A本體認知——區位宗地位于大連甘井子區前革鎮堡村距大連周水子機場3公里距城市中心商業區15.5公里距西安路城市副中心區10公里距金州25公里東南側緊臨泡崖居住區——大連最大的成熟居住區，擁有高認知度，規模350萬平米，現有人口15萬人機場南側緊鄰“機場新區”，大連規劃中新的城市副中心，甘井子區政府即將入駐，規劃建設大量城市生活配套區域目前尚無已開發項目城市中心商業區泡崖居住區15.5Km西安路城市副中心區3Km機場新區大連周水子機場10Km金州南關嶺25Km城市邊緣，相對陌生，緊鄰大規模成熟居住區與未來城市副中心A本體認知——交通地鐵終點站前革規劃中的地鐵2號線終點站前革站在本項目南側3分鐘步行范圍內地鐵規劃建成時間2015年快速公共交通聯系A本體認知——四至和配套農田規劃路張前路自然山體采石場姚砬路宗地地塊外現有商業地塊內現有小學泡崖居住區北側規劃路北側現狀地塊內現狀萬科項目用地地塊四至：北側緊鄰農田南臨10萬平米政府新農村三新工程地塊西部30萬平米待開發用地東臨張前路（規劃寬度30米）配套設施：步行尺度配套：小學一所、幼兒園一所、低檔商業區域性配套：大型超市、綜合性醫院、餐飲、娛樂等生活配套設施主要依托泡崖居住區，車行15分鐘步行尺度生活配套較少，區域性配套可滿足基礎生活需求A大規模，中等密度，中小戶型精裝產品本體認知——本體界定城市邊緣，相對陌生，緊鄰大規模成熟居住區與未來城市副中心快速公共交通聯系步行尺度生活配套較少，區域性配套可滿足基礎生活需求快速聯系下的城市邊緣大規模居住物業B08年目標的理解本項目銷售目標超越目前市場正常水平問題：相對陌生區域，無強勢質素，如何實現超越市場水平的目標思考：我們有什么——以發展的眼光，審視本區域的價值與機會C區域價值——屬性判斷城市核心板塊東部南部風景板塊西南科教板塊星海板塊西山板塊西安路板塊機場新區板塊泉水板塊華南板塊機場后前革板塊15.5Km2點關鍵因素：A.城市尺度：距離城市中心距離較遠B.市場空白：區域目前幾乎沒有房地產項目開發城市邊緣新區區域屬性：居住氛圍不成熟C區域價值——發展方向判定傳統市中心“按照“西拓北進”的思路，把大連城區西拓至旅順、北擴到金州，構筑“兩城三星”組團式城市空間布局。“兩城”即大連主城區與大連新市區，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛星城。”———《建設“大大連”規劃綱要》西拓北進信號1：本區域在“西拓北進”大的城市規劃發展方向上C區域價值——發展方向判定城市中心商業區西安路城市副中心區機場新區大連周水子機場占地面積：14.22平方公里規劃總居住人口13萬商務區：行政中心、商務、文化、體育、醫療等，兼有酒店、會展及商品服務配套設施功能產業區：規劃以教育科研、電子商務、信息產業、高新技術研發和加工等高科技含量的新型產業為主居住區：擬建設成中高檔次、環境幽雅、配套齊全的現代化新型生態社區生態旅游區

信號2：機場新區將成為未來大連西北部的“青泥洼橋”1.“西拓北進”城市發展戰略下的區域升級2.大連西北部的城市中心3.完善城市功能的提供者機場新區——城市副中心的深層意義C區域價價值———發發展方方向判判定城市中心商業區西安路城市副中心區南關嶺火車站大連周水子機場信號3：南關嶺嶺將成成為未未來大大連北北部的的交通通心臟臟前革2007年年7月月，南關嶺嶺火車車站定址，，2008年開開工地鐵1號線線北向終終點站站設在在南關關嶺火火車站站地鐵2號線線西向終終點站站在前前革站站信號4：前革區區域已已規劃劃進入入“無無縫連連接””網絡絡C區域價價值———發發展方方向判判定信號1：本本區域域在““西拓拓北進進”大大的城城市規規劃發發展方方向上上信號2：機場新新區將將成為為未來來大連連西北北部的的“青青泥洼洼橋””信號3：南關嶺嶺將成成為未未來大大連北北部的的交通通心臟臟信號4：前革區區域已已規劃劃進入入“無無縫連連接””網絡絡大連““一路路向北北”，前革區區域成成為城城市外外擴必必然發發展方方向C區域價價值———時時間節節點判判定啟示：：大連連政府府通過過土地地供應應+交交通改改善引引導外外圍區區域開開發城市中中心商業區區西安路路城市市副中心心區西山區區域旅順中中路2005年年6月月，萬萬科攜攜手6家開開發商，，獲得得37.2萬平平米土土地2005年年10月，，旅順順中路路拓寬寬改造造完成成2006年年，西西山區區域市市場面面市，，逐步步升溫溫機場新新區城市中中心商業區區西安路路城市市副中心心區西部大大通道道2004年年初，，億達達集團團獲得得“第第五郡郡”土土地，，土地地市場場放量量開始始2006年年12月，，西部部大通通道建建成通通車2007年年，機機場新新區高高調亮亮相，，倍受受關注注C區域價價值———時時間節節點判判定前革區區域發發展正正當時時，必必將成成為2008年年熱點點2008年年初，，萬科科聯合合其他他開發發商獲獲得前前革項項目土土地，，區域域后續續土地地放量量繼續續2008年年1月月18日，，連接接此區區域與與西安安路商商圈的的城市市快速速公交交線路路（BRT）通通車？BRT快速速公交交前革區區域城市中中心商業區區西安路路城市市副中心心區C區域價價值———時時間節節點判判定啟示：：大連連政府府通過過土地地供應應+交交通改改善引引導外外圍區區域開開發萬科前前革項項目土土地城市快快速公公交通通車前革區區域發發展正正當時時，必必將成成為近近期熱熱點+C區域價價值挖挖掘2個層層次，，4個個因素素BRT快速速公交交泡崖居住住區機場新區區機場后前前革區域域當前兌現現未來實現現C區域價值值挖掘———近期期價值BRT快快速公交交前革區域域城市中心心商業區西安路城城市副中心區區泡崖居住住區城市工作作、城市市資源與與本區域域快速切切換的生生活方式式BRT快快速公交交成熟生活活配套提提供者泡崖居住住區快速城市市聯系下下的成熟熟配套居居住區C區域價值值挖掘———遠期期價值前革區域域城市中心心商業區西安路城城市副中心區區城市副中中心，未未來西北北大連的的“市中中心”，，城市綜綜合功能能與完善善配套的的“輻射射核”機場新區區“城市中中心”輻輻射下的的純粹居居住區機場后前前革區域域城市中心心背后的的純粹居居住區機場新區區C區域價值值挖掘BRT快快速公交交泡崖居住住區機場新區區機場后前前革區域域近期價值值：快速城市市聯系下下的成熟熟配套居居住區遠期價值值：城市中心心背后的的純粹居居住區大連?新新城崛起起區域核心心價值C1.現現狀———邊緣新區區，居住住氛圍不不成熟2.發發展———城市外擴擴必然方方向，近近期熱點點3.價價值———大連?新新城崛起起我們有什什么思考：別別人有什什么——城市市外溢下下的市場場板塊特特征D城市外溢溢板塊研研究中心區東海區南部風景景區星海區西山板塊塊機場新區區板塊華南板塊塊泉水板塊塊西南科教板塊前革板塊塊D城市外溢溢板塊研研究———西南科科教板塊塊城市核心心區西南科教板塊7.5km中山路西南路連山街南沙街/五一路路依次為西安路、、中山路路、高爾爾基路、、利北路路規劃：投資2000萬萬元建設設動漫、、生物醫醫藥產業業兩個公公共技術術平臺；；積極搭建建海外軟軟件開發發平臺；；籌建園區區國際孵孵化器；；將大學科科技園面面積擴大大10萬萬平方米米。道路通達達性：城市核心心區距離離高新區區板塊的的直線距距離大約約為7.5公里里；城市核心心區到高高新區板板塊路網網發達，，板塊內內主要的的道路包包括南沙沙街、西西南路、、連山街街、中山山路等，，城市主主要干道道西安路路、中山山路等均均與板塊塊內道路路連通；；道路通暢暢，可以以保證車車行時間間在20分鐘以以內。公交系統統：開往高新新方向的的公交線線路近期期由３條條線路增增開至５５條；板塊內七七賢嶺開開通有免免費的小小公交方方便產業業基地內內的工作作人員區區內辦公公。D城市外溢溢板塊研研究———西南科科教板塊塊價格平臺臺7500元/平米，，高校和和產業聚聚集，人人文氣質質濃厚D城市外溢溢板塊研研究———西山板板塊道路通達達性：西山板塊塊距離城城市核心心區直線線距離約約7公里里；旅順中路路、紅旗旗路、黃黃河路把把市中心心和西山山板塊連連接起來來，西部部大通道道已經通通車，道道路通暢暢、路況況好；車行時間間在20分鐘左左右。城市核心心區7km黃河路紅旗路西部大通通道旅順中路路西山水庫庫西山西山板塊塊公交系統統：開往西山山方向的的城市公公交線路路主要包包括：534路路、535路、、535路復線線、705路、、708路等；；開往馬欄欄廣場的的城市公公交也可可以方便便達到西西山。D城市外溢溢板塊研研究———西山板板塊價格平臺9000元元/平米，，優質自然然環境形成成差異化D城市外溢板板塊研究———機場新新區板塊道路通達性性：機場新區板板塊距市中中心直線距距離約8公公里；若干條城市市主干道通通達區域———西部大大通道、西西北路、華華北路；車行時間為為25分鐘鐘。公交系統：：目前有701、707、710、711、716、532等公交交車連接地地塊與市中中心與西安安路商圈等等核心區域域。機場新區板塊旅順中路迎客路張前路西部大通道華北路華北路西北路8Km城市核心區旅順北路區域配套：：機場新區板板塊目前處處于配套建建設起步階階段，現有有生活配套套不完善；；未來區域配配套規劃有有行政中心心、商務、、文化、體體育、醫療療等，兼有有酒店、會會展及商品品服務配套套設施功能能；未來成為城城市完善配配套集合。。D城市外溢板板塊研究———機場新新區板塊預計價格平平臺8000元/平平米，規劃劃熱點，高高認知度，，市場未驗驗證D城市市外外溢溢板板塊塊研研究究————華華南南板板塊塊道路通達性性：城市核心區區距離華南南板塊的直直線距離大大約為9.8公里；；城市核心區區和華南板板塊的交通通路網基本本建成，達達到通暢：：東西向的的主干道包包括西北路路、華北路路、山東路路、華東路路、西南路路；南北向向的主干道道包括華南南路、千山山路、松江江路、東維維路、香周周路等；車行時間在在30分鐘鐘以內。公交系統：：開往華南方方向的公交交主要包括括：19路路、20路路、303路、413路、9路加車等等；可以順順利到達大大連各主要要區域。華南板塊9.8km西北路華東路西南路華北路山東路城市核心區區D城市外溢板板塊研究———華南板板塊價格平臺6500-7000元/平米米，成熟配配套，居住住氛圍D城市外溢板板塊研究———泉水板板塊道路通達性性：城市核心區區距離泉水水板塊的直直線距離為為12公里里；城市核心區區和泉水板板塊的連接接主要依靠靠華東路、、華北路、、東快路、、輕軌；車行時間在在30-40分鐘。。公交系統：：開往泉水方方向的公交交主要包括括：1路、、1路加車車、8路、、303路路加車、515路加加車、泉水水小區-長長興市場等等8趟班車車等；輕軌3號線通通達，可以順順利到達大連連各主要區域域。泉水板塊城市核心區東快路華北路華東路輕軌3號線12kmD城市外溢板塊塊研究——泉泉水板塊價格平臺6000元/平平米，低價房房，被動郊區區化D別人有什么———城市外溢溢板塊特征城市外溢區域域依托核心價價值：交通連接下的的成熟居住氛氛圍+產品性性價比城市尺度小、、市場價格梯梯度緊湊、各各區域價值相相對同質，決決定了競爭格格局的弱區域性與強強產品性2依靠區域強勢質素素（如自然環境境）可形成差差異化價值突突破市場3中心區東海區南部風景區星海區西山板塊機場新區板塊華南板塊泉水板塊西南科教板塊前革板塊12000元8000元5000元1思考：現狀下下的全面PK——城市外溢溢下的區域、、產品競爭E區域之爭———區域價價值比對區域價值比比對：居住住氛圍不成成熟影響競競爭力，需需通過營銷銷價值傳遞遞彌補E區域之爭———新城崛崛起價值理理解區域價格原原點低：起起步期，未未來擁有最最大升值空空間區域發展速速度和高度度：1.超越城城市外圍其其他發展區區域2.短時間間內快速實實現2區域質素原原點不低：：BRT快快速城市聯聯系，機場場新區未來來城市功能能輻射，城城市規劃發發展方向31E75平米左右2居85平米左右2居基礎因素戶型功能戶型基本舒適度主臥+次臥臥+客廳+餐廳+廚廚房+1衛衛生間+洗洗衣間+1陽臺+玄玄關朝向：南北通透+純南向采光：85平米左左右2居全全明設計，，75平米米2居2臥臥室+客廳廳采光舒適功能空空間：洗衣間75、85平米左右右2居產品之爭———本項目目基礎價值值總價60-65萬（（精裝修））E基礎因素戶型功能戶型基本舒適度主臥+次臥臥+書房+客廳+餐餐廳+廚房房+1衛生生間+洗衣衣間+1陽陽臺+玄關關朝向：南北通透采光：全明設計舒適功能空空間：洗衣間90平米3居產品之爭———本項目目基礎價值值90平米3居總價70萬萬（精裝修修）E產品之爭———市場同同類基礎價價值美樹日記86平米2居，總價價68萬鑫境界90平米2居，總價價67萬加州洋房93平米2居，總價價70萬動力院景100平米米2居，總總價63萬萬基礎因素戶型功能能戶型基本本舒適度主臥+次次臥+客客廳+餐餐廳+廚廚房+1衛生間間+1-2陽臺臺+玄關關朝向：南北通透透采光：全明設計計居多，，少數衛衛生間無無采光舒適功功能空空間：：不具備備86-100平平米2居總價68-70萬（（當前前價格格）E產品之之爭———市市場同同類基基礎價價值美樹日日記101平米米3居居，總總價81萬萬鑫境界界107平米米3居居，總總價80萬萬加州洋洋房110平米米2居居，總總價83萬萬動力院院景122平米米2居居，總總價77萬萬基礎因素戶型功功能戶型基基本舒適度度主臥+次臥臥+書書房房+客客廳+餐廳廳+廚廚房+1-2衛衛生間間+1-2陽臺臺+玄玄關朝向：：南北通通透采光：：全明設設計舒適功功能空空間：：不具備備101-122平米米3居總價77-83萬（當前前價格格）E產品之之爭———基基礎產產品價價值比比對75、、85平米米左右右2居居完備功功能空空間+舒適適功能能空間間舒適度度符合合“市市場標標準””總價60-65萬（（精裝裝修））86-100平平米2居完備功功能空空間舒適度度符合合“市市場標標準””總價68-70萬（（當前前價格格）90平平米3居完備功功能空空間+舒適適功能能空間間舒適度度符合合“市市場標標準””總價70萬萬（精精裝修修）101-122平米米3居居完備功功能空空間舒適度度符合合“市市場標標準””總價77-83萬（（當前前價格格）VS基礎產產品價價值競競爭力力：完完備居居住功功能之之上的的超低低總價價與絕絕對稀稀缺本項目目市場同同類E產品之之爭———附附加產產品價價值比比對附加產產品價價值競競爭力力：全全方位位附加加值超超越E競爭解解析———核核心競競爭力力體系系區域競競爭產品競競爭核心競爭力力體系居住氛氛圍不不足，，營銷銷“新新城崛崛起””補補足區區域競競爭力力基礎價價值附加價價值完備居居住功功能之之上的的超低總總價與絕對對稀缺缺全方位位附加加值超超越城市外外溢區區域依依托核核心價價值：：交通連連接下下的成成熟居居住氛氛圍+產品品性價價比性價比領先先以項目現有有競爭力實實現完全超超越市場水水平的目標標仍存在不不確定性思考：“不不確定性””是不是因因為我們沒沒有找足客客戶——城市外外溢下的客客戶構成F城市外溢典典型項目客客戶構成分分析中心區東海區南部風景區區星海區14235萬科假日風風景唯美品格香洲心城新星綠城動力院景F城市外溢典典型項目客客戶構成分分析萬科假日風風景整體客戶特特征：本地客群約約占60％％，以家庭庭結構兩代代三人居住住較多；40-50%二次置置業為主，，40-50歲的養養老型客戶戶；40%有車車，15%準備買車車；工作地點集集中在沙河河口和高新新技術園區區；外地客群主主要來自廣廣東、黑龍龍江、吉林林以及北京京，約占比比例的40%左右。。花園洋房客客戶特征：：主力客戶在在40-55歲之間間的活躍長長者，有較較為深厚的的經濟基礎礎，二次置置業升級改改善居住生生活和養老老居多；尖端部分占占有客戶的的20%-30%的的比例，二二次置業占占總置業比比例的40%-50%，養老老客戶為30%；有車族較多多，一般轎轎車型為奧奧迪、寶馬馬、馬自達達等系列有有車族占有有40%。。高層、小高層層客戶特征：：主力客戶集中中在26-35歲左右，，以一次置業業為主，年輕輕白領居多；；置業主要關注注點:1.交通較為為便利；2.產品價格格適中；3.區域環境境靜密。F城市外溢典型型項目客戶構構成分析唯美品格高層公寓客戶戶特征：以首次置業為為主，年齡在在26-35歲，主要來來自中心區；；80中教師、、新婚夫婦、、年輕白領；；也有少部分養養老型空巢家家庭；出行依托公共共交通。多層洋房客戶戶特征：自住客為主，，主要來自周周邊區域，也也有來自軟件件園、金州開開發區，占60-70%，另外30%來自黑龍龍江、吉林；；客戶年齡在40-50歲歲，家庭結構構是兩代三人人居住，中高高財富層級；；出行方式以私私家車為主；；由于80中就就在旁邊，有有部分客戶考考慮孩子上學學方便而購買買。香洲心城客戶特征：二次置業居多多，經濟基礎礎相對不錯，，中山區換房房置業者，一一般購買大戶戶型產品，月月收入一般在在10000元左右（包包括灰色收入入）；外地客群主要要來自在大連連長期生活工工作和養老的的消費群體，，東北三省占占有主體，有有一定的經濟濟基礎，根據據承受能力而而定。具有一一定的攀比心心理，以擁有有一套大連房房子作為地位位和經濟實力力的象征；中小戶型置業業者，或為孩孩子新婚置業業購買，或因因養老而將原原有大戶型換換成中小戶型型；白領客戶月收收入3000元以上。工工作區域來自自市中心，主主要作為過渡渡性居所。F城市外溢典型型項目客戶構構成分析新星綠城動力院景客戶特征：主力客戶集中中為被動郊區區化客戶；市區內工作，，認可交通便便利，可以接接受30-40分鐘的通通勤時間；工薪階層，收收入較低，財財富積累少；；在此區域置業業主要因為價價格，價格承承受能力低，，買不起市內內的房子.客戶特征：原小辛寨子區區域拆遷客戶戶，經濟實力力有限，認可可原區域生活活便利度與城城市距離；初級改善型客客戶，政府機機關工作人員員與工薪階層層，由于基本本功能改善與與婚房購買，，收入穩定但但不豐厚，價價格敏感；機場工作人員員，之前住宿宿舍或單位分分房，在機場場周圍區域置置業，總價敏敏感，首次置置業者居多。。F城市外溢下的的客戶細分基礎型基礎型上升型本項目整體上上可以覆蓋全全市所有類型型的外溢客戶戶F本項目基礎型型客戶定位地緣型泡崖居住區剛性升級客戶戶集中在25-35歲交通連接下城城市區域的工工薪階層與打打工族，收入入不高但穩定定置業業原原因因主主要要為為家家庭庭結結構構變變化化、、基基礎礎生生活活需需求求提提高高與與尋尋求求更更便便利利的的交交通通通通勤勤產產生生的的升升級級換換房房，，注注重重性性價價比比產品品功功能能滿滿足足交通通便便利利度度提提高高高性性價價比比首次次置置業業機場場工工作作人人員員集中中在在25-30歲歲機場場和和各各航航空空公公司司工工作作人人員員，，有有一一定定財財富富積積累累置業業原原因因主主要要是是以以機機場場為為工工作作中中心心且且工工作作時時間間不不固固定定，，對對通通勤勤時時間間要要求求高高；；原原住住在在公公司司宿宿舍舍或或結結婚婚分分房房，，升升級級需需求求針針對對居居住住功功能能的的完完善善與與舒舒適適度度的的提提高高交通通距距離離短短完善善居居住住功功能能城市市擠擠出出剛剛性性務務實實型型公共共交交通通沿沿線線的的剛剛性性需需求求+剛剛性性改改善善客客戶戶集中中在在25-40歲歲公交交車車與與BRT沿沿線線區區域域，，工工作作地地在在市市中中心心和和西西安安路路商商圈圈，，工工薪薪階階層層為為主主，，收收入入較較低低快速速交交通通聯聯系系促促使使他他們們最最早早的的消消除除了了區區域域抗抗性性，，初初到到大大連連工工作作、、結結婚婚等等產產生生的的剛剛性性需需求求，，交交通通沿沿線線老老居居住住區區內內使使用用功功能能無無法法滿滿足足下下的的剛剛性性改改善善，，注注重重性性價價比比快速速交交通通聯聯系系高性性價價比比基本本功功能能空空間間滿滿足足城市市范范圍圍性性剛性性需需求求+剛剛性性改改善善客客戶戶集中中在在25-40歲歲市內工工作，，與無無直接接交通通聯系系（如如需轉轉車）），工工薪階階層為為主，，收入入較低低交通不不夠便便利影影響初初期接接受度度，通通過產產品高高性價價比與與稀缺缺性影影響客客戶認認知，，實現現“為為產品品犧牲牲一定定交通通”交通距距離短短完善居居住功功能通過區區域價價值影影響逐步擴擴大客客戶范范圍F本項目目上升升型客客戶定定位被動接接受型型年齡集集中在在25-35歲歲公交車車與BRT沿線線可連連接其其工作作地區區域，，較高高的收收入水水平與與良好好的未未來職職業預預期置業原因為為：相信區區域未來前前景，認可可交通便利利性與產品品性價比，，同時對項項目產品綜綜合價值，，包括品牌牌、物業服服務及精裝裝修等充分分認可，自自住為目的的交通便利連連接突出的性價價比產品綜合價價值主動升級型型年齡集中在在35歲以以上有事業基礎礎，較高支支付能力，，二次或以以上置業經經驗置業原因為為：認可區區域未來價價值，追隨隨萬科品牌牌，認可項項目綜合品品質，以自自住或長期期投資為目目的，要求求項目或產產品可以體體現與眾不不同產品綜合品品質社區居住氛氛圍項目標標示性性本項目目現有有價值值可以以滿足足基礎礎型客客戶需需求，，但對對上升升型客客戶打打擊力力相對對缺失失，需需進一一步提提升產產品價價值，，解決決上升升型客客戶需需求，，同時時形成成對基基礎型型客戶戶的決決策““加分分”思考：：我們們該做做些什什么——項項目定定位與與營銷銷策略略住宅標標準化化與產產業化化的領領跑者者產品系系列一一路走走來已成為為輾轉6年2003年年，上上海2005年年，無無錫成都2006年年，青青島2007年年，杭杭州鎮江武漢沈陽2008年年，大大連代表了了萬科科大規規模住住宅開開發的的最新新趨勢勢“魅力力之城城”系系列“魅力力之城城”系系列在區域域特質質與產產品規規劃方方面已已形成成一些些共性性但尚無無明確確的系系列標標準1符符合合城市氣氣質的的世聯理理解的的“魅魅力之之城””系列列標準準2國際經經驗的的3產品品標標準準可可復復制制的的大連連市市地地處處歐歐亞亞大大陸陸東東岸岸，，中中國國東東北北遼遼東東半半島島最最南南端端，，東東瀕瀕黃黃海海，，西西臨臨渤渤海海，，南南與與山山東東半半島島隔隔海海相相望望，，北北依依遼遼闊闊的的東東北北平平原原。。大連連全全地地區區海海岸岸線線長長1906公公里里，，占占遼遼寧寧省省海海岸岸線線總總長長度度的的73%，，其其中中陸陸地地海海岸岸線線1288公公里里，，海海島島岸岸線線618公公里里。。區內內山山地地丘丘陵陵多多，，平平原原低低地地少少，，整整個個地地形形為為北北高高南南低低，，北北寬寬南南窄窄；；地地勢勢由由中中央央軸軸部部向向東東南南和和西西北北兩兩側側的的黃黃、、渤渤海海傾傾斜斜，，面面向向黃黃海海一一側側長長而而緩緩。。大連連為為中中國國唯唯一一的的““世世界界環環境境500佳佳””城城市市，，中中國國名名副副其其實實的的““魅魅力力之之都都””。。符合合城城市市氣氣質質的的“萬萬科科””成成為為行行業業第第一一個個全全國國馳馳名名商商標標，，旗旗下下““四四季季花花城城””、、““城城市市花花園園””、、““金金色色家家園園””等等品品牌牌得得到到各各地地消消費費者者的的接接受受和和喜喜愛愛。。萬科科毫毫無無疑疑問問已已成成為為最最具具國國際際經經驗驗的的房房地地產產開開發發商商。。國際際經驗驗的的萬科科研研發發的的““情情景景花花園園洋洋房房””是是中中國國住住宅宅行行業業第一一個個專專利利產產品品和和第第一一項項發發明明專專利利。。公司司物物業業服服務務通通過過全全國國首首批批ISO9002質質量量體體系系認認證證。。1984年5月成立的萬萬科企業股份份有限公司在在2007年年已成為“世世界最大的房房地產開發商商”。產品標準1：90平米米功能完備型型3居室的居居住設計標準準產品標準可復復制的產品標準2：二線城市市600-800元/平平米的精裝修修標準產品標準3：高居住品品質的“三步步節能”技術術標準我們要做的絕絕不僅僅是一一個“魅力之之城”項目我們要要做的的是萬萬科““魅力力之城城”戰戰略G項目形形象定定位大連魅魅力之之城“魅系系列””———大連連———橫空空出世世中國??萬科科首推推?第第七代代“魅魅系列列”萬科引引領中中國的的新一一代產產品系系列G針對08年年目標標的營營銷策策略核心營營銷策策略常規舉舉措推廣策策略展示策策略客戶策策略活動策策略13營銷策策略下下的關關鍵舉舉措2價格建建議G核心營營銷策策略1將“新新城崛崛起””與萬萬科品品牌價價值捆捆綁，，解決決客戶戶區域域信心心與價價值傳傳遞2極致演演繹““第七七代魅魅系列列”產產品價價值，，形成成有效效客戶戶感知知以解解決成成交G關鍵舉舉措舉辦““新城城崛起起”論論壇活活動1萬科牽牽頭，，聯合合政府府等權權威專專家部部門以以及““萬客客會””會員員代表表，發發起前前革區區域“新城城崛起起”論論壇；；網上開開辟“新城城崛起起”專欄的的虛擬擬論壇壇；出于成成本控控制考考慮，，可邀邀請至至項目目現場場。發布萬萬科引引領““新城城崛起起”白白皮書書2萬科聯聯合大大連主主流媒媒體，，邀請請媒體體、政政府官官員、、相關關專家家與業業內人人士參參與，，高調調姿態態發布布“萬萬科引引領新新城崛崛起””白皮皮書；合作媒媒體開開辟專專欄進進行持持續的的深入入報道道。G關鍵舉舉措萬科第第七代代“魅魅系列列”產產品首首發儀儀式3項目現現場，，萬科科邀請請主流流媒體體、萬萬客會會會員員、萬萬科老老業主主、相相關客客戶與與業內內人士士參與與，舉舉行萬萬科第第七代代“魅魅系列列”產產品首首發儀儀式；；以產品品系列列發展展歷程程、產產品系系特色色與項項目介介紹相相結合合作推推廣宣宣傳。。開放第第七代代“魅魅系列列”產產品體體驗館館4以客戶戶現場場體驗驗第七七代““魅系系列””產品品為目目的；；以圖文文對照照、模模型展展示、、技術術工法法展示示為主主要內內容；；在項目目展示示區選選址特特別設設計，，也可可利用用某一一樣板板間現現場包包裝。。G常規舉舉措———推推廣策策略3月4月月5月6月7月8月月9月10月11月12月月區域炒炒作集中蓄蓄客持續熱熱銷營銷階階段階段訴求求2008年，萬萬科的腳腳步，新新城崛起起“魅系列列”，萬萬科第七七代大連向北北，生活活向魅力力之城渠道建議議線上:主主流報紙紙媒體+戶外+網絡線下:外外展場+DM線上主流媒體體：保證證每周一一次的整整版曝光光率戶外：張張前路與與新水泥泥路交匯匯處廣告告牌為主主3-5月月，戶外外廣告牌牌+現場場圍檔，，全面鋪鋪開，樹樹立形象象6-10月，戶戶外廣告告牌+展展示區+現場圍圍檔，逐逐漸聚焦焦線下外展場：：在西安安路商圈圈（BRT終點點區域））熱點區區域（如如羅斯福福）設立立外展場場DM：機場場區域、泡泡崖居住區區、BRT沿線大型型老居住區區，投放節節點以重要要節點前兩兩周為宜G常規舉措———活動策策略3月4月5月6月7月8月月9月10月11月12月月區域炒作集中蓄客持續熱銷營銷階段活動原則：：全程高調炒炒作+邀請請高檔次專專家3月中旬：：“新城崛起起”論壇活活動5月初：發布萬科引引領“新城城崛起”白白皮書6月中旬：：萬科第七代代“魅系列列”產品首首發儀式8月中旬：：開放第七代代“魅系列列”產品體體驗館活動內容中途穿插中中小型客戶戶活動，選選擇周末、、節假日與與重要節點點活動原則：：小而精+高高參與度+高檔次G常規舉措———展示策策略第七代“魅魅系列”產產品體驗館館1目的：客戶戶現場體驗驗第七代““魅系列””產品；位置：在項項目展示區區選址特別別設計，也也可利用某某一樣板間間現場包裝裝；形式：以圖圖文對照、、模型展示示、技術工工法展示為為主要內容容；內容：魅力力之城氣質質與氛圍；；萬科發展歷歷程與國際際經驗；“魅系列””產品標準準。G常規舉措———展示策策略展示區+現現場2保證展示區區外部良好好昭示性；；展示區動線線清晰，功功能指引完完備；展示區整體體氛圍與品品質感的營營銷，以小小見大，反反映項目品品質；售樓處內部部魔鬼細節節。樣板間3結合客群特特征，以實實樓樣板間間形式，全全面體驗產產品價值；；分別包裝85平米2居與90平米3居居兩個樣板板間，75平米2居居可考慮制制作清水樣樣板房；展示要點：：生活功能能完整度+必要舒適適度+精裝裝修體驗+品質感。。G常規舉措———客戶策策略萬客會、萬萬科業主論論壇項目宣宣傳1針對性蓄客客方式機場區域、、泡崖居住住區、BDT沿線大大型老居住住區DM2BRT沿線線站點窗體體廣告，BRT車身身廣告3西安路商圈圈熱點區域域（如羅斯斯福）設立立外展場4G常規舉措———價格建建議保證項目實實現完全超超越市場的的目標1價格建議原原則市場外溢區區域目前價價格平臺及及與本區域域校對2相同功能產產品的總價價優勢，保保證產品性性價比競爭爭力3除去精裝修修成本之外外，對本項項目品質的的合理體現現4本項目一期期入市價格格為8000元元/平米（（含精裝修修）2008大連魅力之之城新城，理想想THEEND9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:45:0003:45:0003:451/5/20233:45:00AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:45:0003:45Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:45:0003:45:0003:45Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:45:0003:45:00January5,202314、他鄉生生白發，，舊國見見青山。。。05一一月20233:45:01上午午03:45:011月-2315、比