.適用文檔.現代房地產開發本錢控制舉措一投資決議階段投資決議階段是工程開發中最為要點的階段，此階段所做的工程籌備書、投資估量是投資決議的重要依照，直接影響整個工程的成敗。在這一階段應側重從以下幾方面增強本錢管理。1.組織優異的工程團隊工程行性研究以及產品的開發籌備是一個系統、專業的工作。在投資決議階段，公司需要組織一個由公司公司和地產公司經驗豐富的專業技術人材構成的工程組，本錢控制人員要參加投資決議階段的詳細工作。工程組應由以下人員構成：建筑師、構造師、造價工程師、工程技術人員投資剖析人員、經營管理人員〔或工程經理〕。在投資決議階段，工程組應達成從市場調研、產品籌備、產品定位、風險剖析到投資估算與剖析的全過程工作。此中，本錢控制人員主要對城市的市場狀況和經濟局勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅狀況、貸款利率等做出充分的認識、剖析和判斷。2.進行詳細的本錢剖析〔1〕土地開發成異鄉地本錢支出約占工程總支出的20-30％，所以對土地的確定應充分考慮開發風險和增值空間，其本錢的確定應包含：①土地出讓金。土地出讓金可參照政府近期出讓的近似地塊，并聯合其地點及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估量。②土地征用費、城市配套費、拆遷部署賠償費土地征用費、城市配套費均有詳細規定。開發公司在與政府磋商時應充分利用政策優勢，針對性地對工程所波及的各項市政大配套進行實質調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分預計。拆遷部署賠償費一般采用錢幣賠償，其花費可參照近期近似工程?！?〕先期工程花費估量先期開發費一般占工程總支出的3％左右，但因各地實質收費差別也有很大差別。“三通一平〞“和暫時設備費應依據實質估量，并聯合實質狀況充散發揮暫時設備對工程建設的相對永遠性，進而相對降低開發本錢。先期工程花費的其余花費較為眾多，規定費率與實質收費有差別，開發商應注意同有關部門協調。同時，跟著政府職能的轉變，很多規費由硬性指標轉變成市場調控，開發商應確保其既切合政府政策要求，又知足工程開發利益?！?〕建筑安裝工程造價本錢建筑安裝工程造價一般占工程總支出的45-55％，因地區差別比率數也不盡相同。其本錢剖析應第一剖析目前地區經濟局勢，掌握建筑市場中施工公司整體狀況。調研近期近似工程造價指標，認識市場人工、資料改動狀況，對影響造價的主要要素進行剖析修正，合理科學地確立工程的建安本錢指標。并對初步設計方案的開發本錢進行剖析優化，共同確立產品定位?！?〕社區管網、配套設備、小區智能化費社區管網花費關于一些中檔樓盤社區一般為工程總支出的6％左右。在決議階段，本錢控制的要點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行認識、剖析，做好估量。區內配套應堅持在不影響產品質量定位及差別化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套工程的可經營管理性，為工程后期的物業經運營作打好根基；配套也包含社區規劃配套，應試慮其適應性。小區智能化的定位應堅持“寧精勿多、知足根本所需〞的原那么，繁瑣的智能化系統的..適用文檔.保護和運轉花費將給物業經營管理增添難度，并且技術折舊特別快。5〕園林環境工程費。園林環境一般為工程總支出的3-5％，其本錢應同工程的定位有關系，也與工程所處的地區環境有關?！?〕投資決議階段的費稅剖析管理費：依據城市地區特色一般確立為銷售收入2-3％。銷售花費：一般確立在銷售收入的2-3％，銷售花費的控制應注意選擇好適合的廣告媒體，辦理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。財務花費：投資決議階段應付財務花費做好充分預計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務花費知足工程資本鏈的連續性。資本的使用本錢將對開發商最后收益產生較大影響。稅金：在決議階段，開發商應依據政府有關規定估量，并爭取獲取政府支持，減免局部稅費。在二線城市，稅費的減免關于異地開發商來說是至關重要的。7〕不行預示費及風險剖析依據工程的復雜程度，不行預示費及風險一般為除掉土地開發花費外的直接本錢的3-5％。投資決議階段，工程組應做好工程的土地本錢變化、建筑本錢變化、房子售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險剖析，根本保證風險本錢小于工程凈收益的5-8％。二、設計階段設計階段的本錢控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，本錢控制人員經過適合地與開發商的建筑師、設計院的設計師親密配合，可獲得事半功倍的成效。主要方法和舉措有：1.依據工程定位確立合理的容積率工程容積率的大小將直接關系到工程的銷售收入和建筑本錢。盡可能確立一個根本控制區間，充分利用好土地資源，并聯合工程地形特色建筑環境景觀，提升土地利用率。2.做好設計方案的評審，增強設計方案優化本錢控制人員應付設計方案的構造系統、根基造型、平面部署進行本錢剖析，向建筑師提出建議，使設計方案不停優化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，根絕人為要素的守舊擴大，特別在設計系數的取值上。3.推行限額施工圖設計，明確賞罰方法對設計單位施工圖限額設計指標有：1〕每平方米鋼筋含量指標；2〕每平方米砼含量指標；3〕單位施工圖估量指標；4〕設計更改花費限額指標。4.增強設計質量檢查監察，減少設計更改花費對設計單位的管理工作擁有較強的專業性，假如開發商自己人力資源缺少，可整合社會資源，增強事先控制的力度。與設計單位簽署的合同，應明確規定因設計質量缺少所造成更改的限制舉措。給設計階段必需的時間，也是減少或根絕“三邊工程〞的必需條件。三、招招標與合同洽談階段工程招招標與合同的洽談確立是工程本錢控制管理工作中的重要環節，好多有關法律文本均在此階段達成，很多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響工程運作時期的本錢管理和結算工作。所以，本錢管理人員在此階段，應依據工程整體進度方案使工程招招標清楚、有條理，使工程合同切合工程要求。1.做好招招標工作的幾個主要舉措依據工程整體施工方案制定詳細的招招標方案，經過市場檢查剖析，成立和完美地區性的施工單位、建筑資料、政策法例等信息庫，為招招標儲蓄信息資源。制定招標方案的同時，應明確招標原那么，界定承包方式、范圍、支付款方法及甲供資料的范圍、方式、分包工程..適用文檔.等主要合同洽談條款。招標階段控制造價的主要方法有：〔1〕單位工程方面：以采納總承包方式為主，局部工程分包。單位工程推行平方米造價包干或總價包干方式，關于有規模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采納分包，相同推行單方造價包干?！?〕甲供資料方面：關于波及工程質量的資料〔如外墻漆、裝修資料等〕，宜采納一致甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采買。在資本同意的條件下，因季節要素價格改動較大的某些資料〔如水泥、鋼材等〕，也可充散發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供資料價錢也應經過競標訂價，公司一定保證比承包商有價錢優勢，防備損害承包商的踴躍性。3〕區內配套及園林景觀工程方面：宜采納清單報價形式招標，同時招標時應付主材的規格、質量予以明確。4〕智能化工程方面：宜采納清單報價方式招標，合同價款應采納可調價款的方式。招標時應商定主要資料價錢的調整幅度差值，結算時，超出此差值，其價錢將進行調整〔因為電子產品更新換代快，價錢降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大〕。5〕土石方工程方面：區內的土石方均衡工程也是本錢控制的要點，在招標時宜選擇專業公司進行施工，專業公司之間可采納單方報價的競爭方式進行招標、競標。招招標工作環節多，有力的監控將防備決議失誤、本錢失控。一方面，增強對招標單位的資格審察。詳細審察其單位的信用、經濟狀況、操作能力，防備“濫竽充數〞攪亂招標環境，給招標帶來難度，甚至做犯錯誤的判斷。另一方面，增強對標底的審察。標底的計算過程擁有專業性、復雜性、人為要素許多的特色。公司應成立復核體制，防備標底誤差所產生的本錢提升或招標單位盲目廉價中標給工程管理及結算工作帶來困難。2.合同管理系統中的本錢控制1〕合同的嚴實性除正常應明確的合同條款外，還應付設計更改、現場簽證的計價方法、特別工藝的計價方法、違約辦理方法及可能碰到的風險辦理方法等進行明確，以便防備結算時產生疏歧和矛盾。2〕合同的可操作性合同的可操作性主要表達在發、承包方可以實質履行。防備承包方為獲得工程盲目許諾不行能實現的條款，進而影響工程進度以及工程的各項方案的實行。四、施工階段的本錢控制施工單位與開發商的管理理念及方法常常存在差別，要想建筑出優良的樓盤，公司須在一些要點管理環節上成立嚴實而的確可行的管理舉措，表達在本錢管理上主要有以下三個方面應予以增強：1.增強設計更改、現場簽證的監察和管理施工階段的設計更改和現場簽證是不行防備的，但應處于一個嚴實的管理控制系統之中。設計更改及簽證管理控制系統應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、反對及責任追查制度等。同時，讓施工單位清楚該操作系統，以便于協作配合，提升工作效率，為結算打好根基。2.增強設備和資料的質量與價錢管理完美的設備、資料管理系統是打造精選工程的必需條件，往常操作方式有：〔1〕自行采買自行采買既能起到本錢控制作用，又防備兩方結算時產生疏歧。如大型機電設備〔電梯、空調等〕、外立面裝修資料〔外墻漆、飾面磚等〕等一些對工程質量影響較直接，同市價錢較高又易發揮規模采買優勢的資料要自行集中采買。園林景觀工程所用的局部資料，也可經過競標自行采買?！?〕總承包單位采買開發商對一些建筑常用的地材、通用材在限制質量、性能的前提..適用文檔.下，可讓承包單位采買，這樣可發揮承包商比開發商更熟習市場的優勢，進而調換其踴躍性。3〕甲方限價承包單位采買一些沒有一次性包死的工程，主要資料價錢可經過發、承包方共同議定一個價錢確認程序來確認價錢，結算時按限訂價錢結算，限價時應明確價錢時限及范圍。上述資料采買的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場查收確認制度監控下才能投入使用。3.增強資本方案履行的監控1〕資本方案是成立在工程的各項合同已確立且整體施工進度方案已確認合理的根基上，這就要求本錢控制人員與工程管理人員在先期互相協調，扎實地做好根基工作。2〕施工階段的工程款支付是以資本方案為根基的，它應同施工進度方案相協調，在這樣一個總框架下監控工程，可使工程管理更為清楚。當月實質發生額的增減超出資本方案必定比率時，本錢控制人員和工程管理人員應實時剖析、說明原由，嚴重時，提出本錢預警和工程進度預警。3〕資本方案與本錢的動向控制相聯合，可使公司更好的掌控工程的運轉，使公司的銷售收入與工程支出處于良性循環。五、結算階段的本錢控制結算工作的突出特色是：“大批性、集中性、復雜性〞。為防備結算時產生主觀上的錯誤和破綻及客觀上的大意應成立以下體制：1.會議確認制結算原那么采納會議確認制。經過結算會議確立結算方法、人選、結算期限、除正常結算工程以外所發生的特別問題以及合同沒有商定或兩方分歧較大的工程。2.二次復核、審計制成立的確可行的二次復核、審計體制，