物業費答辯狀范文物業費答辯狀范文一被答辯人與答辯人等關于物業服務合同糾紛一案，現答辯人根據相關法律及事實答辯如下：一、天地人和物業公司未履行盛業家園《前期物業管理服務合同》約定的義務，業主拒交物業費合理合法物業服務合同屬于雙務合同，在物業糾紛中，由于物業公司沒有履行合同或履行合同存在嚴重瑕疵，業主依合同法的規定，完全可以拒絕交納物業費依法對物業服務企業進行抗辯。被告是盛業家園小區的業主，與開發商委托的物業服務公司--天地人和物業管理有限公司簽訂的前期物業管理服務合同，約定合同期限為3年（年月日至年月日）。約定由天地人和公司負責小區的管理、房屋和公共配套設施的維護養護，負責小區內所有綠化的維護和管理等也是事實，按理業主確實有繳納物業費的義務。但是，由于物業公司沒有履行合同義務，使物業管理十分混亂，小區內私搭亂建、公共綠地被損毀、侵占、小區環境衛生惡劣、排水不暢、污水橫流，電梯不進行正常的維修使電梯帶病運行、時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業主的生命財產安全、小區治安案件頻發業主多次向物業公司和有關部門反映，一直沒有得到解決，因此大部分業主由于物業公司的嚴重合同違約，根據合同法的規定，大部分業主行使先履行抗辯權，拒交物業費，完全是情理中的事，是逼于無奈!合理合法。被告認為:被告因為原告已經構成了根本違約，使合同目的無法實現，依法行使先履行抗辯權。同時由于原告嚴重違約，原告已經于年月日被全體業主逐出盛業家園。被告認為，本案爭議的焦點主要有三點：一是被告與天地人和公司的《前期物業服務管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的約束;二是天地人和物業服務公司是否完全履行了合同義務，是否嚴重違約，進而業主能否行使先履行抗辯權。三、約定的合同期限期滿后，業主是否繼續受《前期物業管理服務合同》的約束?第一個焦點：玉林市盛業房地產開發有限公司與玉林市天地人和物業管理公司于20xx年簽訂的《盛業家園前期物業管理委托合同》是否有效?20xx年玉林市住建委和城鄉建設委員會的《答復意見》："而當前盛業家園就是因為規劃核實驗收沒有通過，所以"證實，盛業家園至今沒有竣工經驗收合格，違反了《中華人民共和國建筑法》"第六十一條建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;末經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。"的法律強制性規定，而玉林市盛業房地產開發有限公司不但把沒有末經驗收的樓盤交付給業主的行為違法，而且把物業管理權交給沒有物業管理資質的原告管理，違反了法律的禁止性規定，根據《合同法》第第五十二條第五款的規定《，盛業家園前期物業管理委托合同》屬于無效合同。第二個焦點：由于原告的物業管理權利來自玉林市盛業房地產開發有限公司的授權，但是《盛業家園前期物業管理委托合同》屬于無效合同，因此被告與物業公司簽訂"物業管理服務合同"自然無效。同時，由于玉林市盛業房地產開發有限公司選聘玉林市天地人和物業管理公司簽訂的前期物業服務合同，由于沒有到住房建委等行政主管部門備案，根據《廣西壯族自治區物業管理條例》第三十六條的規定，也應該認定《盛業家園前期物業管理委托合同》無效，也就是說，原告與盛業家園所有業主簽訂的合同為無效合同，更為重要的是前面說過，由于物業公司沒有履行了合同義務，嚴重違約，進而業主根據合同法的規定完全可以行使先履行抗辯權，同時由于合同無效，業主還可以行使不安抗辯權。第三個焦點：小區的物業管理，業主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛業家園前期物業管理委托合同》約定的合同期滿后，物業公司繼續收取業主的物業費就失去了合同依據和法律依據，業主當然可以不受《盛業家園前期物業管理委托合同》條款的約束。二、退一萬步說，即使合同有效或者雙方形成了事實上的物業管理關系，但由于物業公司沒有提供服務或者提供的服務嚴重不符"合同"約定，業主基于最高院的司法解釋也可不交物業費，依法行使先履行抗辯權。首先，業主提供了大量的證據已經證明：物業公司沒有履行電梯維修義務，根據國務院《物業管理條例》等規定，對共用部位及配套的設施、設備進行日常維修養護和管理是物業服務管理的一項重要職責，被告與天地人和公司簽訂的"合同"也有此規定，物業管理公司有義務履行其對共用部位及配套設施、設備進行日常維修養護和管理之職責，但是電梯長期帶故障運行，時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業主的生命財產安全，物業公司不但嚴重法律的直接規定，同時物業公司構成嚴重違約的行為。其次，物業公司和業主是平等主體關系，在實際履行中應是物業公司先履行服務管理義務，業主后按約定繳納物業費，先服務后收費，而不是不服務也收費，服務不符合約定也收費，業主提交的大量的證據證明，本案中，天地人和公司事實上明顯未提供符合行業標準的服務，比如被告自己花費修理電梯、自己交電梯費，物業公司還偷拆、強拆業主的水表、停止供水，不但造成業主的經濟損失、給生活帶來嚴重不便，由于天地人和公司對小區的管理服務嚴重不負責任，致使小區內綠地被嚴重損毀，私搭亂建現象比比皆是，因此原告不是一般的違約，而是嚴重違約，業主在物業公司未履行約定義務或履行有嚴重瑕疵時，根據合同法第六十七條之規定，業主有權拒絕其履行交費的要求，合法地行使先履行抗辯權。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第6條規定"經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。"因此，判斷業主拒交物業費的抗辯是否系"正當理由"是本案審查的重點。被告認為，物業費在形式上表現為業主對物業服務企業所提供服務所支付的對價，是全體業主享受物業服務的物質基礎，如果允許物業公司不提供服務和服務低劣也可以收取服務費，在業主行使先履行抗辯權后，物業公司變本加厲地不履行合同，最后借助司法權力強迫業主就范，讓不法物業公司獲取非法利益，如果法院不全面查明案件事實，簡單地支持物業公司的無理要求，是不利于業主公共利益的保護的，不得作為弱勢群體的業主的利益的保護，也是十分不公平的，因此，我們廣大業主不希望法庭偏頗那一方，但請法庭認真審查業主的抗辯事由、業主不交納費的真實原因、業主的先履行抗辯是否正當和合理?對物業服務企業拒不履行物業服務合同條款，是否存在履行合同存在重大瑕xid疵cl?作出一個正確的評判！三、被答辯人沒有履行物業服務合同的義務，無權要求原告支付物業費。根據合同相對性原則，原告只有履行了合同中約定的服務，才有權要求原告履行付費。然而原告沒有舉證證明自己履行了合同義務，應承擔舉證不能的法律后果，因此可推定原告并沒有履行合同義務。實際上原告也沒有履行合同義務：房屋漏雨、管理混亂，垃圾清理不及時，衛生無人打掃。亂擺的小區攤子、一天到晚都在播放的聲音，一樓汽車的亂停放②占用小區維修基金帳目。侵占本屬于包括被告在內的小區業主的費用。根據《物權法》第70條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，所以小區公共區域的經營性收入，如電梯出入口的廣告費用，小區里的廣告費，（如：橫幅，LED廣告牌，汽車出入拿的廣告卡，等等，）歸全體業主所有，比如：教育中路門口的燒烤攤一年交的場地占用費，小區里停車位收費呢。原告只安排了二十來個保安同志穿著保安服坐在小區停車場出入口發放門卡，小區停車場有二個出入口，而小區的進出口卻四通八達，二十個保安只是坐在停車場出入口三班倒，二樓只安排一個保安三班倒。未有正式的保安隊伍，安全問題嚴重失控，已發生多起入戶盜竊和物品，車輛丟失案。小區消防通道長期被車輛停放而無人管理，小區內隨意施工和維修養護不當，造成小區業主出入不便，小區環境臟亂差，業主們忍無可忍，為此多次口頭及書面要求物業公司整改，但物業公司卻一拖再拖，從未有過整改。業主曾于20xx年8月1號進行過維權，但物業公司依然如故管理。業主已經明確提出了保安人數的具體數字，物業公司如否認，就應由物業公司提供其聘請保安的合同、支付工資等情況的證據，如物業公司不能提交或者拒絕提交則應由物業公司承擔舉證不能的法律后果。三、業主是否應承擔的違約責任一一滯納金問題如果上述物業"合同"有效，由于合同由物業公司提供的格式合同，當中約定的滯納金條款，由于原告方沒有履行說明義務，根據合同法"第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。同時，根據最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第29條規定："當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的'過分高于造成的損失'"。該條對何謂"過分高于造成的損失"進行了明確規定，顯然，本案"合同"中約定的日千分之三的滯納金比例過高，法院應當按業主的請求予以調整，駁回原告的有關滯納金的請求。更為重要的是，出現業主拒交物業費完全是由于物業公司違約行為造成，業主是行使正當的抗辯權，因此業主不應承擔違約責任，違約金是懲罰違約的行為，因此業主不應承擔違約金損失的義務。四、答辯人訴求的物業費中部分既不合理，也不合法。①原告訴稱水費、垃圾費代理相關單位收取，但沒有相關單位的委托書。因此是無效代理，被告有權不予承認。而且水費也不是原告代業主交納的，而是開發商。根據《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》第四條（即住宅小區開發建設單位對所開發的住宅小區質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。而工程質量是否合格或配套是否完善的主要依據是是否通過綜合驗收。由于盛業家園小區并沒有通過綜合驗收，雖然住宅已實際交付使用，但由于公共配套設施、市政公用基礎設施全部沒有通過驗收時至今日也沒有交付使用。因此根據《物業管理條例》第四十二條（即已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納）之規定，對于物業費中包含的公共配套設施、市政公用基礎設施部分應由開發商承擔，而不是包括被告在內小區業主。對于20xx年1月前發生的物業收費已過訴訟時效，綜上所述，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。物業費答辯狀范文二答辯人：***，男，**歲，住所地為長沙市雨花區***小區*區*棟***房。答辯人就長沙市**物業管理有限公司訴答辯人物業管理糾紛一案答辯如下：一、原告不能按照物業合同約定提供物業服務，違約在先。原告主要存在以下違反物業管理協議的行為：1、原告開展管理經營活動時，損害業主的合法權益，獲取不正當收益。根據原告被告雙方于20xx年9月6日簽訂的《物業管理協議》第一條第1點約定"甲方開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（物業使用人）的合法權益，獲取不正當收益。事件一：被告于20xx年7月對房屋進行裝修，在裝修進場前到物業公司處辦理了有關手續，交納了裝修保證金、公用設施使用維護補償費、裝修垃圾清運費。被告于20xx年8月上旬按物業公司規定的標準在香樟路一不銹鋼制作站制作了不銹鋼防護窗，上午九點左右被告和安裝人員運護窗進入小區時被保安堵住不準進入小區，同時被堵住的還有B區一位業主,保安不能告知理由，只說在外面做的不能進入安裝。10點左右，我和B區那位業主找到物業公司討要說法，當時是*經理接待的，答復是要求我們每戶交納60元管理費才能進入，我們要求提供交費的依據，原告不能提供，并說如果是在洞井路邊（A區6棟東頭洞井路對面位置）那家制作店做的就不要收取，被告和另一位業主都不同意，B區那位業主打電話請來了政法頻道的記者，要求物業公司就此事給出理由，物業公司不能給出合理的說法，但堅持讓保安不讓被告的護窗進入。11時左右，正在僵持時，洞井路邊那家不銹鋼店的老板出現在物業公司，說只有在他那做的就不用交管理費，不在他那做的肯定裝不了，當時另一位業主的老母親在場，聽到這時情緒非常激動，突然倒在地上。在這種情況下，物業公司的保安才默許被告和那位業主的護窗進行安裝。原告的這種行為耽誤了被告的時間，給被告造了一定的經濟和精神損害。事件二：20xx年10月，被告到物業公司辦理安裝固定電話和開通有線電視業務（這兩項業務當時由物業公司代辦）。被告知只能安裝鐵通電話，安裝費是300元送話機一部。而當時鐵通公司對居民安裝電話實行免費（即預存100至300元話費就可安電話并送話機一部），被告當時就跟物業公司提出安裝費是不是作為預存話費，得到否定回答。然后被告到鐵通公司香樟路營業廳咨詢，要求在營業廳辦理安裝電話業務，營業員得知被告是住在***小區時，說只能在物業公司辦理，不過一般的小區至少會把其中100元錢給業主作為預存話費（如***小區）。在這種情況下，被告只能到物業公司辦理安裝固定電話業務，但沒有享受到任何把安裝費作為預存話費的優惠。原告的這一作法給被告造成了經濟損失。2、原告履行共用設施、環境衛生、交通項目進行維護、修繕、服務管理的義務時不及時或不到位。原告被告雙方于20xx年9月6日簽訂的《物業管理協議》第一條第3點明確約定"甲方對房屋共用部位、共用設施、綠化、環境衛生、護衛、交通等項目進行維護、修繕、服務的管理。"但是，原告并沒有按照合同約定履行好義務。事實一：不及時維修電子對講門。20xx年上半年、20xx年上半年，被告所在的單元電子對講門出現故障后，業主到物業公司反應后，原告沒有及時維修，兩次都過了近三個月才維修好，給業主的生活帶來不便并造成一定的安全隱患。業主平時都是進門后門自動關上，來客人時可以在自家房內控制開門，電子對講門出現故障后，原告遲遲不修復，致使電子對講門形同虛設。由于被告是雙職工，夫妻每天很早就外出上班，晚上六點以后才到家，電子對講門不能正常工作，擔心自家被盜，來客人時每次都要從三樓走到一樓去開門非常不方便。被告和其他幾戶業主多次到物業公司催促其抓緊時間修復，但物業公司的工作人員答應就會修好，但遲遲未修。在20xx年上半年，被告找到物業公司負責人，要求物業公司要盡快把門修好，當時的負責人竟說不及時修好業主拿物業公司沒辦法。在電子對講門沒有維修期間，被告家于星期天的上午10點左右有小偷撬鎖入室，所幸被告岳母、妻子在家，被告為了提高安全系數，只得花260元請李文鎖城的師傅上門更換了自家防盜門鎖芯。事實二：長時間不能保證消防設施的正常運轉，對消防設施的維護也不到位。依據消防法律法規的規定和《物業管理協議》，原告應當保障消防設施設備運轉正常。被告與20xx年10月入住到***小區，發現本單元樓梯間每層樓的消防栓沒有連接管，消防設施無法正常使用，這種狀況持續到20xx年才改變。但是，不知何時所有消防栓的鐵門沒有了，造成被告和其他業主擔心小孩去玩耍有危險。原告沒有履行好該項法定義務，整個房屋的消防安全得不到保障。事實三：沒有向業主開放公用停車場停放小車，而是出租經營，也沒有指揮車輛有序停放。原告被告雙方于20xx年9月6日簽訂的《物業管理協議》第一條第3點明確約定原告"維護本物業區域內的交通秩序，疏導、指揮車輛行駛和停放。"原告對沒有車庫的業主停車每月收費90元，在A區8棟和7棟之間，地面沒有劃停車位，也沒有物業公司工作人員指揮車輛有序停放。物業公司沒有向業主開放位于A區9棟西側的地上公用停車場，只是把其中很少一部分有償提供給業主停放電動車摩托車，把公用停車場的大部分場地出租給個體經營戶開為社區診所、休閑按摩地所、南食店等。這些原因導致小區車輛經常無序停放在樓下人、車必經通道上。由于被告所在單元下面的車庫過去幾年是做菜生意、現在是做水果生意，店外經營，在過道上經常停有車，導致被告及家人通行不便，常常要繞道通過。被告的私家車也經常不便通過，也不好停放。事實四：樓道等共用公共區域的清掃、保潔工作不到位。原告被告雙方于20xx年9月6日簽訂的《物業管理協議》第一條第3點明確約定原告"承擔本物業區域內樓道等共用公共區域衛生的清掃、保潔。"被告所在單元樓道由于物業公司的工作不到位，門上和門旁的墻壁上貼有小廣告和蓋有大量電話的廣告章，物業公司對這種情況沒有采取有效措施解決。20xx年至20xx年被告所在單元一樓西頭第一個車庫是做菜生意,賣肉賣魚賣家禽，春夏秋三季的大量的蚊子聚集，從一樓經過時常有異味，物業公司也沒有采取有效措施勸阻。3、物業公司對保安人員的管理不善，長期影響被告及家人的正常休息。由于物業公司在A區9棟一樓辦公，正對被告的主臥室。在20xx年到20xx年間，經常在夜間12點之后聽到保安的大聲說笑聲，甚至叫喊聲，被告及家人常在深夜被吵醒。20xx年下半年，被告的妻子懷孕，醫生建議在家靜養保胎。在深夜被保安大聲說話聲吵醒后，被告及妻子多次起來通過窗戶提醒保安盡量小聲講話，經提醒后有時好一些，有時保安并不接受，甚至還說"你睡你的覺，我講我的話"。針對這種情況，被告向物業公司反映情況要求物業公司對保安進行教育管理，但是這種情況一直延續到20xx年才有改變。4、原告并未按照《物業管理協議》第一條第7點的約定每六個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用的收支情況。5、被告所在小區至今未成立業主委員會，業主的正當權益得不到訴求、維護和保障。二、答辯人主張先履行抗辯權，在原告糾正錯誤履約行為前，有權拒絕支付物