中國房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究新華信管理咨詢沈浩云2001年10月上海page1說明本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請根據(jù)不同的客戶狀況使用由于正在與北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場的研究，同時根據(jù)萬通的戰(zhàn)略方向，增加了對別墅市場/獨立住宅市場的研究由于缺乏相關(guān)最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析關(guān)于宏觀經(jīng)濟及走勢部分，還有待根據(jù)兩者關(guān)系進一步研究和挖掘相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)2房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析(深圳和香港)房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)（價值鏈等）房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應(yīng)商還是房地開發(fā)商、多元化）3宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展綜述4房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟一樣具有明顯的周期性作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為2.3房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。5房地產(chǎn)行業(yè)2000-2010年間的發(fā)展目標(biāo)和前景以每年12%的速度增長商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的50%實行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積2010年達到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米6宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)企業(yè)的影響全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址浚趴钭》抠J款條件，降低住房貸款利率，拉動了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬科（0002）西部大開發(fā)-中央財政加大對西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，涉足基礎(chǔ)設(shè)施的房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開發(fā)A（0514）中國政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進程，有利于中小城市房地產(chǎn)公司的發(fā)展。如三木集團（0632）7中國宏觀經(jīng)濟的強勁而又持續(xù)的增長將極大促進房地產(chǎn)行業(yè)的增長89中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011國外外人人均均居居住住面面積積：：XXX12進入入WTO對對中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的影影響響高檔檔外外銷銷房房、、寫寫字字樓樓、、賓賓館館、、商商場場及及工工業(yè)業(yè)用用地地的的需需求求明明顯顯增增加加外資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)將將逐逐步步進進入入中中國國市市場場，，市市場場競競爭爭更更加加激激烈烈國外外房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商憑憑借借其其先先進進的的物物業(yè)業(yè)管管理理模模式式、、營營銷銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和和更更加加專專業(yè)業(yè)化化、、人人性性化化的的服服務(wù)務(wù)理理念念，，對對國國內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)將將形形成成較較大大的的沖沖擊擊國內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商的的政政府府背背景景優(yōu)優(yōu)勢勢和和天天然然的的地地區(qū)區(qū)優(yōu)優(yōu)勢勢將將不不再再成成為為業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)開開拓拓的的主主要要優(yōu)優(yōu)勢勢外資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商將將首首先先進進入入高高檔檔外外銷銷公公寓寓及及寫寫字字樓樓市市場場，，并并逐逐步步進進入入物物業(yè)業(yè)測測量量、、價價值值評評估估等等中中介介服服務(wù)務(wù)市市場場和和中中低低檔檔住住房房市市場場，，其其市市場場份份額額將將逐逐步步提提高高目前，，國外外一些些知名名的房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理理中介介機構(gòu)構(gòu)已在在中國國開設(shè)設(shè)分公公司，，全球球最大大的房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)--美國國２１１世紀(jì)紀(jì)不動動產(chǎn)已已經(jīng)進進入中中國物物業(yè)代代理市市場國外金金融機機構(gòu)的的介入入將促促進我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融業(yè)發(fā)發(fā)展加入ＷＷＴＯＯ將加加快我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的聯(lián)聯(lián)盟和和重組組目前已形形成南北北兩大聯(lián)聯(lián)盟，即即由萬科科、華遠遠等２００家會員員組成的的“中國國城市房房地產(chǎn)協(xié)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)絡(luò)”和以以大連萬萬達、中中房集團團為首，，由３３３家企業(yè)業(yè)組成的的“住宅宅產(chǎn)業(yè)集集團聯(lián)盟盟”房地產(chǎn)企企業(yè)正面面臨新一一輪“洗洗牌”，，相當(dāng)數(shù)數(shù)量的房房地產(chǎn)企企業(yè)將被被市場淘淘汰，如如上海房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的總量量，半年年內(nèi)已從從４３４４７家降降低為３３３１２２家，廣廣州近年年來也有有３０００多家房房地產(chǎn)企企業(yè)被淘淘汰出局局。13進入2000年年以來，，國內(nèi)房房地產(chǎn)需需求旺盛盛,前前景看好好景氣指數(shù)數(shù)10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年142000年商品品房銷售售額3572億億元，比比上年增增長30.1％％，顯示示出強有有力的發(fā)發(fā)展勢頭頭15公積金貸貸款余額額商業(yè)貸款款余額16商業(yè)用房房辦公樓住宅17購買方研研究--收收入等宏宏觀經(jīng)濟濟指數(shù)個人購買買18以上數(shù)據(jù)國國外為90年代初，，中國為1999年年數(shù)據(jù)世界各國的的經(jīng)驗表明明，在人均均住房面積積達到30平方米之之前，會保保持較旺盛盛的住房需需求。19按中國政府府規(guī)定的目目標(biāo)人均住住房面積20平方米米，中國住住房市場容容量巨大60平米以以上60平米以以下國家目標(biāo)人人均住房面面積為20平米，三三口之家為為60平米米20針對目前購購房目的是是為了改善善住房條件件這樣的現(xiàn)現(xiàn)狀，中國國住宅市場場應(yīng)該是相相對穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的市場場21中國一般居居民購買力力分析購房款來源源=原原有的儲蓄蓄存款+當(dāng)年總總收入中扣扣除消費支支出的余額額+住住房公積金金+每每月發(fā)放的的住房補貼貼+一一次性發(fā)放放的住房補補貼一個普通的的三口之家家按國家規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購購買20*3=60平米米房子的購購房能力。。2000年一套60平米住住房總共所所需房價為為60*2100=126,000元22居民購買力力分析（續(xù)續(xù)）①儲蓄存款款：99年年底全國城城鎮(zhèn)人均儲儲蓄存款約約為7500元，一一個三口之之家儲蓄存存款為22500元元。②當(dāng)年總收收入扣除消消費支出（（不含住房房支出）的的城鎮(zhèn)人均均余額。據(jù)據(jù)對90年年至97年年數(shù)字分析析，得2000年一一三口之家家的總余額額為6039.36元。③住房公積積金：根據(jù)據(jù)新的住房房公積金管管理制度，，職工單位位和個人每每月計繳的的住房公積積金為上年年平均月工工資的5%，按1999年職職工的平均均年工資為為7000元，一個個三口之家家雙職工家家庭的年住住房公積金金的為1400元。。④每月月發(fā)放放的住住房補補貼：：目前前中國國許多多地區(qū)區(qū)的補補貼辦辦法還還沒有有制定定出來來，從從一些些已制制定出出的地地區(qū)來來看，，每月月發(fā)放放的補補貼約約為工工資的的15%，，按99年年的工工資水水平來來看，，就是是每年年發(fā)放放1050元，，一個個三口口之家家的雙雙職工工家庭庭為2100元元。⑤一次次性發(fā)發(fā)放的的住房房補貼貼：從從全國國己制制訂出出的實實施方方法來來看，，約為為房價價的20%。（（暫暫且按按10%計計算））23居民購購買力力分析析（續(xù)續(xù)）所需購購房款款為為126,000-126,000*10%-22,500=90,900年購房房款收收入積積累=6039+1400+2100=9539即一個個三口口之家家在2000年年購買買一套套60平米米的房房子，，約需需10年的的時間間里，，就可可利用用其可可用于于購房房的收收入來來還清清房款款，這這對于于一般般居民民都是是可以以承受受的中國居居民已已經(jīng)具具備了了購房房能力力242000年年房地地產(chǎn)投投入資資金來來源構(gòu)構(gòu)成定金及及預(yù)付付款其他資資金自籌資資金國內(nèi)貸貸款利用外外資外商直直接投投資債券企事業(yè)業(yè)單位位自有有資金金國家預(yù)預(yù)算內(nèi)內(nèi)資金金25全國商商品住住宅的的價格格一直直保持持穩(wěn)步步上升升的態(tài)態(tài)勢26房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究大綱綱宏觀經(jīng)經(jīng)濟和和房地地產(chǎn)行行業(yè)宏宏觀研研究北京/上海海房地地產(chǎn)市市場研研究房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)個案案分析析（萬萬科））房地產(chǎn)產(chǎn)上市市公司司比較較分析析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成功功要素素分析析和現(xiàn)現(xiàn)存問問題及及挑戰(zhàn)戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)的的發(fā)展戰(zhàn)略27北京和上海兩兩大城市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀及未未來綜述28北京2000年房地產(chǎn)開開發(fā)不管從哪哪個指標(biāo)分析析，都反映了了市場的快速速增長，隨著著經(jīng)濟形勢的的強勁估計將將繼續(xù)增長房地產(chǎn)投資總總額+23.9%住宅+21.9%商品房屋開復(fù)復(fù)工總面積住宅開復(fù)工面面積當(dāng)年新開商品品房屋總面積積當(dāng)面住宅新開開面積銷售總面積+75.8%住宅銷售+85.3%銷售給個人+160.4%商品房屋銷售售總額+53.1%住宅銷售額+76.4%29北京1999和2000年寫字樓供供應(yīng)量雖比前前幾年減少，，但市場基本本是全盤吸收收呈上升態(tài)勢勢。目前寫字字樓供應(yīng)正處處于逐步放大大的趨勢30按行政區(qū)域分分，北京2000年的寫寫字樓供應(yīng)主主要在朝陽區(qū)區(qū)和海淀區(qū)，，按商圈分，，主要在CBD、中關(guān)村村和金融街地地區(qū)31與1999年年相比，朝陽陽區(qū)和東城區(qū)區(qū)的寫字樓供供應(yīng)量有所降降低，而海淀淀區(qū)和西城區(qū)區(qū)的增量明顯顯，崇文區(qū)從從原來的基本本空白開始出出現(xiàn)供應(yīng)32而從各概念板板塊看，中關(guān)關(guān)村、亞運村村、金融街和和燕莎商圈增增量明顯33北京寫字樓市市場在諸多看看好因素的刺刺激下需求將將繼續(xù)放大，，但也必須看看到未來市場場的新增供應(yīng)應(yīng)量，投資應(yīng)應(yīng)謹慎進行加入WTO后后中小型外資資企業(yè)進入中中國市場將大大量增加，租租樓需求擴大大大型跨國公司司在中國市場場擴大業(yè)務(wù)，，使辦公樓需需求繼續(xù)增加加高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的的迅猛發(fā)展將將擴大租樓需需求2008年奧奧運會將為寫寫字樓市場創(chuàng)創(chuàng)造潛在商機機中資公司發(fā)展展神速，對高高級寫字樓的的需求保持旺旺盛增長342000年北北京住宅市場場中住宅新開開面積和開復(fù)復(fù)工面積放大大，表現(xiàn)了開開發(fā)商對市場場看好的信心心，市場供應(yīng)應(yīng)量增大總量4206.9總量5307.3352000年北北京住宅市場場的銷售面積積較99年放放大，市場需需求呈擴大趨趨勢，個人購購房的比例急急劇擴大362000年北北京住宅市場場共推出新盤盤199個，，加上1999年的約120個項目目和前幾年未未消化樓盤，，2000年年住宅市場上上活躍的項目目在400個個以上，競爭爭激烈37在激烈的競爭爭中，2000年北京市市場規(guī)模約30萬M2以下中小規(guī)模模的項目占主主導(dǎo)382000年北北京住宅市場場新項目價格格在4000-8000元/平方米米的樓盤占主主導(dǎo)地位主要在城市邊邊緣地區(qū)39北京住宅市場場客戶需求分分析拆遷居民和中中低收入家庭庭地理位置：城城市邊緣或郊郊區(qū)市政配套：相相對不完善購買原因：房房價低廉（3000元/平方左右））中產(chǎn)階級地理位置：城城市邊緣或新新興商業(yè)區(qū)或或居住區(qū)市政配套：齊齊全購買原因：配配套好，交通通方便，舒適適的居住環(huán)境境高收入者構(gòu)成：當(dāng)?shù)睾秃屯馐「呤杖肴腚A層，國外外駐京人士需求特征：豪豪華、舒適、、高標(biāo)準(zhǔn)的物物業(yè)管理40由于1997年-1999年底北京京別墅市場不不立項，別墅墅市場增加供供應(yīng)量不大，，但由于2000年經(jīng)濟濟回升，別墅墅新開發(fā)項目目明顯增加不完全統(tǒng)計13個14個約80-90個，但只售售空置部分7個1個建筑面積約120萬平方方米約4000套套建筑面積約50萬平方米米約1700套套建筑面積約40萬平方米米41北京別墅市場場東北部地區(qū)區(qū)，西部和西西南部地區(qū)別別墅分布零散散，相對較少少422000年北北京市場別墅墅市場經(jīng)濟型型產(chǎn)品占據(jù)主主導(dǎo)地位，改改變了豪宅一一統(tǒng)天下的局局面，大大拉拉低了別墅價價格和客戶購購買力的差距距，預(yù)計經(jīng)濟濟型“獨立住住宅”將會貼貼近更廣大消消費者的需求求北京1999年底、2000年初存存量供應(yīng)別墅墅平均價格在在9580元/平方米但2000年年13個個新新盤盤中中11個個平平均均價價格格在在7000元元以以下下43北京京別別墅墅市市場場客客戶戶以以前前是是富富豪豪享享受受的的豪豪宅宅，，但但目目前前正正逐逐漸漸成成為為中中高高收收入入家家庭庭的的住住宅宅消消費費，，客客戶戶結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)已已發(fā)發(fā)生生部部分分變變化化外國國客客戶戶客戶戶構(gòu)構(gòu)成成：：外外資資企企業(yè)業(yè)家家/高高管管人人員員、、外外交交使使館館人人員員購買買傾傾向向：：東東北北部部高高檔檔豪豪華華別別墅墅區(qū)區(qū)消費費預(yù)預(yù)測測：：隨隨著著WTO的的加加入入需需求求不不斷斷擴擴大大歐美美留留學(xué)學(xué)歸歸國國創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)人人士士特征：追追求高質(zhì)質(zhì)量的生生活和理理想的居居住環(huán)境境購買傾向向：受工工作和居居所交通通條件制制約，熱熱衷于西西北部及及北部地地區(qū)的精精品別墅墅消費預(yù)測測：隨著著經(jīng)濟政政策調(diào)整整和投資資環(huán)境的的改善將將增大需需求財力雄厚厚的港、、澳、臺臺商特征：由由于北京京的經(jīng)濟濟社會關(guān)關(guān)系，需需要長時時間在京京城滯留留購買傾向向：京城城別墅，，尤其是是近郊區(qū)區(qū)商住兩兩用別墅墅中資企業(yè)業(yè)家、高高級人員員及IT、金融融、房地地產(chǎn)精英英特征：追追求生活活的品質(zhì)質(zhì)和質(zhì)量量而改善善居住條條件購買傾向向：郊區(qū)區(qū)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的花花園式別別墅薪資優(yōu)厚厚的律師師、會計計師和高高級知識識分子構(gòu)構(gòu)成的““中產(chǎn)階階級”購買傾向向：四環(huán)環(huán)與公路路一環(huán)之之間、親親近自然然又具有有良好人人文環(huán)境境的經(jīng)濟濟型別墅墅44上海45房地產(chǎn)行行業(yè)研究究大綱宏觀經(jīng)濟濟和房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)宏觀研研究北京/上上海房地地產(chǎn)市場場研究房地產(chǎn)企企業(yè)個案案分析（（萬科））房地產(chǎn)上上市公司司比較分分析房地產(chǎn)企企業(yè)成功功要素分分析和現(xiàn)現(xiàn)存問題題及挑戰(zhàn)戰(zhàn)房地產(chǎn)企企業(yè)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略46萬科1992年年的戰(zhàn)略略和樓盤盤狀況，，當(dāng)年實實現(xiàn)房地地產(chǎn)利潤潤3380萬宏觀經(jīng)濟濟背景國內(nèi)市場場全面啟啟動、國國民經(jīng)濟濟迅速增增長投資戰(zhàn)略略在中國人人口密集集、交通通便利、、經(jīng)濟基基礎(chǔ)良好好的沿海海三大經(jīng)經(jīng)濟圈形形成較為為合理的的組合投投資戰(zhàn)略略根據(jù)市場場和投資資環(huán)境的的成熟程程序，由由南向北北漸次延延伸北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧海口珠海長沙南昌大同以香港為為龍頭的的華南經(jīng)經(jīng)濟圈以上海為為中心的的長江三三角洲經(jīng)濟圈圈以山東半半島、京京津地區(qū)區(qū)和遼東東半島為為重點的的環(huán)渤海海海灣經(jīng)經(jīng)濟圈進進行47萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤增長050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金額（萬元）050001000015000200002500030000房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)利潤48萬科至2001年初的的土地儲儲備占地地面積達達871萬平方方米，可可建面積積780萬平方方米。充充足的土土地儲備備為未來來發(fā)展提提供了有有利的資資源保障障。根據(jù)據(jù)土地儲儲備的區(qū)區(qū)域差別別也反映映了萬科科的地區(qū)區(qū)戰(zhàn)略萬科至2001年初的土地儲備21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武漢北京長春深圳南京城市土地面積（萬平方米）建筑面積土地面積4950萬科1992年年的物業(yè)業(yè)狀況權(quán)益%66.67%50%2.38萬M250%城市物業(yè)名稱地點深圳荔景大廈紅嶺中路萬景大廈福田新市區(qū)土地儲備福田新市區(qū)上海西郊花園西郊物業(yè)用途綜合商住高級公寓別墅建筑面積29層/3.76萬M225層/1.5萬M212.56萬M283棟物業(yè)狀態(tài)6月開工7月開工93年底完工出售狀況88%住宅出售93年底落成售完100%萬科廣場古北新區(qū)高級住宅10月開工40%萬科城市花園閔行區(qū)中檔住宅占地38.3萬M25000多套年底首期開工45%青島銀都花園高級公寓/花園別墅占地14.1萬M2建筑14.6萬M210月開工首期347單位售出42.1%%天津萬科中心大廈市區(qū)金剛橋高層商住/大型商場占地0.71萬M2年底開工經(jīng)銷項目北海萬達苑建筑1.03萬M235%土地儲備天津保稅區(qū)高層寫字/商住樓占地4.43萬M2建筑14.5萬M2已完成設(shè)計%鞍山土地儲備市中心高層商住大廈占地0.62萬M2建筑4.7萬M251萬科93年房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)全年完完成利潤潤9,570萬萬元繼續(xù)堅持持城市居居民住宅宅這一潛潛力極大大的市場場，在國國內(nèi)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中倡導(dǎo)導(dǎo)城市居居民住宅宅，并以以中檔及及中高檔檔城市居居民住宅宅為本集集團房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主導(dǎo)導(dǎo)方向。。城市居民民住宅項項目總投投資已經(jīng)經(jīng)占本集集團在建建房地產(chǎn)產(chǎn)項目總總投資的的52.5％。。年初本集集團正式式椎出以以內(nèi)銷市市場為主主、附有有完善生生活和服服務(wù)設(shè)施施的中檔檔住宅區(qū)區(qū)“上海海萬科城城市花園園”和中中高檔住住宅區(qū)““青島銀銀都花園園”，深深受市場場歡迎。。上海萬萬科城市市花園項項目規(guī)劃劃建筑面面積50.3萬萬平方米米。該項項目首期期和二期期共3371個個單位已已售出61％。。青島銀銀都花園園建筑面面積13．1萬萬平方米米，總共共839個單位位已經(jīng)售售出30％。除城市居居民住宅宅項目外外，本集集團分布布在深圳圳、上海海、天津津、鞍山山、成都都等地辦辦公、商商業(yè)及商商住樓字字等在建建項目共共8個，，進展順順利。在在建項目目總開工工建筑面面積為60．4萬平方方米，竣竣工建筑筑面積為為6．9萬平方方米。在北京、、天津、、沈陽等等地擁有有土地儲儲備213.6萬平方方米。上海西郊郊花園、、青島銀銀都花園園、北海海萬達苑苑等項目目為本期期溢利做做出了貢貢獻。521994年房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)利潤達達1.47億元元重點開發(fā)發(fā)城市居居民住宅宅，其竣竣工面積積占本年年度全部部竣工面面積的７７３.５５４％。。其他商商業(yè)樓宇宇亦進展展順利。。上海萬科科廣場、、深圳荔荔景大廈廈、深圳圳萬景大大廈于年年內(nèi)竣工工，上海海及北海海萬科城城市花園園、青島島及石家家莊銀都都花園于于年內(nèi)部部分竣工工。全年年竣工面面積為２２６．００４萬平平方米，，比上年年度增長長２７６６％。本年度在在建房地地產(chǎn)項目目１６個個，在建建項目總總開工建建筑面積積達９５５.０８８萬平方方米，比比上年度度增長５５７％。。在深圳、、合肥、、沈陽、、北海等等地擁有有土地儲儲備１７７２.２２萬平方方米。531995年業(yè)務(wù)務(wù)進展全年竣工工面積２２９萬平平方米，，平均售售出率約約７０％％。北京萬科科城市花花園項目目第一期期為本集集團之盈盈利作出出重要貢貢獻，年年內(nèi)完成成竣工面面積１００．４萬萬平方米米，實現(xiàn)現(xiàn)銷售面面積達７７７％。。上海萬萬科城市市花園第第一期及及上海萬萬科廣場場繼續(xù)為為本集團團主要利利潤來源源之一。。集團團控控股股５５６６％％之之天天津津萬萬興興實實業(yè)業(yè)股股份份有有限限公公司司通通過過對對年年初初收收購購之之““天天津津世世貿(mào)貿(mào)廣廣場場””項項目目進進行行綜綜合合改改造造，，年年內(nèi)內(nèi)即即實實現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售及及回回款款均均達達８８００％％，，亦亦為為本本集集團團盈盈利利作作出出貢貢獻獻。。在青青島島、、沈沈陽陽、、成成都都、、石石家家莊莊及及北北海海開開發(fā)發(fā)的的住住宅宅項項目目均均獲獲得得穩(wěn)穩(wěn)定定回回報報。。自８８８８年年介介入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)以以來來，，長長期期致致力力于于售售后后服服務(wù)務(wù)。。本本集集團團管管理理之之深深圳圳““天天景景花花園園””及及青青島島““銀銀都都花花園園””均均獲獲得得全全國國““物物業(yè)業(yè)管管理理優(yōu)優(yōu)秀秀住住宅宅示示范范小小區(qū)區(qū)””的的稱稱號號。。541996年業(yè)業(yè)務(wù)進展和97年戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)務(wù)期期內(nèi)保持良好好經(jīng)營業(yè)績，，全年結(jié)算竣竣工面積17.69萬平平方米在各地的居民民住宅項目均均有理想市場場表現(xiàn)。上海海萬科城市花花園繼續(xù)為集集團帶來良好好溢利回報,該項目一期期工程累計265,000平方米于于年內(nèi)全面竣竣工，售出率率達85％，，二期新開工工及部分竣工工面積33,000平方方米，銷售業(yè)業(yè)績理想；規(guī)規(guī)劃面積125,857平方米,分分三期開發(fā)的的天津萬科城城市花園第二二、第三期于于年內(nèi)全面開開工，首先推推出銷售的第第三期售出率率達70％，，亦為本集團團利潤作出貢貢獻；北京萬萬科城市花園園項目累計竣竣工124,000平方方米,年內(nèi)增增開30,000平方米米，銷售穩(wěn)定定，為集團帶帶來盈利。荔景大廈項目目與萬景大廈廈項目的售罄罄和青島銀都都花園的良好好銷售亦為集集團帶來溢利利回報。在沈陽、鞍山山的住宅項目目，在大連的的寫字樓項目目增開面積達達160,000平方米米繼深圳天景花花園、青島銀銀都花園之后后,上海萬科科城市花園、、天津萬科城城市花園北海海萬科城市花花園和深圳荔荔景大廈又獲獲得“全國物物業(yè)管理優(yōu)秀秀住宅小區(qū)（（小廈）”榮榮譽97戰(zhàn)略：憑借已確立的的專業(yè)優(yōu)勢及及萬科城市花花園品牌效應(yīng)應(yīng)，加快現(xiàn)有有地產(chǎn)項目的的消化進程在已開發(fā)的十十二個城市的的房地產(chǎn)項目目中，集中資資源在深圳、、上海、北京京、天津等大大城市開發(fā)居居民住宅。鑒于深圳居民民住宅市場的的潛力及九七七香港回歸的的良好時機，，本集團將繼繼續(xù)貫徹加大大在深圳投資資的經(jīng)營方針針，增加在深深圳的土地儲儲備。551997/8年業(yè)務(wù)進展展1997年全全年結(jié)算樓宇宇面積24.7萬平方米米1998年繼繼續(xù)貫徹將房房地產(chǎn)項目集集中于深圳、、北京、上海海、天津、沈沈陽五大城市市的經(jīng)營策略略，全年結(jié)算算摟宇面積27.6萬平平方米。1998年擔(dān)擔(dān)憂的經(jīng)營問問題：①房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)市場競爭日日趨激烈，將將根據(jù)市場情情況及時調(diào)整整經(jīng)營策略。。隨著經(jīng)濟的的發(fā)展和城市市消費水平的的提高，以及及刺激住宅消消費各項優(yōu)惠惠政策的出臺臺，購房層面面發(fā)生較大變變化，工薪階階層的購買能能力進一步增增強。根據(jù)這這一趨勢，將將積極開拓中中檔經(jīng)濟住宅宅市場，擴大大市場定位，，有效增加房房地產(chǎn)客戶層層面，提高市市場占有率。。②業(yè)務(wù)規(guī)模簇簇張對人力資資源提出更高高要求。99年房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)新開工面面積將達62萬平方米，，以上年同期期增加近1倍倍。對專業(yè)人人才需求及培培訓(xùn)工作提出出更高要求。。③房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模的擴大大，市場競爭爭的加劇導(dǎo)致致各地現(xiàn)樓庫庫存的增加，，截止98年年底，集團現(xiàn)現(xiàn)樓庫存面積積達6.5萬萬平方米，可可售樓花面積積11.5萬萬平方米。隨隨著99年度度房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)量的大幅提提升，可售面面積將進一步步增加，對集集團銷售能力力提出更高要要求。集團將將充分利用銷銷售代理、萬萬客會等各種種資源擴大銷銷售網(wǎng)絡(luò)，并并采取有效的的銷售策略加加快銷售速度度。④集團早早期投資資的部分分地產(chǎn)項項目由于于市場發(fā)發(fā)生變化化，投資資效益不不佳，如如天津?qū)憣懽謽呛秃途频觏楉椖浚北焙３鞘惺谢▓@項項目、鞍鞍山寫字字樓項目目、成都都項目對對集團盈盈利也產(chǎn)產(chǎn)生一定定的負面面影響。。561999年業(yè)務(wù)務(wù)進展及及2000年展展望繼續(xù)實施施在深圳圳、上海海、北京京、天天津和沈沈陽五大大城市重重點投資資開發(fā)住住宅的策策略，實實現(xiàn)樓樓盤竣工工面積45.2萬平方方米，結(jié)結(jié)算銷售售面積38.6萬平方方米截止1999年年12月月31日日，集集團住宅宅土地儲儲備之規(guī)規(guī)劃建筑筑面積達達131.2萬萬平方米米。運用成熟熟的品牌牌形象、、善于于創(chuàng)新的的專業(yè)能能力和相相對充足足的資金金實力，，集中發(fā)發(fā)展大、、中型型住宅項項目，并并加強新新技術(shù)的的運用。。年內(nèi)內(nèi)成立的的萬科建建筑技術(shù)術(shù)研究中中心的研研究成果果及有關(guān)關(guān)設(shè)施已已逐步應(yīng)應(yīng)用于集集團住宅宅項目，，提高了了住宅的的環(huán)保及及科技含含量。為客戶提提供“全全心全意意全為您您”的優(yōu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)管理。。集團團在國內(nèi)內(nèi)首創(chuàng)的的“萬客客會”獲獲得了消消費者的的熱烈響響應(yīng)，集集團五大大開發(fā)城城市“萬萬客會””會員人人數(shù)達9,700人，，該會通通過為客客戶提供供免費資資訊、優(yōu)優(yōu)惠商家家等增值值服務(wù)，，充分加加強了公公司與客客戶的溝溝通。2000年展展望在未來數(shù)年，，住宅開發(fā)量量將持續(xù)增加加，全年開開發(fā)和銷售項項目14個。。在項目開開發(fā)上將進一一步加強對科科技成果的應(yīng)應(yīng)用。將加快在深圳圳、上海、北北京、天津、、沈陽及成成都的土地儲儲備，重點選選擇城鄉(xiāng)結(jié)合合部的大宗土土地，保障集集團住宅開發(fā)發(fā)不斷增長的的發(fā)展需求。。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟帶來來全新的發(fā)展展機遇，將結(jié)結(jié)合主業(yè)的發(fā)發(fā)展，推出““住宅聯(lián)盟””網(wǎng)站，全全力拓展以建建材貿(mào)易為主主的B2B電電子商務(wù)，該該網(wǎng)站所形成成的規(guī)模采購購優(yōu)勢將進一一步降低集團團營運成本，，提高效率，，提升集團團核心競爭力力；未來將進一步步強化人力資資源的建設(shè)及及培訓(xùn)工作的的開展。繼98年“職業(yè)業(yè)經(jīng)理年”及及99年年“團隊精神神年”，2000年確確定為“職業(yè)業(yè)精神年”，，提倡以職業(yè)業(yè)精神為平臺臺，積極創(chuàng)新新進取5758房地產(chǎn)行業(yè)研研究大綱宏觀經(jīng)濟和房房地產(chǎn)行業(yè)宏宏觀研究北京/上海房房地產(chǎn)市場研研究房地產(chǎn)企業(yè)個個案分析（萬萬科）房地產(chǎn)上市公公司比較分析析房地產(chǎn)企業(yè)成成功要素分析析和現(xiàn)存問題題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)的的發(fā)展戰(zhàn)略59香港的房地產(chǎn)產(chǎn)公司在房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大大后往往進行行多元化發(fā)展展以降低經(jīng)營營風(fēng)險，但主主要還是圍繞繞在地產(chǎn)相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)91.69億億港元40.98億億港元60在香港，房地地產(chǎn)行業(yè)屬于于成熟行業(yè)，，地產(chǎn)公司為為了維持企業(yè)業(yè)業(yè)績的持續(xù)續(xù)性，一般在在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上上兼顧物業(yè)開開發(fā)（如住宅宅）和物業(yè)投投資（如辦公公樓），避免免業(yè)績出現(xiàn)重重大波動177億港元元82.67億億港元61房地產(chǎn)行業(yè)研研究綱要宏觀經(jīng)濟分析析地區(qū)經(jīng)濟分析析全國房地產(chǎn)市市場分析地區(qū)房地產(chǎn)市市場分析人口城鎮(zhèn)人口流動人口居住面積經(jīng)濟發(fā)展趨勢勢GNP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長率、通貨貨膨脹率物價指數(shù)、零零售價格指數(shù)數(shù)工資水平儲蓄水平、可可支配收入利率失業(yè)行業(yè)政策和法法規(guī)WTO的影響響世界經(jīng)濟趨勢勢人口常住人口流動人口人口結(jié)構(gòu)或特特居住面積消費結(jié)構(gòu)經(jīng)濟發(fā)展趨勢勢GNP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)物價指數(shù)工資水平儲蓄、可支配配收入就業(yè)率當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政政策策工業(yè)業(yè)和和商商業(yè)業(yè)趨趨勢勢工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)、、商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)行業(yè)業(yè)政政策策和和法法規(guī)規(guī)WTO的的影影響響當(dāng)?shù)氐亟?jīng)經(jīng)濟濟其其他他發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢物業(yè)業(yè)整整體體規(guī)規(guī)模模狀狀況況全國國物物業(yè)業(yè)細細分分市市場