OCG商業運營建議書01此報告僅供客戶內部使用，未獲得圓夢集團的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。絕對保密呈：遠東華人集團圓夢國際2014——10目錄PART1商業定位PART2業態定位PART3合作模式PART4運營模式PART5商家資源商業定位商業定位前提之一：一、周邊商業體量龐大，項目所處大環境成熟期難以預料。OCG項目周邊已建成的寫字樓大型集中高檔商業體量較大，但區域內住宅入住率較低，入住人口增幅有限，同時商務辦公配套尚未完全形成，項目的昭示性以及交通通達性較差，都給項目未來的發展帶來了較大的壓力。銀泰城商業定位前提之二：——眾多開發商在招商環節持續發力，但困局難破。目前成都開工建設的城市綜合體數量已超過110個，且大多單體體量在10萬平方米以上，未來幾年預計還將有1000萬平方米的體量入市，金融城5平方公里范圍內，超過20個城市綜合體，眾多的商業綜合體集中呈現，所有開發商都在花費巨大的代價招商，但招商困局依然難破，同質化嚴重，若沒有強大的現金流做支撐，部分項目的運營將會顯得步履維艱，甚至倒閉。銀泰城商業定位前提之三：——個別交付項目艱難運營，商家進退維谷。成都最好的商業，最好的歌劇院，最好的展覽廳，文化娛樂均集中在南延線，但沒有最夠的人口紅利分享和消費，龐大的商業體量面臨種種尷尬的局面；在已交付的奧克斯廣場.九方.蘇寧廣場等購物中心，“空城”已成為其大多數商業項目的真是寫照；

商業定位前提之四：——經濟發展及高端餐飲休閑業經營受挫，眾多企業發展步履蹣跚。

《2013年度中國餐飲百強企業分析報告》指出，受市場環境和政策環境影響，2013年中國餐飲行業增長放緩，餐飲百強企業首當其沖也經歷了經營最為困難的一段時期。2013年全國餐飲收入25569億元，同比增長9.0%，增速創下20多年以來的最低值，與社會消費品零售總額增速的差距進一步擴大。在整個餐飲市場頹廢的大環境下，作為餐飲業龍頭的百強企業更是受挫嚴重。2013年，餐飲百強企業營業收入1911.1億元，同比增長5.7%，增速比2012年大幅下降10.8個百分點，更是首次低于全國餐飲收入9.0%的平均水平。尤其高端餐飲嚴重受挫，2013年限額以上餐飲收入8181億元，同比下降1.8%。增幅水平同比下降14.7個百分點，是近10年來同期首次出現負增長。商業定位前提之五：——項目的物業結構已基本決定了業態發展的方向。（以下會對分層的業態落位做描述）商業定位前提之六：——商業及寫字樓的政策性和戰略性自持，決定了業態之間的必然互補性。按各個物業類型的市場反應特點，以及本項目的區位具體情況和開發商的融資需要，分物業，分期實施，銷售與經營相結合，優質物業短期內可自持；本項目大體量的自持物業，為了后期實現更高的資本價值，必然需要良好的商業運營才能使其成為企業的良性的資產包。商業定位前提之七：——配套性、經營的穩定及成長性，注定我們在以上問題的基礎上突出特色化和差異化，鮮明的主題定位是項目現階段最好的出路。奧克斯廣場的兒童類，游樂類主力店，是目前經營最好的業態，九方定位的休閑娛樂mall也在逐漸好轉，目前城南眾多項目缺乏定位鮮明，有特色化和差異化的商業物業類型，大多數都是以大型百貨加商超以及酒店構成的城市綜合體，較難突圍，而差異性的定位，做好市場的補缺者，是項目突圍的核心競爭力。商業定位位前提之之八：——壓縮合同同期，降降低招商商對價成成本，為為業態調調整期埋埋下伏筆筆。商業的成成功運營營發展需需要一個個優化的的過程，，逐漸淘淘汰一些些不好的的商家，，做好商商業的升升級換代代。與商家的的合同期期縮短，，便于后后期的業業態調整整。商業定位位前提之之九：——放棄追逐逐短期利利益，將將招商與與戰略性性持有一一致對待待，明確確商業培培育的基基本目標標。開發商在在資金鏈鏈穩定的的情況下下，中短短期的戰戰略性持持有以及及招商先先行的策策略，即即可享穩穩定且漸漸高的租租金回報報和可觀觀的物業業增值。。前期招商商運營均均不錯，，但后續續競爭乏乏力，商商圈偏移移，逐漸漸在走弱弱招商，運運營較困困難，幾幾度轉型型本項目未未來可發發展模式式萬達錦華華店蘇寧廣場場百貨商場場模式收益能走走多高，，取決于于找到最最適合的的前期商商業定位位，招商商策略，，運營的的整體把把控收益的低低谷的持持續，取取決于區區域是否否成熟，，是否尋尋找到適適合市場場、符合合本項目目的商家家以及商商業的運運營。商業定位位前提之之十一：：——招商參與與者角度度看待項項目劣勢勢：1、作為沿沿天府大大道向西西擴展的的第二排排第三段段，商業業氛圍成成熟需待待時日2、項目整整體在主主干道昭昭示性稍稍弱3、項目未未能接駁駁地鐵，，較天府府大道眾眾多地鐵鐵商業稍稍顯弱勢勢OCG商業綜合合體（1—3號樓）———建議議項目定定位為：：臺灣風情情薈項目商業業總體定定位：“臺灣風風情薈””以臺式商商業體驗驗為主，，綜合型型服務性性商業構構成為輔輔，兼顧顧寫字樓樓及周邊邊客群配配套商業業功能。。定位主旨旨：即能能形成寫寫字樓本本身的配配套、又又能輻射射周邊辦辦公商務務人群，，同時可可形成以以臺灣風風情體驗驗為主題題的目的的性消費費場所，，使項目目的商業業定位形形成足夠夠的、有有市場空空間的差差異化，，在周邊邊尚未成成熟的商商業環境境下盡快快脫穎而而出。臺灣文化化：美食文化化作為兩兩岸文化化交流的的載體越越來越被被兩岸政政府所重重視，大大陸民眾對原原汁原味味的臺灣灣美食需求求日益旺旺盛。臺臺灣小吃吃聞名世世界，散散落在民間的小小吃成千千上萬，，“十大大小吃””是一種種傳統的的稱法，，因為他他們最能能體現臺灣灣飲食的的特點。。臺灣匯匯聚著來來自中國國各地的的人們，，他們帶帶來家鄉鄉的飲食，，與當地地食物和和烹調相相結合后后，發展展出獨特特的小吃吃料理。。臺灣美食食街成功功案例：：——北京臺灣灣街：匯聚臺灣灣本土高高檔餐飲飲、主題題餐廳、、風味小小吃，明明星店鋪鋪、大型型咖啡主題館，，原住民民生活館館、工藝藝作坊等等，是一一條原汁汁原味臺臺灣特色色的高端端商業街街。自開街以以來，每天生意意火爆，，過往人人群川流流不息。。臺灣美食食街成功功案例：：——廈門臺灣灣街：這條臺灣灣美食街街位于老老路人和和路上，，臺灣小小吃一條條街所有有業者都都來自臺北、臺南、臺臺中、高雄、花蓮等等11個縣市，，每個攤攤位使用用的食材材、調料料、器械械等都從從臺灣運運過來。。每天營業時時間從上上午11:00－23:00，市民除除了可以以品嘗到到正宗臺臺灣夜市市小吃外外，現場場還可以以欣賞到臺灣街街頭表演演和閩南南神韻文文化表演演——臺灣美食食休閑業業是臺灣灣文化的的精髓，，但本案案以商業業結構為為基礎，，將形成成：臺灣美食食體驗：：臺式快餐餐、飲品品、輕餐餐飲、特特色餐飲飲，臺灣灣小吃集集群臺灣休閑閑業基地地：臺灣品牌牌茶樓、、咖啡簡簡餐、臺臺式養生生主題店店臺灣文化化鑒賞：：在商業公公共區域域形成臺臺灣文化化泛博物物館臺灣零售售品牌折折扣店：：臺灣品牌牌零售店店的倉儲儲折扣店店（類奧奧特萊斯斯理念））臺灣健康康產業體體驗店（補充業業態）：牙科醫院院、健身身會所、、中醫會會館等早期不適適合形成成的業態態：教育育產業、、家庭服服務商業業、生活活服務商商業等。。但購物型型、特色色化、消消費體驗驗型商業業形態必必須存在在，否則則純粹的的目的型型消費，，將會出出現點對對點的消消費客流流浪費。。圓夢國際際對項目目定位的的匹配：：成都圓夢夢隸屬圓圓夢國際際投資控控股集團團有限公公司，（DreamInternationalInvestmentHoldingGroupCo.,Ltd.）于于2014年在在薩摩亞亞（SAMOA）注冊登記記，公司司注冊資資本金為為1000萬美美元，注注冊號碼為：62750，與與全球四四大會計計師事務務所KPMG合合作，投資資于商業業運營、、地產開開發、環環保節能能產業等等多個領域域，并擁擁有成都都地區打打造臺灣灣風情商商業街授授權。旗下下擁有千千家以上上的符合合業態需需求的合合作商家家。業態落位位一層業態態規劃：：位置：1號樓面積：257平米招商要求求：可通向1號樓寫字樓大大堂可劃分為兩個個獨立租賃單單位適宜業態：銀銀行營業廳、、ATM臺式面包店便利店位置：1號樓面積：324平米招商要求：建建議形成自動動扶梯，直接接上二樓適宜業態：在在扶梯側形成成大堂吧（以以咖啡、茶飲飲為主）臺式風情購物物精品區（香香水、化妝品品等）11一層業態規劃劃：位置：3號樓面積：324平米招商要求：可設立廚房及及煙道等適宜業態：臺式西餐廳臺式拉面餐廳廳臺式快餐臺式風味小吃吃牙科診所位置：2、3號樓面積：64平米招商要求：無無適宜業態：便利店ATM臺式茶飲店12二層業態規劃劃：位置：2號樓面積：1112平米招商要求：內部形成交通通體系，使營營業位置可劃劃分適宜業態：品牌折扣店位置：1號樓面積：2097平米招商要求：與2-201聯通使用適宜業態：品牌折扣店三層業態規劃劃：位置：2號樓面積：1600平米招商要求：可設立廚房及及煙道可與四樓連通通使用適宜業態：臺灣品牌咖啡啡臺灣特色美食食位置：1號樓面積：3088平米招商要求：可設立廚房煙煙道等適宜業態：臺灣小吃城四層業態規劃劃：位置：2號樓面積：1600平米招商要求：已具備可與四樓連通通使用適宜業態：臺灣品牌咖啡啡臺灣特色美食食臺灣大型餐飲飲店中等規模會員員制健身會所所位置：1號樓面積：3120平米招商要求：已具備可與2—401共同使用適宜業態：會議室宴會廳五層業態規劃劃：位置：2號樓面積：3281平米招商要求：已具備適宜業態：中檔餐廳（員員工餐廳）位置：1號樓面積：2067平米招商要求：已具備適宜業態：養生浴足會所所合作模式在統一定位的的基礎上進行行統一運營統一運營：重點整合臺灣灣商會資源，，扶持商家實實現聚集化經經營，將松散散的商家和多多元化的消費費形態，凝聚聚到一個主題題和信息平臺臺上，通過統統一的信息平平臺實現統一一的財務體系系監控。統一布局：合理的規劃動動線、業態業業種、店招形形象、廣告展展示等設計，，進行整體規規劃和定位，，形成臺式風風情完美集合合。統一招商：專業的招商團團隊，根據已已定的經營主主體和形象，，達到主題統統一、業態組組合、異業互互補，著重加加強補充招商商能力，在業業態調整期間間保障持續經經營。統一管理：以體驗式、主主題化商業理理念，完善的的消費信息系系統，在形象象管理、物管管及營業管理理方面免去經經營者的后顧顧之憂。統一宣傳：由商業管理公公司“成都圓圓夢”統一進進行營銷策劃劃，宣傳推廣廣，統一審核核設計形象，，并進行監督督管理，將臺臺灣風情主題題商業的定位位有效、有序序的推向市場場，使項目盡盡快步入成熟熟期。我司參與經營營我司會在旗下下高端養生會會館、汽車銷銷售及美容保保養、臺灣食食品、臺灣酒酒業、日式拉拉面的五大品品牌中選取恰恰當業態進行行率先進駐，，形成業態的的引導性，為為招商打開突突破口，同時時，也將帶領領我司戰略合合作商家實現現第一階段入入駐。開發商收益模模式所有進駐的商商家，均可在在兩種模式下下進行合作方方式的選擇。。1、單純的租金金加免租期模模式2、營業額分成成模式重點引導商家家選擇營業額額分成模式，，根據不同的的經營業態，，推出不同的的分成模式。。商家不需要要交納進場租租金，只需交交納一定數額額的保證金及及管理費，便便可進場裝修修，根據統一一的收銀系統統及會員消費費系統監控銷銷售產值，在在每月銷售產產值中提取固固定比例作為為開發商當月月的營業額分分成沖抵租金金。開發商收益益模式分成模式模模擬測算：：我司收益模模式1、招商服務務啟動至項項目正式開開業前，每每月服務費費10萬元，最長長不超過12個月，自第第13個月起不再再收取。扣點模式商商家不收取取招商傭金，租賃模模式商家我我司收取免免租期外、、合同期內內兩個月平平均租金作為招商傭傭金。2、開業后運運營托管期期間，我司司在開發商商營業額分分成中收取取傭金10%。3、運營管理理費、推廣廣費等由運運營管理公公司收取并并報計劃由由甲方審批批、后支出，結結余部分與與開發商5：5分成。4、開業前，，根據制定定的開發商商對開業后后的運營扶扶持計劃，，按月將明明確的運營扶扶持費用給給付運營管管理托管單單位，并計計入第3項費用同理列支。商家收益模模式1、可以為商商家最大限限度的降低低開業成本本及經營壓壓力。2、在特色化化經營后，，商家可根根據經營狀狀況靈活小小幅調整營營業毛利率率，即可最大程程度的降低低經營風險險。3、最大程度度降低了商商家因經營營困難難以以支撐經營營成本而導導致在培育育期平凡撤場場。4、在運營扶扶持期間，，開發商可可根據不同同業態不同同位置及不不同品牌的的商家，制定定階段性免免分成政策策，也可將將某階段的的經營分成成全部反饋作為商業業宣傳推廣廣及折扣活活動基金，，加大培育育期投入。。商家——經營狀況與與場地租金金支付成正正比，更能能使商家形形成合力對對商業進行整體統統一打造。。開發商——避免普通招招商模式進進展緩慢的的尷尬同時避免商商家與開發發商因對項項目商業價價值認識不不一致而導導致利益訴求求沖突過大大避免傳統招招商形式由由于免租期期到期而導導致大量商商家撤場商家與招商商運營單位位、開發商商一起共同同承擔市場場培育成本本將第一個合合同周期控控制在3——5年，力爭在在第一個合合同周期內完成商商業的培育育，為下一一階段經營營政策的重重新擬定打好基礎礎。運營商——運營商唯一一的利潤來來源來自營營業額分成成及經營管管理費用分分成，在招招商階段，，將會更加加注重業態態的合理搭搭配及優質質商家的大大力拓展，，為收益空空間打好基基礎。商家資源2223巴倫西點石翠澳門豆豆撈和綠回轉壽壽司釜山料理麻辣派對上品川菜金門食坊馬馬家菜巴山土菜館館癮食吳銘火鍋重慶喬林火火鍋德莊火鍋重慶小天鵝鵝火鍋三只耳火鍋鍋劉一手火鍋鍋永和豆漿新興澤源砂鍋鹿港小鎮尋常高非比薩帥爸臺灣美美食西啤士餐吧吧茶餐書Kenttea上述商家為為我司部分分合作品牌牌24一心一客比比客狀元水餃竹香園巴貝拉意式式休閑餐廳廳金翠河港式式茶餐廳多米港臺茶茶餐廳初戀鹵品太粒飯主Etenal喜云咖啡99粥王粵粥道十二井砂鍋鍋第1佳大雞排鄉村基禾風料理八玖間四季季創意料理理櫻日本料理理松之崗兩岸咖啡鍋鍋癮八千代上述商家為為我司部分分合作品牌牌25守屋生撈果簽簽匯馳走三味韓國料理愛尚壽司海盜壽司天綠壽司釜山料理榮壽司元気壽司華越樓可可家101牛排尊品牛排格陵蘭香格麗無國界私語語坊采蝶盧浮映像鼎泰豐良品鋪子艾薯咔滋甜甜圈圈香焙可皇城壩上述商家為為我司部分分合作品牌牌26POPO奶瓶爆米花花故事匯煎餅道咕嚕咕嚕涮涮鍋蜀中吳養生板栗雞旮旮兔腰大城小面穩當小廚田園印象大碗廚粉彩魯西肥牛新晴餐廳老城骨味鮮黃記煌上述商家為為我司部分分合作品牌牌27上島咖啡良木緣星巴克85度C米蘭太平洋咖啡啡costa咖啡繪咖啡茶好臺臺灣灣主題風味味館豪麗斯咖啡啡SanaZoanCoffeeMK鮮果茶飲韓國caffe(caffebene)93/4站時尚甜品品河馬渴了芒芒雪珍奶會所果語小筑大卡司玉米熊cooking-diy巧芋工坊萊克切瑞新新西蘭冰凍凍酸奶上述商家為為我司部分分合作品牌牌29sensocafe落角咖啡優果舒沛享甜九頭牛鮮奶奶LavazzaForyou貢茶Coco奶茶甜品類商家家品牌鮮芋仙仙草密西樹泡芙、、禾味堂、、摩提工房房許留山西西麗婭沒有貓采蝶西餅Pitta酒窩甜品糖糖私房甜甜品豆豆甜品玖恬甜品恒記甜品上述商家為為我司部分分合作品牌牌30拾光甜品米子雪娃娃臺北北冰品愛茜茜里杜伯瑞盧卡小鎮SanaZoanCoffee蒂娜多拉百純冰淇淋淋冰雪皇后皮諾軒意大大利手工冰冰淇淋西點類商家家品牌面包新語華芙閣面包路漢密哈頓早安巴黎好利來浮力森林安德魯森元祖瑞可爺爺的的店麥的多米旗徹思蛋糕上述商家為為我司部分分合作品牌牌THANKS！31超越夢夢想、投投資共共贏！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。21:43:4121:43:4121:431/4/20239:43:41PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:43:4121:43Jan-2304-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:43:4121:43:4121:43Wednesday,January4,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2321:43:4121:43:41January4,202314、他鄉鄉生白白發，，舊國國見青青山。。。04一一月月20239:43:41下下午21:43:411月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月239:43下下午午1月月-2321:43January4,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/421:43:4121:43:4104January202317、做前前，能能夠環環視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。9:43:41下下午9:43下下午午21:43:411月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。21:43:4121:43:4121:431/4/20239:43:41PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2321:43:4121:43Jan-2304-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。21:43:4221:43:4221:43Wednesday,January4,202313、不知香積寺寺，數里入云云峰。。1月-231月-2321:43:4221:43:42January4,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。04一月月20239:43:42下下午21:43:421月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月月239:43下下午午1月月-2321:43January4,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/421:43:4221:43:4204January202317、空山山新雨雨后，，天氣