物業法律法規2016年5月28日物業法律法規2016年5月28日什么是物業？物業管理和物業服務區別？什么是物業？物業概念：物業一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。居住物業工業物業商業物業特殊物業居住物業工業物業商業物業特殊物業“物業管理”與“物業服務”

物權法（2007.10.1） 第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（建筑物區分所有權） 第八十一條業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。（業主行使管理權的方式）

第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。（物業服務企業在物業管理中的地位）物業管理條例（2007.10.1）

第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。“物業管理”與“物業服務”“物業管理”與“物業服務”是兩個不同的概念。“物業管理”是業主自主管理自己不動產的民事活動，其權利來源于建筑物區分所有權。“物業服務”是專業公司或者管理人受業主委托（雇傭），為業主的不動產管理提供的有償服務。物業管理的核心是業主自治。業主是物業管理的主體。物業服務企業、其它管理人是服務提供者；政府是指導監督者，它們都不是物業管理的主體（權利人）。物業管理的對象是建筑物及其附屬設施，不應涉及對人的管理。物業管理的內容，物權法規定為“管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施”；物業管理條例規定為“按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序”。“相關秩序”涉及人的行為的管理，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財產等，這些都是公法管制的內容，屬于政府的管理職責。物業管理人只能起到報告、協助的作用，而不可能承擔管理的職責。

物業相關法律法規培訓課件物業服務中的主要法律主體業主建設單位物業服務企業業主委員會物業服務中的主要法律主體業主建設單位物業服務企業業主委員會物業服務中的幾個關鍵文件《物業服務合同》或《前期物業服務合同》《管理規約》或《臨時管理規約》其他管理規定或約定（如裝修管理規定）物業服務中的幾個關鍵文件《物業服務合同》或《前期物業服務合同物業服務所應遵循的基本法律原則公平、公開、合理（相鄰關系）以建筑物區分所有權為基礎，物業管理權利與業主物業財產權利相對應（見物權法第六章七十、七十一條）業主自治自律與物業管理企業專業化服務相結合保證物業正常運作與安全合理使用維護全體業主合法權益可持續發展與國際慣例相結合政府的適度干預與推動物業服務所應遵循的基本法律原則公平、公開、合理（相鄰關系）物業服務合同物業服務合同，一方提供服務，另一方支付報酬，是一種典型的雙務、有償合同，它明確了物業公司和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業公司關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則。

物業公司通過合同獲得物業管理的權利，為全體業主提供服務。根據合同，物業公司提供相應的服務，而業主要支付對應的物業服務費用。從這一方面來說，物業公司和業主之間是民事合同的雙方當事人,是平等的主體，享有相當的權利和義務。兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以,物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。物業服務合同物業服務合同，一方提供服務，另一方支付報應當向業主公開的情況和資料

業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。應當向業主公開的情況和資料業主請求公布、查閱下列應判定合同條款無效的情形主體不合法；物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款；合同法規定的其他合同無效情形（以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。）合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。——《合同法最新解釋》判定合同條款無效的情形主體不合法；物業服務企業不履行合同的法律責任（一）物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。（二）物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。（三）物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。物業服務企業不履行合同的法律責任（一）物業服務企業不履行或者業主不履行合同的法律責任業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業主不履行合同的法律責任業主違反物業服務合同或者法律、法規、物業服務合同對物業承租人、借用人及其他物業使用人的法律效力業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。物業服務合同對物業承租人、借用人及其他物業使用人的法律效力業常見物業服務糾紛案件無物業服務合同案件業主拒交物業管理費案件物業管理企業違約案件物業管理企業采取停止供電、供水、供氣等措施引發案件常見物業服務糾紛案件無物業服務合同案件物業的維修范圍

物業公司只負責保修期過后公共部位的維修，不負責自用部位和自用設施的維修。1.公共部位是指：共同使用的土建、動力、電氣、公共設施、設備等。（1）.土建：如房屋的梁、柱、樓板、外墻、基礎、地溝、屋面、單元門、樓梯間、排煙排氣通道、落水管等。（2）.動力：如上下水主管、閥門、立管至支管第一個分解部位（水表前歸物業水表后歸個人）、化糞池、下水井等。（3）.電氣：如照明燈、路燈以及用戶墻體外接戶線與進戶線的接頭為分界點的線路及設施、供電線路（進戶線以外歸物業進戶線以內歸個人）等。（4）.公共設備、設施：如自行車棚、小區護欄、大門、道路、步道磚、綠地、垃圾箱、活動場地、涼亭、工藝品、石桌、石凳、健身器材等。2.自用部位是指：分戶門以內（含分戶門）、方廳、臥室、廚房、衛生間、倉庫、陽臺等。自用設施是指：門窗、墻皮、棚皮、衛生潔具、上下水支管、水表、水嘴、洗滌盆、分戶電表、刀閘、開關、接線合、軟線、燈頭、插座等設施。物業的維修范圍

物業公司只負責保修期過后公共部位的空置房物業服務費的交納依據什么是空置房：一類是開發公司未售出的房屋，自集體入伙日開始計收物業費，由開發單位交納；一類是購買人購買后，未辦理入伙手續的房屋，這應該由購買人自入伙日開始計收物業費，在業主來入住或轉讓房產時結算；一類是購買人購買后，已經辦理入伙手續，但是后來一直未裝修或入住的房屋，操作中也把這類房屋稱為空置房。以上3類，按物業管理條例，均應該全部交納物業費，因為物業管理是針對公共區域的整體服務，不會因為有空房屋而減少投入。雖然空置房的業主沒有住進小區，但物業公司并沒有閑著，同樣要維護小區綠化帶、健身器材等公共設施和小區樓房的公共安全。只要你買了房就要攤到物業支付的公共費用的，哪怕你不住也是要有的，這就是公共住房必須要有物業開支的一些費用，并不是你不住就會少下去了。空置房物業服務費的交納依據什么是空置房：幾個需要說明和界定的問題1.產權房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設施屬于產權人（業主）所有，產權人既有居住權，也同樣有養護、維修和安全檢查的責任，也可以委托物業管理企業對自用部位和自用設施實行有償服務。2.凡是產權人私自改變樓房原始狀態的（如蹲便改座便、原地面瓷磚鑿除防水層破壞導致漏水等），出現一切問題都由個人負責，物業不負責維修和承擔任何責任。3.陽臺滲漏雨問題的界定：（1）.陽臺頂層屋面漏雨歸物業維修。（2）.凡是樓房交工入戶時，陽臺沒封閉或用鋼窗封閉的，都不屬于封閉陽臺，物業不負責維修。（3）.凡是封閉陽臺（也就是交工入戶時是塑窗陽臺算權屬面積的），物業負責維修。幾個需要說明和界定的問題1.產權房（包括房改房、集資房、商物權法和物業管理條例物權法和物業管理條例聯系：物業服務中最常用到的兩部法律；在《物權法》出臺前，《物業管理條例》(下簡稱《條例》)是調整物業糾紛的主要法律依據。《物權法》出臺后，《條例》作為下位法依照《物權法》的原則性內容進行相應的調整。（2007年，根據《物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作出修改）。區別：《物權法》是基本法律,屬于上位法；《條例》是行政法規，屬下位法。《條例》是有關業主自治、物業服務及行政監管的專門法，特別法。聯系：

1、物權法的產生—是由國家主席胡錦濤于2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過。

2、物權法的司法解釋：它是民法的重要組成部分。物權法是調整有形財產關系的法律，調整無形財產關系的法律主要有合同法、商標法、專利法、著作權法等法律。3、

物權法所要解決的問題：第一、物屬于誰，誰是物的主人；第二、權利，指人對物享有哪些權利，他人負有怎樣的義務；物權法的定義？什么叫物權法？

1、物權法的產生—是由國家主席胡錦濤于2007年3月16《物權法》及其司法解釋第五章國家所有權和集體所有權、私人所人權物權法總共有五編,19章共247條,其中精選第76條下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。《物權法》及其司法解釋第五章國家所有權和集體所有權、私人所

司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間。

——民一庭負責人答記者問

區分所有建筑 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構造部分交通部分設施部分公共空間基礎設施增益設施物業管理用房會所、車位房屋車位、攤位等專有組成部分道路、綠地規劃外車位區分所有建筑物權屬示意圖司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分何為共有部位？ 建筑區劃內，業主專有部分以外的建筑物、構筑物及設施設備，不屬于市政設施或者其他權利人的，都是共有部位。何為專有部分？具備結構上的獨立性、利用上的獨立性，能夠登記成為特定業主所有權的客體。共有部分的三個來源：

法定共有：法律、法規規定為全體業主共有的。

約定共有：具備專有屬性，但建設單位通過合同或者廣告，與買受人約定為業主共有。

天然共有：在構造上和使用上不具備獨立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯系，不能單獨作為所有權標的的部分。包括：構造部分、交通部分、設備部分與公共空間。何為共有部位？

第77條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。例:有外來人員或業主想租賃本小區房屋做為經營性用途(辦公\商店\娛樂棋牌)以種種理由和借口想讓我們同意其經營(比如說滿足業主需求或豐富娛樂生活,或者直接講我就是業主我是產權所有人,我想干嘛就干嘛,你管得著嘛?)

第83條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。例:業主及住戶隨意推放生活垃圾.高空拋物,飼養犬只擾民，造成物業公司工作的困擾。應該如何化解處理？第77條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變物業管理條例的修改379號國務院令→504號國務院令第十條增加了“街道辦事處與人民政府”的指導與監督刪除第十條第二款。第十一條業主大會職責修改為“下列事項由業主共同決定”：第十二條投票權方式與物權法保持一致。第十九條修改保持與第十條一致。將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”。將“業主公約”修改為“管理規約”。將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。物業管理條例的修改379號國務院令→504號國務院令《物業管理條例》法條導讀第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；根據物權法有關規定業主公約修改為管理規約。

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業服務費用

(六)法律、法規規定的其他義務。第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。例：XX業主在接房時發現房屋有質量問題（墻體開裂及漏水），堅決不交物管費？我想客服和工程部就會遇到這種問題？想請教一下工程部和客服部在遇到這種問題時您是如何化解矛盾的？1、你可以很負責任的告訴他，不是他認為有質量問題就行的，只要開發商出具《綜合驗收備案表》他交出的樓宇就是合格的，因為此證是房管局下發的，也就是官方認為此項工程合程。《物業管理條例》法條導讀第七條業主在物業管理活動中，履行2、只要不是裝修工程導致的，開發商按規定啟動保修程序，也不能說發展商違約

。“法律依據《房屋建筑工程質量保修辦法》建設部第80號令第7條件規定的該工程的合理使用年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；㈢供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；㈣電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；㈤裝修工程為2年。3、物業服務提供的公共區域的服務，原則不一樣。物業公司只有出面協調。業主也必須按照前期物業服務協義從房屋交付使用之日起交納物管費。第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；2、只要不是裝修工程導致的，開發商按規定啟動保修程序，也不能（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。

第五十一條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；共有部位的合理利用（占有性利用）業主可以合理、無償利用共有部位。

《日本建筑物法》：“各共有人對于共有部分，得按其用法予以使用。”

《德國住宅所有權法》：“共有所有權人在兼顧其他所有權人之權益時，有權對共有部分予以使用。” 臺灣《公寓大廈管理條例》：“住戶對共享部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。” 由此歸納出共有部位利用三原則：一是按照其本來的用途；二是正常地使用；三是不得損害其它共有人的利益。 空調室外機、太陽能熱水器、防盜門、商店招牌，不超過合理的限度就是合法的。區分所有權糾紛司法解釋： 第四條業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。共有部位的合理利用（占有性利用）業主可以合理、無償利用共有部共有部位的收益歸誰所有？（三方同意，收益歸公）常見有共有部位收益有：

1、共有停車位的收益；

2、共有部位的廣告收益；

3、共有場地的經營收益；

……共有部位收益歸業主共有是基本原則。 但應注意兩個問題：

1、“收入”與“收益”的區別。區分所有權糾紛司法解釋：屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。 2、“大公”與“小公”的問題。建設部《住宅專項維修資金管理辦法》第十九條：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

——權利義務相統一基礎上的主體范圍最小化，最有利于區分所有權的行使。

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

——物業管理條例第五十五條

共有部位的收益歸誰所有？（三方同意，收益歸公）常見有共有部位物業定價與收費1、物業費實行政府定價

《價格法》（1997年） 第三條國家實行并逐步完善宏觀經濟調控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規律，大多數商品和服務價格實行市場調節價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。

第十八條下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：

(一)與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格；

(二)資源稀缺的少數商品價格；

(三)自然壟斷經營的商品價格；

(四)重要的公用事業價格；

(五)重要的公益性服務價格。物業定價與收費1、物業費實行政府定價2、物業費實行政府指導價，是典型的“損不足以奉有余”。

業主是不到城市人口10%的富裕階層。 物業企業中絕大多數員工是農民工。 指導價制定者都是業主。 指導價的制定并無科學依據。 政府定價的本質，是在業主與物業企業雙方市場博弈的過程中，以公權力援助業主，在市場天平上，把公權力的砝碼加在業主一邊。 壓低物業服務費從根本上不利于保護業主財產。 物業管理管理最大意義在于物業的保值。2、物業費實行政府指導價，是典型的“損不足以奉有余”。

業3、物業費是業主的共同財產

物業費不等于物業企業的酬金。其中的90%以上用于物業養護、維修和支付其它公共開支。物業企業所得的酬金只占極少部分。從這個意義上說，物業費的主要部分屬于業主共同財產。 欠交物業費的行為，首先是損害業主共同財產，其次是侵占其他業主利益，最后才是損害物業企業的利益。 由于物業費并不屬于開發商或者物業企業的財產，故業主不應以履行抗辯權為理由拒交或欠交物業費。 物業欠費在短期內導致業主生活質量下降，長期導致房屋價值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可避免的。3、物業費是業主的共同財產4、業主拒交物業費是損害業主共同利益的行為物業管理條例第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。《物業糾紛司法解釋》

第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 疑問： 如果業主以物業服務存在瑕疵、存在安全隱患、履行不符合約定、物業企業的過錯導致自己損失等理由抗辯的，法院是否支持？4、業主拒交物業費是損害業主共同利益的行為違章搭建

（一）形成違章搭建的根本原因

1、過去長期困難居住條件下，居民養成的只顧自己眼前利益的不文明生活觀念。

2、業主群體缺乏權利意識、無人關心和管理公共事務。

3、行政管理不到位，政府的規劃、房管、城管、街道相互推諉。

4、物業企業無權起訴，即使訴到法院，法院判決恢復原狀，又難以執行。（二）常見的違章搭建形式 封閉陽臺 在露臺上搭建房屋 違章改變室內結構與功能或改建房屋 在花園內建造房屋 利用其它公共空地建造建筑物構筑物違章搭建

（一）形成違章搭建的根本原因違章搭建的民事責任（物權法）：

第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。違章搭建的行政責任（城鄉規劃法）：

第六十六條建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：

（一）未經批準進行臨時建設的；

（二）未按照批準內容進行臨時建設的；

（三）臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的。

第六十八條城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。違章搭建的民事責任（物權法）： 建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

（2002）

第五條住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設施；（四）拆改燃氣管道和設施。 第十七條物業管理單位應當按照住宅室內裝飾裝修管理服務協議實施管理，發現裝修人或者裝飾裝修企業有本辦法第五條行為的，或者未經有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規定行為的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的，追究違約責任。建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（2002）物業服務中的其他法律《住宅室內裝飾裝修管理辦法》物業服務中的其他法律《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

第五條住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；（處罰如下）（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；（補充說明違反將對裝修人處5百以上1千元以下的罰款，對裝飾公司處以1千元以上1萬元以下的罰款）（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；2002年2月26日經第53次部常務會義討論通過，自2002年5月1日起施行。總共有48條。第五條住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經原設

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；（違反將對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款）（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設施；（四）拆改燃氣管道和設施。本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準

1、中華人民共和國物權法（中華人民共和國主席令第六十二號）2、中華人民共和國侵權責任法（中華人民共和國主席令第二十一號）3、物業管理條例（中華人民共和國國務院令[2007]第504號）4、保安服務管理條例（中華人民共和國國務院令第564號）5、中華人民共和國住宅室內裝飾裝修管理規定（中華人民共和國建設部令第110號）6、物業服務企業資質管理辦法（中華人民共和國建設部令第164號）7、物業服務收費明碼標價規定（國家發展改革委、建設部發改價檢[2004]1428號）8、物業服務收費管理辦法（國家發展改革委、建設部發改價格〔2003〕1864號）9、物業承接查驗辦法（中華人民共和國住房和城鄉建設部建房[2010]165號）10、業主大會和業主委員會指導規則（中華人民共和國住房和城鄉建設部建房[2009]274號）11、住宅專項維修資金管理辦法（中華人民共和國建設部，中華人民共和國財政部令第165號）12、最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋[2009]7號）13、最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋[2009]8號）14、北京市物業管理辦法物業活動中涉及的部分法律1、中華人民共和國物權法（中華人民共和國主席令第六十二號）物

物業案例分析物業案例分析一樓業主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費，不公平。”分析：電梯是共有設施，一樓住戶應該交電梯費。按照物權法第七十二條規定，業主“不得以放棄權利不履行義務”。物權法第八十條規定：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項沒有約定或者約定不明確的按照業主專有部分占建筑總面積的比例確定。案例—住一樓能否拒交電梯費一樓業主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費，案例—物業公司是否需承擔責任？

業主李某經過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫藥費數千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業公司應負擔一定責任，物業公司應當補償其醫藥費、誤工費和精神損失費。分析物業管理公司是否要負責賠償的關鍵是看法律有沒有規定要求承擔民事責任。

《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應承擔民事責任。在本案例中，如果物業公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施，則應承擔民事賠償責任。否則就不應承擔民事賠償責任。案例—物業公司是否需承擔責任？案例一車主的要求合理嗎？2003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風玻璃上，將擋風玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認為物業管理中心對小區進行了物業管理，并收取了物業管理費，對樓宇負有管理義務，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應當予以修理車輛，恢復小車原貌。案例一車主的要求合理嗎？案例分析：第一要看物業管理中心是否對小車負有保管的責任.

有的小區在管理中對車輛實行了保管的責任，與業主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費，形成了事實上的保管合同關系。在合同成立的情況下，物業管理中心就形成了對保管車輛負有毀損、丟失的損害責任。該物業管理中心沒有與業主簽訂保管合同，也沒有收取保管費用，因此，可以定為無償停靠，可以不賠償。

第二要看物業管理中心對掉落的玻璃是否負有管理責任。

《民法通則》第126條規定“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、置掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”規定中明確了所有人和管理人的責任。該玻璃是公共過道窗戶上的，系物業管理中心管理的場所，物業管理中心應當盡到一個管理人應當盡到的義務，有責任去消除這種隱患，盡快地對窗戶進行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風玻璃和前車蓋，物業管理中心應當承擔不可推卸的過錯責任，應當賠償車主修理費用。案例分析：

某小區設有停車場，收費標準略低于指導價，物業管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據上明示：本車場只負責提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負責。一次業主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，其間下一場暴雨，雨后離開時，發現自己的車輛丟失，遂與物業管理公司交涉要求賠償，物業管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費未含看管費為由，拒絕賠償，乙遂將物業管理公司告上法院。案例一：停車場丟車賠不賠某小區設有停車場，收費標準略低于指導價，物業管

觀點一：聲明在先，不予賠償理據：已有聲明，盡了告示義務，收費低（未含看管費），不存在保管關系，利益風險不等觀點二：單方聲明，不予承認。理據：土地是國家的，收的其實是看管費。收了費，保管關系成立。單方聲明，強加于人，不合法理。觀點三：雙方有責，各負一半。觀點四：以責定罰觀點一：聲明在先，不予賠償停車丟車案例歸納：1.主管部門核準營業收費的停車場，本身就有保管義務，主管部門檢查未有安防、消防措施，不允營業。2.物價部門未核準收費標準，收費違法。3.單獨簽訂特約服務事項，可以免責；單方格式合同無效。4.有保管表示行為（扣證、換牌、給票據等），牌未丟、票未做記號車丟，需負責任。5.給人印象明確是無人看管的收費停車場，責任反而小。提供方便的臨時停放點，不收費，不看管（最好提醒），丟車可以不賠。停車丟車案例歸納：案例—他是否可以不交物業管理費

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主，答復是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業管理費。對物業公司的服務不滿意，是否可以不交物業管理費？徐先生應該向誰要求索賠？案例—他是否可以不交物業管理費案例分析：1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水，但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關，不涉及物業管理公司與業主的法律關系。2.房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基于房屋買賣合同而產生的合同法律關系，開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失，開發商應當承擔違約賠償責任。3．樓上業主過失導致跑水涉及業主之間基于侵權行為而產生的侵權法律關系，樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失，該行為已經構成對樓下業主財產權利的侵犯，構成侵權應當承擔侵權賠償責任。4．物業管理公司在本案中只涉及對受損業主家內部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設施、公共區域，該部分的物業服務不屬于物業管理費所涵蓋的服務范圍，而屬于特殊的物業管理服務，對該部分維修應當另行支付費用，業主沒有理由拒繳物業管理費。

案例分析：案例—購置財產是否都可以安置在自己的物業內業主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產可以安置在自己的物業內。問購置財產是否都可以安置在自己的物業內，為什么？案例分析：并非所有業主購置的財產都可以安置在自己的物業內。業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系.應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，否則應加以必要的限制。案例—購置財產是否都可以安置在自己的物業內案例—物業管理公司這種做法合法嗎

小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續時，物業管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業主公約；第二，簽三年的物業管理協議。小王發現業主公約中有些條款與開發商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年的管理協議也是不合理的，所以他拒絕了物業管理公司的要求，結果該物業管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。物業相關法律法規培訓課件

物業管理公司在為業主辦理入住手續時，由于業主不簽業主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個：

1.業主在購買房屋時，已與開發商簽訂了房屋買賣合同。作為開發商，按照合同約定收取業主的購房款，就應該履行向業主交付房屋的義務，這與物業管理公司是沒有關系的。如果開發商或是物業管理公司因為業主沒有簽訂業主公約、對物業管理公司協議有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等，這種行為構成開發商對業主的違約，也是對業主權益的侵害。物業管理公司在為業主辦理入住手續時，由于業

2.逼迫業主簽訂3年的物業管理協議是沒有道理的，既不符合國家有關的法律規定，也與目前物業管理市場的現實格格不入。物業管理公司要求業主把臨時性的物業管理服務協議改為3年的物業管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規定的，業主當然有權拒絕。3.如果物業管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業主，可以直接找開發商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。

2.逼迫業主簽訂3年的物業管理協議是沒有道理的，案例—物業公司的做法是否合理

某小區物業公司對小區內的停車收費做出如下規定：1．車輛進出小區，一律收費2元；2．車輛在小區內的停車場地停放，收費1元／小時；3．業主停放在小區停車棚內的車輛，自行車50元／月，助動車150元／月，機動車300元／月。車輛停放收益作為物業公司企業利潤。

物業相關法律法規培訓課件案例分析：機動車輛在物業管理區域內行駛、停放及其收費的規定，由業主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區、縣物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修資金，用于公共設施的維修、更新。根據上述規定，物業公司在小區內停車費的收費標準由物價主管部門規定。所以，物業公司未經業委會許可，自行確定車輛在物業管理區域內行駛、停放規定及其收費標準，并且把車輛停放收費收益作為企業利潤所得的行為，違反了上述規定。根據上述規定，物業公司應在收取的停車費中扣除車輛停放發生的管理成本，所得的收益歸全體業主所有，納入維修資金。案例分析：案例—物業管理中心該不該賠償

2003年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發后，其愛人給物業管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現場，查看結果與所報事實相符，立即將女同志送往醫院醫治，經醫院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業管理中心提出了賠償要求(醫療費、精神損失費、營養費等約3400元）。物業相關法律法規培訓課件案例分析：

枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問題，全部責任在于物業管理中心，應該賠償。對于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態度。同時物業管理中心要提高防范意識，勤修剪枯枝，防止意外事故發生。物業相關法律法規培訓課件案例—物業公司是否需承擔責任

業主李某經過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫藥費數千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業公司應負擔一定責任，物業公司應當補償其醫藥費、誤工費和精神損失費。案例分析：物業管理公司是否要負責賠償的關鍵是看法律有沒有規定要承擔民事責任。《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應承擔民事責任。在本案例中，如果物業公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施，則應承擔民事賠償責任。否則就不應承擔民事賠償責任。物業相關法律法規培訓課件案例—方圓物業管理公司的要求是否合理

物業相關法律法規培訓課件案例分析：1、要求是否合理應視其具體情況。如果物業管理公司事先和業主委員會協商和溝通了，提高物業管理服務的水平和服務質量，增加了物化勞動和活勞動的投入，則要求提高收費標準是合理合法的。但如果該公司事先沒有和業主委員會協商和溝通，自作主張增加各種投入來提高小區的質量檔次和服務水準，事后要求提高管理費就不合理了。2、建議該公司真誠地與業主委員會商量，將每一個支出項目請業主委員會審定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到業主委員會認可以后，才確定實際要增加的物業管理費的幅度和標準。案例分析：案例

某小區共有1000套住房，還有200套尚未售出，為了進一步搞好物業管理工作，發展商委托物業公司成立了業主委員會籌備小組，經過一段時間的準備工作，籌備小組召開了業主大會，并通過差額選舉，選舉出了業主委員會委員。但在公布業主委員會當選委員名單前，有部分業主提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權，是侵犯了業主選舉的合法權益，堅決反對選舉結果，并要求進行重新選舉。請問：１、發展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的

投票權，為什么？

２、物業公司應如何協調本案的這個矛盾？

案例分析：

發展商可以將末出售的200套房屋計算為自己的投票權。根據物權法的建筑物區分所有權理論，任何建筑物區分所有權的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。原始取得是指建筑物的發展商取得土地使用權后通過開發建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權的方式。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎上，建筑物發展商通過買賣、贈與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區分所有權依法轉移給建筑物區分所有權人的方式。因此，是建筑物發展商依法創設了建筑物區分所有權.

發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人，即未出售房屋的業主，與其他業主一樣具有業主委員會的選舉權和被選舉權。

案例分析：

某小區的部分業主之所以提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權，是侵犯了業主選舉的合法權益，堅決反對選舉結果，要求進行重新選舉，這些都是由于其不清楚發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人的地位所造成的誤解。作為物為管理公司應該多給這些業主進行解釋，使他們清楚了解法律、法規的有關規定，依法維護發展商和全體業主的合法權益，依法做好業主委員會的選舉工作。某小區的部分業主之所以提出發展商將未出售的

案例

某住宅小區108單元第６層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業公司提出要對其維修，其維修費由誰出？

108單元單號８家住戶，其說法不一，７、８層的住戶說：此事與他們無關，他們不出維修費；六層以下的住戶說：該維修費應由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費應從維修基金出。案例分析：水管滲漏，屬一般維修，換根外墻水管即可。因此，不應使用維修基金。因這根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據“誰受益，誰負責”的原則，應由8戶住戶共同維修，具體費用按份額比例分攤。物業相關法律法規培訓課件

案例

某大廈物業管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業做電腦展臺，大廈部分業主認為此面積已在購房時分攤到了各業主的頭上，各業主對此部分共有使用權。要求物業管理公司不要侵犯業主權益，拆除展臺或給予業主一定的賠償。案例分析：

業主的要求是合理的。因為業主買房時，合同就明確規定了，共有面積和共有設備為全體業主所共有，是全體業主的共同財產，業主可以要求物業管理公司拆除展臺。如果不拆除，則利用業主共同財產賺的錢，理所當然也歸全體業主。并應根據業主大會的決議，或將這筆收益用來貼補物業管理費的不足，或直接納入到維修基金之中，也可以根據業主大會的決議按照業主所擁有的共有部分的持有比例向全體業主分配。物業相關法律法規培訓課件案例黃先生及其夫人居住在廣州市某小區８棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業管理員上門收取物業管理費，黃先生講：“我們半年都不在家，不應該交物業管理費。”請問：物業管理公司應如何處理？案例分析：第一，業主所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個所有建筑物在空置著。實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置，但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行.使用之中，而物業管理費的支出目的就是要維持、使用、維修和保養，如果物業管理費用缺乏來源或者減少，就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養得到維持和保證。

第二，當部分業主將物業建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養的工作量，電梯、高低壓配電設備、共用照明、水泵、消防設施等共用設備、設施仍然要投入正常運行，仍然需要維修和保養；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛生、環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少。第三，造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身，而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用，因此，空置房的責任不在于物業管理公司。第四，減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的。雖然物業建筑物空置，但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果。因此物業管理公司應向業主講清楚上述道理，要二位老人按時交納物業管理費。物業相關法律法規培訓課件

案例—他該怎么辦？

李先生購買了某小區的一套住宅，購買時開發商承諾物業管理費為１元／平方米，并有管道煤氣、24小時熱水供應等配套設施，且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關的配套設施沒有落實，物業管理費反而漲到了２元／平方米。物業公司說“開發商說的不算數”，收費是依據有關標準。而開發商則稱物業管理已移交，自己無權過問。談談你的看法？

案例分析：1、發展商無權承諾物業管理費的收費標準。從法律角度看，物業管理與房屋買賣是兩種法律關系。物業管理公司與開發商是兩個獨立的民事主體，相互之間不應為對方承擔民事責任。

2、物業管理收費標準的依據是有關物業管理的委托合同。業主必須按規定交納物業管理費。

3、由于開發商沒有完全履行合同所約定的義務，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，李先生可以通過人民法院追究開發商的違約責任。物業相關法律法規培訓課件謝謝大家。祝大家工作順利，事業進步！謝謝大家。祝大家工作順利，事業進步！物業法律法規2016年5月28日物業法律法規2016年5月28日什么是物業？物業管理和物業服務區別？什么是物業？物業概念：物業一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。居住物業工業物業商業物業特殊物業居住物業工業物業商業物業特殊物業“物業管理”與“物業服務”

物權法（2007.10.1） 第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（建筑物區分所有權） 第八十一條業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。（業主行使管理權的方式）

第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。（物業服務企業在物業管理中的地位）物業管理條例（2007.10.1）

第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。“物業管理”與“物業服務”“物業管理”與“物業服務”是兩個不同的概念。“物業管理”是業主自主管理自己不動產的民事活動，其權利來源于建筑物區分所有權。“物業服務”是專業公司或者管理人受業主委托（雇傭），為業主的不動產管理提供的有償服務。物業管理的核心是業主自治。業主是物業管理的主體。物業服務企業、其它管理人是服務提供者；政府是指導監督者，它們都不是物業管理的主體（權利人）。物業管理的對象是建筑物及其附屬設施，不應涉及對人的管理。物業管理的內容，物權法規定為“管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施”；物業管理條例規定為“按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序”。“相關秩序”涉及人的行為的管理，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財產等，這些都是公法管制的內容，屬于政府的管理職責。物業管理人只能起到報告、協助的作用，而不可能承擔管理的職責。

物業相關法律法規培訓課件物業服務中的主要法律主體業主建設單位物業服務企業業主委員會物業服務中的主要法律主體業主建設單位物業服務企業業主委員會物業服務中的幾個關鍵文件《物業服務合同》或《前期物業服務合同》《管理規約》或《臨時管理規約》其他管理規定或約定（如裝修管理規定）物業服務中的幾個關鍵文件《物業服務合同》或《前期物業服務合同物業服務所應遵循的基本法律原則公平、公開、合理（相鄰關系）以建筑物區分所有權為基礎，物業管理權利與業主物業財產權利相對應（見物權法第六章七十、七十一條）業主自治自律與物業管理企業專業化服務相結合保證物業正常運作與安全合理使用維護全體業主合法權益可持續發展與國際慣例相結合政府的適度干預與推動物業服務所應遵循的基本法律原則公平、公開、合理（相鄰關系）物業服務合同物業服務合同，一方提供服務，另一方支付報酬，是一種典型的雙務、有償合同，它明確了物業公司和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業公司關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則。

物業公司通過合同獲得物業管理的權利，為全體業主提供服務。根據合同，物業公司提供相應的服務，而業主要支付對應的物業服務費用。從這一方面來說，物業公司和業主之間是民事合同的雙方當事人,是平等的主體，享有相當的權利和義務。兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以,物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。物業服務合同物業服務合同，一方提供服務，另一方支付報應當向業主公開的情況和資料

業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。應當向業主公開的情況和資料業主請求公布、查閱下列應判定合同條款無效的情形主體不合法；物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款；合同法規定的其他合同無效情形（以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。）合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。——《合同法最新解釋》判定合同條款無效的情形主體不合法；物業服務企業不履行合同的法律責任（一）物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。（二）物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。（三）物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。物業服務企業不履行合同的法律責任（一）物業服務企業不履行或者業主不履行合同的法律責任業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業主不履行合同的法律責任業主違反物業服務合同或者法律、法規、物業服務合同對物業承租人、借用人及其他物業使用人的法律效力業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。物業服務合同對物業承租人、借用人及其他物業使用人的法律效力業常見物業服務糾紛案件無物業服務合同案件業主拒交物業管理費案件物業管理企業違約案件物業管理企業采取停止供電、供水、供氣等措施引發案件常見物業服務糾紛案件無物業服務合同案件物業的維修范圍

物業公司只負責保修期過后公共部位的維修，不負責自用部位和自用設施的維修。1.公共部位是指：共同使用的土建、動力、電氣、公共設施、設備等。（1）.土建：如房屋的梁、柱、樓板、外墻、基礎、地溝、屋面、單元門、樓梯間、排煙排氣通道、落水管等。（2）.動力：如上下水主管、閥門、立管至支管第一個分解部位（水表前歸物業水表后歸個人）、化糞池、下水井等。（3）.電氣：如照明燈、路燈以及用戶墻體外接戶線與進戶線的接頭為分界點的線路及設施、供電線路（進戶線以外歸物業進戶線以內歸個人）等。（4）.公共設備、設施：如自行車棚、小區護欄、大門、道路、步道磚、綠地、垃圾箱、活動場地、涼亭、工藝品、石桌、石凳、健身器材等。2.自用部位是指：分戶門以內（含分戶門）、方廳、臥室、廚房、衛生間、倉庫、陽臺等。自用設施是指：門窗、墻皮、棚皮、衛生潔具、上下水支管、水表、水嘴、洗滌盆、分戶電表、刀閘、開關、接線合、軟線、燈頭、插座等設施。物業的維修范圍

物業公司只負責保修期過后公共部位的空置房物業服務費的交納依據什么是空置房：一類是開發公司未售出的房屋，自集體入伙日開始計收物業費，由開發單位交納；一類是購買人購買后，未辦理入伙手續的房屋，這應該由購買人自入伙日開始計收物業費，在業主來入住或轉讓房產時結算；一類是購買人購買后，已經辦理入伙手續，但是后來一直未裝修或入住的房屋，操作中也把這類房屋稱為空置房。以上3類，按物業管理條例，均應該全部交納物業費，因為物業管理是針對公共區域的整體服務，不會因為有空房屋而減少投入。雖然空置房的業主沒有住進小區，但物業公司并沒有閑著，同樣要維護小區綠化帶、健身器材等公共設施和小區樓房的公共安全。只要你買了房就要攤到物業支付的公共費用的，哪怕你不住也是要有的，這就是公共住房必須要有物業開支的一些費用，并不是你不住就會少下去了。空置房物業服務費的交納依據什么是空置房：幾個需要說明和界定的問題1.產權房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設施屬于產權人（業主）所有，產權人既有居住權，也同樣有養護、維修和安全檢查的責任，也可以委托物業管理企業對自用部位和自用設施實行有償服務。2.凡是產權人私自改變樓房原始狀態的（如蹲便改座便、原地面瓷磚鑿除防水層破壞導致漏水等），出現一切問題都由個人負責，物業不負責維修和承擔任何責任。3.陽臺滲漏雨問題的界定：（1）.陽臺頂層屋面漏雨歸物業維修。（2）.凡是樓房交工入戶時，陽臺沒封閉或用鋼窗封閉的，都不屬于封閉陽臺，物業不負責維修。（3）.凡是封閉陽臺（也就是交工入戶時是塑窗陽臺算權屬面積的），物業負責維修。幾個需要說明和界定的問題1.產權房（包括房改房、集資房、商物權法和物業管理條例物權法和物業管理條例聯系：物業服務中最常用到的兩部法律；在《物權法》出臺前，《物業管理條例》(下簡稱《條例》)是調整物業糾紛的主要法律依據。《物權法》出臺后，《條例》作為下位法依照《物權法》的原則性內容進行相應的調整。（2007年，根據《物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作出修改）。區別：《物權法》是基本法律,屬于上位法；《條例》是行政法規，屬下位法。《條例》是有關業主自治、物業服務及行政監管的專門法，特別法。聯系：

1、物權法的產生—是由國家主席胡錦濤于2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過。

2、物權法的司法解釋：它是民法的重要組成部分。物權法是調整有形財產關系的法律，調整無形財產關系的法律主要有合同法、商標法、專利法、著作權法等法律。3、

物權法所要解決的問題：第一、物屬于誰，誰是物的主人；第二、權利，指人對物享有哪些權利，他人負有怎樣的義務；物權法的定義？什么叫物權法？

1、物權法的產生—是由國家主席胡錦濤于2007年3月16《物權法》及其司法解釋第五章國家所有權和集體所有權、私人所人權物權法總共有五編,19章共247條,其中精選第76條下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。《物權法》及其司法解釋第五章國家所有權和集體所有權、私人所

司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間。

——民一庭負責人答記者問

區分所有建筑 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構造部分交通部分設施部分公共空間基礎設施增益設施物業管理用房會所、車位房屋車位、攤位等專有組成部分道路、綠地規劃外車位區分所有建筑物權屬示意圖司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分何為共有部位？ 建筑區劃內，業主專有部分以外的建筑物、構筑物及設施設備，不屬于市政設施或者其他權利人的，都是共有部位。何為專有部分？具備結構上的獨立性、利用上的獨立性，能夠登記成為特定業主所有權的客體。共有部分的三個來源：

法定共有：法律、