審時度勢————東湖的誘惑搶位出位————產品的價值江南突圍————形象與定位春天交響曲——營銷攻擊體系春華秋實———策略/價格體系目錄審時度勢【市場競爭態勢分析】2007武漢市場的幾個顯著特征外因傳導1:頻繁加息/控制2次房貸/打壓投機——炒家出局/投資減少走勢——半年平穩/年中發力/提前入冬2007年1－5月份武漢房地產住宅市場成交均價小幅波動、成交量較為均衡，市場平穩增長；進入6月份，市場開始發力，住宅成交均價大幅非理性跳躍增長，整體市場出現量價齊升的局面；至11月份市場提前進入寒冬，不僅成交均價增幅急劇回落，住宅成交量也大幅下滑，市場提前進入寒冬。三大“暗示效應〞推動房價年中跳漲二大“外因傳導〞導致市場提前進入寒冬暗示效應1:“面粉〞比“面包〞貴——價格肯定上漲暗示效應2:供不應求——再不買就買不到了暗示效應3:外力推動——搶購恐慌外因傳導2:深圳/廣州等一線城市房價下降——觀望等候/市場“惜購〞三級分化中心看好住宅板塊的中心、次中心、郊區三級分化明顯，產品也因板塊、自然資源而異，形成徑渭清楚的板塊產品特征，但在板塊內住宅產品同質化較為嚴重。中心城區房價是整個樓市的風向標，“漲〞字在武漢市場上將仍然是主流。政策走向穩字為上目前政策走向帶來結果將是：保障性住宅供給體系及對炒房者的打壓，房價將回歸正常軌道；2021年，宏觀調控政策走向根本明確，但受CPI持續上漲的壓力，央行可能再次加息，由此可能延長樓市的“寒冬〞期。但為保持樓市的穩定，想念政府不會再出臺更嚴厲的調控政策。2021武漢市場的預測觀望依舊博弈持續受加息、二次房貸、一二線城市房價大幅回落等政策面與市場面影響，預計2021年5月之前，購房者觀望與持幣待購的心態依舊，買賣雙方的博弈仍將持續，陷入“看誰頂得住〞的僵持狀態。最終，在剛性需求的促使下，房還是要買的，價還是要漲的。只是，買的少了，漲得也少了。版塊解讀東湖的誘惑……區位——總部特區/核心動力交通——隧道地鐵/暢享便利景觀——東湖沙湖/兩湖總督配套——中南徐東/黃金內環市場——豪宅云集/群英薈萃徐東的誘惑……版塊價值1——珍稀大武漢最重要的濱湖版塊，濱湖生活第一極東湖濱湖地帶已經開展成為大武漢一流的、在湖北乃至華中地區最具有影響力的商住、休閑、旅游度假生活區。武漢已經出臺湖泊保護條例，劃定“三線〞保護帶，嚴格控制濱湖帶建筑，湖景住宅越來越珍稀?？偛繀^重點開展金融保險、高新科技、文化傳媒、中介咨詢、商貿娛樂等五大產業。以龍頭企業領跑、政府規劃引導、對外大力宣傳、相關政策支撐等舉措進行扶持，有力地促進了以五大產業為核心的現代效勞業快速開展。版塊價值2——總部經濟區總部經濟已成為武昌經濟開展中最強大的“引擎〞版塊價值3——東湖住居新城以徐東、中北路為核心帶的泛東湖居住區，正成為武漢樓市最耀眼的板塊

武漢地鐵線得規劃與建設實施，必然會給區域帶來更大得開展機遇。版塊競爭格局——三足鼎立環東湖帶徐東&友誼大道帶環沙湖帶環東湖帶、環沙湖帶及徐東、友誼大道沿線，形成三足鼎立的競爭格局。

經典工程1——東湖林語東湖林語，位于武昌東湖公園大門西側，占地80畝，東臨聽濤景區，南接環湖路林蔭道，西抵東湖路，北眺鳥語林；東湖林語由24幢低層公寓組成。其成功之處不僅是因為得天獨厚的地理環境，更是對外環境的充分利用及對內環境的充分營造，做到了內外環境、建筑與環境、人與建筑環境的和諧共生，天人合一的境界。

東湖林語被奉為武漢豪宅經典之作，其二手房價格超過區域許多新房價格。經典工程2——東湖楚世家為武漢又一豪宅經典之作，取得了營銷與品牌的雙贏。杭式風格，布局錯落有致。真正做到人與自然的和諧統一。電梯多層，1梯2戶及1梯一戶，豪華與精致完美結合。主要競爭工程1——東湖壹號位置中北路122號（東湖路省博物面）規模總共22萬平米；1期4棟共381套。建筑高層/毛坯。戶型入戶花園、躍式空中花園價格已售單位成交均價6488元/平米；現報均價8500元/平米。1、東湖壹號6月3日在光明萬麗大酒店第一次開盤，推出了兩棟193套，均價6200元/M2，由于當時推出了“存一萬，送一萬〞的活動，因此該階段的網上備案均價只有5774元/M2；2、9月22日又推出了兩棟188套，三個月的時間，二組團的均價就已漲到了7500元/M2，由于該工程也是把樓宇先一起備案然后再分開買，11月16日網上備案均價為6269.71元/M2，是包括了增加的二組團房源，因此價格有比較大的拉升?，F在所放開的4棟房源已銷售了90%，還剩30幾套是還建房，現在已經封盤。3、明年6、7月份再推二期4棟700多戶。主要競爭工程2——錦繡江南位置中北路122號（東湖路省博物斜對面）。規模總共30萬平米；1期11棟共901套。建筑小高層/高層/毛坯。戶型87-137平米主力價格已售單位成交均價6118元/平米；現報價6600元/平米。統建在江南的第一個工程，秉承了統建一貫的穩健、中庸開發風格。憑借統建在武漢外鄉的影響力、人脈資源及相對低的價格，一期近千套住宅，在短時間迅速消化完畢。主要競爭工程3——水岸星城開盤時間銷售套數備案價格備案套數備注07-05-265117258.29559該樓盤把所有高層一起先備案然后再分開賣，因此現在的備案價格是5月和10月份的銷售均價。當時5月份第一次開盤時價格6500元/M2，10月份再次加推時價格為9000—10000元/M207-10-283491、水岸星城5月26日高層第一次開盤，推出511套房源，均價6500元/M2，截至到9月28日網上備案均價為6620元/M2；2、報紙上宣傳9月28日加推G3、G6兩棟高層，但到現場實際了解為預認購期，到10月28日正式開盤，這次共推出了349套房源，均價在9000—10000元/M2，由于該樓盤是把所有高層一起先備案然后再分期賣，11月16日網上備案均價7258.29元/M2是包括了第二次開盤時的價格，因此均價拉到了7000元以上；3、明年還有G1、G2兩棟高層455套推出，房型與G3、G6棟一樣，具體價推盤時間還沒有定，戶型將以三房、四房、復式樓為主，兩房將占很少一局部。興華·嘉天下07-05-154525920.45376目前價格：6000-8000元/M2盛世徐東07-04-283325358.87228目前均價：7000元/M2金都·漢宮06-11-106368452.68505該項目06年11月首次開盤，均價8000元/M2，后又加推了兩次。目前銷售均價為12000元/M207-04-2107-10星海虹城06-12-097405157.48700目前均價：7000元/M2友誼國際06-12-097065697.88609目前均價：8000元/M2其他競爭工程——其他競爭工程說明：由于盛世徐東的盤量很小只有332套，到目前為止只有1、2層幾套房源可售了，均價在7000元/M2。1、興華·嘉天下由10棟樓宇組成，一期推出了4棟共452套房源，到目前只有幾十套可售，價格在7000元/平米之間，最小的是98M2的兩房；2、今年年底將再推兩棟200多套，戶型為91-98M2兩房，130-140M2三房，177-189M2四房，復式200多平米，以兩房和三房為主。興華·嘉天下星海虹城現在星海虹城只有兩套房子可售，320M2復式樓7500元/M2，180M2平層6500元/M2。明年5月份推二期兩棟樓宇，目前就只挖了兩個坑，戶型和價格都還沒出來，規劃建筑面積約7萬平方米。盛世徐東友誼國際位于友誼大道和中山路的交匯處，由6棟19—22層的高層組成，06年12月開盤均價為4800元/M2，通過近一年的銷售，目前均價已漲到了8000元/M2，由于該樓盤在銷售的過程中做了銷控，到現在尾盤期每個星期就放出兩三套房屋銷售。該工程與德威熱力合作引進地暖和熱水，地暖的價格前期銷售時介紹說5元/M2，讓整個房屋熱起來需要大概一個小時的時間，但后期到現場實際了解為還沒有確定，熱水為20元/噸。由于此工程是先做現澆板再在上面鋪設地暖管網，因此屋面會比陽臺高大約10厘米，如果客戶要再鋪木地板裝修空高會顯得更矮，地籠也不好固定。鳳凰城一期沒有供暖，但二期也與德威熱力合作，同樣也有以上問題。友誼國際1、金都·漢宮現在銷售價格為8300—15000元/M2，9月28號推出7號樓90多戶，目前在售最小戶型是127M2，剩余戶型主要以矮樓層為主，看不到江，只有6、7套左右；2、明年4月份會加推1、2號樓共600多戶，以四房200平米左右的大戶型為主，銷售人員告知價格在15000元/平方米左右。金都·漢宮其他競爭工程說明：搶位出位【工程產品價值分析】優勢綜合體住宅公寓辦公商業配套湖區、總部、新城核心地鐵物業153000平米50000平米158000平米150000平米1200平米唯一湖區武昌最大都市綜合體工程根本指數〔產品力〕一個超大規模的都市綜合體工程工程市場時機1——環東湖后續開發缺乏環東湖帶后續開發工程不多，稀缺就意味著價值東湖天下僅剩尾盤，環東湖帶后續主要為東湖壹號2期、錦繡江南2期、新天第、武重地塊及本案等有限幾個工程供給市場。楚世家東湖壹號香榭水岸東湖天下東湖上領東湖公館武重地塊東湖春樹里錦繡江南新天第工程東湖林語工程市場時機2——大戶寬宅相對稀缺受90/70政策限制，市場供給主流轉向中小戶型為主占據稀缺資源的大戶寬宅相對稀缺從面積區段劃分來看，出現中間低、兩頭高的現象。雖然與“小戶型占據中心地段，大戶型多為別墅〞具有一定的關系，但足可以說明“高端住宅大型化、普通住宅小型化〞的兩極化趨勢。工程市場時機3——都市綜合體競爭價值都市綜合體以其獨特的綜合競爭力，正成為都市中心大工程的主流開發模式項目板塊開發商功能組合新世界中心漢口中心新世界高檔住宅/寫字樓/酒店/商場武漢天地漢口永清瑞安高檔住宅/寫字樓/酒店/商業街聯邦中心武昌徐東萬豪高檔住宅/寫字樓/酒店/底商萬科城市花園武昌光谷萬科高檔住宅/小戶型公寓/商業街錦繡長江漢陽中心世茂高檔住宅/小戶型公寓/寫字樓/酒店包含多種功能的綜合體工程在武漢正在逐步增多。這些工程根本都將是板塊的地標建筑，同時也是區域房地產價格的標竿。東湖沙湖東湖春樹里處于兩湖之間，西側近處緊臨是3平方公里的沙湖以及遠處的長江江岸，東側是33平方公里的東湖。工程優勢——湖區總部經濟起端東湖新城核心地鐵物業位于東湖住居新城之核心，武昌總部經濟的起端，規劃地鐵4號線由本工程貫穿而過，無限接近地鐵口。工程優勢工程劣勢非一線湖景樓盤。無論東湖沙湖，其實有點遠；岳家嘴正在修建立交橋，未來通橋后灰塵、噪音、污染、尾氣等影響較大；競爭樓盤根本為純住宅工程，工程的都市綜合體是一把雙刃劍，影響工程居住舒適度與居住氣氛，工程向一線居住〞豪宅“靠攏存在壓力；戶型的“大〞同樣既是時機也是劣勢，直接導致總價高，購置群體趨勢向塔尖；

工程威脅受市場大環境所影響帶來的投資客銳減與購房者持幣待購現象仍將持續；周邊競爭樓盤后續供給量存在，地王復地武重工程開工在即；競爭樓盤的純住宅更利于營造高品質生活氣氛；案名創新廣告概念獨特明確販賣生活風格形象文化個性明顯媒體選擇及形式多樣口碑傳播及客戶營銷縱覽各工程推廣的成功點武漢地產市場熱衷于硬件建設中互相效效、銷售價格相互拼殺，較為成功的項目推廣有一條明顯的共性：不只是賣房子，同時銷售一種生活方式和營造一種生活風格。銷售一種生活方式，先要考慮賣給誰的問題江南突圍【工程形象與定位】官方稱他們為“高收入人群〞媒體稱他們為“新中產階級〞他們或商或官，為自己的價值取向打拚奮斗，并已經取得成功；他們有著重要的社會網絡，擁有權力資源、高質量的社會關系資源、知識資源等，他們是——關于目標人群的描述當工程的單價9000時，一套110平米以上的房子總價就到了100萬元，首付至少須30萬元，貸款至少須70萬元，20年月供為至少為5000元/月。因此，工程的目標人群將是——新中產階級目標人群職業描述省直機關公務員武昌總部區企業職員武昌總部區銀行職員外來中高端人員注重居住品質，講究身份，購置力強，購房主要為改善居住條件，或者為子女買房，以買三房兩廳、四房兩廳的中大戶型為主。中南、中北路聚集了眾多大中型優質企業，這些企業的中高層職員為了上班、生活方便，會在片區內買房。以兩房兩廳、三房兩廳為主。自街道口至徐東的武昌中心區域內，聚集了人行、招行、建行、農行等數十家銀行的分行，數十家證券公司、保險公司，中青年職員眾多，購置力較強，看重片區人文環境和完善的生活配套，上班近、方便，以買二房兩廳、三房兩廳的中小戶型為主。在武昌總部區經商、創業、開辦分支機構的外來人員，二三線城市爆發戶、政府官員或與省府有著千絲萬縷聯系的官、商，看重片區近省府、近漢口的獨特核心地段，看重工程的開展潛力，看重工程的人文環境和完善的生活配套。以買三房兩廳、四房兩廳的中大戶型為主。價值認同感

健康、品位需要

事業根底

理想的社區文明

情感需求目標人群購房動機高品質的居住生活

自然、生態、恬靜需要城市，需要省府與中心和睦的鄰里關系相互尊重、精神自由廣告訴求：廣告設計、軟性文章需要突顯高尚、典雅的文化風格，才能打動他們的心價值認同感

健康、品位的需要

事業根底

理想的社區文明

情感需求總部區都市綜合生活特區生態的湖區生活環境城市中心配套

社區內部配套及鄰里文化開放、自由的上層生活目標人群的需要工程能給予的找找其中的關鍵詞——開展前景、舒適、高檔、性價比高、與眾不同、高品味、上層生活目標群分析——破譯客戶密碼新中產階級理想主義但不乏實際的思想者通過事業追求，實現社會地位穩定擁有的城市社會資源高的文化品味良好的精神氣質有關愛有責任心、尊重社會道德社會價值的擁護者、執行者消費方式——他們消費方式極端理性，他們在乎性價比，沒有別的好房子，他們寧愿等，他們覺得好的房子，愿意大把花錢；生活理想——他們希望擁有舒適、高檔、性價比高、與眾不同的居所；離城市中心很近，離上班很近，離省府很近。生活方式——他們注重身心的健康愉悅，生態健康時尚家園是他們追求的樂土；確立工程的市場形象目標人群與工程價值對接的結果=工程形象工程是集商業、寫字樓、星級酒店于一體的綜合體，〞東湖·春樹里〞案名居住溫馨感極強但大氣不夠，為此，有必要在“東湖·春樹里〞前加上一個總領全局的大案名。以第一的整體規模與第一形象面世。工程案名的思考東湖第一城〔東湖新天地〕15萬平米住宅15萬平米商業15萬平米寫字樓5萬平米酒店東湖·春樹里東湖國際廣場東湖新城航母級商圈東湖時代中心眼界即未來東湖國際大酒店東湖明珠皇朝氣派工程住宅局部案名東湖·春樹里很溫馨、很有居住氣氛的名字；很江南氣息的名字；網上有工程的推廣語——“湖在春樹里，春樹里有湖〞，很有意境，很隱逸。但工程是集商業、寫字樓、星級酒店于一體的綜合體，大氣又不夠，為此，需要跳出案名做推廣。市場推廣形象定位江南首府東湖上城江南首府長江之南，都市顯貴之首席府邸；首者，貴也。武昌總部區，門第顯貴之府；東湖上城東湖之上，上乘生活，上層生活，上城生活；這句話，既能涵蓋目標客戶的利益訴求，又能開創工程全新的市場定位；既滿足了客戶顯性的購房需求，又滿足了客戶隱性的購房心理——尊貴、上乘、上層……既理性，又感性，清新自然，恢宏大氣……工程的推廣屬性呼之欲出——販賣東湖！販賣繁華！販賣上層生活！繁華之上東湖之上生活至尚躍上更高層面跟別人比文化、比品味、比氣質，用高層面的定位把絕大多數看似可以競爭的對手排除出局。新門戶新地標新商圈輔助廣告語上乘生活上層生活上城生活東湖之上55萬平米上層生活之城工程推廣戰略賣點只有一個東湖交通樞紐門戶地段升值無限的城市綜合體上層生活東湖的自然環境東湖新城的開展承江南，接漢口；承省府，接使館；承徐東，接中南；銜東湖，含沙湖；承總部，啟新城；承東啟西，承南啟北的門戶樞紐地王15萬平米住宅/15萬平米商業/15萬平米寫字樓，地王級地段升值無限新商圈踞黃金內環線，踞地鐵之上，在徐東/中南、街道口之間，15萬平米航母級商業體量，攜凱旋門成功商業操作經驗，新興高檔商圈誕生。離湖很近，離繁華很近，離行政圈很近寬宅大戶，空中花園，入戶花園，暖氣；商業航母，星級酒店，5A寫字樓。出將入相，自然上層生活。形象系列一一半是現在一半是未來一半是東湖一半是沙湖一半是徐東一半是中南一半是總部一半是新城一半是武昌一半是漢口用一系列的排比句，點明工程所處地理位置幾大特性:核心/領袖/樞紐/門戶/地標。一半是使館一半是省府一半是湖區一半是青山雙湖景觀，寬宅大戶，其實無關奢華，只是理性為您打造和諧圓滿的人生。形象系列二天天向上開展才是硬道理保持先進打造和諧繁華之上，東湖之上，居東湖，生活自此向上。與時俱進您在進步，生活在進步。時光流轉，經典永恒，有價值的珍品，會因時光而醇厚。東湖·春樹里，進步人生由此開啟。領先那些，領先時代的建筑。影響那些，影響時代的人。正是東湖·春樹里的品質宣言。地鐵4號線規劃與建設即將實施，總部經濟也正逐漸成為武昌經濟開展中最強大的“引擎〞。買房子，開展才是硬道理。對目標客戶群體而言，上面幾個標題爛熟入胸，自然吸引眼球從不炫耀繁華，因為它本是你生活中的一局部。被艷羨、不隨波逐流的生活品質，正是你與眾不同的氣度所在。形象系列三氣度地位稀貴眼界精細總部特區，能量核心。東湖新城，寬宅大戶；離繁華很近，離行政圈很近，來往皆鴻儒，出入盡將相，自然上層生活地位。望盡天地，人生另有高度。不止是房子，更是上層生活的舞臺。擁有星級酒店、地鐵商業中心、五A級寫字樓多元魅力聚合建筑群，全新展現極富都市感的高品位生活特區。繁華無界，生活無界。零距離對接中南、徐東，地鐵更是對您居住空間的最大化擴張，都市繁華將以最短距離融入您的生活。閱盡繁華，人生另有境界。時光流轉，經典永恒。19XX年，武漢手表廠成立，“雷達〞、“武當〞、“武漢〞從這里走向全國。時間每秒都在更新，我們牢記這片土地曾經賦予的歷史使命，不求真的永恒，只有精心為建筑雕琢更長久的生活價值。工程地脈原為武漢手表廠，鐘表的精細與建筑的精細之間的聯系在工程后期推廣中可延展升華。視覺表現LOGO〔一〕天圓地方，盡顯王者風范楚國神鳥鳳凰的原形為主圖形，文化底蘊、厚重歷史感、尊貴氣質盡在其中LOGO〔二〕LOGO一的另一種表現形式，主圖案為中式團花，喻意為桔祥如意。江南情結與文化氣息濃郁。LOGO〔三〕創意方向為高檔住宅，主圖案為古羅馬象形噴泉，似太師椅，似獅首，似參天之樹。品質感較強。LOGO延展LOGO應用禮品名片導示牌、便簽、信封、邀請函LOGO應用

圍墻

圍墻

圍墻

展板報版

戶外春天交響曲【營銷攻擊體系】東湖春樹里整合推廣控制力封殺通路 目標：封殺長江二橋、洪廣山場、機場高速等主要交通干線，等于封殺武漢市場；建立鮮明的市場關注力； 控制媒介 目標：楚天都市報、長江日報、武漢晚報、長江商報、武漢交通電臺927，控制武漢核心媒介，充分促動銷售+品牌形象提升； 新聞熱點 目標：大點的新聞發布會+熱點的媒介暴光率，一定要提高媒介對工程專業關注力； 亮點房展會 目標：展銷會為地產最大專業點，一定要在展銷會上跳出來；東湖春樹里 外賣場影響整合市場控制力 目標：主動出擊，控制目標群最集中的中商廣場商圈、街道口商圈、徐東商圈、水果湖等活動中心；市場攻擊的邏輯順序目標客戶的形象認同工程的形象價值連接工程的銷售價值挖掘工程的市場銷售突破品牌價值最大化新中產階級的心理認同根底新中產階級的居住要求這種居住要求在工程上的具體反映市場對工程推廣價值的認同工程和開展商的品牌飽滿形象支撐銷售支撐東湖·春樹里五大攻擊階段啟動攻擊階段 公開發售攻擊階段 體驗攻擊階段核心點：圍墻、戶外、核心點：熱銷炒作核心點：現場實景樓體的有效攔截

內部認購階段 主題、口碑攻擊階段 核心點：形象展示核心點：展會、公關活動

第一攻擊階段：2008年1月第三攻擊階段：2008年3月第五攻擊階段：2008年5-11月第二攻擊階段：2008年2月第四攻擊階段：2008年5月20082009硬軟廣告結合

。密集廣告結合強勢促銷與公關活動實現開門紅。持續的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關活動，穩固品牌形象，實現慣性銷售三條主線三個核心總部特區、東湖新城、高尚濱湖居住區的版塊炒作融合工程開展潛力；圍繞“上〞字做文章——上層生活、上乘生活、上城生活的全景演繹；圍繞“春〞字做文章——結合案名中的“春〞字進行系列推廣與公關活動；深度媒體合作，全方位新聞炒作現場氣氛包裝、戶外攔截系列主題推廣、導入、穩固工程品牌八個攻擊點大地回春——冬去春來，草木萌生，大地上一片生機景象。樓市價量雙雙升溫，春天來了，是時候買房了。陽春白雪——總部特區，地鐵物業，雙湖景觀，寬宅大戶。正所謂陽春白雪，上層生活舞臺自此開啟。春風得意——春風得意馬蹄急，地鐵的工程進度。春意盎然——這里，是一個春意盎然，春情充盈的上層生活社區，有湖景，有繁華，有健康，有歡笑……東湖春樹里，住在春天里。四季如春——暖氣設備。春色滿園——住在春天里，生活有些不一樣。多一點春天，多一點美。……1、以“春〞為系列的形象推廣〔硬廣〕2、“我與春天有個約會〞開盤主題開盤硬廣及促銷活動主題，同時贊助“東湖風箏節〞等媒體高度關注及市民參與性極強的大型活動。A1、春光閣A2、春風閣A3、春曉閣B1、春湖閣B2、春明閣C1、春景閣C2、春華閣D、春香閣3、長江二橋、洪山廣場、街道口、機場高速路出入口的戶外攔截主打語：江南首府，東湖上城。繁華之上，東湖之上。面朝東湖，春暖花開。4、“春之聲〞新年音樂會以東湖春樹里工程的名義，在武漢琴臺大劇院舉辦數場新年施特勞斯樂團“春之聲〞主題交響音樂會，邀請目標人群免費參加。同時，邀請雙環地產的老業主參加，既是業主聯誼，又是春樹里工程推介會。5、樓棟的“春〞命名6、“春樹成林〞主題植樹節活動既然叫春樹里，每年春天的植樹節自然要做一番文章。7、“東湖論壇〞的舉辦權一年一度的“東湖論壇〞今年的贊助商當然不能是東湖天下，該東湖春樹里了。8、“如沐春風〞系列培訓及講座如沐春風，象坐在春風中間。比喻同品德高尚且有學識的人相處并受到熏陶。新中產們對知識的渴望與追求不會停息，因此，與聚成等知名培訓機構可定期合作，邀請清華等高等院校講師進行大型講座，免費邀請目標人群參加。春華秋實【銷售策略及價格體系】銷售策略強推住宅快速回籠分時促銷步步掌控平開入市小步快跑2、借勢推盤〔元月18日－2月29日〕3、順勢積累1、糧草先行〔見附件〕營銷也是一場戰爭，必須做到不打無準備之仗。在推售前必須進行充分準備工作，主要包括包裝、物料、推廣三大方面的準備工作；具體準備事項將以附表的形勢進行闡述。在前期蓄勢不太充分的情況下，要到達首期營銷目標〔春節前完成20％銷售〕，必須借勢推盤。而新世界徐東店的開業將是一個良“勢〞。借此良機，迅速吸納準目標客戶，重點放在浙江商會、新世界vip客戶、中科客戶資源等，并以“內部認購酒會〞的優越與尊貴感，打動準目標客戶，以完成首期營銷目標。〔要求在星級酒店舉行〕。借首期〞內部認購“的火爆之勢，通過〞活動營銷、媒體營銷、關系營銷“等多手段，順勢完成第二批客戶的積累，為正式開盤銷售奠定成功的根底。4、蓄勢開盤〔3月18日－5月18日〕5、旺季強銷/持銷〔5月19日－7月底〕/〔8月1日－9月底〕6、順利收尾〔10月1日－11月18日〕在前期借〞內部認購“之勢積累客戶的根底上，通過〞新聞炒作、口碑傳播“等方式，進行充分蓄勢，在正式開盤前形成強大的銷售〞勢能“，在〞勢能臨界點“上舉行盛大開盤活動，一舉取得開盤的成功。實現工程一期45%銷售率；在前期借〞內部認購“及〞盛大開盤成功“的根底上，工程品牌已經建立，并已經形成了較強的知名度與美譽度。在傳統的銷售旺季，通過〞新品加推“及〞及時sp活動“，形成多波段、不間斷的營銷高潮，一舉完成多局部的營銷任務。實現工程一期85%銷售率；在旺季借勢完成大局部銷售任務及銷售匯款的情況，進入傳統的銷售淡季，以小幅優惠等促銷手段，順利完成全部存貨的清售。實現工程一期95%銷售率；內部認購期營銷執行戰略執行時間：元月18日－3月17日戰略價格低開高走，低價入市，引爆市場，一期住宅總體實收均價8800元/平米。2月27日前實現內部認購20%銷售。促銷A、首付5萬抵10萬購房款〔3.8%讓利〕B、在此根底上內部認購期另享有99折優惠〔1%讓利〕C、購房送大禮〔抽獎〕促銷活動〔0.2%讓利〕D、入市實收均價8300元/平米，表價8718元/平米。造勢傳統媒體引爆案場包裝引爆長江日報、武漢晚報、長江商報、楚報的整版集中轟炸，交通體育臺９２７黃金時段的宣傳。分眾傳媒電梯廣告的利用。中北路徐東路圍墻、樓體，機場高速、洪山廣場、長江一二橋戶外，雙層巴士車身借勢徐東地產優勢資源優勢資源新世界凱旋門廣場店開業的互動，包括在凱旋門樓體的巨幅、門口廣場的ＳＰ活動，媒體互動等。凱旋門華天酒店的商務房間、中餐廳ＤＭ或樓書派送徐東房地產的老客戶、關系戶的集中信息傳達元月１８日凱旋門華天酒店會議廳的內部認購活動美林青城工程所積累的２０００余名優質客戶群鐵四院、電力系統、水果湖區域的優質客戶資料充分利用媒體優勢進行工程的全方位宣傳價格體系C1-1C1-2C1-3C1-4B2-3B2-2B2-1B2-4價格體系價格因素差別表總體原則景觀優先，主要體現在橫向景觀差與豎向景觀差兩方面；再適度考慮通透性/朝向/面積等因素。橫向差價

Ｃ１

Ｃ２

Ｂ１

１（Ａ）２（Ｃ）3（Ｄ）４（Ｂ）

１（Ａ２（Ｃ）3（Ｄ）４（Ｂ）

１（Ｂ）２（Ａ）3（Ｃ）４（Ｃ）景觀沙湖景觀200200000

0000

0000東湖景觀3003000300300

3000300300

0300300300朝向通透性30030003000

30003000

30030000純南300000300

000300

0000純北00000

0000

0000東南3000000

0000

03003000西南1000000

0000

10000100正南北40040004000

40004000

0000積減１０平米1000750170260

0750170260

2300100100合計12007501170860

10007501170860

6309007005000-450-30-340

-200-450-30-340

-570-300-500-700豎向差價

１至１２層１３層１４至１７層

１８層19至32層

有景觀５０/層加1006０/層

加10080/層無景觀５０/層具體入市價格表見附件戶型配比棟C1/C2B2房型3×2×22×2×23×2×2

面積17315614798173.9164.7*2149.5合計8650.007800.007350.0049005390.9010211.404634.50比例17.68%15.94%15.02%10.01%11.02%20.87%9.47%

套數50505050316231比例15.43%15.43%15.43%15.43%9.57%19.14%9.57%

時間內容實收均價銷售量金額套數面積比例第一階段元月18日－2月29日內部認購8300659787.3620％81235088第二階段3月18日－5月18日公開發售87008112234.225％106437540第三階段5月19日－7月底二度強銷91008112234.225％111331220第四階段8月1日－9月底持銷9000497340.5215％66064680第五階段10月1日－11月18收尾9000324893.6810％44043120

880030846489.9695％409111648銷售控制走勢分析衷心祝愿東湖·春樹里工程銷售成功！9、靜夜四無鄰，荒居舊業貧。。4月-224月-22Sunday,April24,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。23:37:5223:37:5223:374/24/202211:37:52PM11、以我獨沈久，愧君相見頻。。4月-2223:37:5223:37Apr-2224-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。。23:37:5223:37:5223:37Sunday,April24,202213、乍見翻疑夢，相悲