永州項(xiàng)目招商計(jì)劃書永州項(xiàng)目招商計(jì)劃書1目錄項(xiàng)目分析任務(wù)分析目標(biāo)界定及溝通目標(biāo)的界定和溝通解決的問題項(xiàng)目自身建議營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目的定位問題項(xiàng)目的銷售問題項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目的租售方式目錄項(xiàng)目分析目標(biāo)的界定和溝通解決的問題項(xiàng)目自身建議營(yíng)銷推廣2市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容地理位置商業(yè)氛圍項(xiàng)目受眾終端消費(fèi)者項(xiàng)目商業(yè)適宜受眾項(xiàng)目商業(yè)受眾業(yè)態(tài)項(xiàng)目受眾現(xiàn)狀分析受眾租金承擔(dān)估算項(xiàng)目所處區(qū)塊

項(xiàng)目交通情況周邊設(shè)施情況人文地理情況周邊商業(yè)分布周邊商業(yè)業(yè)態(tài)周邊商業(yè)租金周邊商業(yè)空置率.消費(fèi)者消費(fèi)水平消費(fèi)者消費(fèi)觀念消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣市調(diào)主要針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，了解市場(chǎng)業(yè)態(tài)和市場(chǎng)容量，便于項(xiàng)目精準(zhǔn)定位主要調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容地理位置商業(yè)氛圍項(xiàng)目受眾終端消費(fèi)者項(xiàng)目商業(yè)適宜受3思路分析根據(jù)可類比商業(yè)租金水平，使用比較法估算項(xiàng)目商業(yè)租金水平。根據(jù)項(xiàng)目租金水平估算項(xiàng)目?jī)r(jià)值。根據(jù)項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)估算項(xiàng)目應(yīng)填補(bǔ)的商業(yè)空白和面臨的競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)項(xiàng)目周邊商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)確定項(xiàng)目的商業(yè)類型。根據(jù)項(xiàng)目周邊人口的狀況和人口消費(fèi)水平分析確定項(xiàng)目的檔次。根據(jù)人口發(fā)展的狀況和城市規(guī)劃狀況確定項(xiàng)目的長(zhǎng)期戰(zhàn)略形態(tài)。根據(jù)項(xiàng)目的盈利確定項(xiàng)目的租售方式。根據(jù)周邊項(xiàng)目的現(xiàn)狀確定項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)。根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)確定項(xiàng)目所針對(duì)的人群。思路分析根據(jù)可類比商業(yè)租金水平，使用比較法估算項(xiàng)目商業(yè)租金水4目標(biāo)的溝通及界定目標(biāo)的溝通及界定5世紀(jì)濱江印象·巴厘南華·富臨錦江遠(yuǎn)志·新外灘本案舜德·城市Mall第一街&步行街世紀(jì)濱江印象·巴厘南華·富臨錦江遠(yuǎn)志·新外灘本案舜德·城市M6永州商業(yè)布局永州市新舊商業(yè)中心舊商業(yè)中心在湘江北側(cè)，以舊商業(yè)中心為依托，在零陵路建設(shè)的新型商業(yè)中心包括第一街、步行街、舜德城市Mall等湘江南側(cè)有百業(yè)街人民政府在瀟湘公園南側(cè)舊商業(yè)中心大轉(zhuǎn)盤行政區(qū)項(xiàng)目永州商業(yè)布局永州市新舊商業(yè)中心舊商業(yè)中心大轉(zhuǎn)盤行政區(qū)項(xiàng)目7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析總建面積:余平米分層面積：商業(yè)面積：30000余平米停車位：項(xiàng)目四至情況：項(xiàng)目東靠育才路，南鄰瀟湘公園東門，西鄰瀟湘公園，北接湘永路。皇家帝王廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析總建面積:余平米皇家帝王8項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目南、東兩側(cè)為瀟湘公園項(xiàng)目北側(cè)為湘永路項(xiàng)目東側(cè)為育才路項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目南、東兩側(cè)為瀟湘公園項(xiàng)目北側(cè)為湘永路項(xiàng)目9建筑形態(tài)及意象項(xiàng)目形象：永州市高端住宅項(xiàng)目風(fēng)格：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格項(xiàng)目入口：入口正對(duì)育才路項(xiàng)目車庫：項(xiàng)目建有地下車庫像不像一個(gè)商業(yè)中心？？？“金角銀邊”同時(shí)擁有，具有地理位置優(yōu)勢(shì)公園臨近，具有人文優(yōu)勢(shì)和流動(dòng)人口優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目形象支撐，且地理位置被認(rèn)可建筑形態(tài)及意象項(xiàng)目形象：永州市高端住宅10周邊商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊即將供應(yīng)或處在供應(yīng)初期的商業(yè)商業(yè)現(xiàn)在包括10個(gè)項(xiàng)目，總體供應(yīng)面積在10萬平米以上華源府第時(shí)代峰景尚東瀟湘明珠印象巴厘和泰名居8#大院頤園金盾大廈龍興凱旋城周邊商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊即將供應(yīng)或處在供應(yīng)初期的商業(yè)商11周邊商業(yè)供應(yīng)分析項(xiàng)目周邊的商業(yè)供應(yīng)主要分布在育才路，主要包括：周邊商業(yè)供應(yīng)分析項(xiàng)目周邊的商業(yè)供應(yīng)主要分布在育才路，主要包括12周邊商業(yè)現(xiàn)狀12345大轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為理想，但是業(yè)態(tài)分布不佳，毫無規(guī)劃章法三多亭社區(qū)附近商業(yè)以滿足周邊居民日常生活需求為主雙洲路商業(yè)主要滿足日常生活兼具部分結(jié)構(gòu)性商品。育才路北段商業(yè)有較多汽車售賣及售后維修改裝等育才路南段商業(yè)主要是建材家居等周邊商業(yè)現(xiàn)狀12345大轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為理想，但是業(yè)態(tài)分布不13項(xiàng)目面臨現(xiàn)狀項(xiàng)目對(duì)手受眾項(xiàng)目本身即為居住社區(qū)，有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)區(qū)域內(nèi)幾個(gè)大型樓盤分別都自帶底商，部分底商面積還較大招商所包含業(yè)態(tài)：百貨店及大型超市為核心，兼顧其他業(yè)態(tài)項(xiàng)目對(duì)手受眾綜合來講，項(xiàng)目區(qū)域的大型樓盤本身都具有一定面積的商業(yè)，和我們存在著一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在提升區(qū)域商業(yè)范圍這一點(diǎn)上又和我們存在共同的利益。從各個(gè)方面看來，項(xiàng)目面臨以下狀況：項(xiàng)目面臨現(xiàn)狀項(xiàng)目對(duì)手受眾項(xiàng)目本身即為居住社區(qū)，有一定的消費(fèi)基14面臨現(xiàn)狀分析非商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)非核心商業(yè)區(qū)項(xiàng)目可達(dá)性較差競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手受眾綜合看來，項(xiàng)目本身適合的業(yè)態(tài)比較容易確定，重點(diǎn)在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和受眾公園附近湘永路具備一定的商業(yè)基礎(chǔ)處在較為理想的位置項(xiàng)目自有消費(fèi)人群項(xiàng)目臨近公園帶來的流動(dòng)人群面臨現(xiàn)狀分析非商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)非核心商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手15項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)：項(xiàng)目本身處在高端社區(qū)臨近，具備一定的人口基礎(chǔ)，且周邊有較多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目本省商業(yè)體量較大，但大多處于臨街位置或內(nèi)街位置，較為理想。湘永路和育才路都具備一定的商業(yè)氛圍，育才路商業(yè)銜接較好，湘永路相對(duì)銜接較差。項(xiàng)目所處區(qū)域目前人口較少，也不處在商業(yè)核心區(qū)。項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度不很理想，項(xiàng)目自身工程進(jìn)度和緊鄰項(xiàng)目的瀟湘公園的現(xiàn)狀目前均不太理想，需要進(jìn)一步改善。項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)：16發(fā)展商給我們的任務(wù)價(jià)格任務(wù)開發(fā)商預(yù)期價(jià)格周期任務(wù)均價(jià)銷售總價(jià)價(jià)格期望開始銷售時(shí)間招商周期銷售周期時(shí)間起止發(fā)展商給我們的任務(wù)價(jià)格開發(fā)商預(yù)期價(jià)格周期均價(jià)銷售價(jià)格開始銷售17溝通—目前狀況下的戰(zhàn)略工程周邊宣傳開發(fā)商考慮：盡早進(jìn)入銷售階段獲得較好的市場(chǎng)認(rèn)可。獲得更多的利潤(rùn)我們需要考慮項(xiàng)目定位精當(dāng)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)恰當(dāng)項(xiàng)目定價(jià)準(zhǔn)確無誤受眾考慮項(xiàng)目盈利能力終端消費(fèi)者考慮效率和節(jié)約溝通—目前狀況下的戰(zhàn)略工程周邊宣傳開發(fā)商考慮：我們需要考慮受18解決的問題解決的問題19思路1思路2思路3全市商業(yè)輻射中心或?qū)I(yè)類賣場(chǎng)輻射本區(qū)域的商業(yè)中心其他思路項(xiàng)目思考--能做什么思路1思路2思路3全市商業(yè)輻射中心或?qū)I(yè)類賣場(chǎng)輻射20思路一可行性分析從項(xiàng)目的公共交通及人流狀況來看，本項(xiàng)目難以成為輻射全市的商業(yè)中心。永州市冷水灘區(qū)市級(jí)購(gòu)物中心規(guī)模及條件支持思路一可行性分析從項(xiàng)目的公共交通及人流狀況來看，本項(xiàng)目難以成21思路二的可行性分析從目前狀況看來，項(xiàng)目的人流可達(dá)性相對(duì)較差，可行但利益受限思路二的可行性分析從目前狀況看來，項(xiàng)目的人流可達(dá)性相對(duì)較差，22項(xiàng)目定位思考3萬平米的商業(yè)做成什么思路一：類似于萬象城輻射全市的購(gòu)物中心不可行思路二：輻射本區(qū)域的購(gòu)物中心。可行利益受限制需要突破困局項(xiàng)目定位思考3萬平米的商業(yè)做成什么思路一：思路二：需要突破困23項(xiàng)目定位思考需要突破困局突破的可能性較高的車位配比周邊道路的通達(dá)性較差項(xiàng)目處在河?xùn)|區(qū)人居重要銜接區(qū)域從區(qū)域地理上突破從消費(fèi)模式上突破突破的可能性建筑意向經(jīng)典、尊貴兩大公園理想人文居住永州市河?xùn)|區(qū)建材家居家具專業(yè)市場(chǎng)聚集重要區(qū)域周邊還有永州市汽車銷售行業(yè)聚集區(qū)域本項(xiàng)目從外部環(huán)境到項(xiàng)目本身具備突破的可能性項(xiàng)目定位思考需要突破困局突破的可能性較高的車位配比周邊道路的24項(xiàng)目功能定位—位置角度從項(xiàng)目所處位置來看，項(xiàng)目位于河?xùn)|居住區(qū)核心位置。項(xiàng)目周邊配套兩大公園，又有大量的流動(dòng)人口；作為很好的休閑娛樂場(chǎng)所，公園本身只具備自然景觀，需要好的商業(yè)氛圍與之配套形成一個(gè)良好的休閑娛樂購(gòu)物場(chǎng)所。從周邊發(fā)展趨勢(shì)來看，項(xiàng)目和公園的結(jié)合將直接面對(duì)河?xùn)|區(qū)所有具有休閑娛樂購(gòu)物等需求的人群。需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系。項(xiàng)目功能定位—位置角度從項(xiàng)目所處位置來看，項(xiàng)目位于河?xùn)|居住區(qū)25商業(yè)業(yè)態(tài)定位便利店社區(qū)商業(yè)超級(jí)市場(chǎng)區(qū)域型商業(yè)購(gòu)物中心即時(shí)性，應(yīng)急性有目的購(gòu)買客戶日常小額消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)構(gòu)成商品結(jié)構(gòu)齊全，高頻率購(gòu)買物品為主商品結(jié)構(gòu)齊全，大眾化實(shí)用品為主滿足一次性購(gòu)物以百貨店或超級(jí)市場(chǎng)為核心，配以專營(yíng)店、餐飲店及其他生活配套等Shoppingmall城市綜合體，滿足絕大部分人群和商家的購(gòu)物中心根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，購(gòu)物中心比較適合項(xiàng)目的整體定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位便利店社區(qū)商業(yè)超級(jí)市場(chǎng)區(qū)域型商業(yè)購(gòu)物中心即時(shí)性，26項(xiàng)目功能定位—人口角度從周邊居住人口的角度看來，未來區(qū)域內(nèi)（河?xùn)|居住區(qū)+馬路街居住區(qū)）人口數(shù)量將達(dá)到13萬左右。眾多的人口卻沒有一個(gè)好的休閑娛樂購(gòu)物場(chǎng)所，這些人口需要一個(gè)商品結(jié)構(gòu)齊全、能夠滿足頻繁購(gòu)買和結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品的需求；綜合來看需要項(xiàng)目具備綜合商業(yè)體的功能。項(xiàng)目功能定位—人口角度從周邊居住人口的角度看來，未來區(qū)域內(nèi)（27商業(yè)類型分析2000人5000人20000人50000人100000人便利店、生鮮食品店、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、餐飲店等網(wǎng)點(diǎn)增設(shè)綜合超市、服務(wù)類店鋪增設(shè)中型超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店、餐飲店增設(shè)社區(qū)型綜合超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店、文體場(chǎng)所增設(shè)大型、綜合超市等不同的人口條件，對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)條件商業(yè)類型分析2000人5000人20000人50000人1028項(xiàng)目定位—商業(yè)氛圍從育才路目前的商業(yè)業(yè)態(tài)看來，主要集中在三個(gè)行業(yè)，其一是汽車的銷售和維修；其二是家居裝修和建材類的銷售；其三是餐飲業(yè)。這三部分加起來占據(jù)了育才路70%的商業(yè)業(yè)態(tài)。目前育才路的生活配套設(shè)施在很大程度上依賴逸云路上一家面積約700㎡的小型超市，亟需一個(gè)能夠提供較為完善的生活配套設(shè)施的商業(yè)體系。項(xiàng)目定位—商業(yè)氛圍從育才路目前的商業(yè)業(yè)態(tài)看來，主要集中在三個(gè)29項(xiàng)目定位—商業(yè)氛圍從湘永路的商業(yè)氛圍來看，商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在消費(fèi)者實(shí)施經(jīng)常性購(gòu)買的行業(yè)包括餐飲和煙酒特產(chǎn)、水果花卉占27%；服務(wù)類占據(jù)了21%；而鞋帽服飾類結(jié)構(gòu)性商品又占據(jù)了20%左右；總體看來行業(yè)眾多，業(yè)態(tài)豐富，遺憾的是這些業(yè)態(tài)中業(yè)態(tài)豐富的部分主要靠近大轉(zhuǎn)盤附近，對(duì)三多亭社區(qū)附近的居民所能提供的服務(wù)有限。區(qū)域內(nèi)需要一個(gè)較為完整成體系的商業(yè)結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目定位—商業(yè)氛圍從湘永路的商業(yè)氛圍來看，商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在30商業(yè)類型分析從現(xiàn)在掌握的情況看來，項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)當(dāng)立足滿足社區(qū)人群要求為主、部分拓展面對(duì)區(qū)域人群為輔，兼顧流動(dòng)人群從人口來看從商業(yè)氛圍來看從項(xiàng)目自身來看從人口來看項(xiàng)目本身人口一萬人以上周邊項(xiàng)目人口13萬人流動(dòng)人口規(guī)模6-8千人從商業(yè)氛圍來看交通狀況一般周邊商業(yè)低檔針對(duì)日常消費(fèi)從項(xiàng)目自身來看永州高端住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)合理具備銜接功能商業(yè)類型分析從現(xiàn)在掌握的情況看來，項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)當(dāng)立足滿足社31（無關(guān)的）（有關(guān)的）（無差異化的）（差異化的）項(xiàng)目屬性定位-經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)狀況顧客的需要（市價(jià)）（溢價(jià)）價(jià)格定位提取初級(jí)產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務(wù)展示體驗(yàn)引導(dǎo)轉(zhuǎn)型顧客定制化商品化商品化商品化顧客定制化顧客定制化（無關(guān)的）（有關(guān)的）（無差異化的）（差異化的）項(xiàng)目屬性定位-32項(xiàng)目定位—結(jié)論從項(xiàng)目所處位置看來：需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系從周邊人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)和市政規(guī)劃來看：需要項(xiàng)目具備綜合商業(yè)體的功能從周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來看：市場(chǎng)上存在一個(gè)完善的、具備完整體系的生活配套商業(yè)氛圍綜合看來，項(xiàng)目需要一個(gè)具備完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的城市綜合體項(xiàng)目定位—結(jié)論從項(xiàng)目所處位置看來：需要項(xiàng)目從周邊人口增長(zhǎng)的趨33項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要商業(yè)中心1項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)休閑購(gòu)物樂園2項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)中高端購(gòu)物首選3項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要城市綜合體4項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要商業(yè)中心1項(xiàng)目形象：永34業(yè)態(tài)構(gòu)成分析—商品頻繁購(gòu)買商品針對(duì)區(qū)域內(nèi)所有消費(fèi)者，主要滿足消費(fèi)者日常生活需求，吸引眾多消費(fèi)者聚攏人氣。頻繁購(gòu)買商品結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品針對(duì)所有人群；針對(duì)不同的人群應(yīng)該有不同的檔次結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品經(jīng)常購(gòu)買商品針對(duì)中高端消費(fèi)者，主要滿足中高端消費(fèi)者進(jìn)階需求，完善項(xiàng)目結(jié)構(gòu)經(jīng)常購(gòu)買商品針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)：快餐食雜、水果生鮮，煙酒等日常消費(fèi)品針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)：服裝服飾、文體玩具、辦公用品，中高檔餐飲等專賣店、超級(jí)市場(chǎng)針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)：大型百貨商店及其附屬商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析—商品頻繁購(gòu)買商品針對(duì)頻繁購(gòu)買商品結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品35業(yè)態(tài)構(gòu)成分析大型百貨大型超市為核心BECDA中西快餐文具玩具類服飾鞋帽專賣店中高端餐飲休閑娛樂類專營(yíng)專賣類隨著樓層的增高，業(yè)態(tài)針對(duì)的客戶具有一定的針對(duì)性業(yè)態(tài)構(gòu)成分析大型百貨BECDA中西快餐服飾鞋帽專賣店中高端36項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目的命名2.項(xiàng)目命名建議建議項(xiàng)目命名：皇家財(cái)富廣場(chǎng)案名釋義：以“皇家”為底蘊(yùn)，深切吻合項(xiàng)目本身形象，以財(cái)富為依托，充分體現(xiàn)項(xiàng)目本身價(jià)值備用案名：皇家財(cái)富商業(yè)街/皇家商業(yè)廣場(chǎng)1.項(xiàng)目命名原則項(xiàng)目命名和住宅部分應(yīng)當(dāng)相互切近項(xiàng)目命名要充分體現(xiàn)商業(yè)部分價(jià)值項(xiàng)目命名應(yīng)當(dāng)注重項(xiàng)目本身形象項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目的命名2.項(xiàng)目命名建議1.項(xiàng)目命名原則37項(xiàng)目自身建議項(xiàng)目自身建議38項(xiàng)目建議大型百貨專賣及其附屬商業(yè)專營(yíng)類門店中西快餐大型超市休閑娛樂區(qū)中高端餐飲服飾特賣專賣類社區(qū)服務(wù)、家政服務(wù)類，與公園銜接處休閑及快速餐飲類項(xiàng)目建議大型百貨專賣及其附屬商業(yè)專營(yíng)類門店中高端餐飲社區(qū)服務(wù)39停車位的規(guī)劃單位：車位/100㎡AddAddAddAdd自行車≥7.5

機(jī)動(dòng)車≥0.45自行車≥

7.5

機(jī)動(dòng)車≥0.3飲食店集貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)中心公共中心自行車≥7.5

機(jī)動(dòng)車≥0.45自行車≥3.6

機(jī)動(dòng)車≥0.31.本表機(jī)動(dòng)車停車車位以小型汽車為標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量表示，2.其他各型車輛停車位的換算辦法，應(yīng)符合表中的規(guī)定。項(xiàng)目需要車位數(shù)量為135個(gè)停車位的規(guī)劃單位：車位/100㎡AddAddAddAdd自40項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議在解決售賣模式之前，我們需要明確項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)模式從項(xiàng)目的定位、持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及良好形象的維護(hù)來看，需要以統(tǒng)一的形象來經(jīng)營(yíng)。怎樣實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一形象的經(jīng)營(yíng)，目前市場(chǎng)通常的模式是怎樣的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的確定自營(yíng)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)？目前市場(chǎng)上常見的經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議在解決售賣模式之前，我們需要明確項(xiàng)目整體的經(jīng)41項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議售賣模式和經(jīng)營(yíng)模式之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系，在解決前者之前必須先確認(rèn)后者自營(yíng)分析聯(lián)合經(jīng)營(yíng)分析招租困難或者具有壟斷性資源的時(shí)候使用風(fēng)險(xiǎn)較大可以保底抽成或者純分成租金與商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入掛鉤按照契約提成分紅發(fā)展商具有一定經(jīng)驗(yàn)情況適用委托經(jīng)營(yíng)分析按契約收取租金發(fā)展商沒有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力的情況下適用不利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化自營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議售賣模式和經(jīng)營(yíng)模式之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系，42經(jīng)營(yíng)模式選擇從發(fā)展商及發(fā)展商的長(zhǎng)期利益來看，

百貨部分適宜采用聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的方式其余部分采用“統(tǒng)一規(guī)劃、分別經(jīng)營(yíng)”的策略經(jīng)營(yíng)管理公司和商家可以采取保底提成的方式進(jìn)行合作，收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為保證租金，另一部分按總營(yíng)業(yè)額的一定比例收取，該比例取決于承租商的平均費(fèi)用、商品價(jià)格、利潤(rùn)率等相關(guān)因素，總營(yíng)業(yè)額的計(jì)算通常每年進(jìn)行一次。經(jīng)營(yíng)模式選擇從發(fā)展商及發(fā)展商的長(zhǎng)期利益來看，百貨部分適宜43租售模式分析—出租從好的方面來講：從商業(yè)的培養(yǎng)期開始，到成本的回收，整個(gè)過程中能夠體現(xiàn)商業(yè)本身的完全價(jià)值，享受整個(gè)利益鏈上的收益。出租的價(jià)值體現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)存活過程中，尤其是潛力越大的商業(yè)越不能在運(yùn)營(yíng)初期體現(xiàn)其完全價(jià)值。租金是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程，考慮到通貨膨脹的因素，實(shí)際上在早期對(duì)租金的判斷往往偏低，出租能夠彌補(bǔ)這一遺憾。出租獲益是比較穩(wěn)定的收入來源從壞的方面來講：對(duì)于商業(yè)前景朦朧的物業(yè)來講，出租不能確保商業(yè)能夠如愿發(fā)達(dá)，如果商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗，將造成無租可收的后果。出租不利于資金的快速再分配，相對(duì)來講將受益限制在特定的方面。出租不利于快速回籠資金，會(huì)造成短期的資金壓力。導(dǎo)致短時(shí)期內(nèi)資金流通不暢。租售模式分析—出租從好的方面來講：從壞的方面來講：44租售模式分析—出售從好的方面來講出售可以快速的回籠資金，也利于資金的再分配，保障資金鏈的流通。在當(dāng)前大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，新興財(cái)富階層手中掌握的大量閑散資金，因?yàn)橥顿Y渠道匱乏而流向房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，使商業(yè)地產(chǎn)售賣有了外部環(huán)境；另外這類非理性、非專業(yè)人群的投資意識(shí)比較初級(jí)。金融體制讓開發(fā)商得不到長(zhǎng)期金融工具的支持，只好通過迅速開發(fā)銷售變現(xiàn)來歸還銀行貸款。從壞的方面來講商業(yè)的售買導(dǎo)致無法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。尤其是室內(nèi)商業(yè)，它客觀上要求必須要統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，由于商業(yè)的售賣使開發(fā)商往往喪失了商鋪的支配權(quán)，使得統(tǒng)一的定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)無法實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商由于還貸的壓力，將商鋪天價(jià)賣給投資客，投資客為了獲得既得的利益回報(bào)，將下游利益鏈給嚴(yán)重透支了，而投資客的收益就是商家成本的大頭，一旦外部消費(fèi)市場(chǎng)疲軟，商家經(jīng)營(yíng)必然慘淡，收入無法保證，加之成本高企，所以往往難以逃避死亡的厄運(yùn)。商家一死，整個(gè)項(xiàng)目失敗，投資客的租金也就沒了。租售模式分析—出售從好的方面來講從壞的方面來講45租售模式分析出租分析一方面來說：出租能夠較為真實(shí)體現(xiàn)物業(yè)商業(yè)價(jià)值出租能夠較為長(zhǎng)期的帶來收益一方面來說：出租不利于資金的快速再分配出租不利于開發(fā)商資金的流通租售模式分析出售分析一方面來說：出售可以迅速套現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)出售可以緩解資金壓力出售具備較好的商業(yè)環(huán)境一方面來說：出售無法榨取更高的利益出售會(huì)給商業(yè)管理造成一定的困擾購(gòu)買商鋪的投資客會(huì)嚴(yán)重透支下游利益租售模式分析出租分析租售模式出售分析46租售模式分析—隱藏的要點(diǎn)1重新思考盈利模式：商業(yè)地產(chǎn)到底是靠賣商鋪賺錢還是靠運(yùn)營(yíng)賺錢，盈利模式?jīng)Q定操作模式，持有和售賣都是手段，如何賺錢才是目的。對(duì)于資金壓力較大的開發(fā)商，不妨租售結(jié)合，這個(gè)思路的核心，一是通過賣鋪實(shí)現(xiàn)一部分短期利益，平衡現(xiàn)金流動(dòng)壓力；二是堅(jiān)持通過運(yùn)營(yíng)來創(chuàng)造價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利益。2重新思考商業(yè)模式：解決利益鏈各方的盈利問題，其中商鋪的定價(jià)是關(guān)鍵。我們認(rèn)為定價(jià)應(yīng)遵從以下原則：從商家能接受的最高租金、投資客能接受的最低收益率出發(fā)，綜合考慮開發(fā)商的成本底線加合理利潤(rùn)，對(duì)商鋪進(jìn)行合理定價(jià)。售賣本身就是短視行為，不要指望將下游的收益榨取干凈，留給利益鏈下游一定利潤(rùn)空間。3充分考慮利益糾結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)很多問題是盤根錯(cuò)節(jié)的利益沖突的問題，不是專業(yè)問題。在利益沖突面前，決定利益沖突如何解決的是老板而不是專業(yè)人才，所以，首先解決好利益沖突問題，對(duì)專業(yè)認(rèn)可并給予充分的信任，并且為專業(yè)人才或?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)建立一個(gè)操作的平臺(tái)，堅(jiān)定不移地執(zhí)行。租售模式分析—隱藏的要點(diǎn)1重新思考盈利模式：2重新思考商業(yè)模47項(xiàng)目租售比例建議項(xiàng)目租售比例建議48售賣模式建議直接銷售帶租約銷售短期委托核心售賣將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商，由投資者自行使用。可能導(dǎo)致整個(gè)賣場(chǎng)或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營(yíng)局面，規(guī)模大的賣場(chǎng)后果將更嚴(yán)重。在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。

通過聘請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)管理公司一次性支付業(yè)主短期租金，取得商鋪短期的經(jīng)營(yíng)權(quán)。開發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)賣場(chǎng)統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。由此，委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。

通過對(duì)不同區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行精細(xì)化分和規(guī)劃，保留核心價(jià)值較強(qiáng)、利潤(rùn)較高的部分持有進(jìn)行出租；將由核心商業(yè)帶動(dòng)的部分實(shí)行售賣既能夠平衡現(xiàn)金流壓力又能獲得長(zhǎng)期利益·售賣模式建議直接銷售帶租約銷售短期委托核心售賣將商鋪產(chǎn)權(quán)直接49租金的確定不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)且有較多交易實(shí)例不符合項(xiàng)目情況有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)A

比較參照法C租金收益法B

預(yù)期利潤(rùn)法項(xiàng)目周邊缺少可以參照的同類型商業(yè)適用于無收益且不交易的不動(dòng)產(chǎn)符合項(xiàng)目情況租金的確定不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)且有較多交易實(shí)例不符合項(xiàng)目情況有收益50項(xiàng)目售賣模式分析—核心售賣模式項(xiàng)目售賣模式分析—核心售賣模式51香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊僅有零星街鋪交易，與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式相去甚遠(yuǎn)，可參照性不強(qiáng)。√項(xiàng)目的價(jià)格定位香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目52動(dòng)態(tài)價(jià)格價(jià)格界定路線圖用市場(chǎng)比較法確定租金及收益率用收益還原法計(jì)算靜態(tài)價(jià)格估計(jì)溢價(jià)空間根據(jù)發(fā)展推斷項(xiàng)目升值空間動(dòng)態(tài)價(jià)格價(jià)格界定路線圖用市場(chǎng)比較法確定租金及收益率用收益還原53根據(jù)市場(chǎng)比較法，一樓臨街商鋪靜態(tài)月租為110元/平米，由于比較的都是街鋪，街鋪的使用率都比較高，接近100%，所以120元/平米應(yīng)該是一樓的按套內(nèi)面積計(jì)算的租金。項(xiàng)目的價(jià)格定位—靜態(tài)租金測(cè)算根據(jù)市場(chǎng)比較法，一樓臨街商鋪靜態(tài)月租為110元/平米，由于比54商圈的分類商業(yè)區(qū)商業(yè)集中的地區(qū),其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等特色。住宅區(qū)住宅區(qū)住戶數(shù)量至少1000戶以上。其消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購(gòu)買率高文教區(qū)其附近有一所或以上的學(xué)校，其中以私立和補(bǔ)習(xí)班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費(fèi)群以學(xué)生居多，消費(fèi)金額普遍不高，但果汁類飲品購(gòu)買率高。辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)。其消費(fèi)習(xí)性為便利性、在外就餐人口多、消費(fèi)水平較高。工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)的消費(fèi)者一般為打工一族，消費(fèi)水平較低，但消費(fèi)總量較大。混合區(qū)分為住商混合、住教混合、工商混合等。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，一個(gè)商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬于多元化的消費(fèi)習(xí)性。商圈的分類商業(yè)區(qū)商業(yè)集中的地區(qū),其特色為商圈大、流動(dòng)人口多55公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中V代表評(píng)估價(jià)值，a=樓層租金，r=5%（商業(yè)化率），n=實(shí)際使用年限（使用年限40年）。備注：假設(shè)在40年的使用期限中，各年凈收益和投資回報(bào)率相等。得出如下計(jì)算結(jié)果項(xiàng)目的價(jià)格定位—收益法的計(jì)算過程首層價(jià)格初步估算為：13303元/平方米（套內(nèi)）公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中V代表評(píng)估價(jià)值56根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目的溢價(jià)空間主要集中在營(yíng)銷、市場(chǎng)增長(zhǎng)、品牌三個(gè)方面，初步預(yù)期將帶來15%—20%的溢價(jià)。動(dòng)態(tài)價(jià)格=靜態(tài)價(jià)格+溢價(jià)空間收益法計(jì)算市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營(yíng)銷措施溢價(jià)外部溢價(jià)因素內(nèi)部溢價(jià)因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)經(jīng)過溢價(jià)，首層均價(jià)區(qū)間[15300--16000]元/平方米項(xiàng)目的價(jià)格定位—經(jīng)過溢價(jià)后的動(dòng)態(tài)價(jià)格根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目的溢價(jià)空間主要集中在營(yíng)銷57項(xiàng)目的價(jià)格定位項(xiàng)目一層外鋪價(jià)格為[15300，15900]

元/平方米（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目一層內(nèi)鋪價(jià)格約為外鋪價(jià)格的60%，約在9200元/平方米左右（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目二層內(nèi)鋪價(jià)格約為一層內(nèi)鋪價(jià)格的70%，約在6400元/平方米（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目4-5層若直接銷售，因面積較大，通常價(jià)格不會(huì)很高，建議在2500元/平方米。（按銷售面積計(jì)算）按照商業(yè)項(xiàng)目30%-40%的公攤計(jì)算項(xiàng)目的價(jià)格定位項(xiàng)目一層外鋪價(jià)格為[15300，15900]58項(xiàng)目整體回顧項(xiàng)目屬性定位：城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物的頂級(jí)場(chǎng)所項(xiàng)目形象定位：頂級(jí)時(shí)尚、極致體驗(yàn)項(xiàng)目命名：皇家財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目功能定位及比例：娛樂、休閑：餐飲：購(gòu)物=15%：25%：60%出售/出租比例：大致在80%-85%售賣模式：帶租約銷售+核心售賣模式+直接銷售項(xiàng)目收益：

小結(jié)：項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益主要來自于項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)，短期收益相對(duì)較少。項(xiàng)目整體回顧項(xiàng)目屬性定位：城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物的頂級(jí)59營(yíng)銷推廣建議營(yíng)銷推廣建議60商鋪入市的策略銷售時(shí)機(jī)選擇：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約3-4家主力大商家先預(yù)熱后認(rèn)籌：主體部分的外裝修及商家準(zhǔn)備工作完成之后再登記咨詢推售節(jié)奏：商鋪分3批銷售，每批單位分次推出，每次推出即售完熱點(diǎn)制造：不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度銷售時(shí)機(jī)預(yù)熱認(rèn)籌推售節(jié)奏熱點(diǎn)營(yíng)造商鋪入市的策略銷售時(shí)機(jī)選擇：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約61招商目的分析引進(jìn)商家，為社區(qū)提供服務(wù)，增加社區(qū)人氣帶租約銷售，提升項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值項(xiàng)目商業(yè)部分和住宅部分同時(shí)啟動(dòng)，樹立項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌招商目的分析攏人氣旺財(cái)氣樹品牌招商目的分析引進(jìn)商家，為社區(qū)提供服務(wù)，增加社區(qū)人氣帶租約銷售62工作思路原則：精心準(zhǔn)備，切實(shí)合作，執(zhí)行貫徹，全面勝利工作內(nèi)容：圍繞招商和銷售目標(biāo)的徹底解決方案運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：招商達(dá)到90%，為銷售打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)戰(zhàn)略目標(biāo)：打造區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)街，提升項(xiàng)目及企業(yè)形象項(xiàng)目定位：區(qū)域型要商業(yè)街區(qū)工作思路原則：精心準(zhǔn)備，切實(shí)合作，執(zhí)行貫徹，全面勝利工作內(nèi)容63招商流程分析招商流程招商人員的招聘招商機(jī)制的構(gòu)建終極目標(biāo)團(tuán)隊(duì)協(xié)作各種文本招商手冊(cè)人員出動(dòng)媒介配合委托代理租賃調(diào)節(jié)1.團(tuán)隊(duì)構(gòu)建2.資料準(zhǔn)備3.推廣執(zhí)行4.物業(yè)配合*始終堅(jiān)持統(tǒng)一的項(xiàng)目形象*始終堅(jiān)持誠(chéng)摯的服務(wù)態(tài)度招商流程分析招商流程招商人員的招聘終極目標(biāo)團(tuán)隊(duì)協(xié)作各種文本64樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理通過推廣實(shí)現(xiàn)良好的市場(chǎng)品牌度和知名度，將有助于項(xiàng)目整體租金水平的提高。通過先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和良好的服務(wù)理念爭(zhēng)服顧客，贏得市場(chǎng)，最終保障整個(gè)商業(yè)獲得長(zhǎng)期的租金收益和經(jīng)營(yíng)收益。項(xiàng)目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理通過推廣實(shí)現(xiàn)良好的65樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行整體招商。項(xiàng)目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行整體招商。66樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理是指統(tǒng)一商業(yè)的整體，包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格、統(tǒng)一商業(yè)服務(wù)人員的著裝，統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣，這樣能夠很大程度上提高商場(chǎng)的物業(yè)檔次，從而滿足高檔的商業(yè)定位，同時(shí)也能大大改善項(xiàng)目的購(gòu)物和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，有利于提升項(xiàng)目的品牌知名度，構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力；統(tǒng)一培訓(xùn)管理，以此提高整體服務(wù)水平，降低營(yíng)銷成本。項(xiàng)目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理是指統(tǒng)一商業(yè)的整體67先招主力店，后其他；項(xiàng)目的總體招商策略主力店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。主力店的位置需要預(yù)留；招商到達(dá)一定程度需開業(yè)；在品牌和鋪位的選擇上要堅(jiān)持檔次相似的原則。先招主力店，后其他；項(xiàng)目的總體招商策略主力店在招商條件上給予68招商流程分析月月月月月月月月確定招商主題、業(yè)態(tài)月準(zhǔn)備招商資料整理意向商家資料確定招商隊(duì)伍銷售中心借助原來場(chǎng)地招商啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)主力店及品牌商家招商與主力店或品牌商家有明確意向商家簽約儀式并進(jìn)行宣傳銷售中心開放開始銷售登記及咨詢(開始認(rèn)籌）鋪王拍賣及公開發(fā)售即解籌第一批鋪位品牌商家簽約儀式并進(jìn)行宣傳第二批鋪位登記第二批主力店、品牌商家招商完成第三批鋪位公開發(fā)售即解籌主力店、品牌商家招商完成90%第三批鋪位登記第三批鋪位公開發(fā)售即解籌第三批主力店、品牌商家招商完成招商成功答謝會(huì)部分店鋪開業(yè)籌備活動(dòng)剩余鋪位招商、簽約、開業(yè)招商流程分析月月月月月月月月確定招商主題、業(yè)態(tài)月準(zhǔn)備招商資料69項(xiàng)目的推廣-事件營(yíng)銷1事件營(yíng)銷123皇家財(cái)富廣場(chǎng)招商發(fā)布新聞推介會(huì)：時(shí)間：項(xiàng)目招商開始之前地點(diǎn)：永州市某知名酒店目的：項(xiàng)目的預(yù)熱和項(xiàng)目整體推介主題：項(xiàng)目的價(jià)值所在，項(xiàng)目形象推介與會(huì)對(duì)象：開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者、政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、重要商家領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目的推廣-事件營(yíng)銷1事件營(yíng)銷123皇家財(cái)富廣場(chǎng)招商發(fā)布新70項(xiàng)目的推廣-事件營(yíng)銷21營(yíng)銷事件23事件營(yíng)銷2：主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)時(shí)間：2-3家主力店招商完成之后地點(diǎn)：項(xiàng)目銷售中心目的：聚攏人氣，見證項(xiàng)目吸引力主題：項(xiàng)目品質(zhì)見證，項(xiàng)目招商推介與會(huì)人員：開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)、重要商家領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、業(yè)內(nèi)人士、重要客戶項(xiàng)目的推廣-事件營(yíng)銷21營(yíng)銷事件23事件營(yíng)銷2：主力店簽約儀71廣告國(guó)際商業(yè)城，富貴黃金鋪！財(cái)富大賺盤怎么賺都是贏家今日寸金買土，明日寸土寸金！國(guó)際商業(yè)城，富貴黃金鋪！傳世領(lǐng)地商脈策源

商業(yè)地產(chǎn)廣告語大賞廣告國(guó)際商業(yè)城，富貴黃金鋪！財(cái)富大賺盤怎么賺都是贏家今日寸72商業(yè)步行街項(xiàng)目招商計(jì)劃書73商業(yè)步行街項(xiàng)目招商計(jì)劃書74商業(yè)步行街項(xiàng)目招商計(jì)劃書75商業(yè)步行街項(xiàng)目招商計(jì)劃書76商業(yè)步行街項(xiàng)目招商計(jì)劃書77回避的誤區(qū)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯空猩虡I(yè)態(tài)，避免在一個(gè)區(qū)域內(nèi)低水平重復(fù)招商錯(cuò)誤的定位會(huì)導(dǎo)致無法針對(duì)特定的商業(yè)客戶群，最終導(dǎo)致長(zhǎng)期招商不利失衡的業(yè)態(tài)無法滿足商家的需求，勢(shì)必造成部分商家無法長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)而退出供求失衡定位不當(dāng)業(yè)態(tài)失衡對(duì)于招商工作來說，以下誤區(qū)務(wù)必回避，謹(jǐn)防利益流失或者招商受阻回避的誤區(qū)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯空猩虡I(yè)態(tài)，避免在一個(gè)區(qū)域內(nèi)低水平重復(fù)招商78招商誤區(qū)詳解無有力消費(fèi)人群不合理的租金區(qū)間建筑結(jié)構(gòu)不合理招商人員認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤招商人員操作錯(cuò)誤商家利益受損策略失當(dāng)簽約條件失衡供求失衡定位不當(dāng)業(yè)態(tài)失衡招商人員的內(nèi)部問題同樣可以造成重大失誤缺乏執(zhí)行力缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商缺乏招商人才缺乏招商管理人才形象受損利益受損策略失當(dāng)或者無策略只考慮主力店只考慮長(zhǎng)周期招商誤區(qū)詳解無有力消費(fèi)人群招商人員認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤商家利益受損策略失79附錄一：商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析附錄一：商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析80零陵中路商業(yè)核心區(qū)12341：舜德Mall；2：金水灣；3：瀟湘步行街；4：第一街零陵中路商業(yè)核心區(qū)12341：舜德Mall；2：金水灣81商業(yè)項(xiàng)目分析—瀟湘步行街瀟湘步行街位于永州市商業(yè)繁華路段零陵中路，屬于城市零售商業(yè)街區(qū)。項(xiàng)目目前經(jīng)營(yíng)狀況較好，一層繁華，二層則趨于平淡，三四層目前已經(jīng)脫離初始規(guī)劃，四層已經(jīng)成為公司辦公場(chǎng)所所在。項(xiàng)目規(guī)劃情況：-1層：大型生活超市，電器超市（目前已經(jīng)引進(jìn)國(guó)美電器，處于裝修階段）1層：男女服飾，運(yùn)動(dòng)休閑，皮鞋皮具，精品，珠寶首飾2層：兒童服飾，母嬰用品，個(gè)性服飾，韓日服飾，牛仔，個(gè)性飾品；3層：時(shí)尚精品，數(shù)碼天地，小商品市場(chǎng)，圖書音像，特色產(chǎn)品，小家電等4層：中西餐廳，風(fēng)味美食，咖啡茶吧，網(wǎng)吧沙龍，電玩游戲，休閑娛樂，臺(tái)球保齡球商業(yè)項(xiàng)目分析—瀟湘步行街瀟湘步行街位于永州市商業(yè)繁華路段零陵82瀟湘步行街項(xiàng)目四層成了雅虎中國(guó)等公司的辦公場(chǎng)所項(xiàng)目三層成了窗簾布藝大世界和部分餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所項(xiàng)目二層依然是服飾的世界瀟湘步行街項(xiàng)目四層成了雅虎中國(guó)等公司的辦公場(chǎng)所項(xiàng)目三層成了窗83瀟湘步行街規(guī)劃分析在業(yè)態(tài)規(guī)劃和商鋪面積的方面來講，項(xiàng)目為一樓定位了珠寶首飾等，但是在店面上主要考慮的是40-80㎡之間的店面。從整體上看來，瀟湘步行街的規(guī)劃遵循著“人流遞減，趨于專業(yè)”的原則，且在業(yè)態(tài)的規(guī)劃上趨于全面和商品種類豐富，規(guī)劃目的顯然是以面向全市的綜合性商業(yè)街區(qū)為主。從實(shí)際上看，商業(yè)街在規(guī)劃中明顯對(duì)消費(fèi)人群的判定不足，實(shí)際上商業(yè)街的消費(fèi)群體構(gòu)成主要是流動(dòng)人群，人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需求多樣化，在這一點(diǎn)上是對(duì)的；但是較為高端的消費(fèi)人群則明顯比例不足以支撐兩層樓相對(duì)高端的沙龍、保齡球、咖啡吧等；而網(wǎng)吧、餐廳美食等對(duì)流動(dòng)人口和常駐人口都有需求，不可能僅靠流動(dòng)人口支撐從細(xì)節(jié)上來講，沒有充分考慮為消費(fèi)者預(yù)留充分的休息空間，從而導(dǎo)致消費(fèi)者不會(huì)在項(xiàng)目?jī)?nèi)部充分逗留。瀟湘步行街規(guī)劃分析在業(yè)態(tài)規(guī)劃和商鋪面積的方面來講，項(xiàng)目為一樓84瀟湘步行街敞露的休息場(chǎng)所無法提供較好的遮蔽和休息功能，反而致使器具損壞，如左圖所示與入口處電梯的開啟相比（右上圖），商業(yè)街內(nèi)部的電梯則處于關(guān)閉狀態(tài)（右下圖）瀟湘步行街敞露的休息場(chǎng)所無法提供較好的遮蔽和休息功能，反而致85瀟湘步行街瀟湘步行街優(yōu)勢(shì)分析地段占優(yōu)，位于城市核心商圈周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，有較好的商業(yè)氛圍人流量較大瀟湘步行街劣勢(shì)分析規(guī)劃不合理，商業(yè)業(yè)態(tài)有所偏頗。體量大，周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈周邊商業(yè)造成分流現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)多為低水平重復(fù)建設(shè)，價(jià)值缺失。不留人，可供休息區(qū)域過少吸引力相對(duì)偏弱，無特色，無亮點(diǎn)。瀟湘步行街瀟湘步行街優(yōu)勢(shì)分析瀟湘步行街劣勢(shì)分析86商業(yè)項(xiàng)目分析—金水灣金水灣位于核心商圈的重要銜接地點(diǎn)，項(xiàng)目是目前永州市運(yùn)營(yíng)最為成功的高端商業(yè)案例。項(xiàng)目目前處于重新調(diào)整階段，可能舍棄部分二線品牌，轉(zhuǎn)以一線品牌為主。項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布為：-1層：童品，小家電，床品，手機(jī)，兒童樂園，電玩等1層：珠寶玉器，化妝品，皮鞋皮具，名表城2層：精品女裝，時(shí)尚女裝，女士?jī)?nèi)衣，精品飾品3層：精品男裝，休閑男裝，針織服飾，男士精品4層：運(yùn)動(dòng)休閑，牛仔休閑，健身器材，美食城商業(yè)項(xiàng)目分析—金水灣金水灣位于核心商圈的重要銜接地點(diǎn)，項(xiàng)目是87金水灣優(yōu)劣分析金水灣主要優(yōu)勢(shì)在于：核心商圈的核心位置。高端定位，利潤(rùn)較為豐厚。項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)高端，和中等收入+偶爾高檔消費(fèi)的新奢侈主義相呼應(yīng)，追求產(chǎn)生于20%商品上的80%利益。人流量大，形象塑造成功，合作商家選擇較為精當(dāng)運(yùn)作成功，運(yùn)營(yíng)商能力較強(qiáng)金水灣的劣勢(shì)在于：業(yè)態(tài)較為單一，服裝銷售為主。（依靠周邊業(yè)態(tài)彌補(bǔ)）體量決定了無法形成城市綜合體，主要是服裝銷售。業(yè)態(tài)高端，針對(duì)人群較為單一。金水灣優(yōu)劣分析金水灣主要優(yōu)勢(shì)在于：金水灣的劣勢(shì)在于：88商業(yè)項(xiàng)目分析—舜德Mall舜德Mall位于永州市零陵路和鳳凰路十字，城市交通核心地段。目前百貨區(qū)租金尚在討論中；建材區(qū)租金在30-50元/平米不等ITAT服飾區(qū)目前經(jīng)營(yíng)狀況不理想，顧客寥寥，銷售人員數(shù)倍于顧客日雜區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況較差商業(yè)項(xiàng)目分析—舜德Mall舜德Mall位于永州市零陵路和鳳凰89商業(yè)項(xiàng)目分析—第一街第一街位于瀟湘步行街斜對(duì)面第一街1樓售價(jià)平均為1.2萬元左右，減去前兩年的租金返還，實(shí)際售價(jià)降低至1.03萬元左右；二層實(shí)際售價(jià)甚至低于2500元。第一街目前開業(yè)的商鋪并不嚴(yán)格按照規(guī)劃第一街是婚慶商品為主題的專業(yè)類商業(yè)街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目分析—第一街第一街位于瀟湘步行街斜對(duì)面90第一街分析第一街獨(dú)辟蹊徑，專注于婚慶禮品主題；但是永州市人口基數(shù)較小，需要考慮婚慶用品和日常生活用品（如煙酒糖茶方面）的共通產(chǎn)品作為銜接和過度，是否采用這一思路需要觀察其后期運(yùn)營(yíng)。從租售方式上來講，第一街在銷售時(shí)采用了“即可自己經(jīng)營(yíng)，亦可委托經(jīng)營(yíng)”的思路，這也造成了規(guī)劃未必能統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)的困境，目前既有婚慶主題商品，也有無關(guān)商品，不夠統(tǒng)一。建筑第一層層高達(dá)到5.6米，一層可以做兩層用。營(yíng)銷活動(dòng)比較廣泛且頻繁，營(yíng)銷活動(dòng)遠(yuǎn)至長(zhǎng)沙，塑造了較好的項(xiàng)目形象。但是在項(xiàng)目定位和營(yíng)銷的結(jié)合上則顯得不夠完善。永州既非婚慶產(chǎn)品重要原產(chǎn)地和集散地，亦非重要商賈聚集地；以婚慶產(chǎn)品為主題的商業(yè)影響力很難遠(yuǎn)至長(zhǎng)沙。在宣傳對(duì)象和受眾上顯得稍有脫節(jié)。第一街分析第一街獨(dú)辟蹊徑，專注于婚慶禮品主題；但是永州市人口91ThankYou!AddyourcompanysloganThankYou!Addyourcompanysl92永州項(xiàng)目招商計(jì)劃書永州項(xiàng)目招商計(jì)劃書93目錄項(xiàng)目分析任務(wù)分析目標(biāo)界定及溝通目標(biāo)的界定和溝通解決的問題項(xiàng)目自身建議營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目的定位問題項(xiàng)目的銷售問題項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目的租售方式目錄項(xiàng)目分析目標(biāo)的界定和溝通解決的問題項(xiàng)目自身建議營(yíng)銷推廣94市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容地理位置商業(yè)氛圍項(xiàng)目受眾終端消費(fèi)者項(xiàng)目商業(yè)適宜受眾項(xiàng)目商業(yè)受眾業(yè)態(tài)項(xiàng)目受眾現(xiàn)狀分析受眾租金承擔(dān)估算項(xiàng)目所處區(qū)塊

項(xiàng)目交通情況周邊設(shè)施情況人文地理情況周邊商業(yè)分布周邊商業(yè)業(yè)態(tài)周邊商業(yè)租金周邊商業(yè)空置率.消費(fèi)者消費(fèi)水平消費(fèi)者消費(fèi)觀念消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣市調(diào)主要針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，了解市場(chǎng)業(yè)態(tài)和市場(chǎng)容量，便于項(xiàng)目精準(zhǔn)定位主要調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容地理位置商業(yè)氛圍項(xiàng)目受眾終端消費(fèi)者項(xiàng)目商業(yè)適宜受95思路分析根據(jù)可類比商業(yè)租金水平，使用比較法估算項(xiàng)目商業(yè)租金水平。根據(jù)項(xiàng)目租金水平估算項(xiàng)目?jī)r(jià)值。根據(jù)項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)估算項(xiàng)目應(yīng)填補(bǔ)的商業(yè)空白和面臨的競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)項(xiàng)目周邊商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)確定項(xiàng)目的商業(yè)類型。根據(jù)項(xiàng)目周邊人口的狀況和人口消費(fèi)水平分析確定項(xiàng)目的檔次。根據(jù)人口發(fā)展的狀況和城市規(guī)劃狀況確定項(xiàng)目的長(zhǎng)期戰(zhàn)略形態(tài)。根據(jù)項(xiàng)目的盈利確定項(xiàng)目的租售方式。根據(jù)周邊項(xiàng)目的現(xiàn)狀確定項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)。根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)確定項(xiàng)目所針對(duì)的人群。思路分析根據(jù)可類比商業(yè)租金水平，使用比較法估算項(xiàng)目商業(yè)租金水96目標(biāo)的溝通及界定目標(biāo)的溝通及界定97世紀(jì)濱江印象·巴厘南華·富臨錦江遠(yuǎn)志·新外灘本案舜德·城市Mall第一街&步行街世紀(jì)濱江印象·巴厘南華·富臨錦江遠(yuǎn)志·新外灘本案舜德·城市M98永州商業(yè)布局永州市新舊商業(yè)中心舊商業(yè)中心在湘江北側(cè)，以舊商業(yè)中心為依托，在零陵路建設(shè)的新型商業(yè)中心包括第一街、步行街、舜德城市Mall等湘江南側(cè)有百業(yè)街人民政府在瀟湘公園南側(cè)舊商業(yè)中心大轉(zhuǎn)盤行政區(qū)項(xiàng)目永州商業(yè)布局永州市新舊商業(yè)中心舊商業(yè)中心大轉(zhuǎn)盤行政區(qū)項(xiàng)目99項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析總建面積:余平米分層面積：商業(yè)面積：30000余平米停車位：項(xiàng)目四至情況：項(xiàng)目東靠育才路，南鄰瀟湘公園東門，西鄰瀟湘公園，北接湘永路。皇家帝王廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析總建面積:余平米皇家帝王100項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目南、東兩側(cè)為瀟湘公園項(xiàng)目北側(cè)為湘永路項(xiàng)目東側(cè)為育才路項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目南、東兩側(cè)為瀟湘公園項(xiàng)目北側(cè)為湘永路項(xiàng)目101建筑形態(tài)及意象項(xiàng)目形象：永州市高端住宅項(xiàng)目風(fēng)格：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格項(xiàng)目入口：入口正對(duì)育才路項(xiàng)目車庫：項(xiàng)目建有地下車庫像不像一個(gè)商業(yè)中心？？？“金角銀邊”同時(shí)擁有，具有地理位置優(yōu)勢(shì)公園臨近，具有人文優(yōu)勢(shì)和流動(dòng)人口優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目形象支撐，且地理位置被認(rèn)可建筑形態(tài)及意象項(xiàng)目形象：永州市高端住宅102周邊商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊即將供應(yīng)或處在供應(yīng)初期的商業(yè)商業(yè)現(xiàn)在包括10個(gè)項(xiàng)目，總體供應(yīng)面積在10萬平米以上華源府第時(shí)代峰景尚東瀟湘明珠印象巴厘和泰名居8#大院頤園金盾大廈龍興凱旋城周邊商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊即將供應(yīng)或處在供應(yīng)初期的商業(yè)商103周邊商業(yè)供應(yīng)分析項(xiàng)目周邊的商業(yè)供應(yīng)主要分布在育才路，主要包括：周邊商業(yè)供應(yīng)分析項(xiàng)目周邊的商業(yè)供應(yīng)主要分布在育才路，主要包括104周邊商業(yè)現(xiàn)狀12345大轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為理想，但是業(yè)態(tài)分布不佳，毫無規(guī)劃章法三多亭社區(qū)附近商業(yè)以滿足周邊居民日常生活需求為主雙洲路商業(yè)主要滿足日常生活兼具部分結(jié)構(gòu)性商品。育才路北段商業(yè)有較多汽車售賣及售后維修改裝等育才路南段商業(yè)主要是建材家居等周邊商業(yè)現(xiàn)狀12345大轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為理想，但是業(yè)態(tài)分布不105項(xiàng)目面臨現(xiàn)狀項(xiàng)目對(duì)手受眾項(xiàng)目本身即為居住社區(qū)，有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)區(qū)域內(nèi)幾個(gè)大型樓盤分別都自帶底商，部分底商面積還較大招商所包含業(yè)態(tài)：百貨店及大型超市為核心，兼顧其他業(yè)態(tài)項(xiàng)目對(duì)手受眾綜合來講，項(xiàng)目區(qū)域的大型樓盤本身都具有一定面積的商業(yè)，和我們存在著一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在提升區(qū)域商業(yè)范圍這一點(diǎn)上又和我們存在共同的利益。從各個(gè)方面看來，項(xiàng)目面臨以下狀況：項(xiàng)目面臨現(xiàn)狀項(xiàng)目對(duì)手受眾項(xiàng)目本身即為居住社區(qū)，有一定的消費(fèi)基106面臨現(xiàn)狀分析非商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)非核心商業(yè)區(qū)項(xiàng)目可達(dá)性較差競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手受眾綜合看來，項(xiàng)目本身適合的業(yè)態(tài)比較容易確定，重點(diǎn)在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和受眾公園附近湘永路具備一定的商業(yè)基礎(chǔ)處在較為理想的位置項(xiàng)目自有消費(fèi)人群項(xiàng)目臨近公園帶來的流動(dòng)人群面臨現(xiàn)狀分析非商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)非核心商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手107項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)：項(xiàng)目本身處在高端社區(qū)臨近，具備一定的人口基礎(chǔ)，且周邊有較多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目本省商業(yè)體量較大，但大多處于臨街位置或內(nèi)街位置，較為理想。湘永路和育才路都具備一定的商業(yè)氛圍，育才路商業(yè)銜接較好，湘永路相對(duì)銜接較差。項(xiàng)目所處區(qū)域目前人口較少，也不處在商業(yè)核心區(qū)。項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度不很理想，項(xiàng)目自身工程進(jìn)度和緊鄰項(xiàng)目的瀟湘公園的現(xiàn)狀目前均不太理想，需要進(jìn)一步改善。項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)：108發(fā)展商給我們的任務(wù)價(jià)格任務(wù)開發(fā)商預(yù)期價(jià)格周期任務(wù)均價(jià)銷售總價(jià)價(jià)格期望開始銷售時(shí)間招商周期銷售周期時(shí)間起止發(fā)展商給我們的任務(wù)價(jià)格開發(fā)商預(yù)期價(jià)格周期均價(jià)銷售價(jià)格開始銷售109溝通—目前狀況下的戰(zhàn)略工程周邊宣傳開發(fā)商考慮：盡早進(jìn)入銷售階段獲得較好的市場(chǎng)認(rèn)可。獲得更多的利潤(rùn)我們需要考慮項(xiàng)目定位精當(dāng)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)恰當(dāng)項(xiàng)目定價(jià)準(zhǔn)確無誤受眾考慮項(xiàng)目盈利能力終端消費(fèi)者考慮效率和節(jié)約溝通—目前狀況下的戰(zhàn)略工程周邊宣傳開發(fā)商考慮：我們需要考慮受110解決的問題解決的問題111思路1思路2思路3全市商業(yè)輻射中心或?qū)I(yè)類賣場(chǎng)輻射本區(qū)域的商業(yè)中心其他思路項(xiàng)目思考--能做什么思路1思路2思路3全市商業(yè)輻射中心或?qū)I(yè)類賣場(chǎng)輻射112思路一可行性分析從項(xiàng)目的公共交通及人流狀況來看，本項(xiàng)目難以成為輻射全市的商業(yè)中心。永州市冷水灘區(qū)市級(jí)購(gòu)物中心規(guī)模及條件支持思路一可行性分析從項(xiàng)目的公共交通及人流狀況來看，本項(xiàng)目難以成113思路二的可行性分析從目前狀況看來，項(xiàng)目的人流可達(dá)性相對(duì)較差，可行但利益受限思路二的可行性分析從目前狀況看來，項(xiàng)目的人流可達(dá)性相對(duì)較差，114項(xiàng)目定位思考3萬平米的商業(yè)做成什么思路一：類似于萬象城輻射全市的購(gòu)物中心不可行思路二：輻射本區(qū)域的購(gòu)物中心。可行利益受限制需要突破困局項(xiàng)目定位思考3萬平米的商業(yè)做成什么思路一：思路二：需要突破困115項(xiàng)目定位思考需要突破困局突破的可能性較高的車位配比周邊道路的通達(dá)性較差項(xiàng)目處在河?xùn)|區(qū)人居重要銜接區(qū)域從區(qū)域地理上突破從消費(fèi)模式上突破突破的可能性建筑意向經(jīng)典、尊貴兩大公園理想人文居住永州市河?xùn)|區(qū)建材家居家具專業(yè)市場(chǎng)聚集重要區(qū)域周邊還有永州市汽車銷售行業(yè)聚集區(qū)域本項(xiàng)目從外部環(huán)境到項(xiàng)目本身具備突破的可能性項(xiàng)目定位思考需要突破困局突破的可能性較高的車位配比周邊道路的116項(xiàng)目功能定位—位置角度從項(xiàng)目所處位置來看，項(xiàng)目位于河?xùn)|居住區(qū)核心位置。項(xiàng)目周邊配套兩大公園，又有大量的流動(dòng)人口；作為很好的休閑娛樂場(chǎng)所，公園本身只具備自然景觀，需要好的商業(yè)氛圍與之配套形成一個(gè)良好的休閑娛樂購(gòu)物場(chǎng)所。從周邊發(fā)展趨勢(shì)來看，項(xiàng)目和公園的結(jié)合將直接面對(duì)河?xùn)|區(qū)所有具有休閑娛樂購(gòu)物等需求的人群。需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系。項(xiàng)目功能定位—位置角度從項(xiàng)目所處位置來看，項(xiàng)目位于河?xùn)|居住區(qū)117商業(yè)業(yè)態(tài)定位便利店社區(qū)商業(yè)超級(jí)市場(chǎng)區(qū)域型商業(yè)購(gòu)物中心即時(shí)性，應(yīng)急性有目的購(gòu)買客戶日常小額消費(fèi)為主的業(yè)態(tài)構(gòu)成商品結(jié)構(gòu)齊全，高頻率購(gòu)買物品為主商品結(jié)構(gòu)齊全，大眾化實(shí)用品為主滿足一次性購(gòu)物以百貨店或超級(jí)市場(chǎng)為核心，配以專營(yíng)店、餐飲店及其他生活配套等Shoppingmall城市綜合體，滿足絕大部分人群和商家的購(gòu)物中心根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，購(gòu)物中心比較適合項(xiàng)目的整體定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位便利店社區(qū)商業(yè)超級(jí)市場(chǎng)區(qū)域型商業(yè)購(gòu)物中心即時(shí)性，118項(xiàng)目功能定位—人口角度從周邊居住人口的角度看來，未來區(qū)域內(nèi)（河?xùn)|居住區(qū)+馬路街居住區(qū)）人口數(shù)量將達(dá)到13萬左右。眾多的人口卻沒有一個(gè)好的休閑娛樂購(gòu)物場(chǎng)所，這些人口需要一個(gè)商品結(jié)構(gòu)齊全、能夠滿足頻繁購(gòu)買和結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品的需求；綜合來看需要項(xiàng)目具備綜合商業(yè)體的功能。項(xiàng)目功能定位—人口角度從周邊居住人口的角度看來，未來區(qū)域內(nèi)（119商業(yè)類型分析2000人5000人20000人50000人100000人便利店、生鮮食品店、書報(bào)亭、醫(yī)藥店、餐飲店等網(wǎng)點(diǎn)增設(shè)綜合超市、服務(wù)類店鋪增設(shè)中型超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店、餐飲店增設(shè)社區(qū)型綜合超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店、文體場(chǎng)所增設(shè)大型、綜合超市等不同的人口條件，對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)條件商業(yè)類型分析2000人5000人20000人50000人10120項(xiàng)目定位—商業(yè)氛圍從育才路目前的商業(yè)業(yè)態(tài)看來，主要集中在三個(gè)行業(yè)，其一是汽車的銷售和維修；其二是家居裝修和建材類的銷售；其三是餐飲業(yè)。這三部分加起來占據(jù)了育才路70%的商業(yè)業(yè)態(tài)。目前育才路的生活配套設(shè)施在很大程度上依賴逸云路上一家面積約700㎡的小型超市，亟需一個(gè)能夠提供較為完善的生活配套設(shè)施的商業(yè)體系。項(xiàng)目定位—商業(yè)氛圍從育才路目前的商業(yè)業(yè)態(tài)看來，主要集中在三個(gè)121項(xiàng)目定位—商業(yè)氛圍從湘永路的商業(yè)氛圍來看，商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在消費(fèi)者實(shí)施經(jīng)常性購(gòu)買的行業(yè)包括餐飲和煙酒特產(chǎn)、水果花卉占27%；服務(wù)類占據(jù)了21%；而鞋帽服飾類結(jié)構(gòu)性商品又占據(jù)了20%左右；總體看來行業(yè)眾多，業(yè)態(tài)豐富，遺憾的是這些業(yè)態(tài)中業(yè)態(tài)豐富的部分主要靠近大轉(zhuǎn)盤附近，對(duì)三多亭社區(qū)附近的居民所能提供的服務(wù)有限。區(qū)域內(nèi)需要一個(gè)較為完整成體系的商業(yè)結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目定位—商業(yè)氛圍從湘永路的商業(yè)氛圍來看，商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在122商業(yè)類型分析從現(xiàn)在掌握的情況看來，項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)當(dāng)立足滿足社區(qū)人群要求為主、部分拓展面對(duì)區(qū)域人群為輔，兼顧流動(dòng)人群從人口來看從商業(yè)氛圍來看從項(xiàng)目自身來看從人口來看項(xiàng)目本身人口一萬人以上周邊項(xiàng)目人口13萬人流動(dòng)人口規(guī)模6-8千人從商業(yè)氛圍來看交通狀況一般周邊商業(yè)低檔針對(duì)日常消費(fèi)從項(xiàng)目自身來看永州高端住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)合理具備銜接功能商業(yè)類型分析從現(xiàn)在掌握的情況看來，項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)當(dāng)立足滿足社123（無關(guān)的）（有關(guān)的）（無差異化的）（差異化的）項(xiàng)目屬性定位-經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)狀況顧客的需要（市價(jià)）（溢價(jià)）價(jià)格定位提取初級(jí)產(chǎn)品制造產(chǎn)品提供服務(wù)展示體驗(yàn)引導(dǎo)轉(zhuǎn)型顧客定制化商品化商品化商品化顧客定制化顧客定制化（無關(guān)的）（有關(guān)的）（無差異化的）（差異化的）項(xiàng)目屬性定位-124項(xiàng)目定位—結(jié)論從項(xiàng)目所處位置看來：需要項(xiàng)目具備完善的商業(yè)體系從周邊人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)和市政規(guī)劃來看：需要項(xiàng)目具備綜合商業(yè)體的功能從周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來看：市場(chǎng)上存在一個(gè)完善的、具備完整體系的生活配套商業(yè)氛圍綜合看來，項(xiàng)目需要一個(gè)具備完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的城市綜合體項(xiàng)目定位—結(jié)論從項(xiàng)目所處位置看來：需要項(xiàng)目從周邊人口增長(zhǎng)的趨125項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要商業(yè)中心1項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)休閑購(gòu)物樂園2項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)中高端購(gòu)物首選3項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要城市綜合體4項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象：永州市河?xùn)|區(qū)重要商業(yè)中心1項(xiàng)目形象：永126業(yè)態(tài)構(gòu)成分析—商品頻繁購(gòu)買商品針對(duì)區(qū)域內(nèi)所有消費(fèi)者，主要滿足消費(fèi)者日常生活需求，吸引眾多消費(fèi)者聚攏人氣。頻繁購(gòu)買商品結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品針對(duì)所有人群；針對(duì)不同的人群應(yīng)該有不同的檔次結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品經(jīng)常購(gòu)買商品針對(duì)中高端消費(fèi)者，主要滿足中高端消費(fèi)者進(jìn)階需求，完善項(xiàng)目結(jié)構(gòu)經(jīng)常購(gòu)買商品針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)：快餐食雜、水果生鮮，煙酒等日常消費(fèi)品針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)：服裝服飾、文體玩具、辦公用品，中高檔餐飲等專賣店、超級(jí)市場(chǎng)針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)：大型百貨商店及其附屬商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析—商品頻繁購(gòu)買商品針對(duì)頻繁購(gòu)買商品結(jié)構(gòu)性購(gòu)買商品127業(yè)態(tài)構(gòu)成分析大型百貨大型超市為核心BECDA中西快餐文具玩具類服飾鞋帽專賣店中高端餐飲休閑娛樂類專營(yíng)專賣類隨著樓層的增高，業(yè)態(tài)針對(duì)的客戶具有一定的針對(duì)性業(yè)態(tài)構(gòu)成分析大型百貨BECDA中西快餐服飾鞋帽專賣店中高端128項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目的命名2.項(xiàng)目命名建議建議項(xiàng)目命名：皇家財(cái)富廣場(chǎng)案名釋義：以“皇家”為底蘊(yùn)，深切吻合項(xiàng)目本身形象，以財(cái)富為依托，充分體現(xiàn)項(xiàng)目本身價(jià)值備用案名：皇家財(cái)富商業(yè)街/皇家商業(yè)廣場(chǎng)1.項(xiàng)目命名原則項(xiàng)目命名和住宅部分應(yīng)當(dāng)相互切近項(xiàng)目命名要充分體現(xiàn)商業(yè)部分價(jià)值項(xiàng)目命名應(yīng)當(dāng)注重項(xiàng)目本身形象項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目的命名2.項(xiàng)目命名建議1.項(xiàng)目命名原則129項(xiàng)目自身建議項(xiàng)目自身建議130項(xiàng)目建議大型百貨專賣及其附屬商業(yè)專營(yíng)類門店中西快餐大型超市休閑娛樂區(qū)中高端餐飲服飾特賣專賣類社區(qū)服務(wù)、家政服務(wù)類，與公園銜接處休閑及快速餐飲類項(xiàng)目建議大型百貨專賣及其附屬商業(yè)專營(yíng)類門店中高端餐飲社區(qū)服務(wù)131停車位的規(guī)劃單位：車位/100㎡AddAddAddAdd自行車≥7.5

機(jī)動(dòng)車≥0.45自行車≥

7.5

機(jī)動(dòng)車≥0.3飲食店集貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)中心公共中心自行車≥7.5

機(jī)動(dòng)車≥0.45自行車≥3.6

機(jī)動(dòng)車≥0.31.本表機(jī)動(dòng)車停車車位以小型汽車為標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量表示，2.其他各型車輛停車位的換算辦法，應(yīng)符合表中的規(guī)定。項(xiàng)目需要車位數(shù)量為135個(gè)停車位的規(guī)劃單位：車位/100㎡AddAddAddAdd自132項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議在解決售賣模式之前，我們需要明確項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)模式從項(xiàng)目的定位、持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及良好形象的維護(hù)來看，需要以統(tǒng)一的形象來經(jīng)營(yíng)。怎樣實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一形象的經(jīng)營(yíng)，目前市場(chǎng)通常的模式是怎樣的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的確定自營(yíng)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)？目前市場(chǎng)上常見的經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議在解決售賣模式之前，我們需要明確項(xiàng)目整體的經(jīng)133項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議售賣模式和經(jīng)營(yíng)模式之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系，在解決前者之前必須先確認(rèn)后者自營(yíng)分析聯(lián)合經(jīng)營(yíng)分析招租困難或者具有壟斷性資源的時(shí)候使用風(fēng)險(xiǎn)較大可以保底抽成或者純分成租金與商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入掛鉤按照契約提成分紅發(fā)展商具有一定經(jīng)驗(yàn)情況適用委托經(jīng)營(yíng)分析按契約收取租金發(fā)展商沒有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力的情況下適用不利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化自營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議售賣模式和經(jīng)營(yíng)模式之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系，134經(jīng)營(yíng)模式選擇從發(fā)展商及發(fā)展商的長(zhǎng)期利益來看，

百貨部分適宜采用聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的方式其余部分采用“統(tǒng)一規(guī)劃、分別經(jīng)營(yíng)”的策略經(jīng)營(yíng)管理公司和商家可以采取保底提成的方式進(jìn)行合作，收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為保證租金，另一部分按總營(yíng)業(yè)額的一定比例收取，該比例取決于承租商的平均費(fèi)用、商品價(jià)格、利潤(rùn)率等相關(guān)因素，總營(yíng)業(yè)額的計(jì)算通常每年進(jìn)行一次。經(jīng)營(yíng)模式選擇從發(fā)展商及發(fā)展商的長(zhǎng)期利益來看，百貨部分適宜135租售模式分析—出租從好的方面來講：從商業(yè)的培養(yǎng)期開始，到成本的回收，整個(gè)過程中能夠體現(xiàn)商業(yè)本身的完全價(jià)值，享受整個(gè)利益鏈上的收益。出租的價(jià)值體現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)存活過程中，尤其是潛力越大的商業(yè)越不能在運(yùn)營(yíng)初期體現(xiàn)其完全價(jià)值。租金是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程，考慮到通貨膨脹的因素，實(shí)際上在早期對(duì)租金的判斷往往偏低，出租能夠彌補(bǔ)這一遺憾。出租獲益是比較穩(wěn)定的收入來源從壞的方面來講：對(duì)于商業(yè)前景朦朧的物業(yè)來講，出租不能確保商業(yè)能夠如愿發(fā)達(dá)，如果商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗，將造成無租可收的后果。出租不利于資金的快速再分配，相對(duì)來講將受益限制在特定的方面。出租不利于快速回籠資金，會(huì)造成短期的資金壓力。導(dǎo)致短時(shí)期內(nèi)資金流通不暢。租售模式分析—出租從好的方面來講：從壞的方面來講：136租售模式分析—出售從好的方面來講出售可以快速的回籠資金，也利于資金的再分配，保障資金鏈的流通。在當(dāng)前大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，新興財(cái)富階層手中掌握的大量閑散資金，因?yàn)橥顿Y渠道匱乏而流向房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，使商業(yè)地產(chǎn)售賣有了外部環(huán)境；另外這類非理性、非專業(yè)人群的投資意識(shí)比較初級(jí)。金融體制讓開發(fā)商得不到長(zhǎng)期金融工具的支持，只好通過迅速開發(fā)銷售變現(xiàn)來歸還銀行貸款。從壞的方面來講商業(yè)的售買導(dǎo)致無法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。尤其是室內(nèi)商業(yè)，它客觀上要求必須要統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，由于商業(yè)的售賣使開發(fā)商往往喪失了商鋪的支配權(quán)，使得統(tǒng)一的定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)無法實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商由于還貸的壓力，將商鋪天價(jià)賣給投資客，投資客為了獲得既得的利益回報(bào)，將下游利益鏈給嚴(yán)重透支了，而投資客的收益就是商家成本的大頭，一旦外部消費(fèi)市場(chǎng)疲軟，商家經(jīng)營(yíng)必然慘淡，收入無法保證，加之成本高企，所以往往難以逃避死亡的厄運(yùn)。商家一死，整個(gè)項(xiàng)目失敗，投資客的租金也就沒了。租售模式分析—出售從好的方面來講從壞的方面來講137租售模式分析出租分析一方面來說：出租能夠較為真實(shí)體現(xiàn)物業(yè)商業(yè)價(jià)值出租能夠較為長(zhǎng)期的帶來收益一方面來說：出租不利于資金的快速再分配出租不利于開發(fā)商資金的流通租售模式分析出售分析一方面來說：出售可以迅速套現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)出售可以緩解資金壓力出售具備較好的商業(yè)環(huán)境一方面來說：出售無法榨取更高的利益出售會(huì)給商業(yè)管理造成一定的困擾購(gòu)買商鋪的投資客會(huì)嚴(yán)重透支下游利益租售模式分析出租分析租售模式出售分析138租售模式分析—隱藏的要點(diǎn)1重新思考盈利模式：商業(yè)地產(chǎn)到底是靠賣商鋪賺錢還是靠運(yùn)營(yíng)賺錢，盈利模式?jīng)Q定操作模式，持有和售賣都是手段，如何賺錢才是目的。對(duì)于資金壓力較大的開發(fā)商，不妨租售結(jié)合，這個(gè)思路的核心，一是通過賣鋪實(shí)現(xiàn)一部分短期利益，平衡現(xiàn)金流動(dòng)壓力；二是堅(jiān)持通過運(yùn)營(yíng)來創(chuàng)造價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利益。2重新思考商業(yè)模式：解決利益鏈各方的盈利問題，其中商鋪的定價(jià)是關(guān)鍵。我們認(rèn)為定價(jià)應(yīng)遵從以下原則：從商家能接受的最高租金、投資客能接受的最低收益率出發(fā)，綜合考慮開發(fā)商的成本底線加合理利潤(rùn)，對(duì)商鋪進(jìn)行合理定價(jià)。售賣本身就是短視行為，不要指望將下游的收益榨取干凈，留給利益鏈下游一定利潤(rùn)空間。3充分考慮利益糾結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)很多問題是盤根錯(cuò)節(jié)的利益沖突的問題，不是專業(yè)問題。在利益沖突面前，決定利益沖突如何解決的是老板而不是專業(yè)人才，所以，首先解決好利益沖突問題，對(duì)專業(yè)認(rèn)可并給予充分的信任，并且為專業(yè)人才或?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)建立一個(gè)操作的平臺(tái)，堅(jiān)定不移地執(zhí)行。租售模式分析—隱藏的要點(diǎn)1重新思考盈利模式：2重新思考商業(yè)模139項(xiàng)目租售比例建議項(xiàng)目租售比例建議140售賣模式建議直接銷售帶租約銷售短期委托核心售賣將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商，由投資者自行使用。可能導(dǎo)致整個(gè)賣場(chǎng)或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營(yíng)局面，規(guī)模大的賣場(chǎng)后果將更嚴(yán)重。在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。

通過聘請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)管理公司一次性支付業(yè)主短期租金，取得商鋪短期的經(jīng)營(yíng)權(quán)。開發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)賣場(chǎng)統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。由此，委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。

通過對(duì)不同區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行精細(xì)化分和規(guī)劃，保留核心價(jià)值較強(qiáng)、利潤(rùn)較高的部分持有進(jìn)行出租；將由核心商業(yè)帶動(dòng)的部分實(shí)行售賣既能夠平衡現(xiàn)金流壓力又能獲得長(zhǎng)期利益·售賣模式建議直接銷售帶租約銷售短期委托核心售賣將商鋪產(chǎn)權(quán)直接141租金的確定不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)且有較多交易實(shí)例不符合項(xiàng)目情況有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)A

比較參照法C租金收益法B

預(yù)期利潤(rùn)法項(xiàng)目周邊缺少可以參照的同類型商業(yè)適用于無收益且不交易的不動(dòng)產(chǎn)符合項(xiàng)目情況租金的確定不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)且有較多交易實(shí)例不符合項(xiàng)目情況有收益142項(xiàng)目售賣模式分析—核心售賣模式項(xiàng)目售賣模式分析—核心售賣模式143香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊僅有零星街鋪交易，與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式相去甚遠(yuǎn)，可參照性不強(qiáng)。√項(xiàng)目的價(jià)格定位香蜜湖片區(qū)處于發(fā)展階段，未有成熟商業(yè)氛圍，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目144動(dòng)態(tài)價(jià)格價(jià)格界定路線圖用市場(chǎng)比較法確定租金及收益率用收益還原法計(jì)算靜態(tài)價(jià)格估計(jì)溢價(jià)空間根據(jù)發(fā)展推斷項(xiàng)目升值空間動(dòng)態(tài)價(jià)格價(jià)格界定路線圖用市場(chǎng)比較法確定租金及收益率用收益還原145根據(jù)市場(chǎng)比較法，一樓臨街商鋪靜態(tài)月租為110元/平米，由于比較的都是街鋪，街鋪的使用率都比較高，接近100%，所以120元/平米應(yīng)該是一樓的按套內(nèi)面積計(jì)算的租金。項(xiàng)目的價(jià)格定位—靜態(tài)租金測(cè)算根據(jù)市場(chǎng)比較法，一樓臨街商鋪靜態(tài)月租為110元/平米，由于比146商圈的分類商業(yè)區(qū)商業(yè)集中的地區(qū),其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等特色。住宅區(qū)住宅區(qū)住戶數(shù)量至少1000戶以上。其消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購(gòu)買率高文教區(qū)其附近有一所或以上的學(xué)校，其中以私立和補(bǔ)習(xí)班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費(fèi)群以學(xué)生居多，消費(fèi)金額普遍不高，但果汁類飲品購(gòu)買率高。辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)。其消費(fèi)習(xí)性為便利性、在外就餐人口多、消費(fèi)水平較高。工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)的消費(fèi)者一般為打工一族，消費(fèi)水平較低，但消費(fèi)總量較大。混合區(qū)分為住商混合、住教混合、工商混合等。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，一個(gè)商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬于多元化的消費(fèi)習(xí)性。商圈的分類商業(yè)區(qū)商業(yè)集中的地區(qū),其特色為商圈大、流動(dòng)人口多147公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中V代表評(píng)估價(jià)值，a=樓層租金，r=5%（商業(yè)化率），n=實(shí)際使用年限（使用年限40年）。備注：假設(shè)在40年的使用期限中，各年凈收益和投資回報(bào)率相等。得出如下計(jì)算結(jié)果項(xiàng)目的價(jià)格定位—收益法的計(jì)算過程首層價(jià)格初步估算為：13303元/平方米（套內(nèi)）公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中V代表評(píng)估價(jià)值148根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目的溢價(jià)空間主要集中在營(yíng)銷、市場(chǎng)增長(zhǎng)、品牌三個(gè)方面，初步預(yù)期將帶來15%—20%的溢價(jià)。動(dòng)態(tài)價(jià)格=靜態(tài)價(jià)格+溢價(jià)空間收益法計(jì)算市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營(yíng)銷措施溢價(jià)外部溢價(jià)因素內(nèi)部溢價(jià)因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)經(jīng)過溢價(jià)，首層均價(jià)區(qū)間[15300--16000]元/平方米項(xiàng)目的價(jià)格定位—經(jīng)過溢價(jià)后的動(dòng)態(tài)價(jià)格根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目的溢價(jià)空間主要集中在營(yíng)銷149項(xiàng)目的價(jià)格定位項(xiàng)目一層外鋪價(jià)格為[15300，15900]

元/平方米（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目一層內(nèi)鋪價(jià)格約為外鋪價(jià)格的60%，約在9200元/平方米左右（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目二層內(nèi)鋪價(jià)格約為一層內(nèi)鋪價(jià)格的70%，約在6400元/平方米（按套內(nèi)面積計(jì)算）項(xiàng)目4-5層若直接銷售，因面積較大，通常價(jià)格不會(huì)很高，建議在2500元/平方米。（按銷售面積計(jì)算）按照商業(yè)項(xiàng)目30%-40%的公攤計(jì)算項(xiàng)目的價(jià)格定位項(xiàng)目一層外鋪價(jià)格為[15300，15900]150項(xiàng)目整體回顧項(xiàng)目屬性定位：城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物的頂級(jí)場(chǎng)所項(xiàng)目形象定位：頂級(jí)時(shí)尚、極致體驗(yàn)項(xiàng)目命名：皇家財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目功能定位及比例：娛樂、休閑：餐飲：購(gòu)物=15%：25%：60%出售/出租比例：大致在80%-85%售賣模式：帶租約銷售+核心售賣模式+直接銷售項(xiàng)目收益：

小結(jié)：項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益主要來自于項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)，短期收益相對(duì)較少。項(xiàng)目整體回顧項(xiàng)目屬性定位：城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物的頂級(jí)151營(yíng)銷推廣建議營(yíng)銷推廣建議152商鋪入市的策略銷售時(shí)機(jī)選擇：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約3-4家主力大商家先預(yù)熱后認(rèn)籌：主體部分的外裝修及商家準(zhǔn)備工作完成之后再登記咨詢推售節(jié)奏：商鋪分3批銷售，每批單位分次推出，每次推出即售完熱點(diǎn)制造：不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度銷售時(shí)機(jī)預(yù)熱認(rèn)籌推售節(jié)奏熱點(diǎn)營(yíng)造商鋪入市的策略銷售時(shí)機(jī)選擇：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約153招商目的分析引進(jìn)商家，為社區(qū)提供服務(wù)，增加社區(qū)人氣帶租約銷售，提升項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值項(xiàng)目商業(yè)部分和住宅部分同時(shí)啟動(dòng)，樹立項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌招商目的分析攏人氣旺財(cái)氣樹品牌招商目的分析引進(jìn)商家，為社區(qū)提供服務(wù)，增加社區(qū)人氣帶租約銷售154工作思路原則：精心準(zhǔn)備，切實(shí)合作，執(zhí)行貫徹，全面勝利工作內(nèi)容：圍繞招商和銷售目標(biāo)的徹底解決方案運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：招商達(dá)到90%，為銷售打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)戰(zhàn)略目標(biāo)：打造區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)街，提升項(xiàng)目及企業(yè)形象項(xiàng)目定位：區(qū)域型要商業(yè)街區(qū)工作思路原則：精心準(zhǔn)備，切實(shí)合作，執(zhí)行貫徹，全面勝利工作內(nèi)容155招商流程分析招商流程招商人員的招聘招商機(jī)制的構(gòu)建終極目標(biāo)團(tuán)隊(duì)協(xié)作各種文本招商手冊(cè)人員出動(dòng)媒介配合委托代理租賃調(diào)節(jié)1.團(tuán)隊(duì)構(gòu)建2.資料準(zhǔn)備3.推廣執(zhí)行4.物業(yè)配合*始終堅(jiān)持統(tǒng)一的項(xiàng)目形象*始終堅(jiān)持誠(chéng)摯的服務(wù)態(tài)度招商流程分析招商流程招商人員的招聘終極目標(biāo)團(tuán)隊(duì)協(xié)作各種文本156樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理通過推廣實(shí)現(xiàn)良好的市場(chǎng)品牌度和知名度，將有助于項(xiàng)目整體租金水平的提高。通過先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和良好的服務(wù)理念爭(zhēng)服顧客，贏得市場(chǎng)，最終保障整個(gè)商業(yè)獲得長(zhǎng)期的租金收益和經(jīng)營(yíng)收益。項(xiàng)目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理通過推廣實(shí)現(xiàn)良好的157樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行整體招商。項(xiàng)目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行整體招商。158樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理是指統(tǒng)一商業(yè)的整體，包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格、統(tǒng)一商業(yè)服務(wù)人員的著裝，統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣，這樣能夠很大程度上提高商場(chǎng)的物業(yè)檔次，從而滿足高檔的商業(yè)定位，同時(shí)也能大大改善項(xiàng)目的購(gòu)物和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，有利于提升項(xiàng)目的品牌知名度，構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力；統(tǒng)一培訓(xùn)管理，以此提高整體服務(wù)水平，降低營(yíng)銷成本。項(xiàng)目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理是指統(tǒng)一商業(yè)的整體159先招主力店，后其他；項(xiàng)目的總體招商策略主力店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。主力店的位置需要預(yù)留；招商到達(dá)一定程度需開業(yè)；在品牌和鋪位的選擇上要堅(jiān)持檔次相似的原則。先招主力店，后其他；項(xiàng)目的總體招商策略主力店在招商條件上給予160招商流程分析月月月月月月月月確定招商主題、業(yè)態(tài)月準(zhǔn)備招商資料整理意向商家資料確定招商隊(duì)伍銷售中心借助原來場(chǎng)地招商啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)主力店及品牌商家招商與主力店或品牌商家有明確意向商家簽