城市小區物業管理研究開題報告文獻綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u296401摘要 152612立論依據 2306092.1研究問題的由來 2207902.2與選題有關的國內外研究綜述 210602.3選題的目的與意義 851102.4擬解決的關鍵問題 9292163研究內容 9226464研究對象（試驗材料）、研究方法與技術路線 9260864.1研究對象 9295454.2研究方法 99815工作基礎和已有進展 11226296計劃研究進度 11305087預期目標 11316488創新之處 11269719參考文獻 121摘要自1981年成立以來，深圳市第一家物業管理公司在30年的發展中，特別是在“互聯網+”和“供給側結構性改革”的浪潮下，在國家物業管理水平的飛速發展下，取得了長足的發展。孝感由于其特殊的歷史發展,大規模的城市開發和建設起步較晚,雖然近年來在企業數量、服務水平,發展很快,營業利潤,等在湖北省的前沿,但是根據研究結論,孝感物業管理企業面臨的一些常見問題和外部環境,限制其發展。解決這些問題，為企業提供服務水平的路徑，是本文的目的。根據孝感物業管理企業為對象,具體研究內容如下:首先,通過文獻研究,梳理的物業管理、物業管理公司、業主和業主委員會、物業管理協會的概念,總結了不同的物業管理、專業、服務特點、市場性、主動;其次,使用的研究方法分析孝感物業管理企業的基本情況,在面對業主自治的制度政策形勢和情況和行業協會,分析當前孝感物業管理企業自身和外部環境方面,存在一些問題,如人員素質相對較低,企業服務能力相對不足,服務費很難生存,企業發展相對不足,低社會認可的企業,業主自治程度相對較弱,不完美的政策,促進行業協會發展需要;第三，運用案例研究法，對物業管理模式進行分析，從中得到啟示，探索物業的先進管理經驗和豐富多彩的生活財產。最后，針對這些問題，結合相關城市的工作實踐和經驗，努力提高企業員工的素質，提高企業管理水平，完善行業政策，利用行業協會助力企業發展提出相應的對策。2立論依據2.1研究問題的由來隨著社會工業化和城市化的發展，物業管理服務于19世紀60年代在英國誕生，在現代國家發展迅速。中國改革開放后，第一家物業管理公司于1981年在深圳成立，物業管理模式正式進入中國內地。近年來,隨著我國經濟快速發展,世界上第二個經濟,提高人民生活水平和質量,住房商品化、住宅社區已經成為老百姓最常見的的生活方式,享受物業管理服務已經成為一個必須是人們生活的基本需求。同時，物業管理已成為城市管理的一部分，對人們的工作和生活方式產生了深刻的影響，也促進了房地產業的發展。中國的物業管理服務業隨著住房商品化而產生，具有深厚的社會、公益性和市場化特征，服務內容包括房屋維修、園林綠化、安全、衛生、基礎工作等。物業管理服務行業經歷了30多年的發展，行業規模不斷擴大，企業和員工的數量也在迅速攀升。統計數據顯示，截至2014年底，全國物業服務企業約10.5個，管理服務部門:總建筑面積約164.5億平方米，員工711萬人，行業營業收入約3500億元。然而，物業管理服務將存在于企業經營管理中:住房建設質量差、公共設施缺乏、開發商承諾及時實施和銷售服務，導致物業管理服務出現非經營性問題。由于服務滿意度低，業主也會拒絕支付物業服務費，而物業企業由于法律法規不健全、維權成本高而不能滿足。我國房地產行業管理模式單一，服務內容簡單，創收機制不靈活，人力資源、物業管理企業面臨困境、物業服務行業發展面臨前所未有的困難。物業管理服務行業迫切需要不斷上漲的勞動力成本，業主不斷提高大背景的生活需求，創新的商業模式，提高服務質量，規范行業，積極探索科學技術，專業的現代物業管理服務模式。2.2與選題有關的國內外研究綜述2.2.1國內研究進展及主要特點中國現代物業管理服務行業起步較晚，并于20世紀80年代引入內地。在過去的四十年里,物業管理已經廣泛的發展符合社會改革的過程在中國住房市場和住房管理(表1),房地產業的快速發展,中國的物業管理也發展迅速,但它仍然是發展的初級階段。根據我國物業管理協會的數據，截至2014年底，我國共有約107000家從事物業管理服務的公司，物業管理服務從業人員多達600萬人，2015年物業管理行業收入超過8100億元。數量從宏觀層面我國企業物業管理服務人員等,但是,從微觀層面分析,中國房地產管理是管理水平不高,服務內容單一,大量系統機制設計、管理科學和技術水平不高,加上我國經濟發展水平、物業管理法律體系建設和房地產市場環境等因素的限制,中國物業管理發展不可避免的矛盾和問題的季節,許多方面還需要實踐和科學的探索,并不斷改進和完善。目前我國物業管理服務存在的問題如下:時期行業概況行業特點房地產起步期（1978年-1991年）住房制度改革剛剛起步，提出住房商品化概念，并在部門城市試點開展。單位或房管所對房屋管理為主，輔以少量物業企業管理，這一時期物業管理服務形式內容單一房地產探索、穩步推進期（1992年-2003年）國民經濟發展和住房補貼貨幣化后刺激了房地產發展，經濟適用房或租賃租房在主導地位房地產快速發展期（2004至今）經濟發展以及個人對居住環境的追究，個人消費住房逐漸增加，并占主導地位物業管理完全市場化，由物業管理服務企業收取物業管理費用，并提供相應管理服務。圖一（1）我國物業管理法制建設滯后物業管理法律制度規范房地產市場的基本行為準則,其規范和理順房地產開發商、業主、物業管理企業的權利和責任關系的調整和協調房地產開發商、業主和物業管理公司,債務之間的關系。只有在明確的權力和責任的法律管理體系之間建立明確的產權和責任，才能更好地維護各方的權益，為物業管理服務行業的健康發展創造良好的環境。然而，由于歷史原因的物業管理，法律建設滯后。盡管“物權法”、“物業管理條例”,“住宅專項維修資金管理方法”,和物業服務企業資質管理辦法頒布一系列的政策和法規規范物業管理服務市場的行為在中國和秩序,在一定程度上豐富和完善物業管理法律法規在中國,然而,我國仍然缺乏法律規范的行為,物業管理,物業管理法律本身存在重疊,沖突,即使對于明確雙方權利和義務,利用角色之間的關系是有限的,同時,利率低,很多法律法規是周期性或過渡法律文件,導致矛盾十分突出物業管理在我國,多年的發展積累了大量的矛盾無法解決。（2）服務內容單一，管理理念落后我國大多數企業物業管理服務只提供基本的管理維護、鄉村綠色、健康、安全等基本服務,提供個性化的專業服務,很難滿足人民的需要日益競爭致富生活,所以很多房地產公司的建立并不是專業的技術和服務能力,很多物業管理企業是由開發人員自己建立的,或由單位重組進化而來的,不是獨立的經濟體。從專業的質量,我國物業管理服務企業工人、老,程度較低,缺乏長期的職業技能培訓,同時,商業技能鑒定也處于虧損狀態,這些因素嚴重影響了企業的服務質量的物業管理服務。物業管理企業的經營理念，很少有企業業主的需求，很少有公司滿足需求，維護業主的權益，業主從實施的角度來提高企業效益，很少有企業從創意到打造品牌企業物業管理服務。物業管理收費制度不規范物業管理費的支付不僅與物業管理公司的經營和收益有關，而且與業主權益有關。因為中國的房地產管理系統并不完美,法律法規滯后,物業管理費用存在很長一段時間使用不透明,使用過程不影響所有者監督,導致業主一方面不相信物業管理公司財務管理和操作,另一方面認為物業管理費用過高,導致業主拒絕支付物業管理費用,所以無法投遞,工資少,不要支付管理費是中國物業管理行業的普遍現象;由于業主不支付、支付較少、非交付物業管理費給物業管理企業運營管理帶來的資金不足、常年虧損等問題，業主也難以及時提供優質物業管理服務。因此，支付制度不規范，導致物業管理企業與業主之間的矛盾無法得到緩解，處于惡性循環之中，這已成為房地產業進一步發展的主要瓶頸之一。（4）專業化程度過低物業管理涉及業主日常生活的方方面面，物業服務專業化程度直接影響業主對物業服務的滿意度。國外房地產行業的發展經驗表明，物業服務專業化是物業管理的基礎。由于缺乏合格的審計管理，物業管理企業很少重視專業服務隊伍的建設。物業管理不同于一般的管理，它需要大量的人才、服務意識和質量。為了降低運營成本，企業員工的專業技能培訓基本上是空的，所以中國物業管理專業團隊的形成還沒有形成。我國的物業服務專業建設還處于起步階段，難以提供專業的服務。整個物業管理行業的規范化和專業化需要明確的法律法規，所以物業管理法律的建設是非常迫切的。2.2.2國外研究進展及主要觀點世界上的物業管理行業被稱為“芝加哥建筑經理人組織”，標志著其代表喬治·a·霍爾特的誕生，因此學術界作為20世紀初的美國的財產管理。芝加哥的“建筑管理組織”發展成為美國的“建筑業主組織”。類似的建筑業主在20世紀的韓國、法國和英國等國也有組織。在過去的100年里，國外的物業管理理論和制度已經成熟。（1）物業管理法律法規比較健全歐美發達國家的物業管理法律法規相對完善。公司運營管理的基本屬性和行為不受政府干預,發達國家通過建立完善的物業管理法律體系來規范物業管理市場之間的關系和物業管理企業的行為,已經清楚的性質不同的對象如用戶和物業管理企業的責任、權利和利益關系。美國政府劃分的建筑所有權法是美國各州財產管理的立法依據，它對各方的責任、權利和利益有明確的規定。新加坡新修訂的《土地所有權法》詳細說明了房地產開發商和房主的權利和義務。這些國家的法律法規對規范和促進國內物業管理的發展起到了積極的作用，減少了各方責任、權利和利益的矛盾。（2）社會化、專業化程度高發達國家的物業管理質量好，服務范圍廣，專業化、社會化程度高。物業管理企業以客戶需求為中心，不斷擴大服務范圍。房地產公司有專業機構和專業管理人員,房地產公司是一個獨立的主題,既不屬于在政府部門、房地產開發公司不是專業的房地產公司有不同的分工,一些工作的管理、評估和管理,其他員工工作的安全、清潔、綠化等服務。在美國，物業管理模式一般由開發商、物業管理公司和服務公司完成。開發商開發房地產，物業管理負責管理，服務公司提供專業服務。這種模式的優點是分工明確、專業。新加坡的物業服務業務也由專業服務公司提供。這種社會分工模式和高度專業化，不僅有效降低了物業管理企業的運營成本，而且提高了服務質量和市場競爭力。（3）物業管理協會増強行業自律在國外，物業管理行業是建立和運行的物業管理協會，基本上不受政府干預。這個協會是政府和企業之間的橋梁。該協會的具體工作是負責具體的管理和行業自律工作，同時提供資質認證、市場信息、行業標準或人員培訓服務。政府部門主要監督和管理協會的合法性，不直接參與協會的工作和管理。IREM，韓國住房管理協會，澳大利亞房地產協會，日本住房管理協會等。行業協會來優化整個管行業專業,維護業主的權益不僅,還優化了物業管理公司的管理實踐,加強自律,凈化市場增加企業的利潤和權益,使這個行業更加健康有序的發展。（4）資質審核制度嚴格物業管理人員的專業素質直接影響著物業服務的質量。我國的物業管理服務質量一直難以提高，與低專業水平有很大關系。歐美國家高度重視對物業管理行業企業資質的審查，其中員工的管理和培訓是外國物業管理公司資格審查的重要內容之一。美國還接受定期檢查和培訓獲得營業執照的物業管理公司。在美國，IREM制定了嚴格的標準來考慮物業管理人員的素質和物業管理能力。物業管理人員必須由經認證的物業經理(CPM)認證，以合法地從事物業管理工作。因此，專業的物業管理制度在職業經理人制度的規范下是非常完善的，美國的物業管理是世界上第一批專業人才，人才的工作能力得到了世界市場的認可;韓國、日本的物業管理企業資格制度也非常嚴格，在美國有類似的營業執照制度，從事房地產經營管理的企業必須首先取得相應的許可證;有一個成熟的職業道德和技能評估體系。（5）收費制度規范、合理我國物業管理公司的收入主要來源于物業管理費，實現利潤。由于外國法律制度相對健全,對物業管理公司的管理非常規范,同時市場競爭環境和社會的影響下發展,外國物業管理企業物業管理收費通常非常透明,清晰、規范,很少產生產權糾紛,因為物業管理費用。美國物業管理公司允許業主與業主共同制定年度預算計劃，直接參與物業管理費用的管理和支出，并收取物業管理費。德國房地產公司的財產支出必須接受業主的監督，與美國一樣，物業成本也是一個預算報告系統。財產支出和管理有業主的參與，業主權利的保護，同時，主要的支出必須由業主共同投票批準，并在年度支出結束時需要一份詳細的說明。美國和德國的物業管理費用制度體現了一種規范性和合理性，在物業管理的責任、權利、關系之間相對清晰，促進了物業管理行業的有序健康發展。2.2.3綜合評述通過上面的詳細情況,可以看出,國內外許多專家研究了物業服務管理、物業服務管理的實際應用,已經有許多成熟的方法,這對我物業服務管理改進研究提供了很大的幫助。在中國的一些城市，如北京、上海、廣州、深圳、香港的物業管理都非常完善，即便如此，在房地產服務管理方面，他們仍然存在這樣或那樣的問題。因此，與相對獨立的鐵路社區相比，物業管理的發展無疑面臨著更多的問題和挑戰。本文以物業服務管理的突出特點，分別參考成本經濟學理論、營銷理論、公共關系、基本理論、物業管理、社會學等作為理論指導。由于本研究的對象是一個具有代表性的獨立社區，相關的理論知識反映在實際的服務管理中，每個理論的基本應用解釋如下。（1）經濟學成本理論經濟成本理論的概念與會計成本不一樣。指生產經營中使用的各種生產要素的總支出。可以用來表示以下公式:經濟成本=會計成本+隱含成本經濟利潤=總收益、成本會計、隱性成本與我們生活中無止境的需求相比，自然資源所擁有的大部分環境是有限的。因此，對于房地產企業來說，如何管理這些資源，利用這些資源來發揮這些資源是物業管理的一個重要問題。本文通過經濟成本理論的應用，解決了物業服務管理中存在的問題。（2）市場營銷理論市場營銷是指根據市場需求，通過各種銷售渠道和促銷手段，有計劃地生產經營的企業的經營和銷售過程。通過各種活動和交流，人們可以獲得他們需要的經驗和經驗，包括社會活動和集體活動。通過總結這些經驗和教訓，我們發現了一些新的更好的方法。這些方法可以大大提高獲得的效益。物業服務管理作為管理的一個組成部分，在物業服務管理實踐中也借鑒了大量的營銷相關理論，以增加物業的多元化經營收益。（3）公共關系基礎理論公共關系起源于英國的“公共關系”，縮寫為“PR”。翻譯成中文是公共關系，或翻譯成公共關系。這意味著社會組織通過信息傳播的方式建立良好的公共關系，使社會組織具有良好的社會關系環境，從而尋求事業的成功。作為一個全新的產業，物業服務管理正以非常快的速度發展。公共關系與物業管理企業之間存在著必然的聯系，可以提升物業公司在業主心目中的地位和形象。在一些突發事件中，也可以減少事件在主人的影響中，為了達到維護形象的目的，以實際情況為基礎，說明公共關系是一種尋求內部和外部發展管理的統一。（4）物業管理中的社會學理論應用社會學是一門高度活躍的社會學科，它試圖用科學的思維來探討人類社會和生活。社會學作為社會科學的一門獨立學科，有著廣闊的研究領域和豐富的研究內容。在物業管理實踐中，社會文化、社區組織和和諧社會的建立與社會學的知識密切相關。2.3選題的目的與意義這篇論文至少有三個要點。(1)這一課題有利于提高物業管理服務企業的核心競爭力，提高企業的盈利能力。企業通過管理服務模式創新,可以認為房東會提供優質的服務,贏得了廣大業主的滿意和認可,增強信任,所有者是有利于業主按時足額支付物業管理費用,并可以建立一個企業品牌,培育企業核心價值元素,一直是強大的企業在業界的聲譽和地位。(2)這個話題有利于物業管理行業的健康發展。物業管理行業屬于勞動密集型小利潤,與勞動力成本增加,企業總體形勢是嚴峻的,物業管理服務很難保證服務質量,缺乏能量,整個行業尋求產業發展空間,激活電力行業發展,創新服務模式,通過科學技術來減少勞動力成本,通過智能提供了優質的服務,通過優化物業管理服務模式提高企業新的利潤點,打開一個新的發展路徑屬性服務。(3)這一主題有利于改善住宅幸福指數。優化物業管理服務模式，提供多元化的物業服務，提高業主的幸福指數，是本研究的積極意義。從住房管理模式到房屋+業主服務模式的轉變將對業主的生活和生產方式產生積極的影響。在物業管理行業中，科技的不斷深化不僅解放了勞動力，也促進了業主的生活。“互聯網+”的物業管理模式不僅增加了業主的參與體驗，也促進了物業管理服務效率的提升，從而增加了業主的幸福感、感覺和舒適感。2.4擬解決的關鍵問題本文借鑒了一些專家和學者對產權問題的理論研究,但是這些研究很少在國內住宅小區物業管理的整體情況,經驗少,但我仍然通過理論分析根據鐵路住宅物業服務管理的發展方向,充分研究鐵路地區的特點,特別是在管理系統的問題,改變住宅物業服務管理水平,提高業主滿意度。本研究的最終目的是按照本文的物業服務管理方法和經驗,通過對我國住宅小區物業管理服務管理方法是研究和探討,相同的其他物業服務管理系統有一種體驗的效果,提高相應的物業服務管理水平,在中國物業管理行業在促進中發揮作用。3研究內容本文在文獻綜述、問卷調查、比較分析等研究方法的基礎上，探討了我國物業服務企業存在的問題，并提出了切實可行的解決方案。在我國房地產行業發展的基礎上，選擇對物業管理困境進行創新研究的主要原因是我國房地產行業的發展。目前行業企業數量多，相關研究多，但在整個行業的領先房地產公司都致力于技術創新，相關研究對互聯網+、智能社區等有了濃厚的興趣，然而，一些人性化的創新和推廣卻被忽視了。本文將全面創新的理念引入傳統的物業管理行業，提出了我國物業管理模式創新的思路。4研究對象（試驗材料）、研究方法與技術路線4.1研究對象本次研究主要針對孝感市區住宅小區開展，為了讓研究結果更具有客觀性，在城市行政區域分布上，以及新舊小區的比例上，做到了基本均衡。4.2研究方法(1)文獻研究方法。通過大量的閱讀“物業管理”、“物業服務”、“服務創新”和“優勢”相關文獻，結合比較方法，對本文的相關知識進行分類梳理，為本研究奠定了材料和理論基礎。(2)案例分析方法(問卷調查)本文以中心城區物業管理研究為例，分析其現狀及原因，結合國外成熟的物業管理經驗，提出自己的科學合理的觀點。(3)比較分析。在物業管理和物業服務企業服務創新研究成果的基礎上，結合行業背景和物業管理服務、物業管理服務公司在管理中存在的問題和原因，針對性地提出了創新策略。4.3技術路線文獻資料收集整理文獻資料收集整理問題的提出文獻綜述研究目的意義相關概念相關理論分析國內外現狀對比分析原因理念創新劃定研究范圍理論研究實例研究技術創新產品創新對策研究實證研究研究理論基礎發現問題原因分析原因分析總結經驗提出創新原因分析4.4可能存在的問題及應對措施本文借鑒了一些專家和學者對產權問題的理論研究,但是這些研究很少在國內住宅小區物業管理的整體情況,經驗少,但我仍然通過理論分析根據鐵路住宅物業服務管理的發展方向,充分研究鐵路地區的特點,特別是在管理系統的問題,改變住宅物業服務管理水平,提高業主滿意度。5工作基礎和已有進展已經完成對于研究對象的問卷調查，并且查閱了有關的文獻資料。6計劃研究進度第一階段：2018.1.10—2.28，查閱大量文獻資料，確定論文題目；第二階段：2018.3.1—3.20，根據論文題目進行調研，按照指導教師所下任務書的具體要求，積極做好論文前期準備工作；第三階段：2018.3.21—4.3，完成選題報告。通過選題報告，對論文的框架和內容有一個大體的構思，并在指導老師的幫助下，整理相關資料、補學空白知識點，做好撰寫論文的前期準備工作；第四階段：2018.4.4—2018.4.30，在導師的指導下，進一步分析整理資料，完成論文初稿。在實際工作中驗證相關論點，以完善論文的實際可操作性，并希望論文的方法和觀點能在實際工作中得到應用和升華；第五階段：2018.5.1—2018.6.7，與導師進行討論，總結充實研究內容，并根據論點在實際工作中的應用對論文進一步修改；第六階段：2018.6.8—2018.6.14，論文評審。在指導老師的幫助下充分做好答辯準備，積極準備答辯材料；第七階段：2018.6.15—2018.6.21，答辯。7預期目標本研究的最終目的是按照本文的物業服務管理方法和經驗,通過對我國住宅小區物業管理服務管理方法是研究和探討,相同的其他物業服務管理系統有一種體驗的效果,提高相應的物業服務管理水平,在中國物業管理行業在促進中發揮作用。8創新之處首先,根據物業管理和物業服務企業服務創新研究成果,結合國內行業背景和物業管理服務現狀,提出了全面創新的概念,突破瓶頸,國內大多數研究技術創新的研究。概念創新以顧客需求為服務標準，解決了物業公司與業主之間的矛盾。技術創新旨在提高管理服務水平，滿足客戶對新時代新技術的追求。產品創新，以多元化服務為基礎，不僅為物業管理行業注入新鮮血液，也滿足不同客戶的不同需求。其次，本課題側重于城市住宅小區的物業管理，不僅降低了選題的切入點，而且提高了課題研究的實際意義，避免了理論討論。與此同時，住宅物業管理是與民生相關的一個大問題，因此主題的主題反映了“小而大”的特點。9參考文獻陳曦.我國物業管理發展現狀[J].商情,2013(12):253-254.婁金霞.對物業管理向現代服務業轉型升級的研究[J].生產力研究,2014(10):110-112.楊萌.關于物業管理轉型的思考[J].中國物業管理,2013(7):10-13.章禮強,沙國華.業主物權與物業管理的沖突與調適探論[J].江蘇社會科學,2010(1):143-148.王英旭.物業管理收費存在的問題與解決措施[J].中國管理信息化,2014(21):9-10.劉芮希.試析物業管理的專業化發展與專業人才培養[J].青春歲月,2014(12).李豪.互聯網+時代的物業管理[J].中國物業管理,2015(11):63-65.張華倫.我國中小城市物業管理水平提升研究[J].企業經濟,2015(1):86-89.郭穎.從物業產權角度分析物業管理服務[J].中國管理信息化,2015(10):114-114.種潔.淺析如何通過管理創新提升物業管理服務水平[J].電子制作,2015(1).李文忠,周冰婷.物業管理企業物業服務創新探微[J].現代國企研究,2015(4):53-54.郭穎.物業管理企業物業服務創新研究[J].品牌研究,2015(2):53-53.黃衛,葉建輝,沈文建.提升物業管理服務質量之拙見[J].人力資源管理,2015(6):185-185.BattyM,AxhausenKW,GiannottiF,etal.Smartcitiesofthefuture[J].EuropeanPhysicalJournalSpecialTopics,2012,214(1):481-518.傅林,嚴文珍.提升服務品質創新商業模式促進行業發展——中國物業管理協會工作會在杭州召開[J].中國物業管理,2014(3):16-20.劉拓.我國物業管理問題研究[D].山東大學,2010.李瓊華.論物業管理服務模式創新與選擇[J].現代商貿工業,2016,37(20):67-68.劉娜.互聯網環境下物業管理公司創新商業模式初探[J].經濟研究導刊,2015(1):20-21.PrahaladCK,RamaswamyV.Co-creationexperiences:Thenextpracticeinvaluecreation[J].JournalofInteractiveMarketing,2004,18(3):5-14