房地產行業審計實務

房地產開發企業審計若干實務第1講了解房地產企業及其環境第2講房地產行業審計重大錯報風險點審計第3講房地產企業財務報表附注特點房地產開發流程圖項目前期工作成立項目公司招標/拍賣取得土地使用權，簽訂土地使用權轉讓合同，交納土地出讓金，取得土地使用證項目選址及取得選址意見書辦理建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證物業接管施工單位招標，申請施工許可證項目建設，包括現場管理房產預售項目驗收竣工市政配套施工環保驗收綠化、衛生防疫、環衛、電梯、管線等部門驗收消防驗收人防驗收與購房者辦理驗收、移交消防驗收工程質量監督驗收建筑面積測繪竣工檔案驗收規劃驗收申請交付使用許可證辦理竣工驗收備案配套設施驗收取得房屋所有權證可行性研究、做出決策第1講了解房地產企業及其環境第1講了解房地產企業及其環境

1.1房地產行業狀況、法律環境與監管環境以及其他外部因素；

1.2被審計單位的性質；

1.3被審計單位對會計政策的選擇和運用；

1.4被審計單位的目標、戰略以及相關經營風險；

1.5被審計單位財務業績的衡量和評價；

1.6被審計單位的內部控制。1.1房地產行業狀況、法律環境、監管環境及其他外部因素1、行業狀況注冊會計師可能需要了解以下情況：（1）房地產行業的總體發展趨勢是什么？（2）當前房地產行業所處市場的需求、市場容量和價格競爭如何？（3）房地產行業是否受經濟周期波動的影響，以及采取了什么行動使波動產生的影響最小化？如08年金融危機的影響，企業是否采取保持貨幣充裕、適時謹慎擴長、控制項目進度、積極儲備業績方式等措施來降低經營風險。1.1房地產行業狀況、法律環境、監管環境及其他外部因素2、房地產行業審計涉及的法律法規1）法律中華人民共和國城市房地產管理法(主席令2007年第72號)城鄉規劃法(主席令2007年第74號)中華人民共和國土地管理法(主席令第28號)中華人民共和國建筑法(主席令第91號) 2）行政法規房地產開發企業資質管理規定(建設部令第77號)建設項目選址規劃管理辦法(建規[1991]583號)關于統一實行建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的通知(建規字［1990］第66號)中華人民共和國土地管理法實施條例(國務院令第256號)建設用地審查報批管理辦法(國土資源部令第3號)招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定(國土資源部令第39號)中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例(國務院令第55號)建筑工程施工許可管理辦法（1999年10月15日建設部令第71號發布，2001年7月4日修正）工程建設監理規定（建監[1995]737號）城市房地產開發經營管理條例（國務院令第248號）

1.1房地產行業狀況、法律環境、監管環境及其他外部因素2、房地產行業審計涉及的法律法規2）行政法規建設工程質量管理條例（國國務院令第279號）建設工程質量保證金管理暫行辦法（建質[2005]7號）建設項目[工程]竣工驗收辦法的通知（建設[1990]1215號）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法（建設部令第78號）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定（建建〔2000〕142號）關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知（建住房[2002]44號 ） 商品房銷售管理辦法建設部令第88號

城市商品房預售管理辦法（建設部令第131號2004年7月20日修訂）城市房地產轉讓管理規定建設部令第45號 房屋登記辦法建設部令第168號房屋建筑工程質量保修辦法（建設部令

第８０號）商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定（建房[1998]102號）經濟適用住房管理辦法（建住房[2007]258號）建設工程價款結算暫行辦法(財建[2004]369號)1.1房地產行業狀況、法律環境、監管環境及其他外部因素2、房地產行業審計涉及的法律法規3）地方頒布的行政法規及規章新疆維吾爾自治區實施《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》細則（新建監[2000]11號）徐州市城市房地產開發住宅項目交付使用管理暫行辦法（徐州市人民政府令第114號）北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法（京建法[2007]99號）上海市新建住宅交付使用許可規定(2005年11月25日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過)銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規定（2006年5月12日寧夏回族自治區第九屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過）蘇州市商品住宅交付使用管理辦法（蘇州市人民政府令第94號）1.1房地產行業狀況、法律環境、監管環境及其他外部因素2、房地產行業審計涉及的法律法規4）涉及的稅收法規中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令第138號）

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字[1995]6號）國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發[2006]187號

）《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發[2009]91號

）財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知(財稅字[1995]048號)財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知(財稅[2006]21號)

財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知(財稅[2002]191號)房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發[2009]31號

）中華人民共和國營業稅暫行條例（國務院令第540號）中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則（財政部、國家稅務總局第52號令）中華人民共城市維護建設稅暫行條例（國發[1985]19號）中華人民共城市房產稅暫行條例（國發[1986]90號）中華人民共城市印花稅暫行條例（國務院令第11號）中華人民共城鎮土地使用稅暫行條例（國務院令第483號）中華人民共城耕地占用稅暫行條例（國務院令第511號）1.2

被審計單位的性質1、所有權結構；2、治理結構；3、組織結構

；4、經營活動；5、投資活動；6、籌資活動1.3

被審計單位對會計政策的選擇和運用

（一）重要項目的會計政策和行業慣例（二）重大和異常交易的會計處理方法（三）會計政策、會計估計的變更（四）被審計單位何時采用以及如何采用新頒布的會計準則和相關會計制度。

1.4被審計單單位的目目標、戰戰略以及及相關經經營風險險1、政策策風險。。國家政政策在產產業的引引導、購購買力的的刺激、、稅收信信貸的杠杠桿作用用等方面面。2、地域域區段風風險分析析。政政府出于于公共利利益或城城市發展展需要時時，可以以通過城城市劃規規對某地地域、區區位、路路段的土土地用途途、建筑筑容積率率指標作作出硬性性的規定定。3、項目目開發風風險。在在房地產產開發過過程中，，因為設設計、施施工條件件，環境境條件變變化等因因素導致致開發成成本提高高的風險險。如項目開開發中如如存在停停工、爛爛尾、空空置的情情況等風風險。4、籌資資風險。。公司籌籌措資全全時，受受經濟周周期、產產業政策策、銀行行貸款政政策、預預售情況況等因素素影響的的風險。。5、銷售售風險。。開發項項目銷售售受項目目定位、、銷售價價格變動動、競爭爭樓盤供供應情況況等因素素影響的的風險。。6、土地地風險。。土地開開發時面面臨的各各種風險險，包括括市政規規劃調整整的風險險、土地地閑置風風險、地地價變化化的風險險。如在集體體土地上上開發建建設的小小產權房房風險。。7、合作作和合資資項目的的控制風風險。對對合作、、合資開開發項目目如果設設有實際際控制權權將增加加不確定定性的風風險。8、工程程質量風風險。已已完工項項目或在在建項目目如果存存在質量量缺陷，，將會對對公司產產生不利利影響的的風險，，如工程質質量存在在嚴重問問題而導導致事故故發生,上海市市閔行區區蓮花河河畔景苑苑。9、其他他風險。。稅收制制度、房房改制度度和購房房貸款政政策、對對房地產產投資開開發方面面的其它它政策變變化對公公司的不不利影響響的風險險。10、舞舞弊風險險。1.5被被審審計單位位財務業業績的衡衡量和評評價（一）關關鍵業績績指標；；（二））業績趨趨勢；（（三）預預測、預預算和差差異分析析；（四四）管理理層和員員工業績績考核與與激勵性性報酬政政策；（（五）分分部信息息與不同同層次部部門的業業績報告告；（六六）與競競爭對手手的業績績比較；；（七））外部機機構提出出的報告告。1.6了了解被審審計單位位的內部部控制（1）控控制環境境；（2）風險險評估過過程；（（3）信信息系統統與溝通通；（4）控制制活動。。（5））對控制制的監督督。要點：注注冊會計計師需要要了解和和評價的的內部控控制只是是與財務務報表審審計相關關的內部部控制，，并非房房地產企企業所有有的內部部控制。。1.7審審計資料料清單1、開發發企業資資質證書書2、拆遷遷協議、、拆遷許許可證3、建設設項目選選址意見見書4、建設設用地規規劃許可可證5、建設設工程規規劃許可可證6、國有有土地使使用證7、施工工許可證證8、商品品房銷售售許可證證9、施工工承包合合同、監監理合同同、勘察察設計合合同10、房房地產開開發項目目手冊11、建建設工程程竣工驗驗收報告告（含建建筑工程程竣工驗驗收意見見書）12、建建設工程程竣工驗驗收備案案表13、入入住通知知單、購購房者簽簽署的房房屋驗收收合格書書14、工工程投資資概算、、預算報報告15、規規劃、消消防、環環保、人人防等部部門驗收收報告或或批準使使用文件件16、工工程質量量監督報報告17、工工程監理理報告、、工程進進度資料料及工程程竣工決決（結））算報告告18、商商品房面面積實測測技術報報告書19、住住宅質量量保證書書和住宅宅使用說說明書20、商商品房買買賣合同同及銷售售合同統統計表21、土土地出讓讓合同及及市政配配套費協協議書22、如如有合作作建房者者需提供供合作建建房政府府批文，，及合作作建房合合同、協協議等有有關資料料23、當當期的經經營計劃劃、銷售售計劃、、投資計計劃等資資料第2講房房地產行行業審計計重重大大錯報風風險點審審計2.1審審計底稿稿存在的的主要問問題2.2房房地產企企業存在在的主要要問題2.3房房地產企企業審計計中重大大錯報風風險點審審計2.1審審計計底稿存存在的主主要問題題一、對房房地產行行業的整整體認識識不夠，，如對房房地產開開發企業業業務流流程關注注不夠二、風險險導向審審計理念念未得到到認真貫貫徹，仍仍停留在在就賬論論賬審計計，未做做到：““跳出交交易看實實質，跳跳出會計計看審計計”三、控制制測試、、分析性性程序執執行不到到位四、房地地產企業業存貨、、收入審審計獲取取審計證證據不充充分、適適當，未未體現房房地產行行業特點點五、房地地產企業業開發成成本、開開發產品品成本分分配底稿稿記錄不不清晰2.2房房地產企企業存在在的主要要問題一是銷售售收入不不實。少計收入入或提前前確認收收入、虛虛假銷售售等，表表現為收收取商品品房房款款長期掛掛賬等方方面。二是虛列列開發成成本。成本費用用反映不不實，已已銷售房房屋未及及時轉為為成本；；或不按按規定及及時辦理理工程決決算，導導致成本本不準確確。三是存貨貨資產不不實。主要表現現為隨意意結轉開開發產品品成本、、自用開開發產品品賬面未未反映，，或者房房產已銷銷售仍作作為存貨貨核算。。四是嚴重重的偷逃逃稅問題題。五是假按按揭騙取取銀行貸貸款。2.3房地產企企業重大大錯報風風險點審審計2.3.1收收入確認認不實2.3.2存存貨貨核算不不實2.3.3借借款款費用資資本化2.3.4資資金金不足導導致持續續經營能能力存在在重大不不確定性性2.3.5合合作作建房資資金的會會計處理理2.3.6房房地地產企業業的稅務務問題2.3.7關關聯聯方交易易2.3分析性程程序的運運用-指指標分析析一、獲利利能力銷售毛利利率(%)=毛毛利額/銷售收收入×100%銷售凈利利率(%)=凈凈利潤/銷售收收入×100%總資產報報酬率(%)=息稅稅前利潤潤總額/平均資資產總額額×100%凈資產收收益率(%)=凈利潤潤/平均均凈資產產×100%二、營運能力力分析應收賬款款周轉率率(次)=主營營業務收收入凈額額/應收收賬款平平均余額額存貨周轉轉率(次次)=主營業業務成本本/存貨貨平均余余額股東權益益周轉率率(次)=主營營業務收收入凈額額/股東東權益總總額總資產周周轉率(次)=主營營業務收收入凈額額/平均均資產總總額三、償債債能力分分析資產負債債率=負負債總額額/資產產總額××100%流動比率率(倍)=流流動資產產/流動動負債××100%速動比率率(倍)=速速動資產產/流動動負債××100%利息保障障倍數(倍)=息稅稅前利潤潤總額/利息支支出四、發展展能力分分析主營業務務收入增增長率(%)=業務收收入增長長額/上上年主營營業務收收入*100%凈利潤增增長率(%)=凈利利潤增長長額/上上年凈利利潤*100%利潤總額額增長率率(%)=利潤潤總額增增長額/上年利利潤總額額*100%總資產增增長率(%)=資產產總額增增長額/上年資資產總額額*100%2.3分析師常常用的幾幾個指標標除了前述述指標外外，分析析師還注注重以下下指標分分析：1、現金金總資產產比率=貨幣資資金/資資產總額額*100%2、存存貨總總資產產比率率=存貨貨/資資產總總額*100%3、預預收賬賬款比比總資資產比比率=預收收賬款款/資資產總總額*100%4、凈凈負債債率=（有有息負負債-貨幣幣資金金）/所有有者權權益總總額*100%5、資資金彈彈性系系數（1））計算算公司司在1年內內能夠夠提供供的現現金存存量與與流量量總和和=貨貨幣資資金（（資產產負債債表數數據））+銷銷售商商品提提供勞勞務收收到的的現金金（現現金流流量表表數據據）A（2））計算算短期期負債債=短短期借借款+1年年內到到期的的長期期負債債B（3））短期期償債債能力力（資資金彈彈性系系數））=A-B2.3.1收收入入確認認不實實一、商商品房房銷售售收入入確認認原則則二、商商品房房銷售售收入入存在在的問問題三、商商品房房銷售售收入入審計計程序序四、商商品房房銷售售收入入審計計取證證五、發發生退退房的的幾種種情形形六、預預收賬賬款的的審計計程序序七、應應收賬賬款的的審計計程序序八、商商品銷銷售成成本審審計程程序九、商商品銷銷售收收入審審計案案例一、商商品房房銷售售收入入確認認原則則序號收入確認時點收入確認的具體條件備注第一種標準強調辦理竣工驗收備案

1、辦理竣工驗收備案；2、簽訂銷售合同；3、取得收取房款或取得收款的憑據；4、收入和成本能夠可靠計量。

如華業地產、金地集團、名流置業等公司。

第二種標準強調工程竣工并具備入住或合同規定的移交條件已達到。A、1、完工或竣工驗收合格；2、簽訂銷售合同；3、取得買方按銷售合同約定交付房產的付款證明（通常收到銷售合同金額的20%、30%、50%、80%訂金或房款；4、履行合同規定的義務；5、合同約定的移交條件已經達到。萬科A、東華實業、泛海建設、萬通地產、浙江廣廈等公司。

B、1、工程竣工并具備入住交房條件；或者合同約定的開發產品移交條件已達到；2、具有經購買方認可的銷售合同或其他結算通知書、簽訂銷售合同；3、履行合同規定的義務，開具發票已收款；4、成本可靠計量。如中華企業、新黃浦、銀泰股份、豫園商城、天房發展、華麗家族、天宸股份等公司。

一、商商品房房銷售售收入入確認認原則則序號收入確認時點收入確認的具體條件備注第三種標準強調主體完工或竣工時點1、主體竣工、完工驗收合格，或者主體完工封頂；2、簽訂銷售合同。3、收到房款，房款達到30%、50%、100%時，或者取得付款證明；4、無退房意向；6、取得預售許可證；7、收入成本可靠計量。

如中國武夷、冠城大通、成發科技、等公司。第四種標準強調交付使用為收入確認時點

1、簽訂銷售合同；2、辦理竣工驗收備案；3、辦理交付手續或簽訂收樓意見書，對于買方接到書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時限結束后即確收入的實現；或者向業主發出入伙通知和/或公告后，已向該業主實際交付房產或合同約定的交房日屆滿；4、提交結算賬單；5、履行合同規定的義務，相關銷售價款已經取得或者確信可以取得；6、成本能夠可靠地計量。

如保利地產、華發股份、榮盛發展、深振業A等公司。

第五種標準（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關的經濟利益很可能流入企業；（5）相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。以《收入》準則規定的條件確認銷售房地產收入，即①已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；②既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④相關的經濟利益很可能流入企業；⑤相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。如廣宇發展、上海新梅、萊茵置業等公司。一、商商品房房銷售售收入入確認認原則則結論:1、開開發項項目經經竣工工驗收收合格格是確確認收收入的的首要要條件件。開開發項項目商商品房房已竣竣工驗驗收合合格，，包括括工程程質量量、規規劃、、消防防、環環保等等部門門（含含配套套設施施驗收收）驗驗收批批準文文件，，并在在主管管部門門辦理理竣工工驗收收備案案；2、已已與購購房者者簽訂訂銷售售合同同；3、已已取得得有資資質部部門出出具的的商品品房面面積測測繪成成果報報告書書；4、房房地產產企業業已收收到50%以上上房款款，開開具銷銷售發發票或或提交交結算算賬單單；5、商商品房房經購購房者者驗收收合格格，雙雙方無無異議議；向購房房者辦辦理交交付房房屋入入住手手續，，簽署署房屋屋交接接書，，并向購購房者者提交交住房房質量量保證證書、、住房房使用用說明明書；；6、某某些合合同條條款決決定是是否確確認銷銷售收收入。。7、工工程竣竣工結結算已已完成成，成成本能能夠可可靠計計量。。二、商商品房房銷售售收入入存在在的問問題1、預預收房房款長長期掛掛賬、、延遲遲確認認收入入；2、利用房房地產產銷售售專用用發票票管理理漏洞洞隱瞞瞞收入入，或或延遲遲開具具房地地產銷銷售專專用發發票調調整銷銷售收收入入入賬時時間；3、視同銷銷售不不確認認收入入；4、出租開開發產產品收收入、、周轉轉房收收入直直接沖沖減裝裝飾裝裝修支支出。。三、商商品房房銷售售收入入審計計程序序11、獲獲取或或編制制主營營業務務收入入、成成本項項目明明細表表，復復核加加計正正確并并核對對與總總賬、、明細細賬、、報表表發生生額是是否相相符；；2、檢檢查房房地產產銷售售收入入的確確認原原則和和方法法是否否符合合會計計準則則規定定，前前后期期是否否一致致；3、實實施實實質性性分析析程序序1）將將本年年度銷銷售收收入與與上年年度的的進行行比較較，分分析商商品房房銷售售收入入結構構和價價格變變動是是否正正常，，并分分析異異常變變動的的原因因；2）比比較本本年度度各月月各種種主營營業務務收入入、成成本及及毛利利率的的波動動情況況，分分析其其變動動趨勢勢是否否正常常；3）根根據普普通發發票申申報表表，測測算全全年收收入，，與實實際入入賬金金額核核對，，并檢檢查是是否存存在虛虛開發發票或或銷售售而未未開票票情況況；（（不太太適用用）4、獲獲取商商品房房銷售售價格格目錄錄，抽抽查售售價是是否符符合價價格政政策，，并注注意有有無價價格異異常或或轉移移收入入情況況；（（不適適用））三、商商品房房銷售售收入入審計計程序序25、抽抽查銷銷售業業務的的銷售售合同同、原原始憑憑證(發票票、房房屋交交接書書等)，并并追查查至記記賬憑憑證及及明細細賬6、結結合對對資產產負債債表日日應收收賬款款的函函詢程程序，，觀察察有無無未經經認可可的大大額銷銷售；；商品房房銷售售收入入結合合應收收賬款款回函函情況況查驗驗收入入確認認的正正確性性，若若應收收賬款款回函函金額額不符符，且且替代代程序序也無無法確確認應應收款款項的的正確確性，，則需需對收收入的的結轉轉進一一步進進行查查驗，，如合合同的的簽訂訂日期期、交交房的的日期期等，，以確確認是是否存存在提提早結結轉收收入的的情況況。7、調調查向向關聯聯方銷銷售的的情況況，審審查其其價格格是否否公允允；若若存在在關聯聯方交交易情情況，，則需需查驗驗銷售售合同同、收收款情情況、、交房房情況況等，，并將將其單單價與與同一一情況況下的的其他他交易易方的的單價價進行行比較較，查查驗是是否公公允，，必要要時進進行調調整。。8、根根據評評估的的舞弊弊風險險等因因素增增加的的審計計程序序；9、檢檢查營營業收收入是是否已已按照照企業業會計計準則則的規規定在在財務務報表表中作作出恰恰當列列報。。注意：：主營營業務務收入入的結結轉與與預收收賬款款的查查驗需需結合合進行行，特特別需需關注注結轉轉收入入的依依據是是否充充分（（如合合同日日期、、收款款情況況、交交房日日期等等），，檢查查是否否存在在應確確認而而未確確認收收入或或不應應確認認收入入而提提早確確認收收入的的情況況。檢查入入住通通知書書的筆筆跡是是否為為同一一人；；應實實施現現場觀觀察、、拍照照等審審計程程序，，并形形成文文字記記錄、、照片片等審審計證證據。。四、商商品房房銷售售收入入審計計取證證1、商品房房預售售許可可證2、工工程竣竣工驗驗收備備案表表3、入入住通通知單單、房房屋交交接書書4、住住宅質質量保保證書書和住住宅使使用說說明書書5、商商品房房實測測面積積技術術報告告6、銷銷售合合同統統計明明細表表五、發發生退退房的的幾種種情形形一、不能提提供住宅質質量保證書書和住宅使使用說明書書;二、開發商商無故比原原合同約定定延遲交樓樓，以購房房人催促后后超過3個個月交房的的；三、開發商商未經有關關部門批準準，擅自改改變房屋結結構及合同同約定的配配套環境的的；四、開發商商經批準改改變房屋結結構未經買買家認可的的；五、合同約約定，且房房屋實際交交付面積比比原合同規規定誤差比比絕對值超超過3%（（不含3%）的，可可拒絕收房房，并解除除購房合同同；六、經符合合資質的質質量檢測機機構核核驗驗，房屋主主體結構質質量確實不不合格的，，房屋質量量問題嚴重重影響正常常居住使用用的；七、出賣人人故意隱瞞瞞所售房屋屋存在抵押押、所售房房屋已出售售的事實；；六、預收賬賬款審計程程序1、獲取或或編制預收收賬款明細細表，復核核加計正確確并與總賬賬數、報表表數和明細細賬合計數數核對是否否相符；2、抽查預預收賬款有有關的預售售合同（商商品房銷售售合同）和和租賃合同同，檢查已已實現銷售售的商品是是否及時轉轉銷預收賬賬款，并檢檢查至審計計日止已轉轉銷的預收收賬款；(1)向客客戶取得預預售許可證證，并將預預售房情況況與預售許許可證的內內容進行核核對；(2)向客戶戶取得全部部預售合同同（商品房房銷售合同同）和定金金合同，將將合同情況況如房產權權利人、房房號、面積積、銷售單單價、總房房價、交房房情況等相相關內容記記錄在底稿稿中，并將將合同情況況與賬面情情況進行核核對；(3)取得入入住通知書書或房屋交交接書與賬賬面情況進進行核對；；(4)核核對當地地房地產交交易網的網網上信息，，將網上所所示信息與與賬面情況況進行核對對。（5））對已轉銷銷的較大額額預收賬款款進行檢查查，核對記記賬憑證、、入住通知知書、房屋屋交接書、、銷貨發票票等，并注注意這些憑憑證發生日日期及轉銷銷日期的合合理性；3、抽查明明細賬發生生額，檢查查原始憑證證與賬面記記錄是否相相符，檢查查資金流入入來源是否否正常，檢檢查有無不不屬于因轉轉讓、銷售售和結轉開開發產品，，提供出租租房屋和提提供勞務等等業務的債債務，如有有，應作出出記錄或作作必要調整整；1）預收賬賬款的現金金流入對象象與購房單單位不符，，需向客戶戶詢問原因因，并收集集相關資料料判斷情況況是否正常常，必要時時向項目負負責人進行行咨詢并作作相應的處處理。2））預收賬款款的貸方發發生額為轉轉賬方式，，需結合對對應科目進進行查驗。。4、檢查預預收賬款長長期掛賬的的原因，并并作出記錄錄，必要時時予以調整整；一般情況下下不應存在在長期掛賬賬的情況，，如有，審審計人員應應向公司有有關人員查查詢該款項項的性質，，并取得相相關依據，，特別需關關注是否存存在糾紛情情況，同時時查明該款款項是否應應該在本科科目核算，，并根據實實際情況必必要時作相相應審計調調整。5、對稅法法規定應在在收到預收收賬款時計計繳相關稅稅金的，應應結合應交交稅金項目目，檢查其其是否及時時、足額計計繳有關稅稅金；6、根據評評估的舞弊弊風險等因因素增加的的審計程序序；7、檢查預預收賬款是是否已按照照企業會計計準則的規規定在財務務報表中作作出恰當列列報。七、應收賬賬款審計程程序1、獲取或或編制應收收賬款明細細表，復核核加計正確確并與總賬賬數、報表表數及明細細賬合計數數核對是否否相符程序序；2、對應收收賬款余額額作分析性性復核，若若有重大波波動應查明明原因并作作出記錄；；3、查驗應應收賬款賬賬齡分析是是否正確；；4、選取賬賬齡長、金金額大的債債權，檢查查有關合同同、原始憑憑證等，并并進行函證證（包括重重分類轉入入項目），，對大額頻頻繁往來客客戶發詢證證函時請公公司提供對對賬的流水水記錄；未未回函的，，可再次發發函，如不不回函可采采用替代審審計程序進進行檢查，，但必須形形成規范的的審核記錄錄，并說明明確認與否否的結論及及依據；5、抽查明明細賬發生生額，檢查查原始憑證證與賬面記記錄是否相相符，檢查查資金流入入來源是否否正常，檢檢查有無不不屬于因轉轉讓、銷售售和結轉開開發產品，，提供出租租房屋和提提供勞務等等業務的債債權，如有有，應作出出記錄或作作必要調整整；6、檢查壞壞賬準備的的會計處理理是否經授授權批準；；7、涉及債債務重組、、資產置換換的事項，，審查有關關協議等法法律文件及及手續是否否齊備，賬賬務處理是是否正確，，并判斷交交易的合法法性和真實實性；8、對異常常項目及關關聯方欠款款，即使回回函相符，，仍應取證證并審核相相關交易合合同，判斷斷交易的合合法性、真真實性；如果房地產產企業發生生土地轉讓讓、在建工工程轉讓或或其他關聯聯交易情況況，審計人人員應查驗驗全部合同同、收款情情況、確認認收入的依依據是否完完備，并根根據上述情情況發特殊殊函證，特特殊函證的的內容應包包括合同主主要條款情情況、具體體收款明細細、權利轉轉讓情況等等，并由審審計人員親親函完成。。9、執行““分析明細細賬余額，，對于出現現貸方余額額的項目，，應查明原原因，必要要時根據不不同性質作作調整”程程序10、請客客戶協助，，在應收賬賬款明細表表上標明截截至審計日日已收回或或轉銷的項項目并檢查查有關憑證證；；11、根據據評估的舞舞弊風險等等因素增加加的審計程程序；12、檢查查應收賬款款是否已按按照企業會會計準則的的規定在財財務報表中中作出恰當當列報。八、商品房房銷售成本本審計程序序1、獲取或或編制主營營業務成本本明細表，，復核加計計正確并與與總賬數、、報表數和和明細賬發發生額核對對是否相符符；2、檢查主主營業務成成本內容和和計算方法法是否符合合會計制度度規定，是是否前后期期一致；房地產企業業的主營業業務成本查查驗主要是是檢查結轉轉的單位成成本和面積積是否正確確。(1)查驗驗租賃單位位成本：根根據出租開開發產品原原值（如有有車庫需扣扣除相應原原值）和可可出租面積積測算出應應攤銷的單單位成本。。(2)查驗驗商品房銷銷售成本：：根據開發發產品賬面面原值（如如有車庫需需扣除相應應原值）和和可出售面面積測算出出應結轉的的單位銷售售成本。如如果原出租租開發產品品本期進行行銷售，需需按出租開開發產品的的賬面攤余余價值（如如有車庫需需扣除相應應攤余價值值）和可出出售面積測測算出應結結轉的單位位銷售成本本。3、實施實實質性分析析程序，抽抽查各月主主營業務成成本結轉明明細清單，，分析檢查查各月份之之間及前后后期同一產產品的單位位成本是否否有異常波波動，注意意是否存在在調節成本本現象，驗驗證銷售成成本結轉數數額的正確確性，并檢檢查其是否否與銷售收收入配比；；4、檢查銷銷售成本賬賬戶中重大大調整事項項是否有其其充分理由由，會計處處理是否正正確；房地產企業業的銷售成成本系根據據開發產品品－＊＊項項目的原值值計算出的的單位成本本進行結轉轉，故該開開發產品結結轉的單位位成本一經經確認后基基本不會發發生變動，，除非當初初預估的開開發成本與與期后實際際發生額有有較大出入入需調整開開發產品的的原值時才才會涉及銷銷售成本的的調整。如如有此情況況，審計人人員需收集集充分的調調整依據，，并重新對對單位成本本進行測算算。5、檢查營營業成本是是否已按照照企業會計計準則的規規定在財務務報表中作作出恰當列列報。注意：(1)主營營業務成本本的查驗主主要是檢查查單位成本本的計算是是否正確。。(2)建建筑面積積需與產權權證所示面面積進行核核對。九、房地產產企業收入入審計案例例1（1））審計師在對對ABC房房地產公司司實施實質質性程序時時，抽查到到以下銷售售業務：（1）2007年12月,ABC公司司共確認ABC城二二期收入15130萬元，同同時結轉主主營業務成成本13428萬元元。經檢查查，ABC城二期項項目于2006年6月開工，，2007年7月開開盤，至2007年年末預收售售樓款52560萬萬元。工程程主體于2007年年11月、、12月及及2008年3月分分多次完成成驗收，消消防驗收于于2008年1月14日、2008年年5月10日分兩次次完成。ABC公司司于2008年3月月24日開開始向客戶戶發出商品品房交付使使用書（入入住通知書書）。（2）ABC公司2007年年以收取內內部認購金金及客戶權權益保證金金的名義，，共收取尚尚未開發的的錦繡苑項項目預售款款6200萬元，全全部計入2007年年度主營業業務收入。。九、房地產產企業收入入審計案例例1（2））（3）2007年度度ABC公公司確認高高層1、3、4、5號樓商品品房銷售收收入14895萬元元，相應確確認成本13421萬元。審審計人員在在現場觀察察發現，ABC公司司開發的高高層1、3、4、5號樓的主主體于2008年3月完工，，尚未驗收收合格并交交付使用。。（4）ABC公司2007年年確認一期期5#樓售售房收入2200萬萬元,ABC公司已已和購房者者簽訂合同同，并未辦辦理商品房房移交手續續。（5）截至至2007年12月月31日，，審計人員員發現其他他應付款科科目掛售房房款925萬元。該該批住房已已于2007年8月月31日前前，全部辦辦理竣工備備案手續并并交付使用用。（6）2007年以以前，ABC公司已已銷售花園園二期項目目商品房120套，，已辦理竣竣工驗收備備案手續并并交付使用用，合同規規定房款為為2,000萬元，，而注冊會會計師在審審計時，發發現ABC公司實際際確認主營營業務收入入1,500萬元，，尚余500萬未收收回，經詢詢問相關人人員，回答答是由于尚尚未收回剩剩余房款，，因此未進進行賬務處處理。九、房地產產企業收入入審計案例例1（4）（7）ABC地產公公司2007年出租租商鋪共10,000.00平方米，，對客戶提提供了免租租期優惠。。ABC地地產在免租租期內未按按合同租金金分期確認認租金收入入。2007年度應應確認出租租開發產品品收入553.9萬萬元，實際際確認505萬元，，少確認48.9萬萬元。（8）ABC公司與與龍云房產產開發公司司簽訂了50畝土地地轉讓協議議，金額合合計1500萬元。。協議約定定，受讓方方龍云公司司需在半年年內付清全全部價款，，才能得到到土地使用用權證；ABC公司司在未開具具發票和收收到款項、、土地使用用權亦未轉轉移的情況況下，將以以上土地轉轉讓金確定定為當年收收入1500萬元。。討論分析析：1、針對對審計師師抽查到到的8項項銷售業業務，請請分別判判斷ABC公司司已經確確認的銷銷售收人人能否確確認，請請簡要說說明理由由？2、注冊冊會計師師在審計計過程中中如何判判斷房地地產開發發企業的的銷售商商品房收收入確認認？3.2.2存存貨不實實1、存貨貨中存在在的問題題2、存貨貨-開發發成本審審計程序序3、開發發成本的的審計取取證4、開發發產品的的審計取取證5、存貨貨跌價準準備6、開發發成本、、開發產產品審計計案例7、期間間費用資資本化及及審計案案例1、存貨貨中存在在的問題題1.1土土地地成本的的核算不不準確1.2配配套套設施成成本核算算不準確確1.3不不同同項目之之間成本本劃分不不清1.4虛虛列列成本1.5成成本本憑證不不合規、、不合法法1.6未未計計提資產產減值準準備1.7開開發發產品成成本不實實2、開發發成本審審計程序序11、編制制或獲取取開發成成本明細細余額表表，復核核其加計計數是否否準確，，與總賬賬、明細細賬余額額是否相相符；2、檢查查直接成成本和間間接成本本核算內內容是否否合理、、恰當；；有無將將期間費費用計入入間接費費用。3、抽查查成本、、費用入入賬的依依據是否否充分，，計算是是否準確確，相關關憑證是是否齊全全；抽查量達達到一定定的比例例。4、對重重大的成成本費用用應查驗驗合同、、協議，，并收集集土地權權證等證證據；5、對新新增項目目的開發發成本，，應查驗驗并取證證其立項項相關批批文等資資料；應查驗和和取證如如下資料料：立項項批文、、建設用用地規劃劃許可證證、建設設工程規規劃許可可證、建建筑工程程施工許許可證等等。6、檢查查已完工工項目及及其他轉轉出數原原始憑證證是否齊齊全，會會計處理理是否正正確；根據客戶戶提供的的“開發發成本結結算表””，結合合開發成成本明細細賬貸方方發生額額，查驗驗已完工工項目結結轉開發發產品金金額是否否是否完完整、合合理，查查驗已完完工項目目結轉至至其他科科目的金金額和內內容是否否正確、、合理。。7、檢查查記入開開發成本本的利息息金額是是否合理理，會計計處理是是否正確確；檢查是否否存在應應停止利利息資本本化而繼繼續資本本化的情情況，同同時查驗驗資本化化金額是是否正確確，或者者存在應應將利息息資本化化而未資資本化的的情況。。8、復核核間接費費用的分分配是否否正確，，分配標標準和方方法是否否符合一一貫性原原則；當期開發發成本有有多個項項目明細細，間接接費用需需在不同同的項目目間進行行分配，，分配方方法一般般參照生生產企業業的間接接費用分分配方式式。審計計人員需需查驗分分配標準準和方法法的合理理性、一一貫性和和正確性性。2、開發發成本審審計程序序29、查驗驗結轉項項目成本本時，是是否對應應付未付付的重要要項目進進行合理理預估；；(1)根根據合同同價款、、審定價價等復核核查驗客客戶預估估開發成成本的依依據是否否充分；；(2)在在審計過過程中發發現部分分預估明明細尚未未進行審審價，故故暫按合合同價預預估，待待審定后后根據實實際情況況再對成成本進行行調整。。查驗預預估成本本時不僅僅要查驗驗預估金金額的依依據，同同時還需需關注有有沒有漏漏估情況況存在。。如果存在在無合同同而可能能會發生生的成本本，客戶戶由于無無法正確確估計可可能支付付金額，，一般會會在預估估成本時時設個““不可預預計成本本”。審審計人員員在審計計過程中中需向客客戶的工工程管理理部門和和該項目目的中介介機構（（如監理理機構、、審價機機構等））進行咨咨詢和了了解情況況，并做做好相應應的問詢詢情況記記錄，收收集相關關資料。。10、到到工程現現場實地地觀察確確定工程程是否存存在，觀觀察和詢詢問實際際完工進進度，注注意是否否存在長長期停工工未建的的項目；；審計人員員需對在在建的項項目進行行現場勘勘察，了了解施工工進度情情況，編編寫項目目建設現現場勘察察小結。。同時需需根據工工程進度度和工程程預算框框算開發發成本期期末余額額的合理理性。根根據勘察察工程情情況或項項目開發發成本賬賬面發生生額情況況，分析析是否存存在長期期停工未未建項目目，如有有，需向向客戶詢詢問原因因，收集集相關資資料，必必要時向向項目負負責人咨咨詢并作作相應處處理。11、了了解開發發成本是是否存在在已抵押押、擔保保等情況況，若有有應作出出記錄，，并提請請企業作作必要披披露。通過向客客戶詢問問、查驗驗房地產產權證的的他項權權利記錄錄和結合合“短期期借款””或“長長期借款款”科目目的查驗驗，了解解開發成成本是否否存在抵抵押和擔擔保情況況，如有有，需收收集相關關抵押或或擔保合合同、房房地產權權證的他他項權利利等相關關資料，，并作必必要披露露。12、檢檢查開發發成本是是否已按按照企業業會計準準則的規規定在財財務報表表中作出出恰當列列報。3、開發發成本審審計取證證1、房屋屋拆遷許許可證2、建設設項目選選址意見見書3、國有有土地使使用證4、房地地產開發發項目手手冊5、建設設用地批批準證書書6、建設設用地規規劃許可可證7、建設設工程規規劃許可可證8、施工工許可證證4開開發產產品的審審計取證證1、建設設工程竣竣工驗收收報告（（五方驗驗收）2、建設設工程竣竣工規劃劃認可書書（規劃劃部門））3、建筑筑工程消消防驗收收意見書書（公安安消房部部門）4、建設設項目環環境保護護驗收（（環境保保護部門門）5、人防防工程質質量驗收收文件（（人防部部門）6、工程程質量監監督報告告（工程程質量監監督部門門）7、住房房質量保保修書（（施工單單位）4.1房房地產產企業的的存貨盤盤點要領領一、完工工產品1、現場場查看，，根據開開發產品品盤點表表進行抽抽查未出出售開發發產品；；2、對已已售開發發產品進進行抽查查，檢查查業主入入住情況況；3、檢查查銷售部部門的銷銷售報表表、銷售售臺賬，，核實可可售面積積套數及及已售面面積、套套數，證證實存貨貨是否存存在尚未未結轉的的未售面面積、套套數對應應的成本本；4、檢查查測繪機機構出具具的報告告，核實實完工開開發產品品的面積積、套數數；5、檢查查、核對對物業公公司的鑰鑰匙交付付清單或或物業繳繳費清冊冊；確認認是否存存在差異異。二、未完完工項目目1、現場場觀察工工程進度度，通過過拍照片片獲取審審計證據據，對在在建開發發產品盤盤點表進進行抽查查；2、查驗驗施工單單位編制制的形象象進度，，檢查監監理報告告、以及及建設單單位確認認的已完完成工作作量統計計報表；；必要時利利用專家家的工作作。3、將賬賬面記錄錄情況與與現場勘勘察情況況進行比比較分析析。5、存貨貨跌價準準備1土地閑置置、和在在建開發發產品、、完工開開發產品品均存在在發生資資產減值值的情形形。一、閑置置土地和和預付土土地款二、開發發產品（（含完工工和未完完工開發發產品））三、應當當計提跌跌價準備備的情形形：1、地區區房地產產市場價價格持續續下跌，，并且在在可預見見的未來來無回升升的希望望；2、開發發土地屬屬于今后后城市公公共設施施用地范范圍，預預計未來來將被征征用；3、在建開發發房屋已停工工、爛尾多年年，企業已無無后續資金，，即使借款開開發，也難收收回投入資金金；4、開發房屋屋質量、房型型不好、配套套設施不全、、所在地區環環境不好；5、開發房屋屋已空置多年年，周邊地區區房產已經滯滯銷，難以按按成本價銷售售，6、在建開發發項目（即開開發成本）根根據已支出的的成本及預算算估計將要開開發支出的成成本后，估計計在建開發項項目開發出來來的總成本高高過市價的；；7、其他證明明開發產品（（含開發成本本）發生減值值的其他情形形。6、房地產產企業開發成成本審計案例例1（1）注冊會計師在在對ABC房房地產公司（（簡稱ABC公司）對開開發成本實施施實質性測試試程序時，抽抽查到以下業業務：1、2007年ABC公公司對一期1#、3#樓樓應結轉開發發成本5126萬元，實實際結轉開發發成本5446萬元，多多結轉開發成成本320萬萬元，同時造造成多計應付付賬款320萬元。其中中：1#樓應應結轉2820萬元，實實際結轉2945萬元，，多結轉125萬元；3#樓應結轉轉2306萬萬元，實際結結轉2501萬元，多結結轉195萬萬元。2、2007年度ABC公司通過預預提二期項目目配套建設費費的名義，預預提成本支出出823.50萬元，并并計入應付賬賬款。注冊會會計師經檢查查二期項目建建設的相關文文件，在該文文件中沒有二二期項目的配配套建設工程程。3、注冊會計計師在審計中中，與ABC公司的銷售售人員交談過過程中，了解解到一期項目目完工后，公公司將臨街商商鋪未銷售而而是轉為自用用，用于出租租，注冊會計計師在盤點時時也證實了此此項資產的存存在，然而，，注冊會計師師仔細檢查了了投資性房地地產、固定資資產賬戶，發發現投資性房房地產賬戶年年末余額為0，固定資產產明細賬中也也無此商鋪。。經審計，2007年ABC地產公公司將一期商商鋪成本1580萬元計計入開發成本本中。6、房地產企企業開發成本本審計案例1（2）4、ABC公公司建造的會會所已于2007年7月月投入使用，，1、2層為為健身房，用用于經營。3、4、5層層作為該公司司辦公場所，，工程總造價價2525萬萬元，已列入入項目開發成成本中。ABC公司將其其中的860萬元分攤到到一期商品房房成本中，將將1665萬萬元列入工程程成本，準備備分別分攤到到二三期商品品成本中。5、ABC公公司一期工程程建造的幼兒兒園和學校各各一座，建成成后有償轉讓讓給政府，幼幼兒園工程總總造價695萬元，學校校總造價3500萬元。。該公司將幼幼兒園、學校校工程成本分分攤至一期商商品房。6、2007年度，ABC公司又新新購一塊土地地用于新城項項目商品房開開發，土地成成本5000萬元。公司司分二期開發發新城項目，，ABC公司司將土地成本本5000萬萬元計入新城城一期項目開開發成本。ABC公司擬擬開發一棟高高層商務辦公公用房，2007年發生生前期費用500萬元，，計入新城一一期項目間接接費用中。6、房地產企企業開發成本本審計案例1（3）7、ABC地地產公司將8#樓項目發發包給某施工工企業，ABC公司按工工程進度支付付結算款。工工程結算價565萬元，，ABC公司司已支付450萬元，計計入開發成本本。結算價與與實際付款差差額115萬萬元未計入開開發成本。討論分析：1、針對審計計師抽查到的的8項業務，，請分別判斷斷ABC公司司的賬務處理理是否正確，，請簡要說明明理由？2、注冊會計計師在審計過過程中如何判判斷房地產開開發企業的銷銷售商品房收收入確認？2.3.3借借款款費用違規資資本化1、借款費用用資本化《借款費用準準則》規定：：借款費用用同時滿足三個條件件的，才能開開始資本化：：（1）資產支支出已經發生生；（2）借借款費用已經經發生；（3）為使資產產達到預定可可使用或者可可銷售狀態所所必要的購建建或者生產活活動已經開始始。2、借款費用用暫停資本化化的條件《借款費用準準則》11條條規定：符合合資本化條件件的資產在購購建或者生產產過程中發生生非正常中斷、且中斷時間連連續超過3個個月的，應當暫停借款費用用的資本化。在中斷期間間發生的借款款費用應當確確認為費用，，計入當期損損益。如果中中斷是所購建建或者生產的的符合資本化化條件的資產產達到預定可可使用或者可可銷售狀態必必要的程序，，借款費用的的資本化應當當繼續進行。。注意：非正常常中斷和正常常中斷的理解解、判斷。3、停止借款款費用資本化化的條件《企業會計準準則第17號——借款費用》第第十二條購購建或者生產產符合資本化化條件的資產產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用應當當停止資本化化。在符合資本本化條件的資資產達到預定定可使用或者者可銷售狀態態之后所發生生的借款費用用，應當在發發生時根據其其發生額確認認為費用，計計入當期損益益。2.3.3借借款款費用違規資資本化2房地產企業的的土地閑置期期間的借款費費用能否資本本化?A公司為一家家房地產開發發企業,2008年的的1月取得一一塊土地,由由于公司沒有有決定是否進進行下一步開開發,故本塊塊土地一直閑閑置,只進行行了前期一些些設計和勘察察工作,截至至2008年年12月31日,公司仍仍然沒有進行行實質性動工工。分析：房地產產企業買地之之后是否可以以資本化？土土地閑置期間間的借款費用用是否允許資資本化？討論:根據借款費用用準則規定，，開始資本化化的條件之一一是“為使資資產達到預定定可使用或者者可銷售狀態態所必要的購購建或者生產產活動已經開開始”（詳細細說明見《企企業會計準則則講解2008》第251頁）。僅僅僅購置土地地而未開始實實體建造活動動，不能開始始資本化。2.3.4資金金不足導致持持續經營能力力產生問題（1）為關聯聯方提供資金金，如企業是是否存在通過過關聯方、大大股東資金流流以調節相關關指標，關注注大股東、關關聯方資產負負債情況，判判斷大股東、、關聯方與企企業資金往來來必要性。（（關注按揭保保證金等受限限現金是否剔剔除）（2）虛假銀銀行按揭貸款款注意：審計中中要充分關注注房地產行業業的現金流量量。2.3.5合作建房業務務的會計處理理一、收到的項項目合作資金金如何進行會會計處理，是是計入負債，，還是計入權權益？二、（一）房地產開發企企業之間：1．項目開發發合同中規定定按投資額比比例分配項目開發發產品的，收到投資資各方開發資資金作應付賬款。2．項目開發發合同中規定定按投資額比比例分配項目目利潤的，收收到投資各方方開發資金作作預收賬款管管理。（二）房地產開發企企業與其他無無房地產開發發經營權的單單位之間：1.合同規規定分配項目開發發產品的，房地產開發發企業收到出出資各方資金金作預收賬款管理。2.合同中規規定按各方出出資比例分配項目利潤潤的，收到投資資各方開發資資金作預收賬賬款管理。（三）房地產開發企企業出資與土土地方合作開開發項目1.需調整土土地使用權出出讓金的，按按照調整后的土地地使用權出讓讓金計入開發成本；2.不需支付付土地使用權權出讓金的，按照合同、協議約約定的價值計入開發成本本。2.3.6房地產企業的的稅務問題營業稅（（營業稅納稅稅義務發生時時間）土地增值稅企業所得稅2.3.6房地產企業的的稅務問題一、土地增值值稅概念土地增值稅是是對轉讓國有土地地使用權、地上建筑物物及其附著物物（簡稱轉讓讓房地產）并并取得收入的單位和個人人，就其轉讓讓房地產所取取得的增值額課征的一種稅稅。1、納稅義務務2、計稅依據據3、稅率二、土地增值值稅的清算單單位三、土地增值值稅的清算條條件四、土地增值值稅的扣除項項目2.3.6房地產企業的的稅務問題企業所得稅第三條

企業業房地產開發發經營業務包包括土地的開開發，建造、、銷售住宅、、商業用房以以及其他建筑筑物、附著物物、配套設施施等開發產品品。除土地開開發之外，其其他開發產品品符合下列條條件之一的，，應視為已經經完工：(一)開發發產品竣工證證明材料已報報房地產管理理部門備案。。(二)開發發產品已開始始投入使用。。(三)開發發產品已取得得了初始產權權證明。收入確認方面面會計準則與與稅法差異序號會計收入確認原則稅法收入確認原則（31號文）1同時符合商品銷售收入的五個條件確認收入。企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。2企業銷售商品，有時會采取分期收款的方式，如分期收款發出商品，即商品已經交付，貨款分期收回。如果延期收取的貨款具有融資性質，其實質是企業向購貨方提供信貸時，企業應當按照應收的合同或協議價款的公允價值確定收入金額。應收的合同或協議價款的公允價值，通常應當按照其未來現金流量現值或商品現銷價格計算確定。（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。3銷售商品采用預收款方式的，在發出商品時確認收入，預收的貨款應確認為