光谷總部空間項目分析武漢思銳市場部2010年1月光谷總部空間項目分析武漢思銳市場部1分析思路區域政策與發展分析項目屬性分析項目的價值區域市場環境區域市場競爭分析宏觀經濟分析項目宏觀環境為項目決策提供依據1分析思路區域政策與發展分析項目屬性分析項目的價值區域市場環2項目屬性分析2項目屬性分析3項目位置項目地處光谷腹地。沿民族大道南行至湯遜湖北路，繼續前行約0.5公里即到。項目距離中環線約1.5公里，距滬蓉高速約5公里，距富士康、中芯國際約6公里。沿中環向南，依次有武漢大學科技園、華中師范科技園、華中理工科技園和武漢理工大學科技園。本項目即處于武漢理工大學科技園區內。位于于集中科技園區的主體位置。項目位于光谷腹地、大學科技園區內的主體位置3項目位置項目地處光谷腹地。沿民族大道南行至湯遜湖北路，繼續4項目四至本案項目整體呈較規則矩形，東北面臨湯遜湖北路。其余三面沒有直接臨街面。然而，寬開間短進深的地塊形狀，依然可以使項目有良好的形象展示面。項目僅一面臨街，但是形象展示面良好4項目四至本案項目整體呈較規則矩形，東北面臨湯遜湖北路。其余5項目道路及交通本案大學園路湯遜湖北路公交站湯遜湖北路湯遜湖北路是進出本項目主要交通通路。目前，湯遜湖北路寬約8-10米，雙向4車道；道路連接民族大道、大學園路和濱湖路。公共交通方面，目前僅有一趟公交車路經本案，發車間隔約15分鐘左右。自駕車可通達性好，而公共交通薄弱5項目道路及交通本案大學園路湯遜湖北路公交站湯遜湖北路湯遜湖6項目區域環境中環線以北中環線以南以中環線為界，在中環線以北，是光谷區域的生活和商業核心。同時，以武漢工程大學、中南民族大學和華中科技大學為代表的眾多高校聚集。以中環線為界，在中環線以南，是光谷區域的產業發展重心。在本案周邊，四個大學產業科技園區，和中芯國際、富士康園區等光谷明星級企業園區，集中了產學研產業鏈的轉化焦點。6項目區域環境中環線以北中環線以南以中環線為界，在中環線以北7項目規劃一期，科技產業區總部辦公區soho辦公區商服配套區項目整體規劃為科技產業區、總部辦公區、soho辦公區和商服配套區?？萍籍a業區為多層（5層）“回”字型結構建筑；總部辦公區為獨棟商務別墅；soho辦公區為小戶型產品；配套區，除了一般常規配套外，亮點為規劃有一個私人療養型醫院。項目經濟指標：規劃用地面積85990平方米；凈用地面積73109平方米，總建筑面積110000平方米；辦公群建筑面積52000平方米；配套面積33000平方米；soho辦公建筑面積25000平方米；停車位約400個；綠化率30%項目規劃已經完成，更改可能性較小7項目規劃一期，科技產業區總部辦公區soho辦公區商服配套區8項目產品目前，可知項目一期產品的詳細信息：項目一期為三棟多層多功能產業樓，共5層，單層面積2500平方米左右。一層層高5.6米，二至五層，層高3.6米。產品設計2梯4戶，最小分割面積約為450平方米，大面積需求可以在此基礎上組合。兩部電梯中沒有貨梯。在外立面處理上，產品以增加落地窗來增加采光。一期產品在層高上有明顯優勢，面積組合靈活度小8項目產品目前，可知項目一期產品的詳細信息：一期產品在層高上9項目現狀項目一期產品為3棟多層、框架結構建筑。在2009年初封頂。目前，項目在進行外立面施工和園區部分配套工程施工。目前，項目一期產品已經由銷售代理公司于09年9月開始銷售。9項目現狀項目一期產品為3棟多層、框架結構建筑。在2009年10項目屬性小結項目位于光谷產業園集中區域，區域內產業園區氛圍濃厚。項目為在建、已銷售的中等規模產業辦公類型的產品。項目產品在設計上已經成型，產品面積最小450平方米、四大園區功能和配套服務等方面也已基本確定，后期修改的可能性較小。項目已經開始銷售，但是銷售情況一般。10項目屬性小結項目位于光谷產業園集中區域，區域內產業園區氛11項目去化難以令開發商滿意，速度較慢的原因如何？在項目產品類型和功能基本確定的情況下，是否可以實現快速去化？宏觀面經濟發展是否支撐產業園區發展？光谷區域發展規劃和相關政策對產業園區開發是否有利？項目周邊類似產品規劃、銷售、經營情況如何，市場競爭環境如何？11項目去化難以令開發商滿意，速度較慢的原因如何？在項目產品12宏觀經濟數據分析12宏觀經濟數據分析13武漢GDP從2003至2009年武漢處于持續快速增長的發展軌道，GDP逐年創下新高。2009年初算，全年完成GDP4500億元，“十一五”7項主要經濟指標提前實現。從增長幅度看，連續兩年的高增長有所回落，但是，在全球經濟景氣程度較低的大背景下，武漢市的增長幅度依然超過全國平均水平，經濟整體表現活躍。13武漢GDP從2003至2009年武漢處于持續快速增長的14武漢三產結構在武漢三產結構中，各產業結構變化幅度不大，總體而言，第二產業近兩年有所增加。由2006年的32.7%上升到2008年的34.2%。這樣的上漲幅度，主要是由于國家為了拉動經濟復蘇而增加4萬億投資，極大的拉動了我國各產業，特別是制造業的發展。2009年，因為持續的經濟刺激政策，預計第二產業將繼續發展，產業占比將進一步提高。14武漢三產結構在武漢三產結構中，各產業結構變化幅度不大，總15光谷總產值分析武漢近兩年GDP光谷跨越式的上漲，表現了區域良好的發展前景。2009年，預計區域產值將突破2000億。2003年至2007年，區域產值上升500億，用了四五年，而從1000億到2000億僅僅只用了三年。目前，光谷區域經濟產值對武漢市GDP的貢獻，已經超過50%。預計未來將進一步的提高，區域發展將進入新的加速發展時期。15光谷總產值分析武漢近兩年GDP光谷跨越式的上漲，表現了區16宏觀經濟小結武漢經濟保持快速增長趨勢，未來經濟發展勢頭良好。光谷區域對武漢市GDP貢獻逐漸增加，區域良好的發展必將引來更多的政府關注和相關支持，區域產業發展將會更快的發展。產業結構的調整，第二產業、第三產業均平穩發展，特別是第二產業，呈明顯的上升趨勢。16宏觀經濟小結武漢經濟保持快速增長趨勢，未來經濟發展勢頭良17區域發展分析17區域發展分析18光谷發展根據武漢市政府科技新城規劃，科技新城以光谷為基礎，沿新武黃公路向東拓展80平方公里，建成面積128平方公里、人口60萬的高新技術園區和自主創新基地。向東拓展在不斷擴張的同時，原有產業區域也在蓬勃發展。18光谷發展根據武漢市政府科技新城規劃，科技新城以光谷為基礎19光谷產業規劃東湖高新科技工業園：位于東湖開發區東部，面積約8平方公里，包括關東科技工業園和關南科技工業園兩部分。大學科技產業園：位于東湖開發區南部，面積約14平方公里，分為武漢大學、華中科技大學、武漢理工大學、華中。軟件產業基地：位于關山一路武黃公路連接線以西，民院路以東的南環鐵路兩側，占地面積4平方公里。由華中軟件園、華軟軟件園等組成。關山機電工業基地：位于東湖開發區中部的關山一路兩側。面積3平方公里，該區為"一五"期間布局建設的老工業基地。光電子科技商貿服務區：位于東湖開發區的核心-光谷廣場東南角，面積1.8平方公里。這里建設規劃面積達8萬平方米的武漢光谷光電子大市場。魯巷廣場珞瑜路雄楚大街中環線東湖高新科技工業圓軟件產業基地大學科技產業園電子商貿關山一路關山二路關山機電工業基地本案臨近高校資源的核心產業區，發展條件優越19光谷產業規劃東湖高新科技工業園：位于東湖開發區東部，面積20開發區相關扶植政策1、實施低門檻的政策。區內產業用地土地價格除支付給農民土地補償費和配套設施建設的成本費用外，實施零稅費率收費。并提供“七通一平”，采取規劃建設一條龍全方位服務。購置土地發展光電子產業，土地購置享受20年八成按揭貸款。2、東湖新技術開發區內新注冊登記高新技術有限責任公司，注冊資金最低為1萬元。允許高新技術企業以居民住宅作為企業注冊地址，開展高新技術的經營和科研工作。3、實施服務承諾制和“一門式”服務。集中辦理新注冊成立公司工商注冊登記、稅務登記、項目立項等，符合條件的公司五日之內辦理一切進區手續。4、鼓勵境外科技人員以及出國留學人員來開發區工作，保證來去自由，個人所得合法收入匯出自由。鼓勵留學人員攜帶科技成果來開發區從事高新技術產品開發和生產。凡獲得國外長期（永久）居留權或已在國外開辦公司（企業）的，按外商投資企業登記注冊，注冊資金最低為1萬元人民幣，注冊后可享受開發區外商投資企業的優惠政策；其他留學人員按內資企業登記注冊后，可享受開發區鼓勵發展高新技術產業的各項優惠政策。5、鼓勵企業采取股份期權的形式，對有突出貢獻的骨干技術人員、業務人員、經營管理者實施期股激勵?？萍既藛T在以取得股份或出資比例、獲得獎勵時，不繳納個人所得稅。6、建立民營科技企業投融資擔?；鸷蛣摌I基金。武漢東湖高新技術產業風險投資基金以不低于2/3的比例支持區內光電子信息產業。7、科研成果折價入股設立企業時，無形資產的50%用于獎勵參與成果研發的人員。無形資產收入占總投資比例可高于50%。無形資產投入可攤入成本，每年攤銷20%，5年攤完。8、每年二次定期發布區內光電子技術及其產品目錄和最新發展動態，通過預算控制、招投標等形式，省、市政府部門優先購買本區高新技術企業的產品。9、湖北省大學生科技創業風險基金，重點支持“背著書包走進開發區”的大學畢業生進區創業。10、外商投資高新技術企業，10年內免征地方所得稅。在優惠政策執行期滿后，再減按15%稅率征收企業所得稅。11、光電子信息企業可比照國家對軟件開發生產企業有關稅收政策給予優惠。12、民營科技企業投資的固定資產投資項目凡列入中國光谷項目指南的產業政策，用于科研、生產的，可適用固定資產投資方向調節稅零稅率，以鼓勵民營科技企業擴大規模。13、對園區內接入中國公用計算機互聯網的注冊企業用戶，利用撥號方式接入的，網絡使用費按照國家規定資費標準給予25%優惠；利用專線方式接入的，網絡使用費按照國家規定資費標準給予30%的優惠。對園區內注冊企業用戶使用ISDN業務，2B+D端口基本上月租費按照現行普通電話基本月租費標準收取。14、從事光電子信息產業的工作人員可在審批年內多次出國。開發區可以辦理園區內企業因公臨時出國和邀請國外經貿科技人員（不含在外國企業中兼職的卸任外國政要）來華事項。15、經企業推薦，中國光谷專家委員會審議，有重要貢獻的光電子信息從業人員購置商品房時，按購房款的20%補貼個人。補貼指標每年30—50人。16、電子信息企業工資支出總額，可按實際發生額在企業所得稅稅前扣除。工作人員月收入5000元（含）以下者，免征個人收入調節稅。企業聘用兼職科技人員的費用，可計入成本。17、凡碩士、博士、國家重點大學畢業生，以及中、高級職稱的科技人才，被省內企事業單位正式錄用的，公安部門可根據用人單位的申請給予辦理入戶手續，入戶免收城市建設增容費。20開發區相關扶植政策1、實施低門檻的政策。區內產業用地土地21區域發展小結開發區在不斷的尋找區域發展，計劃建成面積128平方公里、人口60萬的高新技術園區和自主創新基地。解決了區域發展的空間問題。高校資源、高級人才，依然是區域發展的基礎，在較早發展的產業園區中，具有與教學合作，共享成果與資源的先天優勢。各級政府對光谷開發區所下發的優惠政策，是區域發展的巨大助推器。21區域發展小結開發區在不斷的尋找區域發展，計劃建成面積1222區域市場競爭環境分析22區域市場競爭環境分析23businesspark產品介紹BusinessPark的起源與發展BusinessPark的起源，最早可以追溯到EbenezerHoward的“花園城市”理念：一個位于大城市邊緣的小型城市—最佳人口約在3.2萬人左右，鐵路是城市中主要的運輸連接方式?，F代的BusinessPark概念則是一個綜合與人性化的產物，通常BusinessPark是坐落在城市邊緣，其園區內為規劃有序的工作室或廠房的有機組合；是提高生活質量、并以優美的綠色園林景觀激發工作人員靈感的地方。整個BusinessPark的發展可以分為四個時期：第一代BusinessPark：BusinessPark的起源第一代的BusinessPark可以說，是從廣為人知的“工業園區”演變而來。其通常坐落在已有城市的邊緣，或者臨近某個小城市。園區由多組小規模的建筑組成。園內企業多從事輕工業、倉儲或零件組裝。此時園區內的建筑標準較低，開發者只是將通往各地塊的道路修通，建好各個建筑單元的框架。這時的BusinessPark依舊偏重于那些基于科學研發的企業，而非商業型的企業。第二代BusinessPark：商務與社區建筑師和發展商在建設第二代BusinessPark時，避免了第一代園區出現的問題—即缺乏各種生活設施，而且只有單一的生產類型企業入園。在園區的規劃上，他們更多的融合進城市生活的元素，在園區內設置一些商業設施。這些設施雖然不大，但是足以使人們在此營造出共同生活的社區氣氛。第二代BusinessPark不再象第一代那樣追求園區的大面積，而是追求如何將BusinessPark有機的融合到城鄉結合部，在緊密聯系城市的同時，又不失去自己獨有的人文社區特色。第三代BusinessPark：發展鄰里關系此時的BusinessPark由于不斷發展而彼此聯系，而且與城市的聯系也越發緊密，依據地塊界定BusinessPark與城市的關系已經十分困難。第三代BusinessPark發展的三要素為：發展規模、位置和密度。發展規模決定位置、位置決定交通、交通影響密度。第三代的BusinessPark，已經成為城市功能的一部分，此時的BusinessPark已經可以有私人空間和公共空間之分，但是那些園區內的新技術企業還不能真正擁有優美景致的獨立小環境。第四代BusinessPark：現代BusinessPark—NEWTOWN概念目前，隨著發達國家失業率的居高不下，城市市政廳開始偏重支持大型綜合型的跨國企業，以期它們能對城市的就業與建設有所作為。在這個大背景下，此時的BusinessPark發展商則利用人們對提高潛在就業率的希望，而開始營建大型綜合社區項目。這些項目中包括了住宅、商店、學校和休閑場所。這就導致了第四代BusinessPark的出現—一個可以“自己自足”，以及可以提供足夠內部交流空間的綜合社區。就此，這時的BusinessPark已經逐步變成了一個與小城相仿的大社區，或者已經成為一個新型的現代化NEWTOWN。23businesspark產品介紹BusinessPa24區域類似產品分布大學產業園區本案低密度辦公區光谷的產業園區，多集中在雄楚大道以南。有以光谷軟件園、國際企業中心為代表的較早開發的低密度辦公產品。目前，在低密度辦公產品的發展中，有新增加“金融港”、芯中心等園區的發展藍圖。在科技類產業園區的發展中，大學產業園區具有鮮明的代表性，發展時間較早、與學科結合緊密，發展勢頭依然保持強勁。低密度辦公區24區域類似產品分布大學產業園區本案低密度辦公區光谷的產業園25項目名稱開發商項目區位占地（畝）體量（萬方）已入市（萬方）剩余量（萬方）開盤時間售價（元/平）產品結構主要面積光谷軟件園光谷聯合關山大道與南湖大道交匯處60081.269.2五期共12萬方，已認購50%2001年四期4600五期5000五期整棟出售四期100-200m2，五期平層1300m2光谷芯中心東湖高新集團光谷大道延長線富士康對面500240242010年1月3000首推兩棟6層辦公樓，5部電梯，其次3棟退臺辦公樓430-699m2國際企業中心東湖高新集團光谷大道與新竹路交匯處2502424242005年4500售馨武大航域武漢陽光廣濟醫藥開發有限公司武大科技園武大園一路/231762009年10月3800-480013棟臨湖獨院（3層）、6棟聯排辦公（4層）及7棟自由空間（5-6層）250-1383m2項目體量分析從各項目體量上來分析，均在20萬方以上，光谷軟件園81.2萬方，而規劃中的金融港有160萬方。本案約11萬方的建筑體量，只能算中小規模，在產業園區云集的光谷區域內，這樣的體量，難以體現優勢。25項目名稱開發商項目區位占地（畝）體量（萬方）已入市（萬方26產品設計分析項目名稱開發商項目區位占地（畝）體量（萬方）已入市（萬方）剩余量（萬方）開盤時間售價（元/平）產品結構主要面積光谷軟件園光谷聯合關山大道與南湖大道交匯處60081.269.2五期共12萬方，已認購50%2001年四期4600五期5000五期整棟出售四期100-200m2，五期平層1300m2光谷芯中心東湖高新集團光谷大道延長線富士康對面50024024待定/首推兩棟6層辦公樓，5部電梯，其次3棟退臺辦公樓430-699m2國際企業中心東湖高新集團光谷大道與新竹路交匯處2502424242005年4500售馨武大航域武漢陽光廣濟醫藥開發有限公司武大科技園武大園一路/231762009年10月3800-480013棟臨湖獨院（3層）、6棟聯排辦公（4層）及7棟自由空間（5-6層）250-1383m2在較早開發的辦公園區中，主要是以辦公類型為主，設計產品面積較小。而在后期開發的產業園區中，因部分生產的需求，產品設計面積逐漸增大。同時，園區的綜合性發展，也對產品面積空間的組合提出了更高的要求。雖然面積有增大的趨勢，但是本案設計產品設計面積450-2500的產品設計面積依然存在分隔不靈活的缺點。限制了部分客戶的選擇。26產品設計分析項目名稱開發商項目區位占地（畝）體量（萬方）27產品銷售分析項目名稱

國企中心四期光谷軟件園五期武大航域三期光谷芯中心銷售時間2008年2009年2009年/銷售價格（元/㎡）45004600-50003800-48003000（預計）月均去化（㎡）/50004500蓄客在銷售價格方面，三環內的低密度辦公產品明顯高于環線外的區域。另一方面，不斷升級的產業園區和較為傳統的低密度辦公，在目標客群上還是一定差別。也導致了產品設計和銷售價格的不同。在去化方面，2009年，銷售狀況良好的此類型產品，月均去化在4500-5000平方米左右。27產品銷售分析項目名稱國企中心四期光谷軟件園五期武大航域28案例分析—光谷軟件園項目區位：光谷軟件園位于武漢洪山區關山大道以西，南湖南路以南，項目規模：用地600畝，總建筑面積70萬平方米，其中地上60萬平方米，地下10萬平方米，現已建成32萬平方米，在建6萬平方米。2008年、2009年完成約30萬方萬平方米，2010年全部建成。項目進駐企業：目前，光谷軟件園入園企業近100家，員工10000人。入園企業不僅包括華為、北大青鳥、博彥科技、軟通動力等國內知名企業，還包括美國EDS、微軟公司、日本ID軟件等跨國公司。此外，從2007年開始，招商銀行信用卡中心、交通銀行太平洋信用卡中心、交通銀行客戶服務中心、交通銀行武漢營運中心等數家大型金融機構后臺中心陸續入駐光谷軟件園。根據武漢市的規劃，光谷軟件園及毗鄰的光谷金融港，將聯合打造全國性金融后臺服務中心。28案例分析—光谷軟件園項目區位：29案例分析—光谷軟件園金融、教育、電器、電力、通信等企業研發機構為主。29案例分析—光谷軟件園金融、教育、電器、電力、通信等企業研30案例分析—光谷軟件園恒億電子好世界酒店湖北玉立30案例分析—光谷軟件園恒億電子好世界酒店湖北玉立31案例分析—光谷芯中心光谷·芯中心位于東湖開發區光谷大道南端，占地面積244畝，屬于工業用地。以“研發+辦公+生產”的大型工業地產項目?？偨ㄖ娣e25萬㎡；其中工業建筑占23萬㎡，商業配套占1萬多㎡。分三期完成，其中一期工程約6萬平方米。本項目產品主要銷售對象為大型公司總部基地，中小型高科技企業，以辦公研發為主，無噪音，無廢氣排放的輕型工業生產為輔。31案例分析—光谷芯中心光谷·芯中心位于東湖開發區光谷大道南32案例分析—光谷芯中心客戶來源地區客戶主要來源區域為關山、魯巷區域。行業電子設備行業10位、軟件科技3位、IT行業4位、醫藥3位意向面積段300m2以下6位;300-600m211位;

600-900m22位;

900m2以上1位32案例分析—光谷芯中心客戶來源地區客戶主要來源區域為關山、33案例分析—武大航域項目區位：武大·航域位于武大科技園武大園一路，北面緊鄰武昌萬科城市花園一期，南面擁有環境優美的秀湖濕地公園，東面緊鄰萬科城市花園二期高端項目（現已動工）、現代森林小鎮及光谷金融港口。武大·航域所在的武大科技園與本案所在的武漢理工大學工業園臨近，同樣具有產業研發概念。武大·航域33案例分析—武大航域項目區位：武大·航域34案例分析—武大航域項目發展：武漢市人民政府于2006年12月批準在武漢大學科技園建設“武漢市地球空間信息產業化基地”。國家科技部于2008年12月31日批準設立國家地球空間信息（武漢）產業化基地。武漢大學科技園已完成總投資1.6億元人民幣的基地一期建設，園區引入徠卡公司等８家國際知名3S（GPS、GIS、RS及其系統集成）企業，國內數十家3S相關單位也紛紛靠攏，地球空間信息產業化基地雛形已經形成。為進一步把武漢大學科技園打造成為世界一流、國際知名的“國家地球空間信息園”，并形成獨具特色的高科技產業園區，武大航域應運而生。34案例分析—武大航域項目發展：35項目政策：地球空間信息企業(非初創企業)在武漢大學科技園區內租賃辦公用房的，按不超過其實際給付房租的50%、最高不超過10元/平方米/月的標準給予補貼。初創企業(開業三年內)辦公用房租用面積100平方米及以下的按其實際給付房租給予全額補貼，最高不超過20元/平方米/月。自企業入駐園區之日起，連續補貼三年。在高新內投資規模在5000萬元人民幣或800萬美元以上的地球空間信息產業項目，給予其自經營之日起兩年內固定資產投資總額7%的獎勵。獎勵從項目投資第二年起連續兩年安排預算執行，總額不超過自經營之日起三年內企業在高新區所繳稅收的高新區留成總額之和。境內外知名地球空間信息企業或機構在高新區設立總部或具有獨立法人資格的研發中心、生產中心，對地球空間信息產業發展有突出帶動作用，可參照工業用地標準優先提供土地，采取“一企一策”的辦法給予支持。高新區內從事地球空間信息技術及產品研發、生產和服務的企業，經認定為高新技術企業、技術先進型服務企業或軟件企業的，分別享受國家高新技術企業、技術先進型服務企業或軟件企業稅收優惠政策。鼓勵地球空間信息企業申請相關國際國內資質認證。對于新獲得國家測繪甲級資質、國家測繪乙級資質、導航電子地圖資質和CMM/CMMI三級認證或以上的，每項認證給予不超過認證費用50%，金額不超過10萬元的補貼。鼓勵地球空間信息企業開拓國際市場。對出口自主知識產權產品以及從事離岸外包服務業務達到一定規模的給予獎勵，以海關統計作為獎勵依據。年出口創匯額達到50萬美元(含50萬美元)以上且年增長超過30%的，獎勵5萬元;年出口創匯額達到100萬美元(含100萬美元)以上且年增長超過20%的，獎勵10萬元;年出口創匯額達到500萬美元(含500萬美元)以上且年增長超過15%的，獎勵25萬元;年出口創匯額達到1000萬美元(含1000萬美元)以上且年增長超過10%的，獎勵50萬元。各級獎勵不累計享受。支持企業形成和保護自主知識產權。對其所主導制訂的標準成為國際國內地球空間信息領域標準的企業，在標準頒布實施后，按照行業標準、國家標準和國際標準分別給予最高不超過5萬、20萬和100萬的一次性獎勵。對企業申請專利所需申請費、實審費及版權登記費用，在享受相關政策優惠后的實際支出部分，給予全額補貼，最高不超過10萬元。給予申請國際知識產權并正式獲得授權企業每件最高30萬元的一次性獎勵。支持企業聯合大學院所、科研機構在高新區內設立國家級、省級地球空間信息技術研發機構。(1)對經國家主管部門認定的國家級地球空間信息技術研發機構，給予150萬元一次性獎勵。(2)對經省主管部門認定的省級地球空間信息技術研發機構，給予50萬元一次性獎勵。對面向地球空間信息企業技術研究開發提供相關技術服務的公用平臺機構(如公用數據處理平臺)，經考核其實際投入和提供技術服務情況，每年按其實際投入的5-10%給予補貼，補貼期限不超過3年。鼓勵地球空間信息產業相關技術創新戰略聯盟、行業協會及中介服務機構開展技術服務、行業組織協調、國際市場開拓、產業調研及統計等產業發展促進和企業服務工作，對其相關費用給予適當補貼。優先支持設立地球空間信息產業創業引導資金;“高新區小額貸款公司”等融資平臺重點支持地球空間信息產業項目;地球空間信息產業項目通過知識產權質押融資的，三年內提供全額貼息;對地球空間信息產業項目融資提供信用擔保的中介機構，按項目融資的擔?？傤~的6‰給予補貼;支持企業上市融資，具體辦法參照《武漢東湖新技術開發區關于充分利用資本市場促進經濟發展的實施意見》執行。案例分析—武大航域35項目政策：案例分析—武大航域36案例分析—武大航域項目規劃：項目一期5萬平方米和二期12萬平方米基礎設施建設，已初步完成。光谷方面表示，地球空間信息在全球范圍的年產值已達500億美元，現每年以20%的速度增長，該產業在光谷5年內有望實現產值100億元。到2010年底，園區企業將超過200家，提供就業崗位15000個。項目目前開發的為三期產品，規劃建筑面積57904㎡（項目整體約23萬方）。是光谷區域“OfficePark”公園式辦公的重要代表項目。武大·航域三期36案例分析—武大航域項目規劃：項目一期5萬平方米和二期1237案例分析—武大航域項目服務：武漢信聯物業管理有限責任公司是經武漢武大科技園有限公司批準并于2006年11月成立的一家具有園區物業管理資格的公司。在園區的網站上，信息更新頻繁且迅速，提供各項服務。而主要的支持依然集中在產業輔導，如政府通知、培訓、評獎、政策；甚至還有文體活動。37案例分析—武大航域項目服務：38案例分析—武大航域項目銷售：項目三期第一批，與2009年10月1日開盤銷售，兩棟多層、三棟聯排、七棟獨棟別墅辦公產品。共12棟，約2萬方，目前，去化約約90%。月均去化約4500平方米。多層產品兩棟，標準層1梯2戶，6層，245-250平方米，3800元/平方米，剩余兩套共約500平方米；聯排辦公三棟，面積可以分隔，四層，單層面積約520平方米左右，4800元/平方米，已售完。獨棟別墅辦公七棟，648平方米至1383平方米，8000-9000元/平方米，剩余兩套共約1300平方米。武大·航域三期第一批38案例分析—武大航域項目銷售：武大·航域三期第一批39案例分析—武大航域多層戶型39案例分析—武大航域多層戶型40案例分析—武大航域聯排戶型40案例分析—武大航域聯排戶型41案例分析—武大航域獨棟戶型41案例分析—武大航域獨棟戶型42區域市場分析小結區域內businesspark產品目前處于第二代，發展前景較好，但是目前，市場未來供應量較大。競爭日趨激烈。多層產品銷售價格主要集中在3800元/㎡至5000元/㎡；獨棟別墅類辦公產品銷售均價可到7000-8000元/㎡。主力需求產品面積段集中在300-600平方米。園區主題和相關優惠政策對銷售產品和吸引企業入住，具有決定性作用。42區域市場分析小結區域內businesspark產品目43報告回顧43報告回顧44我們做了些什么？項目核心價值處于大學產業園區和核心地段，產業、科研氛圍濃厚，特色扶植政策宏觀環境武漢經濟持續發展，第二、第三產業均快速發展。光谷經濟對城市經濟貢獻率逐年增大。超2000億的產值，和不斷擴大的產業類型，都表明區域內良好的產業發展前景。區域市場環境2009年，businesspark產品在區域內銷售情況良好，產品發展趨勢良好，但未來競爭壓力較大。月均去化4500-5000平方米，主力銷售價格3600-8000元/平方米不等44我們做了些什么？項目核心價值處于大學產業園區和核心地段，45匯報結束，謝謝！45匯報結束，謝謝！光谷總部空間項目分析武漢思銳市場部2010年1月光谷總部空間項目分析武漢思銳市場部47分析思路區域政策與發展分析項目屬性分析項目的價值區域市場環境區域市場競爭分析宏觀經濟分析項目宏觀環境為項目決策提供依據1分析思路區域政策與發展分析項目屬性分析項目的價值區域市場環48項目屬性分析2項目屬性分析49項目位置項目地處光谷腹地。沿民族大道南行至湯遜湖北路，繼續前行約0.5公里即到。項目距離中環線約1.5公里，距滬蓉高速約5公里，距富士康、中芯國際約6公里。沿中環向南，依次有武漢大學科技園、華中師范科技園、華中理工科技園和武漢理工大學科技園。本項目即處于武漢理工大學科技園區內。位于于集中科技園區的主體位置。項目位于光谷腹地、大學科技園區內的主體位置3項目位置項目地處光谷腹地。沿民族大道南行至湯遜湖北路，繼續50項目四至本案項目整體呈較規則矩形，東北面臨湯遜湖北路。其余三面沒有直接臨街面。然而，寬開間短進深的地塊形狀，依然可以使項目有良好的形象展示面。項目僅一面臨街，但是形象展示面良好4項目四至本案項目整體呈較規則矩形，東北面臨湯遜湖北路。其余51項目道路及交通本案大學園路湯遜湖北路公交站湯遜湖北路湯遜湖北路是進出本項目主要交通通路。目前，湯遜湖北路寬約8-10米，雙向4車道；道路連接民族大道、大學園路和濱湖路。公共交通方面，目前僅有一趟公交車路經本案，發車間隔約15分鐘左右。自駕車可通達性好，而公共交通薄弱5項目道路及交通本案大學園路湯遜湖北路公交站湯遜湖北路湯遜湖52項目區域環境中環線以北中環線以南以中環線為界，在中環線以北，是光谷區域的生活和商業核心。同時，以武漢工程大學、中南民族大學和華中科技大學為代表的眾多高校聚集。以中環線為界，在中環線以南，是光谷區域的產業發展重心。在本案周邊，四個大學產業科技園區，和中芯國際、富士康園區等光谷明星級企業園區，集中了產學研產業鏈的轉化焦點。6項目區域環境中環線以北中環線以南以中環線為界，在中環線以北53項目規劃一期，科技產業區總部辦公區soho辦公區商服配套區項目整體規劃為科技產業區、總部辦公區、soho辦公區和商服配套區?？萍籍a業區為多層（5層）“回”字型結構建筑；總部辦公區為獨棟商務別墅；soho辦公區為小戶型產品；配套區，除了一般常規配套外，亮點為規劃有一個私人療養型醫院。項目經濟指標：規劃用地面積85990平方米；凈用地面積73109平方米，總建筑面積110000平方米；辦公群建筑面積52000平方米；配套面積33000平方米；soho辦公建筑面積25000平方米；停車位約400個；綠化率30%項目規劃已經完成，更改可能性較小7項目規劃一期，科技產業區總部辦公區soho辦公區商服配套區54項目產品目前，可知項目一期產品的詳細信息：項目一期為三棟多層多功能產業樓，共5層，單層面積2500平方米左右。一層層高5.6米，二至五層，層高3.6米。產品設計2梯4戶，最小分割面積約為450平方米，大面積需求可以在此基礎上組合。兩部電梯中沒有貨梯。在外立面處理上，產品以增加落地窗來增加采光。一期產品在層高上有明顯優勢，面積組合靈活度小8項目產品目前，可知項目一期產品的詳細信息：一期產品在層高上55項目現狀項目一期產品為3棟多層、框架結構建筑。在2009年初封頂。目前，項目在進行外立面施工和園區部分配套工程施工。目前，項目一期產品已經由銷售代理公司于09年9月開始銷售。9項目現狀項目一期產品為3棟多層、框架結構建筑。在2009年56項目屬性小結項目位于光谷產業園集中區域，區域內產業園區氛圍濃厚。項目為在建、已銷售的中等規模產業辦公類型的產品。項目產品在設計上已經成型，產品面積最小450平方米、四大園區功能和配套服務等方面也已基本確定，后期修改的可能性較小。項目已經開始銷售，但是銷售情況一般。10項目屬性小結項目位于光谷產業園集中區域，區域內產業園區氛57項目去化難以令開發商滿意，速度較慢的原因如何？在項目產品類型和功能基本確定的情況下，是否可以實現快速去化？宏觀面經濟發展是否支撐產業園區發展？光谷區域發展規劃和相關政策對產業園區開發是否有利？項目周邊類似產品規劃、銷售、經營情況如何，市場競爭環境如何？11項目去化難以令開發商滿意，速度較慢的原因如何？在項目產品58宏觀經濟數據分析12宏觀經濟數據分析59武漢GDP從2003至2009年武漢處于持續快速增長的發展軌道，GDP逐年創下新高。2009年初算，全年完成GDP4500億元，“十一五”7項主要經濟指標提前實現。從增長幅度看，連續兩年的高增長有所回落，但是，在全球經濟景氣程度較低的大背景下，武漢市的增長幅度依然超過全國平均水平，經濟整體表現活躍。13武漢GDP從2003至2009年武漢處于持續快速增長的60武漢三產結構在武漢三產結構中，各產業結構變化幅度不大，總體而言，第二產業近兩年有所增加。由2006年的32.7%上升到2008年的34.2%。這樣的上漲幅度，主要是由于國家為了拉動經濟復蘇而增加4萬億投資，極大的拉動了我國各產業，特別是制造業的發展。2009年，因為持續的經濟刺激政策，預計第二產業將繼續發展，產業占比將進一步提高。14武漢三產結構在武漢三產結構中，各產業結構變化幅度不大，總61光谷總產值分析武漢近兩年GDP光谷跨越式的上漲，表現了區域良好的發展前景。2009年，預計區域產值將突破2000億。2003年至2007年，區域產值上升500億，用了四五年，而從1000億到2000億僅僅只用了三年。目前，光谷區域經濟產值對武漢市GDP的貢獻，已經超過50%。預計未來將進一步的提高，區域發展將進入新的加速發展時期。15光谷總產值分析武漢近兩年GDP光谷跨越式的上漲，表現了區62宏觀經濟小結武漢經濟保持快速增長趨勢，未來經濟發展勢頭良好。光谷區域對武漢市GDP貢獻逐漸增加，區域良好的發展必將引來更多的政府關注和相關支持，區域產業發展將會更快的發展。產業結構的調整，第二產業、第三產業均平穩發展，特別是第二產業，呈明顯的上升趨勢。16宏觀經濟小結武漢經濟保持快速增長趨勢，未來經濟發展勢頭良63區域發展分析17區域發展分析64光谷發展根據武漢市政府科技新城規劃，科技新城以光谷為基礎，沿新武黃公路向東拓展80平方公里，建成面積128平方公里、人口60萬的高新技術園區和自主創新基地。向東拓展在不斷擴張的同時，原有產業區域也在蓬勃發展。18光谷發展根據武漢市政府科技新城規劃，科技新城以光谷為基礎65光谷產業規劃東湖高新科技工業園：位于東湖開發區東部，面積約8平方公里，包括關東科技工業園和關南科技工業園兩部分。大學科技產業園：位于東湖開發區南部，面積約14平方公里，分為武漢大學、華中科技大學、武漢理工大學、華中。軟件產業基地：位于關山一路武黃公路連接線以西，民院路以東的南環鐵路兩側，占地面積4平方公里。由華中軟件園、華軟軟件園等組成。關山機電工業基地：位于東湖開發區中部的關山一路兩側。面積3平方公里，該區為"一五"期間布局建設的老工業基地。光電子科技商貿服務區：位于東湖開發區的核心-光谷廣場東南角，面積1.8平方公里。這里建設規劃面積達8萬平方米的武漢光谷光電子大市場。魯巷廣場珞瑜路雄楚大街中環線東湖高新科技工業圓軟件產業基地大學科技產業園電子商貿關山一路關山二路關山機電工業基地本案臨近高校資源的核心產業區，發展條件優越19光谷產業規劃東湖高新科技工業園：位于東湖開發區東部，面積66開發區相關扶植政策1、實施低門檻的政策。區內產業用地土地價格除支付給農民土地補償費和配套設施建設的成本費用外，實施零稅費率收費。并提供“七通一平”，采取規劃建設一條龍全方位服務。購置土地發展光電子產業，土地購置享受20年八成按揭貸款。2、東湖新技術開發區內新注冊登記高新技術有限責任公司，注冊資金最低為1萬元。允許高新技術企業以居民住宅作為企業注冊地址，開展高新技術的經營和科研工作。3、實施服務承諾制和“一門式”服務。集中辦理新注冊成立公司工商注冊登記、稅務登記、項目立項等，符合條件的公司五日之內辦理一切進區手續。4、鼓勵境外科技人員以及出國留學人員來開發區工作，保證來去自由，個人所得合法收入匯出自由。鼓勵留學人員攜帶科技成果來開發區從事高新技術產品開發和生產。凡獲得國外長期（永久）居留權或已在國外開辦公司（企業）的，按外商投資企業登記注冊，注冊資金最低為1萬元人民幣，注冊后可享受開發區外商投資企業的優惠政策；其他留學人員按內資企業登記注冊后，可享受開發區鼓勵發展高新技術產業的各項優惠政策。5、鼓勵企業采取股份期權的形式，對有突出貢獻的骨干技術人員、業務人員、經營管理者實施期股激勵?？萍既藛T在以取得股份或出資比例、獲得獎勵時，不繳納個人所得稅。6、建立民營科技企業投融資擔?；鸷蛣摌I基金。武漢東湖高新技術產業風險投資基金以不低于2/3的比例支持區內光電子信息產業。7、科研成果折價入股設立企業時，無形資產的50%用于獎勵參與成果研發的人員。無形資產收入占總投資比例可高于50%。無形資產投入可攤入成本，每年攤銷20%，5年攤完。8、每年二次定期發布區內光電子技術及其產品目錄和最新發展動態，通過預算控制、招投標等形式，省、市政府部門優先購買本區高新技術企業的產品。9、湖北省大學生科技創業風險基金，重點支持“背著書包走進開發區”的大學畢業生進區創業。10、外商投資高新技術企業，10年內免征地方所得稅。在優惠政策執行期滿后，再減按15%稅率征收企業所得稅。11、光電子信息企業可比照國家對軟件開發生產企業有關稅收政策給予優惠。12、民營科技企業投資的固定資產投資項目凡列入中國光谷項目指南的產業政策，用于科研、生產的，可適用固定資產投資方向調節稅零稅率，以鼓勵民營科技企業擴大規模。13、對園區內接入中國公用計算機互聯網的注冊企業用戶，利用撥號方式接入的，網絡使用費按照國家規定資費標準給予25%優惠；利用專線方式接入的，網絡使用費按照國家規定資費標準給予30%的優惠。對園區內注冊企業用戶使用ISDN業務，2B+D端口基本上月租費按照現行普通電話基本月租費標準收取。14、從事光電子信息產業的工作人員可在審批年內多次出國。開發區可以辦理園區內企業因公臨時出國和邀請國外經貿科技人員（不含在外國企業中兼職的卸任外國政要）來華事項。15、經企業推薦，中國光谷專家委員會審議，有重要貢獻的光電子信息從業人員購置商品房時，按購房款的20%補貼個人。補貼指標每年30—50人。16、電子信息企業工資支出總額，可按實際發生額在企業所得稅稅前扣除。工作人員月收入5000元（含）以下者，免征個人收入調節稅。企業聘用兼職科技人員的費用，可計入成本。17、凡碩士、博士、國家重點大學畢業生，以及中、高級職稱的科技人才，被省內企事業單位正式錄用的，公安部門可根據用人單位的申請給予辦理入戶手續，入戶免收城市建設增容費。20開發區相關扶植政策1、實施低門檻的政策。區內產業用地土地67區域發展小結開發區在不斷的尋找區域發展，計劃建成面積128平方公里、人口60萬的高新技術園區和自主創新基地。解決了區域發展的空間問題。高校資源、高級人才，依然是區域發展的基礎，在較早發展的產業園區中，具有與教學合作，共享成果與資源的先天優勢。各級政府對光谷開發區所下發的優惠政策，是區域發展的巨大助推器。21區域發展小結開發區在不斷的尋找區域發展，計劃建成面積1268區域市場競爭環境分析22區域市場競爭環境分析69businesspark產品介紹BusinessPark的起源與發展BusinessPark的起源，最早可以追溯到EbenezerHoward的“花園城市”理念：一個位于大城市邊緣的小型城市—最佳人口約在3.2萬人左右，鐵路是城市中主要的運輸連接方式?，F代的BusinessPark概念則是一個綜合與人性化的產物，通常BusinessPark是坐落在城市邊緣，其園區內為規劃有序的工作室或廠房的有機組合；是提高生活質量、并以優美的綠色園林景觀激發工作人員靈感的地方。整個BusinessPark的發展可以分為四個時期：第一代BusinessPark：BusinessPark的起源第一代的BusinessPark可以說，是從廣為人知的“工業園區”演變而來。其通常坐落在已有城市的邊緣，或者臨近某個小城市。園區由多組小規模的建筑組成。園內企業多從事輕工業、倉儲或零件組裝。此時園區內的建筑標準較低，開發者只是將通往各地塊的道路修通，建好各個建筑單元的框架。這時的BusinessPark依舊偏重于那些基于科學研發的企業，而非商業型的企業。第二代BusinessPark：商務與社區建筑師和發展商在建設第二代BusinessPark時，避免了第一代園區出現的問題—即缺乏各種生活設施，而且只有單一的生產類型企業入園。在園區的規劃上，他們更多的融合進城市生活的元素，在園區內設置一些商業設施。這些設施雖然不大，但是足以使人們在此營造出共同生活的社區氣氛。第二代BusinessPark不再象第一代那樣追求園區的大面積，而是追求如何將BusinessPark有機的融合到城鄉結合部，在緊密聯系城市的同時，又不失去自己獨有的人文社區特色。第三代BusinessPark：發展鄰里關系此時的BusinessPark由于不斷發展而彼此聯系，而且與城市的聯系也越發緊密，依據地塊界定BusinessPark與城市的關系已經十分困難。第三代BusinessPark發展的三要素為：發展規模、位置和密度。發展規模決定位置、位置決定交通、交通影響密度。第三代的BusinessPark，已經成為城市功能的一部分，此時的BusinessPark已經可以有私人空間和公共空間之分，但是那些園區內的新技術企業還不能真正擁有優美景致的獨立小環境。第四代BusinessPark：現代BusinessPark—NEWTOWN概念目前，隨著發達國家失業率的居高不下，城市市政廳開始偏重支持大型綜合型的跨國企業，以期它們能對城市的就業與建設有所作為。在這個大背景下，此時的BusinessPark發展商則利用人們對提高潛在就業率的希望，而開始營建大型綜合社區項目。這些項目中包括了住宅、商店、學校和休閑場所。這就導致了第四代BusinessPark的出現—一個可以“自己自足”，以及可以提供足夠內部交流空間的綜合社區。就此，這時的BusinessPark已經逐步變成了一個與小城相仿的大社區，或者已經成為一個新型的現代化NEWTOWN。23businesspark產品介紹BusinessPa70區域類似產品分布大學產業園區本案低密度辦公區光谷的產業園區，多集中在雄楚大道以南。有以光谷軟件園、國際企業中心為代表的較早開發的低密度辦公產品。目前，在低密度辦公產品的發展中，有新增加“金融港”、芯中心等園區的發展藍圖。在科技類產業園區的發展中，大學產業園區具有鮮明的代表性，發展時間較早、與學科結合緊密，發展勢頭依然保持強勁。低密度辦公區24區域類似產品分布大學產業園區本案低密度辦公區光谷的產業園71項目名稱開發商項目區位占地（畝）體量（萬方）已入市（萬方）剩余量（萬方）開盤時間售價（元/平）產品結構主要面積光谷軟件園光谷聯合關山大道與南湖大道交匯處60081.269.2五期共12萬方，已認購50%2001年四期4600五期5000五期整棟出售四期100-200m2，五期平層1300m2光谷芯中心東湖高新集團光谷大道延長線富士康對面500240242010年1月3000首推兩棟6層辦公樓，5部電梯，其次3棟退臺辦公樓430-699m2國際企業中心東湖高新集團光谷大道與新竹路交匯處2502424242005年4500售馨武大航域武漢陽光廣濟醫藥開發有限公司武大科技園武大園一路/231762009年10月3800-480013棟臨湖獨院（3層）、6棟聯排辦公（4層）及7棟自由空間（5-6層）250-1383m2項目體量分析從各項目體量上來分析，均在20萬方以上，光谷軟件園81.2萬方，而規劃中的金融港有160萬方。本案約11萬方的建筑體量，只能算中小規模，在產業園區云集的光谷區域內，這樣的體量，難以體現優勢。25項目名稱開發商項目區位占地（畝）體量（萬方）已入市（萬方72產品設計分析項目名稱開發商項目區位占地（畝）體量（萬方）已入市（萬方）剩余量（萬方）開盤時間售價（元/平）產品結構主要面積光谷軟件園光谷聯合關山大道與南湖大道交匯處60081.269.2五期共12萬方，已認購50%2001年四期4600五期5000五期整棟出售四期100-200m2，五期平層1300m2光谷芯中心東湖高新集團光谷大道延長線富士康對面50024024待定/首推兩棟6層辦公樓，5部電梯，其次3棟退臺辦公樓430-699m2國際企業中心東湖高新集團光谷大道與新竹路交匯處2502424242005年4500售馨武大航域武漢陽光廣濟醫藥開發有限公司武大科技園武大園一路/231762009年10月3800-480013棟臨湖獨院（3層）、6棟聯排辦公（4層）及7棟自由空間（5-6層）250-1383m2在較早開發的辦公園區中，主要是以辦公類型為主，設計產品面積較小。而在后期開發的產業園區中，因部分生產的需求，產品設計面積逐漸增大。同時，園區的綜合性發展，也對產品面積空間的組合提出了更高的要求。雖然面積有增大的趨勢，但是本案設計產品設計面積450-2500的產品設計面積依然存在分隔不靈活的缺點。限制了部分客戶的選擇。26產品設計分析項目名稱開發商項目區位占地（畝）體量（萬方）73產品銷售分析項目名稱

國企中心四期光谷軟件園五期武大航域三期光谷芯中心銷售時間2008年2009年2009年/銷售價格（元/㎡）45004600-50003800-48003000（預計）月均去化（㎡）/50004500蓄客在銷售價格方面，三環內的低密度辦公產品明顯高于環線外的區域。另一方面，不斷升級的產業園區和較為傳統的低密度辦公，在目標客群上還是一定差別。也導致了產品設計和銷售價格的不同。在去化方面，2009年，銷售狀況良好的此類型產品，月均去化在4500-5000平方米左右。27產品銷售分析項目名稱國企中心四期光谷軟件園五期武大航域74案例分析—光谷軟件園項目區位：光谷軟件園位于武漢洪山區關山大道以西，南湖南路以南，項目規模：用地600畝，總建筑面積70萬平方米，其中地上60萬平方米，地下10萬平方米，現已建成32萬平方米，在建6萬平方米。2008年、2009年完成約30萬方萬平方米，2010年全部建成。項目進駐企業：目前，光谷軟件園入園企業近100家，員工10000人。入園企業不僅包括華為、北大青鳥、博彥科技、軟通動力等國內知名企業，還包括美國EDS、微軟公司、日本ID軟件等跨國公司。此外，從2007年開始，招商銀行信用卡中心、交通銀行太平洋信用卡中心、交通銀行客戶服務中心、交通銀行武漢營運中心等數家大型金融機構后臺中心陸續入駐光谷軟件園。根據武漢市的規劃，光谷軟件園及毗鄰的光谷金融港，將聯合打造全國性金融后臺服務中心。28案例分析—光谷軟件園項目區位：75案例分析—光谷軟件園金融、教育、電器、電力、通信等企業研發機構為主。29案例分析—光谷軟件園金融、教育、電器、電力、通信等企業研76案例分析—光谷軟件園恒億電子好世界酒店湖北玉立30案例分析—光谷軟件園恒億電子好世界酒店湖北玉立77案例分析—光谷芯中心光谷·芯中心位于東湖開發區光谷大道南端，占地面積244畝，屬于工業用地。以“研發+辦公+生產”的大型工業地產項目?？偨ㄖ娣e25萬㎡；其中工業建筑占23萬㎡，商業配套占1萬多㎡。分三期完成，其中一期工程約6萬平方米。本項目產品主要銷售對象為大型公司總部基地，中小型高科技企業，以辦公研發為主，無噪音，無廢氣排放的輕型工業生產為輔。31案例分析—光谷芯中心光谷·芯中心位于東湖開發區光谷大道南78案例分析—光谷芯中心客戶來源地區客戶主要來源區域為關山、魯巷區域。行業電子設備行業10位、軟件科技3位、IT行業4位、醫藥3位意向面積段300m2以下6位;300-600m211位;

600-900m22位;

900m2以上1位32案例分析—光谷芯中心客戶來源地區客戶主要來源區域為關山、79案例分析—武大航域項目區位：武大·航域位于武大科技園武大園一路，北面緊鄰武昌萬科城市花園一期，南面擁有環境優美的秀湖濕地公園，東面緊鄰萬科城市花園二期高端項目（現已動工）、現代森林小鎮及光谷金融港口。武大·航域所在的武大科技園與本案所在的武漢理工大學工業園臨近，同樣具有產業研發概念。武大·航域33案例分析—武大航域項目區位：武大·航域80案例分析—武大航域項目發展：武漢市人民政府于2006年12月批準在武漢大學科技園建設“武漢市地球空間信息產業化基地”。國家科技部于2008年12月31日批準設立國家地球空間信息（武漢）產業化基地。武漢大學科技園已完成總投資1.6億元人民幣的基地一期建設，園區引入徠卡公司等８家國際知名3S（GPS、GIS、RS及其系統集成）企業，國內數十家3S相關單位也紛紛靠攏，地球空間信息產業化基地雛形已經形成。為進一步把武漢大學科技園打造成為世界一流、國際知名的“國家地球空間信息園”，并形成獨具特色的高科技產業園區，武大航域應運而生。34案例分析—武大航域項目發展：81項目政策：地球空間信息企業(非初創企業)在武漢大學科技園區內租賃辦公用房的，按不超過其實際給付房租的50%、最高不超過10元/平方米/月的標準給予補貼。初創企業(開業三年內)辦公用房租用面積100平方米及以下的按其實際給付房租給予全額補貼，最高不超過20元/平方米/月。自企業入駐園區之日起，連續補貼三年。在高新內投資規模在5000萬元人民幣或800萬美元以上的地球空間信息產業項目，給予其自經營之日起兩年內固定資產投資總額7%的獎勵。獎勵從項目投資第二年起連續兩年安排預算執行，總額不超過自經營之日起三年內企業在高新區所繳稅收的高新區留成總額之和。境內外知名地球空間信息企業或機構在高新區設立總部或具有獨立法人資格的研發中心、生產中心，對地球空間信息產業發展有突出帶動作用，可參照工業用地標準優先提供土地，采取“一企一策”的辦法給予支持。高新區內從事地球空間信息技術及產品研發、生產和服務的企業，經認定為高新技術企業、技術先進型服務企業或軟件企業的，分別享受國家高新技術企業、技術先進型服務企業或軟件企業稅收優惠政策。鼓勵地球空間信息企業申請相關國際國內資質認證。對于新獲得國家測繪甲級資質、國