孔雀大湖項目--市場及競爭分析世聯地產孔雀大湖項目組2013.05.10大綱前提一產品注：數據來源文件《孔雀海項目一二期匯報130107-完成版s》聯排：主力產品；獨棟：標桿產品；平墅：創新產品；聯排產品銷售面積占總貨量的79%，是絕度主力產品前提一戶型配比總套數144套，其中聯排產品118套，占比約82%四聯小邊六聯六聯六聯六聯六聯前提二目標品牌目標：大湖項目承載著華夏地產的企業夢想，成功打造華夏地產高端產品線，成為華夏地產的品牌標桿，成為北京乃至全國市場的標桿項目。銷售目標：今年銷售金額約5億（約80套聯排），聯排單價不能低于25000元/平米，獨棟單價不能低于30000元/平米。不僅是形象上的標桿，同時也是絕對的價格標桿；其中聯排產品600-700萬，獨棟：1200萬起。因最終價格未定，本價格僅供參考！前提二這個目標意味著什么按2012年4季度北京別墅市場銷售金額排行，5億的銷售額相當于北京別墅市場top5前提二這個目標意味著什么按2013年1-4月北京別墅市場銷售金額排行，5億的銷售額相當于北京別墅市場top32013年1-4月成交金額排名(別墅)前提三原則不論是從銷售金額，還是銷售套數，或者是銷售均價，孔雀大湖項目都已經處于北京主流高端別墅的市場競爭范圍內，因此，大湖項目的市場和競爭分析，必須基于以下幾點：1、著眼于全北京別墅市場及成交排行榜；2、關注雖未進入銷售排行，但市場地位和影響力較強的項目；3、重點關注北京南部板塊的低密項目及土地成交情況；大綱北京別墅市場整體情況2012年全年北京全市別墅產品供應量118.7萬平米，成交102.5萬平米。2013年1-4月，北京全市別墅產品供應量14.9萬平米，成交量28.2萬平米。2013年3月出現成交小高峰。2012年1月至2013年4月，月度供需走勢北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2012年以以來來，，北北京京別別墅墅市市場場整整體體成成交交均均價價比比較較平平穩穩，，價價格格的的波波動動與與上上市市項項目目有有關關，，與與整整體體成成交交量量沒沒有有直直接接關關系系。。2012年全全年年北北京京全全市市別別墅墅產產品品成成交交均均價價24657元/平米米；2013年1-4月，，北北京京全全市市別別墅墅產產品品成成交交均均價價24813元/平米米；2012年1月至至2013年4月，，月月度度成成交交走走勢勢北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2012年1月至至2013年4月，，全全市市供供應應別別墅墅133萬平平米米，，其其中中大大興興區區18.3萬平平米米，占占比比13.7%；全全市市共共銷銷售售別別墅墅130萬平平米米，，其其中中大大興興區區18.9萬平平米米，占占比比14.5%。大興興區區別別墅墅市市場場是是熱熱點點板板塊塊之之一一，，供供需需基基本本平平衡衡，，成成交交均均價價19362元/平米米，價價格格平平臺臺較較低低。。2012年1月至至2013年4月，，各各行行政政區區供供需需及及價價格格平平臺臺北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2012年1月-2013年4月，，北北京京別別墅墅市市場場各各面面積積段段供供需需情情況況中中，，300-400平米米供供需需兩兩旺旺，，200-300平米米供供小小于于需需。。本項項目目屬屬于于北北京京市市場場主主流流產產品品面面積積區區間間段段。。2012年1月至至2013年4月，，各各面面積積段段供供需需情情況況北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2012年1月-2013年4月，，北北京京別別墅墅市市場場整整體體銷銷售售3838套，，其其中中總總價價在在400-600萬區區間間的的最最為為主主力力，，共共銷銷售售912套，，本本項項目目所所在在的的600-800萬區區間間，，共共銷銷售售617套；；2012年1月-2013年4月，，北北京京別別墅墅市市場場整整體體銷銷售售3838套，，其其中中單單價價在在10000-2000元/平米米區區間間最最為為主主力力，，共共銷銷售售1862套；；其其次次為為20000-30000元/平米米區區間間段段，，共共銷銷售售1250套。。本項項目目本項項目目2012年1月至至2013年4月，，各各價價格格段段供供需需情情況況北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2011年、、2012年、、2013年至至四四月月，，全全年年北北京京全全市市別別墅墅產產品品存存量量189.18萬平平米米、、206.28萬平平米米、、189.97萬平平米米。。2011年、、2012年、、2013年至至四四月月，，月月均均銷銷售售套套數數分分別別為為178套、、248套、227套。供應量逐逐年變少少，銷售售量有增增無減，，存量得得到釋放放。2011年至2013年4月，供需需及存量量情況北京別墅墅市場整體情況況2011年至2013年四月份份，以聯聯排為主主、疊拼拼、獨棟棟一直為為市場接接受主流流產品，，聯排去去化速度度快，去去化量大大。2011年至2013年4月，存量量特征北京別墅墅市場整體情況況小結1、北京別別墅市場場整體供供需：供供應量逐逐年變少少，銷售售量有增增無減，，存量得得到釋放放。2012年北京別別墅市場場整體供供應118.7萬平米，，3193套，成交交102.5萬平米，，2974套，月均均去化248套；截止止今年4月，存量量約190萬平米，，4772套，按2012年月均去去化248套的速度度計算，，約一年年7個月的時時間消化化完畢。。2、北京別別墅市場場整體價價格走勢勢：基本本平穩，，受整體體供應向向外圍擴擴展影響響，提升升不顯著著。2011年、2012年、2013年1-4月，別墅墅市場成成交均價價分別為為，26285元/平米，24657元/平米，24813元/平米，與與供應結結構相關關，核心心區供應應減少，，外圍供供應增加加。3、北京別別墅市場場結構：：南部為為熱點之之一，最最主流產產品為200-400平米，總總價200-800萬，單價價10000-30000元/平米。除昌平、、順義外外，南部部大興區區為第三三熱點，，供需兩兩旺；本本項目所所在的300-400平米，200-300平米產品品，為北北京別墅墅市場最最主流面面積區間間，且供供小于需需；本項項目所在在的總價價600-800萬，單價價20000-30000元/平米主力力產品，，為主流流需求之之一。大綱市場掃描描競品項目目選擇2013年1-4月成交金金額排名名(別墅)1、掃描北北京別墅墅排名top20的項目，，排除其其中單價價過高，，或過遠遠，或市市區老舊舊項目；；市場掃描描補充：西西山壹號號院、潤潤西山、、格拉斯斯小鎮、、龍湖好好望山3、掃描北北京南部部新入市市項目：：補充：園園博府、、鴻坤林林語墅、、興創·屹墅、中中信府譽譽墅、V7西園2、掃描雖雖未進入入成交排排行，但但市場營營銷力和和知名度度較高的的項目；；競品項目目選擇競品項目目匯總項目匯總總項目匯總總注：潤西西山只余余14套別墅，，龍湖香香醍溪岸岸僅余少少量尾房房銷售，，富力童童話時光光疊拼部部分已售售罄，僅僅余洋房房在售；；以上三三個項目目因存量量過少，，不作為為競品列列出。競品地圖圖譽天下西部別墅墅區西山壹號號院V7西園園博府東南別墅墅區中央別墅墅區千章墅格拉斯小鎮東部別墅墅區遠洋天著天鵝堡中信府譽墅京基鷺府府尚湖世家家京昌別墅墅區南部別墅區首開璞瑅瑅墅興創屹墅西南別墅墅區燕西華府府九號公館館洪坤林語語墅亞北別墅墅區金科王府府御湯山順義別墅墅區好望山未售已售紅杉溪谷谷競爭格局局200300100400500600700譽天下獨棟雙拼聯排疊拼大平層按面積梳梳理競爭爭關系千章墅格拉斯小小鎮800西山壹號號院燕西華府府九號公館館V7西園園博府金科王府府京基鷺府府御湯山尚湖世家家好望山紅杉溪谷谷首開璞瑅瑅墅洪坤林語語墅興創屹墅墅遠洋天著著天鵝堡中信府譽譽墅本項目聯聯排本項目獨獨棟競爭格局局600800100012001400按總價梳梳理競爭爭關系160018002000起起起起起400200譽天下千章墅格拉斯小小鎮西山壹號號院燕西華府府九號公館館V7西園園博府金科王府府京基鷺府府御湯山尚湖世家家好望山首開璞瑅瑅墅洪坤林語語墅興創屹墅墅遠洋天著著中信府譽譽墅紅杉溪谷谷天鵝堡獨棟雙拼聯排疊拼大平層本項目聯聯排本項目獨獨棟競爭格局局競爭關系系梳理核心競品品：遠洋洋天著的的聯排、、興創屹屹墅的聯聯排、鴻坤林語語墅的聯聯排、燕燕西華府府的雙拼拼分流競品品：譽天天下的聯聯排、千千章墅的的下疊、、好望山的的類獨棟棟、燕西西華府的的聯排、、璞瑅墅墅（獨棟棟）干擾競品品：御湯湯山的獨獨棟本項目獨獨棟產品品競爭關關系梳理理競爭格局局競爭關系系梳理本項目聯聯排產品品競爭關關系梳理理核心競品品：遠洋洋天著的的平層、、鴻坤林林語墅的的疊拼、、興創屹屹墅的平平層分流競品品：千章章墅的上上疊、好好望山的的疊拼、、天鵝堡堡的聯排排、璞瑅墅（（獨棟））干擾競品品：中海海尚湖的的聯排潛在競品品：中信信府譽墅墅的聯排排、V7西園的平平層新成交土土地關注注金地在南南六環新新成交地地塊，建建筑面積積13.5萬平米，，容積率率1.5競品案例例核心競品品及分流流競品地地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品品遠洋天著著燕西華府府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖潛在競品V7西園中信府譽墅墅主城區三環四環六環京沈高速本案京津高速五環京津唐高速亦莊新城大羊坊橋遠洋天著——基本信息基本信息中等體量，，遠洋地產產，非核心心別墅區、、創新產品品競品案例建筑面積：：312平米聯排產品；超大贈送面面積：圖中紅色部分為為贈送面積積，黃色為陽光光內庭院，總贈送面面積為270平米左右；內庭院設計計，獨棟質質感：在前庭后院院基礎上增增設獨立內內庭院設計計，私密性性強，同時時很好解決了進深深過長帶來來的采光問問題；過道等空間間均為自然然采光，樓樓上樓下不不同空間均均可享受內內庭院景觀觀，形成三重庭庭院、立體體庭院雙重重景觀效果果；前后天天井，解決決地下室采采光，提升升地下室舒舒適度。庭院露臺露臺挑空采光頂陽光內庭院贈送空間贈送空間一層二層三層三層露臺三層贈送空空間挑空部分聯排一層的的視角遠洋天著——戶型270平米超大贈贈送面積、、陽光挑空空頂、贈40㎡露臺競品案例地下格局：：整體地下為為一層，但但層高較高為為7米，有產權，因為層高高較高，因因此客戶在在使用的時時候可以自行分隔出出一層，這樣地下下就變成了了兩層，分隔出來的的這層為贈贈送層。地下一層：：可以打造成成多功能室室或者客戶戶的其他生生活空間，，樣板間布布局成兒童童及女主人人房；地下二層：：車庫層+家庭廳，車車庫有兩個車位，車位價格格為20萬/個。地下一層地下二層采光窗井雙車位采光窗井采光窗井本層全部贈贈送地下二層樣樣板間地下一層樣樣板間里側為車庫庫位置項目亮點270平米超大贈贈送面積、、陽光挑空空頂、贈40㎡露臺遠洋天著——戶型競品案例1單元戶型分分布示意圖圖（樓座正面面視角）-1F1F2F3F4F分布格局：：每棟樓排布布4層4戶，每戶獨獨立私家電電梯入戶，，其中一層層、二層和和三層分享享地下室面面積及庭院院面積，四四層無庭院院和地下室室贈送，贈贈送閣樓；庭院贈送：：1層贈送門前前南側庭院院，面積為為160平米左右，，2層和3層東西兩側側分別贈送送各自一側側庭院，三三層贈送庭庭院在二層層庭院基礎礎上進行延延展，面積積為60-160平米不等；；四層無庭庭院贈送。。產品面積：：二、三、四四層為258平米大平層層產品，四四層層高為為6.5米，可分隔隔出閣樓。。212433221123一層西側房房源一層東側房房源二層西側庭庭院二層東側庭庭院一層西側庭庭院一層東側庭庭院三層西側庭庭院三層東側庭庭院庭院贈送分分布示意圖圖（樓座俯瞰瞰視角）項目亮點遠洋天著——創新產品平墅創創新產品平平層層尺度+別墅體驗（（庭院+地下室）競品案例建筑面積：：406平米大面寬，空空間尺度感感強；地上一層：：四室五衛兩兩廳，面寬寬17.1米，進深15.2米，主臥面面寬4.2米，客廳面面寬6米，南向兩個臥臥室，包含含一個主臥臥套間，4個臥室全部部為套房設設計；地下一層：：地下一層面面積為142平米，下沉庭院院面積20平米，本層層面積贈送三三分之二，可作為客客戶的娛樂樂空間；贈送庭院：：庭院面積160平米。北入戶東一一層地下一層庭院贈送下沉庭院項目亮點北入戶東一一層406平米大大面寬180平米庭院贈贈送遠洋天著——創新產品競品案例建筑面積：：258平米大面寬，空空間尺度感感強；地上一層：：四室五衛兩兩廳，面寬寬17.1米，進深14.6米，主臥面面寬4.2米，客廳面面寬6米，南向兩個臥臥室，包含含一個主臥臥套間，4個臥室全部部為套房設設計；地下一層：：地下一層面面積為56平米，本層面積贈送三三分之二，可作為客客戶的娛樂樂空間；贈送庭院：：庭院面積為為60平米。北入戶東二二層地下一層，，庭院為地地上贈送庭院項目亮點北入戶東二二層258平米大大面寬60平米庭院贈贈送競品案例遠洋天著——創新產品商戰無序，策劃先行《2013房地產營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業用途！打假申明：近期發現很多非法網站倒賣本站資料，現特別申明：【官方正版】《2013房地產營銷策劃大全》唯一官方網站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網站、店鋪、聯系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！遠洋天著——去化情況去除贈送面面積，聯排排成交均價價為22358元/㎡，平墅產產品為20835元/㎡競品案例去化情況分分析：2012年全年共消消化88套別墅，成成交突破主主要集中的的11月新品加推推階段，前前期去化情情況較差，，月均去化化5套；成交價格較較平穩，成成交價格集集中在2.7-2.9萬之間，年年底隨著項項目去化較較好價格有有小幅上漲漲。聯排產品成成交全面積積均價僅為為：22358元/㎡平墅產品成成交全面積積均價為：：20835元/㎡去除贈送面面積，聯排排成交均價價為22358元/㎡，平墅產產品為20835元/㎡遠洋天著——去化情況競品案例存量分析：：項目截止目目前存量：：126套后續存量：：8.93萬㎡存量產品構構成：聯排101套，平墅25套，后期地地塊遠洋天著——存量及13年目標13年銷售目標標：20億元競品案例項目優勢：：產品創新升升級，高贈贈送率，性性價比高；區位優勢：：項目位于經濟開發區區核心區，作為開發發區內的企企業高管及及企業業主主的地緣性性客戶是項項目的天然然客戶；交通優勢：：項目本體開開車至CBD區域僅需15分鐘，有力地支支撐了城市市別墅的概概念，圈住住CBD客戶項目劣勢：：非純粹別墅墅社區；項目周邊自自然環境不不佳，位于亦莊莊工業園區區。項目成交簡簡析：成交有效渠渠道：目前項目推推廣渠道主主要為短信、巡展展和搜房網網成交客戶分分布：項目成交客客戶主要來來自40%為CBD客戶，30%為大興東南南板塊客戶戶，25%為亦莊工業業園區企業業主。創新產品，，高贈送面面積，營銷銷聚焦遠洋天著——優劣勢分析析競品案例經濟型別墅墅，與本項項目存在競競爭關系競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖潛在競品V7西園中信府譽墅墅億城燕西華華府——基本信息競品案例基本信息高端會所：：游泳池、溫溫泉SPA、紅酒/雪茄、讀書書室、運動動健身、藝藝術展廳、、華府圖書書館、藝術術沙龍館等等。項目配套外部配套項目位于西西六環42#出口（青龍龍湖出口））向西400米即到或京京石高速，，有基本周周邊配套；；自然公園園類配套豐豐富，包括括青龍湖公公園、千靈靈山風景區區、潭柘寺寺等。內部配套競品案例項目規劃競品案例項目整體分為為A、B、C、D四個區，共774套C區、D區為目前在售售區域B地塊（具體規規劃待定）A地塊（具體規規劃待定）D地塊（聯排產產品）C地塊（雙拼和和獨棟產品））地塊規劃項目規劃競品案例C區指標——建筑面積：101348㎡綠地面積：30564㎡㎡容積率：0.77產品：雙拼/小獨/大獨棟總戶數：147戶（含樣板區區）風水規劃：C區擁有社區內內最優勢的峽峽谷和水系資資源，依地打打造了四水歸歸堂核心區和和森林溪谷休休閑水景。雙拼（430/437/459㎡，50套）小獨棟（582㎡，53套）大獨棟（851㎡，37套）項目規劃競品案例建筑面積：119192㎡綠地面積：22531㎡㎡容積率：1.31產品類型：聯聯排（360-370平米為主），，主力戶型為六六聯排總戶數：273戶風水規劃：一條水系，貫貫穿D區南北，自南南向北，沿水水系分成三個個組團，意味味步步高升。。D區規劃——項目產品——聯排競品案例私家電梯聯聯排360-370平，四室四廳廳六衛，三庭庭院，室內雙雙車位，媲美美獨棟別墅挑空設計，增增大采光面，，變向贈送面面積項目產品——雙拼競品案例私家電梯陽光光雙拼430-459平米，五室四四廳五衛，稀稀缺溫泉入戶戶項目產品——獨棟競品案例觀山小獨棟582平米，五室六六廳八衛，四四向入戶門設設計15米大面寬，11米短進深，市市場少有53套，稀缺溫泉泉入戶地上二層首層地上三層地下一層項目產品——獨棟競品案例地上三層地下一層地上二層首層稀缺大獨棟851平米，五室六六廳八衛，僅僅37套，稀缺溫泉泉入戶,雙首層設計，，中廳三層挑挑空臨湖而建，北北京唯一的森森林峽谷獨棟棟別墅項目產品——銷售情況競品案例當前順銷期，，剩余存量如如下：今年后續供應應：D2區，360-370平米聯排產品品，共67套，價格未定定。開盤時間約6-7月份。2013年目標：聯排產品與本本項目獨棟未未來在同一總總價，存在競競爭競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖潛在競品V7西園中信府譽墅占地面積：7.5萬平方米建筑面積:15.27萬平方米建筑類別：聯排裝修狀況：精裝交通狀況：大興新城核心心區，地鐵四四號線西紅門門站東800米，交通通達達性好。主力戶型：260-280平米疊拼與360-370平米聯排，共共276套別墅房源綠化率：30%容積率：：1.02開盤時間：2013年6月成交均價：35000元/㎡入住時間：2015年物業公司：瑞邦物物業物業費費：2.60元/平方米米·月車位信信息：：車位配配比1:2鴻坤林林語墅墅基本信信息大興新新城、、配套套較完完善競品案案例簽約學學校：：與北京京第二二實驗驗小學學；首首都師師范大大學學學前教教育學學院附附屬幼幼兒園園等簽簽約。。項目配配套外部配配套項目位位于地地鐵四四號線線西紅紅門站站東，，周邊邊配套套成熟熟，周周邊包包括華華亞洲洲第一一宜家家旗艦艦店，，正大大購物物中心心等大大型商商業充充分滿滿足客客戶生生活所所需，，但是是相對對高端端。內部配配套大興新新城核核心區區，項項目配配套較較全面面且相相對高高端競品案案例項目規規劃競品案案例疊拼聯排產品布布局：：148套聯排排+128套疊拼拼園林：：北側側景觀觀花園園（銀銀杏大大道、、鐘塔塔、花花海、、疊水水、高高爾夫夫練習習場、、坡地地園林林、3000平米湖湖面））；南南側休休閑運運動；；中央央水系系；項目產產品競品案案例360-370平米聯聯排，，地下下兩層層，高高贈送送率，，實際際面積積在500平米左左右；；C戶型實實際面面積約約481平米，，S9戶型601平米；；項目產產品競品案案例260-280平米疊疊拼，，南北北分開開入戶戶，均均贈花花園、、下沉沉庭院院及地地下室室，其其中上上疊贈贈閣樓樓，高高贈送送率，，實際際面積積在400平米左左右；；下疊445平米，，上疊疊394平米；；商戰無序，策劃先行《2013房地產營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業用途！打假申明：近期發現很多非法網站倒賣本站資料，現特別申明：【官方正版】《2013房地產營銷策劃大全》唯一官方網站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網站、店鋪、聯系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！項目產產品競品案案例精裝標標準：：10000元/平米；；工藝工工法展展示:新風系系統：：恒溫恒恒濕恒恒潔（（PM2.5）門窗：：鋁包木木雙層層low-e中空玻玻璃+遮陽卷卷簾（（現場場對比比展示示）；；水：廚房直直飲水水+衛生間間軟化化水，，漢尼尼韋爾爾潔具具；地暖等等常規規展示示；Wifi覆蓋：：可用手手機操操作新新風、、卷簾簾等；；示范區區競品案案例推廣訴訴求及及表現現競品案案例推廣語語：世世界級級都會會別墅墅豪宅宅項目以以“愛愛麗舍舍宮””為范范本，，從規規劃到到建設設，一一切皆皆以皇皇家宮宮廷為為參照照樣本本精工工雕琢琢；鴻鴻坤集集團十十年方方成一一墅，，新國國門之之上締締造世世界級級豪宅宅標準準，成成就““京城城新貴貴”最最后的的城市市低密密生活活。核心價價值：：城市別別墅（（四環環+宜家））世界級級（法法式新新古典典）豪宅品品質（（健康康+智慧））主要渠渠道：：短信信、網網絡、、戶外外、雜雜志銷售及及客戶戶競品案案例開盤時時間：：預計計6月，但但預售售證尚尚未拿拿到，，價格格未定定；貨量：：不著著急賣賣，今今年推推出34套房源源，兩兩棟疊疊拼+兩棟聯聯排銷售階階段：：排卡卡，約約60-70張左右右，不不收費費用。。客戶：：南城城客戶戶為主主，主主要是是大紅紅門一一帶的的生意意人，，東邊邊客戶戶過來來的不不多。。北京南南部低低密度度豪宅宅，抬抬升南南部片片區市市場價價格認認知；；有利于于建立立本項項目的的價格格邏輯輯；本項目目可承承接其其下游游客戶戶；競品案案例核心競競品及及分流流競品品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競競品遠洋天天著燕西華華府鴻坤·林語墅墅興創·屹墅分流競競品龍湖·好望山山譽天下下千章墅墅天鵝堡堡首開璞璞瑅墅墅園博府府御湯山山尚湖世世家干擾競競品御湯山山中海尚尚湖園博府府占地面面積：：12.48萬平方方米建筑面面積:14.6萬平方方米建筑類類別：：別墅，，共538戶；裝修狀狀況：：毛坯交通狀狀況：：大興新新城核核心區區，地地鐵大大興線線高米米店南南站，，交通通通達達性好好。主力戶戶型：：170-340平米洋洋房，，430平米聯聯排；；綠化率率：40%容積積率率：1.17開盤時時間：：2013年5月或6月成交均均價：：35000元/㎡入住時時間：：2015年上半半年物業公公司：：北京興興達興興物業業服務務中心心物業費費：未定車位信息：：車位配比1:2建筑設計單單位:－興創屹墅基本信息競品案例學院氣息:與北京石油油化工學院院與北京印印刷學院相相鄰，學院院氣息濃厚厚。項目配套外部配套項目位于大大興新城核核心區，周周邊配套相相對成熟，，周邊游包包括華堂商商場在內眾眾多配套能能夠基本滿滿足客戶生生活所需，，但是相對對較低端。。大興新城核核心區，項項目配套較較全面但相相對較低端端外部配套競品案例項目產品競品案例主力戶型：：180-330平米4或5層的平墅；；460、480平聯排別墅墅；銷售計劃：：首次推出平平墅產品，，精裝修；；價格及開開盤時間未未定；預計價格：：33000元/平米；現場展示：：目前只有沙沙盤模型；；興創屹墅A戶3室2廳2衛

建面180.00m2

興創屹墅B戶4室2廳3衛建面220.00m2興創屹墅C戶4室2廳3衛

建面270.00m2

興創屹墅D戶5室2廳3衛

建面330.00m2

南城高端低低密度項目目，本項目目重要的競競爭對手；；競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府龍湖好望山山龍湖品牌，，中等體量量類別墅社社區競品案例去化情況競品案例13年新增搜房房電商20萬優惠去化情況13年銷售目標標：10億元競品案例存量分析：：項目截止目目前存量：：105套后續存量：：13.97萬㎡存量產品構構成：疊拼105套，后期地地塊龍湖好望山山——存量及13年目標13年銷售目標標：7.5億元競品案例項目優勢：：龍湖品牌開開發商，龍湖地產在在北京項目目以高端社社區為主，，在別墅市市場中，品品牌知名度度較高；隸屬中央別別墅區，別墅置業業熱點區域域，依托順順義核心區區生活配套套，別墅居居住氛圍濃濃厚；五重園林體體系，龍湖地產產在園林打打造方面尤尤為擅長，，其園林種種植講究五五重體系，，被眾多開開發商紛紛紛效仿；性價比高，，220-330㎡疊拼戶型型，經濟實實惠，雖非非純別墅產產品，但550-650萬元/套的高性價價比價格，，深受市場場追捧。項目劣勢：：非純別墅社社區，社區規劃洋洋房、聯排排、及少量量類獨棟，，另配建有有政策性住住房；產品非別墅墅類型產品品，社區以疊疊拼為主，，僅有少量量類獨棟產產品。項目成交簡簡析：成交有效渠渠道：目前項目推推廣渠道為為網絡、短信信成交客戶分分布：主力客戶為為望京片區區、通州外外溢客戶優劣勢分析析競品案例非本項目重重要競品競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府譽天下（譽譽皇殿）——基本信息競品案例基本信息項目產品競品案例百萬精裝：全屋鋪砌砌進口天然然圓石及地地磚、廚房房及衛生間間高級柜臺臺，以至高高科技保安安系統等。。銷售情況競品案例銷售情況：：共254套房，5月初加推100套法式風格格的獨棟及及聯排，獨獨棟約560平米，總價價1900萬，聯排約約380平米，總價價約900萬；當前僅余1套獨棟，預預計10月份推出新新貨量，價價格未定；；客戶及渠道道：主要以線下下渠道為主主，主打老老客戶，港港商圈層客客戶居多項目有一定定的特殊性性，非本項項目關注重重點競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府千章墅非核心別墅墅區中等體體量別墅競品案例幼兒園會所疊拼聯排疊拼一期房源一期房源共共13棟樓，共計計99套房源，其其中疊拼76套，聯排23套；12年開盤房源源共四棟樓樓，32#，38#，37#（疊拼房源源下疊10套，上疊16套），1#（聯排10套）共36套，總貨值值約3.4億；一期推售房房源為東北北角現房資資源，且疊疊拼、聯排排中高端別別墅資源搭搭配，實現現均衡去化化競品案例去化情況去除贈送面面積，聯排排成交均價價為21204元/㎡，疊拼為為26488元/㎡競品案例去化情況分分析：2012年全年共消消化32套別墅，簽簽約金額4.16億元，其中中開盤36套房源全部部認購完畢畢，首開效效果較好；；項目首期開開盤疊拼面面積252-390㎡，聯排面積積450㎡，贈送面積也70-400㎡不等，私家家電梯直接接入戶，贈贈送業主精精裝車庫，，性價比相相對較高。去化情況去除贈送面面積，聯排排成交均價價為21204元/㎡，疊拼為為26488元/㎡聯排產品成成交全面積積均價僅為為：21204元/㎡疊拼產品成成交全面積積均價為：：26488元/㎡競品案例存量分析：：項目截止目目前存量：：54套2013年預計新增增供應量：：14.5萬㎡存量產品構構成：疊拼49套，聯排5套，后續還有有14.5萬㎡未取證產品品13年銷銷售售目目標標：：6億元元存量量及及13年目目標標競品品案案例例起勢勢活活動動微博博活活動動影視視嫁嫁接接拓展展活活動動論壇壇活活動動婚紗紗攝攝影影麗茲茲行行伯爵爵高高爾爾夫夫路虎虎活活動動《煮婦婦也也瘋瘋狂狂》《9月婚婚禮禮》八十十年年代代電電影影人人-老朋朋友友聚聚會會明星星聚聚會會營銷銷動動作作項目目營營銷銷動動作作線下下活活動動資資源源主主題題豐豐富富多多彩彩、、品品質質高高端端競品品案案例例項目目優優勢勢：：組團團規規劃劃優優勢勢：：雖然然處處于于非非核核心心別別墅墅區區，，但但目目前前已已有有多家家知知名名開開發發商商入入住住，項項目目所所處處區區域域的的熱熱度度及及知知名名度度將將逐逐步步擴擴大大，，區區域域價價值值將將會會不不斷斷提提升升；；母品品牌牌優優勢勢：：充分分借助助母母品品牌牌聯聯想想集集團團知知名名度度，打打造造融融科科置置地地在在京京首首個個別別墅墅項項目目；；現房房呈呈現現、、性性價價比比高高：：外立立面面采采用用葡萄萄牙牙米米黃黃石石全全干干掛掛石石材材，并并且且現現房房呈呈現現展展示示效效果果非非常常好好，，首首期期開開盤盤疊疊拼拼及及聯聯排排，，贈贈送送面面積積也也70-400㎡不不等等，，私私家家電電梯梯直直接接入入戶戶，，贈贈送送業業主主精精裝裝車車庫庫，性價價比比相相對對較較高高；；項目目成成交交簡簡析析：：成交交有有效效渠渠道道：：目前前項項目目推推廣廣渠渠道道為為網絡絡及及戶戶外外成交交客客戶戶分分布布：：主力力客客戶戶：：望望京京、、亞亞運運村村、、三三元元橋橋、、燕燕莎莎等等片片區區高高端端人人群群；；次次級級客客戶戶：：順順義義城城區區內內空空港港別別墅墅區區、、后后沙沙峪峪板板塊塊外外溢溢客客戶戶邊邊緣緣客客戶戶：：主主動動郊郊區區化化東東部部CBD區域域及及通通州州區區域域改改善善升升級級客客戶戶優劣劣勢勢分分析析競品品案案例例競品品案案例例核心心競競品品及及分分流流競競品品地地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心心競競品品遠洋洋天天著著燕西西華華府府鴻坤坤·林語語墅墅興創創·屹墅墅分流流競競品品龍湖湖·好望望山山譽天天下下千章章墅墅天鵝鵝堡堡首開開璞璞瑅瑅墅墅園博博府府御湯湯山山尚湖湖世世家家干擾擾競競品品御湯湯山山中海海尚尚湖湖園博博府府天鵝鵝堡堡———基本本信信息息競品案例基本信息項目產品競品案例產品：在售三期親密密別墅，聯排排產品，面積積230-340平米，總價450-600萬；其中主力戶型型為240平米，推出6套特價房，450萬；銷售情況：項目最早07年一期開盤，，09年二期，現現在在售為三三期，僅剩50余套別墅；無無后續供應。。老舊項目尾盤盤，非本項目目競品競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府首開璞瑅墅——基本信息競品案例基本信息產品信息競品案例經濟型獨棟產產品，現房299-358平方米的緊湊湊型別墅，456-499平方米的舒適適型別墅，588-645平方米的奢華華型別墅銷售信息競品案例2012年11月開盤至今，，簽約66套，成交金額額3.81億與本項目非同同一類產品，，但需關注其其銷售動態競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府項目類型：千棟體量純獨獨棟成品別墅墅用地面積：113萬平米（東區區37萬平米）容積率率：0.38總套數數：1044套（東區381套）建筑風格：地中海風情（濃情托斯卡卡納、西班牙牙、典雅法式式）戶型設計：A-Q17種戶型綠化率率：55%面積區間：主力戶型集中中在460－610平米；極致稀缺型型800-900平米左右的樓樓王交通情況：奧北別墅區核核心（小湯山山鎮），通過過三橫（北六六環、定泗路路、北五環））三縱（京承承高速、立湯湯路、八達嶺嶺高速）實現現快速通達。。御湯山價值：：1、地脈稀缺：：地處湯泉行行宮原址之上上，未來科技技城和國際健健康城再次整整體提升區域域升值潛力；；2、產品稀缺：：北京當前僅僅存的稀缺純純粹獨棟別墅墅社區，3種風格17種戶型，戶戶戶不同，充分分體現獨特個個性；3、景觀稀缺：：15萬平米成品園園林，萬余株株珍稀成樹密密植，盡享百百年濃蔭，果果嶺高爾夫坡坡地綠化，豐豐富別墅生活活；4、溫泉稀缺：：戶戶溫泉入入戶，足不出出戶享受昔日日皇家御制規規格溫泉；5、現房稀缺：：全部準現房房，不用預期期未來，生活活畫面實景呈呈現，即買即即住；6、配套稀缺：：720畝生態農莊配配備，私享健健康有機生活活；三大殿堂堂級會所，20000平米配備，彰彰顯尊貴身份份。御湯山基本信息奧北純獨棟大大盤競品案例去化情況競品案例去化情況分析析：2012年全年共消化化126套別獨棟墅，，簽約金額12.88億元；成交價格方面面5月份開始由于于項目采取特特價房策略去化情況獨棟產品成交交全面積均價價僅為：22552元/㎡競品案例存量分析：項目截止目前前存量：161套后續供應量：：24萬㎡存量產品構成成：獨棟161套存量及及13年目標標13年銷售售目標標：10億元競品案案例特價房房：針對市市場新新客戶戶采取取75折優惠，，通過過原價1100萬折后后820萬獨棟棟特價房房吸引引客戶戶，820萬相當當于區區域內內聯排排總價價，奧北別別墅區區內首首個打打折銷銷售獨獨棟項項目?；顒樱海嘿Y源嫁嫁接活活動（黑龍龍江商商會、、北京京商會會）+現場生生活體體驗活活動（有機機生態態采摘摘、自自有有有機池池塘垂垂釣、、燒烤烤等））奧北，，純獨獨棟、、現房房、大大庭院院制勝點231奧北別別墅區區，熱點點置業業區域域內，，熱銷銷的項項目特價房房策略略成功啟啟動熱熱銷的的典范范，5月率先先在區區域內內啟動動特價價房，，突破破市場場，帶帶動整整年熱熱銷。。項目本本身兼兼具純純獨棟棟的別別墅大大盤、、現房房、6月加推推房源源贈送送400-600㎡大庭庭院，，性價價比高高。1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出53套350-500㎡獨棟產產品，，總價價區間間為950-1400萬元。。4項目入入市時時間較較長，，現場場打造造震撼撼成熟熟，客客戶體體驗充充分。。營銷動動作項目營營銷動動作競品案案例項目優優勢：：奧北別別墅區區，熱點點置業業區域域內，，熱銷銷的項項目項目本本身兼兼具純純獨棟棟的別別墅大大盤、、現房房、6月加推推房源源贈送送400-600㎡大庭庭院，，性價價比高高。項目入入市時時間較較長，，現場場打造造震撼撼成熟熟，客客戶體體驗充充分。項目劣劣勢：：項目戶戶型居居住感感不足足交通擁堵項目成交簡析析：成交有效渠道道：目前項目推廣廣渠道為新浪網、線下下圈層客戶拓拓展成交客戶分布布：由于項目項目目成交客戶主主要來自60%為奧北區域客客戶，以朝陽陽區居多。優劣勢分析競品案例競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府潛在競品V7西園中信府譽墅中海尚湖世家家——基本信息競品案例基本信息項目產品競品案例目前項目僅余余60套聯排，350平米，總價800萬左右；線下渠道為主主，中海老客客戶成交較多多競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府園博府非純粹別墅項項目競品案例項目目前取證證可售住宅房房源共計446套，其中平層層產品379套，聯排產品31套。首次開放房房源236套平層產品，，簽約率為98%，僅剩余4套；二次開盤盤銷售平層產產品179套，簽約率62%。別墅產品順銷銷，目前從建建委網站顯示示僅有2套認購，但銷售人員說說別墅基本售售完。項目于2012年11月取得454套辦公立項房房源（商改住住規劃）預售售證，并于2013年1月，以公寓形形式開盤銷售售，目前已簽簽約181套，簽約率為為40%公寓以撤回以撤回2015.05.26一期開盤2012.10.01二期開盤推盤節點2013.01公寓開盤剩余貨量：項目規劃總建建面24萬㎡，目前已已取證建面9.7萬㎡，撤回銷銷證建面5.4萬㎡，產品類類型為平層產產品。剩余近近10萬㎡規劃未知知，預計還將將有部分商業業產品，后期無別墅產產品。去化情況僅31套聯排別墅競品案例2013年銷售情況2013年2月27日最新動態萬年生態城?園博府二期在在售，現主力力戶型為145-260平精裝戶型，，均價24000元/平起。項目目另有340㎡聯排別墅、、45-100㎡SOHO商業。一次性性付款97折，貸款99折。因目前可售產產品較少，因因此暫無集中中推廣。去化情況項目普宅產品品去化較好13年銷售目標：：20億元（主要是普宅宅部分）競品案例項目優勢：“健康生活有有機系統”大大規劃，在社區內構筑筑可再生能源源系統、微氣氣候系統、固固碳系統、內內空間生態系系統四大生態態系統，倡導導綠色健康生生活理念；園博會的開展展使得區位發發展利好項目目地鐵直達，交交通便利項目劣勢：非純別墅社區區，社區規劃洋房房、公建、商商業等多建筑筑形態，別墅墅僅有31套；非傳統別墅區區，開發商品品牌知名度較較低；項目成交簡析析：成交有效渠道道：目前項目推廣廣渠道為短信及網絡成交客戶分布布：豐臺區域占40%，其次為金融融街及石景山山客戶。優劣勢分析收集市場項目目分析競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創·屹墅分流競品龍湖·好望山譽天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府潛在競品V7西園中信府譽墅占地面積：43600平米建筑面積:113105平方米建筑類別：小高層裝修狀況：毛坯，部分精精裝交通狀況：門頭溝西四環環阜石路雙峪峪環島北1公里，三大城城市主干道與與區域快速連連接，交通通通達性較好。。主力戶型：平平層：175-270平方米，215平米為主。綠化率：30%容積率：：2.50開盤時間：2013年06月30日銷售均價：待定入住時間：2014年12月物業公司：待定物業費：待定車位信息：458位，車位配比比1：1開發商:北京天臺山山房地產開發發有限公司效果圖基本信息競品案例V7·西園商戰無序，策劃先行《2013房地產營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業用途！打假申明：近期發現很多非法網站倒賣本站資料，現特別申明：【官方正版】《2013房地產營銷策劃大全》唯一官方網站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網站、店鋪、聯系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！配套教學:人大附小、、實驗二小的的引入，目目前北京實實驗二小已已于項目達達成合作本體配套外部配套項目位于門門頭溝城區區中心，周周邊配套相相對成熟，，周邊游包包括國美電電器在內眾眾多配套能能夠充分滿滿足客戶生生活所需，，但是相對對較低端。。競品案例項目配套園林打造理理念：以“禮制””需求人與與環境的和和諧統一。。園林林布布局局介介紹紹：：園區區沿沿““十十字字軸軸線線””展展開開三三段段式式景景觀觀———南部部大大面面積積石石材材鋪鋪裝裝的的法法試試噴噴泉泉廣廣場場，，與與中中軸軸對對稱稱的的臺臺地地疊疊水水步步道道相相連連；；中中部部軸軸心心，，銀銀杏杏噴噴泉泉至至會會所所；；北北部部自自然然坡坡地地。。園林林歐洲洲宮宮廷廷禮禮儀儀，，自然然營營園園秩秩序序競品品案案例例競品品案案例例核心心競競品品及及分分流流競競品品地地圖圖譽天下V7西園千章墅遠洋天著天鵝堡中信府譽墅首開璞瑅墅興創屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心心競競品品遠洋洋天天著著燕西西華華府府鴻坤坤·林語語墅墅興創創·屹墅墅分流流競競品品龍湖湖·好望望山山譽天天下下千章章墅墅天鵝鵝堡堡首開開璞璞瑅瑅墅墅園博博府府御湯湯山山尚湖湖世世家家干擾擾競競品品御湯湯山山中海海尚尚湖湖園博博府府潛在在競競品品V7西園園中信信府府譽譽墅墅占地地面面積積：：126000平方方米米建筑筑面面積積:126000平方方米米建筑筑類類別別：：聯排排裝修修狀狀況況：：毛坯坯交通通狀狀況況：：臨近近地地鐵鐵5號線線延延長長線線，，亦亦莊莊橋橋或或者者榮榮京京東東街街站站均均可可到到達達，，交交通通通通達達性性較較好好。。主力力戶戶型型：：聯聯排排：：240平米米和和270平方方米米，，贈贈送送地地下下空空間間。。綠化化率率：：30%容積積率率：：1.0開盤盤時時間間：：2013年5月成交交均均價價：：待定定入住住時時間間：：2014年物業業公公司司：：待定定物業業費費：：待定定車位位信信息息：：雙車車位位開發發商商:北北京京中中信信新新城城逸逸海海房房地地產產開開發發有有限限公公司司基本本信信息息效果果圖圖實景景圖圖中等等體體量量，，遠遠洋洋地地產產，，非核核心心別別墅墅區區、、創創新新產產品品競品品案案例例中信信府府譽譽墅墅園林林打打造造理理念念：：注重重中中西西方方精精神神的的融融合合。。園林林布布局局介介紹紹：：，社社區區外外部部將將打打造造出出與與南南海海子子公公園園相相得得益益彰彰的的風風情情主主題題園園林林，，社社區區內內部部結結合合歐歐式式現現代代手手法法，，是是中中信信地地產產傾傾力力打打造造的的“城市市濕濕地地公公園園別別墅墅區區”。園林林城市市濕濕地地公公園園別別墅墅區區歐式式現現代代手手法法，，融景景濕濕地地公公園園競品品案案例例戶型型競品品案案例例聯排排270m2戶型型：：地上上三三層層，，地地下下一一層層，，南南向向面面寬寬7.5米；；配有有室室內內電電梯梯，，贈贈花花園園、、地地下下室室，，雙雙車車位位；；項目目優優勢勢：：區位位優優勢勢：：亦亦莊莊核核心心生生活活區區，，涼涼水水河河畔畔；；距距五五環環路路僅僅500米，，距距離離國國貿貿橋橋僅僅13公里里；；環境境優優勢勢：：被被亞亞洲洲最最大大城城市市濕濕地地公公園園———南海