第四章投資性房地產1-15分12年綜合第一節投資性房地產的定義、特征及范圍一、投資性房地產的定義與特征

二、投資性房地產的范圍（一）屬于投資性房地產的項目（二）不屬于投資性房地產的項目下列特殊項目是否屬于投資性房地產：

1.企業出租給本企業職工居住的宿舍：不屬于投資性房地產。

2.暫時閑置的投資性房地產，企業的意圖是繼續用于對外出租：屬于投資性房地產。

3.企業以經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業的資產。另外，融資租入的固定資產再通過經營租賃的方式轉租的，也作為本企業的投資性房地產核算。

4.按照國家有關規定認定的閑置土地：不屬于投資性房地產。

5.作為存貨的房地產，從事房地產經營開發的企業依法取得的、用于開發后出售的土地使用權，屬于房地產開發企業的存貨，即使房地產開發企業決定待增值后再轉讓其開發的土地，也不得將其確認為投資性房地產。”

6.企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。（2009年考題）A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用權D．以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物【答案】AC下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。（2007年考題）A.企業擁有并自行經營的飯店B.企業以經營租賃方式租出的寫字樓C.房地產開發企業正在開發的商品房D.企業持有擬增值后轉讓的土地使用權【答案】BD企業將自行建造的房地產達到預定可使用狀態時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產達到預定可使用狀態時確認為投資性房地產。（）（2010年）單選題：房地產開發企業用于在建商品房的土地使用權，在資產負債表中應列示的項目為（

）。（2012年）A.存貨B.固定資產C.無形資產D.投資性房地產[答案]A第二節投資性房地產的確認和初始計量一、投資性房地產的確認和初始計量將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：1．與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；2．該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。（一）外購的投資性房地產的確認和初始計量對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。下列項目中，屬于外購投資性房地產的是（）。A.企業購入的寫字樓直接出租B．企業購入的土地準備建造辦公樓C．企業購入的土地準備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D．企業購入的寫字樓自用2年后再出租【答案】A【解析】對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租，才能稱之為外購的投資性房地產。（二）自行建造的投資性房地產的確認和初始計量企業自行建造（或開發，下同）的房地產，只有在自行建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。乙公司是一家建筑公司，為了降低經營風險，于2006年1月1日開始在企業擁有的一塊地皮上自行建造一幢商務辦公樓，用于招租。工程期為1年，于2007年1月1日完工，于2007年2月達到預定可使用狀態。工程期間發生人工費600萬元，投入工程物資3000萬元，假定無相關稅費。工程完工時，所占地皮的賬面原價為5000萬元，累計攤銷1300萬元。根據投資性房地產準則，A公司所建商務用樓符合投資性房地產的界定條件，應單獨列于“投資性房地產”科目核算，則該商務樓的入賬成本是()①商務樓的入賬成本＝3000+600+5000－1300＝7300（萬元）；

②賬務處理如下：

A.工程領用物資時：

借：在建工程3000

貸：工程物資3000

B.分配工程人員工資時：

借：在建工程600

貸：應付職工薪酬600

C.將土地使用權的賬面價值在完工時列入工程成本

借：投資性房地產3700

累計攤銷1300

貸：無形資產5000

D.將地上建筑物的工程成本在工程完工時轉入投資性房地產

借：投資性房地產3600

貸：在建工程3600

書P44例題4-2

二、與投資性房地產有關的后續支出原理：滿足投資性房地產確認條件的，資本化；否則，費用化。

資本化后續支出通過“投資性房地產——在建”核算，不同于固定資產資本化后續支出的核算。

【判斷題】投資性房地產的后續支出一律在實際發生時予以資本化。（）『正確答案』×

『答案解析』投資性房地產的后續支出滿足投資性房地產確認條件的，資本化；否則，費用化。第三節投資性房地產的后續計量企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。采用公允價值模式計量應滿足一定的條件。一、采用成本模式計量的投資性房地產科目設置：（1）投資性房地產（2）投資性房地產累計折舊（攤銷）（3）投資性房地產減值準備在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。1.折舊或攤銷時

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

2.取得的租金收入

借：銀行存款

貸：其他業務收入

3.投資性房地產提取減值時

借：資產減值損失

貸：投資性房地產減值準備

甲公司2010年6月15日購入一幢商務樓，7月1日用于對外出租。該資產的買價為3000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結清。甲公司對此房產采用成本模式后續計量。2011年末商務樓的可收回價值為2330萬元，假定凈殘值一定未發生變化。該投資性房地產2010年～2012年的會計處理①該投資性房地產的入賬成本＝3000+20＝3020（萬元）；

②2010年的攤銷額＝［3020-（21-1）］÷40×6/12=37.5（萬元）；

③2010年的會計分錄如下：

A.收取租金時：

借：銀行存款200

貸：其他業務收入200

（如果考慮營業稅還要通過營業稅金及附加科目核算相應的營業稅的金額，本題省略了）

B.提取當年折舊時：

借：其他業務成本37.5

貸：投資性房地產累計折舊37.5

④2011年的攤銷額＝［3020-（21-1）］÷40=75（萬元）；

⑤2011年的會計分錄如下：

A.收取租金時：

借：銀行存款400

貸：其他業務收入400

B.提取當年折舊時：

借：其他業務成本75

貸：投資性房地產累計折舊75

⑥2011年末的攤余價值為2907.5萬元（＝3020－37.5－75），相比此時的可收回價值2330萬元，發生貶值577.5萬元，減值計提分錄如下：

借：資產減值損失577.5

貸：投資性房地產減值準備577.5

⑦2012年的攤銷額＝［2330-（21-1）］÷（40－1.5）=60（萬元），分錄如下：

借：其他業務成本

60

貸：投資性房地產累計折舊60

⑧2012年收取租金時：

借：銀行存款400

貸：其他業務收入400

二、采用公允價值模式計量的投資性房地產（一）采用公允價值模式的前提條件企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。（二）采用公允價值模式進行后續計量的會計處理科目設置：（1）投資性房地產——成本

——公允價值變動（2）公允價值變動損益①原則（不減值、不折舊、不攤銷）

②一般分錄

A.期末(資產負債表日)公允價值大于賬面價值時

借：投資性房地產――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

B.期末公允價值小于賬面價值時

借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產――公允價值變動

C.收取租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

另外，采用此模式形成的初始入賬成本應列入“投資性房地產――成本”。【教材例4-6】戊公司2006年10月1日與乙公司進行債務重組，重組當日的應收債權為3700萬元，雙方協議由乙公司以一幢樓房進行抵債，假定房產的公允價值也是3000萬元，債務解除手續于當日辦妥，假定無其他稅費。戊公司將此樓房用于出租，于2006年10月1日與丁公司簽訂了租賃協議，租期為10年，年租金為120萬元，租金于每年年末結清。按照當地的房地產交易市場的價格體系，該房產2006年末的公允價值為3200萬元，2007年末的公允價值為3120萬元。對此戊公司應作如下會計處理：

①該投資性房地產的入賬成本＝3000（萬元）；

②取得該樓房時：

借：投資性房地產――成本3000

營業外支出700

貸：應收賬款3700

③2006年末取得租金時：

借：銀行存款30（120/12×3）

貸：其他業務收入30

④2006年末當房產的公允價值達到3200萬元時，此時的賬面價值為3000萬元，由此造成的增值200萬元應作為當年的投資收益，具體處理如下：

借：投資性房地產――公允價值變動200

貸：公允價值變動損益200

⑤2007年末取得租金時：

借：銀行存款120

貸：其他業務收入120

⑥2007年末當房產的公允價值達到3120萬元時，此時的賬面價值為3200萬元，由此造成的貶值80萬元應作為當年的投資損失，具體處理如下：借：公允價值變動損益80

貸：投資性房地產―公允價值變動80

三、投資性房地產后續計量模式的變更企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。成本模式轉為公允價值模式的一般處理分錄：

借：投資性房地產—成本

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

（利潤分配――未分配利潤

盈余公積）

貸：投資性房地產

利潤分配――未分配利潤

盈余公積

如果考慮所得稅的影響，還要確認相應的遞延所得稅。

甲公司將一棟商業大樓出租給乙公司使用，并一直采用成本模式進行計量，稅法對其成本模式計量口徑是認可的。2008年1月1日，由于房地產交易市場的成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，甲公司決定對該投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該大樓原價6000萬元，已計提折舊3500萬元，當日該大樓的公允價值為7000萬元。甲公司按凈利潤的10%計提法定盈余公積，按資產負債表債務法核算所得稅，所得稅率為25%，則甲公司因此調整2008年初未分配利潤（）萬元。

A.3037.5

B.4050

C.4500

D.1485A

甲公司所做會計分錄是：

借：投資性房地產――成本7000

投資性房地產累計折舊3500

貸：投資性房地產6000

遞延所得稅負債1125（4500×25%）

盈余公積337.5（4500×75%×10%）

利潤分配－未分配利潤3037.5（4500×75%×90%）

下列有關投資性房地產后續計量會計處理的表述中，正確的有（）。（2008年考題）A．不同企業可以分別采用成本模式或公允價值模式B．滿足特定條件時可以采用公允價值模式C．同一企業可以分別采用成本模式和公允價值模式D．同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式【答案】ABD【解析】投資性房地產核算，同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式進行后續計量。下列關于投資性房地產核算的表述中，正確的是（）。（2007年考題）A.采用成本模式計量的投資性房地產不需要確認減值損失B.采用公允價值模式計量的投資性房地產可轉換為成本模式計量C.采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積D.采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為公允價值模式計量【答案】D【解析】投資性房地產采用成本模式計量的，期末應考慮計提減值準備；公允價值模式核算的不能再轉為成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的條件可以轉為公允價值模式；采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值變動金額應計入公允價值變動損益。投資性房地產的后續支出（一）資本化的后續支出

1.成本模式下

（1）轉入改擴建時

借：投資性房地產――廠房――在建

投資性房地產累計折舊（攤銷）

貸：投資性房地產－－廠房

（2）發生改擴建支出時

借：投資性房地產――廠房――在建

貸：銀行存款

或應付賬款

（3）完工時

借：投資性房地產――廠房

貸：投資性房地產――廠房――在建

2.公允價值模式下

（1）轉入改擴建時

借：投資性房地產――廠房――在建

貸：投資性房地產――廠房――成本

――廠房――公允價值變動

（2）發生改擴建支出時

借：投資性房地產――廠房――在建

貸：銀行存款

或應付賬款

（3）完工時

借：投資性房地產――廠房――成本

貸：投資性房地產――廠房――在建

第四節投資性房地產的轉換和處置一、房地產的轉換（一）房地產的轉換形式及轉換日房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：1.投資性房地產開始自用。即投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。2.作為存貨的房地產改為出租。通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。3.自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值，土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。5.房地產開發企業將用于經營租出的房地產重新開發用于對外銷售的，從投資性房地產轉換為存貨。這種情況下，轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。（二）房地產轉換的會計處理1.在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。教材例4-7會計分錄為：

A.由自用房地產或存貨轉入投資性房地產時：

借：投資性房地產

累計折舊（攤銷）

固定資產（無形資產）減值準備

貸：固定資產、無形資產或存貨

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備B.由投資性房地產轉為自用房地產或存貨時：

借：固定資產、無形資產或存貨

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

累計折舊（攤銷）

固定資產（無形資產）減值準備

2.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。借：固定資產、無形資產或存貨（以轉換當日的公允價值計量）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

貸：投資性房地產（按轉換當時的賬面價值結轉）

允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）3.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積——其他資本公積，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務成本）。會計分錄為：

借：投資性房地產（以轉換當日的公允價值計量）

累計折舊（攤銷）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

資產減值準備（轉換當時已提減值準備）

貸：固定資產、無形資產或存貨（按轉換當時的賬面余額結轉）

資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）

2010年1月1日，甲公司將一棟自用的房屋對外出租，董事會已決議作為投資性房地產核算。假設甲公司房屋符合采用公允價值模式計量條件，甲公司決定采用公允價值模式計量。甲公司房屋原價120萬元，已計提折舊20萬元，公允價值為110萬元，下列會計處理正確的是（）。A.確認資本公積10萬元B.確認營業外收入10萬元C.確認投資收益10萬元D.確認公允價值變動損益10萬元【答案】A【解析】非投資性房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日的公允價值110萬元大于賬面價值100萬元的差額，計入資本公積。單選題：2011年7月1日，甲公司將一項按照成本模式進行后續計量的投資性房地產轉換為固定資產。該資產在轉換前的賬面原價為4000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，轉換日的公允價值為3850萬元，假定不考慮其他因素，轉換日甲公司應借記“固定資產”科目的金額為（

）萬元。2012年A.3700B.3800C.3850D.4000[答案]D47. 已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值計算模式轉為成本計量模式。（

）（2012年）[答案]√二、投資性房地產的處置公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200000000元，乙公司已用銀行存款付清。假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為180000000元，已計提折舊20000000元，不考慮相關稅費。甲公司的賬務處理如下：借：銀行存款200000000

貸：其他業務收入200000000

借：其他業務成本160000000投資性房地產累計折舊20000000

貸：投資性房地產——寫字樓180000000甲公司為房地產開發企業，對投資性房地產按照公允價值模式計量，該公司2009年7月1日將一項賬面價值2000萬元、已經開發完成作為存貨的房產轉為經營性出租，公允價值為2500萬元。2009年12月31日其公允價值為2400萬元，甲公司確認了該公允價值變動，2010年7月租賃期滿甲公司以3000萬元價款將其出售，甲公司應確認的其他業務收入是（）萬元。A.3000B.3500C.2900D.3400【答案】A【解析】處置時以售價確認為其他業務收入。2006年12月20日甲公司與乙公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為3年，每年租金為500萬元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日，2009年12月31日到期。甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產。2007年1月1日此辦公樓的公允價值為900萬元，賬面原價為3000萬元，已提折舊為2000萬元，未計提減值準備。2007年12月31日該辦公樓的公允價值為1200萬元。2008年12月31日辦公樓的公允價值為1800萬元。2009年12月31日辦公樓的公允價值為1700萬元。2009年12月31日租賃協議到期，甲公司與乙公司達成協議，將該辦公樓出售給乙公司，價款為3000萬元。則甲公司出售辦公樓時產生的其他業務利潤為（）萬元。

A.1300B.2200C.2000

D.2700①2007年初自用辦公樓轉為以公允價值模式計量的投資性房地產時產生的價值貶值額＝（3000－2000）－900＝100（萬元），列入“公允價值變動損益”借方；

②2007年末根據當時的公允價值1200萬元，應認定投資性房地產暫時增值額＝1200－900＝300（萬元）；

③2008年末根據當時的公允價值1800萬元，應認定投資性房地產暫時增值額＝1800－1200＝600（萬元）；

④2009年末根據當時的公允價值1700萬元，應認定投資性房地產暫時貶值額＝1800－1700＝100（萬元）；

⑤2009年末出售辦公樓時產生的其他業務收入＝3000（萬元）；

⑥2009年末出售辦公樓時產生的其他業務成本＝1700（萬元）；

⑦2009年末出售辦公樓時由其持有期間產生的暫時凈增值轉入其他業務成本額＝－100+300+600－100＝700（萬元）；

⑧2009年末出售辦公樓時產生的其他業務利潤＝3000－1700+700＝2000（萬元）。復習題一、單項選擇題1. 下列項目中，不屬于投資性房地產的是（）。A.企業已出租給子公司的建筑物B.已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續用于出租但暫時空置C.房地產開發企業持有并準備增值后出售的建筑物D.企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權[答案]：C[解析]：選項C不屬于投資性房地產，應作為存貨處理。2. 對于企業租出并按出租協議向承租人提供相關輔助服務的建筑物，下列說法中正確的是（）。A.所提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，該建筑物應視為企業的經營場所，應當確認為自用房地產B.所提供的相關輔助服務在整個協議中重大的，應將該建筑物確認為投資性房地產C.所提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應將該建筑物確認為投資性房地產D.所提供的相關輔助服務在整個協議中無論是否重大，均不將該建筑物確認為投資性房地產[答案]：C[解析]：企業提供的相關輔助服務在整個協儀中不重大的，應當將該建筑物確定為投資性房地產。3. 2011年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發票上注明的含稅價款為100萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發生的談判費用為0.2萬元，差旅費為0.3萬元。該投資性房地產的入賬價值為（）萬元。A.100B.117C.117.5D.100.5[答案]：A[解析]：外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產的成本，談判費用和差旅費計入當期的管理費用，為投資性房地產直接發生的相關稅費，比如契稅、維修基金等才能計入投資性房地產成本。4. 投資性房地產的后續支出，不滿足資本化條件的，應當在發生時計入（）。A.管理費用B.其他業務成本C.制造費用D.銷售費用[答案]：B5. 2011年3月，甲公司與乙公司的一項寫字樓經營租賃合同即將到期，該寫字樓按照成本模式進行后續計量，為了提高寫字樓的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對寫字樓進行改擴建，并與丙公司簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將寫字樓出租給丙公司。3月31日，與乙公司的租賃合同到期，寫字樓隨即進入改擴建工程，原價為10000萬元，已計提折舊2000萬元。12月15日，寫字樓改擴建工程完工，共發生支出3000萬元，即日按照租賃合同出租給丙公司。改擴建支出屬于資本化的后續支出。甲公司改擴建完工后的投資性房地產入賬價值為（）萬元。A.11000B.13000C.3000D.10000[答案]：A[解析]：改擴建完工后的投資性房地產入賬價值＝10000－2000＋3000＝11000（萬元）。6. 2011年3月，甲公司與乙公司的一項寫字樓經營租賃合同即將到期，該寫字樓按照公允價值模式進行后續計量，為了提高寫字樓的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對寫字樓進行改擴建，并與丙公司簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將寫字樓出租給丙公司。3月31日，與乙公司的租賃合同到期，寫字樓隨即進入改擴建工程，當日“投資性房地產——成本”科目余額為10000萬元，“投資性房地產——公允價值變動”借方科目余額為2000萬元。12月10日，寫字樓改擴建工程完工，共發生支出5000萬元，即日按照租賃合同出租給丙公司。改擴建支出屬于資本化的后續支出。甲公司改擴建完工后的投資性房地產入賬價值為（）萬元。A.17000B.13000C.3000D.10000[答案]：A7. 某企業投資性房地產采用成本計量模式。2011年1月1日購入一幢建筑物用于出租，該建筑物的成本為270萬元，預計使用年限為20年，預計凈殘值為30萬元，采用直線法計提折舊。2011年應該計提的折舊額為（）萬元。A.12B.20C.11D.10[答案]：C[解析]：購入的作為投資性房地產的建筑物采用成本計量模式時，其會計處理同固定資產——當月增加，當月不計提折舊。2011年應該計提折舊的時間為11個月，2011年計提折舊＝（270－30）÷20×11÷12＝11（萬元）。8. 甲股份公司采用成本模式計量投資性房地產，企業于2011年5月15日將行政管理部門使用的辦公樓轉為投資性房地產，轉換日的辦公樓的賬面余額800萬元，累計折舊金額為420萬元，計提的減值準備金額為50萬元，預計尚可使用年限15年，采用平均年限法計提折舊，無殘值，則甲公司在2011對該投資性房地產應計提的折舊額是（）萬元。A.14.67B.12.83C.29.17D.33.33[答案]：B[解析]：轉換后的投資性房地產的賬面余額800萬元，2011年計提的折舊額是（800－420－50）/15×7/12＝12.83（萬元）。9. 甲公司的投資性房地產采用公允價值計量模式。2011年7月1日，甲公司將一項固定資產轉換為投資性房地產。該固定資產的賬面余額為200萬元，已提折舊20萬元，已經計提的減值準備為10萬元；轉換日該投資性房地產的公允價值為190萬元。轉換日投資性房地產的入賬價值為（）萬元。A.200B.190C.170D.180[答案]：B[解析]：自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應該按照轉換當日的公允價值計量。10. 甲公司2011年12月將采用成本模式計量的投資性房地產轉為自用固定資產，轉換日“投資性房地產”科目余額為2300萬元，“投資性房地產累計折舊”科目金額為200萬元；轉換日該建筑物的公允價值為2000萬元，則轉換日“固定資產”科目的入賬價值為（）萬元。A.2300B.2000C.300D.2100[答案]：A[解析]：轉換日分錄：借：固定資產2300

投資性房地產累計折舊200貸：投資性房地產2300

累計折舊20011. 甲公司將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續計量。2010年1月1日，該項投資性房地產具備了采用公允價值模式計量的條件，甲公司決定對該投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該寫字樓的原價3000萬元，已計提折舊1500萬元，計提減值準備250萬元，當日該大樓的公允價值為3500萬元。甲公司按凈利潤的10％計提盈余公積，不考慮遞延所得稅等因素的影響，則該事項對“利潤分配——未分配利潤”科目的影響金額為（）萬元。A.2025B.2250C.0D.1800[答案]：A[解析]：該事項對“利潤分配——未分配利潤”科目的影響金額＝[3500－（3000－1500－250）]×（1－10％）＝2025（萬元）。相關會計分錄為：借：投資性房地產——成本3500

投資性房地產累計折舊1500

投資性房地產減值準備250貸：投資性房地產3000

盈余公積225

利潤分配——未分配利潤202512. 2011年6月30日，A公司的一項采用公允價值模式計量的投資性房地產租賃期屆滿，A公司將其收回后作為辦公樓供本企業行政部門使用，該房地產2010年12月31日的公允價值為2000萬元，2011年6月30日的公允價值為1900萬元，2011年上半年的租金收入為60萬元。轉換日預計尚可使用年限10年，采用直線法計提折舊，無殘值。不考慮其他因素，則該項房地產對A公司2011年度損益的影響金額為（）萬元。A.－95B.65C.160D.－135[答案]：D[解析]：2011年上半年的租金收入60萬元：借：銀行存款60

貸：其他業務收入60采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產：借：固定資產1900

公允價值變動損益100

貸：投資性房地產2000轉換日該項固定資產的賬面價值為1900萬元，2011年應計提的折舊額＝1900/10×（6/12）＝95（萬元），計入管理費用。借：管理費用95

貸：累計折舊95該項房地產對A公司2011年度損益的影響金額＝60－100－95＝－135（萬元）。13. 甲公司將一棟寫字樓轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，該寫字樓的賬面原值為2500萬元，已計提的累計折舊為50萬元，已計提固定資產減值準備150萬元，轉換日的公允價值為3000萬元，不考慮其他因素，則轉換日計入“投資性房地產”科目的金額是（）萬元。A.3000B.2300C.2500D.2800[答案]：C[解析]：本題分錄是：借：投資性房地產2500

累計折舊50

固定資產減值準備150貸：固定資產2500

投資性房地產累計折舊50

投資性房地產減值準備15014. 關于投資性房地產后續計量模式的轉換，下列說法中正確的是（）。A.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計估計變更B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式C.已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為公允價值模式D.企業對投資性房地產的計量模式可以隨意變更[答案]：B15. 下列有關投資性房地產的會計處理中，說法不正確的是（）。A.采用公允價值模式計量的投資性房地產，不計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值B.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為成本模式，應當作為會計政策變更C.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值D.存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按照該項投資性房地產轉換當日的公允價值計量[答案]：B[解析]：采用公允價值模式計量的投資性房地產不能轉換為成本模式。16. 甲公司的投資性房地產采用成本模式計量。2011年4月25日，甲公司將一項投資性房地產轉換為固定資產。轉換時該投資性房地產的賬面余額為240萬元，已提折舊40萬元，已經計提的減值準備為20萬元。該投資性房地產的公允價值為150萬元。轉換日固定資產的賬面價值為（）萬元。A.200B.150C.180D.240[答案]：C[解析]：采用成本模式計量的投資性房地產轉換為自用的房地產，固定資產應該以投資性房地產的賬面價值作為其賬面價值。17. 某公司的投資性房地產采用公允價值計量模式。2011年6月23日，該公司將一項固定資產轉換為投資性房地產。該固定資產的賬面余額為400萬元，已提折舊80萬元，已經計提減值準備30萬元。該項房地產在當日的公允價值為330萬元。關于轉換日的處理，下列各項表述中，正確的是（）。A.計入公允價值變動損益的金額為40萬元B.投資性房地產的入賬價值為290萬元C.該項房地產在轉換日的處理不影響當期損益D.該事項屬于會計政策變更[答案]：C[解析]：自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應該按照轉換當日的公允價值計量，公允價值大于賬面價值的差額計入到所有者權益（資本公積），轉換當日的處理，不影響當期損益。18. 企業的投資性房地產采用公允價值計量模式。2011年1月1日，該企業將一項固定資產轉換為投資性房地產。該固定資產的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經計提的減值準備為10萬元，轉換當日的公允價值為65萬，轉換日影響當期利潤總額的金額是（）萬元。A.0B.－5C.15D.5[答案]：B[解析]：自用房地產轉換為采用公允價值計量模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應該按照轉換當日的公允價值計量，公允價值小于賬面價值的差額計入公允價值變動損益，金額為（100－20－10）－65＝5（萬元），計入公允價值變動損益的借方，減少當期利潤。19. 甲公司2011年1月1日外購一幢建筑物，支付價款400萬元。甲公司于購入當日將其對外出租，年租金為40萬元，每年年初收取租金。甲公司對此項投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。2011年12月31日，該建筑物的公允價值為430萬元。不考慮相關稅費，則該項房地產對甲公司2011年度損益的影響金額為（）萬元。A.70B.40C.30D.50[答案]：A[解析]：該公司2011年取得的租金收入計入“其他業務收入”40萬元，期末確認“公允價值變動損益”30萬元，所以影響當期損益的金額為70萬元。20. 企業處置一項以成本模式計量的投資性房地產，實際收到的金額為70萬元，投資性房地產的賬面余額為120萬元，累計計提的折舊金額為60萬元，計提的減值準備的金額為20萬元。假設不考慮相關稅費，處置該項投資性房地產的凈收益為（）萬元。A.30B.20C.40D.10[答案]：A[解析]：本題分錄為：借：銀行存款70

貸：其他業務收入70借：其他業務成本40

投資性房地產累計折舊60

投資性房地產減值準備20

貸：投資性房地產120處置當期的凈損益＝70－40＝30（萬元）。21. 甲公司2011年1月1日外購一幢建筑物，價款為400萬元，將該建筑物用于出租，年租金30萬，每年年初收取。該公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。2011年12月31日該建筑物的公允價值為420萬元，2012年12月31日該建筑物的公允價值為410萬元，2013年1月1日甲企業出售該建筑物，售價410萬元，不考慮相關的稅費，處置時影響損益的金額合計為（）萬元。A.0B.10C.20D.30[答案]：A[解析]：處置時影響損益的金額＝410－410－10＋10＝0。相關賬務處理如下：取得時，賬務處理為：借：投資性房地產——成本400

貸：銀行存款4002011年12月31日借：投資性房地產——公允價值變動20

貸：公允價值變動損益202012年12月31日借：公允價值變動損益10

貸：投資性房地產——公允價值變動102013年，處置時的處理：借：銀行存款410

貸：其他業務收入410借：其他業務成本410

貸：投資性房地產——成本400——公允價值變動10借：公允價值變動損益10

貸：其他業務成本10二、多項選擇題

1. 下列各項中，不屬于投資性房地產的有（）。A.房地產企業開發的準備出售的房屋B.房地產企業開發的已出租的房屋C.企業持有的準備建造房屋的土地使用權D.企業以經營租賃方式租入的建筑物[答案]：ACD[解析]：選項A，屬于企業的存貨；選項C，屬于無形資產；選項D，產權不屬于企業，不屬于企業的資產，不能確認為投資性房地產。2. 在對企業外購或自行建造的投資性房地產進行初始計量時，下列表述中正確的有（）。A.無論采用公允價值模式還是成本模式對投資性房地產進行后續計量，均應按照成本進行初始計量B.采用公允價值模式進行后續計量投資性房地產，取得時按照公允價值進行初始計量C.自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成D.外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出[答案]：ACD[解析]：無論采用公允價值模式還是成本模式進行后續計量的投資性房地產，均應按照成本進行初始計量。3. 關于投資性房地產的轉換，下列說法中正確的有（）。A.成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的賬面價值B.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的入賬價值C.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的賬面價值作為自用房地產的入賬價值D.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的賬面價值計價[答案]：AB4. 關于采用成本模式計量的投資性房地產，下列表述中不正確的有（）。A.如果是建筑物，應自取得該投資性房地產的當月開始計提折舊B.如果是建筑物，應自取得該投資性房地產的次月開始計提折舊C.如果是土地使用權，應自取得該投資性房地產的當月開始攤銷D.如果是土地使用權，應自取得該投資性房地產的次月開始攤銷[答案]：AD[解析]：投資性房地產屬于建筑物的，應按照固定資產的核算原則處理；投資性房地產屬于土地使用權的，應按照無形資產的核算原則處理。5. 企業將自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，下列說法正確的有（）。A.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，該項投資性房地產應當按照轉換當日的賬面價值計量B.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，該項投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量C.轉換當日的公允價值小于原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”D.轉換當日的公允價值小于原賬面價值的差額計入“資本公積——其他資本公積”[答案]：BC[解析]：自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，該項投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益（資本公積）。6. 采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足（）條件。A.企業能夠取得交易價格的信息B.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場C.所有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場D.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計[答案]：BD[解析]：采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產所在的城區。（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。7. 將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產，關于轉換日的確定,敘述正確的有（）。A.企業于2011年5月15日開始將原本用于出租的房地產改用于自身生產使用，則該房地產的轉換日為2011年5月15日B.房地產開發企業2011年6月30日決定將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，租賃期開始日為2011年7月1日，則該房地產的轉換日為2011年7月1日C.2011年10月20日企業將某項土地使用權停止自用，2011年11月30日正式確定該項資產將于增值后出售，則該房地產的轉換日為2011年10月20日D.企業2011年6月4日將原本用于生產商品的房地產改用于出租，租賃期開始日為2011年7月1日，則該房地產的轉換日為2011年7月1日[答案]：ABD[解析]：選項C，企業將原本用于經營管理的土地使用權改用于資本增值，則該房地產的轉換日應確定為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。8. 下列有關投資性房地產的會計處理方法中，不正確的有（）。A.非投資性房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產的，公允價值與原賬面價值的差額計入資本公積B.無論采用公允價值模式，還是采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，取得的租金收入，均應計入其他業務收入C.將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，其在轉換日的公允價值與原賬面價值的差額，應計入投資收益D.投資性房地產的處置損益應計入營業外收入或營業外支出[答案]：ACD[解析]：選項A，非投資性房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產的，只有公允價值大于原賬面價值的差額才計入資本公積；選項C，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，轉換日公允價值與原賬面價值的差額，應計入公允價值變動損益；選項D，投資性房地產的處置損益應通過其他業務收入與其他業務成本來反映。9. 下列各項中，影響企業當期損益的有（）。A.采用成本模式計量，期末投資性房地產的可收回金額高于賬面價值的差額B.采用成本模式計量，期末投資性房地產的可收回金額低于賬面價值的差額C.企業將采用公允價值計量的投資性房地產轉為自用的房地產，轉換日的公允價值高于賬面價值的差額D.自用的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日房地產的公允價值小于賬面價值的差額[答案]：BCD[解析]：選項A不需要進行會計處理。選項B應計提資產減值損失，選項C.D應將差額計入公允價值變動損益。10. 下列各項中，應計入其他業務收入的有（）。A.投資性房地產租金收入B.投資性房地產公允價值變動額C.出售投資性房地產收到的款項D.處置投資性房地產時，結轉與該項投資性房地產相關的資本公積[答案]：AC[解析]：投資性房地產公允價值變動額，計入公允價值變動損益；處置投資性房地產時，與該項投資性房地產相關的資本公積應轉入其他業務成本。11. 下列各項中，不屬于投資性房地產的有（）。A.房地產企業開發的準備出售的商品房B.房地產企業開發的已出租的房屋C.以經營租賃方式租入后再出租的建筑物D.企業以經營租賃方式出租的土地使用權[答案]：AC[解析]：房地產企業開發的準備出售的商品房，屬于企業的存貨；企業以經營租賃方式租入的建筑物不屬于企業的資產，所以再出租也不屬于企業的投資性房地產。12. 下列關于成本計量模式下企業處置投資性房地產會計處理的說法中，正確的有（）。A.應使用“投資性房地產清理”科目B.應按實收金額貸記“其他業務收入”科目C.應按投資性房地產的賬面價值借記“其他業務成本”科目D.應將實收金額與投資性房地產賬面價值之間的差額計入營業外收支[答案]：BC[解析]：成本模式下的投資性房地產的處置的賬務處理：借：銀行存款貸：其他業務收入借：其他業務成本投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產13. 處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，下列說法不正確的有（）。A.應按累計公允價值變動金額，將公允價值變動損益轉入其他業務成本B.實際收到的金額與該投資性房地產賬面價值之間的差額，應計入營業外支出或營業外收入C.實際收到的金額與該投資性房地產賬面價值之間的差額，應計入投資收益D.對于投資性房地產的累計公允價值變動金額，在處置時不需要進行會計處理[答案]：BCD[解析]：實際收到的金額與該投資性房地產賬面價值之間的差額，應通過其他業務收入和其他業務成本的差額反映，所以選項BC不正確；處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應將確認的投資性房地產累計公允價值變動損益的金額轉入其他業務成本，但是并不影響當期營業利潤，所以選項D不正確。三、判斷題

1. 投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的，不需計提折舊或攤銷，但應于每期期末進行減值測試，如果可收回金額小于賬面價值，應計提減值準備。（）[答案]：N[解析]：投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的，不需計提折舊或攤銷，也不需要計提減值準備，應以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。2. 已對外經營出租但仍由本企業提供日常維護的建筑物，不屬于投資性房地產。（）[答案]：N[解析]：已對外經營出租但仍由本企業提供日常維護的建筑物，由于日常維護一般屬于不重大的輔助服務，因此該建筑物一般屬于企業的投資性房地產。3. 采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，轉換日公允價值與原賬面價值的差額應計入公允價值變動損益。（）[答案]：Y4. 企業將某項房地產部分用于出租、部分自用，如果出租部分能單獨計量和出售，企業應將該項房地產整體確認為投資性房地產。（）[答案]：N[解析]：企業將某項房地產部分用于出租、部分自用，如果用于出租的部分能單獨計量或出售的，企業應將該部分確認為投資性房地產。5. 企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的，有證據表明，當企業首次取得某項投資性房地產時，該投資性房地產的公允價值無法持續可靠取得的，應當對該投資性房地產單獨采用成本模式計量直至處置，并假設無殘值。（）[答案]：Y6. 企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，可于工程完工時直接將其作為投資性房地產進行核算。（）[答案]：N[解析]：企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。7. 已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。（）[答案]：Y8. 企業可隨意選擇成本模式或公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。（）[答案]：N[解析]：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但企業只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。采用公允價值計量的投資性房地產必須同時符合兩個條件（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，（2）公允價值的計量是可靠的。9. 自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（其他業務收入）。（）[答案]：N[解析]：轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積——其他資本公積，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務成本）。10. 在成本模式計量的情況下，將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的賬面余額，借記“投資性房地產”科目，貸記“庫存商品”等科目。（）[答案]：N[解析]：將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產的，應按其在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的借記“存貨跌價準備”，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。11. 只有能夠單獨計量和出售的房地產，才能劃分為投資性房地產。（）[答案]：Y12. 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益即投資收益。（）[答案]：N[解析]：企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本。四、計算題

1. 甲公司主要從事房地產開發業務，按凈利潤的10％提取盈余公積。有關業務如下：（1）2010年1月1日，甲公司與乙公司簽訂了經營租賃協議，將其開發的一棟寫字樓整體出租給乙企業使用，租賃期開始日為2010年1月1日，租賃期為3年，每年年末收取租金250萬。甲公司此前將該項房地產作為存貨管理，賬面余額為3600萬元，已計提存貨跌價準備600萬元。甲公司對該投資性房地產采用成本模式進行后續計量，預計使用年限為30年，預計凈殘值為0，采用直線法計提折舊。當年相關的會計處理為：借：投資性房地產3600

存貨跌價準備600

貸：開發產品3600投資性房地產減值準備600借：銀行存款250

貸：其他業務收入250借：其他業務成本120

貸：投資性房地產累計折舊120（2）2011年1月1日，甲公司認為該項房地產所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。當日，該項房地產的公允價值為3200萬元。2011年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為3800萬元。當年相關的會計處理為：借：投資性房地產——成本3200

投資性房地產累計折舊120

利潤分配——未分配利潤252

盈余公積28

貸：投資性房地產3600借：銀行存款250

貸：其他業務收入250借：投資性房地產——公允價值變動600

貸：公允價值變動損益600（3）假定各期租金均按期收到，不考慮所得稅、營業稅等因素。要求：根據上述材料。逐筆分析，判斷會計處理分錄是否正確，如不正確，請