都江堰新景區項目

項目建議書中企東方行業研究中心2002年11月1中企東方

1.項目背景

2.主要問題分析

3.具體步驟及交付成果

4.工作計劃

5.中企東方工作流程

6.項目成員組成

7.工作方式

8.方法論

9.咨詢費用目錄2002年11月2都江堰景區是世界文化,自然雙遺產項目,至今有2200多年歷史,知名度極高,剛剛過去的十一黃金周,都江堰景區列央視十大景區之一.都江堰景區2001年旅游人數約60萬人,門票收入約3600萬元,而景區總面積僅2.3平方公里,單位面積門票收入在我國中西部自然風景區中列前.而景區范圍狹小,缺乏配套設施,缺乏系統規劃下的深度開發都限制了都江堰景區的進一步開發,景區趨于老化,留不住客人.四川統和實業股份有限公司在充分調研的基礎上準備與都江堰市政府合作,采用舊城改造與旅游產業發展一體化的模式,投資開發都江堰新景區,爭取實現企業,政府,旅游者和當地居民的共贏局面.項目背景2002年11月3

今天的都江堰僅就的游客流量而言,已堪與國內最著名的旅游景區比肩部分國內著名旅游景區游客流量比

(單位：萬人次/年)而以景區單位面積接待量而言,都江堰的接待量遠遠超過其他3個景區,黃山,峨眉山的主景區面積都在150平方公里以上,而都江堰只有區區2平方公里多.項目背景提示12002年11月4就門票收入而言,都江堰也并不遜色于前述景區,價格的上升空間也不大部分國內著名旅游景區門票價格比(元/人次)

門票收入比(萬元/年)*黃山門票價格分為旺季130元/人和淡季80元/人項目背景提示22002年11月5都江堰的旅游業游客人均綜合收入遠遠低于全國和成都市平均水平游客人均綜合收入比較元/每人次*取2001年城鎮居民出游平均花費**取2002年十一黃金周統計數據都江堰市的游客人均綜合收入水平只及全國平均數的24.7%和成都市的27%,巨大的差距表明都江堰必須提高本地旅游業發展的質量.項目背景提示32002年11月6與此同時,四川省卻積極進行旅游景區經營模式的探索,包括三星堆遺址,九寨溝國家森林公園等十大主要目的地景區實行對外合作經營開發,可以預期都江堰的競爭者會更主動,更靈活,更…九寨黃龍蜀南竹海峨眉樂山四姑娘山項目背景提示42002年11月7公司如何確定擬投資的景區,商業區和酒店三大功能的商業模式和盈利模式?如何定位以上三大功能的互動關系?(最佳的業態配合模式?)在有明晰的盈利前景的前提下,公司應該如何有效的進行項目融資?怎樣的融資結構對于項目和公司的發展來說是最為有利的?在未來可預見的商業環境下,該融資計劃的可實現性(風險)如何?公司如何確定目前面臨的舊城區居民和商戶的拆遷的項目融資方案?關鍵問題2002年11月8中企東方將從以下方面入手研究確定項目最佳功能配合模式和相應的投融資需求：在都江堰新景區范圍內的景點/區,商業區和酒店或者其他商業業態的商業價值分析和最佳盈利模式.各種融資方案比較.所涉及的商業業態,中企東方將提供行業背景和政策環境分析,具體到都江堰新景區的商業價值分析,成長性分析,風險和對應的靈活性方案,人力資源和營銷模式分析以及具體的投融資需求和建議的融資方案.研究范圍2002年11月9都江堰景區整體定位與具體規劃方案都江堰景區商業發展目標和相應投融資需求都江堰景區現狀分析，和國際國內案例的對比，啟示具體步驟及交付成果主要內容：

了解四川統和的總體戰略與當地政府的總體戰略了解四川統和對于都江堰新景區的戰略目標了解都江堰景區現有商業業態和經營狀況了解消費者和潛在消費者的消費結構分布和消費行為特征.

對比國內外有一定可比性的經營管理模式以及對都江堰新景區的啟發.數據來源深度訪談(包括會議在內)訪談對象包括但不限于四川統和高級管理層,相關或可比照企業的管理人員,旅游服務業者和商鋪經營者,有關政府官員等.抽樣調查(包括座談會在內)調查對象包括消費者,主要潛在消費者,本地居民,旅游從業人員.中企東方行業研究支持包括旅游,房地產,教育,金融等可能涉及的方面.配套組織結構，運作機制及初步實施方案交付成果

《會議紀要》形式的四川統和的總體戰略、戰略目標.《會議紀要》形式的政府對新景區的戰略目標和政策取向.項目重要利益相關者列表與分析.都江堰景區現狀分析報告消費者消費結構分布和全國或省內的相關數據對比分析,未來消費者消費傾向分析2002年11月10都江堰景區現現狀分析，和和國際國內案案例的對比，，啟示主要內容提出都江堰新新景區戰略定定位,主題,功能定位設計計和各自針對對的目標消費費群體.提出主要規劃劃思路和分區區設計聽取集團內部部專家意見和和各主要利益益相關者反映映測試作出對原方案案的修改,提出具體規劃劃方案.具體步驟及交交付成果交付成果都江堰景區整整體定位方案案都江堰景區具具體規劃方案案《會議紀要》形式主要利益益相關者反響響和各自意見見匯總都江堰景區整整體定位與具具體規劃方案案都江堰景區商商業發展目標標和相應投融融資需求配套組織結構構，運作機制制及初步實施施方案數據來源深度訪談(包括會議在內)訪談對象包括但不限于業內專家,有關行業主管部門負責人等.座談會消費者和潛在消費群體反應測試,本地居民,旅游從業人員等.中企東方行業研究支持集團內部論證.2002年11月11主要內容：根據規劃方案案提出都江堰堰景區商業發發展目標.提出配合這一一商業發展目目標的整體基基礎設施(包括軟硬件)的投資計劃提出各業態的的商業計劃及及相應的投融融資需求具體步驟及交交付成果交付成果：都江堰景區商商業發展目標標都江堰景區整整體基礎設施施投資計劃.主要業態的商商業計劃和投投融資計劃都江堰景區現現狀分析，和和國際國內案案例的對比，，啟示都江堰景區整整體定位與具具體規劃方案案都江堰景區商商業發展目標標和相應投融融資需求配套組織結構構，運作機制制及初步實施施方案2002年11月12主要內容：提出實施都江江堰景區商業業發展計劃的的配套組織結結構,運作機制和相相互之間的關關系,互動方式提出啟動整個個都江堰景區區的初步實施施方案具體步驟及交交付成果交付成果：都江堰景區開開發組織結構構圖和說明都江堰景區項項目啟動方案案都江堰景區現現狀分析，和和國際國內案案例的對比，，啟示都江堰景區整整體定位與具具體規劃方案案都江堰景區商商業發展目標標和相應投融融資需求配套組織結構構，運作機制制及初步實施施方案2002年11月13工作計劃主要會議11月15日-11月16日第二次中期匯匯報總結報告項目啟動會第一次中期匯匯報11月17日-12月1日12月2日-12月16日全面進行都江江堰景區現狀狀分析可比照的國際際國內案例分分析抽樣調查可能能需要增加1-2周時間,則時間順延初步制定都江江堰景區整體體定位方案主旨反響響測試都江堰景區整整體定位與具具體規劃方案案主要業態商業業計劃確定配套組織織結構，運作作機制初步實施方案案建立延后溝通通機制確定四川統和和對于都江堰堰景區的經營營戰略及業務務流程第三次中期匯匯報12月16日-12月30日2002年11月14中企東方工作作流程2002年11月15項目研究人員員中企東方將派派出5名經驗豐富的的研究人員組組成項目小組組，其中3名研究人員投投入100%的時間，2名研究人員將將投入50%的時間，參加加訪談，資料料收集，項目目小組討論等等工作。本項項目小組將在在德隆集團行行業研發中心心王建軍總經經理和德隆國國際戰略投資資有限公司何何文明主任的的直接領導下下進行。（具具體人員背景景詳見附件一一）。2002年11月16項目運作方式式最高管理層1-2人

指導委員會

何文明,王建軍等2人工作小組（TFT）由四川統和最高管理層指派中企東方項目小組：四川統和中企東方研究顧問5人2002年11月17研究方法:都江堰現狀分分析體系吸引力分析可進入性分析析已有消費者行行為分析,潛在/目標消費群體體消費者行為為分析景區商業模式式和承載力分分析,包括物理承載載力和心理承承載力分析景區生命周期期分析外部宏觀環境,政府政策,和競爭者態勢分析.2002年11月18分析表明國際際一流的旅游游景點必須具具備三大特征征和六大關鍵鍵要素國際一流旅游游景區的三大大特征1）全球范圍的的知名度2）高客流量3）高經營收入入淵源的歷史獨特的景觀、、商業模式及及內容多重功能不斷更新的支支柱商家方便的基礎設設施和良好的的環境大力推動景區區發展的管理理組織六大關鍵要素素(KFS)良好的外部宏觀環境,政府政策,和良性的競爭者態勢.2002年11月19非黃金周游客客分布地域分布(成都游客,其他省內游客客,外地游客,海外游客)性別年齡分布布,文化程度分布布,職業分布家庭月收入水水平分布旅游目的分布布其他指標分布布游客在都江堰堰的消費結構構分析游客滿意度和和感受黃金周游客結結構分布同上調查方法:隨機抽樣調查查+定點問卷+座談會與當地地住宿登記數數據相印證,與我們已掌握握的全國,分省數據比較較分析具體工作方法法(例):目的地消費者者調查2002年11月20宏觀分析支持持(例一)摘自公司行研研報告2002年11月21●資料來源：國國家統計局隨著國民人人均收入的的提高，消消費趨勢也也出現改變變，房地產產和旅游開開始成為新新的消費熱點宏觀分析支支持(例二):摘自公司行行研報告2002年11月22建立在即時時更新的大大量的企業業系統研究究基礎之上上華僑城由華華僑城有限限責任公司司控股，是是我國主題題公園的先先驅，公司司的主要資資產包括深深圳世界之之窗49%的股權,錦繡中華發發展公司49%的股權,華僑城房地地產公司40%的股權,2001年以上3項投資的收收益占當年年凈利潤的的112.9%.總投資4億元的公司司控股的華華僑城歡樂樂谷二期已已于今年五五月開業,目前狀況尚尚可.首月游客47萬人次.另一項旅游游房地產“波托菲諾諾”也是公司巨資投投入的.目前尚未開開始銷售.公司提出的的“中華錦繡工工程”值得關注注，華僑城希望望做成景區區景點管理理的專業服服務企業,目前進展不不大,已經進行的的湖南長沙沙“世界之之窗”、““曲阜三孔孔”項目前前者虧損,后者面臨夭夭折.由于主題公公園輸出管管理在世界界上未見成成功的先例例,公司近幾年年還將主要要依賴投資資收益作為為凈利潤來來源.而“波托菲諾””將是其旅游游+地產模式能能否成功的的關鍵.比照對象深深度分析(例)2002年11月23充分結合國國際經驗和和中國國情情，從都江江堰景區的現狀診診斷入手，，著重制定定整體定位位方案1.診斷目前整整體狀況和和初步定位位2.制定整體定定位的具體體方案3.制定戰略計計劃和行動動方案要回答的問問題國內外案例例有哪些成成功經驗可可借鑒?都江堰景區區現狀如何何?都江堰景區區有哪些戰戰略定位設設想的選擇擇?都江堰景區區戰略定位位的具體方方案是什么么？為實現這一一定位,需要尋求何何種合作伙伙伴?需要哪些具具體的舉措措?需要哪些資資源?需要怎樣的的配套組織織結構及運運作機制?研究方法2002年11月24達到國際一一流旅游景景區水平是是一個漸進進的過程建立形成關關鍵要素的的能力悠久歷史支柱商家多重功能獨特景觀及及商業模式式管理組織基礎設施/環境民間組織國際一流的的綜合旅游游景區旅游觀光點點的形成開始向商業業化經營轉轉變成為旅游熱熱點成為成熟的的綜合性旅旅游景區研究方法2002年11月25制定目標設計創意整體規劃推動發展宣傳推廣經營管理國際一流的的都江堰景景區都江堰可以以采取六個個步驟建設設國際一流流的旅游景景區首先制定一一個動態的的遠景目標標設計具有獨獨特性的概概念創意將以市場為為導向的商商業計劃與與城市規劃劃有機結合合起來，進進行綜合考考慮促進政府和和企業及投投資者間的的合作伙伴伴關系，推推動自發性性發展系統地開展展宣傳工作作，并與各各利益相關關方建立良良好的合作作關系充分借鑒購購物中心的的運營技巧巧，進行景景區經營和和管理2002年11月26在兩個月里里，工作小小組將圍繞繞以上問題題展開大量量的調查研研究以市場為核核心的市場場調研定性分析-市民座談會會-對外地游客客的深度街街訪-對國際游客客的街訪定量分析-街頭問卷調調查-地點覆蓋-調查時間包包括工作日日與周末，，取不同時時間段進行行國內外案例例分析總結國內外外景區經營營管理案例例的經驗與與教訓著重分析其其中比照意意義較強的的案例訪談10位業內專家家拜訪一批資資深人士本地市場競競爭分析通過各地區區旅游局、、旅游信息息中心以及及消費者調調查,本地專家對對可能相互互競爭的主主要景區做做比較分析析主要商家訪訪談訪談目前在在都江堰經經營的商家家訪談有旅游游景區商業業經驗的各各地商家各政府相關關部門研討討以小組討論論會的形式式與各政府府相關部門門探討方案案的可行性性-（各職能部部門名單））研究方法2002年11月27項目八大最最終成果與與建設國際際一流的景景區的六個個步驟相互互呼應制定目標設計創意整體規劃推動發展宣傳推廣經營管理國際一流的的都江堰新新景區項目成果1）國內外案案例分析2）都江堰景景區現狀分分析3）都江堰景景區的功能能分析4）消費者調調查報告5）都江堰新新景區具體體規劃方案案6）都江堰新新景區發展展目標和相相應投資需需求7）都江堰新新景區發展展所需的配配套組織結結構及運作作機制8）初步實施施計劃2002年11月28具體《服務協議》將在項目建建議書確定定后遞交。。咨詢費用2002年11月29中國農業大大學管管理工程專專業理學學學士某著名景區區整體規劃劃咨詢某大型房地地產開發公公司企劃“工業、教教育、房產產”基地的的項目策劃劃與論證論證證工作諸多房地產產樓盤的營營銷方案設設計及運作工作中企東方資資產管理公公司房地產產行業研究究員多年從業經經驗項目經驗教育背景工作經歷部分成員介介紹----周楠2002年11月30工業外貿專專業，上海海交通大學學某著名商業業街整體規規劃咨詢某家電公司司營銷戰略略咨詢某家電公司司競爭戰略略咨詢某家電公司司人力資源源戰略咨詢詢某汽車公司司發展戰略略咨詢某汽車公司司組織結構構設計咨詢詢某手機公司司營銷渠道道戰略某風險投資資公司市場場開發中企東方資資產管理公公司資深研研究員新華信咨詢詢公司顧問問項目經驗教育背景工作經歷部分成員介介紹----萬健生2002年11月31華東師范大大學教教育經濟學學博士華東政法學學院法法學學士到目前為止止，曾發表表教育類論論文四十余篇專著或參著著《中國民辦教教育政策分分析》、《發展我國教教育產業政政策研究》等三部。中企東方資資產管理公公司教育產產業化核心心研究員多年教育管管理咨詢經經驗項目經驗教育背景工作經歷部分成員介介紹----周彬2002年11月32法國國立路路橋大學工工商管理碩碩士天津南開大大學旅游學學系旅游游經濟管理理專業經濟濟學學士游輪產品市市場營銷和和商業發展展計劃某著名風景景區整體開開發項目中企東方資資產管理公公司旅游行行業研究員員旅游從業經經驗10年多項目經驗教育背景工作經歷部分成員介介紹----許永春2002年11月33四川外國語語學院文文學學士士國內著名分分時度假及及產權酒店店專家國家建設部部旅游房地地產高級顧顧問指導國內多多項旅游房房地產開發發項目中企東方資資產管理公公司旅游行行業研究員員旅游從業經經驗15年項目經驗教育背景工作經歷部分成員介介紹----雷馳2002年11月34項目融資方案案極具可操作作性德隆為實現長長期的戰略投投資發展規劃劃，參股深發發展，同時逐逐步涉足產業業基金、證券券、金融租賃賃、信托、保保險等金融投投資領域,這一模式為我我們所設計的的項目融資方方案的時效性性和可操作性性的保證.金融業優勢2002年11月35本身具備旅游游景區項目發發展經驗德隆投資近4億元興建深圳圳明思克航母母世界，成為為中國唯一的的軍事主題公公園；在新疆疆投資建設多多個特色旅游游景點，在烏烏魯木齊市擁擁有兩座星級級酒店。旅游業優勢2002年11月36房地產與金融融創新產品相相結合的超前前理念擁有已建成的的強大的數據據庫擁有廣泛、深深入的項目操操作經驗在過去2年中，有超過過30項涉及房地產產業的項目項目操作遍布布北京、上海海、廣東、湖湖北、海南、、江蘇、浙江江、新疆等多多個省市房地產與金融融創新產品相相結合的超前前理念金新信托、德德恒證券、新新世紀租賃等等關聯公司的的全方位支持持，為企業量量身定做房產產與資本完美美結合的金融融產品房地產業優勢勢2002年11月37=====謝謝====2002年11月389、靜夜四無無鄰，荒居居舊業貧。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:19:56AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他鄉生白白發，舊國國見青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能夠夠環視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:19:56AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香積積寺，數里里入云峰。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。17十二二月20222