物權法對物業管理服務的規范及相關重點釋解物權法對物業管理服務的規范及相關重點釋解1不動產：指依其自然性質不能移動，或者一經移動必然毀損其經濟價值的物。反之，則為動產。所有權:所有人在法律規定的范圍內獨占性地支配其所有的財產的權利,所有人可以對其所有的財產占有,使用,收益,處分,并可以排除他人對于其財產違背其意志的干涉.用益物權:是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利，是物權的一種。相鄰權：指相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間在行使所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關系。地役權：土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利就是地役權。地役權一般涉及兩個地塊，且這兩塊土地分屬于兩個所有權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。不動產：指依其自然性質不能移動，或者一經移動必然毀損其經濟價2一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系

第一，為物業服務機構“正名”。在《物業管理條例》等法規中，物業服務機構被稱為“物業管理企業”，嚴格講，這種表述未見不妥，所謂物業管理只是“受業主委托代為管理”。但是實踐中部分物業管理企業有意無意的將這種委托關系誤認為類似于政府與公民之間的“管理”關系，動輒以“管理業主者”自居。《物權法》則將其定名為“物業服務機構”，這就明確了業主與物業之間的關系，物業公司應當以提供服務為己任。而且，“機構”一詞較之于“企業”，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組織。一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系3一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系第二，業主有權自行管理建筑物及其附屬設施。按照《物業管理條例》，在房地產開發過程中，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，開發商首先要為業主選聘物業管理企業；業主大會成立后，雖然有權另行選聘物業公司，但從其表述來看，業主必須通過委托物業公司來管理小區事務。《物權法》在強調“對建設單位聘請的物業服務機構或者其他管理人，業主依法有權更換”的同時，明確規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施”，這就意味著業主完全可以通過業主大會辭退開發商選聘的物業公司，同時不再另行選聘其他物業公司，而由業主自行管理小區財產。例如，小區業主完全可以約定，由各家業主輪流清理小區衛生或者提供其他公共服務。一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系第二，業主有權自4一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系第三，業主有權委托物業服務機構之外的其他管理人管理。從既有的法規來看，物業服務只能由具有獨立法人資格的企業來進行，但是《物權法》卻明確規定業主“也可以委托物業服務機構或者其他管理人管理”，這就是說業主不愿自行管理小區事務的情況下，完全可以委托普通的自然人來進行。例如，規模不大的小區，業主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負責來客登記、車輛看管、小區保潔等服務，而無須選聘專門的物業公司。一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系第三，業主有權委5二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益

第一，道路、綠地原則上歸業主共有。對于小區中建筑區劃內的道路，《物權法》明確屬于業主共有，但已經納入城鎮規劃、成為城鎮公共道路的，則為國家所有。建筑區劃內的綠地，原則上屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地的，應當歸國家所有。此外，對于明示歸個人的綠地，例如房屋買賣合同中約定歸業主個人所有的地面花園，則應當按照約定歸業主個人。二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第一6二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第二，對于業主普遍關心的車位、車庫問題。首先，《物權法》強調在建設區劃內的車位和車庫應該首先滿足業主的需要。就是說這些車位、車庫，首先應當看該小區的業主是否愿意以合理的價格購買或者承租；對于剩余的車位、車庫，開發商才能向小區業主之外的人員出租或者出售、贈與。其次，對于建設區劃內的車位和車庫，開發商可以通過合同出售、出租給業主，或者贈與給業主，例如買房贈車庫。但是，如果沒有出售、贈與等移轉所有權的約定，則其應當歸屬于開發商。當然，對于是否存在這種約定，應當按照《合同法》等法律確定規則來認定，例如雖然合同中沒有明確約定，但是開發商在此前的廣告中以附贈車庫來宣傳、且足以影響業主決定購買或者房屋價格的，應當認定存在贈與車庫的約定。此外，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這主要是針對事先在規劃中并未規劃為車位、但隨著業主汽車擁有量大增，原有車位、車庫不敷使用，而占用業主共有的道路或者其他場地施劃的車位而言的。這些車位應當歸屬于業主共有。二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第二，7二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第三，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。這主要包括小區內的物業服務用房、居委會辦公用房、人防工程、自行車存車處等公共場所以及開發商自行設置的體育健身設施、電梯等設施設備。接入小區的水、電、氣、暖等設施設備，除供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應當歸業主共有。二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第三，8二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益對于業主共有的財產，其利用應當經過業主同意，其收益也應當歸業主共有。實踐中，一些廣告公司與物業公司簽訂合同，在電梯內設置了廣告牌；或者物業公司與一些企業簽訂合同，允許其進入小區推銷。嚴格的講，這是對業主共有財產的利用，因此，其合同是否有效必須視業主是否對物業公司授權而定；而且，因此所得的收益應當歸業主共有或者用來充抵物業服務費用。二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益9三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光

1985年6月14日建設部頒布的《住宅建筑設計規范》第4.1.1條的規定：“每套住宅至少應有一間臥室或起居室能獲得日照，個別受條件限制者除外。”第4.1.2條規定：直接采光房間的窗洞口面積與該房間地面面積之比（窗地比）不應小于以下規定：臥室、起居室、廚房獲得日照的窗地面積按1：7的規定取值；廁所、衛生間、過廳按照1：10取值；樓梯間、走廊按照1：14取值。三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光1985年6月14日建設10三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光1994年8月1日上海市人民政府頒布的《上海市城市規劃管理技術規定（土地使用、建筑管理）》第29條第1款規定：“高層居住建筑與低層獨立式住宅的間距，應保證受遮擋的低層獨立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續兩小時；與其他居住建筑的間距，應保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續一小時。第32條規定：“醫院病房樓、休（療）養院住宿樓、幼兒園、托兒所和大中小學教學樓與相鄰建筑的間距，應保證被遮擋的上述文教衛生建筑冬至日滿窗日照的有效時間不少于3小時；在市區舊區進行改建的，其間距應保證冬至日滿窗日照的有效時間不少于2小時。”三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光1994年8月1日上海市人11三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光

依據物權法的這一規定，如果相鄰的不動產所有人或使用人之間由于一方的原因將導致或者已經導致另一方無法正常通風或者獲得必要的光線，那么受妨害人有權對方消除危險、停止侵害、或賠償損失。目前的司法實踐來看，法院處理此類通風與采光的案件一般遵循：首先，判斷造成通風與采光的房屋是否屬于違章建筑，如果是，則支持原告的主張，應排除妨害。如果是合法建筑（即經過行政主管機關許可的建筑），則此類案件不作為民事侵權糾紛案件審理，而應當告知當事人提起行政訴訟，作為行政案件受理后，依照行政訴訟程序進行審理、裁判。其次，還要考慮造成的妨害是否屬于歷史形成的，如果是歷史形成的，則原則上對于通風、采光等實際問題，通過賠償的方式解決，而不是排除妨害。如果是正在興建的房屋，如果相鄰人以影響通風采光為由提出異議，經查證屬實，應當首先采用排除妨害，停止侵害的方法。如果已經建成且為合法建筑，可以考慮采取為受妨害方開天窗或者安裝排風扇的方式處理，原則上不予拆除。三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光12四、對不動產實行統一登記

登記應當在登記機關辦理，但是長期以來，由于我們長期以來將登記作為行政機關的職權而不是一種公示方法，從而造成了登記機關與行政機關的設置與職能合一的問題。由于多個行政機關負責對不同的不動產加以管理，由此形成了多頭登記的現象，如土地由土地管理部門管理，建設用地使用權登記也在土地管理部門進行；林木由林業管理部門管理，有關林木所有權的登記在林業管理部門進行；房屋由建設部門管理，產權登記也在該部門進行。四、對不動產實行統一登記登記應當在登13四、對不動產實行統一登記《物權法》明確將登記作為物權的公示方法來對待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同時《物權法》對登記機關的審查義務、登記錯誤的賠償責任，異議登記、更正登記以及預告登記等主要登記類型，都進行了比較明確的規定。尤其是《物權法》明確強調“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，《物權法》授權地方性法規依照《物權法》的有關規定作出規定。這就為登記制度的統一奠定了法律基礎。四、對不動產實行統一登記《物權法》明確將登14案例分析：

老張因生意經營不善，把位于老香洲自住的一套90㎡住房抵給小李還債，為保險起見，小李和老張簽訂書面的買賣合同。由于老張前期曾把該住房委托中介掛盤出售，老王通過中介買下了這套住房，雙方結清房款后，到房屋登記部門辦理了移轉登記。半個月后，小李準備把房子打掃一下對外出租，發現老王在里面裝修，了解情況后，小李十分氣憤，遂報警。請問，小李和老王誰能成為房屋的主人？案例分析：15五、不動產物權變動登記方可生效

《物權法》規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”就是說：第一，對于在不動產上設定的物權來說，原則上其設立、變更、轉讓和消滅都要進行登記，才能發生設立、變更、轉讓和消滅物權的效力。第二，沒有登記只是不能發生物權變動的效果，但是雙方之間的合同仍然是有效的。五、不動產物權變動登記方可生效《物權法》規定，“不動產物權16五、不動產物權變動登記方可生效第三，不動產物權變動只是法律的一般規定，（因為登記的功能主要是為了維護交易安全、節約交易成本，對不屬于市場交易范疇的）法律也可能作出另外的規定。主要體現在：（1）、依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。（2）、因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發生效力。（3）、因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。（4）、因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

五、不動產物權變動登記方可生效第三，不動產物權變動只是法律的17六、全面構建物權保護體系

《物權法》對物權的保護進行規定。其構建了包括確認物權、物權請求權和侵權責任三個層次、內容比較全面的物權保護體系。首先，在對物權的歸屬、內容發生爭議的情況下，利害關系人可以請求確認權利，從而明確爭議的物權究竟屬于哪一方、權利人的權利究竟包括哪些內容。例如，兩家比鄰而居，一家樓上一家樓下，樓下那家不讓樓上從他屋內的樓梯通過，而按照當地的有關規定，又不允許在室外修筑樓梯。這就導致了雙方對于物權內容的爭議，即樓上這家是否有權從樓下那家的屋里通行。而按照《物權法》對相鄰關系的規定，樓上一家有權從樓下一家屋內通行。這就確認了樓上一家對其房屋的所有權的內容。其次，在確認權利之后，如果一方的物權行使受到了侵害或者有受到妨害的危險，權利人可以行使物權請求權，請求返還原物、排除妨害或者消除危險。這些物權請求權是物權作為支配權、排他權的應有之義。行使物權請求權，不需要有實際損害的發生，也不需要對方存在過錯。例如，上一例子中，樓下的禁止樓上的通行，就構成了對其所有權的妨害；樓上這家有權請求排除妨害，要求樓下的允許其通行。第三，如果他人對物權造成了損害，權利人有權按照法律的規定要求對方承擔侵權責任，請求其修理、重作、更換、賠償損失。一般情況下，這種責任的承擔以實際損害的發生和加害人有過錯為前提；本法規定沒有過錯也要承擔責任的，即便加害人沒有過錯也要承擔侵權責任。六、全面構建物權保護體系《物權法》對物權的保護進行規定。其18六、全面構建物權保護體系《物權法》還規定，侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。這就是說，對于比較嚴重的侵害物權的行為，有關機關還應當按照法律的規定，另行追究其行政責任和刑事責任。為物權的保護構建了比較全面、完整的法律體系。六、全面構建物權保護體系《物權法》還規定，侵害物權，除承擔民19七、孳息歸屬當事人約定優先

天然孳息是指按照物質的自然生長規律而產生的果實與動物的出產物；法定孳息是指因法律關系而得到的利息、租金及其他收益。物權法第116條規定：天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。七、孳息歸屬當事人約定優先天然孳息是指按照物質的自然生長規20八、領取遺失物應付費拾金不昧不會變味

物權法第112條規定：“所有權人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。所有權人等權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。”八、領取遺失物應付費拾金不昧不會變味物權法第112條規定21九、贓物不能善意取得

1997年1月9日公安部頒布《關于辦理利用經濟合同詐騙案件有關問題的通知》公通字[1997]6號規定：“行為人將詐騙財物已用于歸還債務、貨款或者其他經濟活動的，如果對方明知是詐騙財物而收取，屬惡意取得，應當一律予以追繳；如確屬善意取得，則不再追繳。被害人因此遭受損失的，可依法提起附帶民事訴訟解決。”此次物權法已經明確將贓物排除在善意取得制度的適用范圍之外。九、贓物不能善意取得1997年1月9日公安部頒布《關于辦理22十、滿70年后住宅建設用地使用權自動續

我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。雖然物權法關于70年后自動續期的規定，給老百姓吃了一顆“定心丸”，但是，法律并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。十、滿70年后住宅建設用地使用權自動續我國現行法律規定了建23十一、為國有財產保護設置基本法律規則；十二、土地承包經營權物權化、讓農民吃“致富安心丸”；（四川、重慶試點）十三、農村宅基地使用權維護不得抵押；（浙江慈溪試點打破此條）提示：拆遷條例十四、物權法創設新型浮動抵押方式。十一、為國有財產保護設置基本法律規則；24謝謝大家物權法對物業管理服務的規范課件25物權法對物業管理服務的規范及相關重點釋解物權法對物業管理服務的規范及相關重點釋解26不動產：指依其自然性質不能移動，或者一經移動必然毀損其經濟價值的物。反之，則為動產。所有權:所有人在法律規定的范圍內獨占性地支配其所有的財產的權利,所有人可以對其所有的財產占有,使用,收益,處分,并可以排除他人對于其財產違背其意志的干涉.用益物權:是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利，是物權的一種。相鄰權：指相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間在行使所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發生的權利義務關系。地役權：土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利就是地役權。地役權一般涉及兩個地塊，且這兩塊土地分屬于兩個所有權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。不動產：指依其自然性質不能移動，或者一經移動必然毀損其經濟價27一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系

第一，為物業服務機構“正名”。在《物業管理條例》等法規中，物業服務機構被稱為“物業管理企業”，嚴格講，這種表述未見不妥，所謂物業管理只是“受業主委托代為管理”。但是實踐中部分物業管理企業有意無意的將這種委托關系誤認為類似于政府與公民之間的“管理”關系，動輒以“管理業主者”自居。《物權法》則將其定名為“物業服務機構”，這就明確了業主與物業之間的關系，物業公司應當以提供服務為己任。而且，“機構”一詞較之于“企業”，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組織。一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系28一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系第二，業主有權自行管理建筑物及其附屬設施。按照《物業管理條例》，在房地產開發過程中，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，開發商首先要為業主選聘物業管理企業；業主大會成立后，雖然有權另行選聘物業公司，但從其表述來看，業主必須通過委托物業公司來管理小區事務。《物權法》在強調“對建設單位聘請的物業服務機構或者其他管理人，業主依法有權更換”的同時，明確規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施”，這就意味著業主完全可以通過業主大會辭退開發商選聘的物業公司，同時不再另行選聘其他物業公司，而由業主自行管理小區財產。例如，小區業主完全可以約定，由各家業主輪流清理小區衛生或者提供其他公共服務。一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系第二，業主有權自29一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系第三，業主有權委托物業服務機構之外的其他管理人管理。從既有的法規來看，物業服務只能由具有獨立法人資格的企業來進行，但是《物權法》卻明確規定業主“也可以委托物業服務機構或者其他管理人管理”，這就是說業主不愿自行管理小區事務的情況下，完全可以委托普通的自然人來進行。例如，規模不大的小區，業主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負責來客登記、車輛看管、小區保潔等服務，而無須選聘專門的物業公司。一、高度尊重業主選擇、

明確業主與物業的關系第三，業主有權委30二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益

第一，道路、綠地原則上歸業主共有。對于小區中建筑區劃內的道路，《物權法》明確屬于業主共有，但已經納入城鎮規劃、成為城鎮公共道路的，則為國家所有。建筑區劃內的綠地，原則上屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地的，應當歸國家所有。此外，對于明示歸個人的綠地，例如房屋買賣合同中約定歸業主個人所有的地面花園，則應當按照約定歸業主個人。二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第一31二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第二，對于業主普遍關心的車位、車庫問題。首先，《物權法》強調在建設區劃內的車位和車庫應該首先滿足業主的需要。就是說這些車位、車庫，首先應當看該小區的業主是否愿意以合理的價格購買或者承租；對于剩余的車位、車庫，開發商才能向小區業主之外的人員出租或者出售、贈與。其次，對于建設區劃內的車位和車庫，開發商可以通過合同出售、出租給業主，或者贈與給業主，例如買房贈車庫。但是，如果沒有出售、贈與等移轉所有權的約定，則其應當歸屬于開發商。當然，對于是否存在這種約定，應當按照《合同法》等法律確定規則來認定，例如雖然合同中沒有明確約定，但是開發商在此前的廣告中以附贈車庫來宣傳、且足以影響業主決定購買或者房屋價格的，應當認定存在贈與車庫的約定。此外，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這主要是針對事先在規劃中并未規劃為車位、但隨著業主汽車擁有量大增，原有車位、車庫不敷使用，而占用業主共有的道路或者其他場地施劃的車位而言的。這些車位應當歸屬于業主共有。二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第二，32二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第三，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。這主要包括小區內的物業服務用房、居委會辦公用房、人防工程、自行車存車處等公共場所以及開發商自行設置的體育健身設施、電梯等設施設備。接入小區的水、電、氣、暖等設施設備，除供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應當歸業主共有。二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益第三，33二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益對于業主共有的財產，其利用應當經過業主同意，其收益也應當歸業主共有。實踐中，一些廣告公司與物業公司簽訂合同，在電梯內設置了廣告牌；或者物業公司與一些企業簽訂合同，允許其進入小區推銷。嚴格的講，這是對業主共有財產的利用，因此，其合同是否有效必須視業主是否對物業公司授權而定；而且，因此所得的收益應當歸業主共有或者用來充抵物業服務費用。二、全面界定小區公用財產歸屬、

積極維護業主合法權益34三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光

1985年6月14日建設部頒布的《住宅建筑設計規范》第4.1.1條的規定：“每套住宅至少應有一間臥室或起居室能獲得日照，個別受條件限制者除外。”第4.1.2條規定：直接采光房間的窗洞口面積與該房間地面面積之比（窗地比）不應小于以下規定：臥室、起居室、廚房獲得日照的窗地面積按1：7的規定取值；廁所、衛生間、過廳按照1：10取值；樓梯間、走廊按照1：14取值。三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光1985年6月14日建設35三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光1994年8月1日上海市人民政府頒布的《上海市城市規劃管理技術規定（土地使用、建筑管理）》第29條第1款規定：“高層居住建筑與低層獨立式住宅的間距，應保證受遮擋的低層獨立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續兩小時；與其他居住建筑的間距，應保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續一小時。第32條規定：“醫院病房樓、休（療）養院住宿樓、幼兒園、托兒所和大中小學教學樓與相鄰建筑的間距，應保證被遮擋的上述文教衛生建筑冬至日滿窗日照的有效時間不少于3小時；在市區舊區進行改建的，其間距應保證冬至日滿窗日照的有效時間不少于2小時。”三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光1994年8月1日上海市人36三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光

依據物權法的這一規定，如果相鄰的不動產所有人或使用人之間由于一方的原因將導致或者已經導致另一方無法正常通風或者獲得必要的光線，那么受妨害人有權對方消除危險、停止侵害、或賠償損失。目前的司法實踐來看，法院處理此類通風與采光的案件一般遵循：首先，判斷造成通風與采光的房屋是否屬于違章建筑，如果是，則支持原告的主張，應排除妨害。如果是合法建筑（即經過行政主管機關許可的建筑），則此類案件不作為民事侵權糾紛案件審理，而應當告知當事人提起行政訴訟，作為行政案件受理后，依照行政訴訟程序進行審理、裁判。其次，還要考慮造成的妨害是否屬于歷史形成的，如果是歷史形成的，則原則上對于通風、采光等實際問題，通過賠償的方式解決，而不是排除妨害。如果是正在興建的房屋，如果相鄰人以影響通風采光為由提出異議，經查證屬實，應當首先采用排除妨害，停止侵害的方法。如果已經建成且為合法建筑，可以考慮采取為受妨害方開天窗或者安裝排風扇的方式處理，原則上不予拆除。三、建造建筑物不得妨礙相鄰通風采光37四、對不動產實行統一登記

登記應當在登記機關辦理，但是長期以來，由于我們長期以來將登記作為行政機關的職權而不是一種公示方法，從而造成了登記機關與行政機關的設置與職能合一的問題。由于多個行政機關負責對不同的不動產加以管理，由此形成了多頭登記的現象，如土地由土地管理部門管理，建設用地使用權登記也在土地管理部門進行；林木由林業管理部門管理，有關林木所有權的登記在林業管理部門進行；房屋由建設部門管理，產權登記也在該部門進行。四、對不動產實行統一登記登記應當在登38四、對不動產實行統一登記《物權法》明確將登記作為物權的公示方法來對待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同時《物權法》對登記機關的審查義務、登記錯誤的賠償責任，異議登記、更正登記以及預告登記等主要登記類型，都進行了比較明確的規定。尤其是《物權法》明確強調“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，《物權法》授權地方性法規依照《物權法》的有關規定作出規定。這就為登記制度的統一奠定了法律基礎。四、對不動產實行統一登記《物權法》明確將登39案例分析：

老張因生意經營不善，把位于老香洲自住的一套90㎡住房抵給小李還債，為保險起見，小李和老張簽訂書面的買賣合同。由于老張前期曾把該住房委托中介掛盤出售，老王通過中介買下了這套住房，雙方結清房款后，到房屋登記部門辦理了移轉登記。半個月后，小李準備把房子打掃一下對外出租，發現老王在里面裝修，了解情況后，小李十分氣憤，遂報警。請問，小李和老王誰能成為房屋的主人？案例分析：40五、不動產物權變動登記方可生效

《物權法》規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”就是說：第一，對于在不動產上設定的物權來說，原則上其設立、變更、轉讓和消滅都要進行登記，才能發生設立、變更、轉讓和消滅物權的效力。第二，沒有登記只是不能發生物權變動的效果，但是雙方之間的合同仍然是有效的。五、不動產物權變動登記方可生效《物權法》規定，“不動產物權41五、不動產物權變動登記方可生效第三，不動產物權變動只是法律的一般規定，（因為登記的功能主要是為了維護交易安全、節約交易成本，對不屬于市場交易范疇的）法律也可能作出另外的規定。主要體現在：（1）、依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。（2）、因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發生效力。（3）、因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。（4）、因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

五、不動產物權變動登記方可生效第三，不動產物權變動只是法律的42六、全面構建物權保護體系

《物權法》對物權的保護進行規定。其構建了包括確認物權、物權請求權和侵權責任三個層次、內容比較全面的物權保護體系。首先，在對物權的歸屬、內容發生爭議的情況下，利害關系人可以請求確認權利，從而明確爭議的物權究竟屬于哪一方、權利人的權利究竟包括哪些內容。例如，兩家比鄰而居，一家樓上一家樓下，樓下那家不讓樓上從他屋內的樓梯通過，而按照當地的有關規定，又不允許在室外修筑樓梯。這就導致了雙方對于物權內容的爭議，即樓上這家是否有權從樓下那家的屋里通行。而按照《物權法》對相鄰關系的規定，樓上一家有權從樓下一家屋內通行。這就確認了樓上一家對其房屋的所有權的內容。其次，在確認權利之后，如果一方的物權行使受到了侵害或者有受到妨害的危險，權利人可以行使物權請求權，請求返還原物、排除妨害或者消除危險。這些物權請求權是物權作為支配權、排他權的應有之義。行使物權請求權，不需要有實際損害的發生，也不需要對方存在過錯。例如，上一例子中，樓下的禁止樓上的通行，就構成了對其所有權的妨害；樓上這家有權請