小成果提交表提交日期：成果名稱

所屬分類□住宅地產□商業地產□辦公地產■產業地產□養老地產□旅游地產

□城市運營□交通地產□企業咨詢□其他成果類型□工具包■專題研究□經典案例□其他研究方案研究內容

產業園區與企業辦公解決的關鍵問題及創新點

產品價值、產品組合人員配置姓名員工ID號公司咨詢師體系職級積分分配（%）

楊帥

AA43706

小成果提交表成果名稱所屬分類□住宅地產□商業地產□辦公產業地產，以產業為基礎、由工業類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發服務于生產制造，研發辦公，倉儲配送、商貿物流、生產性服務業等產業價值鏈上相關環節的新型形式；從表現形式上，主要包括了工業園、科技園、商務花園、倉儲/商貿物流園及相關的生產配套設施等產品。從發展意義上，幫助企業提升企業形象、提高企業發展力；幫助產業提供集聚發展平臺，提高產業發展速度；幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力。工業工業園科技園商務花園……物流倉儲物流商貿物流……產業地產如經濟開發區等；如高新科技園等；如總部基地，創意產業園等；……普通倉，保稅倉，出口監管倉、冷庫，特種倉庫等；主題型專業市場（服裝、電子、原料等）國際采購中心等；……產業地產產業地產，以產業為基礎、由工業類用地或物流/倉儲類用地兩大類2價值曲線工業園—工業廠房15～25元/㎡商務花園—總部基地/科技園區

40~100元/㎡物流園—倉庫30~50元/㎡商貿物流—專業市場

50~300元/㎡

產業地產的收益預期一定程度上反映了產業地產發展的價值軌跡——產業地產更高的價值實現在于支撐產業的上游（研發設計）及其下游（終端市場）。價值曲線工業園—工業廠房商務花園—物流園—倉庫商貿物流—專3政府開發商企業產業地產指導者，提供政策，稅收支持，參與或部分參與土地一級開發前期進行土地開發，中前期建設與招商，負責后期服務運營終端用家，企業運營參與者，通過有償方式使用開發者管理服務在實際操作中政府、開發商與進駐企業三者的部分角色是重疊的，如政府主導型開發中政府實際扮演著開發商的角色。主題構成政府開發商企業產業地產指導者，提供政策，稅收支持，參與或部分4產業基礎產業鏈產業集群產業網橫向發展縱向發展整合發展

土地廠房產業樓多元物業

起步工業區成熟工業區起步產業區成熟產業區產業的點式發展向著網狀發展是產業地產內部產業的重要的特征表現。演變軌跡產業基礎產業鏈產業集群產業網橫向發展縱向發展整合發展5動因存量先進制造業倉儲物流標準的產業樓研發總部經濟業務整合政府和功能區開發商

私人業主、生產制造業地主 本地和國外綜合性開發商開發商參與度后臺服務研發2000s1980s1990s未來時間類別工業園（如蛇口工業區）科技園

(如深圳高新園）商務花園（如北京豐臺ABP）產業綜合體（融合研發設計，商務辦公，高端制造制造，綜合配套等復合功能）產業集群制造研發功能現代服務業產業集群工業產業綜合體動因存量先進制造業標準的產業樓總部經濟政府和功能區開發商62000s1980s1990s未來時間類別倉庫區現代物流園商貿物流園

（如深圳筍崗物流園）供應鏈集成園區功能倉儲配送等第三方物流等商貿功能，展示交易，第三方物流等融合展示交易，國際采購，第三/四方物流，物流金融等于一體的綜合園區物流園商貿園物流園區2000s1980s1990s未來時間類別倉庫區現代物流園商7第一代：工業園的演變第二代：商務與社區第三代：發展鄰里關系第四代：產業綜合體/企業綜合社區基本情況城市邊緣，由多組小規模的建筑組成城鄉結合部規模較大，交通便利大型綜合社區入園企業偏重于基于科學研發的企業商業型企業出現商業型企業為主大型綜合型的跨國企業承擔功能研發、倉儲、辦公辦公、部分商業設施辦公、商業、銀行辦公、商業、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比工業園有所提高營造出共同生活的社區氣氛，融合進城市生活的元素，與城市的聯系也越發緊密，成為城市功能的一部分。出現私人空間和公共空間之分，但企業無法真正擁有優美景致的獨立小環境一個可以"自己自足"，以及可以提供足夠內部交流空間的綜合社區功能——綜合化，社區化產業地產功能發展階段比較發展趨勢第一代：第二代：第三代：第四代：基本情況城市邊緣，由多組小規8生態，環保，智慧，低碳等發展理念將是未來產業地產在發展理念越來越重視的問題，辦公區域與更多的城市生活元素進行結合，形成文化特性同樣也是未來產業地產追求的價值核心。理念——生態、環保、智慧、低碳、可持續發展等發展趨勢生態，環保，智慧，低碳等發展理念將是未來產業地產在發展理念越9附加值除了包括產品本身的核心價值外，相應的配套服務和政策服務體系的附加值也成為驅動產業地產發展和體現吸引力的重要因素。產品硬件附加價值配套服務附加價值服務體系附加價值提高產品技術含量，增加產品品質；高復合度項目開發，包括功能復合及產品復合；完善配套，建設可循環體系；突出社會影響，強化區域及高品質的環境景觀建設；建立對客戶的完善營銷服務體系和標準采用先進的物業、商業服務標準及水平與配套產品建設保持同步的服務措施為客戶提供政策支持體系實現的內部服務交流平臺完備的企業服務體系產品——更高的附加值產品增值的三個維度發展趨勢附加值除了包括產品本身的核心價值外，相應的配套服務和政策服務1011核心功能外的服務功能、服務設施及政策體系是體現差異化，增強企業進駐欲望的重要驅動力。服務——社區化服務體系模式服務體系企業俱樂部企業外交官網絡社區秘書室智能化體系個性化服務模式政策體系員工生活配套稅收優惠無費區融資交流平臺一站通關社區化服務體系兩種模式發展趨勢11核心功能外的服務功能、服務設施及政策體系是體現差異化，增12滿足產業/企業需求園區可及性（區位交通等）科學合理的定位園區環境品質政府支持（優惠政策等）園區服務品質產業園區成功的七大關鍵因素……建筑規劃、設計與質量關鍵因素12滿足產業/企業需求園區可及性（區位交通等）科學合理的13宏觀經濟環境分析宏觀環境分析政府規劃定位分析項目市場分析可比案例參考和同比項目分析規劃定位概念、開發方案開發定位產業研究物業研究產業定位客戶需求分析企業需求調研目標客戶定位用地平衡項目功能/形象定位總體規劃方案建議開發戰略財務可行性分析發展定位13宏觀經濟環境分析宏觀環境分析政府規劃定位分析項目市場分析14產業定位可行性世界發展趨勢中國發展趨勢所處地區產業發展周邊地區產業發展所處城市產業發展所處區域產業發展競爭優劣勢人才情況人文生活產業發展支持區位優劣勢經濟發展宏觀經濟微觀經濟產業定位發展潛力經濟產出政策支持配套服務需求用地需求社會效應產業定位14產業定位可行性世界發展趨勢競爭優劣勢宏觀經濟微觀經濟產業自然形成產業布局產業鏈研究政府中長期規劃導向土地需求（工業/物流/產業/住宅/商業/公建）人口研究（年齡/收入/家庭結構）工業、產業物業酒店、工業商業、文教住宅、商業辦公物業開發商開發背景/目標營運模式/實力經驗/團隊靜態分析——內部邏輯性產業布局——尋找未來定位開發定位產業定位物業需求經濟效應土地需求資金投入量經濟效應融資條件資金計劃投資收益資產戰略基礎建設道路要求開發關系自然形成產業鏈政府中長期土地需求人口研究工業、產業酒店、工業15服務外包面積需求支付能力電子信息文化產業環保節能支付能力和面積需求都因公司規模而差異較大行業聚集效應明顯，對項目氛圍要求很高面積需求一般支付能力較弱為人力密集型行業，需要豐富的配套設施面積需求根據企業規模而定，金融外包需求面積較大支付能力較高為人力密集型行業，需要大量配套設施面積需求較大承租能力一般行業目前還處于發展初期，因而面臨著大量企業的規模都較小主力租戶群體次主力租戶群體戰略租戶群體發展策略服務外包面積需求支付能力電子信息文化產業環保節能支付能力和面政府政策及規劃物業發展規律市場競爭環境本體地塊解析獨棟總部SOHO辦公企業孵化器研發辦公生產制造配套酒店配套宿舍配套商業獨棟總部基地配套宿舍孵化器/SOHO研發辦公物業類型示例產品組合政府政策及規劃物業發展規律市場競爭環境本體地塊解析獨棟1718不同產業地產細分類別下的關鍵指標工業園區物流園區商務花園商貿物流關鍵指標18不同產業地產細分類別下的關鍵指標工業園區物流園區商務花園知識回顧KnowledgeReview祝您成功！知識回顧KnowledgeReview祝您成功！小成果提交表提交日期：成果名稱

所屬分類□住宅地產□商業地產□辦公地產■產業地產□養老地產□旅游地產

□城市運營□交通地產□企業咨詢□其他成果類型□工具包■專題研究□經典案例□其他研究方案研究內容

產業園區與企業辦公解決的關鍵問題及創新點

產品價值、產品組合人員配置姓名員工ID號公司咨詢師體系職級積分分配（%）

楊帥

AA43706

小成果提交表成果名稱所屬分類□住宅地產□商業地產□辦公產業地產，以產業為基礎、由工業類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發服務于生產制造，研發辦公，倉儲配送、商貿物流、生產性服務業等產業價值鏈上相關環節的新型形式；從表現形式上，主要包括了工業園、科技園、商務花園、倉儲/商貿物流園及相關的生產配套設施等產品。從發展意義上，幫助企業提升企業形象、提高企業發展力；幫助產業提供集聚發展平臺，提高產業發展速度；幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力。工業工業園科技園商務花園……物流倉儲物流商貿物流……產業地產如經濟開發區等；如高新科技園等；如總部基地，創意產業園等；……普通倉，保稅倉，出口監管倉、冷庫，特種倉庫等；主題型專業市場（服裝、電子、原料等）國際采購中心等；……產業地產產業地產，以產業為基礎、由工業類用地或物流/倉儲類用地兩大類21價值曲線工業園—工業廠房15～25元/㎡商務花園—總部基地/科技園區

40~100元/㎡物流園—倉庫30~50元/㎡商貿物流—專業市場

50~300元/㎡

產業地產的收益預期一定程度上反映了產業地產發展的價值軌跡——產業地產更高的價值實現在于支撐產業的上游（研發設計）及其下游（終端市場）。價值曲線工業園—工業廠房商務花園—物流園—倉庫商貿物流—專22政府開發商企業產業地產指導者，提供政策，稅收支持，參與或部分參與土地一級開發前期進行土地開發，中前期建設與招商，負責后期服務運營終端用家，企業運營參與者，通過有償方式使用開發者管理服務在實際操作中政府、開發商與進駐企業三者的部分角色是重疊的，如政府主導型開發中政府實際扮演著開發商的角色。主題構成政府開發商企業產業地產指導者，提供政策，稅收支持，參與或部分23產業基礎產業鏈產業集群產業網橫向發展縱向發展整合發展

土地廠房產業樓多元物業

起步工業區成熟工業區起步產業區成熟產業區產業的點式發展向著網狀發展是產業地產內部產業的重要的特征表現。演變軌跡產業基礎產業鏈產業集群產業網橫向發展縱向發展整合發展24動因存量先進制造業倉儲物流標準的產業樓研發總部經濟業務整合政府和功能區開發商

私人業主、生產制造業地主 本地和國外綜合性開發商開發商參與度后臺服務研發2000s1980s1990s未來時間類別工業園（如蛇口工業區）科技園

(如深圳高新園）商務花園（如北京豐臺ABP）產業綜合體（融合研發設計，商務辦公，高端制造制造，綜合配套等復合功能）產業集群制造研發功能現代服務業產業集群工業產業綜合體動因存量先進制造業標準的產業樓總部經濟政府和功能區開發商252000s1980s1990s未來時間類別倉庫區現代物流園商貿物流園

（如深圳筍崗物流園）供應鏈集成園區功能倉儲配送等第三方物流等商貿功能，展示交易，第三方物流等融合展示交易，國際采購，第三/四方物流，物流金融等于一體的綜合園區物流園商貿園物流園區2000s1980s1990s未來時間類別倉庫區現代物流園商26第一代：工業園的演變第二代：商務與社區第三代：發展鄰里關系第四代：產業綜合體/企業綜合社區基本情況城市邊緣，由多組小規模的建筑組成城鄉結合部規模較大，交通便利大型綜合社區入園企業偏重于基于科學研發的企業商業型企業出現商業型企業為主大型綜合型的跨國企業承擔功能研發、倉儲、辦公辦公、部分商業設施辦公、商業、銀行辦公、商業、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比工業園有所提高營造出共同生活的社區氣氛，融合進城市生活的元素，與城市的聯系也越發緊密，成為城市功能的一部分。出現私人空間和公共空間之分，但企業無法真正擁有優美景致的獨立小環境一個可以"自己自足"，以及可以提供足夠內部交流空間的綜合社區功能——綜合化，社區化產業地產功能發展階段比較發展趨勢第一代：第二代：第三代：第四代：基本情況城市邊緣，由多組小規27生態，環保，智慧，低碳等發展理念將是未來產業地產在發展理念越來越重視的問題，辦公區域與更多的城市生活元素進行結合，形成文化特性同樣也是未來產業地產追求的價值核心。理念——生態、環保、智慧、低碳、可持續發展等發展趨勢生態，環保，智慧，低碳等發展理念將是未來產業地產在發展理念越28附加值除了包括產品本身的核心價值外，相應的配套服務和政策服務體系的附加值也成為驅動產業地產發展和體現吸引力的重要因素。產品硬件附加價值配套服務附加價值服務體系附加價值提高產品技術含量，增加產品品質；高復合度項目開發，包括功能復合及產品復合；完善配套，建設可循環體系；突出社會影響，強化區域及高品質的環境景觀建設；建立對客戶的完善營銷服務體系和標準采用先進的物業、商業服務標準及水平與配套產品建設保持同步的服務措施為客戶提供政策支持體系實現的內部服務交流平臺完備的企業服務體系產品——更高的附加值產品增值的三個維度發展趨勢附加值除了包括產品本身的核心價值外，相應的配套服務和政策服務2930核心功能外的服務功能、服務設施及政策體系是體現差異化，增強企業進駐欲望的重要驅動力。服務——社區化服務體系模式服務體系企業俱樂部企業外交官網絡社區秘書室智能化體系個性化服務模式政策體系員工生活配套稅收優惠無費區融資交流平臺一站通關社區化服務體系兩種模式發展趨勢11核心功能外的服務功能、服務設施及政策體系是體現差異化，增31滿足產業/企業需求園區可及性（區位交通等）科學合理的定位園區環境品質政府支持（優惠政策等）園區服務品質產業園區成功的七大關鍵因素……建筑規劃、設計與質量關鍵因素12滿足產業/企業需求園區可及性（區位交通等）科學合理的32宏觀經濟環境分析宏觀環境分析政府規劃定位分析項目市場分析可比案例參考和同比項目分析規劃定位概念、開發方案開發定位產業研究物業研究產業定位客戶需求分析企業需求調研目標客戶定位用地平衡項目功能/形象定位總體規劃方案建議開發戰略財務可行性分析發展定位13宏觀經濟環境分析宏觀環境分析政府規劃定位分析項目市場分析33產業定位可行性世界發展趨勢中國發展趨勢所處地區產業發展周邊地區產業發展所處城市產業發展所處區域產業發展競爭優劣勢人才情況人文生活產業發展支持區位優劣勢經濟發展宏觀經濟微觀經濟產業定位發展潛力經濟產出政策支持配套服務需求用地需求社會效應產業定位