有關商品房預售制度分析一、商品房預售制度的歷史及概念商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的衡宇預先出售給承購人,由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最先出現于香港。1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上,成立了預售許可制度,并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部份城市乃至達90%以上。商品房預售許可制度的確立,是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來,我國城鎮住房總量不足,商品房供不該求,加速建設、增加住房供給是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉,提高了資金利用效率,降低了資金利用本錢。二、商品房預售制度的特征是社會主義市場經濟,作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度,我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售,具有五個明顯的特征:第一,預售的商品房必需是作為商品房項目建設的衡宇,而不是政府批準的一些社會福利性衡宇,或社會保障性、社會救濟性質的衡宇,也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化衡宇。因此,此類衡宇具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。第二,預售的商品房是處于特定狀態的衡宇,即必需是已經動工建設,正處于正常的施工建設狀態,但尚未完工的商品房。不是尚未動工的商品房項目,也不是已經完工交付利用的商品房現房,更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程,或時建時停無法估計或肯定完工時間的商品房工程項目。第三,預售的商品房,必需是客觀存在,并正處于正常的施工建設狀態。即作為商品房,在完工交付前卻并非現實存在。因此,作為正處在施工建設狀態、尚未完工交付、并非現實存在的衡宇提前銷售,是預售的最顯著的特征。第四,商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商,必需是具有商品房預售條件的開發企業,即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體,任何要購買預售商品房的公民,都可以成為商品房預售的買方。第五,商品房預售,必需依照有關法律規定,具有必需的條件,尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證,并將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示,即具有法定公開性。三、商品房預售制度的條件商品房預售意味著買房人承擔龐大的對方違約的風險,為了保護買房人的利益,國家規定了嚴格的商品房預售條件,以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。第一,預售商品房的建設用地,應當是已經交付完全數土地出讓金,取得土地利用權證書的土地。因為,衡宇依附于土地,商品房項目的合法動工建設和合法預售,必需以對該土地的合法利用權為前提。轉第二,必需持有建設工程計劃許可證。因為我國早已發布并實施了《城市計劃法》,對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范,不是任意性或選擇性的。若是房地產開發商輕忽這一點而預售衡宇,就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨龐大的風險。第三,按提供預售商品房計算,投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上,并已經肯定施工進度和完工交付時間。關于投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定,有兩個意義:一是建設項目已經實際動工,二是開發商必需自己投入必然的資金。無論是投入土地的仍是投入具體項目施工工程的,都表明開發商有必然的實力和能力,不能完全依賴購房者的房款資金。避免炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經肯定施工進度和完工交付時間的規定,則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行,到期能夠向購房者交付衡宇。第四,向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售記錄,取得商品房預售許可證。商品房預售制度,是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營,必需持有兩個許可證:即計劃許可證和預售許可證。這加倍表現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。、商品房預售制度存在的風險自開始成立商品房預售制度及相關法律、法規發布實施近十年來,我國的商品房預售市場開始走上了規范化管理和健康發展的軌道。可是,由于我國的商品房預售市場起步較晚,有關法律規范還不夠完善,各地方發展不夠平衡,有關地方政府主管部門的管理職能