型（續(xù)）?按需要設(shè)計(jì)定制建設(shè)–設(shè)計(jì)定做的好處就是完工的建筑能夠最大程度地適應(yīng)你企業(yè)的需要。?租用商務(wù)中心–這些中心都設(shè)有配備職員的接待區(qū)，記帳收費(fèi) 的商務(wù)談判室，以及可供出租的小辦公室和商 務(wù)單元。–對(duì)快速發(fā)展的創(chuàng)業(yè)公司具有很大的吸引力。–如果你需要的話，還可以為你提供文秘服務(wù)。–剛進(jìn)入的時(shí)候感覺相對(duì)貴一些，但從長(zhǎng)期來看卻可以給你帶來客觀的節(jié)約。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的類型（續(xù)）?采用虛擬公司形式話/–適當(dāng)考慮利用技術(shù)來節(jié)約空間的問題。–傳呼機(jī)和移動(dòng)電話/移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)–電話調(diào)度安排系統(tǒng)–外部呼叫中心和電話服務(wù)臺(tái)–利用因特網(wǎng)和電子郵件–而員工們則可以在家里、汽車上或客戶現(xiàn)場(chǎng)完成自己的大多數(shù)工作。?科技園和企業(yè)孵化器經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所選擇要點(diǎn)?小提示1：在考慮合適的場(chǎng)地時(shí)要充分發(fā)揮 你的想象力，因?yàn)閺拈L(zhǎng)期來看這可能為你 節(jié)約大量的錢。?小提示2：不要接受業(yè)主所聲稱的條件，而 是要按自己的要求去談條件，如果無(wú)法談 成，就做好另找一家的準(zhǔn)備。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所選擇要點(diǎn)?小提示3：在你做選擇時(shí)必須考慮留有余 地，因?yàn)殡S著企業(yè)發(fā)展你可能會(huì)面臨場(chǎng)地 需要上的變化。–在最初的幾年，公司的外在形象也并不顯得很重要。–我們必須在辦公室接待客戶了?？紤]重新選擇一個(gè)具有外在形象的建筑作為新的場(chǎng)地，–我們最終選擇的是一座形象突出的寫字樓的三 個(gè)樓層，公司的所有職能都安排在同一個(gè)樓 里，而完全鋪地毯的批發(fā)作業(yè)也給客戶留下很 深的印象。租賃或購(gòu)買決策是短期租用、長(zhǎng)期租賃、還是購(gòu)買下來？運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金是你公司的血液，決不能隨便減少而用于增加固定資產(chǎn)。租賃或購(gòu)買決策（續(xù)）?購(gòu)買–如果你有相當(dāng)?shù)馁Y金節(jié)余和儲(chǔ)備，你也

許會(huì)考慮采取購(gòu)買的方式獲得場(chǎng)地。–你通過自己的基金獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的產(chǎn)

權(quán)，然后又按年度出租給你的公司使用。–你的公司購(gòu)買經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，然后以場(chǎng)地為抵押向銀行貸款解決流動(dòng)資金問題。（有什么好處？）去找一位熟煉的稅務(wù)會(huì)計(jì)師，讓他來幫你打理這些相關(guān)事宜。租賃或購(gòu)買決策（續(xù)）?長(zhǎng)期租賃提示1：我們給你的忠告是，由于你的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 總是處于不斷變化中，因此最好不要接受長(zhǎng)期 租約。–如果你是一個(gè)新企業(yè)，或者經(jīng)營(yíng)的時(shí)間不 長(zhǎng)，一般租賃方肯定會(huì)要求你提供租賃的個(gè) 人擔(dān)保。我們的忠告很簡(jiǎn)單，就是想方設(shè)法 避免去做擔(dān)保。如果你沒有別的選擇，而且 很難再談下去，也要注意避開那些由你個(gè)人 承擔(dān)的責(zé)任。租賃或購(gòu)買決策（續(xù)）?長(zhǎng)期租賃（續(xù)）提示2：要特別注意租金的調(diào)整。–你必須想辦法在租約里規(guī)定租金上漲的上限 百分比，并在整個(gè)租期里預(yù)先明確下來，或 者盡可能明確規(guī)定減少租金調(diào)整的次數(shù)，最 好是減少到零。租賃或購(gòu)買決策（續(xù)）?長(zhǎng)期租賃（續(xù)）提示3：要搞清楚租約終止的規(guī)定–在需要終止租賃時(shí)，你應(yīng)該盡量想辦法 延長(zhǎng)爭(zhēng)議處理的時(shí)間，因?yàn)樵谶@段時(shí)間 內(nèi)業(yè)主仍有義務(wù)為你提供服務(wù)并保護(hù)你 的財(cái)產(chǎn)。提示4：要搞清楚租賃場(chǎng)地的保險(xiǎn)情況和維修責(zé)任示5提示5：不存在所謂的標(biāo)準(zhǔn)租約合同，所有的事情都是可以討價(jià)還價(jià)的。租賃或購(gòu)買決策（續(xù)）?租金和服務(wù)費(fèi)–一份租約所涉及的費(fèi)用一般可以分為租金和服務(wù)費(fèi)兩個(gè)部分。–作為準(zhǔn)備進(jìn)駐的承租人，很重要的一點(diǎn) 就是你要完全搞清楚需要交納的服務(wù)費(fèi) 是哪些。其收費(fèi)是否合理是值得懷疑的。

租賃或購(gòu)買決策（續(xù)）?租金和服務(wù)費(fèi)（續(xù)）–但租金卻是完全可以在談判中討價(jià)還價(jià) 的。談判之前你要先搞清楚附近地區(qū)類 似的租金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。及業(yè)主招租的急迫 程度等信息。–以下是一些談判時(shí)提出的條件實(shí)例：?業(yè)主同意免除你開頭六個(gè)月的租金，以補(bǔ)償你在搬進(jìn)去時(shí)的所有花費(fèi)。?對(duì)第一年的租金給予六折優(yōu)惠。?第二年的租金也可以考慮打折，然后再恢復(fù)到正常價(jià)格水平?即使大家都接受了以上條款以后，正常租金的價(jià)格水平也還可以繼續(xù)談。租賃或購(gòu)買決策（續(xù)）?保險(xiǎn)問題–提示6：邀請(qǐng)你的保險(xiǎn)代理人查看你所選中的 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，并要求他對(duì)場(chǎng)地中的每一個(gè)建筑提 出書面的報(bào)費(fèi)報(bào)價(jià)。這份報(bào)價(jià)也要包括由你自 己承擔(dān)的強(qiáng)制性安全措施的費(fèi)用。這種服務(wù)可 以由你的保險(xiǎn)代理人免費(fèi)提供。?治安狀況–提示7：對(duì)你相中的每一棟建筑物，都要想辦法得到詳細(xì)介紹其犯罪率的免費(fèi)報(bào)告。租賃或購(gòu)買決策（續(xù)）?資金資助–政府大力提倡的城區(qū)復(fù)興計(jì)劃也促使城 市的某些地區(qū)被指定為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。這 就為小企業(yè)發(fā)展帶來了很多好處。比如 說給予營(yíng)業(yè)減免待遇，對(duì)租房提供補(bǔ)助 及其他優(yōu)惠待遇。–在尋求資助方面，我們的建議是：?與你們當(dāng)?shù)氐男∑髽I(yè)服務(wù)局加強(qiáng)聯(lián)系，從他們那里了解到有關(guān)的資助信息?向本地議會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展小組介紹自己的企業(yè)?擴(kuò)張選擇場(chǎng)地時(shí)的考慮范圍，盡量把本地的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)包含進(jìn)去。實(shí)作要點(diǎn)件,???????搞清楚你的公司重新搬遷的根本原因是什么了解你自己的財(cái)務(wù)狀況和局限了解市面上可供選擇的地點(diǎn)洽談租賃條款，引入自己的法律顧問參與認(rèn)真仔細(xì)地了解所選產(chǎn)地的使用限制條件在談判合同時(shí)硬下心來講條件,不要有任何歉疚感有關(guān)的法律手續(xù)費(fèi)用要分清楚，只應(yīng)該承擔(dān)你自己該

承擔(dān)的部分，不要替業(yè)主承擔(dān)屬于他應(yīng)該承擔(dān)的部分?不要匆忙地作選擇，而且要盡量避免個(gè)人的擔(dān)?；虺?諾?盡可能爭(zhēng)取獲得政府資助

一個(gè)真實(shí)故事?清華大學(xué)畢業(yè)生在美國(guó)的成功故事產(chǎn)+館+––––––1987年到美國(guó)學(xué)計(jì)算機(jī)1990年開始開餐館與