第1頁共35頁房地產估價報告項目名稱：受托估價方：房地產評估有限公司注冊房地產估價師：委托估價方：估價作業日期：年月日至年月日估價報告編號：評抵字［］第號PAGE34致委托估價方函：受貴單位的委托，我評估事務所所派評估人員對貴單位所委估的由有限責任公司所有的位于鐵嶺市(一期)三處在建工程房地產價值采用成本法、基準地價系數修正法進行進行了預評估，其中：1、國際購物中心項目，位于鐵嶺市區街號，占地面積8822.00平方米，建筑面積為111458.72平方米（其中地上102212.56平方米，地下9246.16平方米）。2、項目，位于鐵嶺市區路南側、東側，占地面積7157.50平方米，建筑面積為71570.50平方米(地上65491.11平方米，地下6079.39平方米)。3、項目，位于鐵嶺市路南側、西側，占地面積50800.00平方米，規劃建設規模為203200平方米。其中一期在建工程建筑面積157320.25平方米（地上147755.86平方米，地下8418.39平方米），二期工程（預計2009年10月開工建設）建筑面積82,879.30平方米(地上78,544.73平方米，地下4334.57平方米)。此次評估范圍是一期在建工程及全部土地房地產價值，不包括二期工程房產價值。本次評估目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產市場價值。現將評估結果函告如下：評估人員根據評估目的，按照估價程序，遵循估價原則，采用科學的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密的計算，并考慮各種影響房地產價格的因素，確定估價對象房地產在估價基準日2009年7月31日的房地產市場價值為：83,741萬元；人民幣大寫：=837410000\*CHINESENUM2捌億叁仟柒佰肆拾壹萬元整。人民幣大寫：=248690000\*CHINESENUM2貳億肆仟捌佰陸拾玖萬元整。房地產評估有限公司年月日目錄第一部分估價師聲明……………4第二部分估價的假設和限制條件………………6第三部分房地產估價結果報告…………………9一、委托估價方………………9二、受托估價方………………9三、估價對象概況……………9四、估價目的…………………14五、估價時點…………………14六、價值定義…………………14七、估價原則…………………14八、估價依據…………………14九、估價方法…………………14十、估價結果…………………16十一、估價人員………………17十二、估價作業日期…………17十三、估價報告應用的有效期………………17十四、風險提示………………17十五、變現能力分析…………18第四部分房地產估價技術報告(不提供給委托方)…………21個別因素分析……………21區域因素分析……………22市場背景分析……………23最高最佳使用分析………24估價測算過程……………24最終測算結果……………40第五部分附件……………………41估價對象位置示意圖……41估價對象實地查勘照片…………………41沈陽市房產測繪大隊《情況說明》……41《國有土地使用證》復印件……………41房地產開發各項審批文件復印件………41委托人營業執照復印件…………………41估價機構營業執照復印件………………41估價機構房地產估價資質證書…………41房地產估價師注冊證書復印件…………41估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的；本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制；我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，與有關當事人沒有個人利害關系；我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告；我們評估所注冊房地產估價師對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露、地下基礎部分及難以接觸到的部分，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行簽定的責任；沒有人對本估價報告提供了重要的專業幫助，委托方有關人員協助我們進入現場勘察；本估價報告依據了市有限責任公司提供的相關資料，市有限責任公司應對所提供資料的真實性、合法性負責。因資料失實、不合法造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任；本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任；本估價報告的全部或其部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。10、參與本次估價的注冊房地產估價師：估價的假設和限制條件估價的假設前提我們評估的是估價對象的現時市場價格，是指在估價時點對估價對象進行銷售的正常合理價格，它依據如下假設：任何有關估價對象運作方式、程序符合國家和地方法律、法規。在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。在估價時點不受任何權利限制，在公開市場可以合法地進行轉讓。存在自愿銷售的賣主，不考慮特殊買家的額外出價。有一段合理洽談時間，通盤考慮房地產性質和市場情形進行議價。未經調查確認或無法調查確認的資料數據1、根據《國有土地使用證》（號）、《出讓合同》（號）及其附件記載，本次評估設定估價對象的現狀土地用途為住宅。2、注冊房地產估價師只對估價對象房屋進行一般性查看，未接受進行結構、設施品質的檢測要求，由于估價對象房屋已閑置多年，注冊房地產估價師不能確定該建筑現狀是否存在質量缺陷或安全隱患等方面的問題。3、對于估價對象的房地產產權，注冊房地產估價師僅以委托方提供的《國有土地使用證》（號）、《出讓合同》（號）、《房屋所有權證》（號）等文件復印件予以界定，產權人為公司。4、估價對象的建筑面積、土地使用權面積，分別以委托人提供的《房屋土地測繪技術報告》（號）、《國有土地使用證》（號）、《房屋所有權證》（號）復印件記載的數據為依據。如與國家有關測繪部門最終確認的面積有差異，本報告結果應作相應調整。5、關于他項權利的披露。根據《國有土地使用證》（號）記載，估價對象設置了抵押，抵押權人為，權利價值萬元，抵押期限自年月日至年月日止。本報告的估價結果未考慮抵押權的存在對房地產價值的影響。三、估價中未考慮的因素及一些特殊處理1、本報告對估價對象市場的把握，僅相對于估價時點市場狀況以及估價對象的現狀而言，未考慮市場價格變動、稅費率的變化、國家經濟政策發生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，使用者在運作本報告的結果時應予充分考慮。2、估價對象至今只取得了年的主體驗收合格文件，尚未辦理《房屋所有權證》，本報告的估價結果未考慮辦理房屋所有權證可能發生的費用。3、根據《國有土地使用證》（號）記載，由于委托方無法提供各個用途土地的出讓金額，在此我們根據總出讓金和總建筑面積測算出原土地出讓金均價為元/㎡，并以此為假設前提計算估價對象因改變用途而需補交的出讓金額，若改變建筑用途確需補交土地出讓金，具體金額應依據市地價評審委員會審定結果為準。4、由于對估價對象建成寫字樓的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及續建成本的測算，采用建筑設計院出具的設計方案要點及估算表作為此次估價依據。本次測算是設定其在規劃上許可、技術上可行前提下進行的。四、估價的限制條件1、本報告估價結果為年月日的市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應的調整甚至重估。自估價報告出具之日起一年內使用有效。2、本報告為委托人進行投資提供價格參考依據，如果改變估價目的或若用于其他用途對使用者造成的損失，我公司不承擔任何責任。3、委托人和公司提供的資料是此次估價的重要依據，注冊房地產估價師未向政府有關部門核實和查證，對于該資料的真實性和準確性由委托人負責，對由此而引起的后果及相關責任，我公司不承擔任何責任。4、報告中數據全部采用電算化連續計算得出，由于在報告中的數據均按四舍五入保留兩位小數或取整，因此，可能出現個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結果及最終評估結論的準確性。5、本報告和估價結果的使用權歸委托人所有，本公司對估價結果有最終解釋權。未經我評估公司書面同意，本報告的全部或任何一部分不得提供給第三者使用。6、未經本公司書面同意，本估價報告全部或部分內容不得公開發表。7、由于報告使用不當而造成的損失，本公司不承擔任何責任。五、需要特殊說明的事項：規劃建設規模為203200平方米，但實際建設規模已經超出規劃建設規模，根據有限責任公司提供的《金山俊景一期和二期已完工程建筑明細》資料確認，一期、二期總計建筑面積為240199.55平方米，超出規劃建筑面積36999.55平方米。此超規劃建設部分，應在工程結束后向鐵嶺市土地主管部門補繳土地出讓金等相關費用（此費用系法定優先受償款），該補繳費用金額以鐵嶺市相關土地主管部門最終核定數額為準，在此次評估房地產抵押價值中未予扣除。估價結果報告委托估價方企業名稱：住所：法定代表人：（或個人的身份證號碼）二、受托估價方機構名稱：房地產評估有限公司機構地址：法定代表人：資格等級：貳級估價資質證書編號：三、估價目的確定估價對象房地產市場價格，為委托人以估價對象進行房地產交易工作提供價值參考依據。四、估價對象：（一）估價對象區位狀況1、自然情況鐵嶺市系遼寧省14個省轄市之一，位于遼寧省北部，松遼平原中段。地處東經123°27‘～125°06‘，北緯41°59‘～43°29‘之間。南與沈陽市、撫順市毗鄰，北與吉林省四平市相連，東與撫順市清原滿族自治縣、吉林省遼源市接壤，西與沈陽市法庫縣、康平縣及內蒙古自治區科爾沁左翼后旗和通遼市為鄰。全市東西最長134公里、南北端寬162公里，總面積1.3萬平方公里。其中，市區面積638平方公里。2、社會因素鐵嶺區域位置優越,地處東北亞中心的遼寧中部城市群，是吉林、黑龍江兩省通往其它省市和出海港口的重要通道。建國50多年來，特別是改革開放以來，鐵嶺經濟建設日新月異，已成為聞名全國的糧食主產區、優質農產品生產加工基地和新興的煤電能源之城。3、對外貿易發展鐵嶺近年利用外資實現較快增長，外貿出口逐年增長，外商派駐機構及人員不斷增多，對高檔次商務賓館需求有所增加。4、房地產市場狀況隨著社會主義市場經濟的發展和房產制度的改革，鐵嶺市房地產市場已經開始發育并逐漸趨于完善，房地產市場的發展和完善，標志著鐵嶺市房地產市場正走向規范化、法制化、也為鐵嶺市的地方經濟發展奠定了堅實的基礎，隨著企業經營機制改革的不斷深入，房產資產為目的的轉讓、出租、抵押，以房產資產作價入股，合資合作第二、第三市場正悄然興起，并呈蓬勃發展之勢。（二）估價對象界定估價對象是指位于的土地使用權及地上建筑物。估價對象狀況一覽表（三）估價對象概況1、估價對象四至估價對象位于，東至，西至，南至，北至。2、土地狀況（1）土地權屬及登記狀況國有土地使用證號：沈陽國用（）第號土地使用權人：有限公司坐落：地號：圖號：無地類（用途）：使用權類型：終止日期：使用權面積：11,138.1平方米（2）土地利用狀況估價對象位于的東北角，是集大型購物中心、辦公、賓館于一體的大型商業物業，其中地下2層至裙樓地上7層，為沈陽；塔樓為地上8至19層，包括辦公室（8-11層）及賓館（12-19層），總建筑面積95,490.10平方米，其中商場建筑面積79,795.97平方米，辦公室建筑面積9,428.15平方米，賓館建筑面積6,265.94平方米；占地面積11,138.1平方米。本次對沈陽地下1層、地上7至8層進行評估，其中地下1層為，建筑面積8,691.11平方米，地上7層為休閑館，建筑面積9,308.39平方米，地上8層為辦公室、倉庫，建筑面積4,563.08平方米，總評估建筑面積22,562.58平方米，分攤占地面積2,631.73平方米。（3）基礎設施估價對象土地地勢較平坦，整塊地形呈不規則幾何形狀；宗地無坡度，與周圍鄰地無高差。宗地實際開發程度為紅線內外“六通”（通路、通電、通水、排水、通暖、通訊），紅線內場地平整，宗地周圍無污染，綠地覆蓋率一般。3、建筑物狀況（1）建筑物權屬及登記（2）建筑物的實物狀況A、功能分區B、裝飾及裝修標準C、附屬及配套設施5、評估范圍此次評估范圍為一期在建工程及全部土地房地產價值，二期工程房產價值未包括。五、估價時點年月日六、價值類型本報告的估價結果是指估價對象具備轉讓、出租、抵押的權利，房屋在維持現狀并正常使用的條件下于估價時點的公開市場價值。七、估價依據（1）《中華人民共和國土地管理法》；（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》；（3）中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）；（4）委托方提供的其它有關資料；（5）評估人員現場勘估和收集的有關資料。（10）其它需要添加的資料八、估價原則1．獨立、客觀、公正原則：要求注冊房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。2．合法原則：要求估價結果是在依法判定的估價對象權益下的價值。3．最高最佳使用原則：能給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用，是在法律上許可、技術上可能、經濟上可行。4．替代原則：由于房地產市場是不斷變化的，在不同估價時點，同一宗房地產往往具有不同的價格水平，對估價對象房地產市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點已知或假設狀況為準。5．估價時點原則：房地產價格遵循替代規律，有相同效用、有替代可能的房地產會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。九、估價方法：房地產估價常用的方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法和基準地價系數修正法等，評估過程中應根據估價對象的實際情況選擇適合的估價方法。此次評估運用的技術路線：（1）成本法成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的基本公式：估價對象價值=重新購建價格-折舊=重置價格X成新率（2）基準地價修正法基準地價系數修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價期日價格的方法。其公式：P＝Pj×K1×K2×K3×（1±ΣK4）×宗地用途修正式中:P—委估宗地價格；Pj—委估宗地所在區域的基準地價；K1—期日修正系數；K2—土地使用年限修正系數；K3—容積率修正系數；K4—影響地價因素修正值系數之和。（3）假設開發法假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。假設開發法的基本公式：V=A-（B+C）（V為待開發房地產的價值；A為開發完成后的價值；B為整個項目后續開發建設的必要支出；C為應得利潤）（4）市場法市場法是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。市場比較法的基本公式：PD=PB×A×B×D×E其中：PD—待估房地產價格PB—比較案例房地產價格A=待估房地產情況指數/比較案例房地產情況指數=正常情況指數/比較案例房地產情況指數B=待估房地產估價時點價格指數/比較案例房地產交易時點價格指數D=待估房地產區域因素條件指數/比較案例房地產區域因素條件指數E=待估房地產個別因素條件指數/比較案例房地產個別因素條件指數（5）收益法收益法是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法的基本公式：V=A/r[1-1/(1+r)n]（V為估價對象的收益價格；A為凈收益；r為還原利率，每年不變且大于零；n為收益年限）十、估價結果評估人員根據評估目的，按照估價程序，遵循估價原則，采用科學的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密的測算，并考慮各種影響房地產價格的因素，確定在在估價基準日年月1日的房地產市場價值為：83,741萬元；人民幣大寫：=837410000\*CHINESENUM2捌億叁仟柒佰肆拾壹萬元整。估價師知悉的法定優先受償款：58,872萬元，人民幣大寫：=588720000\*CHINESENUM2伍億捌仟捌佰柒拾貳萬元整。抵押價值：24，869萬元，人民幣大寫：=248690000\*CHINESENUM2貳億肆仟捌佰陸拾玖萬元整。詳見附表P3。十一、估價人員：十二、估價作業日期2009年9月十三、本評估結果有效期限在房地產市場未發生明顯波動的前提下，本次估價報告使用期限自本估價報告出具之日起一年（年月日至年月日），如果自估價報告出具之日起一年內房地產行情變化較快，應重新評估。估價技術報告一、個別因素分析1、估價對象四至估價對象位于，東至，西至，南至，北至。2、土地狀況（1）土地權屬及登記狀況（2）土地利用狀況（3）基礎設施通水、排水、通暖、通訊），紅線內場地平整，宗地周圍無污染，綠地覆蓋率一般。3、建筑物狀況（1）建筑物權屬及登記（2）建筑物的實物狀況4、權屬狀況5、評估范圍此次評估范圍為一期在建工程及全部土地房地產價值，二期工程房產價值未包括。二、區域因素分析1、地理位置：估價對象位于，東至，西至，南至，北至。2、交通便捷度：3、公共配套設施：4、周邊環境：5、基礎設施狀況：三、市場背景分析四、最高最佳使用分析由于房地產具有有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益，且權利人都是期望從其所占有的房地產上獲得更多的收益，并以此滿足。這一目的為確定其利用方式的依據，所以房地產價格是以其效用作為最有效發揮為前提的。按《國有土地使用證》（號）記載，估價對象的用途為。根據對估價對象的個別因素和區位條件的分析，其最高最佳使用用途為。五、估價測算過程估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地查看和調查，估價對象為在建工程，成本資料比較容易收集，故采用成本法進行評估；另外，金山俊景項目主體工程已完工，至工程全部竣工可能發生的費用相對容易計算，而且，該在建工程建成后價值可以計算，故可采用假設開發法評估。（只測算一期工程，二期工程不在此次范圍內）一、成本法測算過程（一）采用成本法計算在建工程重置成本1、成本法概述重置成本法是以估價時點現時的建筑材料，建筑技術與工藝重新建造與待估房地產相同的全新建筑所需的各項費用累加，主要包括前期工程費、建筑安裝工程費、配套費、不可預見費、管理費、稅費、利息及利潤。成本法的基本公式：估價對象價值=重新購建價格-折舊=重置價格X成新率成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、重置價格的測算過程A.前期工程費：指用于總體規劃，設計，項目可行性研究，水文地質勘察，概預算編審等費用。該費用取房屋建安造價的7%。B.基礎設施建設費：含公共基礎設施配套費及廠區內基礎設施配套費，是指建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括的道路、供水、供電、排污、通訊、燃氣、綠化、環衛等建設費用，C.建筑安裝工程費：建筑安裝工程費是指建造房屋及附屬工程所發生的建筑工程費（含裝修）、設備購置費和安裝工程費。D.管理費及各項稅費：組織管理建設工程所發生的費用及建設過程中應交納的各項稅費，包括建設單位的施工管理費、人員工資等一些費用，本估價報告按前三項之和的3%計算。E.投資利息：按一年期銀行貸款利率7.97%，以建筑安裝工程費用為基數計算，建設期按二年計算，資金均勻投入。F.投資利潤：按行業平均投資利潤以上述五項和的15%計算，由此得：G.估價對象的重置價格=前期工程費+基礎設施建設費+建安費用+管理費+投資利息+開發利潤由此得：估價對象的重置價格=前期工程費+基礎設施建設費+建安費用+管理費+投資利息+開發利潤3、成新率的確定根據房屋基礎、承重結構（梁、屋架、柱、墻體）、圍護、樓地面、屋面、門窗、天棚、水暖、電照等各部分現場勘測記錄，并結合評估人員的現場勘察結果確定完好分值率。具體公式如下：打分法成新率=結構部分得分xG+裝修部分得分xS+建筑設備部分得分xBG——結構部分各分部權重；S——裝修部分權重B——建筑設備部分權重評估結果=重置價格X成新率根據以上分析及計算過程對本次評估對象進行計算：重置成本法——重置價值確定單位：元/平方米項目費率金額備注開發成本建安工程費1000含土建工程費和配套設施費等勘測設計、前期工程7%70包括：勘測設計、招投標、前期等市政設施配套費1430小計1070管理費3%32開發成本的3%資金成本7.97%88一年期貸款利息，建設期限為二年,單利計算開發利潤15%178根據該地區社會平均水平（開發成本+管理費+資金成本）為基數稅費5.55%76（開發成本+管理費+資金成本+利潤）為基數合計1444在建工程平均重置成本為1444元/平方米×157320.25=22717萬元（二）采用基準地價系數修正法計算土地價值住宅：1）宗地位置、用途、估價對象所在級別待估宗地位于鐵嶺市銀州區工人街十四委(銀州路南側,文化街西側),坐落在鐵嶺市建成區一級住宅用地區域內，基準地價2350元/平方米。2）待估宗地綜合因素條件說明表和修正系數表綜合因素修正系數指標說明表和修正系數表宗地修正因素指標說明優劣程度修正系數農貿市場狀況距大型農貿市場1.5公里一般0.00%公用設施完備度500米內有鐵嶺體育場較優2.15%道路通達度北臨南馬路、東臨廣裕街，西臨柴河街，道路通達度好優2.67%居住區人文附近有中檔住宅小區較優2.02%污染(噪音、大氣)有輕微噪聲、大氣污染一般0.00%距市商業中心距離位于鐵嶺市商業中心范圍內優2.83%朝向所建樓房均可朝南優1.76%宗地形狀形狀規則，土地利用較充分較優1.11%居住社區成熟度周邊區域居住用地比例很低劣-2.54%合計10%3）住宅用地宗地地價個別因素修正體系A、期日修正至估價時點鐵嶺市一級住宅用地地價保持基本穩定，無需進行期日修正，K1=1.0B、土地使用年期修正待估宗地剩余使用年期為66.7年，因此估價對象的使用年期與基準地價的使用年期70年有一定差異，需進行年期修正，土地還原利率為7.01%。K2=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m式中：K2—年期修正系數r—土地還原利率n—評估設定使用年期m—基準地價界定的該用途土地法定最高使用年期K2=[1-1/（1+7.01%）66.7]/[1-1/（1+7.01%）70]=0.9978C、容積率修正住宅用地不進行容積率修正，K3=1.0。D、土地用途修正待估宗地為普通住宅用地，其修正系數為1.0，即K4=1.0。E、土地權利狀況修正估價對象設定為出讓土地，無他項權利限制，與基準地價的設定一致，則土地權利狀況修正系數為1.0。F、宗地基礎設施配套費修正待估宗地基礎設施配套程度與基準地價設定開發程度一致，不存在差異。4）計算基準地價設定開發程度條件下的宗地地價經以上分析過程，可得到待估宗地在基準地價設定開發程度條件下的宗地地價為：宗地地價=基準地價×(1±∑K)×K1×K2×K3×K4＝2350×1.1×1.0×0.9978×1.0×1.0=2,579（元／平方米）5）計算估價設定開發程度條件下的宗地地價設定開發程度條件下的宗地地價=基準地價設定開發程度條件下的宗地地價+相應基礎設施配套費差異=2,579（元/平方米）商業：1）宗地位置、用途、估價對象所在級別待估宗地位于鐵嶺市區街委，坐落在鐵嶺市一級商業用地區域內，基準地價4830元/平方米。2）待估宗地綜合因素條件說明表和修正系數表綜合因素修正系數指標說明表和修正系數表宗地修正因素指標說明優劣程度修正系數道路通達度北臨南馬路、東臨廣裕街，西臨柴河街，道路通達度好優3.22%距火車站距離距鐵嶺火車站1.5公里一般0.00%距市商業中心距離位于鐵嶺市商業中心范圍內優3.18%距汽車站距離距鐵嶺汽車站距離1公里一般0.00%臨街狀況二面臨街較優1.19%臨街寬度處于所臨街道一般水平一般0.00%宗地形狀形狀規則，土地利用較充分較優1.11%周邊土地利用方向的一致性所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高較優1.30%合計10%3）商業用地宗地地價個別因素修正體系A、期日修正至估價時點鐵嶺市一級商業用地地價保持基本穩定，無需進行期日修正，K1=1.0B、土地使用年期修正商業用地不進行年期修正，K2=1.00C、容積率修正容積率為4，容積率修正系數K3=1.0。D、土地用途修正待估宗地為大型商業用地，規劃建設商場，其修正系數為K4=1.3。E、土地權利狀況修正估價對象設定為出讓土地，無他項權利限制，與基準地價的設定一致，則土地權利狀況修正系數為1.0。F、宗地基礎設施配套費修正待估宗地基礎設施配套程度與基準地價設定開發程度一致，不存在差異。4）計算基準地價設定開發程度條件下的宗地地價經以上分析過程，可得到待估宗地在基準地價設定開發程度條件下的宗地地價為：宗地地價=基準地價×(1±∑K)×K1×K2×K3×K4＝4830×1.10×1.0×1.0×1.0×1.3=6,907（元／平方米）5）計算估價設定開發程度條件下的宗地地價設定開發程度條件下的宗地地價=基準地價設定開發程度條件下的宗地地價+相應基礎設施配套費差異=6,907（元/平方米）6）基準地價系數修正法估價結果的確定該宗地為綜合用地，根據規劃利用條件，商業比例為6%,住宅比例94%。據此基準地價系數修正法評估單價：6,907×6%＋2,579×94%＝2839（元/平方米）總價:2839×50800=144,205,960(元)（三）計算重置成本成本法測算估價對象的房地產價值=22717+14421=37138萬元二、假設開發法測算過程1、采用市場法測算開發完成后房地產價值A、商業門市網點部分價格估算根據對鐵嶺市銀州區商業網點銷售價格的調查統計，類似商業網點價格8500-9500元/平方米，取市場銷售價格10000元/平方米，一期在建工程商業網點面積為16386.86平方米，則商業門市網點部分價格為：16386.86×10000=16386萬元B、住宅部分價格測算按目前已部分銷售價格統計分析，住宅銷售平均價格為3088元/平方米。則住宅部分價格為：3088×134864.46=41650萬元C、地上車庫部分價格測算地上車庫一期共24個，目前已全部銷售，銷售總價值為：6265998元，取整623萬元。D、地下車位部分價格測算地下車位一期共581個，為封閉式車庫，售價按位置及面積不同分別從15萬元至20萬元，地下車位的銷售價格為：8038萬元。E、假設估價對對象正常（一期）開發結束后的總價格根據以上分析，假設估價對象為正常開發項目條件下的總價格為：16386+41650+623+8038=66697萬元2、開發完成后價值估算對于開發完成后價值的折現率，估價中考慮開發過程中利潤率與銀行貸款利率因素，確定該項目折現率為17%。估價對象進行續建達到入住標準預計工期需一年時間，假設兩年內銷售完畢，假設在銷售期內銷售均勻實現，則可實現銷售收入折現到估價時點的價值為：V=66697×50%/(1+17%)0.5+66697×50%/(1+17%)1.5=57181萬元3、估價對象續建成本測算為使估價對象續建完成后實現分析預測的價值和相應功能與效用，續建的主要內容包括：建安工程費、市政設施配套費、園區內管網配套費、新建住宅供電工程費、規劃設計費、園區綠化費等。續建成本：400元/㎡×157320.25㎡=6292萬元園區內管網配套費：指估價對象建成后與市政設施、通訊、給排水、燃氣、供熱工程等連接的室外管道、管線費用。100元/㎡×157320.25㎡=1573萬元市政基礎設施配套費：此項費用已包含在土地費用中，不計。新建住宅供電工程費：70元/㎡×157320.25㎡=1101萬元專業費：取續建成本的3%，6292×3%=189萬元園區綠化費：150/㎡×157320.25㎡=2360萬元續建成本合計為：6292+1573+1101+189+2360=11515萬元根據估價對象的規模以及建設內容，正常續建周期為一年，假設續建成本在建設期內均勻投入，則續建成本折現到估價時點的價值為：11515萬元/（1+17%）0.5=10646萬元4、管理費用管理費用是指為組織和管理估價對象續建所必需的費用，包括開發人員工資及福利性支出、辦公費、差旅費等。估價中管理費用按社會一般水平計算，取續建成本的3%，則該項費用為：57181萬元×3%=1715萬元5、銷售費用銷售費用是指銷售續建完成后的估價對象所必須發生的費用，包括廣告宣傳費、廣告代理費等。估價中銷售費用按社會一般水平計算，取售價的3.5%，則該項費用為：57181萬元×3.5%=2001萬元6、銷售稅金銷售稅金是指建設完成估價對象時，應由開發商繳納的稅費，包括營業稅及附加、印花稅等。營業稅及附加為售價的5.55%，則銷售稅金為：57181萬元×5.55%=3174萬元7、待估房地產總價值根據前面各項分析估算，該待估房地產的總價值為：V=57181-10646-1715-2001-3174=39645萬元三、估價結果確定根據以上測算知，估價對象成本法計算在建工程房地產價值為37138萬元，假設開發法計算在建工程房地產價值為39645萬元。估價人員經綜合分析，認為上述在建工程成本法和假設開發法計算結果相差不大，取兩種方法的算術平均值較能客觀反映估價對象房地產價格水平，所以本次評估取兩種方法的算術平均值作為估價對象房地產的評估值。具體結果下表：評估方法建筑面積（㎡）權重值評估值（萬元）成本法157320.2550%37138假設開發法157320.2550%39645評估結果38392購物中心一、采用成本法測算建筑物價值1、成本法概述重置成本法是以估價時點現時的建筑材料，建筑技術與工藝重新建造與待估房地產相同的全新建筑所需的各項費用累加，主要包括前期工程費、建筑安裝工程費、配套費、不可預見費、管理費、稅費、利息及利潤。成本法的基本公式：估價對象價值=重新購建價格-折舊=重置價格X成新率成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、重置價格的測算過程A.前期工程費：指用于總體規劃，設計，項目可行性研究，水文地質勘察，概預算編審等費用。該費用取房屋建安造價的7%。B.基礎設施建設費：含公共基礎設施配套費及廠區內基礎設施配套費，是指建筑物2米C.建筑安裝工程費：建筑安裝工程費是指建造房屋及附屬工程所發生的建筑工程費（含裝修）、設備購置費和安裝工程費。D.管理費及各項稅費：組織管理建設工程所發生的費用及建設過程中應交納的各項稅費，包括建設單位的施工管理費、人員工資等一些費用，本估價報告按前三項之和的3%計算。E.投資利息：按一年期銀行貸款利率7.97%，以建筑安裝工程費用為基數計算，建設期按二年計算，資金均勻投入。F.投資利潤：按行業平均投資利潤以上述五項和的15%計算，由此得：G.估價對象的重置價格=前期工程費+基礎設施建設費+建安費用+管理費+投資利息+開發利潤由此得：估價對象的重置價格=前期工程費+基礎設施建設費+建安費用+管理費+投資利息+開發利潤3、成新率的確定根據房屋基礎、承重結構（梁、屋架、柱、墻體）、圍護、樓地面、屋面、門窗、天棚、水暖、電照等各部分現場勘測記錄，并結合評估人員的現場勘察結果確定完好分值率。具體公式如下：打分法成新率=結構部分得分xG+裝修部分得分xS+建筑設備部分得分xBG——結構部分各分部權重；S——裝修部分權重B——建筑設備部分權重評估結果=重置價格X成新率根據以上分析及計算過程對本次評估對象進行計算：重置成本法——重置價值確定單位：元/平方米項目費率金額備注開發成本建安工程費1200含土建工程費和配套設施費等勘測設計、前期工程7%84包括：勘測設計、招投標、前期等市政設施配套費0小計1284管理費3%39開發成本的3%資金成本7.97%105一年期貸款利息，建設期限為二年,單利計算開發利潤15%214根據該地區社會平均水平（開發成本+管理費+資金成本）為基數稅費5.55%91（開發成本+管理費+資金成本+利潤）為基數合計1733二、采用基準地價法測算土地價值1）宗地位置、用途、估價對象所在級別待估宗地位于鐵嶺市區街委(南馬路南側)，坐落在鐵嶺市一級商業用地區域內，基準地價4830元/平方米。2）待估宗地綜合因素條件說明表和修正系數表綜合因素修正系數指標說明表和修正系數表宗地修正因素指標說明優劣程度修正系數道路通達度北臨南馬路、東臨廣裕街，西臨柴河街，道路通達度好優3.22%距火車站距離距鐵嶺火車站1.5公里一般0.00%距市商業中心距離位于鐵嶺市商業中心范圍內優3.18%距汽車站距離距鐵嶺汽車站距離1公里一般0.00%臨街狀況二面臨街較優1.19%臨街寬度處于所臨街道一般水平一般0.00%宗地形狀形狀規則，土地利用較充分較優1.11%周邊土地利用方向的一致性所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高較優1.30%合計10%3）商業用地宗地地價個別因素修正體系A、期日修正至估價時點鐵嶺市一級商業用地地價保持基本穩定，無需進行期日修正，K1=1.0B、土地使用年期修正商業用地不進行年期修正，K2=1.00C、容積率修正容積率為12.6，大于10,容積率修正系數K3=1.315。D、土地用途修正待估宗地為大型商業用地，規劃建設商場和高級賓館，其修正系數為K4=1.3。E、土地權利狀況修正估價對象設定為出讓土地，無他項權利限制，與基準地價的設定一致，則土地權利狀況修正系數為1.0。F、宗地基礎設施配套費修正待估宗地基礎設施配套程度與基準地價設定開發程度一致，不存在差異。4）計算基準地價設定開發程度條件下的宗地地價經以上分析過程，可得到待估宗地在基準地價設定開發程度條件下的宗地地價為：宗地地價=基準地價×(1±∑K)×K1×K2×K3×K4＝4830×1.10×1.0×1.0×1.315×1.3=9,083（元／平方米）5）計算估價設定開發程度條件下的宗地地價設定開發程度條件下的宗地地價=基準地價設定開發程度條件下的宗地地價+相應基礎設施配套費差異=9,083（元/平方米）總價=9,083×8822=80,130,226(元)三、估價結果確定根據以上測算可知，估價對象房地產總價值=1733×111458.72/10000+8013=27329萬元金山現代城一、采用成本法測算建筑物價值（一）采用成本法計算在建工程重置成本1、成本法概述重置成本法是以估價時點現時的建筑材料，建筑技術與工藝重新建造與待估房地產相同的全新建筑所需的各項費用累加，主要包括前期工程費、建筑安裝工程費、配套費、不可預見費、管理費、稅費、利息及利潤。成本法的基本公式：估價對象價值=重新購建價格-折舊=重置價格X成新率成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、重置價格的測算過程A.前期工程費：指用于總體規劃，設計，項目可行性研究，水文地質勘察，概預算編審等費用。該費用取房屋建安造價的7%。B.基礎設施建設費：含公共基礎設施配套費及廠區內基礎設施配套費，是指建筑物2米C.建筑安裝工程費：建筑安裝工程費是指建造房屋及附屬工程所發生的建筑工程費（含裝修）、設備購置費和安裝工程費。D.管理費及各項稅費：組織管理建設工程所發生的費用及建設過程中應交納的各項稅費，包括建設單位的施工管理費、人員工資等一些費用，本估價報告按前三項之和的3%計算。E.投資利息：按一年期銀行貸款利率7.97%，以建筑安裝工程費用為基數計算，建設期按二年計算，資金均勻投入。F.投資利潤：按行業平均投資利潤以上述五項和的15%計算，由此得：G.估價對象的重置價格=前期工程費+基礎設施建設費+建安費用+管理費+投資利息+開發利潤由此得：估價對象的重置價格=前期工程費+基礎設施建設費+建安費用+管理費+投資利息+開發利潤3、成新率的確定根據房屋基礎、承重結構（梁、屋架、柱、墻體）、圍護、樓地面、屋面、門窗、天棚、水暖、電照等各部分現場勘測記錄，并結合評估人員的現場勘察結果確定完好分值率。具體公式如下：打分法成新率=結構部分得分xG+裝修部分得分xS+建筑設備部分得分xBG——結構部分各分部權重；S——裝修部分權重B——建筑設備部分權重評估結果=重置價格X成新率根據以上分析及計算過程對本次評估對象進行計算：重置成本法——重置價值確定單位：元/平方米項目費率金額備注開發成本建安工程費1200含土建工程費和配套設施費等勘測設計、前期工程7%84包括：勘測設計、招投標、前期等市政設施配套費0小計1284管理費3%39開發成本的3%資金成本7.97%105一年期貸款利息，建設期限為二年,單利計算開發利潤15%214根據該地區社會平均水平（開發成本+管理費+資金成本）為基數稅費5.55%91（開發成本+管理費+資金成本+利潤）為基數合計1733二、采用基準地價修正法測算土地價值現代城：住宅：1）宗地位置、用途、估價對象所在級別待估宗地位于鐵嶺市銀州區紅旗街一委(南馬路南側,廣裕街東側),坐落在鐵嶺市建成區一級住宅用地區域內，基準地價2350元/平方米。2）待估宗地綜合因素條件說明表和修正系數表綜合因素修正系數指標說明表和修正系數表宗地修正因素指標說明優劣程度修正系數農貿市場狀況距大型農貿市場1.5公里一般0.00%公用設施完備度500米內有鐵嶺體育場較優2.15%道路通達度北臨南馬路、東臨廣裕街，西臨柴河街，道路通達度好優2.67%居住區人文附近有中檔住宅小區較優2.02%污染(噪音、大氣)有輕微噪聲、大氣污染一般0.00%距市商業中心距離位于鐵嶺市商業中心范圍內優2.83%朝向所建樓房均可朝南優1.76%宗地形狀形狀規則，土地利用較充分較優1.11%居住社區成熟度周邊區域居住用地比例很低劣-2.54%合計10%3）住宅用地宗地地價個別因素修正體系A、期日修正至估價時點鐵嶺市一級住宅用地地價保持基本穩定，無需進行期日修正，K1=1.0B、土地使用年期修正待估宗地剩余使用年期