12/12物業(yè)工程部管理規(guī)范1工程部的任務(wù)1.1為物業(yè)供應(yīng)能源工程部必需管理好為物業(yè)日常經(jīng)營提供能源的設(shè)備如供電,供熱,供冷,供汽,等負(fù)責(zé)監(jiān)控和運行這些設(shè)備,并保證物業(yè)的需要。1.2對物業(yè)設(shè)備和設(shè)備進行修理修繕工程部負(fù)責(zé)物業(yè)的設(shè)備和設(shè)備及家具,用具等修理修繕和保養(yǎng)。1.3對設(shè)備和設(shè)備進行增建,更新和改造為了發(fā)揮設(shè)備的綜合效益和避開物業(yè)的設(shè)備老化,并不斷提高和完善物業(yè)的形象,使物業(yè)永褒青春,提高競爭力,應(yīng)對物業(yè)設(shè)備設(shè)備和物業(yè)裝修進行增建,更新和改造。2電工班的任務(wù)2.1負(fù)責(zé)物業(yè)電力系統(tǒng)的運行和管理。2.2負(fù)責(zé)配電室配電柜及其附屬設(shè)備的保養(yǎng)及故障修理修繕。2.3負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)所有電源的正常供應(yīng)。3空調(diào)班的任務(wù)3.1負(fù)責(zé)物業(yè)中心空調(diào)系統(tǒng)的運行管理。3.2負(fù)責(zé)物業(yè)所有空調(diào)，通風(fēng)設(shè)備的維護和檢修。3.3負(fù)責(zé)物業(yè)中心空調(diào)水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修。3.4負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備，電機及監(jiān)控電器的維護保養(yǎng)和故障檢修。4修理修繕班的任務(wù)4.1負(fù)責(zé)物業(yè)水暖設(shè)備，廚房設(shè)備，人力推車和五金構(gòu)件的檢修工作。4.2負(fù)責(zé)物業(yè)裝修設(shè)備，家具，裝飾燈具及土建方面滲漏水的修理修繕工作。4.3負(fù)責(zé)物業(yè)動力系統(tǒng)的完善改造，設(shè)備更新和小項增改工程施工。4.4樂觀幫助空調(diào)班，電工班，電梯班的重大故障檢修。二工程部崗位規(guī)范1工程部經(jīng)理職責(zé)1.1負(fù)責(zé)制定業(yè)務(wù)工作方案，定時編制設(shè)備修理修繕及更新的預(yù)算報表及審核請購物資報告。1.2負(fù)責(zé)和實施物業(yè)所有動力設(shè)備的運行監(jiān)控及修理修繕保養(yǎng)方案。1.3負(fù)責(zé)物業(yè)所有土建工程規(guī)劃及組織施工。1.4制定節(jié)能措施，降低物業(yè)能源消耗，提高經(jīng)濟效益。1.5負(fù)責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)發(fā)生的問題和客人對工程修理修繕工作的投訴。1.6溝通協(xié)調(diào)客房，餐飲等部門的日常修理修繕及所有設(shè)備修理修繕周期方案的制定。1.7合理支配部門職工或員工工作，負(fù)責(zé)職工或員工的業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)及業(yè)務(wù)考核。2工程部主管崗位職責(zé)2.1幫助工程部經(jīng)理開展工作。貫徹執(zhí)行上級下達的所有指令，組織落實工程修理修繕項目，督導(dǎo)檢查各班組人員按崗位規(guī)范和操作規(guī)程做好工程修理修繕保養(yǎng)。2.2檢查重點部位的重點設(shè)備運行狀況，技術(shù)狀況，發(fā)覺事故隱患馬上實行措施，排除故障，保證物業(yè)正常營業(yè)需要。2.3巡視檢查各班組職工或員工遵守紀(jì)律，履行工作任務(wù)的狀況，發(fā)覺問題，及時提出改進措施2.4督導(dǎo)檢查班組人員，作好設(shè)備運行記錄，收集編制技術(shù)資料文件資料，技術(shù)檔案，為保證設(shè)備管理與運行提供依據(jù)。2.5履行工程部經(jīng)理交辦的其他工作。3領(lǐng)班崗位職責(zé)3.1及時履行主管交辦的所有工作任務(wù)，帶領(lǐng)全班人員堅持執(zhí)行崗位職責(zé)，操作規(guī)程及所有規(guī)章制度。3.2負(fù)責(zé)按部內(nèi)方案要求制定本班修理修繕保養(yǎng)方案，備品備件方案，管好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備,使設(shè)備常常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。3.3負(fù)責(zé)落實物業(yè)的所有管理制度和操作規(guī)程，發(fā)動班組建員參加管理，組織學(xué)習(xí)和運用各種現(xiàn)代化管理技術(shù)知識。3.4負(fù)責(zé)本班責(zé)任范圍內(nèi)的節(jié)能管理和技術(shù)狀態(tài)管理，按質(zhì)及時履行各種工作報表和記錄，為物業(yè)統(tǒng)計核算提供資料文件資料。3.5負(fù)責(zé)本班職工或員工的思想教育和業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。4電工崗位職責(zé)4.1嚴(yán)格遵守物業(yè)《職工或員工手冊》和所有規(guī)章制度。4.2努力學(xué)習(xí)技術(shù),熟練的把握物業(yè)的線路走向及所轄設(shè)備的原理,技術(shù),性能和實際操作。4.3密切監(jiān)視配電柜的各種儀表顯示,準(zhǔn)確抄錄所有數(shù)據(jù)并填好報表。4.4樂觀協(xié)作電路檢修工作,如斷電檢修,需具體檢修人員直接通知掛“嚴(yán)禁合閘”的指示牌,未經(jīng)檢修人員通知而隨便合閘造成的嚴(yán)峻后果由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。4.5發(fā)生事故時,值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦,依照操作規(guī)程及時排除故障,并報告部門經(jīng)理,事故未排除不進行交接班,應(yīng)上下兩班協(xié)同工作,一般性設(shè)備故障應(yīng)交待清晰并做好記錄。4.6做好線路防火工作,嚴(yán)格檢查線路負(fù)荷,發(fā)覺不正常狀態(tài)必需找出原因,加以糾正。4.7認(rèn)真保管電子設(shè)備修理修繕專用儀器,儀表,保障達到儀器的各種工作指標(biāo)。4.8對電子設(shè)備修理修繕中所需備件,包括備用零件,備用組件需妥善管理,定時測試,保證隨時應(yīng)急使用。4.9保證電子設(shè)備機房的工作環(huán)境達到設(shè)備的要求,做好防火,防潮,防靜電工作。5修理工崗位職責(zé)5.1嚴(yán)格遵守物業(yè)制定的《職工或員工手冊》，喜愛本職工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備性能及系統(tǒng)狀況，推斷故障快速準(zhǔn)確，處理迅速及時。5.2每班的值勤人員負(fù)責(zé)常用耗材的清點，發(fā)覺不足要及時補充。5.3嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，準(zhǔn)確使用手動和電動工具，發(fā)覺問題及時調(diào)整修理。未能修復(fù)的必需報告部門經(jīng)理，對各類工具設(shè)備做到勤保養(yǎng)和妥善保管。5.4樹立劇烈的物業(yè)意識，文明修理修繕，物業(yè)至上，工作時盡量不影響客人，公共場所施工必要時加設(shè)圍欄，在客房使用如沖擊電鉆等強噪音的工具，必需嚴(yán)格遵守時間規(guī)定，嚴(yán)格按方案時間施工。自覺做好施工場地的收尾工作，以保證物業(yè)的環(huán)境美麗。5.5對來人來電報修及時登記，修理修繕要迅速，及時，修理修繕完馬上返回班組待命，并認(rèn)真填寫修理修繕換件記錄單。5.6交班時發(fā)生應(yīng)急故障，上一班必需協(xié)同下一班排除故障后才能下班。5.7修理修繕人員如違反制度，拖延時間，修理質(zhì)量低劣，影響營業(yè)和造成設(shè)備損毀的要追究當(dāng)事者責(zé)任。5.8嚴(yán)格執(zhí)行《設(shè)備修理修繕程序》的規(guī)定和《修理修繕服務(wù)規(guī)范》。6空調(diào)工崗位職責(zé)6.1定時對外界及空調(diào)區(qū)域的溫度，相對濕度進行監(jiān)測，依據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工況調(diào)整，并做好記錄。6.2每班值班人員必需做好所有運行記錄，并簽名，除清晰記錄運行參數(shù)外，還必需記錄清晰設(shè)備的開停時間，停機修理原因和年恢復(fù)正常狀態(tài)的時間。6.3必需記錄清晰設(shè)備的開停時間，停機修理原因和恢復(fù)正常狀態(tài)的時間，3值班人員必需堅守崗位，聽從指揮，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，對值班長支配的工作負(fù)責(zé)。6.4嚴(yán)格執(zhí)行平安操作及保養(yǎng)規(guī)程，保證修理修繕質(zhì)量，及時履行任務(wù)。6.5嚴(yán)格遵守《職工或員工守則》及所有規(guī)章制度，修理修繕要迅速及時，修理修繕完畢要迅速返回班組待命。6.6負(fù)責(zé)搞好空調(diào)機房及所屬機組的清潔衛(wèi)生工作。6.7認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)，性能及系統(tǒng)狀況，做到推斷故障準(zhǔn)確，修理修繕快捷。6.8有事離開崗位必需報告當(dāng)班負(fù)責(zé)人，征得同意才能離開。7鍋爐工崗位職責(zé)7.1嚴(yán)格依照操作規(guī)程，確保鍋爐的平安運行。7.2做好鍋爐及其附屬設(shè)備的修理修繕保養(yǎng)和年度檢修工作。7.3堅守工作崗位，依照規(guī)定做好巡檢及各種記錄。7.4負(fù)責(zé)鍋爐房及相關(guān)設(shè)備的清潔衛(wèi)生和節(jié)能措施。7.5努力學(xué)習(xí)技術(shù)，不斷提高司爐水平，防止重大責(zé)任事故發(fā)生。7.6樂觀履行上級交予的其它任務(wù)。三工程部基礎(chǔ)管理制度1設(shè)備技術(shù)檔案管理制度1.1設(shè)備技術(shù)檔案由工程部專人負(fù)責(zé)，物業(yè)所有設(shè)備均建立技術(shù)檔案，按設(shè)備種類，及時間挨次存放。1.2設(shè)備建檔物業(yè)所有設(shè)備均分類，分部門建立設(shè)備檔案，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱，出廠合格證，檢驗單，安裝質(zhì)量檢驗單，試車記錄，修理修繕保養(yǎng)記錄，改進安裝記錄，運行日志等。每種設(shè)備的各種檔案內(nèi)容分別按記錄種類和時間歸檔編號以便查找。1.3設(shè)備圖表設(shè)備圖表由工程部統(tǒng)一管理。包括：設(shè)備安裝工程施工圖，動力設(shè)備與管道配管竣工圖，給排水系統(tǒng)分布圖，供電線路圖，自動消防報警系統(tǒng)分布圖，設(shè)備零件組裝與特殊加工圖等。這些圖均分類編號，歸檔管理，供設(shè)備修理修繕管理人員查閱。1.4設(shè)備運行日志包括：配電室運行日志，鍋爐運行日志，空調(diào)制熱或制冷運行日志，空調(diào)區(qū)域溫度，濕度巡檢記錄。這些報表日志使用記錄完畢后，統(tǒng)一交工程部存檔管理5技術(shù)檔案借閱工程部各種技術(shù)檔案建立后，借閱時需辦理借閱手續(xù)，經(jīng)檔案主管人員統(tǒng)同意方可借閱。2能源管理制度物業(yè)的能耗主要是指燃油，電等的消耗量，其中大部分的耗費為電能的耗費，因此降低能耗首先是抓電能，其次是燃油，工程部經(jīng)理需直接領(lǐng)導(dǎo)支配各種節(jié)能措施。工程部應(yīng)進行每月的能耗統(tǒng)計并把能耗繪成曲線表，以進行不同年份不同月份的耗能比較，并實行以下電能節(jié)省措施：2.1對無功功率進行補償以提高功率因數(shù)，功率因數(shù)應(yīng)監(jiān)控在0.9以上。2.2對供電網(wǎng)絡(luò)進行電流平衡調(diào)整,低壓網(wǎng)絡(luò)的電流不平衡度應(yīng)小于20%。2.3空調(diào)制冷系統(tǒng)應(yīng)依據(jù)現(xiàn)場環(huán)境溫度,開停部分機組及監(jiān)控冷卻水溫柔水質(zhì),以提高制冷系統(tǒng)的運行效率,對于宴會廳等非24小時營業(yè)場所可實行提前送風(fēng),營業(yè)終止前半小時削減送風(fēng)量以節(jié)能。2.4照明節(jié)電要求光源,燈具的高效率節(jié)能,還應(yīng)對比明場所進行合理照度設(shè)計和監(jiān)控。2.5對物業(yè)各部門負(fù)責(zé)人員進行節(jié)能知識培訓(xùn)，加強物業(yè)職工或員工合理使用空調(diào)，照明燈具等以節(jié)省能源的節(jié)能意識。3平安運行管理制度3.1依據(jù)勞動部門關(guān)于規(guī)定，組織對電工等特殊工種人員進行技術(shù)培訓(xùn)并考核，逐步做到持有操作證的才能上崗。3.2依據(jù)勞動平安規(guī)程，制定各種修理修繕操作規(guī)程和平安檢查制度。3.3加強勞動平安教育，在進行有危急的作業(yè)時值班負(fù)責(zé)人應(yīng)親自到場。3.4對變配電，燃油爐，空調(diào)機組，電梯必需進行年度檢查。3.5對中心空調(diào)，配電柜，燃油爐的壓力表，保險閥等必需定時報送關(guān)于單位進行校驗。3.6重要機房如配電房，空調(diào)機房，電梯機房應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。3.7水箱，機房，配電柜均應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管。3.8木工作業(yè)場地禁止吸煙，并要求每天清除木屑。3.9應(yīng)對職工或員工進行急救和消防知識的教育和考核。3.10建立事故處理制度。3.11對外協(xié)施工人員，必需進行平安教育，并簽署平安協(xié)議書。應(yīng)在施工中進行檢查監(jiān)督，避開事故發(fā)生。3.12避雷裝置必需在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。4工具管理制度4.1依據(jù)工種的不同，檢修人員常用的工具可由個人保管使用。4.2機房值班工具應(yīng)放在固定的工具柜內(nèi)，并排列整齊，工具箱作為交接班內(nèi)容之一。4.3各種電動工具原則上由專人保管。4.4電焊機等配套工具由使用者負(fù)責(zé)保管。4.5凡屬人為的工具損毀，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟賠償。四設(shè)備運行管理制度1設(shè)備修理修繕程序1.1設(shè)備需要修理修繕，使用部門照實填報報修單，部門負(fù)責(zé)人簽字后送工程部。1.2急需修理修繕時，使用部門也可直接電話通知工程部。1.3工程部接報修單或電話后應(yīng)在5分鐘內(nèi)及時派工，修理修繕人員到達現(xiàn)場后，憑報修單進行修理修繕。特殊狀況可先修理修繕，然后補報修單。1.4修復(fù)后使用部門應(yīng)在報修單上簽字認(rèn)可。1.5無法修復(fù)時，修理修繕工應(yīng)將無法修復(fù)的原因?qū)懺趫笮迒紊希炞植⑺凸こ滩控?fù)責(zé)人手中1.6工程部負(fù)責(zé)人依據(jù)狀況，屬零配件問題的，可按程序填報申報表；屬技術(shù)原因無法修復(fù)的，在2-4小時內(nèi)報主管總經(jīng)理。1.7關(guān)于修理修繕時現(xiàn)場修理修繕應(yīng)注意的禮儀，按《修理修繕服務(wù)規(guī)范》執(zhí)行。2公共部位巡查檢修對于幾個部門共同使用且較難界定由誰負(fù)責(zé)的公共部位設(shè)備設(shè)備，工程部派人進行巡查檢修。每周一次，做好記錄，一般故障由巡查員現(xiàn)場修復(fù)，重大故障由巡查員匯報當(dāng)班負(fù)責(zé)人后支配檢修。3客房巡查檢修可將客房易損項目制成表格，由工程部派人每周一次幫助客房部巡查檢修，對較大故障或需要更換配件的日常修理修繕項目仍由客房部填寫報修單4大型成套設(shè)備的方案檢修設(shè)備的方案檢修是保證設(shè)備運行的主要手段，但在支配設(shè)備的檢修時應(yīng)注意到物業(yè)的設(shè)備運行特點，盡量削減對客人的影響和帶來的不便。依據(jù)檢修的要求可分為以下二級保養(yǎng)：4.1一級保養(yǎng)4.1.1設(shè)備一級保養(yǎng)的目的4.1.1.1使操作者逐步熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能4.1.1.2削減設(shè)備的磨損，延長使用壽命4.1.1.3消除設(shè)備的事故隱患，排除一般故障，使設(shè)備處于正常技術(shù)狀況4.1.1.4使設(shè)備達到潔凈，清潔，潤滑，平安的要求4.1.2一級保養(yǎng)的主要內(nèi)容4.1.2.1保養(yǎng)前要做好日常的保養(yǎng)內(nèi)容，進行部分零件的拆卸清洗4.1.2.12對設(shè)備的部分協(xié)作間隙進行調(diào)整4.1.2.13除去設(shè)備表面的油污，污垢4.1.2.14檢查調(diào)整潤滑油路，保持暢通不漏4.1.2.15清掃電器箱，電動機，電器裝置，平安護罩等，使其潔凈固定4.1.2.16清洗附件冷卻裝置4.2二級保養(yǎng)4.2.1設(shè)備二級保養(yǎng)的目的4.2.1.1使操作者進一步熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能4.2.1.2延長設(shè)備大修期和使用年限4.2.1.3使設(shè)備達到完好標(biāo)準(zhǔn)，提高及保持設(shè)備完好率4.2.2二級保養(yǎng)的主要內(nèi)容4.2.2.1依據(jù)設(shè)備使用狀況進行部分解體檢查或清洗4.2.2.2對各傳動箱，液壓箱，冷卻箱清洗換油4.2.2.3修復(fù)或更換易損件4.2.2.4檢查電器箱，修整線路，清潔電動機4.2.2.5檢修，調(diào)整精度，校正水平5機房管理5.1空調(diào)機房，配電房的操作人員須持勞動部門頒發(fā)的操作證5.2加強各機房的管理，建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程5.3操作人員對設(shè)備運行狀況進行具體記錄并執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度五交接班制度1各班組交接班人員必需嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度2各班組接班人員到達崗位時，應(yīng)做好以下接班工作：2.1查看上一班記錄，聽取上一班值班人員對運行狀況的介紹2.2檢查儀表，清點公用工具，并在交接班本上簽字2.3檢查設(shè)備運轉(zhuǎn)狀況3下列狀況不得交接班：3.1上一班運行狀況未交待清晰3.2上一班未認(rèn)真填寫設(shè)備運轉(zhuǎn)狀況記錄3.3接班人數(shù)未達到需要人數(shù)的最低限度3.4當(dāng)班班長未到或未經(jīng)部門經(jīng)理同意指派合適的代班人時3.5接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神態(tài)不清而未找到頂班人時3.6設(shè)備故障影響運行或影響營業(yè)而急需人員搶修時六修理修繕服務(wù)規(guī)范1接聽報修電話或報修單時應(yīng)禮貌用語，并認(rèn)真聽取和記錄修理修繕地點及內(nèi)容等狀況2修理修繕人員應(yīng)在最短時間內(nèi)趕到現(xiàn)場；如客房已經(jīng)出租，應(yīng)由客房服務(wù)員伴隨，在征得客人同意或不打攪客人的狀況下迅速搶修，修理修繕履行后修理修繕人員和服務(wù)員共同檢查驗收簽字，并向客人致歉3如遇社設(shè)備損毀較嚴(yán)峻，應(yīng)向客人說明，并告知服務(wù)員，由服務(wù)員征得客人同意后為客人換一新居。4如客人掛出“請勿打攪”的警告牌，而在當(dāng)班時間內(nèi)無法修理修繕時應(yīng)在交接班記錄本上注明,并叮囑服務(wù)員當(dāng)客人同意修理修繕后及時通知再次修理修繕。5未出租的客房如需停電停水修理修繕或一時無法修復(fù)應(yīng)馬上通知服務(wù)員暫停此房出租6餐飲部的包房或大廳需要修理修繕時，原則上避開早中晚營業(yè)高峰，在無人用餐的狀況下進行修理修繕，特殊狀況應(yīng)征得客人同意后迅速搶修，修復(fù)后馬上通知服務(wù)人員做好清理善后工作，并向客人致歉。7認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)制定的其它相關(guān)規(guī)范。七工程部獎懲條例1獎勵條例1.1對物業(yè)改革提出合理化建議，被采納實施并取得顯著成效者，酌情獎勵20-30分。1.