遵義房地產別墅市調開發背景PART【1】遵義概況PART【2】遵義城市簡介遵義經濟概況遵義規劃發展遵義房地產市場研究A、遵義城市簡介【區域交通篇】——位置優越，交通網絡四通八達重慶遵義貴陽發展戰略：遵義是貴陽北部門戶，在十一五期間已被確立為貴州副中心，也是重慶的后花園。未來遵義的發展方向是：緊貼貴陽經濟圈，融入成渝經濟圈，依托泛珠三角交通：1、公路，蘭海高速與杭瑞高速在遵義市交匯，形成以遵義為核心的畢節、仁懷、綏陽，思南、赤水1-2小時交通圈；2、鐵路，川黔鐵路縱貫遵義全境，2012年11月連接重慶和貴陽的渝黔高鐵已開工，預計2017年10月31日通車。屆時動車從遵義直達重慶、貴陽僅40分鐘左右；3、航空，遵義新舟機場已于2012年8月28日正式開通，現已開通遵義至北京、廣州、上海、昆明、西安、三亞等14條航線，到2014年底航線將達到30條。4、市內公交，共有公交線路46條，總里程達498.5公里，同時欲引資修建遵義中心城區城市軌道交通8條線路，市內交通網四通八達。高鐵——40鐘，抵達黔、渝航空——每一天，連接世界高速——3小時，暢行西南城市交通，四通八達【休閑篇】——生態宜居之城遵義地處中國西南腹地，屬于中亞熱帶高原濕潤季風區，春季平均氣溫15.3℃左右，夏季平均氣溫24.1℃左右，秋季平均氣溫16.1℃左右，冬季平均溫度5.5℃左右，年平均氣溫15.1℃，氣候宜人，是中國優質的避暑之都；風景優美，國土面積30762平方公里，全市森林覆蓋率達49%，是人類宜居城市之一。【歷史篇】——歷史悠久之城“遵義”名稱最早出現于唐貞觀十六年（公元642年），將播州所領的羅蒙縣改名遵義縣，沿用至今已有1364年；遵義轄2區2市10縣和新蒲新區，人口752萬，中心城區建成面積達60平方公里。1935年，中國共產黨在這里召開了著名的“遵義會議”，遵義也因此被國務院列入首批公布的24個有歷史文化名城之一。【文化篇】——濃郁文化之城遵義因“十大文化”而聲名遠揚：“國酒文化、長征文化、沙灘文化、土司文化、建筑文化、詩鄉文化、雜技文化、辣椒文化、民族文化、茶文化”，其中前五者屬傳承文化，后五者為特色文化。因其歷史和地域獨特性，遵義形成了以“長征文化”和“酒文化”為主線的獨特地方文化藝術，深厚的文化底蘊為遵義經濟的快速發展提供了良好的環境。【旅游篇】——紅色旅游之都“品味紅色傳奇，擁抱高原綠海，醉在國酒之鄉”著名的“遵義會議”讓其成為了頗具傳奇色彩的“轉折之都”,也讓其成為了紅色旅游的圣地，著名的赤水竹海及十丈瀑布等自然資源景點，讓紅色的革命文化閃耀在青山綠水之中；“品味紅色傳奇，擁抱高原綠海，醉在國酒之鄉。”2013年，遵義共接待游客4302.8萬人次，實現旅游綜合收入358.99億元，分別增長28.3%和28.2%。湄潭——天下第一壺赤水——十丈洞瀑布遵義——遵義會址習水——丹霞山區域位置宜居之城旅游之城年平均氣溫15.1℃，氣候宜人，最佳避暑之都，風景優美，森林覆蓋率達49%，是人類宜居城市之一“遵義會議”讓其成為了頗具傳奇色彩的“轉折之都”,也讓其成為了紅色旅游的圣地，至2013年，遵義共接待游客4302.8萬人次，實現旅游綜合收入358.99億元優越區域位置及生態、文化環境為遵義未來經濟發展提供良好的基礎。【城市簡介】總結遵義市位于貴州省的北部，南與省會貴陽市接壤，北與重慶直轄市接壤，是貴陽北部門戶，也是重慶后花園，交通四通八達。文化之城因“十大文化”而聲名遠揚，深厚的文化底蘊為遵義經濟的快速發展提供了良好的環境。B、遵義經濟濟概況【戰略篇】——遵義“十二二五”規劃劃戰略十二五規劃劃提出“三三新一強””的戰略方方針，主要要打造貴州省第二二大經濟強強市；推動工業化提高農業化生產水平加強城鎮化全市生產總總值在2015年突破2000億，年增長長值保持17%城市發展主主要目標：：經濟又好又又快發展、突破2200億元；人均均生產總值值突破4000美元；全社會固定定資產投資資累計實現現10000億元，年均均增長35%以上。三次產業協協調性和競競爭力明顯顯增強，工工業增加值值突破900億元，年經經濟結構構調整取得得重大進展展。經濟結構調調整取得重重大進展均均增長23%；服務業比比重提高；；城鎮化率率達42%以上；【產業篇】——產業結構進進一步優化化，第二產業占主導地位位遵義市生產產總值飛速速增長，經經濟發展處處在工業化化起飛階段段，產業結結構進一步步優化；第二產業占占據主導地地位，第二產業業占全年生生產總值的的53.3%，給房地產產發展提供供了良好的的經濟基礎礎；遵義市擁有有第三產業業發展不足足，但還有有很大的潛潛力及上升升空間；遵義的工業業以每年平均約約18%的速度進行行快速的發發展，而在在2013年工業的生生產總值已已經達到了了677.73億元；根據十二五五的規劃后后，遵義市市的工業發發展將在2015年突破1000個億；而按照這這樣的速度度，遵義的的經濟也將將獲得高效效的帶動；；遵義將在2020年前大力的的發展能源源、科技研研發、煉金金業、酒業業的發展；；這些家大大力的促進進遵義市的的經濟發展展；【城市地位】——以多項重要要經濟指標標僅次省會貴貴陽位居第第二遵義市多項重要經經濟指標在在省內排名名第2，僅僅落后后省會貴陽陽市；擁有有貴州省第第二的經濟濟發展活力力。隨著《貴州2012-2030城鎮體系發發展規劃》中將貴陽與與遵義劃為為僅有的兩兩個都市區區，遵義的的發展將獲獲得更大的的支持【經濟環境】——宏觀經濟快快速增長，，城市經濟濟的步伐穩穩步前行2013年遵義市人人口達到778.64萬人，常住住人口突破破614.25萬人，遵義義作為貴州州規劃的兩兩大都市區區之一，常常住人口吸吸引力及流流動人口吸吸引力在中中遠期建設設都將得到到顯著提升升，房地產產發展“人人口”基礎礎良好全市GDP增速較快，，比上年增增長14%，成為貴州州省第二大大城市；全市人均可可支配收入入在近幾年年以10%以上的速度度進行增長長，經濟發發展效果明明顯；【經濟環境】——人均消費額額穩步提升升、儲蓄額額快速增長長，居民消消費水平及及消費意識識有待進一一步挖掘遵義市人均均消費額逐逐年上升，，上升較為為迅速，對對商業市場場有極大的的推動效果果；而城市自身身消費額排排在貴州省省第二的位位置，使其其自身未來來發展潛力力加強；人均消費額額穩步提升升、儲蓄額額快速增長長，居民消消費水平及及消費意識識有待進一一步挖掘經濟發展城市工業發發展產業發展城市以工業業發展為基基礎，同時時對其他經經濟產業進進行擴張，，加快了城城市的經濟濟發展；遵義是一個個工業型城城市，但是是由于重慶慶等城市部部分工業園園區向遵義義進行發展展，導致未未來遵義城城市工業提提速較快；；城市發展中中第三產業業較低，但但第三產業業仍擁有巨巨大的上升升空間；未來遵義的的發展潛力力巨大【經濟概況】總結C、遵義規劃劃發展【規劃發展】——遵義未來城城市劃分（（2008-2030規劃）紅花崗區南部新城連接南白鎮新蒲新區匯川新區由于遵義在在經歷幾十十年發展中中紅花崗區區的老化以以及匯川新新區容量的的不足逐漸漸暴露出來來，政府不不得不向外外進行擴張張，從而延延生出新生生的兩個區區域：向南南的南部新新城及向北北新浦新區區，從而遵遵義出現四四個發展區區域。紅花崗區：：紅花崗區是是遵義最老老的城市中中心區域，，而隨著時時間的推移移以及建筑筑的老化，，紅花崗區區逐漸出現現擁擠的狀狀況；匯川新區：：發展了接近近十年的匯匯川新區，，現在其中中心的繁榮榮程度不亞亞于紅花崗崗區，它正正逐步的分分擔紅花崗崗區的城市市壓力；南部新城：：同樣處于起起步階段的的南部新城城，它更多多的是由保保利未來城城市、汽博博城、江南南一品等綜綜合體及商商業項目將將城市的生生活區域與與南白鎮進進行連接；；新蒲新區：：新浦新區其其正處于萌萌芽階段，，它更多的的是承載著著行政、會會展、機場場等城市重重要設施將將會在未來來向新浦新新區移動；；【規劃發展】——遵義未來城城市空間結結構與功能能布局規劃劃東擴西控：：重點發展禮禮儀、新蒲蒲，增強城城市服務功功能，構建建新蒲副中中心。東南南方向構建建南白－三三岔－龍坪坪－深溪產產業集聚帶帶。同時，，保護主城城區西側水水源保護區區及其周邊邊森林地帶帶，禁止和和限制與水水源和生態態保護無關關的建設，，限制城市市向西拓展展。南北充實：：城市發展由由“南北延延伸”向““南北充實實”轉變。。向南大力力培育南白白的綜合服服務中心職職能，服務務中心城區區以南的三三合－茍江江產業區。。向北著力力培育董公公寺組團，，加強與桐桐梓的聯系系，建設為為銜接重慶慶的窗口地地區。提升中心：：滿足城市工工業用地增增量需求，，疏導中心心城區工業業外遷，降降低污染擴擴散，減少少對主城生生活區影響響。加快““退二進三三”，積極極推進舊城城改造，優優化老城功功能結構，，完善中心心區的各項項設施，建建設現代化化城市中心心區。優化化環環境境：：逐步步優優化化城城市市環環境境，，包包括括自自然然環環境境和和物物質質環環境境。。一個個主主城城區區：：由董董公公寺寺－－老老城城－－忠忠莊莊與與禮禮儀儀－－南南宮宮山山兩兩條條城城市市帶帶構構成成，，包包括括了了主主城城區區、、匯匯川川片片區區、、忠忠莊莊片片區區、、禮禮儀儀片片區區、、南南宮宮山山片片區區、、董董公公寺寺片片區區、、高高橋橋片片區區。。主主城城區區規規劃劃至至2030年城城市市建建設設用用地地達達84平方方公公里里，，居居住住人人口口約約100萬。。兩個個副副城城區區：：新蒲蒲副副城城區區與與南南白白副副城城區區。。新新蒲蒲副副城城區區規規劃劃城城鎮鎮建建設設用用地地21平方方公公里里，，居居住住人人口口18萬。。它它是是集集科科教教、、會會議議療療養養、、休休閑閑度度假假、、高高新新技技術術產產業業、、房房地地產產為為一一體體的的綜綜合合性性城城區區。。南南白白副副城城區區包包含含南南白白片片和和龍龍坑坑片片，，應應進進一一步步完完善善和和強強化化綜綜合合服服務務職職能能，，成成為為中中心心城城市市南南部部的的生生產產與與生生活活服服務務中中心心。。龍龍坑坑片片作作為為南南白白的的拓拓展展用用地地，，是是南南白白城城市市功功能能的的延延伸伸和和補補充充，，布布置置居居住住、、辦辦公公、、商商貿貿用用地地，，東東部部沿沿黔黔渝渝鐵鐵路路的的帶帶型型用用地地，，布布置置產產業業用用地地。。南南白白副副城城區區用用地地17平方方公公里里，，居居住住人人口口約約30萬。。一個個現現代代產產業業集集聚聚區區（（帶帶））：：坪橋橋—三岔岔－－龍龍坪坪－－深深溪溪產產業業集集聚聚區區。。坪橋-深溪環山工業業區由深溪、、坪橋、三岔岔、龍坪的工工業園區環山山構成，是主主城區產業外外移的重要承承載地。重點點發展較少污污染的一、二二類工業。用地拓展方向向:東擴西控、南南北充實、提提升中心、優優化環境。空間結構：形成“一主、、兩副、一區區”的“雙帶帶+組團”式空間間結構。【規劃發展】——遵義未來全市市交通規劃在2020年以前，遵義義市公路建設設以“四縱、、三橫、三聯聯、二環”為為目標，將在在遵義形成13條高速公路。。要在8年的時間里，，實現全省縣縣縣通高速公公路，遵義市市對全市高速速公路路網規規劃作出了修修編；以及新新舟機場的完完善。四縱：由遵義縣白臘臘坎起止于赤赤水市，全長長230千米；由遵義義縣的核桃箐箐起至崇溪河河進入重慶綦綦江縣，全長長179千米；由黔南南甕安鯉魚塘塘入境至安家家山入重慶南南川區，全長長305千米；由施秉秉與余慶交界界的磨秧入境境至塘口進入入重慶彭水縣縣接G319國道，全長339千米三橫：從四川古藺與與習水交界的的太平渡入境境，至務川茅茅天出境，入入沿河縣烏江江龔灘渡口全全長437千米；從四川川古藺與仁懷懷市交界的石石碑坳入境至至務川石朝進進入德江縣連連接國道G326，全長439千米；從金沙沙縣與遵義縣縣交界處的外外寨入境至煎煎茶進入德江江三聯：由鳳岡與思南南交界處的星星竹經花坪、、綏陽場、新新建至正安縣縣謝壩經綏陽陽縣坪樂、石石浪關、青杠杠塘、太白進進入桐梓縣黃黃蓮止于松坎坎與GO50高速公路連接接二環：由匯川區高坪坪經紅花崗區區新蒲、深溪溪至遵義縣的的樂理、進入入紅花崗區巷巷口、金鼎山山止于匯川區區高坪，形成成遵義城區一一環，全長120千米；由匯川川區泗渡經綏綏陽縣蒲場，，至遵義縣新新舟、蝦子、、龍坪、南白白、鴨溪、毛毛石進入匯川川區泗渡，形形成遵義城區區二環高等級級公路，全長長217千米。【規劃發展】——遵義市區未來來中心交通路路網規劃遵義市城市交交通發展戰略略目標，遵義義政府在未來來將建立“暢暢通、平安、、生態、便捷捷、宜居”的的交通環境。。道路網規劃：：遵義市中心城城區形成了““一環、八縱縱、七橫”的的快速通道系系統，至目標標年共規劃快快速通道190.23km，交通性主干干路205.67km，生活性主干干路215.72km，次干路282.65km；公共交通規劃劃：46條公交線路，，其中新開辟辟6條公交線路、、調整12條現狀公交線線路、其余23條公交線路保保持現狀；遠遠期規劃52條公交線路，，其中新開辟辟11條公交線路、、局部調整3條，其余38條公交線路保保持近期規劃劃。近期規劃劃公交首末站站9個，遠期規劃劃公交首末站站11個。靜態交通規劃劃：路外公共停車車設施38處，停車泊位位7770個，面積298860㎡；遠期規劃劃新建公共停停車設施50處，停車泊位位10800個，面積351150㎡；客貨運樞紐規規劃及物流分分析：公路運輸客運運樞紐7個，其中一級級站5個、二級站2個，總占地面面積29.9萬m2，日均旅客發發送能力為7.7萬人；【規劃發展】——遵義城市大型型商業帶規劃劃未來遵義城區區將會形成八八大商業板塊塊，而部分商商業板塊中所所承載著獨特特的產業特征征，而他們的的組成承載著著城市發展所所需要的各個個產業。未來規劃商業業分布將它們們按片區分為為以下五個區區域的八大板板塊；匯川新區：廣廣珠商圈、港港澳商圈；紅花崗區：丁丁字口商圈、、環城路家居居商貿帶；南部新城：汽汽車商貿城、、保利未來城城市及綜合市市場商圈；南白鎮：南白白鎮中心商圈圈；新蒲新區：新新蒲商業帶；；廣珠商圈港澳商圈環城路家居商貿帶汽車商貿城丁字口商圈新蒲商業帶南白鎮商圈保利未來城市及綜合市場商圈上海路商圈【規劃發展】——遵義城市產業業規劃產業規劃目標標：依托能源源和資源開發發，堅持以工工業為主導，，結合傳統產產業改造與高高新技術產業業發展，塑造造產業品牌，，發展特色產產業，逐步構構建適應城市市發展需要的的集約型、現現代化產業體體系。高新技術產業園新蒲高新技術工業園區湘江工業園區湘江工業園區區：總規劃30平方公里，園園區內部包含含制造業、礦礦產、包裝等等行業；（現現正處于規劃劃中）高新科技產業業園：規劃在海爾大大道旁的高新新技術產業園園，內部包含含制藥、重工工業、服裝制制造、科技研研發等行業；；（代表企業業有蒙牛駐遵遵義公司、現現代汽車分公公司等，怎個個區域正處于于修建狀態；；）新蒲高新技術術工業園區：：總規劃3平方公里以上上，園區內部部包含食品加加工、光伏產產業、特色農農產品等行業業；（目前正正處于規劃中中）遵義2020年前將會規劃劃施工三個工工業園區，其其中包含現在在在建設的高高新技術產業業園，工業型型城市住宅的的規劃更加依依托工業園區區的位置；城市未來規劃發展方向未來城市將成為四個大區域：紅花崗區、匯川新區、南部新城、新蒲新區四個大區域；城市規劃八大商業區域：廣珠商圈、港澳商圈、丁字口商圈、環城路家居商貿帶、汽車商貿城、保利未來城市及綜合市場商圈、南白鎮中心商圈、新蒲商業帶等八大商業區域將擴大怎個城市的發展，完善城市功能；三大產業園區：高新技術產業園、新蒲高新技術工業園區、湘江工業園區三大產業園區為城市工業發展提供平臺；隨著基礎設施施的逐步完善善，大遵義的的格局正在形形成，城市由由雙中心轉向向四中心，但但隨著新蒲新新區規劃、配配套日漸成熟熟及地產熱度度慢慢升溫，，特別行政首首府的遷入，，對于遵義的的發展有著重重大的影響，，會分流南部部新城及雙中中心的市場份份額，因此從從城市發展格格局來看，建建議加快項目目的開發進程程尤為重要。。【規劃發發展】總結D、遵義義房地地產市市場研研究遵義執行條件住宅商業預售條件據《遵義市商品房預售條例》：商品房預售應當符合下列條件：(一)已交納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有房地產項目開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證；(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上、已完成基礎工程，并確定施工進度和竣工交付日期。同住宅限購條件無限購無限購貸款條件首套房首付款30%，利率上浮5—10%；二套房首付款60%，執行1.2倍利率，三套房不貸款無論幾套房，首付50%，利率上浮40%主要政策名稱主要內容保障房擴大保障性安居工程建設規模；多渠道籌集保障性住房房源；突出增加公共租賃住房供應等預售制度繼續整頓房地產市場秩序，重點查處未辦理規劃、施工、預售許可手續進行建設和預售的違法違規行為開發商資金加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供房地產開發資質等相應證明信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.2倍;公積金貸款認貸不認房【房地產產市場場】——宏觀環環境，，政策策調控控進一步步加大大保障障性安安居工工程建建設力力度。。加強強保障障性住住房管管理，，健全全準入入退出出機制制，切切實做做到公公開、、公平平、公公正；；合理理引導導居民民住房房需求求；認認真執執行國國家新新的房房地產產稅收收、信信貸政政策及及住房房限購購政策策，著著力抑抑制投投資性性、投投機性性購房房，繼繼續支支持自自住性性住房房需求求；進進一步步加強強房地地產市市場監監管。。【房地產產市場場】——宏觀環環境，，政策策影響響主要影響因素影響效果保障房短期難以批量投放限購及預售資金監管范圍近期有可能擴大，抑制需求，造成近期成交量下降開發商資金面臨緊縮，開發商汰弱留強房產稅上海重慶已進行試點，如果試點成功可能在更多城市推行信貸資金限制發放，抑制需求2014年兩會政策的關鍵節點政策提提升置置業門門檻和和置業業成本本，首首置、、改善善需求求受到到影響響，受受大中中城市市的連連帶影影響，，三線線城市市如遵遵義的的部分分購房房者（（剛需需為主主）開開始采采取觀觀望態態度，，但遵遵義市市區房房地產產市場場處于于起步步階段段，市市場以以受政政策影影響最最小的的首置置、首首改剛剛性需需求為為主，，市民民雖因因調控控政策策引發發一定定的觀觀望情情緒，，但總總體影影響不不大。。【房地產產市場場】——遵義房房地產產土地地市場場情況況土地購購置價價格快快速上上漲，，紅花花崗、、匯川川等配配套完完善區區域土土地供供應緊緊張，，城南南新區區及新新蒲的的土地地市場場購置置量快快速上上漲，，板塊塊競爭爭將更更加激激烈。。年份土地購置面積

（萬平方米）土地成交價款（萬元）土地平均成交價格

（萬元/畝）折合

（元/平方米）200571—

32.07481200673.313811137.77567200746.122712843.79657200891.18373461.28919200958.163815043.73656201034.3—

80.1312022011142.28—

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2012119.8—

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2013366.4584512106.41595遵義市市土地地價格格呈現現快速速增長長趨勢勢。2005年，土土地價價格為為32.07萬元/畝，至至2013年，土土地成成交價價格已已漲至至106.4萬元/畝，年年增長長超過過16%。遵義市市土地地價格格與房房屋價價格存存在““倒掛掛”現現象，，房屋屋價格格漲幅幅低于于土地地價格格漲幅幅。隨著遵遵義兩兩大副副城區區——城南及及新蒲蒲房地地產行行業發發展加加快、、各大大房地地產開開發企企業相相繼入入駐，，必將將引發發土地地市場場的激激烈競競爭。。目前前中建建、金金科、、實地地等企企業已已經進進入新新蒲區區域；；瑞安地地產已已取得得遵義義縣2000畝土地地，正正在大大規模模開發發。【房地產產市場場】——遵義房房地產產市場場住宅宅整體體供應應及成成交情情況2012年存量（萬㎡）2013年取得預售許可證的預售面（萬㎡）2013年可售面積（萬㎡）3000套1月2月3、4月5月6月7月8月9、10月11月12月合計3018.756.16012.684.3120.0625.6221.5222.4736.13167.7197.72013年遵義城區月度銷售面積統計（㎡）區域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計匯川區3.621.464.863.973.753.073.883.074.052.873.393.3141.29紅花崗區4.693.132.904.333.053.113.224.126.284.043.382.3544.60遵義縣0.711.522.431.361.721.821.712.595.134.673.563.2230.44新浦新區0.000.000.000.000.000.000.000.000.004.725.5315.3525.6面積合計9.026.1010.189.657.526.997.828.7814.4615.3013.8622.23141.932013年累計計銷售售面積積141.93萬方（（含2013年存量量），，總體體銷售售率71.8%，剩余余庫存存量55.77萬方，紅花花崗區區無疑疑占據據著主主要的的地位位，其其在海海爾大大道沿沿線向向南延延伸其其中保保利占占據很很大的的部分分；全市整整體均均價4390元，雖雖受新新蒲新新區及及遵義義縣樓樓盤低低價影影響，，但較較去年年3790元有所所上升升，又又由新新蒲幾幾個大大盤的的項目目啟動動，各各區域域部分分客戶戶受到到分流流，影影響較較大的的主要要為南南部新新城及及遵義義縣項項目；；遵義市市整體體成交交量保保持平平穩，，樓盤盤規模模逐步步向大大盤模模式過過渡、、價格格處于于洼地地，市市場容容量及及價格格受大大盤影影響大大。【房地產產市場場】——遵義房房地產產整體體市場場分析析（高高層））遵義市市樓盤盤高層層供應應量大大，主主要依依靠城城南新新區及及新蒲蒲樓盤盤的低低價策策略去去化，，該細細分市市場競競爭壓壓力大大。從供應應量上上看，，遵義義市場場高層層產品品供應應量極極大，，主要要去化化集中中在城城南保保利及及新蒲蒲新開開發項項目。該區區域項項目高層產產品總總價低低，去去化量量大；；在當當前市市場環環境下下，高高層產產品若若無法法實現現差異異化，，無法法保證證去化化速度度及利利潤實實現。遵義市在售主要高層項目情況行政區域項目名稱總建面(萬㎡)容積率月去化情況(套)面積區間(㎡)均價(元/㎡)去化率(%)匯川區常青藤國際花園754.213120-150750030%恒大城1483.83082-159510025%城南新區翰華國際花園8041650-13033009%保利未來城市600425068-140380020%新蒲實地薔薇國際一期352.5開盤876套40-195320035%中建幸福城2002.4開盤219881~1433000首期95%未來低密產品主要集中項目總體量（萬方）地址2014年預計推量（萬方）性質產品形態中建幸福城240新蒲新區50新項目高層、洋房、商業金科項目320新蒲新區10新項目高層、洋房、商業實地薔薇國際200新蒲新區40新項目高層、洋房、商業凱萊國際100遵南大道20新項目高層、洋房天蘊·南加州30共青大道北段20在售洋房、小高層保利未來城市517遵南大道南段20在售高層、洋房、別墅、商業、寫字樓【房地產產市場場】——遵義房房地產產整體體市場場分析析（高高層存存量預預判））目前市市場以以高層層主導導，而而在供供大于于求態態勢下下，新新項目目或新新推售售均以以產品品多樣樣化尋尋求突突破【房地產市市場】——遵義房地地產整體體市場分分析（洋洋房）遵義市洋洋房產品品供給集集中在城城南及新新蒲，整整體去化化情況較較好，市市場成交交主力面面積段及及總價格格段比較較集中。。遵義市在售主要洋房項目情況行政區域項目名稱總建面(萬㎡)容積率月去化情況(套)洋房總量(套)面積區間(㎡)均價(元/㎡)去化率(%)城南新區東都凱萊國際一期303.89352087-146420071%保利未來城市5004431317106-256370064%紅花崗天蘊南加洲382.533540120-1575300售罄新蒲中建幸福城2002.41250（12月開盤）1300120-208390096%從洋房供供應量上上看，遵遵義市洋洋房供貨貨量持續續增加；；面對市市場競爭爭，眾多開發發商已將將提高產產品附加加值及物物業品質質視為市市場突破破口。區區域客戶戶受消費費水平限限制，對洋房總總價較為為敏感；；根據遵遵義市競競爭樓盤盤分析和和客戶反反饋信息息來看，，城南及新新蒲總價價在40萬——60萬的洋房房為暢銷銷產品，，從去化率率上看，，競品項目目110———130㎡洋房整整體去化化率高；【房地產市市場】——遵義房地地產整體體市場分分析（洋洋房存量量預判））在售、待售樓盤低密產品存量項目名稱套數或面積存量凱萊國際近22萬方洋房天蘊南加州近3萬方洋房保利未來城市600余套洋房，約計7萬方中鐵共青湖北區規劃有洋房或小高層，按推售的洋房+小高層占比75%計算，未來約50萬方桃溪河畔御龍灣后續主要為洋房別墅，體量未知5個在售亮相相項目，，存量總總計約80萬；主要要集中在在凱萊國國際22萬方洋房和中中鐵共青青湖北區區近50萬方洋房；未來洋房項目目可達6個，存量約48萬方，集中在在新蒲板板塊；包包含金科科、中建建等企業業土地端洋房，小高層存量(1.25<容積率≤2.0）區域開發商名稱項目名稱占地㎡容積率建面㎡預計洋房㎡土地位置匯川區遵義市匯川區城市建設投資公司未知57622.01.609219592195匯川區董公寺鎮割麻村紅花崗區遵義市紅花崗區藥業工業投資公司未知9879.52.001975913238遵義市園區大道旁遵義鈦世紀房地產開發有限公司未知20130.01.643301333013紅花崗區南關鎮長崗村遵義湘江投資建設有限責任公司未知6382.01.4491909190紅花崗區南關鎮南山村、金華村新蒲新區重慶金科房地產開發有限公司金科項目96150.11.96188454130033遵義市新蒲鎮文武村中建遵義新蒲建設發展有限公司中建幸福城146933.01.97289458199726遵義市新蒲鎮文武村總計6615004.6

632070477396整體市場場供應近近130萬㎡；項項目端供供應48萬㎡，集集中在忠忠莊板塊塊，老城城區供應應有限；；新蒲包包含金科科等品牌牌企業，，約33萬方。從別墅供供應量上上看，遵遵義市別別墅供貨貨量較小小，價格格處于較較低水平平；預期期隨著居居民消費費能力提提升，改改善性置置業需求求將促進進別墅市市場容量量增加，，物業價價值上漲漲空間較較大；從去化化率及整整體去化化量來看看，中鐵鐵·共青湖目目前占據著遵遵義市場場別墅產產品領導導者遵義市別別墅產品品供應量量小，上上漲空間間較大，，發展前前景較好好。遵義市在售別墅項目情況區域項目名稱總建面(萬㎡)容積率總套數銷售套數月去化情況(套)面積區間(㎡)均價(元/㎡)去化率(%)匯川匯川國際溫泉旅游城一期301.8484825（開盤）240-60090001城南新區中鐵共青湖1051.2510522112120-53012000-保利未來城市6004首推40套44（開盤）209-300110000.1新蒲金科1302.5-認籌-180-3509000-【房地產市市場】——遵義房地地產整體體市場分分析（別別墅）在售、待售樓盤別墅存量項目名稱套數或面積存量保利未來城市二期100套別墅，近3萬平米本案北區規劃有別墅，按推售的別墅占比35%計算，未來別墅約20-30萬方之間東欣彩虹城未來有少量別墅產品，體量未知桃溪河畔御龍灣后續主要為洋房別墅，體量未知威尼斯廣場未來批次可能規劃少量別墅遵義匯川國際溫泉旅游城22套獨棟別墅云山秀水20套雙拼、聯排在售、待待售項目目未來別別墅存量量主要集集中在保保利未來來城市、、中鐵共共青湖；；其中保保利未來來城市預預計3萬㎡；根據土地地成交統統計，未未來土地地別墅存存量約為為16萬㎡，集中在在新蒲板板塊的中建項目、永和美投資項目目及星長長征項目目土地端別墅存量別墅（容積率≤1.25)區域開發商名稱項目名稱占地㎡容積率建面㎡預計㎡土地位置紅花崗區遵義鈦世紀房地產開發有限公司未知4569.01.205482.83673.476紅花崗區南關鎮南山村新蒲新區中建遵義新蒲建設發展有限公司中建幸福城56557.81.1062213.634839.62遵義市新蒲鎮文武村遵義市永和美投資開發有限公司未知146579.61.10161237.590293遵義市新蒲鎮新中村、大山村遵義市新蒲鎮新中村匯川新區遵義新奧房地產開發有限公司尊龍灣1260001.25000050000遵義市匯川大道與遵綏路口交匯處總計3333706.4

278934158806

未來4個大盤開開發別墅墅；現狀狀競爭集集中在保保利和本本案；土土地端存存量集中中于新蒲蒲，中建建項目+永和美項項目+星長征項項目約18萬㎡；地地州端仁仁懷碧桂桂園項目目今年面面市。【房地產市市場】——遵義房地地產整體體市場分分析（別別墅）2014年，預計計區域市市場內主主推物業業仍然以以高層及及小高層層物業為為主；洋洋房物業業競爭有有一定壓壓力；別別墅市場場競爭壓壓力相對對較小。。區域項目名稱容積率別墅洋房小高層高層公寓城南新區保利未來城市4√√√√√萬豪商貿城5

√√√東都凱萊國際3

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新蒲實地薔薇國際3

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中建幸福城3.5

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金科2.5√√√√匯川匯川國際溫泉旅游城2.5√

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恒大城4

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星長征·尊龍灣1.2√【房地產市市場】——遵義房地地產整體體市場分分析遵義項目目容積率率多在2.5以上，高高層及小小高層是是絕對的的主流產產品，土土地使用用強度高高。復合合型樓盤盤的高端端物業多多以品質質洋房出出現；遵義中高高檔次項項目前期期推貨以以高層及及小高層層產品為為主，主主要考慮慮為吸引引剛需客客群、促促進樓盤盤熱銷；；后期介介入洋房房細分市市場拉升升樓盤品品質；遵義市場場別墅產產品推送送量有限限，市場場競爭相相對較小小【房地產市市場】——競品案例例分析（（別墅））新蒲中建永和美忠莊保利未來來城市龍坑中鐵共青青湖仁懷碧桂園匯川星長征遵義別墅墅市場以以南部區區域中鐵鐵·共青湖和和保利·未來城市市為主，，供應稀稀缺、相相對暢銷銷，遵義義市區別別墅項目目只有本本案和個個別項目目少量有有售。天蘊南加加州匯川國際際溫泉城城別墅市場場供應稀稀缺，相相對暢銷銷，公開開市場僅僅中鐵共共青湖銷銷售走量量7-8套/月和未來城城市1套/月；客戶以商商貿老板板為主，，公務員員、事業業單位管管理層為為輔；后后者更為為低調（（購買低低調樓盤盤）；隨著大盤盤的土地地供應，，別墅開開發混合合其中，，未來競競爭聚焦焦大盤，，仁懷碧碧桂園會會形成潛潛在的分分流。【房地產市市場】——競品案例例分析（（別墅客客戶構成成）板塊項目物業區域構成職業、年齡構成紅花崗板塊桃溪河畔御龍灣疊拼市區客戶為主50%公務員管理層、50%生意人東欣彩虹城獨棟、聯排、疊拼市區客戶占80%主要為本地商人忠莊保利未來城市聯排市區占比60-70%，區縣15%、外省20%商人老板占到60%；企業高管占到30%，中層管理10%；龍坑板塊中鐵共青湖獨棟、聯排、合院目前主要面向兩城區與遵義縣客戶本地經商商人主導，以酒、茶經銷商、建材老板為代表以主城區商商貿生意意人主導導，特別是酒酒、茶經經銷商，，建材等等商貿老老板，企企業高管管為輔，，政府單單位公務員管管理層較較少，集集中于低低調項目目桃溪河畔畔御龍灣灣的疊拼；區區縣客戶戶占比相相對較小小。項目地址遵義縣共青湖開發商遵義源豐置業有限公司占地面積1800000㎡建筑面積1050000㎡容積率1.25綠化率70%物業形態別墅、洋房戶車比1：1.04開盤日期2012年10月25日交房時間2014.6物管費2.3項目整體體占地2700畝，總建建面105萬方，涵涵蓋疊拼拼別墅、、聯排別別墅、類類獨棟別別墅、獨獨棟別墅墅、洋房房等業態態。定位清晰晰，直擊擊遵義最最高端客客戶市場場。景觀資源源、高贈贈送均為為客戶重重要需求求因素，，本項目有有共青湖湖天然水水景資源源。【房地產市市場】——競品案例例分析（（中鐵共共青湖））競品獨棟棟產品均均屬于熱熱銷產品品，聯排排產品中中，A、B兩個組團團的聯排排去化率率較高，，C組團聯排排較難銷銷售，洋洋房產品品A、C組團滯銷銷嚴。ABCD序號項目名稱產品類型總套數（套）剩余套數（套）建筑面積（㎡）建筑單價（元/㎡）去化率1A組團獨棟10022000100%2A組團類獨棟40011000100%3A組團聯排57112418950081%4A組團洋房1449816229600032%5B組團合院6448100521000025%6B組團類獨棟130011000100%7B組團聯8C組團獨棟21522532020076%9C組團類獨棟462263901070052%10C組團聯排41337593970020%11C組團洋房6165757331857007%12合計——

1021792118253——22%【房地產市市場】——中鐵共青青湖（產產品情況況）類別房號位置建筑面積花園面積總價產品表現四聯排A9-1-3邊套220.05862094887①樓棟前排湖景視野被遮擋，后排洋房產品影響，景觀不佳，私密性差；②剩余產品花園贈送面積相對已售產品較小，客戶滿意度較低五聯排A10-1-2中套219.67962098213五聯排A10-1-3中套219.67962098213五聯排A10-1-4中套219.67962098213四聯排A11-1-3中套220.051052086757五聯排A12-1-2中套219.671072085085五聯排A12-1-3中套219.671072085085五聯排A12-1-4中套219.671072085085四聯排A13-1-2中套220.051162093629五聯排A14-1-3中套219.671162090708五聯排A14-1-4中套219.671162090708A組團余貨貨11套，聯排排別墅均均集中在在后排山山上位置置的9-14#樓棟中套套，花園園贈送較較小。滯銷原因因：產品位置置基本集集中于中中套，湖湖景視野野被遮擋擋；相對于已已售產品品花園贈贈送較小小，附加加值差異異較大。。【房地產市市場】——中鐵共青青湖（產產品解析析）四聯排上山，目前剩余1套（A11-1-3）四聯排上山，目前剩余1套（A9-1-3）五聯排上山，目前剩余3套，（A10-1-2、A10-1-3、A10-1-2四聯排上山，目前剩余1套（A11-1-3）五聯排上山，目前剩余3套，（A12-1-2、A12-1-3、A12-1-4樓棟

B7B8B9B10B11B12B13產品表現戶型建筑面積（㎡）花園贈送（㎡）銷售總價實得均價（元/㎡）余貨余貨余貨余貨余貨余貨余貨A1216-221225-245220萬54210322000花園贈送面積大，附加值高，實得均價相對較低A2201-215101-142240萬64916262614花園贈送遠遠低于A1戶型，且實得單價偏高，價值差異化并不明顯A3206-210134200萬64482222222剩余8套剩余7套剩余6套剩余8套剩余3套剩余6套剩余10套B組團余貨貨48套,A1戶型去化化較好（（花園贈贈送面積積大附加加值較高高），A2/A3戶型滯銷銷。B滯銷產品品滯銷產品品暢銷產品品滯銷原因因：A2/A3戶型滯銷銷明顯，，贈送面面積遠遠遠小于A1戶型，且且實得單單價高于于A1戶型1000元，價值值差異顛顛倒；2013年下半年受工工程影響，處處于銷售停滯滯狀態，且產產品展示不強強，客戶體驗驗度不高。【房地產市場】——中鐵共青湖（（產品解析））洋房獨棟剩余房源類獨棟剩余房源聯排剩余房源C組團獨棟剩余余5套、類獨棟剩剩余22套，聯排剩余余33套，剩余產品均被被位置影響，，景觀面不佳佳，私密性較較差。滯銷原因：獨棟產品位置置不佳，部分分產品臨高速速路或入口位位置，噪音影影響較大，私私密性較差；；類獨棟花園贈贈送較大，附附加值高，但但由于位置影影響，景觀面面不足，且部部分產品臨高高速路；聯排產品剩余余房源景視野野被遮擋，所所在位置比較較尷尬，私密密性較差。【房地產市場】——中鐵共青湖（（產品解析））優點：闊景獨棟,大尺度大空間間地下室全贈送送,花園超大贈送送空間變化多樣樣,功能配置完善善戶型套內面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（㎡）花園面積（㎡）開間進深開間進深開間進深獨棟389610超過100%13.917.913.96.24.89.140240地下一層地上一層地上二層地上三層缺點：占地面積過大大,占有資源過多多導致總價過過高；【房地產市場】——中鐵共青湖（（獨棟產品解解析）戶型套內面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（㎡）花園面積（㎡）開間進深開間進深開間進深聯排端套28345260%10.418.48.06.04.56.038120地下一層地上一層地上二層地上三層優點：聯排端套戶型型作為類獨棟棟銷售，提升升產品品質；；贈送較大，高高性價；缺點：四連排背靠背背布局緊湊；；部分采光較差差。【房地產市場】——中鐵共青湖（（聯排端套產產品解析）類別房號余房面積（㎡）架空層（㎡）花園面積（㎡）總價產品表現六聯排下山C246225-243129-180131-382230-280萬聯排產品前方視野被獨棟遮擋，無法清晰欣賞湖面景觀；聯排位于獨棟與洋房之間，私密性較差五聯排下山C255226-243129-180114-360230-280萬四聯排下山C342226129200230萬五聯排下山C354226-243129-180130-290230-280萬五聯排下山C363226129112-129230萬六聯排下山C375225-243129-180127-330230-280萬四聯排上山C384222-244/143-364200-230萬六聯排下山C394225/142-170200萬類獨棟C22-1-17290.46/265-505290萬類獨棟余房花園贈送較大，附加值高類獨棟22、23#樓位于高速路旁，噪音影響較大，私密性不佳；26-29#樓位于獨棟與洋房之間，景觀資源相對較差；C23-1-13290.47/370-550290萬C26-1-23290.47242.04310-420370萬C27-1-13290.47242.04225-315360萬C28-1-13290.47242.04320-420380萬C29-1-23290.47/285-330260-290萬獨棟C2-1-11528.41486.212001400萬獨棟余貨集中在入口位置2、3#樓和高速路旁的19、20、21#樓，噪音影響較大,私密性較差；C3-1-11528.41486.211001370萬C19-1-11398.73372.24790634萬C20-1-11398.73372.24640625萬C21-1-11398.73372.24600622萬【房地產市場】——中鐵共青湖（（產品解析））優點：面積尺寸適中中；功能分區齊全全，贈送較大，高高性價；戶型套內面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（㎡）花園面積（㎡）開間進深開間進深開間進深聯排22034937%6.620.86.65.64.15.61960優點：四連排背靠背背布局緊湊；；部分采光較差差。地下一層地上一層地上二層地上三層【房地產市場】——中鐵共青湖（（聯排產品解解析）戶型套內面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫面積（㎡）花園面積（㎡）開間進深開間進深開間進深合院A131943737%8.415.55.7744.90118一層二層三層【房地產市場】——中鐵共青湖（（合院產品解解析）調查目的：更好的認知客客戶針對客戶群：：【別墅客戶】各大中企業負負責人、商鋪鋪、別墅客戶戶……訪談數量：415份（共青湖成交客客戶55組，意向客戶戶80組，資源280組；）調查著重點：：對項目區域的的認可度；對對項目品牌認認可度；對產產品的需求情情況；對別墅墅與洋房產品品的看法；客客戶心理價位位預期；【客戶調研】市場客戶電話話訪談調查客戶多以自住型為主主，對共青湖湖景觀資源、環境、、高爾夫等極為認可，，具有強烈的的獨有資源占占有欲望；但但一半以上的的客戶以資源源占有非自用用型為主，認認為區域偏遠遠，且交通不不便；配套設設施薄弱，影影響生活便利利性；對比市市場競品，認認為其價格偏偏高，客戶難難以承受；【客戶調研】客戶調研結果果：【房地產市場】——中鐵共青湖（（客戶情況））【房地產市場】——中鐵共青湖（（小結）共青湖湖景資資源：共青湖湖為遵義市民民的“母親湖湖”，是遵義義市民家喻戶戶曉的“湖泊泊”景觀資源源，是遵義市市民休閑、度度假、游玩的的好去處；也也是中鐵共青青湖項目為客客戶所接受的的最主要的賣賣點、靚點。。稀缺產品：目目標客戶群鎖鎖定精準，遵遵義市場稀缺缺的、唯一在在售的別墅產產品是本項目目的又一大賣賣點；試想，，共青湖畔不不是別墅產品品，而是高層層產品，則可可想客戶的接接受度及認可可度肯定不會會很高。企業品牌：中中鐵置業，國國家央企，在在貴陽有不少少已成功開發發的高品質樓樓盤案例，在在遵義市民心心目中就是實實力的象征，，相信中鐵開開發的樓盤品品質高、質量量有保證，中中鐵品牌就是是項目附加值值的體現之一一，也是項目目的核心賣點點之一。項目點評：1、共青湖獨有有資源配套，，加上別墅產產品定位，奠奠定了遵義市市場頂級樓盤盤形象。2、主要目標客客戶群為主城城區的實體企企業主、個體體私業主、部部分公務員及及仁懷、金沙沙等郊區縣市市的頂級客群群。【房地產市場】——競品案例分析析（匯川國際際溫泉旅游城城）項目地址遵義市匯川大道旁（紅河北路與金沙江路交匯處）開發商遵義金宏置業有限公司占地面積666667㎡建筑面積1200000㎡容積率1.2綠化率50%物業形態高層，洋房，獨棟別墅戶車比∕開盤日期2013.3交房時間2014年12月物管費∕項目整體占地地666667㎡，總建面120萬方，涵蓋洋洋房、高層、、洋房、別墅墅等業態，項項目分三期開開發，目前正正在進行一期期開發。定位清晰，開開拓遵義市高高端溫泉旅游游市場。溫泉資源、學學區資源【房地產市場】——匯川國際溫泉泉旅游城（產品情況））一期開盤推出樓棟建筑類型推出套數（套）銷售套數（套）開盤銷售率目前銷售率面積區間（㎡）均價2013.38洋房260140∕54%66－2265000元/㎡2013.324棟獨棟別墅2419∕79%200－400320-430萬/棟項目已推戶數數284套，到目前為為止，銷售157套，用時15個月，平均每每月銷售約11套。項目是遵義市市政府重點打打造標桿項目目，低密度溫溫泉資源是客客戶居住主要要原因。項目的優惠政政策主要是洋洋房特價房4260元/㎡，洋房業主享享有溫泉會所所一定折扣，，具體未定。。別墅業主享享有溫泉會所所6折優惠。獨棟別墅洋房【房地產產市場場】——匯川國國際溫溫泉旅旅游城城（小結結）資源優優勢：：遵義義市場場僅有有的溫溫泉資資源及及航中中的學學區資資源是是項目目的優優勢。。城市運運營的的規劃劃配套套：政政府對對于溫溫泉旅旅游城城的規規劃奠奠定了了此項項目的的標桿桿地位位，集集生態態居住住、溫溫泉療療養、、水上上樂園園、五五星酒酒店、、旅游游商務務、商商業超超市、、特色色商街街為一一體的的城市市綜合合體。。周邊配配套：：與遵遵義航航天中中學相相鄰，，與北北部客客車站站、匯匯川區區人民民醫院院等近近在咫咫尺，，項目目周邊邊區檢檢察院院、區區人民民法院院、區區人武武部已已投入入使用用，市市中級級人民民法院院、區區公安安分局局、移移動公公司、、供電電公司司即將將投入入使用用。項目地址遵義市桃溪寺恒達駕校旁開發商遵義天蘊房地產開發有限公司占地面積10萬㎡建筑面積38萬㎡容積率3.0綠化率35%物業形態高層、洋房戶車比1：1開盤日期2012.12交房時間2015.6物管費1.2項目整整體占占地150畝，總建面面38萬方，項目目由49棟洋房5+1，9棟高層組組成。。項目目共一一期開開發共共11棟5+1洋房組組成，，項目目一期200余套已已全部部推出出，剩剩少量量平層層房源源。項目賣賣點：：地理位位置優優勢，，由于于建筑筑風格格特色色一出出來就就抓住住中高高端客客戶群體體，滿滿足其其居住住需求求，樹樹立精精品標標桿路路線，，定位位準確確，有有極強強的借借鑒意意義。。【房地產產市場場】——近似風風格案案例（（天蘊蘊南加加州））一期洋房已售完二期高層項目名稱產品類型總套數（套）剩余套數（套）建筑面積（㎡）建筑單價（元/㎡）去化率（%）天蘊南加州高層9棟一94-1283800未開盤洋房70010119-158550090%天蘊南南加州州產品品：高高層、、洋房房（5+1），，洋房房去化化率比比較高高。【房地產產市場場】——天蘊南南加州州（產產品情情況））戶型建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)開間進深開間進深開間進深洋房平層12413810%10.714.64.54.23.64.5戶型點點評：：此戶型型是洋洋房平平層，，入戶戶花園園帶有有大露露臺，，讓生活活更加加有序序，通通廳設設計彰彰顯高高貴大大氣，，廚房房帶生生活陽臺使使得更更加方方便，，戶型型方正正緊湊湊合理理，南南北通通透，，板式式結構，，間間間采光光，三三陽臺臺設計計。【房地產產市場場】——天蘊南南加州州（戶戶型情情況））【房地產產市場場】——天蘊南南加州州（小結結）優勢