本文格式為Word版，下載可任意編輯——寒冬以來房企眾生相（2022年）

2021年12月06日P.3請留心閱讀本報告末頁聲明

進入今年下半年以來，房企銷售與融資進一步承壓，而10月份花招年的美元債違約更引發(fā)資本市場對于地產(chǎn)行業(yè)的市場心緒再次陷入悲觀。為研判后續(xù)變化，本文梳理了三季度各個房企的信用根本面變化處境，以及采取的主要應(yīng)對手段，可以對于后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的信用變化趨勢舉行展望，以供投資者參考。

1三季度房地產(chǎn)市場及企業(yè)變化地產(chǎn)行業(yè)混亂及違約加劇，相關(guān)政策持續(xù)出臺。今年以來，房企違約處境展現(xiàn)明顯增長，境內(nèi)地產(chǎn)債中，天房集團、華夏幸福、藍(lán)光進展、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、三盛宏業(yè)等房企接連違約，違約金額合計347億元，若包含展期與交錯違約，那么達(dá)成620億元；而地產(chǎn)美元債方面，藍(lán)光進展、花招年、新力控股、當(dāng)代臵業(yè)等美元債發(fā)行人也展現(xiàn)違約，金額超過100億美元，呈現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)自去年緊調(diào)控以來，景氣度持續(xù)下行，房企資金鏈日漸緊繃的局面，房企信用危機曼延。政策端，房住不炒基調(diào)仍舊明顯，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控雖展現(xiàn)確定邊際改善，但并未恢復(fù)樂觀，三條紅線、房貸兩條紅線、兩集中供地政策、預(yù)售資金監(jiān)管等政策表達(dá)出對房地產(chǎn)行業(yè)的布局性調(diào)整仍在持續(xù)，尤其恒大事情后，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售資金受限嚴(yán)重，資金騰挪受困，行業(yè)各項指標(biāo)仍在下行、不會展現(xiàn)急速反彈，政策從邊際改善到真正落實仍需一段時間，房企仍舊將展現(xiàn)明顯分化。

圖表1：

2021年以來房地產(chǎn)公司違約處境（單位：億元、家）

違約余額合計120.0100.080.060.040.020.00.0

資料來源：

Wind，

2021年12月06日P.4請留心閱讀本報告末頁聲明

圖表2：房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策

政策

時間

部門

主要內(nèi)容

三條紅線2022.8.28人民銀行、住建部房企融資"三條紅線'：1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于

70；2、房企的凈負(fù)債率不得大于100；3、房企的"現(xiàn)金短債比'小

于1。

銀行貸款2022.12.28央行、銀保監(jiān)會紅線一，房地產(chǎn)貸款占比：大型銀行不得超過40，中型銀行不得超過兩條紅線

27.5，小型銀行不得超過22.5，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2，村鎮(zhèn)

銀行不得超過12.5。紅線二，個人住房貸款占比：大型銀行不得超過

32.5，中型銀行不得超過20，小型銀行不得超過17.5，縣域農(nóng)合機

構(gòu)不得超過12.5，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5土地兩集2021.2.26自然資源部所謂"兩集中'，第一是集中發(fā)布出讓公告，原那么上發(fā)布出讓公告全年中政策

不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，

應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時序安置。其次個是集中組織出讓活動。同批

次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；

以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。

預(yù)售資金2021.11.1成都市房地產(chǎn)市場優(yōu)化預(yù)收款支取條件，預(yù)售商品房工程的監(jiān)管分戶賬內(nèi)資金達(dá)成監(jiān)管額監(jiān)管

平穩(wěn)健康進展領(lǐng)導(dǎo)度后，開發(fā)企業(yè)可申請支取多余片面資金，申請支取的多余資金可用于

小組農(nóng)人工工資支付，供給升級裝修方案的預(yù)售成品住宅工程，根據(jù)購房人

選擇升級裝修處境，將每套預(yù)售房源升級裝修價款總額的50且與開發(fā)

企業(yè)信用關(guān)聯(lián)后納入監(jiān)管，并按規(guī)定節(jié)點舉行支取（成都市）。

預(yù)售資金2021.11.4北京市預(yù)售資金重點監(jiān)管額度可由各區(qū)依據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條監(jiān)管

件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高43。《辦

法》還規(guī)定銀行在支付預(yù)售資金前，屬地主管部門要舉行市場勘察或通

過市工程質(zhì)量風(fēng)險分級管控平臺核驗工程進度。

房企境內(nèi)2021.11.9中國銀行間市場交片面房企有籌劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，境內(nèi)發(fā)債政發(fā)債或松

易商協(xié)會策有望松動動

重申穩(wěn)地2021.11.12銀保監(jiān)會會議指出，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融泡沫化傾向，健價、穩(wěn)房

全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康進展。加大不良資產(chǎn)處置價

力度，持續(xù)整治影子銀行業(yè)務(wù)，加快推進高風(fēng)險金融機構(gòu)化解風(fēng)險，嚴(yán)

厲打擊違法違規(guī)金融活動

資料來源：

Wind，

三季度房地產(chǎn)銷售下行趨勢明顯，凈融資仍舊承壓。從銷售端來看，隨著實體經(jīng)濟不振、疫情沖擊、人口布局變化，我國居民對商品房有效需求無法支撐商品房銷售一向以來的高增長，地產(chǎn)銷售進入下行階段；三季度起，商品房銷售面積與銷售額累計增速持續(xù)下行，引發(fā)房企工程資金回流承壓。從融資端來看，房地產(chǎn)融資7月之后進一步收緊，受房企接連違約影響，資本市場對行業(yè)態(tài)度普遍悲觀，各融資渠道均呈收縮態(tài)勢，7-10月境內(nèi)債券凈融資分別為-78.1、-215.3、-181.7、-189.1億元，從中資美元債角度看，2021年上半年及三季度，融資表現(xiàn)多呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)；信托融資方面，國家收緊房地產(chǎn)信托后，信托產(chǎn)品發(fā)行驟減，尤其是今年下半年，并無新的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行，房企融資承壓明顯。

2021年12月06日P.5請留心閱讀本報告末頁聲明

圖表3：商品住宅銷售面積累計同比（單位：

%）

圖表4：地產(chǎn)行業(yè)凈融資仍舊為負(fù)

160140120100806040200-20-40-60

商品房銷售面積:累計同比商品房銷售額:累計同比億元發(fā)行量清償量凈融資8006004002000-200-400-600-800-1000

700

500

300

100

-100

-300

-500

資料來源：

wind，資料來源：

wind，

圖表5：地產(chǎn)美元債處境（單位：億元）

圖表6：地產(chǎn)信托融資發(fā)行量（單位：億元）

200

150

100

50

0

-50

-100

-150發(fā)行量(億美元)到期金額(億美元)凈融資額(億美元)

140120100806040200房地產(chǎn)信托

資料來源：

wind，資料來源：

wind，

企業(yè)盈利指標(biāo)惡化、償債壓力加大特征明顯。我們對于2022銷售排名前50的房企舉行分析，由于港股房企不披露三季報，因此我們選擇A股企業(yè)與發(fā)債主體來分析其盈利與償債壓力。可以察覺，三季度房企普遍呈現(xiàn)盈利惡化處境，多數(shù)前五十房企銷售收入同比加環(huán)比均有所降低，環(huán)比下降那么更為明顯，考慮到房企銷售三季度是旺季，"金九銀十'通常有助于帶來較大的銷售額、出清存貨，因此三季度營收與利潤的環(huán)比下降更顯得房企盈利處境在行業(yè)寒冬下不容客觀，預(yù)示著能夠獲取的預(yù)售資金有限。償債方面，貨幣資金明顯較年中下滑，萬科、新城、陽光城、藍(lán)光、首開等現(xiàn)金下降嚴(yán)重，降幅超出20%，而從三條紅線指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比普遍較年中下行、凈負(fù)債率多數(shù)增長，萬科、保利、珠海、新城、陽光城等房企呈現(xiàn)較為明顯的償債惡化，但就剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率來看，那么相對變化不大。

2021-112021-092021-072021-052021-032021-012022-112022-092022-072022-052022-032022-012022-112022-092022-072022-052022-032022-012022-112022-092022-072022-052022-032022-012021-102021-092021-082021-072021-062021-052021-042021-032021-022021-012022-122022-112022-102022-092022-082022-072022-062022-052022-042022-032022-022022-012021-102021-082021-062021-042021-022022-122022-102022-082022-062022-042022-022022-122022-102022-082022-062022-042022-022021-112021-092021-072021-052021-032021-012022-112022-092022-072022-052022-032022-01

2021年12月06日P.6請留心閱讀本報告末頁聲明

1.2

1

0.8

0.6

0.4

0.2

0

0.2

0.4

0.6

0.8

三季度營業(yè)收入-同比三季度營業(yè)收入-環(huán)比

圖表7：盈利指標(biāo)圖表8：償債指標(biāo)

-

-

-

-

-1萬保中綠招新金金中陽濱榮建中華藍(lán)新首華科利海地商城地科南光江盛發(fā)國發(fā)光希開夏地發(fā)地控蛇控集集臵城集發(fā)房鐵股發(fā)望股幸121086420-2-4-6萬保中綠招新金金科利海地商城地科

中陽濱南光江

榮建中華盛發(fā)國發(fā)

藍(lán)新首華光希開夏產(chǎn)展產(chǎn)股口股團團地團展產(chǎn)建份展地份福產(chǎn)

地發(fā)地控蛇控集集產(chǎn)展產(chǎn)股口股團團臵城集地團發(fā)房鐵股展產(chǎn)建份發(fā)望股幸展地份福產(chǎn)

資料來源：

wind，資料來源：

wind，

圖表9：三季度房企貨幣資金表現(xiàn)處境（單位：億元）

貨幣資金-三季度末貨幣資金-三季度末

變動幅度

2500

2000

1500

1000

500

0

萬

保中科

利海地

發(fā)地產(chǎn)

展產(chǎn)

綠

招

新金地

商

城地控

蛇

控集股口股團

金

中

陽濱科

南

光江集

臵

城集團地團

榮

建

中

華藍(lán)盛

發(fā)

國

發(fā)光發(fā)

房

鐵

股進展產(chǎn)建份展

新

首華希

開夏望

股幸地

份福產(chǎn)0.20.10.10.0(0.1)(0.1)(0.2)(0.2)(0.3)(0.3)(0.4)

資料來源：

Wind，三季度凈利潤-同比三季度凈利潤-環(huán)比

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圖表10：三季度房企償債壓力變化（單位：億元、家）

現(xiàn)金短債比-三季度末現(xiàn)金短債比-年中變動

凈負(fù)債率-三季度末

凈負(fù)債率-年中變動

剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率-三季度末剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率-年中變動

萬科地產(chǎn)1.79

2.23

-0.44

0.33

0.21

0.12

0.70

0.71

-0.01

保利進展1.85

2.01

-0.16

0.68

0.59

0.09

0.67

0.68

0.00

中海地產(chǎn)2.33

2.38

-0.05

0.23

0.18

0.04

0.66

0.66

0.00

綠地控股0.94

0.85

0.09

1.01

1.17

-0.17

0.81

0.83

-0.01

招商蛇口1.79

1.94

-0.15

0.34

0.33

0.01

0.60

0.60

0.00

新城控股1.38

1.60

-0.22

0.59

0.53

0.06

0.75

0.77

-0.01

金地集團1.44

1.50

-0.06

0.66

0.66

-0.01

0.70

0.70

0.00

金科集團0.93

0.93

0.00

0.74

0.75

-0.01

0.68

0.69

-0.01

中南置地0.86

0.84

0.02

0.78

0.95

-0.18

0.77

0.79

-0.01

陽光城0.96

1.33

-0.37

0.94

0.92

0.02

0.79

0.79

0.01

濱江集團3.12

2.36

0.76

0.81

0.91

-0.11

0.71

0.71

0.00

榮盛進展0.72

0.82

-0.10

0.64

0.77

-0.13

0.71

0.72

-0.01

建發(fā)房產(chǎn)2.41

2.47

-0.06

0.54

0.52

0.02

0.69

0.68

0.01

中國鐵建0.68

0.71

-0.03

0.42

0.37

0.04

0.73

0.73

0.00

華發(fā)股份1.62

1.79

-0.17

1.17

1.28

-0.11

0.74

0.75

-0.02

藍(lán)光進展0.18

0.23

-0.05

2.37

2.28

0.09

0.85

0.84

0.01

新夢想地產(chǎn)0.51

0.48

0.03

1.09

0.99

0.10

0.64

0.62

0.02

首開股份1.37

1.60

-0.22

1.47

1.42

0.05

0.74

0.75

-0.01

華夏幸福0.11

0.11

0.00

2.12

2.11

0.01

0.79

0.78

0.01

資料來源：

Wind，

民營房企窘境仍舊，與國企央企分化加劇。區(qū)分民企與國企來看，二者呈現(xiàn)出確定的分化，民企如恒大、新城控股、陽光城、藍(lán)光進展、華夏幸福等籌資明顯惡化，而中國鐵建、建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、招商蛇口等國企的現(xiàn)金表現(xiàn)那么相對較好、滾動性較為充沛，資金壓力小于多數(shù)民營房企，而從踩線處境來看，那么以民營房企與國企混改后的綠地控股踩線處境更多，且新增一條紅線的陽光城與新夢想也均為民營性質(zhì)，而國企、央企融資壓力相對較小，現(xiàn)金短債比大多高于一。

圖表11：各房企三季度末踩線處境（單位：億元、家）

企業(yè)

性質(zhì)

三季度踩線處境

年中踩線處境

綠地控股

公眾企業(yè)3

3

藍(lán)光進展

民營企業(yè)3

3

華夏幸福

民營企業(yè)3

3

中南置地

民營企業(yè)2

2

陽光城民營企業(yè)2

1

榮盛進展

民營企業(yè)