2022年房地產估價師之開發經營與管理自我檢測試卷A卷附答案單選題（共100題）1、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C2、關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）。A.擔保能確保貸款得以足額償還B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押D.貸款質押不轉移財產的占有權【答案】B3、納入儲備的土地前期開發、保護、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動由（）負責實施。A.開發商B.土地儲備機構C.建筑商D.土地一級開發企業【答案】B4、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤燥B.清熱散結C.清熱排膿D.消瘀散結【答案】A5、以下指標不能反映房地產開發企業償債能力()。A.資產負債率B.內部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B6、開發商申請領取施工許可證時，若建設工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D7、居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用屬于（）。A.基礎設施建設費B.公共配套設施建設費C.建筑安裝工程費D.其他工程費【答案】B8、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.變現風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A9、一般而言，房地產開發項目的存貨占流動資產的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D10、房地產開發項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B.預租售收入C.借貸資金D.政府資助【答案】D11、房屋開發費中的基礎設施建設費是指建筑物的2m以外和項目（）范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。A.黃線B.紫線C.藍線D.紅線【答案】D12、在房地產投資決策中起關鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究【答案】D13、哪個方劑意是“使邪火隨諸香一齊俱散也”A.至寶丹B.安官牛黃丸C.紫雪D.蘇合香丸【答案】B14、()越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。A.速動比率B.資產負債率C.償債備付率D.流動比率【答案】D15、房地產開發項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產開發企業D.產品質量監督部門【答案】C16、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。假設開發法不可為房地產投資者提供的數據是（）。A.測算擬開發場地的最高價格B.測算擬開發場地的最低價格C.測算開發項目的預期利潤D.測算開發中可能出現的最高費用【答案】B17、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A18、房地產開發企業開發建設供出售、出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資屬于（）。A.商品房建設投資B.置業投資C.土地開發投資D.土地一級開發【答案】A19、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D20、目前家庭裝修普遍采用的室內給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管【答案】A21、下列收益性物業凈經營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經營收入=有效毛收入－經營費用B.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息C.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經營收入=有效毛收入－經營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A22、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當年按年末償還，按全年計息C.每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D23、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B24、下列資金中，不屬于資本金現金流量表中現金流入的是（）。A.回收固定資產余值B.自有資金C.長期借款D.凈轉售收入【答案】B25、假設某段時間內房地產業的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業的系統性市場風險系數是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】B26、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理C.解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題【答案】D27、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A.吸納率分析B.房地產市場的商業周期分析C.家庭規模與結構分析D.投資購買和使用購買的比例分析【答案】B28、對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、物業轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】A29、房地產抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券不包括以下類型()。A.政府債券B.抵押貸款支持債券C.抵押貸款傳遞證券D.抵押貸款擔保債務【答案】A30、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發經營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率【答案】A31、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D32、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A33、可將房地產開發劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于()的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段【答案】B34、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用【答案】C35、對房地產開發企業來說，下列房地產開發的工作內容中，屬于建設階段工作的是（）。A.土地儲備B.銷售方案的細化C.建設項目的質量控制D.申領《建設用地規劃許可證》【答案】C36、2003年國家出臺了國有土地使用權出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產投資產生了深遠影響，這種情形屬于房地產投資特性中的（）。A.需要適時的更新改造B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉移【答案】C37、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險【答案】C38、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】B39、獲取土地使用權屬于房地產開發中()的工作。A.資機會選擇B.建設階段C.前期工作D.租售階段【答案】C40、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態關系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務評價指標D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B41、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B42、、對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為（）。A.設計壽命B.經濟壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B43、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為（）。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B44、混凝土的主要性質是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率【答案】C45、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境的因素是（）。A.城市或區域產業結構與布局B.人口數量與結構C.土地資源狀況D.建筑技術進步【答案】A46、開發商若委托物業代理進行物業銷售，則開發商要支付相當于售價()的傭金。A.1%～3%B.0.5%～0.9%C.3.5%D.4%【答案】A47、在寫字樓物業租賃中，物業管理企業可以通過對（）進行面積規劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D48、()是指房地產投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A49、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。A.空置率取值偏大B.報酬率取值偏小C.運營費用率取值偏大D.租金增長率取值偏小【答案】B50、企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用是（）。A.營業成本B.開發產品成本C.期間費用D.開發項目總投資【答案】C51、能夠反映企業或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產負債率【答案】D52、對某房地產項目進行敏感性分析，當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率【答案】D53、在估算房地產開發項目的房屋開發費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】D54、在項目財務評價中，動態投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果()，則開發項目在財務上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A55、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結C.行氣疏肝，寬胸散結D.行氣降逆，散寒止痛【答案】B56、()越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。A.速動比率B.資產負債率C.償債備付率D.流動比率【答案】D57、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優先購買權取得的土地【答案】A58、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。A.經營收入B.資本金C.經營成本D.銷售收入【答案】B59、在可行性研究報告中，附表一般包括項目進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、（）。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產出分析表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B60、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A61、我國2008年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難，這主要體現了房地產投資風險的（）。A.政治風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】B62、某房地產開發項目的占地面積為10000m2，規劃容積率≤4，預計開發完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A63、混凝土在持續荷載作用下，隨時間增長的變形稱為（）。A.抗侵蝕性B.抗碳化性C.和易性D.徐變【答案】D64、在房地產開發投資中，屬于財務費用的是（）。A.折舊費B.審計費C.金融機構手續費D.無形資產攤銷費【答案】C65、站在開發商的角度上，企業稅后利潤等于利潤總額減去()。A.管理費B.財務費C.經營費D.所得稅【答案】D66、某房地產開發企業在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發的商品住宅，這種調查屬于（）。A.試探性調查B.推測性調查C.因果性調查D.描述性調查【答案】D67、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業化B.產品專業化C.大量定制D.市場集中化【答案】D68、某房地產開發企業年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當年只付息不還本，則當年應計利息為（）萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C69、相對于權益融資，債務融資的特點不包括（）。A.長期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A70、下列關于房地產市場周期循環的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產周期循環中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高C.房地產周期循環的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A71、房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產開發貸款B.房地產抵押貸款C.債務融資D.權益融資【答案】C72、當開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是（）。A.開發商B.設計單位C.承包商D.監理單位【答案】A73、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B74、投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】A75、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A76、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經營收益為12萬元，貸款期和經營期相同。該項投資的資本金利潤率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D77、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（）。A.達到了基準收益率的要求B.超過了基準收益率的要求C.未達到財務內部收益率的要求D.達到了財務內部收益率的要求【答案】A78、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經濟效益指標D.允許的最高經濟效益指標【答案】A79、下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A80、關于工程建設項目招標投標中開標的說法，錯誤的是（）。A.應在招標文件規定的地點開標B.應在提交投標文件的截止時間后盡快開標C.開標前應檢查投標文件的密封情況D.應當眾開標【答案】B81、對房地產開發項目退讓用地邊界的規劃設計要求，應在城鄉規劃管理部門下發的（）中提出。A.《建設項目用地預審與選址意見書》B.《設計方案審查意見》C.《建設工程規劃許可證》D.《建設用地規劃許可證》【答案】A82、邀請招標是一種非公開招標方式，被邀請參加投標的承包商通常在（）。A.3個以上B.5～10個C.5個以上D.3～10個【答案】A83、某房地產投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C84、工業建筑設計的評價指標不包括（）。A.土地利用系數B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價【答案】A85、進行會計查賬的首要工作是（）。A.查閱會計賬簿B.查閱會計憑證C.檢查會計錯弊D.查閱會計核算形式【答案】B86、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是()。A.變現風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A87、下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是（）。A.社會階層B.信念和態度C.生活方式D.經濟狀況【答案】A88、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】C89、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產性投資和非生產性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資【答案】B90、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】C91、某家庭向銀行申請了一筆數額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A92、下列房地產市場指標中，屬于市場監測與預警指標的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數C.住房價格合理性指數D.房地產價格指數【答案】C93、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉入2010年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為()年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】B94、房地產投資決策中常見的期權問題不包括（）。A.等待投資型期權B.放棄型期權C.機會型期權D.成長型期權【答案】C95、會計差錯的主要內容不包括（）。A.原始記錄和會計數據的計算、抄寫差錯B.對事實的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項D.對會計政策的誤用【答案】C96、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A97、某房地產投資項目的目標收益率為10%，內部收益率為16%，實際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C98、某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程【答案】B99、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B100、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（）。A.發行公司債券B.權益型房地產投資信托基金C.發行股票D.商業銀行貸款【答案】A多選題（共50題）1、下列選項中，關于原始憑證的審核內容說法正確的有（）。A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制人姓名、經辦人員的簽名或蓋章、經濟業務內容、數量、單價和金額B.憑證簽章審核C.憑證金額審核D.一式幾聯的原始憑證，應當注明各聯的用途，只能以其中的一聯作為報銷憑證E.一式幾聯的發票和收據，必須用雙面復寫紙套寫，包括發票和收據本身具有復寫功能的，各聯必須寫透，并連續編號【答案】ABCD2、下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有（）。A.房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產開發公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業租售C.依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規模經濟優勢，提供服務并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入【答案】AD3、通常將房地產市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD4、收益性物業的經營費用包括()。A.人工費B.公共設施設備日常運行、維修及保養費C.綠地管理費D.抵押貸款還本付息額E清潔衛生費【答案】ABC5、下列對投資組合理論說法正確的有（）。A.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應B.大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布以及項目類型分布的合理性C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目D.投資組合理論所做出的減少風險的方法可使投資組合變成毫無風險E.通過投資組合理論可使個別風險和系統風險減少甚至于完全抵消【答案】ABC6、對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發期與經營期【答案】ABCD7、下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優D.凈現值標準差系數大的方案為優E.可以反映項目年度凈現值的離散程度【答案】AC8、房地產投資項目經濟評價指標體系中以下()屬于盈利能力指標。A.FIRRB.借款償還期C.財務凈現值D.資產負債率E流動比率【答案】AC9、房地產開發項目策劃的主要工作內容有()。A.開發內容和規模的分析與選擇B.評價方案構造C.區位分析與選擇D.開發時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD10、新設項目法人融資形式的特點有()。A.項目投資有新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產【答案】ABC11、房地產開發企業在融資方案比選時，通常會選擇（）的方案。A.資金來源可靠B.審核程序復雜C.資金結構合理D.融資成本較低E.融資風險較小【答案】ACD12、確立施工中控制質量的具體措施，主要包括（）方面。A.對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差B.控制混凝土質量C.對工程中的配套設備進行檢驗D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法E.實行科學合理的施工進度控制安排【答案】ABD13、土地一級開發，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按照土地利用總體規劃，城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農轉用土地D.開發商委托開發土地E合作開發土地【答案】ABC14、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優【答案】A15、下列系統風險屬于政治風險的有（）A.戰爭風險B.經濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB16、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD17、城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。A.市政基礎建設費B.土地出讓金C.征地拆遷費D.契稅E.公建配套設施費【答案】BC18、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD19、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目，政府的規劃管理包括（）。A.開發項目的選址、定點審批B.核發建設用地規劃許可證C.設計方案審批D.核發建設工程規劃許可證E.核發建筑工程施工許可證【答案】BCD20、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD21、衡量房地產泡沫常用的指標有（），A.房價收入比B.租金售價比C.實際價格與理論價格之比D.房地產供求比E.房地產價格指數與居民消費價格指數之比【答案】ABC22、注冊商標所有人是指()。A.商標使用人B.商標設計人C.商標權人D.商標制作人【答案】C23、美國甲公司生產的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據中國商標法，()商標權。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A24、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經營期內的年平均經營收入為150萬元，經營成本、運營費用以及營業稅金及附加等占年平均經營收入的40％，財務費用占年平均經營收入的10％，則該投資在借款償還期內經濟指標測算正確的有（）。A.投資利潤率為16.67％B.投資利潤率為22.50％C.資本金利潤率為31.25％D.資本金利潤率為37.50％E.資本金利潤率為62.50％【答案】AC25、房地產市場指標中，市場交易指標包括（）。A.房地產租金B.土地轉化率C.竣工房屋價值D.房地產價格指數E.預售面積【答案】AD26、在我國，商標專用權保護的對象是()。A.商標B.商品C.已使用商標D.注冊商標【答案】D27、下列選項中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設備C.開辦企業D.兼并其他企業E.購買債券【答案】A28、常用的風險評價方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監測診斷技術D.蒙特卡洛模擬法E.調查和專家打分法【答案】AD29、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD30、房地產間接投資包括（）。A.置業投資B.購買房地產開發企業的股票或債券C.開發投資D.投資房地產投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD31、下列關于資產負債率的表述中，正確的有（）。A.表明了負債占資產的比例B.反映了項目的財務風險程度C.資產負債率越高，則企業應變能力越強D.屬于長期償債能力指標E.房地產開發企業的資產負債率一般較高【答案】ABD32、在金融機構對房地產貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有（）。A.市場定位B.資金落實情況C.市場營銷能力D.銷售利潤率E.貸款償還期【答案】AC33、房地產投資的風險主要體現在()。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.投資項目的變現性D.資產評估E投資項目的質量問題【答案】ABC34、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產折舊D.人工費E.公共設施設備日常維修費【答案】CD35、土地出讓價款的影響因素主要包括（）。A.住房指數B.所在城市C.地段D.用途E.使用條件【答案】BCD36、房屋施工面積包括（）幾項。A.報告期新開工的面積B.上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積D.上期已經停建本期未恢復施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC37、下列不確定性因素中，屬于“開發—銷售”模式下房地產開發項目主要不確定性因素的有（）。A.土地費用B.權益投資比率C.運營費用D.開發期E.貸款利率【答案】AD38、進行房地產投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務評價指標有（）。A.財務內部收益率B.財務凈現值C.成本利潤率D.資產負債率E.償債備付率【答案】ABC39、下列表述中，關于企業在會計確認、計量和報告過程中貫徹及時性的做法正確的有（）。A.及時收集會計信息B.在經濟交易或者事項發生后，及時收集整理各種原始單據或者憑證C.按照會計準則的規定，及時對經濟交易或者事項進行確認或者計量，并編制出財務報告D.企業提供清晰明了的會計信息，便于投資者等財務報告使用者理解和使用E.按照國家規定的有關時限，及時地將編制的財務報告傳遞給財務報告使用者，便于其及時使用和決策【答案】ABC40、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.年初和年末土地儲備規模B.年度前期開發規模C.年度土地出讓金總額D.年度土地供應規模E.年度土地儲備臨時利用計劃【答案】ABD41、下列關于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。A.物業可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B.它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業實際獲取的收入E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】ABC42、房地產開發項目財務評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現金流量表C.資金來源與運用表D.開發建設投資估算表E資產負債表【答案】BC43、從投資的角度來看，決定資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.投資風險D.經濟增長率E.存款準備金率【答案】ABC44、房地產置業投資的目的有（）。A.賺取開發利潤B.滿足自身生活居住的需要C.將購入的房地產出租給最終使用者以獲取出租收入D.滿足自身生產經營的需要E.參與房地產間接投資【答案】BCD45、房地產間接投資的形式主要有()。A.投資房地產信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產企業債券D.購買物業用于出租經營E購買土地進行開發【答案】ABC46、房屋施工面積包括（）幾項。A.報告期新開工的面積B.上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積D.上期已經停建本期未恢復施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC47、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標估算法B.根據類似工程經驗估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法【答案】ABC48、房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為（）分析。A.區域房地產市場B.全國性房地產市場C.專業房地產市場D.細分房地產市場E.項目房地產市場【答案】AC49、國家投資管理部門對建設項目進行核準的重點包括（）。A.項目是否符合宏觀調控政策、產業政策等B.項目主要產品質量符合國家的規定C.項目建設對周邊地區的公眾利益產生有利的影響D.項目有利于促進環境保護和改善生態環境E.符合當地的產業結構調整的要求【答案】AD50、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財產所有權B.知識產權C.軟件著作權D.無形財產所有權【答案】A大題（共20題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】二、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】三、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】四、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】六、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】八、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】九、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十一、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】一十二、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估