論房地產項目開發過程中的質量管理摘要近年來，隨著我國經濟的發展，房地產市場也越來越火爆，在2008年遭受了由美國次貸危機引發的全球性金融危機之后，房價隨著經濟的回暖又開始持續上升，在這一過程中房地產項目開發者的角色就尤為重要。在房地產項目開發者的開發過程中，質量管理是一個重要的部分。面對競爭日益激烈的外部市場環境,房地產項目開發面臨的許多質量問題無疑會對房地產在社會經濟結構中的地位產生不利影響，因此房地產項目開發過程中的質量管理必然是必要的。關鍵詞：房地產項目開發；質量管理；開發過程;刖言第一章房地產項目開發過程中質量管理的相關內涵TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1.1房地產項目開發過程中質量管理的定義： 4\o"CurrentDocument"1.2房地產項目開發過程中質量管理的注意要點 4第二章現階段我國房地產開發過程中質量管理中存在的問題 5\o"CurrentDocument"2.1構思目標設計，進行可行性研究階段存在的問題 5\o"CurrentDocument"2.2設計規劃階段存在的問題 5\o"CurrentDocument"2.3建設階段存在的問題 5\o"CurrentDocument"2.4竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題 5\o"CurrentDocument"第三章加強項目開發的刖期規劃管理 7\o"CurrentDocument"第四章開發項目的工程施工質量管理與控制 8\o"CurrentDocument"4.1工程進度控制 84.2質量控制 9\o"CurrentDocument"第五章全面完善項目成本管理與控制 11

5.1項目成本管理 11\o"CurrentDocument"5.2項目成本控制 11\o"CurrentDocument"第六章加強房地產開發的項目風險管理與控制 12\o"CurrentDocument"6.1以市場為導向，提高自身風險預測能力 12\o"CurrentDocument"6.2保證科學決策，合理控制投資風險 12\o"CurrentDocument"6.3利用信息技術，構建風險管理系統 124注重人才培養，不斷提高風險管理水平 12第七章解決我國房地產開發過程中質量管理中存在問題的相關措施： 7.1?項目規劃設計階段的質量控制7.2施工圖設計階段的質量控制4注重人才培養，不斷提高風險管理水平 12第七章解決我國房地產開發過程中質量管理中存在問題的相關措施： 7.1?項目規劃設計階段的質量控制7.2施工圖設計階段的質量控制....7.3招標階段的質量控制 7.4施工階段的質量控制 7.5竣工階段的質量控制 7.6缺陷責任期的質量控制 7.7信息反饋期的質量控制 6.……1313?…?…13 13 13141414\o"CurrentDocument"7.8房產開發企業應該做的 14\o"CurrentDocument"結語 16\o"CurrentDocument"參考文獻 17\o"CurrentDocument"致謝 18前言近年來，我國房地產開發市場競爭日益激烈，并且受國家宏觀調控政策的影響，房地產成交量開始下降，高利潤率也不復存在，我國房地產市場將進入一段相當長時間的調整期。如何利用好這次的產業大調整帶來的機遇，使房地產企業在寒冬中成長，不斷提高企業的競爭力，這是當前眾多房地產企業需要思考的問題。而企業要想獲得更好的生存和發展，其信譽與口碑是最好的保證。質量是企業的生命線，是消費者最為關心的因素，每年總會有大量關于房產質量的投訴、爭議事件發生，這樣會影響到企業聲譽，給相關房產的銷售帶來影響，為企業發展埋下不利的隱患。房地產開發項目的管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，對房地產開發企業而言，做好項目全過程的質量管理與控制是樓盤獲得成功的先決條件。所以房地產企業應加強房地產項目的質量控制，保證其提供的建筑產品令客戶滿意。作為決定工程建設成敗的關鍵，質量管理在房地產項目開發中占據著舉足輕重的地位。然而現階段房地產項目開發中的質量管理還普遍處于一個較為低下的水平，不少施工單位對于質量管理還沒有形成一個具體的觀念，更是沒有完善的質量管理的體系可以執行。所以結合實際，認真分析房地產項目開發過程中質量管理存在的問題就顯得尤其重要，只有這樣，才能夠采取有效的措施完善相關的體制，從而保障建筑物的質量。第一章房地產項目開發過程中質量管理的相關內涵房地產項目開發過程中質量管理的定義：只有明確了房地產項目質量管理的相關定義，才能夠從宏觀上把握住質量管理的方向，從而進一步從細節完善房地產項目質量管理的體系。所謂的房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是指房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理,實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。也就是說，其核心內容就是通過管理的手段優化配置，從而在獲得利潤的同時，保障項目的質量。1.2房地產項目開發過程中質量管理的注意要點房地產項目開發過程應該貫穿項目建設的方方面面，從始至終，只有這樣的項目質量管理才能形成一個較為完整的體系，從而有效的保證項目的質量。這也就決定了項目開發過程中的質量管理工作會具有包括開發建設各個階段的質量及相應的工作質量如決策質量；規劃與設計質量；施工質量；回訪保修質量的特點。此外值得一提的是，房地產開發項目質量也包含了工序質量、分項工程質量、分部工程質量和單位工程質量等內容。總而言之，在房地產項目的質量管理工作中，要能切實體現出廣義性、、時效性和相對性等特點。⑴第二章現階段我國房地產開發過程中質量管理中存在的問題構思目標設計，進行可行性研究階段存在的問題在項目開始前，都需要對于項目建設的目標進行設計，并進行相關的可行性的研究，其作用相當于指明建設方向，所以這一階段的質量管理就顯得極為重要。這一階段主要存在著以下的問題：項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件沒有嚴格按照國家規定標準、方針、政策進行編制，這樣就為后期的項目建設工乍的質量管理帶來了難題。此外，某些房地產開發商片面地把可行生研究報告視為可批性報告的行為也是給這一階段的質量管理埋下了不小的隱患。2】2.2設計規劃階段存在的問題由于施工單位為了減小開支，因此普遍聘用一些較為低級的設計師，這樣的做法就直接導致了房地產項目的相關設計的專業程度不高，設計質量低下，設計深度不夠的現象時有發生。所以在現實生活中發生施工隊看不懂相關的施工圖紙的事件也就不足為奇了。試想，施工隊連相關的圖紙都看不懂，那么其建造出來的建筑物的質量又怎么會有保障？2.3建設階段存在的問題這一階段的主要內容就是施工招標及施工建設。現階段在施工招標階段往往存在著以下的問題：部分不法分子為了獲取個人的私利，而利用權錢交易等手段操縱招標結果，將工程承包給那些資質不夠但是卻肯出錢賄賂的施工隊。而施工建設方面存在的問題就更好理解了，其一，少數不法的施工單位為了賺取利潤，在進行項目建設時以次充好，從而牟取暴利；其二則是由于施工過程的復雜性，若是沒有一套行之有效的管理機制，就極易在施工中陷入混亂，而一旦陷入混亂,相關的工程質量就更加岌岌可危了，這也是今年來我國豆腐渣工程屢見不鮮的重要原因。⑶2.4竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題在這一階段存在的主要問題有以下幾個方面：項目經理在進行正式的驗收之前往往會忽略預驗收，這就導致項目的實際施工與圖紙中預想結果之間的偏差難以被及時的發現和糾正；項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會，這就導致建設中的問題難以被發現，而且項目建設得不到必要的反饋，該存在的問題還會一直存在；物業管理中客戶服務管理缺乏專業性，客服

人員缺乏房地產的專業知識和從業背景，這是限制驗收階段質量管理水平提高的重要因素。第三章加強項目開發的前期規劃管理我國房地產項目普遍存在著缺乏前期調研和可行性研究的問題，因此，要全面優化項目管理，就必須加強對項目開發的前期管理，包括規劃階段和設計階段。一個項目在開發前要做充分的市場調研和投資決策分析，將風險控制在預期范圍內，此外，在設計階段，要重視規范設計，以市場需求為出發點，綜合性能、經濟、生態、安全等多角度考慮設計，做到各方面利益的平衡與協調，避免出現不停的變更所造成的巨大浪費，一方面，要結合實際，遵循預算、施工設計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口，將意外風險控制在預期之內，做到前期管理與過程管理和事后管理的動態一致，真正的將項目管理打造成一個動態可控的彈性系統。第四章開發項目的工程施工質量管理與控制房地產是人們各項投資中所占比例最大的一項投資，人們對房屋的質量和性價比考慮非常多，因此，合格的質量是房地產業對房屋的最低保證，因為房屋建筑在起初一兩個月看不出任何質量問題，但是隨著時間的推移，質量問題就會逐漸凸顯，因此，在修建房屋時，要對人員、材料、機械、施工等方面嚴格管理和控制，做到量化要求，保質保量。于此同時，對商品房的其他基礎設施也做出讓顧客滿意的承諾，做好暖通、排水等方面的順暢，此外，更要提高商品房的售后管理與控制，積極咨詢顧客的需要并做出滿意的回復與解決，組建專門的售后項目管理隊伍，對物業及房屋的維修做出及時的處理，并對顧客提出的意見和建議進行深入研究，從而為下一個房地產項目的決策和規劃提出可行性的意見。無論是開發住宅小區還是商業區等，開發的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個開發項目管理的主要內容，也是承包單位及項目經理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發項目按計劃有序地實施。對一個建設項目而言，其直接控制的目標有三個，即進度（工期）、質量、成本（投資），這三個目標彼此之間有一定互斥性，難以同時達到最優，其實施應以項目整體最優為目標。推行GB/T19000質量管理體系標準，有針對性地提高工程質量。1） 在工程的實施過程中全面推行的GB/T19000質量管理體系標準，強化全體員工的質量管理意識，以細致周到全面的的工作質量保證工程質量。⑷2） 制定質量管理制度和目標，并展開橫向落實到人頭，縱向落實到班組，從公司到項目層層落實責任制，把工程作為公司的重點工程，工程質量必須達到備案制的合格標準，并獲得市優質獎J3） 組建“砼工程質量控制”、“模板工程質量控制”、“鋼筋工程質量控制”、“地下室防水質量控制”“屋面防水施工質量控制”“樓地面、外墻裝飾質量控制”“文明施工標準化管理”質量管理小組。對施工中易出現的質量通病均設置質量控制管理點，有計劃、有針對性、有程序、全過程的展開工作，以確保工程質量合格、最大限度地滿足用戶的要求。1工程進度控制工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網絡圖法表示①橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內容和進度的方法，通常用橫坐標表示工作時間，縱標表示工作內容。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些屬于關鍵工作。②網絡圖法。其基本原理是首先應用網絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系；其次通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵路線，在計劃執行過程中進行有效的控制和監督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監理工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。2） 進度計劃的監測一一防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”是工程管理中的一種司空見慣的現象，應該引起工程管理人員的高度警惕。3） 進度計劃的衡量、分析和修正。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數。衡量、分析與修正工作一般每月一次。4.2質量控制工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：1） 對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關的檢驗合格的報告。未經檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。⑸2） 對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到由政府指定的相關部門進行檢查和驗收,并出具相應的檢驗合格報告。3） 確立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設計所要求的相應強度等級；對

商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質量是否可行；混凝土試塊制作必須現場取樣，其養護必須與澆筑的混凝土養護的同等條件下進行；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。4）建立有關質量文件的檔案制度。現場工程師對工程質量應進行經常性的檢查，做好中間過程的質量驗收工作，對檢查或驗收的結果形成文字記錄，歸類存檔。第五章全面完善項目成本管理與控制項目成本管理近幾年，房地產業多數已經走出“泡沫”的春天，同行業要在競爭中立于不敗之地，價格是很重要的一個優勢和籌碼。因此，房地產業在開發項目時必須做到全面完善項目的成本管理，要嚴格控制工程項目成本，首先，在項目規劃階段，做好項目的預測和評估工作，對其成本，銷售，利潤進行嚴格的控制，做到最低的成本，最優的質量，其次，在施工過程中，要引入競爭機制，做到投標招標的市場化。最后，要建立獎懲制度，無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現場簽證管理。現場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。只有這樣，才能從根本上降低成本，從而提高房地產企業的市場競爭力和整體經濟效益及社會效益。【6氐”5.2項目成本控制實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。， "乂I1） 直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。2） 間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。第六章加強房地產開發的項目風險管理與控制6.1以市場為導向，提高自身風險預測能力在對于房地產進行投資的前期，應該積極做好市場調查，這是制定科學合理投資風險管理方案的基礎。詳細來講，我們需要做好以下幾方面工作：其一，確定投資決策方向，仔細來了解需求和政府的政策動向；其二，以國家經濟政策，住宅制度和消費市場信息為基礎，進行有效的市場定位，確定產品的功能和價格；其三，健全高效的房地產信息收集機制，為實現房地產投資項目的調整和改善提供依據。6.2保證科學決策，合理控制投資風險作為房地產投資者來說，應該具備風險意識，最好將風險管理和控制做在決策環節上，以保證后期工程開展過程的科學性和有效性，實現對于風險的最初控制。具體來講，其一，確定開發項目的區位，保證是增值空間處于合理的范圍內，最大限度的規避投資風險；其二，在區位確定之后，不斷健全風險管理組織體系，保證處理好投資控制管理和進度，質量之間的關系，實現投資的動態化管理。【7】6.3利用信息技術，構建風險管理系統/I在房地產項目開發過程中，需要大量的信息資源。無論是區域經濟發展信息，還是區域城市規劃信息，乃至區域房地產價格趨勢信息，都對于房地產風險控制有著至關重要的影響。因此我們應該借助信息技術的優勢，對于各種信息進行收集整理，從而為實現房地產風險控制策略的制定打下基礎，這將極大的促進了房地產風險管理水平和質量的不斷提高。6.4注重人才培養，不斷提高風險管理水平風險管理人才隊伍的培養，將保證風險管理工作水平和質量的提高。我們應該做好以下幾方面的工作：其一，積極健全風險管理培訓機制，做好員工的培訓工作，保證其風險管理理論水平的不斷提高；其二，形成嚴格的風險管理人才選拔機制，從根本上控制人才的質量；其三，不斷對于自身企業進行的風險管理工作進行審核，對于做的優秀的員工給予合理的激勵，保證激發風險管理人員的工作熱情。第七章解決我國房地產開發過程中質量管理中存在問題的相關

措施：7.1.項目規劃設計階段的質量控制項目規劃設計的質量是項目成敗的前提，只有對具體項目進行充分的戰略研究，制定正確的、科學的、符合實際的、人性化的、可執行的項目規劃方案。才能保證項目順利成功實施，以創造良好的經濟效益、社會信譽。作為房產開發企業必須要具有社會發展的前瞻性，能夠準確掌握市場行情，進而確定本項目的開發理念、市場定位。并委托專業設計單位，按照此定位進行設計。【8】7.2施工圖設計階段的質量控制施工圖設計工作是工程建設的基礎性工作，設計的合理與否，直接影響工程質量，房產開發企業應重視設計階段的質量控制，委托具有相應資質的設計單位進行工程設計，以提高設計質量。重視設計前期工作，配合設計單位搞好現場測量和查勘，考慮各種不利因素對工程建設的影響，使工程設計盡可能完善、準確，符合工程建設的實際，減少不必要的設計變更。現實中，進展到施工圖設計階段后，房產開發企業往往只要求進度（急于報規），設計單位為了急于完成設計任務，忙于趕工，出現設計深度不夠、專業不協調等設計問題，以至于在工程施工中或多或少會出現設計變更、設計有誤等問題。出現無法進行房產規劃驗收、產xwI [權手續辦理等問題。7.3招標階段的質量控制7.3.1重視資質審查：工程招標時，注重對施工單位資質的審查，包括人員素質、技術力量、施工業績、社會信譽等多個方面。審查施工單位是否具有類似工程施工的經歷和經驗，在以往的工程施工中是否出現過質量控制方面的問題，是否發7生過質量事故等。7.3.2重視在施項目的考察工作：在實際工程招標中，掛靠單位資質的現象屢見不鮮，以至經常出現名不副實的情況，施工過程中也會經常出現勞資糾紛、農民工工資不到位等問題。考察過程中，一定要勤觀察、多提問、善思考，認真分析投標單位的實際經濟實力、技術力量等，以確保投標單位資質與實際能力相符。（3）重視合理價中標：在實際工程招標中，有些房產開發企業為了節省造價，往往采取沒有標底，低價中標的方式，以至出現低價中標，高價索賠的現象，最后不僅沒節省造價，反而多花了錢，同時還浪費了大量人力、物力，拖延了工期。【9】7.4施工階段的質量控制對監理單位的質量控制。建設監理制實施以來，工程建設質量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監理單位能夠有效控制工程項目質量，房產開發企業要嚴格按照基本建設程序和監理合同的要求去做，并賦予監理工程師相應的權力，使監理工程師能夠較好地履行監理合同所規定的各項職責，達到控制工程質量的目的。對施工單位的質量控制。通過招標，選定具有相應資質的施工單位從事工程建設，簽訂工程施工合同。房產開發企業對施工質量的控制主要是通過工程監理進行。工程監理依據監理合同對工程項目實施全過程、全方位的監理，施工單位的工程質量活動完全處在監理控制之中，通過控制人員、材料、機械、方法工藝和影響工程質量的因素，達到控制質量的目的。通過現場質量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設質量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質量聯合檢查，發現問題，及時處理。成立督察組織，隨時對工程建設質量實施督察，防止質量事故的發生。【10】7.5竣工階段的質量控制竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項目質量控制的后期工作，是全面考核施工質量的重要環節。竣工驗收前，房產開發企業應及時委托具有相應檢測資質的檢測單位對工程建設質量進行全面檢測，為工程順利通過驗Jr 收奠定基礎。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作，不能走形式、走過場。對工程質量有疑慮的地方，現場進行查驗，發現問題，盡早處理，消滅質量缺陷。客觀、公正地評定工程質量等級，使工程質量等級評定能夠準確反映工程建設的內在質量。嚴格按照驗收規程進行工程驗收，發現質量問題，責令有關單位限期處理。7.6缺陷責任期的質量控制缺陷責任期是工程內在的、隱蔽的質量問題容易暴露的時期，通過試運行，有些質量問題會暴露出來，形成質量缺陷。在實際工作中，要加強這一階段的質量控制，發現問題，查找原因，分清責任，限期處理。對各種修補工作進行監督、檢查和驗收，保證修復質量，向運行管理單位交送一個合格的工程。7.7信息反饋期的質量控制信息反饋期是指項目完成后，對整個項目實施各階段質量問題的匯總、整理。作為一個房產開發企業，不是做完一個樓盤交給業主、物業。就完成任務了。完成一個項目，只等于是完成一幅作品。每幅作品都會有不足之處；作為房產開發企業，必須要善于總結不足。并在以后的項目運作中有效克服不足，才能夠使自己的作品愈加完善、完美，企業也才能不斷進步、不斷發展、壯大。7.8房產開發企業應該做的7.8.1加強培養、學習，提高企業素質。房產開發企業在日常管理過程中，要加強質量管理人員對法律、法規和業務知識的學習，不斷改進工作方式和方法，逐步提高管理人員自身的業務素質和管理水平，滿足要求日益嚴格的工程建設的需

要，只有讓員工感到有個不斷學習、不斷進步的過程，員工工作起來才更有積極性、進取性、開拓性，企業發展進入良性循環階段，才會有長足的進步。提高要求，各方積極配合。不斷召開由參建各方參加的質量管理會議，使參建各方明確控制工程建設質量是工程建設的根本目的，提高參建各方的質量意識，調動各方積極性、齊抓共管。參建各方積極配合、相互監督、相互促進是搞好工程建設質量的前提和保證。樹立全過程的質量意識。工程建設過程中，積極配合質量監督機構搞好工程質量檢查，建立健全質量體系，采取有效措施保證參建各方質量體系的正常運轉。將質量意識貫穿于工程建設的整個過程中，對保證工程建設質量具有重要作用。加強對工程掃尾工作的管理力度