蘭德中心2013年整合推廣思路通和機(jī)構(gòu)（華中區(qū)域）蘭德中心項(xiàng)目組2012.12.29PART1:市場(chǎng)格局高鐵重災(zāi)區(qū)白熱化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)長(zhǎng)期持續(xù)，中心城區(qū)將一花獨(dú)秀供不應(yīng)求，欣欣向榮2008-2011年9月，這是鄭州寫(xiě)字樓發(fā)展的黃金時(shí)期，市場(chǎng)整體趨勢(shì)2008-2010年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量直線(xiàn)上升，雖然2010年市場(chǎng)供應(yīng)大幅放量，但整體依然供不應(yīng)求（2010年寫(xiě)字樓整體供需比為1：1.2）；2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量同比增長(zhǎng)35%；2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交均價(jià)同比上漲62%，月度均價(jià)不斷突破萬(wàn)元大關(guān)。供求失衡，市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)2011年10月，宏觀調(diào)控對(duì)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響開(kāi)始顯現(xiàn)！2011年10月起，鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前期的快速膨脹之后，進(jìn)入深度調(diào)整期2012年，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)成交客戶(hù)構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生巨大的變化：投資額度在1000萬(wàn)以上的客戶(hù)銳減；投資實(shí)力在100萬(wàn)-300萬(wàn)之間中小投資客居多！而與此同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響與房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走向影響1、平價(jià)快銷(xiāo)2、高價(jià)堅(jiān)守3、低價(jià)拋售對(duì)市場(chǎng)不樂(lè)觀地價(jià)有優(yōu)勢(shì)現(xiàn)金流需求對(duì)后市抱有期望開(kāi)發(fā)成本較高現(xiàn)金流充裕現(xiàn)金緊張中小房企融資壓力市場(chǎng)下行開(kāi)發(fā)商從前期信心過(guò)度膨脹，瘋狂拿地的狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閼n(yōu)慮狀態(tài)，甚至有部分開(kāi)發(fā)商做好了逃離準(zhǔn)備2013年蘭德中心具體面臨著怎樣的市場(chǎng)格局？1、市場(chǎng)利好市場(chǎng)利好1——最高領(lǐng)導(dǎo)層平穩(wěn)過(guò)渡，為未來(lái)十年中國(guó)政治穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景是寫(xiě)字樓市場(chǎng)健康發(fā)展的根本保障。十八大報(bào)告——到2020年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番；世界經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）于2012年11月10日發(fā)布了一份題為《展望2060：遠(yuǎn)期增長(zhǎng)的全球視野》的報(bào)告。報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)可能最早會(huì)在2016年取代美國(guó)，成為全球第一大經(jīng)濟(jì)體。經(jīng)合組織預(yù)測(cè)未來(lái)世界經(jīng)濟(jì)體變化（按購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)計(jì)算）如果說(shuō)住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期上行依賴(lài)于城鎮(zhèn)化進(jìn)程，那么寫(xiě)字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期上行則依賴(lài)于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。市場(chǎng)利好2——中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)觸底反彈，并重新進(jìn)入高增長(zhǎng)周期。IMF稱(chēng)2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將為8.2%——

國(guó)際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行年會(huì)10月9日在東京開(kāi)幕，IMF同日發(fā)布全球經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將從2012年的7.8%到2013年重回8.2%。IMF調(diào)查局長(zhǎng)布蘭查德稱(chēng)，中國(guó)政府采取了恰當(dāng)?shù)淖龇ǎ瑸閷?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的軟著陸和可持續(xù)發(fā)展，采取了諸如下調(diào)儲(chǔ)蓄利率、加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的辦法。因此，IMF預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然在2012年一度出現(xiàn)減速，但從2013年開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)又會(huì)逐漸返回到8%以上的增長(zhǎng)率。市場(chǎng)利利好3———中原經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)規(guī)劃劃獲批批，以鄭州州為核核心的的中原原經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)將將迎來(lái)來(lái)高速速發(fā)展展期，，這將為為寫(xiě)字字樓市市場(chǎng)的的長(zhǎng)期期上揚(yáng)揚(yáng)提供供直接接支撐撐。國(guó)務(wù)院院于2012年11月17日正式式批復(fù)復(fù)了中中原經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)規(guī)劃劃，隨著《規(guī)劃》的批復(fù)復(fù)，國(guó)國(guó)家對(duì)對(duì)中原原經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)的的政策策傾斜斜力度度逐步步加大大。目前，，省政府府已與與國(guó)土土資源源部、、交通通運(yùn)輸輸部、、農(nóng)業(yè)業(yè)部等等43個(gè)國(guó)家家部門(mén)門(mén)和單單位簽簽訂了了戰(zhàn)略略合作作協(xié)議議，落實(shí)實(shí)了一一大批批項(xiàng)目目，細(xì)細(xì)化了了一系系列政政策，，爭(zhēng)取取了更更多資資金支支持。。其中，，國(guó)家發(fā)發(fā)改委委今年年已下下達(dá)河河南省省建設(shè)設(shè)資金金超過(guò)過(guò)220億元，，居全全國(guó)前前列；；財(cái)財(cái)政部部設(shè)立立了每每年10億元的的中原原經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)建建設(shè)專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)補(bǔ)助資資金。市場(chǎng)利利好4——萬(wàn)達(dá)集集團(tuán)農(nóng)農(nóng)科路路項(xiàng)目目將短短期內(nèi)內(nèi)吸引引市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注度，，將會(huì)一一定程程度改改善市市中心心不適適合做做高端端寫(xiě)字字樓的的認(rèn)知知。金水區(qū)區(qū)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)選址址在花花園路路以西西、農(nóng)農(nóng)科路路以北北、規(guī)規(guī)劃路路以東東、金金基路路以南南區(qū)域域，占占地約約83畝，，計(jì)劃建建成集集超五五星級(jí)級(jí)酒店店、5Ａ級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓、、高檔檔住宅宅于一一體的的城市市綜合合體，預(yù)計(jì)明明年中中上旬旬可入入市其中寫(xiě)寫(xiě)字樓樓為200米超超高層層，5A甲甲級(jí)配配置，，價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)在在一萬(wàn)萬(wàn)五左左右，，緊貼貼蘭德德中心心。與與萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)相比比，蘭蘭德中中心已已搶占占先機(jī)機(jī)，優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯。。市場(chǎng)利利好5———綠地地地區(qū)房房源去去化完完畢，，明年年將進(jìn)進(jìn)入中中高區(qū)區(qū)，價(jià)格小小幅上上揚(yáng)，，對(duì)市市場(chǎng)整整體信信心提提升有有一定定影響響。建正東東方中中心高鐵商商圈綠地之之窗永和宇宇宙星星廣地和和順中中心恒天國(guó)國(guó)際東方陸陸港佳田國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)凱利大大廈正商和和諧廣廣場(chǎng)匯藝時(shí)時(shí)代廣廣場(chǎng)上上國(guó)國(guó)際中中心升龍廣廣場(chǎng)鄭東商商業(yè)中中心易元國(guó)國(guó)際中晟國(guó)國(guó)際正巖鉑鉑茲中中心綠地中中心開(kāi)盤(pán)日期項(xiàng)目名稱(chēng)推案房源推出套數(shù)成交套數(shù)去化率價(jià)格區(qū)間優(yōu)惠情況11月10日鄭州綠地中心北塔部分樓層619套約500套約80%12000-15000元/㎡——2、市市場(chǎng)利利空市場(chǎng)利利空1———整體庫(kù)存高高企，，潛在在供應(yīng)應(yīng)仍持持續(xù)激激增，，將不不斷挫挫傷開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)及及購(gòu)房房客戶(hù)戶(hù)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)的信信心。。2012年第3季度鄭鄭州市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行情情況——截止9月底，，市區(qū)區(qū)商品品房累累計(jì)可可售面面積772.86萬(wàn)平米米，同同比增增長(zhǎng)24.34%，較6月底增增長(zhǎng)1.8%；其中，，商品品住房房累計(jì)計(jì)可售售面積積362.62萬(wàn)平米米，同同比下下降5.19%，較6月底下下降19.34%，這是是自2011年3月份市市區(qū)限限購(gòu)以以來(lái)商商品住住房累累計(jì)可可售售面積積首次次出現(xiàn)現(xiàn)同比比下降降；與此相相對(duì)應(yīng)應(yīng)的，，9月底，，非住住宅累累計(jì)可可售面面積達(dá)達(dá)到410.24萬(wàn)平米米，同同比增增長(zhǎng)71.58%，較6月底增增長(zhǎng)32.57%，創(chuàng)下下歷史史最高高值，占到到商品品房累累計(jì)可可售面面積的的53.08%，庫(kù)存存首次次超過(guò)過(guò)商品品住房房。若按今今年前前9個(gè)月非非住宅宅的月月銷(xiāo)量量均值值計(jì)算算，目目前市市區(qū)的的非住住宅累累計(jì)可可售面面積可可銷(xiāo)售售45個(gè)月，庫(kù)存存壓力力巨大大。“我就就是咨咨詢(xún)過(guò)過(guò)幾家家，沒(méi)沒(méi)想到到后來(lái)來(lái)接到到數(shù)不不清的的電話(huà)話(huà)回訪(fǎng)訪(fǎng)，而而且個(gè)個(gè)個(gè)言言辭懇懇切，，讓人人感受受到無(wú)無(wú)上的的尊貴貴。””想在在鄭州州購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)寫(xiě)字字樓產(chǎn)產(chǎn)品的的劉學(xué)學(xué)磊這這樣說(shuō)說(shuō)道，，現(xiàn)在的的寫(xiě)字字樓太太多了了，真真是沒(méi)沒(méi)有想想到，，我想想開(kāi)發(fā)發(fā)商估估計(jì)也也比較較著急急吧，，所以對(duì)對(duì)于像像我這這樣的的意向向客戶(hù)戶(hù)，都都會(huì)追追得比比較緊緊。——鄭州晚晚報(bào)2012年11月08日鄭州寫(xiě)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)供需需失衡衡，新新增供供應(yīng)持持續(xù)放放量，，后市市壓力力巨大大。項(xiàng)目名稱(chēng)總建面（萬(wàn)㎡）區(qū)域規(guī)模辦公現(xiàn)有供應(yīng)（萬(wàn)㎡）辦公未來(lái)供應(yīng)（萬(wàn)㎡）鄭州綠地中心68鄭東新區(qū)2棟寫(xiě)字樓約60萬(wàn)——美盛中心17.2鄭東新區(qū)1棟寫(xiě)字樓+1棟酒店8——升龍廣場(chǎng)54鄭東新區(qū)8棟寫(xiě)字樓+商業(yè)+1棟酒店37——建業(yè)五棟大樓16管城區(qū)5棟寫(xiě)字樓13——東方鼎盛中心6.4鄭東新區(qū)1棟寫(xiě)字樓6.1——文化產(chǎn)業(yè)大廈15.5鄭東新區(qū)2棟寫(xiě)字樓+商業(yè)7——正巖鉑茲中心6鄭東新區(qū)1棟寫(xiě)字樓——5亞新廣場(chǎng)11鄭東新區(qū)1棟寫(xiě)字樓——6.8楷林IFC23.4鄭東新區(qū)4棟寫(xiě)字樓+底商22——建正東方中心27.7鄭東新區(qū)4棟寫(xiě)字樓+商業(yè)22.4——豫航中心7.2鄭東新區(qū)2棟寫(xiě)字樓+底商6.8——項(xiàng)目名稱(chēng)總建面（萬(wàn)㎡）區(qū)域規(guī)模辦公現(xiàn)有供應(yīng)（萬(wàn)㎡）辦公未來(lái)供應(yīng)（萬(wàn)㎡）升龍環(huán)球廣場(chǎng)16.8管城區(qū)3棟寫(xiě)字樓+商業(yè)15——?jiǎng)P利大廈16.1鄭東新區(qū)2棟寫(xiě)字樓——11易元國(guó)際13.4鄭東新區(qū)2棟寫(xiě)字樓+1棟酒店12.6——上上國(guó)際中心10.6鄭東新區(qū)1棟寫(xiě)字樓——9.6中晟國(guó)際12.5鄭東新區(qū)1棟公寓+1棟酒店+1棟寫(xiě)字樓——6鄭東商業(yè)中心60鄭東新區(qū)三期開(kāi)發(fā)12.7約30正商和諧大廈7.8鄭東新區(qū)1棟寫(xiě)字樓——5.9蘭德中心9.6金水區(qū)1棟寫(xiě)字樓——7.2硅谷廣場(chǎng)15金水區(qū)商業(yè)5.5萬(wàn)方，辦公6萬(wàn)方6——華潤(rùn)大廈7二七區(qū)1棟寫(xiě)字樓——6.6合計(jì)228.688據(jù)不完完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，鄭州州寫(xiě)字字樓已已知供供應(yīng)總總量在在250-300萬(wàn)平米米，其其中絕絕大部部分集集中在在鄭東東。鄭州寫(xiě)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)供需需失衡衡，新新增供供應(yīng)持持續(xù)放放量，，后市市壓力力巨大大。市場(chǎng)利利空2———在巨大大壓力力下，，高鐵鐵南作作為整整體市市場(chǎng)的的重災(zāi)災(zāi)區(qū)，，價(jià)格格戰(zhàn)或或?qū)⒂萦遥瑢?huì)會(huì)分流流部分分客戶(hù)戶(hù)2012年10月鄭州州寫(xiě)字字樓項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積TOP10（房管管局備備案數(shù)數(shù)據(jù)））市場(chǎng)利利空3——項(xiàng)目工工程進(jìn)進(jìn)度較較慢，，預(yù)計(jì)計(jì)明年年三月月底四四月初初才能能出正正負(fù)零零，現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)感感不具具備對(duì)對(duì)中高高區(qū)銷(xiāo)銷(xiāo)售的的促動(dòng)動(dòng)。一般來(lái)來(lái)講，，寫(xiě)字字樓大大堂呈呈現(xiàn)之之后，，通過(guò)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)?zāi)軌驂蛴行嵘蛻?hù)戶(hù)的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲欲望，，從來(lái)來(lái)進(jìn)入入項(xiàng)目目的強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期期。3、巨巨大壓壓力下下，什么樣樣的項(xiàng)項(xiàng)目將將走俏俏市場(chǎng)場(chǎng)？在巨大大的壓壓力下下，什什么樣樣的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目目將走走俏市市場(chǎng)？？在巨大大壓力力下，，開(kāi)發(fā)企企業(yè)和和購(gòu)房房客戶(hù)戶(hù)都將將逐步步下調(diào)調(diào)寫(xiě)字字樓價(jià)價(jià)格預(yù)預(yù)期；但同同時(shí)，，結(jié)構(gòu)構(gòu)性的的機(jī)會(huì)會(huì)依然然存在在——1、市區(qū)區(qū)板塊塊的優(yōu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目（相比比鄭東東，市市區(qū)板板塊寫(xiě)寫(xiě)字樓樓供應(yīng)應(yīng)嚴(yán)重重不足足）。。全市1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月合計(jì)

新增庫(kù)存預(yù)售006.242.912.163.516.650.4436.1410.3878.42

26.77銷(xiāo)售2.252.424.374.45.896.675.716.338.235.3851.65

價(jià)格1024612125150121205112050111161226814216123251222912457

鄭東1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月合計(jì)鄭東/全市新增庫(kù)存預(yù)售006.242.912.163.512.030.4427.072.1256.4772%28.94銷(xiāo)售1.011.182.641.352.962.342.933.395.214.5227.5353%價(jià)格1327516186182102012716589187001670520029163351352416843135%

數(shù)據(jù)表表明，，2012年鄭州州寫(xiě)字字樓市市場(chǎng)新新增庫(kù)庫(kù)存全全部集集中在在鄭東東新區(qū)區(qū)。在巨大大的壓壓力下下，什什么樣樣的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目目將走走俏市市場(chǎng)？？在巨大大壓力力下，，開(kāi)發(fā)企企業(yè)和和購(gòu)房房客戶(hù)戶(hù)都將將逐步步下調(diào)調(diào)寫(xiě)字字樓價(jià)價(jià)格預(yù)預(yù)期；但同同時(shí)，，結(jié)構(gòu)構(gòu)性的的機(jī)會(huì)會(huì)依然然存在在——2、鄭東東板塊塊的低低成本本項(xiàng)目目或大大體量量項(xiàng)目目（依托托區(qū)域域、以以?xún)r(jià)格格戰(zhàn)突突圍市市場(chǎng)））。準(zhǔn)確預(yù)預(yù)判鄭鄭東寫(xiě)寫(xiě)字樓樓將進(jìn)進(jìn)入價(jià)價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)，故故產(chǎn)品品配置置水平平不高高，成成本優(yōu)優(yōu)勢(shì)相相對(duì)明明顯。。在巨大大的壓壓力下下，什什么樣樣的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目目將走走俏市市場(chǎng)？？在巨大大壓力力下，，開(kāi)發(fā)企企業(yè)和和購(gòu)房房客戶(hù)戶(hù)都將將逐步步下調(diào)調(diào)寫(xiě)字字樓價(jià)價(jià)格預(yù)預(yù)期；但同同時(shí)，，結(jié)構(gòu)構(gòu)性的的機(jī)會(huì)會(huì)依然然存在在——3、（準(zhǔn)準(zhǔn)）現(xiàn)現(xiàn)房項(xiàng)項(xiàng)目（當(dāng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)激激增時(shí)時(shí)、現(xiàn)現(xiàn)房或或可成成為競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)王王牌））。在巨大大的壓壓力下下，什什么樣樣的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目目將走走俏市市場(chǎng)？？在巨大大壓力力下，，開(kāi)發(fā)企企業(yè)和和購(gòu)房房客戶(hù)戶(hù)都將將逐步步下調(diào)調(diào)寫(xiě)字字樓價(jià)價(jià)格預(yù)預(yù)期；但同同時(shí)，，結(jié)構(gòu)構(gòu)性的的機(jī)會(huì)會(huì)依然然存在在——4、洞察中中原經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)大勢(shì)勢(shì)并率先走走出去去的項(xiàng)項(xiàng)目（搶搶先先接接觸觸地地市市進(jìn)進(jìn)鄭鄭企企業(yè)業(yè)））。。鄭州州到到周周邊邊省省會(huì)會(huì)只只需需2小時(shí)時(shí)左左右右———《中原原經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃》：建建設(shè)設(shè)鄭鄭州州至至徐徐州州、、商商丘丘至至合合肥肥至至杭杭州州、、鄭鄭州州至至萬(wàn)萬(wàn)州州等等鐵鐵路路，，規(guī)規(guī)劃劃研研究究鄭鄭州州至至太太原原、、至至合合肥肥等等快快速速鐵鐵路路通通道道，，加加快快構(gòu)構(gòu)筑筑高高效效連連接接的的““米米””字字形形鐵鐵路路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。。《國(guó)家家中中長(zhǎng)長(zhǎng)期期鐵鐵路路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)規(guī)劃劃》：規(guī)規(guī)劃劃建建成成““四四橫橫四四縱縱””高高速速鐵鐵路路，，其其中中的的““一一橫橫一一縱縱””即即北北京京—石家家莊莊—鄭州州—武漢漢—廣州州—深圳圳客客運(yùn)運(yùn)專(zhuān)專(zhuān)線(xiàn)線(xiàn)和和徐徐州州—鄭州州—西安安—蘭州州客客運(yùn)運(yùn)專(zhuān)專(zhuān)線(xiàn)線(xiàn)在在此此交交會(huì)會(huì)。。半小小時(shí)時(shí)內(nèi)內(nèi)能能到到中中原原城城市市群群任任一一城城市市———《中原原經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃》：建建成成鄭鄭州州—焦作作、、鄭鄭州州—新鄭鄭機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)—許昌昌、、鄭鄭州州—開(kāi)封封、、新新鄭鄭機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)—登封封—洛陽(yáng)陽(yáng)、、聊聊城城—濟(jì)南南城城際際鐵鐵路路；；規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)鄭鄭州州—新鄉(xiāng)鄉(xiāng)、、許許昌昌—平頂頂山山、、洛洛陽(yáng)陽(yáng)—平頂頂山山、、阜阜陽(yáng)陽(yáng)—六安安、、宿宿州州—淮安安城城際際鐵鐵路路。。中原原經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)，，將將極極大大地地提提升升鄭鄭州州對(duì)對(duì)周周邊邊地地市市及及企企業(yè)業(yè)的的吸吸引引力力和和聚聚合合力力。。那么么，，面對(duì)對(duì)2013仍仍然然持持續(xù)續(xù)走走冷冷的的整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)，，高鐵鐵重重災(zāi)災(zāi)區(qū)區(qū)愈愈演演愈愈烈烈的的價(jià)價(jià)格格混混戰(zhàn)戰(zhàn)無(wú)需需比比較較堅(jiān)持持自自我我PART2:2013整整體體策策略略線(xiàn)下下活活動(dòng)動(dòng)造造勢(shì)勢(shì)，，線(xiàn)線(xiàn)上上深深挖挖“回歸歸中中心心商商務(wù)務(wù)”概念念，，在在提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象力力與與銷(xiāo)銷(xiāo)售售力力的的同同時(shí)時(shí)提提升升企企業(yè)業(yè)品品牌牌形形象象力力“回回歸歸中中心心商商務(wù)務(wù)，，唯唯此此蘭蘭德德中中心心””這是是前前期期項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣已已經(jīng)經(jīng)釋釋放放出出去去的的整整體體形形象象界界定定，，并并通通過(guò)過(guò)系系列列報(bào)報(bào)廣廣解解讀讀了了““為為什什么么回回歸歸中中心心商商務(wù)務(wù)””我們們?cè)谠?012提提出出通和和思思考考1：：明年年伴伴隨隨著著金金水水萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)的的入入市市，，在在增增強(qiáng)強(qiáng)區(qū)區(qū)域域?qū)?duì)客客戶(hù)戶(hù)的的吸吸引引力力的的同同時(shí)時(shí)也也使使蘭蘭德德中中心心失失去去前前期期的的唯唯一一性性。。在明明年年市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況下下，，能稱(chēng)稱(chēng)得得上上“中心心商商務(wù)務(wù)”的可可能能不不只只蘭蘭德德中中心心蘭德德中中心心十十大大核心心價(jià)價(jià)值值體體系系1、、花花園園路路商商圈圈唯唯一一甲甲級(jí)級(jí)配配置置5A寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓，，一一線(xiàn)線(xiàn)配配置置比比肩肩鄭鄭東東CBD；；2、、同同步步國(guó)國(guó)際際全全玻玻璃璃幕幕墻墻簡(jiǎn)簡(jiǎn)約約立立面面，，挺挺拔拔大大氣氣的的總總部部形形象象。。3、、500平平方方米米挑挑高高10米米全全景景觀觀精精裝裝大大堂堂，，第第一一時(shí)時(shí)間間的的貴貴賓賓禮禮遇遇；；4、、澳澳洲洲ZXL團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)量量身身打打造造星星級(jí)級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)大大堂堂、、待待梯梯廳廳及及衛(wèi)衛(wèi)生生間間。。5、、國(guó)國(guó)際際一一線(xiàn)線(xiàn)品品牌牌電電梯梯，，高高低低區(qū)區(qū)分分層層控控制制，，便便捷捷高高效效；；6、、國(guó)國(guó)際際一一線(xiàn)線(xiàn)品品牌牌空空調(diào)調(diào)，，獨(dú)獨(dú)立立新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)；；7、、3.85米米層層高高，，可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)2.8米米凈凈高高辦辦公公空空間間，，通通敞敞舒舒適適辦辦公公體體驗(yàn)驗(yàn)。。8、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)架架空空地地板板將將所所有有線(xiàn)線(xiàn)纜纜隱隱于于地地下下，，便便于于大大量量線(xiàn)線(xiàn)網(wǎng)網(wǎng)的的設(shè)設(shè)置置改改裝裝和和維維護(hù)護(hù)；；9、、2200平平方方米米自自由由組組合合空空間間；；10、、700余余個(gè)個(gè)智智能能立立體體停停車(chē)車(chē)位位，，車(chē)車(chē)位位比比80平平方方米米：：1，，絕絕對(duì)對(duì)充充足足，，絕絕對(duì)對(duì)便便捷捷。。我們們梳梳理理通和和思思考考2：：然而而，，單單個(gè)個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品品亮亮點(diǎn)點(diǎn)都都不不突突出出單點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)不不足足以以支支撐撐項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象但在在花花園園路路農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)路路國(guó)國(guó)貿(mào)貿(mào)商商圈圈方方圓圓三三公公里里內(nèi)內(nèi)我們們絕絕對(duì)對(duì)是是綜綜合合實(shí)實(shí)力力最最強(qiáng)強(qiáng)的的商商務(wù)務(wù)綜綜合合體體在中中心心地地塊塊越越來(lái)來(lái)越越稀稀缺缺的的未未來(lái)來(lái)樓樓市市供應(yīng)應(yīng)的的稀稀缺缺將將是是本本案案尋尋求求市市場(chǎng)場(chǎng)突突破破的的唯唯一一時(shí)時(shí)間間差差………通和和思思考考3：：項(xiàng)目目從從8月月下下旬旬項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象正正式式出出街街至至今今項(xiàng)目目形形象象是是溫溫而而不不火火？？還還是是穩(wěn)穩(wěn)重重平平實(shí)實(shí)？？是該該堅(jiān)堅(jiān)持持？？還還是是揚(yáng)揚(yáng)棄棄？？還還是是顛顛覆覆？？媒體渠道道單一，，缺乏活活動(dòng)造勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目從入入市開(kāi)始始，前期共出出街報(bào)廣廣10篇篇，除三三塊戶(hù)外外大牌之之外，僅僅有少量量電梯框框架廣告告，都不具備使使項(xiàng)目短短期爆破破市場(chǎng)，，形成市市場(chǎng)關(guān)注注點(diǎn)和話(huà)話(huà)題源的的基本要要求。通和思考考4：當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)上出手手的客戶(hù)戶(hù)，他們看重重什么？？?jī)r(jià)格低、、品牌實(shí)實(shí)力、稀稀缺產(chǎn)品品、長(zhǎng)線(xiàn)線(xiàn)預(yù)期購(gòu)買(mǎi)蘭德德中心的的客戶(hù)，，他們相信信什么？？通和思考考5：中心的稀稀缺性、、中心的的收益保保障、區(qū)區(qū)域的成成熟性、、工作的的便利性性等2012年12月22日內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)成交交客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)目的的分析1、從客戶(hù)戶(hù)分析數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看看，成交交客戶(hù)主主要為投投資客，，共計(jì)37組，占比比80%，自用共共計(jì)7組，占比比15%；2、分析原原因，此此次采取取的是內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)的形式式，所以以在價(jià)格格方面相相對(duì)預(yù)期期有所下下降，因因此本次次所推房房源吸引引了很大大部分的的投資客客；。投資客，，占比80%，自用15%；綜上所述述，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)蘭德中中心得客客戶(hù)以投投資性為為主，他他們認(rèn)為為項(xiàng)目區(qū)區(qū)域得天天獨(dú)厚，，對(duì)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格及及未來(lái)收收益都具具有較高高的預(yù)期期。1、成交客客戶(hù)主要要集中在在金水區(qū)區(qū)，共40組，占比比85%；其次為為地市客客戶(hù)，共共4組，占比比9%；中原區(qū)區(qū)客戶(hù)2組，占比比4%；最后管管城區(qū)1組客戶(hù)占占比2%；2、客戶(hù)分分析顯示示成交客客戶(hù)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目最大大的認(rèn)同同點(diǎn)是區(qū)區(qū)位，項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位價(jià)值值在地市市客戶(hù)心心目中也也有深度度認(rèn)同感感。綜上所述述，蘭德德中心成成交客戶(hù)戶(hù)多為多多為地緣緣性客戶(hù)戶(hù)，對(duì)區(qū)區(qū)域的成成熟性、、工作的的便利性性以及中中心帶來(lái)來(lái)的獨(dú)特特體驗(yàn)等等均具有有較高的的認(rèn)同感感。2012年12月22日內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)成交交客戶(hù)區(qū)區(qū)域分析析1、從數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)看，，成交客客戶(hù)職業(yè)業(yè)主要為為個(gè)體經(jīng)經(jīng)商戶(hù)共共計(jì)26組，占比比55%，其次為為企業(yè)高高管共計(jì)計(jì)10組，占比比21%；2、分析原原因，這這正與項(xiàng)項(xiàng)目高端端定位相相契合，，同時(shí)也也吸引了了大批的的經(jīng)商個(gè)個(gè)體投資資的興趣趣；另外外后期在在渠道和和策略上上可針對(duì)對(duì)這些人人群做針針對(duì)性的的推廣、、拓展等等。2012年12月22日內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)成交交客戶(hù)職職業(yè)分析析綜上所述述，蘭德德中心成成交客戶(hù)戶(hù)多為多多為地緣緣性客戶(hù)戶(hù)，對(duì)區(qū)區(qū)域的成成熟性、、工作的的便利性性以及中中心帶來(lái)來(lái)的獨(dú)特特體驗(yàn)等等均具有有較高的的認(rèn)同感感。本著蘭德德置業(yè)當(dāng)當(dāng)初不惜惜重金拿拿地的初初衷蘭德中心心能為蘭蘭德置業(yè)業(yè)帶來(lái)什什么？通和思考考6：回歸中心心商務(wù)，，所表達(dá)達(dá)的概念念不僅僅僅是一個(gè)個(gè)區(qū)位，，一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，更是是一個(gè)企企業(yè)對(duì)城城市的熱熱愛(ài)，對(duì)對(duì)城市發(fā)發(fā)展的思思考，對(duì)對(duì)推動(dòng)城城市商務(wù)務(wù)國(guó)際化化進(jìn)程所所作出的的貢獻(xiàn)，，因此2013“回歸中心心商務(wù)”仍是推廣廣主基調(diào)調(diào)，同時(shí)時(shí)剖析回回歸中心心商務(wù)的的背后的的故事與與產(chǎn)品價(jià)價(jià)值。“回歸中心心商務(wù)”仍須是2013推廣主主基調(diào)基于通和和以上六六點(diǎn)考慮慮，通和和認(rèn)為整體推廣廣策略是是繼續(xù)拔升升項(xiàng)目形形象強(qiáng)調(diào)中心心商務(wù)的的稀缺性性中心=稀稀絕無(wú)僅僅有，中中心=收收益翻番番，中心心=企業(yè)業(yè)高度2013蘭德需需要再添添一把柴柴，用活活動(dòng)制造造話(huà)題，，用話(huà)題題引發(fā)熱熱議，形形成項(xiàng)目目獨(dú)特的的性格，，打破項(xiàng)項(xiàng)目前期期溫而不不火的局局面。運(yùn)用活動(dòng)動(dòng)不斷制制造話(huà)題題引發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)關(guān)關(guān)注在“回歸中心心商務(wù)”的策略核核心上剖析產(chǎn)品品背后的的故事，，為回歸中中心商務(wù)務(wù)選擇蘭蘭德中心心，提供供論據(jù)同時(shí)伴隨隨著項(xiàng)目目工程的的進(jìn)展與與金水萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的入入市，我我們需要要進(jìn)一步步單純一個(gè)個(gè)產(chǎn)品賣(mài)賣(mài)點(diǎn)冷冰冰冰說(shuō)出出來(lái)，幾幾乎毫無(wú)無(wú)吸引力力可言講述蘭德德置業(yè)對(duì)這塊土土地的用用心，塑塑造企業(yè)業(yè)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)專(zhuān)注專(zhuān)精精的企業(yè)業(yè)形象在剖析產(chǎn)產(chǎn)品背后后故事的的同時(shí)PART3:階段推廣廣策略活動(dòng)造勢(shì)勢(shì)，撬動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)，，營(yíng)銷(xiāo)傳播播一體化化，線(xiàn)上上線(xiàn)下齊齊頭并進(jìn)進(jìn)2013年媒體階階段任務(wù)務(wù)劃分口碑場(chǎng)眾人皆說(shuō)說(shuō)蘭德中中心互動(dòng)場(chǎng)到訪(fǎng)放量量/成成交放放量名利場(chǎng)項(xiàng)目口碑碑企業(yè)口口碑互動(dòng)動(dòng)階段Ⅰ１3年1月底-4月底階段Ⅱ１3年5月-7月階段Ⅲ13年8月-12月企業(yè)品牌牌理念深深挖周周邊客戶(hù)戶(hù)彰彰顯產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)推廣策略略實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)高傳播率高到訪(fǎng)量高美譽(yù)度高銷(xiāo)售額本階段是是年度推推廣中的的重要階階段，目目標(biāo)如圖圖所示：：第一步（（2013年3月）品牌成勢(shì)勢(shì)，率先先發(fā)力傳播手法法：以營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)為主主，名人人引爆市市場(chǎng)，展展開(kāi)之間間的跨界界客戶(hù)聯(lián)聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)。傳播方式式：本階段作作為項(xiàng)目目明年的的爆破階階段，在在此階段段，所有有的媒體體將形成成組合出出擊市場(chǎng)場(chǎng)，形成成新聞熱熱點(diǎn)，引引發(fā)社會(huì)會(huì)各領(lǐng)域域的關(guān)注注。一場(chǎng)聲勢(shì)勢(shì)浩大的的公關(guān)事事件首家以主辦辦方形式制制造大型文文化事件，，一手掌握握票務(wù)成就就熱點(diǎn)；引發(fā)媒體的的廣泛報(bào)道道，率先抓抓住全城目目光；一場(chǎng)引發(fā)行行業(yè)最高關(guān)關(guān)注的公共共活動(dòng)誘使政府關(guān)關(guān)注、業(yè)內(nèi)內(nèi)參與、全全民卷入；；高端美女人人才的招聘聘渠道成為為眾多企業(yè)業(yè)發(fā)展面臨臨的困惑；；無(wú)論在商商業(yè)談判抑抑或公關(guān)關(guān)關(guān)系，美女女人才的獨(dú)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)為為企業(yè)創(chuàng)造造著非凡的的價(jià)值；然而，稀缺缺美女人才才的高端招招聘與就業(yè)業(yè)渠道日益益成為眾多多企業(yè)和美美女人才發(fā)發(fā)展的短板板。活動(dòng)建議一一：蘭德中心2013鄭州首屆總總裁高端人人才獵頭盛盛會(huì)主辦單位——蘭德置業(yè)、、、河南電電視臺(tái)、大大河報(bào)、天天基人才網(wǎng)網(wǎng)/智聯(lián)招聘網(wǎng)網(wǎng)、……目的：引發(fā)發(fā)市場(chǎng)關(guān)注注度，制造影響力力和傳播話(huà)話(huà)題美女T臺(tái)秀美女T臺(tái)秀紅酒假面舞舞會(huì)老板與美女女大型造勢(shì)活活動(dòng)執(zhí)行——由電視臺(tái)、、報(bào)紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等優(yōu)勢(shì)勢(shì)媒體主辦辦，蘭德中中心全程贊贊助。活動(dòng)內(nèi)容及及亮點(diǎn)規(guī)劃劃（可簡(jiǎn)化化執(zhí)行）——1、職場(chǎng)美才才T臺(tái)秀：百名職場(chǎng)麗麗人身著時(shí)時(shí)尚旗袍裝裝，執(zhí)香扇扇緩步走向向臺(tái)前，穿穿越時(shí)光界界限，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)演繹古典典淑女與現(xiàn)現(xiàn)代美才的的典雅、端端莊與干練練。2、商界精英英星光大道道：百余名企業(yè)業(yè)總裁攜眾眾職場(chǎng)麗人人在燈光與與鮮花的焦焦點(diǎn)中，神神采奕奕步步入會(huì)場(chǎng)，，數(shù)十位專(zhuān)專(zhuān)業(yè)攝影家家現(xiàn)場(chǎng)抓拍拍企業(yè)家精精神情貌。。3、“紳士淑淑女共聚一一堂”：高端美女人人才與才智智型男盛裝裝出場(chǎng)，展展現(xiàn)品質(zhì)社社交的銳麗麗風(fēng)采。4、企業(yè)家、、美才暢談?wù)劼殘?chǎng)人生生：現(xiàn)場(chǎng)企業(yè)家家與美麗人人才面對(duì)面面雙選溝通通，職場(chǎng)智智慧更添銳銳麗風(fēng)采。。5、職場(chǎng)美才才百變魅力力秀：數(shù)十位高端端美女人才才著職業(yè)裝裝和晚裝出出場(chǎng)，展現(xiàn)現(xiàn)成都職場(chǎng)場(chǎng)美才優(yōu)雅雅干練與風(fēng)風(fēng)情萬(wàn)種的的特色。6、企業(yè)家““現(xiàn)場(chǎng)POSE秀”：現(xiàn)場(chǎng)企業(yè)家家神與氣自自然流露，，展現(xiàn)其完完美結(jié)合的的無(wú)限魅力力。7、助力企業(yè)業(yè)打造專(zhuān)屬屬美才：數(shù)十企業(yè)總總裁與美才才現(xiàn)場(chǎng)簽約約，助推““銳麗之星星”步入職職場(chǎng)高端，，打造企業(yè)業(yè)專(zhuān)屬價(jià)值值美才。8、精英美才才社交酒會(huì)會(huì)：所有企業(yè)嘉嘉賓在曼妙妙的音樂(lè)中中品鑒高檔檔紅酒，與與美麗人才才互動(dòng)交流流，在余興興未盡中，，為本次活活動(dòng)畫(huà)上完完美的逗號(hào)號(hào)。蘭德中心2013河南首屆財(cái)財(cái)智嘉人華華中分賽區(qū)區(qū)總決賽活動(dòng)建議二二：客戶(hù)精準(zhǔn)投投放、低成成本高曝光光帝國(guó)大廈副副總裁做客客蘭德中心心，共議中中心商務(wù)凝凝聚力目的：引發(fā)發(fā)市場(chǎng)關(guān)注注度，制造影響力力和傳播話(huà)話(huà)題邀請(qǐng)對(duì)象：：蘭德置業(yè)業(yè)高層/BOMA中國(guó)高層/鄭州各大報(bào)報(bào)紙/各大網(wǎng)絡(luò)…蘭德中心對(duì)話(huà)帝帝國(guó)大廈活動(dòng)建議三三：一場(chǎng)聲勢(shì)浩浩大的公關(guān)關(guān)事件首家以主辦辦方形式制制造大型文文化事件，，一手掌握握票務(wù)成就就熱點(diǎn)；引發(fā)媒體的的廣泛報(bào)道道，率先抓抓住全城目目光；一場(chǎng)引發(fā)行行業(yè)最高關(guān)關(guān)注的公共共活動(dòng)誘使政府關(guān)關(guān)注、業(yè)內(nèi)內(nèi)參與、全全民卷入；；策略思路：：1、借助帝國(guó)國(guó)大廈的影影響力，短短期凝聚全全城目光形形成話(huà)題源源，同時(shí)以以其為新聞聞點(diǎn)、爆破破點(diǎn)與知名名媒體建立立全面合作作關(guān)系，植植入中心商商務(wù)概念，，巧妙形成成對(duì)位。2、品牌勢(shì)能能的凸顯不不僅在客戶(hù)戶(hù)之間，更是從政府府、業(yè)內(nèi)廣廣泛傳播開(kāi)開(kāi)來(lái)，作為主辦方方，可廣泛泛邀約政府府官員、業(yè)業(yè)內(nèi)人士共共同參與。。從北京東方方新天地，，上海恒隆隆廣場(chǎng)、波波特曼商城城、嘉里中中心；從香香港有中銀銀中心、中中環(huán)廣場(chǎng)到到鄭州蘭德德中心，鄭鄭州缺席““中心商務(wù)務(wù)”蘭德置業(yè)比比較全城，，不惜重金金拿地，只只為開(kāi)創(chuàng)中中心商務(wù)得城市以土土地，還城城市以珍稀稀蘭德置業(yè)以以開(kāi)創(chuàng)者姿姿態(tài)，成為為中心商務(wù)務(wù)唯一作者者軟文炒作無(wú)論經(jīng)濟(jì)周期期如何波動(dòng)動(dòng)

為何洛洛克菲勒大大廈租金恒恒穩(wěn)上升帝國(guó)大廈租金金80年居高高不下

鑒證證中心商務(wù)價(jià)價(jià)值帝國(guó)大廈代言言中心商務(wù)，，鑒證中心商商務(wù)價(jià)值縱觀北京、上上海、香港，，唯一能與CBD租金抗抗衡的寫(xiě)字樓就就是高端商圈圈上的寫(xiě)字樓樓，蘭德置業(yè)比較較全城，不惜惜重金拿地，，開(kāi)創(chuàng)中心商商務(wù)成就中原寫(xiě)字字樓價(jià)值巔峰峰軟文炒作BOMA攜手手蘭德中心，，將中心商務(wù)務(wù)價(jià)值帶到中中原第二步（2013年6月）借力打力，事事半功倍傳播手法：活動(dòng)牽頭，闡闡述中心商務(wù)務(wù)價(jià)值，同時(shí)時(shí)豐富產(chǎn)品傳傳播渠道。傳播方式：本階段以硬廣廣為主維持信信息傳播，自自建網(wǎng)絡(luò)，樓樓書(shū)等籌備并并投入使用。。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議議一：蘭德中心——中部崛起下的的中心機(jī)遇目的：由金水水區(qū)主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)出面，闡述述中心價(jià)值與與中心機(jī)遇邀請(qǐng)對(duì)象：金金水區(qū)主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)金水區(qū)大大中型企