為南橋新城11單元地塊

制訂制勝的產(chǎn)品策略謹(jǐn)呈：卓越集團(tuán)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司所有，未經(jīng)同策書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。：物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告2022/12/2211項(xiàng)目目標(biāo)梳理地塊初印象地塊平整、有自然水系，內(nèi)部條件較好；三個(gè)地塊均較方正，利于規(guī)劃地塊指標(biāo)分析28萬(wàn)㎡綜合用地，住宅占比小，商辦體量偏大，開發(fā)周期長(zhǎng)（商業(yè)需結(jié)構(gòu)封頂才能銷售），資金回籠目標(biāo)控制為第一位位置南橋新城11單元B03-01地塊南橋新城11單元B03-02地塊南橋新城11單元B04-04\07地塊項(xiàng)目四至北至百秀路、南至南港路、東至東百春路、西至望園路北至百秀路、南至南港路、西至東百春路、東至百富路北臨百秀路、南至南港路、西至百富路、東至金海公路，地塊中間被廟涇港所分割地塊面積63187㎡20001㎡41340㎡容積率2.03.02.5建筑面積126374㎡60003㎡103350㎡土地屬性商辦商業(yè)商住混合型，其中住宅40%，商業(yè)60%建筑密度35%40%35%建筑限高858590綠地率30%20%30%公司戰(zhàn)略分析卓越集團(tuán)進(jìn)軍上海，三大項(xiàng)目肩負(fù)著創(chuàng)造企業(yè)品牌標(biāo)桿形象樹立、企業(yè)品牌落地和利潤(rùn)的三大使命圣安德魯斯莊園趙巷國(guó)際別墅區(qū)，容積率0.3純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目卓越上海世紀(jì)中心項(xiàng)目上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)服務(wù)區(qū)、27萬(wàn)㎡城市綜合體項(xiàng)目卓越南橋新城項(xiàng)目南橋新城28萬(wàn)㎡商辦住綜合用地項(xiàng)目三大使命需求卓越集團(tuán)全面進(jìn)入上海，意義非凡利潤(rùn)企業(yè)品牌落地企業(yè)標(biāo)桿品牌形象樹立公司戰(zhàn)略分析圣安德魯斯莊園趙巷國(guó)際別墅區(qū)，容積率0.3純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目卓越上海世紀(jì)中心項(xiàng)目上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)服務(wù)區(qū)、27萬(wàn)㎡城市綜合體項(xiàng)目卓越南橋新城項(xiàng)目南橋新城28萬(wàn)㎡商辦住綜合用地項(xiàng)目小眾、高端別墅項(xiàng)目，定位為高端產(chǎn)品品牌標(biāo)桿項(xiàng)目圣安德魯斯位于青浦趙巷國(guó)際別墅區(qū)，區(qū)域形象高端，國(guó)際化規(guī)劃配套完善，項(xiàng)目品牌形象發(fā)揮空間大，定位為企業(yè)品牌標(biāo)桿項(xiàng)目公司戰(zhàn)略分析圣安德魯斯莊園趙巷國(guó)際別墅區(qū)，容積率0.3純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目卓越上海世紀(jì)中心項(xiàng)目上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)服務(wù)區(qū)、27萬(wàn)㎡城市綜合體項(xiàng)目卓越南橋新城項(xiàng)目南橋新城28萬(wàn)㎡商辦住綜合用地項(xiàng)目大眾、城市綜合體項(xiàng)目，定位為企業(yè)品牌落地、利潤(rùn)項(xiàng)目上海世紀(jì)中心項(xiàng)目位于上海南站，毗鄰徐家匯城市副中心，未來(lái)區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，受眾廣泛、傳播范圍和效應(yīng)好，定位于企業(yè)品牌落地項(xiàng)目小眾、高端別墅項(xiàng)目，定位為高端產(chǎn)品品牌標(biāo)桿項(xiàng)目公司戰(zhàn)略分析位于奉賢區(qū)中心南橋新城，區(qū)域?yàn)橄鄬?duì)中性成熟型市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟，適宜定位為現(xiàn)金流項(xiàng)目圣安德魯斯莊園趙巷國(guó)際別墅區(qū)，容積率0.3純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目卓越上海世紀(jì)中心項(xiàng)目上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)服務(wù)區(qū)、27萬(wàn)㎡城市綜合體項(xiàng)目卓越南橋新城項(xiàng)目南橋新城28萬(wàn)㎡商辦住綜合用地項(xiàng)目穩(wěn)定型現(xiàn)金流項(xiàng)目大眾、城市綜合體項(xiàng)目，定位為企業(yè)品牌落地、利潤(rùn)項(xiàng)目小眾、高端別墅項(xiàng)目，定位為高端產(chǎn)品品牌標(biāo)桿項(xiàng)目項(xiàng)目目標(biāo)在風(fēng)險(xiǎn)可控、有一定利潤(rùn)保障的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化全面進(jìn)入上海市場(chǎng)三大項(xiàng)目各司其職南橋新城地塊項(xiàng)目穩(wěn)定現(xiàn)金流項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，會(huì)影響資金回籠速度在風(fēng)險(xiǎn)可控、有一定利潤(rùn)保障的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化安全穩(wěn)定·快速回籠資金一個(gè)成功項(xiàng)目的誕生之前必然有一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)思考問(wèn)題與充分價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程——我們實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的戰(zhàn)略是什么？2項(xiàng)目目目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)之之戰(zhàn)略略戰(zhàn)略之之審時(shí)時(shí)——1我們所在的的區(qū)域域價(jià)值值何在在?目前地地塊周周邊現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目處處于目目前南南橋新新城城城區(qū)的的邊緣緣區(qū)域域，道道路狀狀況良良好，，目前前公共共交通通略顯顯不足足，東東、南南側(cè)商商業(yè)形形象較較差南橋新城主城區(qū)本案內(nèi)部、、周邊邊道路路，及及北側(cè)側(cè)綠地地公交11路南側(cè)及及東側(cè)側(cè)商業(yè)業(yè)形象象如何看看待區(qū)區(qū)域的的發(fā)展展以動(dòng)態(tài)態(tài)發(fā)展展的眼眼光，，洞察察區(qū)域未未來(lái)的的價(jià)值值是制定定產(chǎn)品品策略略、實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值的的堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)本案位位于規(guī)規(guī)劃中中的奉奉賢區(qū)區(qū)政治治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、文化化中心心——南橋新新城主主城區(qū)區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃南橋新新城是是奉賢區(qū)區(qū)政治治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、文化化中心心，杭州州灣北北岸濱濱海城城市群群的重重要組組成部部分，，具有有綜合合服務(wù)務(wù)功能能的現(xiàn)現(xiàn)代化化新城城；上上海市市2010年國(guó)際際大都都市中中心輔輔城之之一。。規(guī)劃控控制區(qū)區(qū)域總總面積積約為為84平方公公里，，是由由南橋橋鎮(zhèn)、、上海海工業(yè)業(yè)綜合合開發(fā)發(fā)區(qū)和和現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)構(gòu)成成經(jīng)濟(jì)濟(jì)聯(lián)合合發(fā)展展區(qū)。。南橋新城功能定位本案南橋新城規(guī)劃范圍本案位位于南南橋新新城東東部新新區(qū)的的功能能中心心區(qū)域域；現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)劃定定位將將為區(qū)區(qū)域?qū)?dǎo)入大大量人人口，，產(chǎn)生生大量量居住住需求求區(qū)域規(guī)規(guī)劃南橋新新城將將以現(xiàn)現(xiàn)狀新新城建建設(shè)用用地的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上向向外拓拓展發(fā)發(fā)展空空間，，除依依托老老城區(qū)區(qū)發(fā)展展和完完善新新城現(xiàn)現(xiàn)有中中心區(qū)區(qū)外，，其它片片區(qū)設(shè)設(shè)立若若干個(gè)個(gè)分片片中心心（包包括一一個(gè)功功能中中心））。本案根據(jù)規(guī)規(guī)劃，，整個(gè)個(gè)南橋橋新城城將形形成““五心心五片片區(qū)””的總總體布布局結(jié)結(jié)構(gòu)，，即：：老城城區(qū)——公共活活動(dòng)中中心；；北部部新區(qū)區(qū)——商業(yè)服服務(wù)中中心；；東部新新區(qū)——現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)集群群副中中心；西部部新區(qū)區(qū)——商務(wù)及及文化化副中中心；；東北北新區(qū)區(qū)——景觀休休閑中中心。。規(guī)劃總總體布布局：：本案所所在城城東區(qū)區(qū)域作作為重重點(diǎn)建建設(shè)區(qū)區(qū)域，，已經(jīng)經(jīng)成為為南橋橋新城城的熱熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，，近期期內(nèi)存存在住住宅供供應(yīng)空空白、、居住住需求求難以以滿足足的現(xiàn)現(xiàn)狀區(qū)域規(guī)規(guī)劃南橋新新城近期重重點(diǎn)建建設(shè)區(qū)區(qū)域主要包包括東部新新區(qū)9、10、11號(hào)地塊塊和東北北新區(qū)區(qū)7、8號(hào)地塊塊和北北部新新區(qū)的的4號(hào)地塊塊。本案南橋新新城11單元控控制性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃：上海市市推動(dòng)動(dòng)的20個(gè)現(xiàn)代代服務(wù)務(wù)業(yè)集集聚區(qū)區(qū)之一一，是是奉賢賢區(qū)近近期建建設(shè)的的重點(diǎn)點(diǎn)地塊塊南奉公公路與與育秀秀路之之間以以商業(yè)業(yè)、居居住功功能為為主，，育秀秀路與與環(huán)城城南路路之間間以商商務(wù)、、商業(yè)業(yè)、辦辦公功功能為為主，，環(huán)城城南路路與A30告訴公公路之之間以以居住住、商商務(wù)、、辦公公功能能為主主規(guī)劃總總?cè)丝诳谝?guī)模模2萬(wàn)人，總建建筑面面積約約257萬(wàn)㎡目前南南奉公公路與與育秀秀路之之間的的住宅宅已開開發(fā)售售罄，，環(huán)城城南路路與A30之間的的地塊塊、08單元、、10單元均均后于于育秀秀路與與環(huán)城城南路路之間間開發(fā)發(fā)區(qū)域規(guī)規(guī)劃名稱面積物業(yè)類型相關(guān)配套套數(shù)開工時(shí)間竣工時(shí)間奉賢現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)動(dòng)遷安置基地15.6萬(wàn)余平方米49幢6層住宅房商業(yè)用房、菜場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等16202003年9月2005年10月大型居居住社社區(qū)規(guī)規(guī)劃南橋新新城金匯港港以東東地區(qū)區(qū)，涉涉及青青村、、金匯匯兩鎮(zhèn)，，已被被市政政府規(guī)規(guī)劃為為上海海市大大型居居住社社區(qū)用用地，，主要要是經(jīng)濟(jì)適適用房房、普普通商商品房房、動(dòng)動(dòng)遷配配套房房等。目目前該該區(qū)域域內(nèi)的的動(dòng)遷遷摸底底工作作已基基本結(jié)結(jié)束。。同時(shí)時(shí)，2010年內(nèi)將將完成成該區(qū)區(qū)域控控制性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃編制制，并并適時(shí)時(shí)啟動(dòng)動(dòng)動(dòng)遷遷工作作。大型居住社區(qū)原有動(dòng)遷安置房南橋新城上海大大型居居住社社區(qū)規(guī)規(guī)劃實(shí)實(shí)施和和奉賢賢區(qū)原原有保保障性性用房房對(duì)于于東部部新區(qū)區(qū)商品品房市市場(chǎng)影影響有有限上海市市九個(gè)個(gè)大型型居住住社區(qū)區(qū)之一一的南南橋新新城大大型居居住社社區(qū)與與城東東新區(qū)區(qū)相鄰鄰，主主要是是中低低價(jià)位位商品品房和和保障障性用用房，，會(huì)分分離部部分鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶，，但對(duì)對(duì)于南南橋新新城城城區(qū)客客戶吸吸引力力不大大，同同時(shí)會(huì)會(huì)推動(dòng)動(dòng)部分分動(dòng)拆拆遷戶戶到城城東新新區(qū)購(gòu)購(gòu)房。。軌道交交通5號(hào)線奉奉賢延延伸段段的規(guī)規(guī)劃將將大大大加強(qiáng)強(qiáng)南橋橋新城城與市市區(qū)的的聯(lián)動(dòng)動(dòng)性，，將在在極大大程度度上推推動(dòng)區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)發(fā)展軌道交交通規(guī)規(guī)劃軌道交交通5號(hào)線奉奉賢延延伸段段的詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃在在2009年11月落實(shí)實(shí)，全全長(zhǎng)25.7公里的的延伸伸段共共將設(shè)設(shè)立12個(gè)站點(diǎn)點(diǎn)，從從東川川路至至南橋橋新城城站規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)全全長(zhǎng)15.8公里，2012年完成成土建建施工工，2013年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)通車車。后期期還將將延伸伸至奉奉賢海海灣地地區(qū)。。奉賢地地區(qū)原原本是是上海海交通通相對(duì)對(duì)不便便區(qū)域域之一一，其其通通往市市中心心的出出行道道路只只有A4和浦星星公路路，交交通的的不便便是購(gòu)購(gòu)房者者在奉奉賢買買房置置業(yè)的的最大大阻礙礙。而而隨著著5號(hào)線奉奉賢段段的規(guī)規(guī)劃確確定，，將在在極大大程度度上緩緩解奉奉賢地地區(qū)區(qū)的交交通不不便狀狀況，，導(dǎo)入入市區(qū)區(qū)客，，改變變目前前區(qū)域域封閉閉型市市場(chǎng)的的樓市市現(xiàn)狀狀。本案緊緊鄰5號(hào)線南南橋新新城站站本案南橋新城站南橋新城距中心城區(qū)41㎞軌道交交通5號(hào)線奉賢段段走向：西西渡站、肖肖塘站、奉奉浦站、環(huán)城東路站站、望園路路站、金海海湖站、南南橋新城站站、城南站、、道院站、、柘林站和和海灣站。。5號(hào)線通車后后，南橋新新城樓市將將進(jìn)入新一一輪的發(fā)展展和價(jià)格上上漲周期軌道交通規(guī)規(guī)劃嘉定新城備注：參考各新城的公寓價(jià)格，對(duì)比分析各新城的價(jià)格差異主流公寓價(jià)格15000-16000元/㎡主流公寓價(jià)格12000-13000元/㎡東區(qū)主流公寓價(jià)格16000元/㎡左右，即將入市項(xiàng)目均在20000元/㎡以上青浦新城主流公寓價(jià)格12000-14000元/㎡南橋新城松江新城對(duì)比郊環(huán)區(qū)區(qū)域的幾個(gè)個(gè)新城市場(chǎng)場(chǎng)，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)青浦新新城和南橋新城目前屬于價(jià)價(jià)格洼地區(qū)區(qū)域，價(jià)格格明顯低于于嘉定新城城和松江新新城；細(xì)化對(duì)比分分析，嘉定定新城和松松江新城市市場(chǎng)類型和和客戶構(gòu)成成明顯不同同：軌道交交通的規(guī)劃劃和開通（（松江新城城9號(hào)線、嘉定定新城11號(hào)線），改改變了這兩兩個(gè)新城原原有封閉型型市場(chǎng)的格格局，為樓樓市導(dǎo)入了了大量市區(qū)區(qū)客；而青青浦新城和和南橋新城城由于目前前軌道交通通上的缺失失，與市區(qū)區(qū)的聯(lián)動(dòng)性性較差，仍仍處于封閉閉型市場(chǎng)的的格局。參考松江新新城和嘉定定新城市場(chǎng)場(chǎng)，未來(lái)5號(hào)線延伸段段的開通必必將為南橋橋新城導(dǎo)入入大量市區(qū)區(qū)客，推動(dòng)動(dòng)區(qū)域樓市市的發(fā)展和和價(jià)格上漲漲。南橋新城近近期重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域、、熱點(diǎn)區(qū)域域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)集聚副中中心，近期期內(nèi)存在住住宅供應(yīng)空空白、居住住需求難以以滿足的現(xiàn)現(xiàn)狀5號(hào)線奉賢區(qū)區(qū)延伸段2013年通車，將將推動(dòng)區(qū)域域樓市進(jìn)入入新一輪的的發(fā)展和價(jià)價(jià)格上漲周周期區(qū)域未來(lái)存存在大量居居住需求區(qū)域價(jià)值本案緊鄰5號(hào)線南橋新新城站城東是南橋橋新城樓市市熱點(diǎn)區(qū)域域戰(zhàn)略之度勢(shì)勢(shì)——2我們即將面面對(duì)的是怎樣的的市場(chǎng)?我們的應(yīng)戰(zhàn)之道道與必勝關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)是?公寓市場(chǎng)研研究及可行行性分析辦公市場(chǎng)研研究及可行行性分析商業(yè)市場(chǎng)研研究及可行行性分析在售公寓項(xiàng)項(xiàng)目梳理公寓市場(chǎng)分分析南橋新城在在售公寓情情況供需兩兩旺，供求求關(guān)系健康康09年-10年3月公寓總供供應(yīng)量48.16萬(wàn)方，成交交48.92萬(wàn)方，呈現(xiàn)現(xiàn)供需兩旺旺局面；2009年南橋新城城公寓主力力成交項(xiàng)目目為招商南南橋1號(hào)、南郊新新公館、綠綠地領(lǐng)御、、綠地南橋橋新苑、正正陽(yáng)世紀(jì)星星城等；南橋新城近近期成交均均價(jià)約12000元/㎡，整體價(jià)格格水平較高高，在售主主力項(xiàng)目基基本定位為為中高端（（南郊新公公館）或高高端項(xiàng)目（（南橋1號(hào)、綠地領(lǐng)領(lǐng)御）；2010年主力供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目為綠綠地觀邸和和眾旺苑，，價(jià)格相比比09年底有一定定的降幅，，是由于主主力成交項(xiàng)項(xiàng)目眾旺苑苑新增房源源成交85套（10262元/㎡），拉低低整體均價(jià)價(jià)水平。綠綠地觀邸新新增房源僅僅成交2套（16115元/㎡），由于觀觀邸面積多多為160平米左右的的大面積房房源，單總總價(jià)均過(guò)高高，去化速速度較慢。。南橋1號(hào)陽(yáng)光春城市場(chǎng)分類樓盤目前公寓主售產(chǎn)品在售主力戶型面積（m2）均價(jià)（元/m2）高端綠地領(lǐng)御高層2R：97㎡12403南橋1號(hào)高層2R：80㎡3R：140-150㎡4R：174㎡14252中高端南郊新公館高層1R：63-69，2R：87-94，拼接：140-15011063恒盛豪庭多層、小高層2R:80-90㎡3R:120-130㎡三房11939新盤銀河麗灣——————在售高、中中端項(xiàng)目公寓市場(chǎng)分分析綠地領(lǐng)御南郊新公館館上院佳庭恒龍尚品嘉嘉苑綠地觀邸眾旺苑恒盛豪庭正陽(yáng)世紀(jì)星星城綠地翡翠公公館銀河麗灣區(qū)域在售項(xiàng)項(xiàng)目較多，，我們從項(xiàng)項(xiàng)目定位、、品質(zhì)、去去化速度、、價(jià)格、產(chǎn)產(chǎn)品等方面面綜合考慮慮選取以下下5個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行行分析：聚賢煌都公寓市場(chǎng)分分析該案09年7月開盤，成成交均價(jià)12403元/㎡，月均去化化89套，全部售售罄該案南至望望園路、西西至百興路路、北至廟廟涇新村。。占地60037平米，總建建面192503平米，容積積率3.3，產(chǎn)品線為為4幢高層、4幢辦公樓（（定位為類類住宅產(chǎn)品品）。區(qū)域代表項(xiàng)項(xiàng)目——綠地領(lǐng)御該案09年7月開盤，均均價(jià)10815元/㎡，9月時(shí)均價(jià)上上升至12714元/㎡，價(jià)格漲漲幅達(dá)12.6%；公寓共推出出499套房源，月月均去化89套，目前已已全部售罄罄；客戶主要以以東區(qū)客戶戶為主，占占比63%，以及周邊邊城鎮(zhèn)客戶戶，占比37%?？蛻纛愋托蜑橥顿Y兼兼自住型。。公寓市場(chǎng)分分析區(qū)域代表項(xiàng)項(xiàng)目——綠地領(lǐng)御二房97㎡該案主力供供應(yīng)產(chǎn)品為為90㎡左右二房房；受70/90條件限制，，三房房源源供應(yīng)較少少，在二次次開盤中三三房均價(jià)13500元/㎡，比二房均均價(jià)12500元/㎡高出1000元/㎡，少量的三三房無(wú)法滿滿足市場(chǎng)需需求。三房122㎡房型面積段（㎡）套數(shù)面積段（㎡）比例2R85-9544339897.788.8%3R120-130445394.5411.5%140-150121693.13.6%合計(jì)49946985.34103.9%受70/90限制，該案案主力供應(yīng)應(yīng)面積為90㎡二房產(chǎn)品品，三房需需求得不到到滿足該案戶型一一般，附加加值低公寓市場(chǎng)分分析區(qū)域代表項(xiàng)項(xiàng)目——南橋1號(hào)招商南橋1號(hào)位于環(huán)城城南路1000號(hào)，占地面面積54770.6平米，總建建面123021.24平米，容積積率1.8。由11幢14-18層的高層公公寓組成。。該案2010年成交均價(jià)價(jià)14252元/㎡，月均去化化75套，去化速速度較快該案09年5月開盤共推推出1020套房源，成成交均價(jià)9489元/㎡，2010年均價(jià)升至至14000元/㎡，價(jià)格漲漲幅達(dá)到47.5%；截止2010年4月已售903套房源，月月均去化75套；客戶主要以以西區(qū)客戶戶為主占比比42%，主城區(qū)其其他區(qū)域客客戶占比30%，周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶占比比28%；客戶以改改善型需求求居多。公寓市場(chǎng)分分析二房83-86㎡三房147-154㎡四房165㎡戶型一般，，附加值不不高區(qū)域代表項(xiàng)項(xiàng)目——南橋1號(hào)該案主力供供應(yīng)面積為為二房，拼拼接產(chǎn)品170平米左右四四房該案主力供供應(yīng)產(chǎn)品為為二房拼接接產(chǎn)品，總總面積為165-170平米四房，，在實(shí)際銷銷售中不做做強(qiáng)制拼接接產(chǎn)品類型面積段套數(shù)套數(shù)比例總面積面積比例兩房80-9033644.44%29010.4929.93%三房145-15515620.63%2233623.04%合拼房型165-17526434.92%45587.9147.03%總計(jì)756100.00%96934.4100.00%公寓市場(chǎng)分分析該案2010年成交均價(jià)價(jià)11063元/㎡，月均去化化124套區(qū)域代表項(xiàng)項(xiàng)目——南郊新公館館南郊新公館館位于展園園路650弄，為南郊郊莊園二期期。項(xiàng)目總總占地面積積54500平米，總建建面8萬(wàn)方，容積積率1.47。南郊新公公館由6幢18層的高層公公寓組成。該案09年11月開盤共推推出924套房源，均均價(jià)10861元/㎡，2010年均價(jià)升至至12061元/㎡，價(jià)格漲漲幅達(dá)到11%；截止2010年4月已售725套房源，月月均去化124套；客戶主要以以東區(qū)客戶戶為主，占占到總量的的66%，周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶占比比34%。主要以投投資客為主主，兼有少少量居住需需求。公寓市場(chǎng)分分析一房60㎡二房90㎡三房128㎡房型方正，，戶型較常常規(guī)附加值低區(qū)域代表項(xiàng)項(xiàng)目——南郊新公館館房型面積段（㎡）套數(shù)面積段（㎡）比例1R50-601709617.8913.8%60-7035723410.833.6%70-80372927.464.2%2R80-90322808.444.0%90-10029626920.638.6%105-1158886.981.3%3R125-135243150.984.5%合計(jì)92469723.1100.0%該案主力供供應(yīng)面積為為60平米一房和和90平米兩房產(chǎn)產(chǎn)品該案以87-94㎡二房、63-69㎡一房以及拼拼接戶型為為主（1R+2R或1R+1R）；拼接戶戶型不強(qiáng)制制拼接。恒盛湖畔豪庭地址金海路德豐路口占地面積96520.28㎡總建面450000㎡容積率1.5物業(yè)類型別墅、多層、小高層、高層、商業(yè)等綜合配套主力戶型面積（㎡）80-90㎡兩房120-130㎡三房投資商恒盛地產(chǎn)控股有限公司該案09年12月開盤共推推出144套公寓房源源；截止2010年4月已售134套房源，月月均去化34套；09年12月均價(jià)11939元/㎡，2010年均價(jià)升至至12347元/㎡，因客戶戶關(guān)系，價(jià)價(jià)格漲幅一一般；目前該案的的客戶主要要是內(nèi)部關(guān)關(guān)系戶購(gòu)買買，大多用用做自住兼兼投資；該案后續(xù)約約有39萬(wàn)方公寓房房源未上市市。該案為45萬(wàn)方大型混混合型社區(qū)區(qū)，成交均均價(jià)11939元/㎡，月均去化化34套公寓市場(chǎng)分分析區(qū)域代表項(xiàng)項(xiàng)目——恒盛湖畔豪豪庭該案主力成成交面積為為80平米二房，，戶型常規(guī)規(guī)附加值低低二房88㎡三房122㎡房型面積段（㎡）套數(shù)面積段（㎡）比例2R80-9012811326.8394.3%110-1206682.925.7%合計(jì)13412009.75100.0%公寓市場(chǎng)分分析區(qū)域代表項(xiàng)項(xiàng)目——恒盛湖畔豪豪庭區(qū)域代表項(xiàng)項(xiàng)目——銀河麗灣該案近30萬(wàn)方商住用用地，目前前正在打地地基，預(yù)計(jì)計(jì)2010年4季度推出市市場(chǎng)銀河麗灣地址東至金海路、南至百興路、西至百富路、北至南奉公路總建面29.85萬(wàn)方容積率3.8物業(yè)類型公寓、酒店、商業(yè)、辦公樓板價(jià)4500元/㎡開發(fā)商上海博豐銀基實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司預(yù)計(jì)開盤時(shí)間2010年4季度目前該地塊塊正在打地地基公寓市場(chǎng)分分析公寓市場(chǎng)看看點(diǎn)客戶情況項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品供求90㎡二房以及130-140㎡三房為主力力需求，其其中改善型型產(chǎn)品有一定溢價(jià)空空間區(qū)域內(nèi)中高高端項(xiàng)目去去化速度較較快，月均均去化約75-124套，價(jià)格漲幅在11%-40%間，均價(jià)水水平11000-14500元/㎡以主城區(qū)區(qū)區(qū)域客為主主，以及周周邊城鎮(zhèn)客客戶。西區(qū)區(qū)主要是改改善性需求求，東區(qū)主主要是投資資兼自住需需求，純粹粹投資只存存在于個(gè)別別項(xiàng)目公寓市場(chǎng)小小結(jié)綠地領(lǐng)御南橋1號(hào)南郊新公館恒盛湖畔豪庭二房97㎡二房83-86㎡三房147-154㎡四房165㎡一房60㎡二房147-154㎡三房128㎡二房88㎡三房122㎡產(chǎn)品表現(xiàn)：：市場(chǎng)在售售項(xiàng)目戶型型一般，以以常規(guī)戶型型為主，附附加值低，，強(qiáng)制拼接接影響戶型型舒適客戶關(guān)注：：戶型的南南北通透性性、朝南臥臥室的數(shù)量量戶型附加值值、朝南面面寬為本案案公寓發(fā)展展方向未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分分析未來(lái)4年公寓可售售量項(xiàng)目名稱2011201220132014恒盛湖畔豪庭6萬(wàn)方6萬(wàn)方10萬(wàn)方10萬(wàn)方銀河麗灣4萬(wàn)方6萬(wàn)方6萬(wàn)方6萬(wàn)方區(qū)域未來(lái)僅僅2個(gè)在售公寓寓項(xiàng)目，主主要集中在在東片區(qū)，，競(jìng)爭(zhēng)威脅脅不大，公公寓產(chǎn)品機(jī)機(jī)會(huì)較多恒盛湖畔豪庭南橋新城未來(lái)主要可售公寓項(xiàng)目分布圖銀河麗灣公寓產(chǎn)品定定位考量依依據(jù)市場(chǎng)需求客戶關(guān)注項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)90+130市場(chǎng)主流需需求，130-140稀缺舒適戶戶型創(chuàng)造開價(jià)能力力南北通透、、南向面寬設(shè)計(jì)高附加值產(chǎn)產(chǎn)品制造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)本案公寓產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展模模式為：中高端項(xiàng)目目定位下的的附加值、南南北通透及及南面寬的的90、130平米主流戶戶型公寓產(chǎn)品定定位本案公寓產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展模模式定位為為：附加值值、南北通通透及南面面寬的90、130平米主流戶戶型公寓市場(chǎng)研研究及可行行性分析辦公市場(chǎng)研研究及可行行性分析商業(yè)市場(chǎng)研研究及可行行性分析南方國(guó)際大廈綠地領(lǐng)御綠地翡翠國(guó)際廣場(chǎng)綠地智尊南郊聚潤(rùn)廣場(chǎng)辦公市場(chǎng)分分析08年以來(lái)南橋橋辦公銷售售市場(chǎng)分析析本案南方國(guó)際大大廈綠地領(lǐng)御綠地翡翠綠地智尊南郊聚潤(rùn)廣廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積（㎡）物業(yè)形態(tài)南方國(guó)際大廈南奉公路8589號(hào)269580（其中地上面積207680）辦公24968㎡購(gòu)物中心5.5萬(wàn)㎡酒店4.3萬(wàn)㎡4.5m層高酒店式公寓35380㎡商業(yè)街5.5萬(wàn)㎡酒店會(huì)所5600㎡綠地領(lǐng)御望園南路1588弄

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4棟高層住宅、4棟辦公，其中2棟辦公已確定為L(zhǎng)OFT類住宅，2棟規(guī)劃中綠地翡翠國(guó)際廣場(chǎng)解放東路1018弄

70190

2棟15層5.2米層高LOFT類住宅，1棟31層高層由于報(bào)批時(shí)間晚，未能申請(qǐng)5.2m層高，故只能作常規(guī)辦公綠地智尊環(huán)城東路885弄

92399

2棟5.5m層高LOFT辦公、1棟四星級(jí)酒店南郊聚潤(rùn)廣場(chǎng)德豐路299弄34220

2棟辦公區(qū)域內(nèi)辦公公性質(zhì)產(chǎn)品品以常規(guī)辦辦公、LOFT類住宅、酒酒店式公寓寓、酒店四四種形式存存在，其中中類住宅及及酒店式公公寓均為挑挑高LOFT辦公市場(chǎng)分分析08年以來(lái)南橋橋辦公銷售售市場(chǎng)分析析項(xiàng)目名稱推售產(chǎn)品類型首次開盤日期開盤均價(jià)（元/㎡)目前均價(jià)（元/㎡)已推面積（㎡）已售面積去化速度（㎡/月）備注南方國(guó)際大廈辦公樓LOFT酒店式公寓辦公樓2009.3酒店式公寓2010.3.1

辦公樓13765酒店式公寓15668

辦公樓13809酒店式公寓15668

辦公樓19536酒店式公寓5696

辦公樓11318酒店式公寓4126

辦公樓871酒店式公寓2063酒店式公寓硬裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡左右綠地領(lǐng)御LOFT類住宅2010.4.6

11032

11032

153291244712447

買二層得三層，雙層4.35m隔三層2.9m綠地翡翠LOFT類住宅2008.12.3

943010297

3740434855

5810

2009年5月基本售罄帶2000元/㎡裝修綠地智尊LOFT辦公樓2008.1.31

15045

11523

27988

279881333

2009年9月售罄南郊聚潤(rùn)廣場(chǎng)辦公樓2008.11.6

9331

1287824885

13078

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——常規(guī)辦公產(chǎn)產(chǎn)品銷售速速度慢，資資金回籠周周期長(zhǎng)，價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)緩緩慢且空間間有限；LOFT類住宅和酒酒店式公寓寓由于高附附加市場(chǎng)接接受度高，，去化速度度快，價(jià)格格穩(wěn)定辦公市場(chǎng)分分析典型項(xiàng)目研研究—綠地翡翠國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)13421號(hào)樓、3號(hào)樓分別為15層、16層5.2m層高精裝LOFT，買一層送送一層，其中1號(hào)樓建面19785㎡，3號(hào)樓建面21108㎡已于2008.12.3開盤，2009年5月底基本售售罄，整盤盤均均價(jià)價(jià)9854元/㎡㎡（含含2000元/㎡㎡裝修修））購(gòu)買買客客戶戶：：75%以上上為為南南橋橋區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)首首次次剛剛需需自自住住客客戶戶，，25%為投投資資客客戶戶2號(hào)樓樓為為兩兩層層商商業(yè)業(yè)4號(hào)樓樓為為31層常常規(guī)規(guī)辦辦公公樓樓，，建面面39796㎡㎡，每每層層28戶，，主主力力面面積積為48-60㎡，已于于2009.12.8取得預(yù)預(yù)售許許可證證，但但前期期蓄客客不理理想，，至今今未開開盤，，據(jù)了了解，，目前前正考考慮引引進(jìn)大大型品品牌企企業(yè)營(yíng)營(yíng)造商商業(yè)氛氛圍，，具體體營(yíng)銷銷策略略制定定中。。5.2mLOFT受區(qū)域域自住住客戶戶熱捧捧，常常規(guī)辦辦公遭遭市場(chǎng)場(chǎng)冷落落，難難突圍圍，遲遲遲未未入入市典型項(xiàng)項(xiàng)目研研究—綠地翡翡翠國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)面積段（m2）比例53-60㎡（二房二廳）72.5%60-65㎡（二房二廳）4.4%72-80㎡（三房二廳）23.1%主力戶戶型為為50-60㎡為主，，同時(shí)時(shí)搭配配少量量72-80㎡辦公市市場(chǎng)分分析53-60㎡二房二二廳，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層為為客廳廳、餐餐廳、、衛(wèi)生生間，，夾層層隔出出二間間臥室室；72-80㎡兩房為1號(hào)樓東東南、、西南南兩端端頭位位置為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層為為橫向向客廳廳、餐餐廳、、衛(wèi)生生間，，開間間大，，夾層層隔出出三間間朝南南臥室室。72-80㎡三房二廳72-80㎡三房二廳橫向客客廳橫向客客廳辦公市市場(chǎng)分分析典型項(xiàng)項(xiàng)目研研究—綠地領(lǐng)領(lǐng)御4棟住宅已售罄在售LOFT下批LOFT辦公規(guī)劃中辦公規(guī)劃中東地塊塊為4棟12-24層高層層住宅宅，主主力戶戶型為為88-92㎡常規(guī)兩兩房，，2009.7.28首次開開盤，，已于于2009年12月售罄罄，整整盤均價(jià)11607元/㎡；西地塊塊由4棟辦公公屬性性高層層組成成，受受單層層層高高不能能超過(guò)過(guò)4.5m規(guī)劃條條件限限制，，該項(xiàng)項(xiàng)目LOFT設(shè)計(jì)為為單層層層高高4.35m，采用用上下下兩層層一起起銷售售策略略，施施工中中在2.9m層高處處預(yù)留留搭板板槽，，待交交付后后拆4.35m高處原原樓板板，重重新搭搭板，，即可可買二二層得得三層層，附附加值值高。。于2010.4.6日推出出218套單位位，目目前已已售出出174套，銷售均均價(jià)11032元/㎡通過(guò)二二層4.35m變?nèi)龑訉?.9m突破4.5m層高規(guī)規(guī)劃限限制實(shí)實(shí)現(xiàn)高高附加加，規(guī)規(guī)避辦辦公屬屬性缺缺陷，，獲得得快速速去化化，但但價(jià)格格依然然難于于突破破常規(guī)規(guī)住宅宅典型項(xiàng)項(xiàng)目研研究—綠地領(lǐng)領(lǐng)御辦公市市場(chǎng)分分析面積段套數(shù)占比42-51㎡11.93%57-65㎡31.19%66-72㎡15.60%73-85㎡28.90%85-92㎡6.42%95-115㎡5.96%主力面面積段段為57-65㎡，其次次為73-85㎡南橋產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)及及規(guī)劃劃分析析未來(lái)辦辦公需需求分分析南橋整整體規(guī)規(guī)劃為為：““老城城綜合合片區(qū)區(qū)、城城南綜綜合片片區(qū)、、城北北綜合合片區(qū)區(qū)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)片片區(qū)””產(chǎn)業(yè)片片區(qū)由由：上上海工工業(yè)綜綜合開開發(fā)區(qū)區(qū)和現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)園園區(qū)組組成產(chǎn)業(yè)片片區(qū)功功能定定位為為：上海工工業(yè)綜綜合開開發(fā)區(qū)區(qū)——先進(jìn)制制造業(yè)業(yè)和科科技創(chuàng)創(chuàng)新園園區(qū)現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)園園區(qū)——農(nóng)產(chǎn)品品深加加工、、生物物科研研及生生產(chǎn)性性服務(wù)務(wù)業(yè)園園區(qū)老城區(qū)區(qū)東部新新區(qū)東北新新區(qū)西部區(qū)區(qū)上海工工業(yè)綜綜合開開發(fā)區(qū)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)園園區(qū)本案南橋產(chǎn)產(chǎn)業(yè)片片區(qū)未來(lái)南南橋新新城產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以以制造造業(yè)、、加工工貿(mào)易易業(yè)為為主，，辦公公以廠廠房或或自建建辦公公用房房為主主，且且聚集集于城城市北北部，，對(duì)本本案輻輻射小小，區(qū)區(qū)域辦辦公需需求有有限未來(lái)辦辦公競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析南橋未未來(lái)辦辦公市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總體量（㎡）已推量（㎡）已售量（㎡）可售量（㎡）銷售速度（㎡/月）預(yù)計(jì)本案1年后入市時(shí)市場(chǎng)存量預(yù)計(jì)本案2年后入市時(shí)市場(chǎng)合計(jì)存量已推售項(xiàng)目常規(guī)辦公南方國(guó)際大廈195361953611318821887105000

綠地翡翠國(guó)際廣場(chǎng)3888538885038885—約5000㎡

綠地智尊279882798827988013330南郊聚潤(rùn)廣場(chǎng)248552485510378145077270

類住宅南方國(guó)際大廈35380569633810412620630

—綠地領(lǐng)御根據(jù)現(xiàn)推產(chǎn)品，預(yù)計(jì)總體量6萬(wàn)㎡左右1532912447約48000124470

綠地翡翠國(guó)際廣場(chǎng)374043740434855254958100

未入市項(xiàng)目達(dá)賢C8、C2地塊占地3.03萬(wàn)㎡，總建面7.26萬(wàn)㎡，樓板價(jià)1819元/㎡，體量不大，樓板價(jià)較低，預(yù)計(jì)產(chǎn)品類型以類住宅和商業(yè)為主，體量約為類住宅5萬(wàn)左右，入市時(shí)間與本案相當(dāng)，但競(jìng)爭(zhēng)不大未來(lái)類類住宅宅產(chǎn)品品市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較小小，存存在較較大的的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)辦公客客戶分分析常規(guī)辦公產(chǎn)品客戶客戶類型：自用客戶為主，客戶廣泛性強(qiáng)，但客戶量有限客戶關(guān)注點(diǎn)：地段、品質(zhì)、商務(wù)形象及氛圍類住宅產(chǎn)品客戶客戶類型：成熟地段類住宅自住客戶為主，尚不成熟的發(fā)展區(qū)域以投資并兼具一定自住的客戶為主客戶關(guān)注點(diǎn)：普通層級(jí)客戶主要關(guān)注高附加值，低總價(jià)，相對(duì)高層級(jí)偏好空中別墅感綠地翡翠75%以上為南橋區(qū)域內(nèi)首次剛需自住客戶，25%為投資客戶綠地領(lǐng)御基本都是南橋當(dāng)?shù)丶爸苓厒€(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主，少量公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)；30-40歲；70-80%為投資兼自用，20-30%為純自住需求。常規(guī)辦辦公自自用客客戶為為主，，客戶戶基數(shù)數(shù)有限限；類類住宅宅廣泛泛性強(qiáng)強(qiáng)，投投資自自住皆皆有，，且投投資屬屬于置置業(yè)型型擁有有兼自自用，，主要要關(guān)注注高附附加值值、低低總價(jià)價(jià)，更更高層層級(jí)客客戶則則進(jìn)一一步偏偏好空空中別別墅的的居住住感辦公產(chǎn)產(chǎn)品定定位考考量依依據(jù)市場(chǎng)接接受度度客戶需需求量量未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)類住宅宅價(jià)格格穩(wěn)定定，去去化速度快快；常常規(guī)辦辦公去去化速度慢慢。常規(guī)辦辦公需需求量量有限，，類住住宅客客戶廣泛泛性強(qiáng)強(qiáng)本案入入市時(shí)時(shí)，常常規(guī)辦公及及類住住宅市市場(chǎng)存量均均不大大，存存在機(jī)會(huì)本案辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)展模模式為為：挑高類類住宅宅產(chǎn)品品為主主體辦公產(chǎn)產(chǎn)品定定位本案辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)展模模式定定位為為：挑挑高類類住宅宅產(chǎn)品品為主主體市場(chǎng)上上有沒沒有類類似項(xiàng)項(xiàng)目成成功操操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)?智者，，善鑒禹州金金橋國(guó)國(guó)際大型商商辦項(xiàng)項(xiàng)目的的類住住宅快快銷模模式案例借借鑒禹州金金橋國(guó)國(guó)際項(xiàng)目地址浦東金湘路201弄15號(hào)

開發(fā)商禹洲集團(tuán)土地用途辦公占地面積（畝）5.6萬(wàn)㎡總建筑面積（㎡）約30萬(wàn)㎡綠化率30%物業(yè)類型高層項(xiàng)目開盤時(shí)間2007年1月25日分幾期開發(fā)5期物業(yè)公司華僑城物業(yè)臨近碧碧云國(guó)國(guó)際社社區(qū)，，但配配套不不完善善，難難借其其勢(shì)；；靠近近金橋橋進(jìn)出出口加加工園園，但但園區(qū)區(qū)以制制造業(yè)業(yè)、總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)為為主，，辦公公需求求支撐撐不足足辦公屬屬性，，體量量與本本案相相當(dāng)區(qū)位之之于碧碧云之之于金金橋進(jìn)進(jìn)出口口加工工園區(qū)區(qū)與本本案之之于南南橋老老城、、之于于南橋橋產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)相相似距離碧碧云國(guó)國(guó)際社社區(qū)2.5公里車車程5分鐘；；位于金橋進(jìn)進(jìn)出口口加工工園區(qū)區(qū)內(nèi)，，周邊總部型辦公公廠房房為主，，基本無(wú)無(wú)居民民樓，，居住住氛圍圍較差差，日日常的的生活活配套套匱乏乏。項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部配配有2.1萬(wàn)㎡商商業(yè)，，目前前已逐逐步投投入使使用，，日常?；颈旧罨羁梢砸詽M足足。一期藍(lán)藍(lán)館：：開盤日日期：：2007年3月17日建筑面面積：：24013平方米米戶數(shù)：：494套主力面面積：：34-73平方米米層高：：5.3米建筑形形態(tài)：：地上上15層，地地下2層的高高檔次次商辦辦綜合合樓銷售均均價(jià)：：13914.19元/平方米米賣點(diǎn)：：花園園式商商務(wù)寓寓所，，挑高高空間間，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式辦公公二期紅紅庭開盤日日期：：2007年10月27日建筑面積：49553平方米主力面積：40-82平方米戶數(shù)：871套層高：5.3米銷售均價(jià)：16978.66元/平方米賣點(diǎn)：精裝國(guó)國(guó)際公館，MINILOFT三期紫郡：開盤日期：2008年11月24日建筑面積：64404平方米主力面積：40-63平方米戶數(shù)：1131套層高：5.2米銷售均價(jià)：15894.21元/平方米賣點(diǎn)：經(jīng)理人人公寓，挑高高空間禹州金橋國(guó)際際產(chǎn)品策略案例借鑒一期—三期均以挑高高LOFT實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高附附加，弱化項(xiàng)項(xiàng)目辦公屬性性及不完善配配套四期：據(jù)了解開發(fā)商將自持以四星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)，壓軸開發(fā)禹州金橋國(guó)際際產(chǎn)品策略案例借鑒四期規(guī)劃為四四星級(jí)酒店，，五期層高受受限、壓軸高高端服務(wù)式公公寓層高面積戶型梯戶比一號(hào)樓3.2米50-100平方米兩房為主3梯10戶二號(hào)樓4.5米30-50平方米—3梯18戶2007.1.252008.12.18第一期第二期第三期2007.9.26建面：2.4萬(wàn)平米建面：4.96萬(wàn)平米建面：6.44萬(wàn)平米產(chǎn)品小高層小高層小高層進(jìn)度在2007年全部賣空二期部分交房房均價(jià)11983元/平米17026元/平米12938元/平米13951元/平米17652元/平米時(shí)間軸20261元/平米在高性價(jià)比策策略下，項(xiàng)目目去化一直表表現(xiàn)良好，價(jià)價(jià)格穩(wěn)步上升升2010.3案例借鑒禹州金橋國(guó)際際產(chǎn)品策略購(gòu)買客戶廣泛泛，包括自住住客、投資客客、小型辦公公禹州金橋國(guó)際際產(chǎn)品策略案例借鑒【借鑒點(diǎn)——挑高高附加值值類住宅產(chǎn)品品】通過(guò)高附加值值化解商辦產(chǎn)產(chǎn)品抗性，增增加產(chǎn)品價(jià)值值；以類住宅形式式設(shè)計(jì)，客戶戶涵蓋自住、、投資、辦公公客戶；梯度型產(chǎn)品提提高產(chǎn)品及客客戶層級(jí)、避避免單一形象象；成功營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)：客戶范圍圍廣、接受度度高，實(shí)現(xiàn)快快速銷售、價(jià)價(jià)格穩(wěn)步上升升升級(jí)關(guān)注：產(chǎn)產(chǎn)品組合的營(yíng)營(yíng)銷驅(qū)動(dòng)案例借鑒項(xiàng)目?jī)r(jià)值梯度度上升市場(chǎng)關(guān)注力提提升客戶購(gòu)買力增增強(qiáng)梯度型產(chǎn)品挑高類住宅產(chǎn)產(chǎn)品高附加值毛坯坯產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)+需求認(rèn)知度，，實(shí)現(xiàn)快速去去化目標(biāo)后期產(chǎn)品升級(jí)級(jí)：裝修酒店店式公寓、考考慮規(guī)劃限制制以平層產(chǎn)品品替代純辦公產(chǎn)品規(guī)劃妥協(xié)、辦辦公客戶積累累、形象多面面化單幢物業(yè)業(yè)參與辦公產(chǎn)品定位位公寓市場(chǎng)研究究及可行性分分析辦公市場(chǎng)研究究及可行性分分析商業(yè)市場(chǎng)研究究及可行性分分析周邊商業(yè)配套套商業(yè)市場(chǎng)分析析項(xiàng)目名稱商業(yè)建筑面積首次開盤日期業(yè)態(tài)分析南方國(guó)際購(gòu)物中心—綠天商城54470平方米2008年10月一層:男女服飾、二層：鞋帽箱包、三層：工藝首飾、四層：輕紡用品綠地領(lǐng)御37344平方米2009年7月餐飲、服飾、酒吧、南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)101450平方米2007年9月一層：世界品牌服飾區(qū)、二層：品牌時(shí)尚服飾區(qū)、三層：美食、禮品區(qū)、四層：娛樂(lè)休閑區(qū)上海南方國(guó)際購(gòu)物中心（南方國(guó)際大廈）24968平方米2008年9月數(shù)碼家居賣場(chǎng)、服裝城、美食街、休閑廣場(chǎng)綠地領(lǐng)御

南方國(guó)際南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)本案綠天商城南港路金海路望園路本案周邊商業(yè)業(yè)規(guī)劃配套完完善，人口密密集度低商業(yè)市場(chǎng)分析析南橋國(guó)際商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)1F2F3F4F南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)地址金海路3399號(hào)開間面積50平方米-200平方米客戶情況60%南橋本地客戶、35%市區(qū)客戶、15%外地客戶物業(yè)費(fèi)7元/平方米/月去化速度月去化套數(shù)36租金一層：3.8元/平方米/天、二層：3.1元/平方米/天、三層：2.5元/平方米/天、四層：2元/平方米/天價(jià)格均價(jià)14016元/平方米去化速度慢、、高租金商業(yè)市場(chǎng)分析析綠天商城南方國(guó)際購(gòu)物中心-綠天商城地址南奉公路7563號(hào)開間面積20平方米-50平方米客戶情況65%南橋本地客戶、10%市區(qū)客戶、15%外地客戶物業(yè)費(fèi)未定去化速度月去化套數(shù)183租金平均租金2.5元/平方米/天-3元/平方米/天，一層租金4元/平方米/天回報(bào)率三年開發(fā)商統(tǒng)一管理回報(bào)率依次為6%、8%、10%價(jià)格均價(jià)12525元/平方米綠天商城開發(fā)商實(shí)力雄雄厚，去化較較快商業(yè)市場(chǎng)分析析周邊商業(yè)配套套存量項(xiàng)目名稱總建筑面積已推面積存量南方國(guó)際購(gòu)物中心—綠天商城54470平方米51477平方米2993平方米綠地領(lǐng)御37344平方米15807平方米21537平方米南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)101450平方米36900平方米64551平方米上海南方國(guó)際購(gòu)物中心（南方國(guó)際大廈）24968平方米17744平方米7225平方米綠天商城綠地領(lǐng)御南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)南方國(guó)際購(gòu)物中心(南方國(guó)際大廈)周邊商業(yè)存量量較多、預(yù)計(jì)后期空置率較高，，對(duì)本案商業(yè)業(yè)有干擾影響響商業(yè)產(chǎn)品定位位考量依據(jù)市場(chǎng)容量干擾環(huán)境未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)目前區(qū)域環(huán)境境一般，整體商業(yè)環(huán)境需需有新亮點(diǎn)可預(yù)見的前期期商業(yè)空置干擾較較強(qiáng)商業(yè)銷售參差差不齊，本案入市時(shí)，，仍有一定體量商業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，需有一定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力且體量控制本案商業(yè)產(chǎn)品品發(fā)展模式為為：以主題型商業(yè)業(yè)為主體，一一定配套商業(yè)業(yè)的規(guī)?？刂浦撇僮?，需注注意體量控制制商業(yè)產(chǎn)品定位位本案商業(yè)產(chǎn)品品發(fā)展模式定定位為：以主主題商業(yè)為主主體、一定配配套商業(yè)的商商業(yè)規(guī)?？刂浦撇僮髂Ｊ缴虡I(yè)體量控制制前提下，如如何平衡政府府規(guī)劃指標(biāo)？？本案作為南橋橋新城現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)副中心心的核心區(qū)域域，未來(lái)存有有商務(wù)需求，，酒店產(chǎn)品將有一定定市場(chǎng)，可以以消化一部分商商業(yè)指標(biāo)，同時(shí)可以增加項(xiàng)目產(chǎn)品品維度，但是酒店的容量和和需求層級(jí)如如何？酒店市場(chǎng)分析析酒店類型名稱星級(jí)樓層配套星級(jí)酒店圣淘沙大酒店四星級(jí)9,1-2層餐飲、娛樂(lè)配套，3層以上客房餐廳、會(huì)議室、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球房、豪華桑拿、乒乓室、保齡球館、美容美發(fā)中心；凱撒夜總會(huì)、KTV包房；高標(biāo)準(zhǔn)施建中的高樂(lè)夫球場(chǎng)、游泳池壁球等古華山莊三星級(jí)

3層多層會(huì)議室、餐飲、游泳池、健身房、SPA、KTV夜總會(huì)、網(wǎng)球、棋牌室、美容美發(fā)悅?cè)A大酒店四星級(jí)16餐廳、多功能廳、會(huì)議室、室內(nèi)游泳池、健身中心、瑜伽館、乒乓房、豪華桑拿、女子SPA、美容美發(fā)、足浴、夜總會(huì)綠地逸東華酒店五星級(jí)20自助餐、燒烤餐、T吧、戶外咖啡吧、粵菜館、無(wú)柱式宴會(huì)廳、十間多功能會(huì)議室、逸東貴賓會(huì)、健身中心、水療中心和設(shè)施齊全的商務(wù)中心南郊賓館五星級(jí)2棟8層酒廊、西餐廳、自助餐廳、中餐廳、酒吧、茶藝館、宴會(huì)廳、游泳池、會(huì)議室、桌球房、健身中心、瑜伽房、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、美容中心經(jīng)濟(jì)型酒店格林豪泰—6層無(wú)，周邊有KTV、棋牌室等上海梅麗亞晶商務(wù)酒店—7層一層為餐飲本案悅?cè)A大酒店南郊賓館圣淘沙大酒店店古華山莊綠地逸東華酒酒店酒店概況區(qū)域酒店多分分布于南橋中中心，對(duì)成熟熟地段依賴性性較強(qiáng)，本案案位置相對(duì)處處于劣勢(shì)格林豪泰上海梅麗亞晶晶商務(wù)酒店酒店市場(chǎng)分析析酒店類型名稱類型/星級(jí)配套價(jià)格（元/天）星級(jí)酒店圣淘沙大酒店四星級(jí)餐廳、會(huì)議室、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球房、豪華桑拿、乒乓室、保齡球館、美容美發(fā)中心；凱撒夜總會(huì)、KTV包房；高標(biāo)準(zhǔn)施建中的高樂(lè)夫球場(chǎng)、游泳池壁球等標(biāo)準(zhǔn)間450

豪華間550

商務(wù)間650古華山莊三星級(jí)會(huì)議室、餐飲、游泳池、健身房、SPA、KTV夜總會(huì)、網(wǎng)球、棋牌室、美容美發(fā)標(biāo)準(zhǔn)間270

豪華間390

套房710悅?cè)A大酒店四星級(jí)餐廳、多功能廳、會(huì)議室、室內(nèi)游泳池、健身中心、瑜伽館、乒乓房、豪華桑拿、女子SPA、美容美發(fā)、足浴、夜總會(huì)高級(jí)間450豪華間550行政間700綠地逸東華酒店五星級(jí)自助餐、燒烤餐、T吧、戶外咖啡吧、粵菜館、無(wú)柱式宴會(huì)廳、十間多功能會(huì)議室、逸東貴賓會(huì)、健身中心、水療中心和設(shè)施齊全的商務(wù)中心客房680

尊貴房830套房1980-2180南郊賓館五星級(jí)酒廊、西餐廳、自助餐廳、中餐廳、酒吧、茶藝館、宴會(huì)廳、游泳池、會(huì)議室、桌球房、健身中心、瑜伽房、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、美容中心標(biāo)準(zhǔn)房650景觀房750商務(wù)套房1080經(jīng)濟(jì)型酒店格林豪泰—無(wú)，周邊有KTV、棋牌室等標(biāo)準(zhǔn)間219上海梅麗亞晶商務(wù)酒店—一層為餐飲標(biāo)準(zhǔn)間188酒店概況星級(jí)酒店價(jià)格格450-800元/天，經(jīng)濟(jì)型酒酒店價(jià)格為180-220元/天酒店市場(chǎng)分析析酒店經(jīng)營(yíng)情況況酒店類型名稱類型/星級(jí)客房數(shù)入住率入住客戶星級(jí)酒店圣淘沙大酒店四星級(jí)30070%-80%事業(yè)單位接待、企業(yè)高管古華山莊三星級(jí)18340%-50%外來(lái)旅游及出差人士悅?cè)A大酒店四星級(jí)28860%-70%事業(yè)單位接待、企業(yè)高管、外來(lái)旅游人士綠地逸東華酒店五星級(jí)2044月20日起試營(yíng)業(yè)，10%-15%事業(yè)單位接待、企業(yè)高管、外來(lái)旅游人士南郊賓館五星級(jí)28660%事業(yè)單位接待、企業(yè)高管、外來(lái)旅游人士經(jīng)濟(jì)型酒店格林豪泰—71日常70%-80%旺季100%大眾上海梅麗亞晶商務(wù)酒店—200日常70%-80%旺季100%大眾四星級(jí)、五星星級(jí)酒店目前前已較飽和，，唯一三星級(jí)級(jí)酒店入住率率不理想，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店相相對(duì)量較小，，入住率也較較高；入住主主要為企事業(yè)業(yè)單位商務(wù)會(huì)會(huì)務(wù)客戶，規(guī)規(guī)模有限，需需求層次一般般未來(lái)新增酒店店酒店市場(chǎng)分析析本案南方國(guó)際大酒酒店上海之魚南方國(guó)際大酒店上海之魚南方國(guó)際大酒店規(guī)劃中，總建面4萬(wàn)㎡左右，定位為五星級(jí)酒店凱賓斯基規(guī)劃中，銀河麗灣配套五星級(jí)酒店上海之魚規(guī)劃細(xì)項(xiàng)尚未公布，整體規(guī)劃以游艇文化主題公園為核心，擬建設(shè)高品質(zhì)住宅及各類度假村、野餐水灣、湖心生態(tài)島、游艇文化館、水岸商業(yè)街及五星級(jí)水療酒店

未來(lái)新增酒店店均是高星級(jí)級(jí)酒店，且都都位于城東，，可以預(yù)見城城東高星級(jí)酒酒店競(jìng)爭(zhēng)也將將呈現(xiàn)飽和、、激烈的局面面凱賓斯基酒店產(chǎn)品定位位考量依據(jù)地段要求經(jīng)營(yíng)情況競(jìng)爭(zhēng)情況地段競(jìng)爭(zhēng)處于于劣勢(shì)，本案未來(lái)雖具備備發(fā)展?jié)摿?，但需考慮慮酒店規(guī)?？刂?、檔次不不適宜過(guò)高從目前唯一一一家三星級(jí)酒店情情況來(lái)看比較尷尬尬不建議該檔次。。以其他酒店規(guī)規(guī)模與入住率計(jì)算算60-80%入住率計(jì)算，套數(shù)控控制在120套左右隨著凱賓斯基基、南方國(guó)際際大廈及上海海之魚的相繼繼開發(fā)，未來(lái)來(lái)城東高檔星星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)將更更為激烈，不宜介入入；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)衍衍生的商務(wù)需需求相對(duì)偏中中低端，高端端商務(wù)需求不不足本案可在后期期設(shè)置一所：：經(jīng)濟(jì)型酒店本案酒店產(chǎn)品品發(fā)展模式定定位為：經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店（120套左右）酒店產(chǎn)品定位位120套左右客房，，考慮公共配配套約5000㎡。物業(yè)類型細(xì)項(xiàng)產(chǎn)品類型關(guān)注發(fā)展機(jī)會(huì)產(chǎn)品性質(zhì)辦公純辦公產(chǎn)品純辦公去化受限，需控制體量形象滿足、規(guī)劃限制妥協(xié)產(chǎn)品挑高產(chǎn)品住宅需求機(jī)會(huì)空間大，應(yīng)以類住宅挑高高附加值產(chǎn)品為主體資金主力回籠產(chǎn)品酒店式公寓后期考慮客層升級(jí)及規(guī)劃限制可配置一定平層類住宅產(chǎn)品后期升級(jí)、規(guī)劃限制妥協(xié)產(chǎn)品商業(yè)--區(qū)域人口能級(jí)不足，后期存量競(jìng)爭(zhēng)及空置干擾影響大主題型+配套、利潤(rùn)產(chǎn)品酒店經(jīng)濟(jì)型酒店消化商業(yè)體量、平衡規(guī)劃指標(biāo)產(chǎn)品，可以豐富產(chǎn)品維度，但是區(qū)域商務(wù)人士少，需控制提量規(guī)劃平衡產(chǎn)品住宅--90、130平米主流產(chǎn)品，關(guān)注附加值、南北通透、南向開間明星產(chǎn)品總體來(lái)看,住宅產(chǎn)品基本本無(wú)問(wèn)題，挑挑高辦公產(chǎn)品品從目前市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)看為最佳佳突圍產(chǎn)品，，輔以部分有有一定市場(chǎng)及及發(fā)展空間的的純辦公、酒酒店式公寓產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)控控制體量實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一定利潤(rùn)，，酒店控制體體量、持有運(yùn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品定位總結(jié)結(jié)戰(zhàn)略之觀相——3我們的客戶是什么么樣的?客戶定位我司代理銷售項(xiàng)目積累資源

我司在南橋新城代理的南橋1號(hào)項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，市場(chǎng)影響力很大，在項(xiàng)目銷售的過(guò)程中積累了大量的客戶資源和市場(chǎng)資源?？蛻舳ㄎ谎芯恐慰蛻魡?wèn)卷訪談通過(guò)設(shè)計(jì)問(wèn)卷，對(duì)潛在客戶進(jìn)行訪談，了解其產(chǎn)品需求區(qū)域和性質(zhì)，確定本案目標(biāo)客戶特征；本次訪談共訪談客戶48組，有效客戶40組，其中城東客20組，奉浦產(chǎn)業(yè)客20組?？蛻舳ㄎ豢蛻魜?lái)源區(qū)域域規(guī)劃中的5號(hào)線，提升了了奉浦工業(yè)園園與城東新區(qū)區(qū)的交通聯(lián)系系，但是對(duì)于于客戶的購(gòu)買買影響力不是是很大，目前南橋新城城中高端置業(yè)業(yè)需求的客戶戶選擇城東和和城西的基本本各半。重規(guī)規(guī)劃者首選城城東，重配套套者首選城西西。較低端的產(chǎn)業(yè)業(yè)客由于購(gòu)買買能力限制，，一般選擇購(gòu)購(gòu)買老城北區(qū)區(qū)。主力客戶，原原本生活在老老城東，對(duì)于于城東新區(qū)的的規(guī)劃預(yù)期和和未來(lái)區(qū)域定定位十分看好好，信心強(qiáng)，，而且城東新新區(qū)與老城東東僅僅相隔A4，離自己原有有生活圈子近近，所以意向向度非常高。。東區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)也有較多進(jìn)進(jìn)城置業(yè)需求求，首選為城城東區(qū)域。奉浦產(chǎn)業(yè)客主城區(qū)東區(qū)客客主要客戶來(lái)源源區(qū)域客戶主要是南南橋新城主城城區(qū)東區(qū)客和和有中高端置置業(yè)需求的奉奉浦產(chǎn)業(yè)客，，東區(qū)周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有較多多客戶客戶定位客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)機(jī)純自住主要是周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶，，需求面積較較大，占比約約20%左右城區(qū)和奉浦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)首次次置業(yè)客戶由由于購(gòu)買能力力和對(duì)于成熟熟配套的要求求較高，基本本會(huì)選擇購(gòu)買買城區(qū)二手房房或城北較低低較為的商品品房。城區(qū)首首次置業(yè)客戶戶占比不超過(guò)過(guò)10%純投資東北新區(qū)（南南郊新公館、、恒盛湖畔豪豪庭）由于目目前配套不足足、規(guī)劃實(shí)施施相對(duì)較慢，，投資比例相相對(duì)較多，本本案所在東部部新區(qū)由于商商業(yè)生活配套套依據(jù)南方商商也廣場(chǎng)、已已漸成規(guī)模，，純投資比例例相對(duì)較少，，不超過(guò)10%，主要作為增增值保值目的的投資兼自住需需求主力需求，超超過(guò)六成主要作為將來(lái)來(lái)自己置換過(guò)過(guò)來(lái)或給小孩孩居住使用與市市區(qū)區(qū)的的投投資資客客考考慮慮不不同同，，南南橋橋新新城城所所謂謂的的投投資資主主要要是是考考慮慮假假如如空空著著不不住住，，以以后后肯肯定定會(huì)會(huì)漲漲賣賣出出去去肯肯定定不不會(huì)會(huì)虧虧，，投投資資投投機(jī)機(jī)性性不不強(qiáng)強(qiáng)，，甚甚至至?xí)?huì)空空著著那那里里；；更更多多的的是是從從自自住住角角度度考考慮慮購(gòu)購(gòu)房房看好區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃前前景，，可以以耐心心等待待區(qū)域域規(guī)劃劃成熟熟再過(guò)過(guò)來(lái)住住或者者賣掉掉，部部分原原有住住房品品質(zhì)較較差的的會(huì)提提前入入住純投資資投資兼兼自住住需求求純自住住客戶購(gòu)購(gòu)房主主要出出于投投資兼兼自住住需求求，投投資投投機(jī)性性不強(qiáng)強(qiáng)，所所謂的的投資資基本本是以以房子子以后后會(huì)增增值，，買了了不虧虧為出出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)考慮慮，實(shí)實(shí)際更更偏于于自住住客戶購(gòu)購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)客戶定定位客戶配配套需需求研研究40組訪談?wù)効蛻魬糁校?，有明明確意意向選選擇城城東項(xiàng)項(xiàng)目的的客戶戶23組，暫暫時(shí)無(wú)無(wú)意向向選擇擇城東東的客客戶17組，首首選均均為目目前區(qū)區(qū)位更更好、、配套套更成成熟的的城西西。意向購(gòu)購(gòu)買城城東區(qū)區(qū)域的的客戶戶，對(duì)對(duì)于區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃前前景十十分看看好，，全部部23組客戶戶均將將未來(lái)來(lái)地段段和區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)作作為自自己購(gòu)購(gòu)買的的主要要原因因，其其次是是區(qū)域域規(guī)劃劃、價(jià)價(jià)格、、產(chǎn)品品、項(xiàng)項(xiàng)目品品牌和和項(xiàng)目目規(guī)劃劃因素素；意向購(gòu)購(gòu)買城城東的的客戶戶對(duì)于于未來(lái)來(lái)商業(yè)業(yè)、生生活、、交通通配套套也均均看好好，教育配配套不不是吸吸引他他們?cè)谠诔菛|東購(gòu)房房的因因素，，但是是基本本不會(huì)會(huì)影響響他們們?cè)诖舜藚^(qū)域域購(gòu)房房，僅有3組客戶戶表達(dá)達(dá)了對(duì)對(duì)小學(xué)學(xué)規(guī)劃劃的關(guān)關(guān)注。。意向購(gòu)購(gòu)買城城東的的客戶戶，對(duì)對(duì)于區(qū)區(qū)域未未來(lái)規(guī)規(guī)劃前前景和和配套套完善善均十十分認(rèn)認(rèn)同、、有信信心，，教育育配套套的不不足基基本不不影響響他們們的購(gòu)購(gòu)房抉抉擇客戶定定位客戶配配套需需求研研究對(duì)于小小學(xué)的的需求求矛盾盾突出出，其其次是是不認(rèn)認(rèn)可城城東目目前的的地段段和商商業(yè)生生活配配套，，是客客戶選選擇不不在城城東置置業(yè)的的主要要原因因，但但是這這部分分客戶戶對(duì)于于城東東未來(lái)來(lái)的地地段、、區(qū)位位、區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃，，以及及目前前的價(jià)價(jià)格都都比較較認(rèn)同同不選擇擇在城城東的的客戶戶，主主要是是對(duì)于于區(qū)域域內(nèi)的的教育育配套套尤其其是小小學(xué)配配套不不足不不認(rèn)同同，其其次是是認(rèn)為為城東東目前前商業(yè)業(yè)配套套和地地段都都很難難吸引引到自自己到到該區(qū)區(qū)域購(gòu)購(gòu)房；；但是這這部分分客戶戶對(duì)于于城東東區(qū)域域的規(guī)規(guī)劃、、未來(lái)來(lái)地段段/區(qū)位很很認(rèn)可可，對(duì)對(duì)于目目前城城東的的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格接受受度也也比較較高。。客戶定定位客戶對(duì)對(duì)類住住宅接接受度度70%接受接受者多用于過(guò)渡型自住兼投資客戶，用于過(guò)渡性居住，以后考慮重新購(gòu)買住宅產(chǎn)品；另有部分投資客戶考慮保值增值。鑒于目前的市場(chǎng)特征，可以預(yù)見周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)自住客戶也會(huì)選擇有特色的類住宅客戶對(duì)類住宅接受度30%不接受.高端品質(zhì)改善型需求及城區(qū)單純的自住客戶對(duì)類住宅較為排斥，不喜歡類住宅布局，且擔(dān)心缺乏生活氛圍及以后的生活成本70%以上置置業(yè)客客戶會(huì)會(huì)考慮慮類住住宅3項(xiàng)目目目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)之之價(jià)值值地塊指指標(biāo)分分析位置南橋新城11單元B03-01地塊南橋新城11單元B03-02地塊南橋新城11單元B04-04\07地塊項(xiàng)目四至北至百秀路、南至南港路、東至東百春路、西至望園路北至百秀路、南至南港路、西至東百春路、東至百富路北臨百秀路、南至南港路、西至百富路、東至金海公路，地塊中間被廟涇港所分割地塊面積63187㎡20001㎡41340㎡容積率2.03.02.5建筑面積126374㎡60003㎡103350㎡土地屬性商辦商業(yè)商住混合型，其中住宅40%，商業(yè)60%建筑密度35%40%35%建筑限高858590綠地率30%20%30%地塊指指標(biāo)分分析地塊屬屬性關(guān)關(guān)注西側(cè)商業(yè)環(huán)境佳東西向走向長(zhǎng)商辦屬性地塊商業(yè)屬性地