上海樓市上半年市場總結及下半年研判2009.08上海同策房產咨詢股份有限公司09年上半年市場回顧PartOne09.01-09.07由于中國經濟的增長主要靠出口、投資、消費來有效帶動，以出口持續低迷，在全球金融危機的背景下。以傳統出口拉動經濟就顯得不現實。所以，只有靠投資與消費來拉動內需來刺激經濟持續的增長，在這個背景下國家出臺了“4萬億內需政策”2009年國家GDP目標8%09年上半年宏觀經濟走勢2008年11月，在國內外經濟環境惡化的背景下，國家出臺十項措施擴大國內需求，4萬億投入促經濟、保增長。

4萬億投資的具體構成主要包括，近一半投資將用于鐵路、公路、機場和城鄉電網建設，總額1.8萬億元；用于地震重災區的恢復重建投資1萬億元；用于農村民生工程和農村基礎設施3700億元；生態環境3500億元，保障性安居工程2800億元，自主創新結構調整1600億元，醫療衛生和文化教育事業400億元。預計4萬億經濟刺激每年將拉動經濟增長約1個百分點。2008年2009年2009年上半年國內GDP達139862億元，同比增長7.1%，比一季度加快1.0個百分點。分季度看，一季度增長6.1%，二季度增長7.9%。09年上半年宏觀經濟走勢由此可見：國內經濟正處于“企穩回升”階段，但是投資信貸的過快增長也使人產生通貨膨脹的憂慮。投資增幅1-5月投資增幅接近三成，這是在地方為4萬億計劃配套資金只到位40%的現狀下取得的，若配套資金不打折，投資增幅自當更為耀眼。銀行信貸銀行信貸全年計劃5萬億，上半年實際放貸7萬億，按此勢頭，到年底突破10萬億存有極大可能性。地王歸來伴隨京滬等地新地王批量現身，經歷2008低谷后的房價一路走高，甚至可能出現比2007年更瘋狂的泡沫走勢09年上半年宏觀經濟走勢全國上半年的投資信貸數據：經濟形勢開始復蘇但要完成全年保8%目標還需要繼續擴大內需——房地產是主要支撐經濟形勢的持續好轉也會帶動房地產市場持續健康的發展兩者之間形成相輔相成的關系09年上半年房地產市場-全國根據國家統計局09年1-6月全國房地產市場數據顯示：1-6月，全國商品房銷售面積34109萬㎡，同比增長31.7%。6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為96.55，比5月份提高0.61%。在全國房地產的一片復蘇中，上海無疑是其中最耀眼的一個明星……Ⅰ.上海樓市政策回顧一季度：市場缺乏新的強心劑08年下半年的優惠政策開始真正實施，上海市也出臺了相關救市政策，但是市場期待的二套房松綁、房地產進入十大產業振興計劃等相繼落空。相關政策土地政策《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》房產政策稅務總局2009年1月1日起廢止《城市房地產稅暫行條例》國務院《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》住房和城鄉建設部公布2009年九大工作重點，強調全面推進保障性住房建設房地產未能進入十大產業振興計劃國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》金融政策一季度并沒有推出涉及到地產行業的金融政策。主要是針對08年10月22日推出“商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍、最低首付款比例調整為20%”的政策，四大國有商業銀行年初開始出臺相關規定，正式執行。上海地方政策《上海市經濟適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》出臺、滬二套房最高可貸80萬公積金、上海試行居住證轉戶籍辦法、上海公布舊區改造新政策。階段性政策盤點二季度度：行行業政政策相相繼試試水征收物物業稅稅、70/90限制制松綁綁、資資本金金下調調等政政策將將積極極促進進房地地產市市場的的健康康發展展“物業業稅””———物業業稅征征收對對行業業發展展有利利，房房價或或迎來來回調調5月月25日日發布布的《《國務務院批批轉發發展改改革委委關于于2009年年深化化經濟濟體制制改革革工作作意見見的通通知》》，研研究究開征征物業業稅。。我們們認為為物業業稅在在當前前提出出只是是一個個對市市場的的試探探，但但是物物業稅稅對市市場有有其積積極的的一面面：實實行物物業稅稅勢必必取消消土地地出讓讓金，，將緩緩解開開發商商前期期資金金壓力力；開開征物物業稅稅會加加大物物業持持有人人壓力力，改改變市市場預預期，，促進進房價價下調調。“70/90限限制松松綁””———即使使取消消限制制，小小戶型型不會會供不不應求求近期，，有關關上海海開始始松綁綁住宅宅“70/90”的的消息息不絕絕于耳耳，而而在最最新的的45號公公告中中果真真體現現，三三幅住住宅用用地的的小戶戶型比比例要要求在在掛牌牌文件件中首首次被被取消消。從市場場實際際需求求來看看，很很多資資金實實力尚尚淺的的婚房房一族族或首首次置置業客客戶，，他們們所青青睞的的仍然然是小小戶型型，有有遠見見的開開發商商更會會在戶戶型創創新以以及高高性價價比上上下功功夫，，不會會只造造大戶戶型，，不設設小戶戶型，，從而而引起起小戶戶型市市場需需求的的空白白。“資本本金比比例下下調””———給開開發商商減壓壓同時時，也也促進進市場場供需需均衡衡5月27日日，國國務院院發布布《關關于調調整固固定資資產投投資項項目資資本金金比例例的通通知》》，其其中，，保障障性住住房和和普通通商品品住房房項目目的最最低資資本金金比例例為20%，其其他房房地產產開發發項目目的最最低資資本金金比例例為30%；其其他項項目的的最低低資本本金比比例為為20%。。階段性性政策策盤點點6月25日日，國國土部部表示示，由由于各各地小小產權權房的的情況況不一一樣，，中央央或國國土資資源部部不會會出臺臺統一一的處處理意意見。。上海銀銀監局局發布布《關關于進進一步步規范范個人人住房房按揭揭貸款款業務務的通通知》》，要要求除除首套套自住住型普普通住住房和和首套套自住住改善善型普普通住住房外外，貸貸款首首付款款比例例不得得低于于40％。。銀監會會發布布《固固定資資產貸貸款管管理暫暫行辦辦法》》，嚴嚴防固固定資資產貸貸款被被挪用用。中國銀銀監會會緊急急下發發《關關于進進一步步加強強信貸貸管理理的通通知》》，強強調加加強信信貸管管理，，防止止對沖沖規模模。6月月25日日，，央央行行表表示示，，未未來來將將引引導導貨貨幣幣信信貸貸合合理理增增長長，，將將落落實實適適度度寬寬松松貨貨幣幣政政策策，，保保持持政政策策的的連連續續性性和和穩穩定定性性。。上海市政府7月17日召召開“促進房房地產健康發發展工作會議議”提出“嚴嚴查捂盤惜售售”后的實質質性舉措，，隨即出臺《上海市商品品房銷售方案案備案管理暫暫行規定》，，規定商品房房的銷售方案案須經備案并并在售樓場所所予以公示；；區縣房管部部門則應通過過銷售方案備備案和房地產產登記等手段段，制止開發發商捂盤惜售售；捂盤惜售售者將撤銷資資質。市房管局明確確表示不希望望房價太高、、制止人為炒炒作和捂盤，，市房協三三度召集會議議，呼吁開發發商認清形勢勢、合理定價價。近期期政政策策：：在在經經濟濟增增長長達達到到預預期期之之后后，，政政府府開開始始重重點點防防范范信信貸貸風風險險；；地地方方政政府府層層面面，，上上海海市市開開始始打打壓壓開開發發商商急急于于漲漲價價的的心心態態。。階段段性性政政策策盤盤點點近期期政政策策對對上上海海樓樓市市的的影影響響《關關于于進進一一步步加加強強按按揭揭貸貸款款風風險險管管理理的的通通知知》》核心心內內容容：：要堅堅持持面面測測面面試試和和實實訪訪制制，，把把做做實實每每筆筆貸貸款款的的盡盡職職調調查查作作為為發發放放貸貸款款的的前前提提條條件件。。堅堅持持落落實實借借款款合合同同面面簽簽制制度度，，核核實實借借款款人人首首付付款款真真實實情情況況，，采采取取切切實實有有效效措措施施防防范范““假假按按揭揭””、、““假假首首付付””現現象象的的發發生生；；堅持持重重點點支支持持借借款款人人購購買買首首套套自自住住住住房房的的貸貸款款需需求求，，嚴嚴格格遵遵守守第第二二套套房房貸貸的的有有關關政政策策不不動動搖搖。。要要堅堅持持貸貸款款標標準準，，嚴嚴格格借借款款人人資資格格審審查查，，審審慎慎評評估估借借款款人人風風險險，，確確定定合合理理的的貸貸款款利利率率。。不不得得以以征征信信系系統統未未聯聯網網、、異異地地購購房房難難調調查查等等為為由由放放棄棄““二二套套房房貸貸””政政策策約約束束，，不不得得自自行行解解釋釋““二二套套房房貸貸””認認定定標標準準，，不不得得以以任任何何手手段段變變相相降降低低首首付付款款的的比比例例成成數數。。《關關于于進進一一步步加加強強按按揭揭貸貸款款風風險險管管理理的的通通知知》》政策策影影響響：：今年年上上半半年年全全年年貸貸款款額額度度已已用用光光（（6月月份份人人民民幣幣貸貸款款增增加加1.53萬萬億億元元，，上上半半年年新新增增信信貸貸高高達達7.37萬萬億億元元,超超過過年年初初制制定定的的全全年年新新增增5萬萬億億元元的的信信貸貸目目標標）），，監監管管部部門門的的政政策策從從嚴嚴將將讓讓銀銀行行開開始始注注意意風風險險防防范范，，加加強強信信貸貸審審核核，，放放慢慢貸貸款款速速度度，，對市市場場成成交交量量有有一一定定打打壓壓作作用用；；現在在貸貸款款購購房房者者已已經經由由自自住住需需求求過過度度到到投投資資需需求求，，購購買買兩兩套套及及以以上上的的客客戶戶不不少少，，首付付款款嚴嚴格格執執行行四四成成的的規規定定將將對對抑抑制制投投機機購購房房有有一一定定的的作作用用；；目前前““收收緊緊二二套套房房貸貸””已已給給滬滬上上二二手手房房市市場場帶帶來來一一定定影影響響，，徐徐家家匯匯、、南南黃黃浦浦、、浦浦東東碧碧云云等等中中高高段段板板塊塊表表現現得得相相對對明明顯顯。。據據相相關關數數據據，，7月月份份以以來來，，二二手手房房貸貸款款申申請請總總量量正正在在大大幅幅度度下下降降，，降降幅幅約約為為25%。。在房貸政政策收緊緊的同時時，出于于對后市市預期的的不確定定，投資資者最先先進入觀觀望狀態態，這對對樓市價價格尤其其是中高高端物業業價格的的上漲起起到冷卻卻的作用用。近期政策策對上海海樓市的的影響《上海市市商品房房銷售方方案備案案管理暫暫行規定定》核心內容容：商品住房房項目超超過３萬萬㎡，確確需分批批預售的的，每次次申請預預售面積積不得少少于３萬萬㎡。不不按規定定申請預預售的，，預售審審批系統統將不予予受理開開發企業業的預售售申請；；對于已達達到規定定條件但但無理由由長期不不申請預預售，或或取得商商品房預預售許可可證但未未按規定定將全部部房源公公開對外外銷售，，涉嫌捂捂盤惜售售的，房房管部門門將發出出《行政政告知書書》，責責令開發發企業限限時辦理理相關銷銷售手續續；為防止開開發企業業以保留留房屋的的方式變變相囤房房，此次次《暫行行規定》》還明確確，開發發企業應應當在商商品房銷銷售方案案內列明明用于銷銷售、租租賃以及及保留自自有的情情況，保保留自有有的房地地產應當當符合““少量、、合理””的原則則；對于于保留自自有和用用于租賃賃的房屋屋，則規規定在取取得大產產證前不不得再申申請上市市預售。。取得大大產證后后，需上上市的，，應當作作為二手手房納入入網上備備案；商品房銷銷售方案案應包括括商品房房銷售計計劃與銷銷售方式式（包括括每期開開盤時間間、地點點，自行行銷售或或代理銷銷售，銷銷售人員員等相關關情況））和商商品房銷銷售價格格（包括括定價調調價方式式、方法法）。。近期政策策對上海海樓市的的影響《上海市市商品房房銷售方方案備案案管理暫暫行規定定》政策影響響：嚴格執行行“３萬萬㎡”規規定，防防止“少少量多批批”，將將拘囿開開發商的的營銷手手段，同同時開盤盤房源多多，客戶戶選擇多多，難以以形成熱熱銷氣氛氛，會加加大項目目銷售壓壓力；《暫行規規定》對對涉嫌捂捂盤惜售售的控制制將增加加市場供供應量，，改變市市場的供供求關系系，緩緩解目前前市場供供不應求求的態勢勢；限時限價價的備案案要求將將極大地地限制價價格成長長和開盤盤操作空空間，實實質性的的影響到到項目的的銷售；；同時，，銷售價價格、計計劃與方方式等信信息的公公布也容容易讓競競爭對手手獲取項項目情報報，制定定針對性性的營銷銷策略，，對項目目的長遠遠利益將將起到負負面的作作用。近期政策策對上海海樓市的的影響Ⅱ.上海海樓市成成交表現現上海市自自07年年“9··27新新政”出出臺，，成交量量開始直直線下降降，隨后后在一定定幅度內內波動，，整體成成交低迷迷，直至至08年年“10·28新政””出臺及及政府救救市措施施的刺激激，成交交量從09年初初開始回回升，目目前整體體表現出出“量價價齊升””。09年1-7月月，商品品住宅累累計成交交1071.22萬㎡，與08年同同期相比比增加80.37%，，超過08年全全年的成成交面積積（08年全年年成交897.8萬㎡㎡）；同時成交交均價呈呈上升趨趨勢，6月份成成交均價價15463元元/㎡，是近一一年最高成成交均價。。09年上半半年整體表表現二套房政策出臺，打壓樓市政府救市政策出臺08年市場調整09年上半半年公寓成成交表現二套房政策出臺，打壓樓市政府救市政策出臺08年市場調整09年1-7月，上上海市公寓寓累計成交交880.59萬㎡㎡（剔除政政策性用房房），與與08年同同期相比增增加77.62%，，超過08年全年成成交量（08年全年年成交743.09萬㎡）；；在經歷過08年的調調整之后，，09年上上半年上海海公寓成交交均價伴隨隨成交量的的上升保持持穩定上漲漲趨勢，7月成交量量較6月小小幅下跌，，但是成交交均價達到到14442元/㎡㎡，達到近近一年的最最高均價水水平。在整體成交交連連攀升升的趨勢下下，上海市市豪宅去化化速度也明明顯加快。。09年上半半年公寓成成交表現09年上半半年別墅成成交表現09年1-7月，上上海市別墅墅累計成交交190.63萬㎡㎡，與08年同期相相比增加94.26%，超過過08年全全年成交量量（08年年全年成交交154.72萬㎡㎡）；09年上半半年，上海海市別墅市市場成交開開始回暖，，成交量一一直保持攀攀升趨勢，，即使7月月成交整體體市場和公公寓成交均均有小幅回回落的情況況，別墅成成交仍保持持穩定上升升態勢；別墅市場價價格受區域域和具體物物業形態、、檔次影響響較大，因因此有較大大波動，但但整體處于于一個穩定定的價格區區間。二季度別墅墅成交發力力，成交量量同比翻番番；聯體別別墅是成交交主力，二二季度成交交占六成；；500萬元以下下的經濟型型別墅是市市場的絕對對主流產品品。09年上半半年別墅成成交表現附件：09年上半年年各形態別別墅/商業業/辦公/廠房成交交走勢疊加別墅聯體別墅獨棟別墅商業辦公廠房09年下半半年及未來來市場預判判PartTwo09.08——？09年下半半年，市場場對通脹的的預期加重重……通脹下樓市市還能走多多遠？通脹下樓市還能走多遠？樓市為何如此火爆通脹真的會來嗎通脹離我們有多遠樓市漲到什么程度政府會大力打壓嗎驚鴻一瞥重點城市銷銷售量迅速速反彈全國前6月月銷售面積積、房價攀攀升至新高高京滬廣深四四大城市房房價明顯上上揚各大城市可可售余量加加速減少政府打壓苗苗頭漸現2009.05研研究開征征物業稅《國務院批批轉發展改改革委關于于2009年深化經經濟體制改改革工作意意見的通知知》中明確確提出，今今年要深化化房地產稅稅制改革，，研究開征征物業稅。。2009.06《《土土地增值稅稅清算管理理規程》生生效，房屋屋贈與征收收所得稅國家此時出出臺土地增增值稅清算算管理規程程有以下三三方面作用用：進一步步完善土地地增值稅收收管理體制制；增加稅稅收收入；；釋放信號號抑制房價價上漲。2009.07重重申二二套房房信貸貸政策策銀監會會下發發《關關于進進一步步加強強按揭揭貸款款風險險管理理的通通知》》，要要求““加強強對房房地產產行業業形勢勢的研研判；；嚴格格貸前前審查查和按按揭貸貸款發發放標標準；；不得自自行解解釋二二套房房貸認認定標標準，，不得得以任任何手手段變變相降降低首首付款款的比比例成成數”。反觀宏宏觀經經濟未未出現現實質質好轉轉國際需需求疲疲軟，，出口口形勢勢不容容樂觀觀。進出口口總值值雖相相較于于去年年底也也有所所好轉轉，但但仍同同比負負增長長。宏觀經經濟景景氣仍仍位于于趨降降區間間，社會會需求求、社社會收收入處處于近近十年年來的的低谷谷。進出口口總值值及其其同比比增長長率實體經經濟未未恢復復但資資產價價格一一路飛飛漲，，原因因為何何？評論共共識在在于社社會對通貨貨膨脹脹的強強預期期為應對對金融融危機機，各各國紛紛紛降降息，，不少少已接接近零零利率率，導導致流流通貨貨幣量量大幅幅增加加。各國均均出臺臺不同同規模模的救救助計計劃，，并向向金融融系統統注入入巨資資，通通貨膨膨脹的的預期期不斷斷強化化。為救市市，各各國執執行低低利率率英國：：宣布布創建建一只只500億億英鎊鎊的特特別基基金購購買高高質量量貸款款資產產，同同時宣宣布的的救助助計劃劃花費費接近近2500億英英鎊；；英格格蘭銀銀行將將購買買1250億英英鎊的的資產產。美國：：再公公布超超過1萬億億美元元的救救助計計劃，，美聯聯儲將將購買買3000億美美元國國債和和7500億住住房抵抵押證證券。。日本：：每年年購買買21.6萬億億國債債。歐洲：：央行行將購購買600億歐歐元的的資產產擔保保債券券。09年年上半半年新新增信信貸7.4億，，已超超過08年年全年年的2.5萬億億。人民幣幣各項項貸款款余額額為36.21萬萬億元元，同同比增增長30.6%。廣義貨貨幣M2增增長28.5%，狹狹義貨貨幣M1增增長24.8%，為為1995年5月以以來的的最高高水平平。國內信信貸閘閘門大大開，，貨幣幣大量量流入入市場場信貸月月度同同期對對比M0：：流通通中的的現金金M1：：M0+企企事業業單位位活期期存款款M2：：M1+企企事業業單位位定期期存款款+居居民儲儲蓄存存款+其他他存款款流動性性的急急劇增增加使得人人們普普遍認認為通通貨膨膨脹已已為時時不遠遠09年年下半半年為為預測測值通脹真真的要要來了了嗎？？經濟學學上通通用判判斷原原則：：M2增增速是是否顯顯著大大于GDP+CPI國際經經驗：：CPI連連續六六個月月超過過3%視為為通貨貨膨脹脹實際際發生生（超額額貨幣幣增速速=M2增增速-GDP-CPI））中國超超額貨貨幣的的增速速遠高高于其其他發發達地地區美國歷年超額貨幣增速6%以下香港歷年超額貨幣增速10%以下目前已已超過過20%中國超超額貨貨幣增增速通脹真真的要要來了了嗎？？2004年年通貨貨膨脹脹前，，超額額貨幣幣增速速超過過10%2007年年通貨貨膨脹脹前，，超額額貨幣幣增速速超過過7%預計年年末M2增速速：25%GDP：8%CPI：約約2%超額貨貨幣增增速約約15%目前超超額貨貨幣增增速已達頂頂峰，今后后通脹可可能性性非常常大。2009年年上半半年M2增增速：：28.46%CPI：：-1.7%GDP：7.1%超額貨幣增增速為23.16%從往年情況況來看，超超額貨幣增增速達到最最大時，大大約經歷一年的時間，通通脹實際出出現。由此我們預預測，今年年末通縮扭扭轉，CPI恢復正正數，2010年年三季度將有可能形形成實質性的通通脹。但由于全全球產能過過剩，需求求不足，此此輪通脹的的程度將比較溫和。通脹離我們們還有多遠遠？超額貨幣增速達最大通貨膨脹實際發生2003.42004.52006.32007.4通脹各階段段房價的變變化特征房價先于物價上漲房價先于物價上漲商品房價格增長趨緩，住宅價格繼續上揚商品房價格增長趨緩，住宅價格繼續上揚基本特征通脹預期段段：房價先先于物價上上漲通脹發生期期：商品房房價格漲幅幅頂峰與CPI增速速頂峰基本本同步商品住宅價價格漲幅比比CPI增增速頂峰有有所滯后通脹消減期期：房價漲漲幅隨CPI下降通脹周期約約為兩年半半，第二年年末出現房房價高峰。。通脹各階段段房價的變變化特征標志時間時間房價上漲2003Q12006Q2CPI上漲2003Q22006Q3進入通脹2004Q22007Q3CPI頂峰2004Q32008Q1房價頂峰2005Q12008Q2CPI回落至1002005Q32008Q4房價上漲CPI上漲CPI頂峰房價頂峰CPI回落至100進入通脹4個季度1個季度1-2個季度2個季度1-2個季度通脹周期各各階段特征征標志本輪預測房價上漲2009Q2CPI上漲2009Q3進入通脹2010Q3CPI頂峰2011Q1房價頂峰2011Q2CPI回落至1002011Q4CPI持續續上漲CPI達到到頂峰房價開始上漲進入通脹房價達到頂峰CPI回落至100新一輪通脹脹周期預測測2009年年第二季度度正處于新新一輪周期期的開端，，預計2011年一一季度房價價漲幅達到到頂峰。未來房價漲漲幅預測標志2003-2005年2006-2008年2009-2011年時間預測房價上漲-CPI上漲5%5%5%2009年下半年CPI上漲-進入通脹5%5%5%2010年上半年進入通脹-CPI頂峰9%10%10%2010年下半年CPI頂峰-房價頂峰11%10%10%2011年上半年房價頂峰-CPI回落7%4%5%2011年下半年我們估計，，2009年全國房房價同比上上漲約5%-10%2010年年全國房價價同比上漲漲約10%-15%一線城市尤尤其是核心心地段的房房價上漲幅幅度會更大大。房價在通貨貨膨脹周期期各階段漲漲幅在通脹大環環境下，火火熱的上海海，樓市將將如何表現現？09年上半半年上海均均價4萬元元/平米以以上的豪宅宅成交量達達到422套，接近近去年同期期水平，其其中6月份份成交量達達226套套，超過前前5個月的的成交總和和，7月的的成交占比比更是達到到1.85%，再創創歷史新高高。豪宅成交量量逐月攀高高注：物業類類型為公寓寓和別墅高端住宅投投資保值備受爭議的的“湯臣臣一品”于于6月22日新推盤盤，在過去去一個月的的時間內售售出23套套，上海豪豪宅的熱度度可見一斑斑。市場后備供供給嚴重不不足08年全年年上海出現現住宅土地供供應異常冷冷清的局面，除除工業用地地外，其他他土地成交交量銳減，，土地流拍拍率達四成成。房地產商品品“生產原原料”的減減少無疑將將在一到兩兩年內體現現為市場供供給的減少少。根據新開工工量約在三三季度后形形成供應的的規律，09年下半半年，上海海住宅市場場僅有550萬的的新增供應應量242308286注：新開工工面積中剔剔除經濟適適用房、廉廉租房下半年新增供應量同比08年下滑18%同比07年下滑30%預計09年三季季度開始會出現現6-9個月月的供給緊緊張市場后備供供給嚴重不不足可售時間推推算：按09年上上半年市場場銷量估計計（平均每每月150萬方）新增供應和存存量大約7個月可售完存需比遠離合合理區間存需比均值9.17出現大面積促促銷價格促銷幅度度在15%-25%元/平米存需比均值7.56價格平穩波動動漲幅在10%-15%存需比均值4.41價格大幅上漲漲漲幅15%-20%存需比均值5.7成交量出現縮縮減漲價幅度在5%存需比均值4.2價格大幅快速速上漲漲價幅度15%-20%存需比合理區區間8-12供不應求通貨膨脹預計上海商品品住宅價格2009年底底同比上漲15%2010年底底同比上漲20%Source:ArthurD.Little8700960012000110001200014500150001650019000220002400029000中內環間中外環間郊環以外外郊環間內環內310003400041000上海樓市火爆爆遠高于全國國目前2009年底2010年底底“保增長”VS“穩樓市市”陷于兩難中的的政府消費+投資+出口三駕馬車雙輪驅動單一引擎消費+投資投資一輪獨轉目前GDP增增速雖略有回回升，但復蘇蘇的動力主要要來自于政策策刺激下的投投資增長，而而消費和出口口情況沒有出出現明顯改觀觀，產出水平平還低于潛在在水平，經濟回回升的的基礎礎并不不穩固固，經經濟保保持活活力和和信心心需要要寬松松的政政策環環境。。消費拉拉動GDP增長長的貢貢獻率率為3.8%，比一一季度度低0.5%投資拉拉動GDP增長長的貢貢獻率率為6.2%，比一一季度度高4.2%凈出口口對經經濟增增長拖累2.9%，比一一季度度擴大大2.7%老大，小點聲，眼下房地產助推經濟增長呢打壓房價快速上漲，穩定樓市！！！加強保保障房房建設設土地登記記強調耕地地保護樓市政策策盤點20052006200820072009金融政策策稅收政策策土地政策策市場政策策國八條新國八條條購房實名名制國六條70/90嚴控外資資購房自住房銷銷售征稅稅二手房交交易征個個人所得稅貸款企業業資質限限定外匯結匯匯金額限限定上調住房房貸款首首付和利率房產商企企業所得得稅重申申加大非商商品房土土地供應應嚴控低密密度住宅宅土地供供應加大閑置置土地處處置力度度調高存貸貸款利率率加強房地地產信貸貸管理通通知明確自住住房首付付比例強征二手手房交易易個人所得得稅調高存款款準備金金率提高二套套房首付付和利率率加大保障障性住房房力度嚴控經濟濟試用房房標準準重申閑置置土地清清理上調存款款準備金金率加強保障障性安居居住房清理改變變性質和和提高容積率的的房產項項目減少流動動性防防止樓市市及經濟濟過熱減少不合合理需求求加加強民生生保障清算土地地增值稅稅促進合理理利用調調整利利用結構構增加交易易成本抑抑制制投機需需求未來政策策展望———短期期“保增長長”主基基調年內內不會改改變今年6月月初開始始，中央央決策層層到全國國15省省市進行行密集調調研。溫家寶40天里里5次強強調、央央行一周周內四次次重申：：現代經濟濟以金融融為核心心，信貸貸一定程程度上就就是“信信心”的的代名詞詞。下一階段段貨幣信信貸趨勢勢漸明：：適度增增長、優優化結構構、防范范風險我國經濟濟發展正正處在企穩回升升的關鍵鍵時期，由于經經濟回升升的基礎礎還不穩穩固，國國際金融融危機的的不利影影響并未未減弱，，必須堅堅定不移移地實施施積極的財財政政策策和適度度寬松的的貨幣政政策。從物價水水平和經經濟增長長速度看看，目前前僅僅是是出現通通脹預期期，CPI還處處于低位位，在這這種情況況下加息息將進一一步提高高實際利利率水平平，對投投資活動動造成打打擊，因因此不會會在短期期內直接接干預經經濟的走走勢。未來政策策展望———金融融、稅收收政策嚴控貸款款流向加加大大流動性性回收銀監會：：強化貸貸款流向向管理，確保銀銀行信貸貸資金真真正進入入實體經經濟，減減少貸款款挪用的的風險。。央行：發發行定向向央行票票據，鎖定商商業銀行行一部分分基礎貨貨幣，抑抑制銀行行的放貸貸沖動。。回籠貨幣幣手段溫溫和，但但示范效效用明顯顯。調高契稅稅、營業業稅稅率率或提高高優惠門門檻2008年10月，上上海為大大力救市市曾出臺臺一系列列稅費減減免政策策。目前前樓市投投資性需需求日益益旺盛，，為防止止出現過過度投機機的發生生，不排排除政府府將上調調營業稅稅、契稅稅稅率或或提早恢恢復二手手房免稅稅5年限限制。稅收杠桿桿對于調調節市場場需求有有積極作作用上海、北北京等地地紛紛采采取措施施規范房房地產交交易市場場行為。。例如，，上海規規定樓盤盤銷售方方案須經經備案，，并在售售樓場所所公開，，區縣房房管部門門要通過過銷售方方案備案案和房地地產登記記等措施施，制止止開發商商囤積房房源。打擊捂盤惜惜售規范范市場行為為未來政策展展望——市市場政策上海市組織織實施的保保障性住房房大基地規規劃住宅面面積1900多萬平平方米。截截至2009年4月月，這些基基地在建住住宅面積約約561萬萬平方米。。若這些在在建住宅面面積于今年年底明年初初推入市場場，將形成成體量龐大大的供應，，有利于平平抑房價的的過快上漲漲。加大保障性性住房供應應未來政策展展望——土土地政策增加土地供供應北京：采用用“多儲、、快供”的的策略，計計劃投入1000億億元用于儲儲備土地，，主動調整整供地節奏奏。廣州：今年年計劃供應應商品住宅宅用地250萬平方方米，大大大高出去年年供應量。。上海：上半半年共供應應商品住宅宅用地257.84萬平米米，僅完成成計劃的30%，因因此下半年年可能有大大量土地入入市。提高容積率率上限去年年底上上海市已將將保障性住住房容積率率由2.5放寬至3.5，而而近期掛牌牌土地也達達到容積率率上限。目目前上海市市政府將調調控房地產產的重點放放在了增加加供應上，，而提高容容積率恰恰恰可以有效效增加住房房實際供應應量。盡管短期內內政策手段段比較溫和和但隨著通貨貨膨脹腳步步的臨近，，政策將有有所轉變………調高利息及及存款準備備金率未來政策展展望——中中長期隨著實體經經濟的逐步步恢復，GDP增長長對投資的的依賴減小小，為防止止出現資產產泡沫，寬寬松的貨幣幣環境必將將收緊。我們預計2010年年上半年CPI將持持續走高，，面對通貨貨膨脹的逐逐漸到來，，國家將出出臺一系列列調控政策策，因此緊縮性貨幣幣政策可能能會在2010年的的年中出現現。一旦實際進進入通脹，，加息和調調高存款準準備金率就就勢在必行行，此舉能能控制貨幣幣信貸的合合理增長，，增加儲蓄蓄，大量回回收流動性性，抑制經經濟過熱，，降低通貨貨膨脹壓力力。中長期貨幣幣政策將轉轉向收緊中長期來看看，貨幣政政策將在保保持增長和和通脹壓力力之間進行行“平衡””，當中國國經濟開始始走上實質質性增長軌軌道時，寬松的貨幣幣環境將有有所改變。在實體經經濟恢復后后，GDP增長目目標的實現現得以保證證，政府或將出出手打擊房房地產市場場，避免資產產泡沫的出出現。近期將采用用較溫和的的調控手段段近期市場不不會出臺扭扭轉性的金金融、市場場政策進行行大力打壓壓，而是以以局部調整整為主，更更多的是起起到示范和和信號作用用。調控手手段比較溫溫和，對樓市整體體走向不會會起到明顯顯影響。未來政策展展望小結實體經濟未未好轉而房房價飆升的的原因根據超額貨貨幣增速預預測，2010年三三季度出現現通脹流動性過剩剩通脹脹預期樓市上升行行情將延續續至2011年初全國：20%-25%的漲價價空間上海：25%-30%的漲價價空間近期以溫和和手段為主主，信號作作用明顯，，對樓市影影響不大。。2010年年年中貨幣幣政策可能能轉向，實實體經濟恢恢復后，樓樓市可能成成為打壓對對象。總結CPI、房房價持續上上升政策展望THEENDTHANKS謝謝1月-2303:21:0903:2103:211月-231月-2303:2103:2103:21:091月月-231月月-2303:21:092023/1/53:21:099、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業業貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:21:1003:21:1003:211/5/20233:21:10AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:21:1003:21Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:21:1003:21:1003:21Thursday,January5,2023