石家莊市進入機會及項目可行性研究報告思源經紀南京公司目錄城市宏觀背景研究城市土地市場研究城市宏觀房地產市場研究區域市場研究潛在客戶研究地塊研究取地位置和價格建議項目經濟測算結論簡述城市是否健康，是否值得進入？石家莊的區位及交通現狀使其成為京津冀都市圈發展的第三極城市，對河北南部的輻射及聚集作用更有明顯。屬于人口導入型城市、交通路網發達是其城市發展的核心動力，不僅增加了石家莊城市聚合力，而且對更快融入京津冀都市圈發展及加強對周邊的輻射力均有較大的促進作用。城區人口比例小，城區規模小，但全市總人口基數大及較低的城鎮化率，是城市及房地產發展的持續推動力。房地產市場好不好？限購后至今石家莊總成交量較限購前略有下降，但成交量總體保持平穩。年受宏觀市場波動的影響，供銷均有下滑，短期內市場成交量有下滑，但預計成交量仍將高于或與成交量最低年份持平，由于較低的城鎮化率及較大人口基數，中長期市場需求持久,市場容量仍有一定的上升空間；其中商品住宅市場發展較好，整體供不應求，后勁大。商辦市場由于整體供應量過大，市場飽和度明顯，市場供過于求，整體發展趨于下行。土地市場行情：石家莊未來年預計土地成交量（建面）萬方，當前石家莊商品房銷售總額預計為萬方（建面），預期年內商品房整體供銷將保持平衡的態勢。另石家莊近年已經拍賣土地中，未開發潛在供應量（建面）萬方，如果上述未開發土地加速上市，將給石家莊整體房地產市場帶來庫存增加的風險。近期看，石家莊土地市場受年樓市火爆的帶動，年月土地市場持續火熱，量價齊升，隨著年房地產市場轉冷，土地市場熱度將有所下降。全市及周邊土地情況未來年土地供應量：預計未來年土地供應量為萬㎡（占地面積）；近年土地潛在供應量：近年全市土地潛在供應量為萬㎡（建面），區域土地潛在供應量為萬㎡（建面）；周邊土地成交價格情況來看：純住宅用地：萬畝；住宅兼商服用地：萬畝（特例：年天山集團摘取的[]號地塊成為石家莊地王，畝低價萬畝）；純商服用地：萬畝。地塊好不好？、區位價值較高，地塊位于南二環內，是未來的城市副中心。、地塊交通便利，在建地鐵號線（年月通車），由東西向有槐安路、勝利大街城市主干道，南北中華南大街，建設大街及正在拓寬的勝利大街等主干道，交通通達性好，、地塊四至外圍區域發展城市，城市感較強，地塊東部銜接石家莊高端住宅區。、地塊可開發用地住宅比重小，地塊可開發用地體量較少及商業比重較大使得開發成本加大。、地塊開發進程不可控，地塊內部環境雜亂，地塊內部大量的城中村及企業廠房，拆遷量較大，土地開發進程不可控。綜合評定：地塊本身區位價值優越，但開發進度及成本等不可控，商業比例過大，存在風險。結論簡述區域房地產市場好不好？區域房地產市場發展潛力大，發展勢頭強勁。作為規劃的城市副中心，區域規劃起點高，同時位于二環內、城市南向優先發展的決定區位優勢使得區域具備較大的發展潛力。此外，從市場容量大、項目去化水平高、價格漲幅大、在售庫存不多的市場現狀看，區域房地產市場空間較大，前景看好。城市宏觀背景研究石家莊位于河北省中南部，是河北省省會，京津冀都市圈的第三極，輻射整個河北南部，是京廣、石太鐵路樞紐城市，全國重要的服務業、生物產業基地。石家莊市地處河北省中南部，東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西省為鄰，北與保定市交界，距首都北京公里。是河北省省會，華北地區最大的商業貿易市場流通中心，區位價值優越。石家莊作為京津冀都市圈的第三極，定位全國重要的服務業、生物產業基地之一，也是京津高技術產業和先進制造業研發轉化及加工配套基地。石家莊市屬于溫帶季風氣候。太陽輻射的季節性變化顯著，具有四季分明，寒暑分明，雨量集中于夏秋季節特點。區位特征1城市宏觀概況石家莊河北省行政地圖京津冀都市圈石家莊人口特征1城市宏觀概況石家莊市區現轄個市轄區，分別是橋東區、橋西區、新華區、長安區、裕華區和井陘礦區，另下轄的個縣、個縣級市；全市總面積平方公里，其中市區面積平方公里；年末，全市戶籍人口萬人，常住人口萬人，市區常住人口萬人；數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報石家莊戶籍人口萬人，常住人口萬人，市區常住人口較少，僅萬人。外來人口較多，屬于典型的人口流入型城市（目前區域外來人口萬），給房地產的發展提供較好基礎支撐。市區縣級市面積（平方公里）戶籍人口（萬人）經濟產值人均（億元）（元）市區縣級市合計

全市GDP2城市經濟石家莊城市經濟實力不強，排名河北第二，全國各省會城市第十二。年全市總值及人均不斷上漲，年全市為億元，全市人均為元。全市方面，年全市不斷上漲，年全市達到億元，漲幅為，經濟正由高速發展向平穩發展轉變。經濟排名河北第二，全國各省會城市第十二，且主要來自于下面各縣，市區僅為億元（占全市）經濟實力不強；人均方面，年人均不斷上漲，漲幅波動較大，年煙臺人均為元，漲幅為。整體看，石家莊經濟實力對城市房地產快速發展的貢獻度較低。數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報人民生活不斷改善，石家莊居民收入穩定增加，其中城鎮居民可支配收入年年均漲幅，截止年城鎮居民可支配收入達元，比年上漲；年石家莊農村居民人均可支配收入不斷增加，年均漲幅，年農村人均可支配收入為元，同比上漲。持續穩定增長的的人均可支配收入，為消費者的購房、生活消費等提供了強有力的經濟支撐，同時使得居民消費觀念逐漸改變，為房地產市場的發展奠定了基礎。人均可支配收入2城市經濟年全市城鎮農村居民可支配收入不斷上漲，漲幅基本在左右，居民購買力逐年增強。數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報石家莊是第二產業主導經濟，占比尤為突出，年比例高達，裝備制造、醫藥、食品紡織服裝、石化、鋼鐵、建材為支柱產業。近年來以批發、物流、零售、旅游為代表的第三產業加速發展，產業發展所所帶來的大量的置業人口支撐當地房地產行業的發展。三產結構2城市經濟石家莊是第二產業主導經濟，占比尤為突出，年比例高達，裝備制造、醫藥、食品紡織服裝、石化、鋼鐵、建材為支柱產業。數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報年年石家莊消費品零售額額不斷上漲，年消費品零零售總額約為億元，比年年的億元增長了，年均漲漲幅為。全市消費品總額的穩步增增加，反映出居民生活水水平的不斷提高，消費需需求在增加。生活質量提提高的同時人們對居住環環境的要求也在提高，為為住宅市場提供強有力的的支撐。消費品零售額2城市經濟年石家莊市消費品零售額額不斷上漲，全年共計億億元，漲幅為。數據來源：年石家莊市國國民經濟和社會發展統計計公報儲蓄存款2城市經濟年石家莊市人均儲蓄存款款不斷上漲，居民經濟實實力不斷增強，為房地產產發展提供較好的經濟基基礎支撐。其中制造業、、金融業從業人員收入水水平較高。年煙臺人均儲蓄存款不斷斷增加，漲幅均在左右，，年人均儲蓄存款為元，，漲幅為；其中制造業、金融業從業業人員收入水平較高；人均人民幣儲蓄存款的不不斷增加說明大眾的金融融投資意識不斷增強，經經濟實力不斷增加，能夠夠給房地產市場提供有力力的消費支撐。數據來源：年石家莊市國國民經濟和社會發展統計計公報財政收入2城市經濟年石家莊市財政收入不斷斷增加，全年共計億元，，漲幅為。年財政收入不斷增強，年年均上漲，年全年財政收收入為億元，比年上漲為為；財政支出多用于教育、醫醫療衛生、節能環保、農農林水事務和住房保障等等重點項目。數據來源：年石家莊市國國民經濟和社會發展統計計公報年，石家莊城鎮化率達到到到年，河北省城鎮化率達達到，城鎮人口由年的萬萬人增加到萬人。石家莊莊市將成為城區常住人口口萬人以上的特大城市到年，石家莊市城市化水水平將達到，城鎮人口將將由年的萬增加到年的萬萬，規劃期間市域人口將將繼續大量由農村向城市市轉移，人口空間分布將將發生很大變化，城市人人口的大幅度增加，將使使城市各項建設用地需求求不斷加大。加快推進地鐵建設——號號線預計年開通石家莊軌道交通三號線一一期工程工期個月，預計計在年月份完工。月日率率先開工的石家莊軌道交交通號線一期工程“新客客站至二中段”，將由中中國鐵建十七局集團投資資建設。預計將在年月日日全部完工。地鐵號線設兩個站點在區區域內部，極大的提高了了區域對城市內部的輻射射能力，吸引全市客群。。交通路網的完善對，更更好的促進區域房地產市市場的發展。更好的融入入京津冀都市圈發展以及及加強對石家莊市區的輻輻射起到了極大的促進作作用城建水平2城市經濟年城鎮化率達，規劃到年年，全市城鎮化率達左右右，城鎮人口基數的增加加是支撐市區房地產發展展的基礎條件。2各城市關鍵指標對比（石家莊、濟南、鄭州、、太原共個城市)附文件：各城市關鍵指標對比：、當前石家莊房地產市場場容量小相對較小，與周周邊省會相比，石家莊商商品房市場尤其是住在市市場市場容量相對較小，，由于人口基數及低城市市化率，預計未來市場容容量有上市空間。、市區常住人口對房地產產支撐作用較大，盡管石石家莊全市常住人口規模模較大，但由于市區常住住人口規模較小，對房地地產發展的促進作用不明明顯，相對其他城市來說說，房地產總容量較小，，而鄭州和濟南市區人口口較多，對房地產發展的的人口支撐作用明顯，商商品住宅銷售量較大。、和其他城市相比，石家家莊城市化率較低，發展展潛力更大，目前石家莊莊城市化水平僅為，低于于濟南、鄭州和太原，隨隨著城市城鎮村改造的加加快、城鎮化水平快速提提升所帶來的人口遷移將將對城市房地產發展的促促進作用明顯。城市間橫向對比指標分類指標石家莊濟南鄭州太原房地產指標商品房銷售量（萬㎡）商品住宅銷售量（萬㎡）經濟指標全市（億元）第二產業比例（）第三產業比例（）人口指標常住人口（萬人）

市區人口城市化率消費力指標城鎮人均收入農村人均收入社會零銷售額城市發展策略3城市規劃煙臺市規劃成為京津冀都都市圈第三極、京津向中中西部輻射的“第一中樞樞”、河北省對外競爭爭、交流的第一平臺，城城市地位逐步提高，未來來將帶動房地產行業的發發展。城市總體發展調整戰略：：優化都市區布局，落實城城市北跨戰略，強化正定定組團功能，建設濱河新新區、承擔部分省會功能能，統籌產業發展，完善善產業聚集區布局；依據據“規模不變、調整用地地發展方向和布局”的原原則對中心城區用地布局局進行調整。、京津冀都市圈第三極隨著國家發展戰略調整，，京津冀區域正成為引領領中國經濟新一輪發展的的增長極。亟需以石家莊莊為核心，推動冀中南一體化建設，構建與京津津良好的分工協作關系，，使石家莊成為京津冀都都市圈第三極。、京津向中西部輻射的““第一中樞”石家莊位于京廣與隴海復復線發展走廊交匯要沖，，隨著區域經濟交流的進進一步加強，亟需石家莊莊利用“東出西聯、承南南接北”的區位優勢，大大力發展以商貿物流、信信息服務為主的現代服務務業，使其成為京津向中中西部輻射的“第一中樞樞”，全國重要的現代服服務業基地之一。、河北省對外競爭、交流流的第一平臺省委、省政府高度重視省省會發展，將省會城市建建設作為提升全省競爭力力的戰略舉措。亟需石家家莊做強、做大，擔負起起展示整個河北財富創造造力、文化競爭力、社會會發達程度的重任，對外外競爭、交流的第一平臺臺；特色鮮明、繁華舒適適、現代一流的省會城市市。總體空間布局3城市規劃石家莊近期實施“打造新新城、重塑古城、嚴控老老城”戰略。遠期實實施“北跨、南優、西控控、東延”戰略。本案案屬于近期規劃的老城部部分，同時也是遠期規劃劃中的“南優”部分，，規劃將有效促進區域房房地產的發展。城市性質：京津冀第三極，全國重要要的現代服務業、生物產產業基地之一。發展方向：近期實施“打造新城、重重塑古城、嚴控老城”的的發展戰略。遠期實施“北跨、南優、、西控、東延”的發展戰戰略，打造“一河兩岸三三組團”的空間結構。本案屬于近期規劃的老城城部分，重點疏散老城人人口與職能、完善設施配配套、改善環境。同時也也是遠期規劃中的“南優優”（南向優先發展）部部分，是規劃的城市副中中心，規劃起點高，發展展潛力大。地塊交通網絡3城市規劃交通優勢突出。從大交通通看，石家莊是京廣、石石太等四條鐵路交匯的樞樞紐城市。航空、鐵路、、公路交通路網較為發達達，未來市內軌道交通規規劃也將完善。航空：“十二五”期間，，以建設低成本和區域性性樞紐機場、首都機場的的主要分流備降機場、航航空貨運與快件華北集散散中心為目標，實現石家家莊機場與北京機場的錯錯位發展。到年，機場年年旅客吞吐量達到萬人次次、年貨郵吞吐量達到萬萬噸。樞紐：到年，初步建成正正定商貿物流產業聚集區區、石家莊南部綜合物流流產業聚集區等兩大省級級物流產業聚集區；優先先發展城市公共交通，加加快軌道交通規劃和建設設等。鐵路：加快實施京石、石石武、石濟等鐵路客運專專線建設，構建快速鐵路路網絡。形成石家莊與京京津、周邊省會城市及與與冀中南城市群小時軌道道交通圈，規劃全市鐵路路通車總里程突破公里。。到年，快速鐵路通車里里程突破公里。軌道：到年將建成軌道交交通、、號線一期工程，，三條線路構成了我市軌軌道交通骨干線網號線串串連了老城區、高新區、、號線以新火車站為中心心向四周輻射。其中地塊塊附近的號線預計將在年年月日全部完工。地塊4城市宏觀總結觀點：石家莊的區位及交交通現狀使其成為京津冀冀都市圈發展的第三極城城市，對河北南部的輻射射及聚集作用更有明顯。。屬于人口導入型城市、、交通路網發達是其城市市發展的核心動力，不僅僅增加了石家莊城市聚合合力，而且對更快融入京京津冀都市圈發展及加強強對周邊的輻射力均有較較大的促進作用。城區人人口比例小，城區規模小小，但全市總人口基數大大及較低的城鎮化率，是是城市及房地產發展的持持續推動力。一、城市人口規模較大，，屬于人口導入型城市、、城鎮化率低，較大的城城市人口規模和低城市化化率能夠快速促進房地產產的發展。二、石家莊城市經濟實力力不強，排名全國各省會會城市第十二，河北省第第二。且主要來自于下面面各縣，對城市房地產快快速發展的貢獻度較低；；煙臺第二產業比例尤其其突出，主導經濟，并吸吸納大量外來人口，對城城市發展有較大貢獻；三、石家莊近期實施“打打造新城、重塑古城、嚴嚴控老城”的發展戰略。。遠期實施“北跨、南優優、西控、東延”的發展展戰略，打造“一河兩岸岸三組團”的空間結構，，規劃城市地位突出。四、石家莊對內、對外交交通便捷，航空、鐵路、、公路交通路網較為發達達，未來軌道交通規劃完完善。對更好的融入京津津冀都市圈發展起到了極極大的促進作用。城市土地市場研究整體土地市場分析1城市土地市場石家莊土地市場年至年，，土地成交面積整體呈先先上升后下降再上升趨勢勢，量價齊升；年前四四月土地市場火熱，前個個月成交面積為萬㎡；至年樓面均價呈緩慢上升升趨勢，熱點板塊多以較較高溢價成交，高溢價拉拉漲市場預期；年前四月月房地產用地平均出讓樓樓面地價為元㎡，石家莊莊房地產土地市場將持續續火爆。年土地市場成交量穩定，，年土地市場并沒有受到到“補證”潮的影響，成成交面積創近年新高。年年土地市場高調開閘，全全市土地供應量為萬㎡，，同比去年上漲。保障房建設計劃：年石石市棚戶區改造竣工套，，同年開工建設套；年計計劃建設開工建設套住房房。石家莊土地市場以住宅用用地為主，年住宅用地占占整體比重。進入年來，，住宅用地價格上漲，而而商服用地市場遇冷價格格下跌。預計全年土地供供應大幅增加，其中住宅宅用地供應萬㎡，商服用用地供應萬㎡。整體土地市場分析1城市土地市場石家莊土地市場年成交以以住宅用地為主，成交量量不斷上升，年住宅用地地體量比例為近年最高；；年前四月份住宅用地地市場熱度高，樓面價元元㎡嗎，漲幅較平緩；高高熱度的土地成交導致一一年后住宅的高供應，鑒鑒于目前的市場環境，未未來石家莊樓市存在一定定風險。年石家莊商業用地面積呈呈上升趨勢，樓面價高于于住宅用地，年商業用地地市場目前表現良好，前前四月商業用地樓面價元元㎡，遠高宇住宅用地樓樓面價，競爭引發高溢價價，高溢價拉漲樓面價。。新客站地塊區域近年土地成交明細2區域土地市場石家莊新客站地塊區域內內部近年有幅重點土地成成交，幅純住宅用地、幅幅純商業用地、幅商住混混合用地。其中年天山山集團摘取的[]號地塊塊成為石家莊地王，畝低低價萬畝，樓面價高達元元㎡。編號成交日期地塊編號位置用途占地面積（㎡）出讓年限容積率成交價(億元)成交地價(萬元畝)成交樓面價(元㎡)競得單位[]號青園街以西、塔南路以南住宅、商服商業年、住宅年

永昌地產集團有限公司[]號塔南路南、放射東路東住宅、商服用地商業年、住宅年

河北智恒房地產開發有限公司[]號匯通路以東、放射東路以西住宅年

石家莊中嘉信房地產開發有限公司[]號工農路南、市農業生產資料總公司東住宅年

河北金標房地產開發有限公司[]東至市農機總公司、西至怡然雅居小區、南至東平路、北至市國土局城鎮住宅用地河北潤龍房地產開發有限公司[]號體育東街以東，塔南路以北，塔北路以南，規劃路以西商服、住宅商業年、住宅年

河北永昌房地產開發有限公司[]體育東街以東、南二環以北、塔南路以南、規劃路以西其他普通商品住房用地年

京旭睿、美銀聯合體新客站地塊區域近年土地成交明細2區域土地市場石家莊新客站地塊區域內內部近年有幅重點土地成成交，住宅用地價格萬畝畝，住宅兼商服價格萬畝畝，純商服價格萬畝。編號成交日期地塊編號位置用途占地面積（㎡）出讓年限容積率成交價(億元)成交地價(萬元畝)成交樓面價(元㎡)競得單位[]號中華大街東、裕華路南、禮讓街西商服、住宅商業年住宅年

石家莊聯邦偉業房地產開發集團有限公司[]號裕華路維明街工農路民心河師范街圍合區域商服年.

永輝超市[]號裕華路以北，建設大街以西住宅、商服用地商服年住宅年

北京中天恒信房地產開發有限公司[]號南二環南、建通街東中低價位、中小套型普通商品住房用地年

河北騰華房地產開發有限公司[]號東風路北、平安大街東住宅、商服用地商業年住宅年

石家莊金龍房地產開發有限公司[]號建華大街以西、東崗路以南商服、住宅用地商服年住宅年

北天海房地產開發有限公司[]號新石北路北、紅旗大街東商服用地年

河北樂宸房地產開發有限公司[]號濱河街以東、清水街以西、南二環路以南商服年

石家莊聯邦偉業本案新客站地塊區域重點土地成交明細2區域土地市場近年新客站地塊區域內部部有幅重點土地成交，幅幅住宅用地，幅商業兼住住宅用地。其中年天天山集團摘取的[]號地地塊位于地塊區域東南面面。土地編號：[2012]068號

用地性質：

住宅用地面積：32938平方米競得方：石家莊中嘉信房地產開發有限公司成交時間：2013-1-31單位地價：

485.79萬元/畝成交樓面價:2277元/㎡土地編號[2013]036號

用地性質：

住宅、商服用地面積：58332.47平方米競得方：河北智恒房地產開發有限公司成交時間：2013-11-1單位地價：1378.38萬元/畝成交樓面價：6579元/㎡土地編號：[2011]062號

用地性質：

住宅用地面積：13861平方米競得方：河北潤龍房地產開發有限公司成交時間：2013-11-1單位地價:456.95萬元/畝成交樓面價：2538元/㎡土地編號：[2012]076號

用地性質：

住宅用地面積7405.4平方米競得方：永昌地產集團有限公司成交時間：2014-2-13單位地價：

405.13萬元/畝成交樓面價:2025元/㎡土地編號：

[2014]007號

用地性質：

住宅、商服用地面積：15544.47平方米競得方：永昌地產集團有限公司成交時間：2014-2-13單位地價：

544.70萬元/畝成交樓面價:1460元/㎡[2013]036號[2012]068號[2014]007號[2012]076號[2011]062號住宅用地住宅兼商服新客站地塊區域重點土地成交明細2區域土地市場近年新客站地塊區域周邊邊有幅重點土地成交，幅幅住宅用地，幅商業兼住住宅用地，幅商業用地。。本案[2012]040號[2011]005號[2011]047號[2012]030號[2012]047號[2012]077號[2012]038號[2010]042號[2012]042號土地編號：[2011]005號

用地性質：

商服、住宅用地面積:21980.5平方米競得方:石家莊聯邦偉業房地產開發集團有限公司成交時間：2011-5-16單位地價;512.60萬元/畝成交樓面價：961.08元/㎡土地編號：[2012]038號

用地性質：

商服、住宅用地面積:146454.9平方米競得方：北天海房地產開發有限公司成交時間：2012-8-24單位地價;568.12萬元/畝成交樓面價：2511.97元/㎡土地編號：[2012]077號

用地性質：

商服、住宅用地面積:22179.5平方米競得方：石家莊金龍房地產開發有限公司成交時間：2013-1-31單位地價;586.16萬元/畝成交樓面價：2511.97元/㎡土地編號：[[2012]040號

用地性質：

商服、住宅用地面積:18742.5平方米競得方：北京中天恒信房地產開發有限公司成交時間：2012-8-24單位地價476.66萬元/畝成交樓面價：1269.90元/㎡土地編號[2011]047號

用地性質：

商服用地面積:28614平方米競得方：永輝超市成交時間：2011-11-11單位地價;535.90萬元/畝成交樓面價：6913.51元/㎡土地編號：[2012]030號

用地性質：

商服用地面積:7819.6平方米競得方：河北樂宸房地產開發有限公司成交時間：2012-7-25單位地價;460.40萬元/畝成交樓面價：1180.47元/㎡土地編號：[2012]042

用地性質：其他普通商品住房用地用地面積:153281.2平方米競得方：京旭睿、美銀聯合體成交時間：2011-5-16單位地價;708.97萬元/畝成交樓面價：3544.68元/㎡土地編號:[2010]042號

用地性質：

商服、住宅用地面積:103976.1平方米競得方：河北騰華房地產開發有限公司成交時間：2011-5-16單位地價:400.11萬元/畝成交樓面價:

1714.68元/㎡土地編號[2013]035號

用地性質：

中低價位、中小套型用地面積:

10979.1平方米競得方：河北騰華房地產開發有限公司成交時間：2011-5-16單位地價;406.85萬元/畝成交樓面價:1743.57元/㎡土地編號：[2012]047號

用地性質：

商服用地面積:153281.2平方米競得方：石家莊聯邦偉業成交時間：2012-9-19單位地價

：25.00萬元/畝成交樓面價：187.51元/㎡[2013]035號住宅用地住宅兼商服商服用地整體土地市場分析1土地供應計劃石家莊土地市場年至年，，土地成交面積整體呈先先上升后下降再上升趨勢勢，量價齊升；年前四四月土地市場火熱，前個個月成交面積為萬㎡；至年樓面均價呈緩慢上升升趨勢，熱點板塊多以較較高溢價成交，高溢價拉拉漲市場預期；年前四月月房地產用地平均出讓樓樓面地價為元㎡，石家莊莊房地產土地市場將持續續火爆。年土地市場成交量穩定，，年土地市場并沒有受到到“補證”潮的影響，成成交面積創近年新高。年年土地市場高調開閘，全全市土地供應量為萬㎡，，同比去年上漲。預計未未來年土地供應達到萬㎡㎡，未來年土地成交達到到萬㎡,土地成交建筑面面積預計萬㎡。年預計未來年供應量為萬㎡㎡保障房建設計劃：年石石市棚戶區改造竣工套，，同年開工建設套；年計計劃建設開工建設套住房房。預計未來年成交量為萬㎡㎡全市已拍土地潛在供應量1已拍土地潛在供應量近年全市土地潛在供應量量約萬㎡,其中年潛在在供應量萬㎡，年潛在供供應量萬㎡，年潛在供應應量萬㎡。

土地全年成交量(萬㎡）土地已上市量(萬㎡）土地潛在供應量(萬㎡）年

年

年

合計

附文件：區域土地潛在供應量2區域土地潛在供應近年區域土地潛在供應量量約萬㎡。編號成交日期地塊編號位置用途占地面積（㎡）出讓年限容積率成交價(億元)成交地價(萬元畝)成交樓面價(元㎡)競得單位建筑面積[]號青園街以西、塔南路以南住宅、商服商業年、住宅年永昌地產集團有限公司

[]號塔南路南、放射東路東住宅、商服用地商業年、住宅年河北智恒房地產開發有限公司

[]號匯通路以東、放射東路以西住宅年石家莊中嘉信房地產開發有限公司

[]號工農路南、市農業生產資料總公司東住宅年河北金標房地產開發有限公司

[]體育東街以東、南二環以北、塔南路以南、規劃路以西其他普通商品住房用地年京旭睿、美銀聯合體

[]號裕華路維明街工農路民心河師范街圍合區域商服年.永輝超市

[]號裕華路以北，建設大街以西住宅、商服用地商服年住宅年北京中天恒信房地產開發有限公司

[]號南二環南、建通街東中低價位、中小套型普通商品住房用地年河北騰華房地產開發有限公司

[]號東風路北、平安大街東住宅、商服用地商業年石家莊金龍房地產開發有限公司

住宅年[]號建華大街以西、東崗路以南商服、住宅用地商服年北天海房地產開發有限公司

住宅年[]號新石北路北、紅旗大街東商服用地年河北樂宸房地產開發有限公司

合計

附文件：觀點：石家莊未來年預計計土地成交量（建面）萬萬方，當前石家莊商品房房銷售總額預計為萬方（（建面），預期年內商品品房整體供銷將保持平衡衡的態勢。另石家莊近年年已經拍賣土地中，未開開發潛在供應量（建面））萬方，如果上述未開發發土地加速上市，將給石石家莊整體房地產市場帶帶來庫存增加的風險。近近期看，石家莊土地市場場受年樓市火爆的帶動，，年月土地市場持續火熱熱，量價齊升，隨著年房房地產市場轉冷，土地市市場熱度將有所下降。供應量：預計未來年土地供應量啊啊（占地）將達萬㎡（占占地）。年石家莊計劃土土地供應萬㎡，根據年土土地上市情況看，預計年年土地供應量將達到萬㎡㎡。保障房建設計劃：年年石市棚戶區改造竣工工套，同年開工建設套；；年計劃建設開工建設套套住房。成交量：預計未來年土地成交量（（占地）將達萬㎡，預預計建筑面積萬㎡。年年石家莊土地市場受調控控影響成交量出現波動，，年土地市場成交量略有有下降，年商品房市場高高企促土地供銷兩旺，成成交上漲，受年樓市火爆爆的影響，延續土地熱度度，隨著樓市的逐漸降溫溫，土地熱度可能會降低低。住宅地塊占總成交地塊比比例最高，近年來比例占占土地成交總量不斷上升升。土地供應量持續高漲漲，必然導致上市量的增增加，給未來南昌的樓市市帶來一定的威脅。潛在供應量：近年全市土地潛在供應量量建筑面積約萬㎡，區域域土地潛在供應量建筑面面積約萬㎡。成交地價：年土地成交價格受市場及及調控影響較大，年后石石家莊土地平均樓面地價價呈現持續上揚狀態，熱熱點成交板塊多以高溢價價成交，拉漲市場預期，，年前四月房地產用地地平均成交樓面地價為元元㎡；年前月住宅用地平均樓面面價被拉高至元㎡，年商商業用地樓面價為元㎡。。3城市土地市場總結.城市宏觀房地地產市場研究年石家莊商品房市場整體體市場波動中上揚，年供供應平均漲幅，成交基本本保持穩定，均價年均漲漲幅為。近年來，商品房市場相對對穩定，、年受限購限貸貸的影響供銷量略降，但但價格上漲。年市場轉暖暖，雙量齊增，價格受商商業價格的下跌呈現微跌跌的走勢，其中上市萬㎡㎡，成交萬㎡，均價元㎡㎡。上市萬㎡，成交萬㎡㎡，均價元㎡，整體供略略大于求，預計年受宏觀觀市場影響短期內雙量將將有所下滑。、年受限購限貸的影響供供銷量下滑，但價格上漲漲。年市場轉暖，雙量齊齊增，價格受商業價格的的下跌呈現微跌的走勢。。預計年受宏觀市場影響響短期內雙量將有所下滑滑。供銷價走勢1全市商品房市場限購限貸行情下滑市場回暖宏觀影響市場行情短期下滑年年年數據來源：中國房地產信信息網供銷價走勢1全市商品房市場近年來石家莊商品房上市市量整體上漲；成交量穩穩定，受政策影響成交下下滑，年成交量回暖；成成交均價整體上漲，目前前為元㎡。上市方面，年上市量上漲漲，年期間受市場銷售情情況下滑的影響，上市量量逐年減少，其中年達到到近年來最低，為萬㎡。。年市場回暖，上市量猛猛漲，為萬㎡。上市量為為萬方；成交方面，年高位運行，，、年受政策影響成交量量下滑，其中年成交量最最低，為萬㎡。年市場回回暖，成交量回升至萬㎡㎡。成交量為萬㎡。價格方面，年成交價格不不斷上漲，年價格微跌，，為元㎡。成交交個上漲漲，回升至元㎡。數據來源：中國房地產信信息網分區域供銷情況1全市商品房市場本案包含橋西、橋東、裕裕華區三個區域，盡管銷銷量上不及長安區，但三三個區域均屬于高價值區區域，成交均價在各區中中最高。石家莊市內六區成交受價價格較低的影響主要集中中在長安區、橋西區和開開發區，成交量較高；而橋東、裕華區項目檔次次相對較高，價格高于其其他區域，成交量相對較較小；本案包含橋西、橋東、裕裕華區三個區域，價格屬屬于全市的高價區域，能能夠給未來的土地銷售提提供價格支撐。裕華區橋東區橋西區數據來源：中國房地產信信息網截至目前，石家莊在售住住宅樓盤共個，多分布在在橋西、長安區；辦公樓樓盤共個，分布較分散；；商業樓盤共個，主要分分布長安區。在售樓盤數量1全市商品房市場目前在售樓盤數量板塊住宅樓盤數量別墅樓盤數量辦公樓盤數量商業樓盤數量長安區橋東區橋西區新華區裕華區開發區合計數據來源：石家莊搜房網網石家莊住宅市場供銷最高高位在年。年整體經歷““一降一升”。“一降””指年受限購限貸影響成成交下滑，“一升”指年年市場回暖，整體供不應應求。庫存僅供個月去化化。住宅市場市場供銷穩穩定，價格持續攀升，整整體處于相對良性的現狀狀。年整體走勢在波動中上揚揚，年整體供銷量基本保保持穩定，價格不斷上漲漲，年漲幅為；、年市場供不應求，雙量量高位運行；、年受限購購限貸影響，成交量下滑滑，出現供過于求的現狀狀；年市場回暖，需求量量擴大，再度出現供不應應求的現狀。受到宏觀市市場波動的影響，預計短短期內市場行情下滑；價格方面，全市商品住宅宅始終保持保持上漲的趨趨勢，截止目前，全市商商品住宅價格為元㎡。全市商品住宅市場供銷價走勢2全市住宅市場降升年年備注：市區商品住宅庫存存萬㎡數據來源：中國房地產信信息網全市商品住宅市場供銷價走勢2全市住宅市場上市方面，年上市量不斷斷增加，年為近年上市量量峰值萬㎡，年受政策調調控影響上市量不斷減少少，年上市萬㎡。上市量量為萬㎡；成交方面，年保持高位成成交，年受政策打壓成交交下降幅度達，年市場回回暖成交上漲。成交萬㎡㎡。價格方面，商品住宅價格格不斷上漲，盡管在年之之間受政策影響銷售面受受到影響，價格依然堅挺挺。住宅上市量年后逐年下降降，與土地成交量持續下下滑有關，年土地成交量量大幅度增加，達到歷史史高位，預計年住宅上市市量較會較大幅度增加；；年開始受限購及上市量量下滑影響，成交量下滑滑，年有所回調，年成交交量預計將再次下降到年年水平；年成交價格有下下行風險。數據來源：中國房地產信信息網年全市按銷售面積排名前前十中個是本土房企開發發項目，個外來品牌房企企（排名第一）。可以發發現，品牌開發商更具優優勢，去化較好。成交排行榜2全市住宅市場年全市按銷售面積排名前前十中個是本土房企開發發項目，個外來品牌房企企（排名第一）。可以發發現，品牌開發商更具優優勢，去化較好。年石家莊按銷售面積排名名前三的項目分別為保利利花園、瑞城、天海御天天下小區。年石家莊商品住宅成交量前十名（按合同備案面積）名次公司名稱項目名稱河北保利房地產開發有限公司保利花園石家莊國瑞房地產開發有限公司瑞城河北天海房地產開發有限公司天海譽天下小區河北鴻川房地產開發有限公司星河御城石家莊榮泰房地產開發有限公司奧北公園小區河北金麥加房地產開發有限公司匯君城河北宏峻房地產開發有限公司北郡石家莊地益嘉房地產開發有限公司御景半島花園河北軍創房地產開發集團有限公司尚水苑石家莊市魏通房地產開發集團有限公司國仕山花園3全市商辦市場目前商辦市場趨于飽和，，明顯供過于求。受年商商辦市場成交增加，供不不應求的影響，年商辦市市場過度開發而市場容量量有限導致目前商辦物業業去化周期較長。價格在在年度首次出現下滑。年商辦物業上市量穩定，，保持在萬㎡之間，年集集中上市，上市量為萬㎡㎡，漲幅高達；年全市商辦市場明顯供不不應求，價格不斷上漲，，其中年商辦市場價格達達到近年最高，為元㎡，，年上市量井噴導致市場場明顯供過于求，價格首首次出現下滑，降幅達到到，為元㎡。供不應求價格上漲供過于求價格下跌數據來源：中國房地產信信息網3全市商辦市場商辦市場年上市穩定，年年增速迅猛（上漲），而而年成交均保持穩定，這這就導致年出現市場供過過于求的現象，同樣價格格在經歷年的持續上漲以以后在年首次下滑。上市方面，整體快速上上漲，年上市量不斷上漲漲，尤其是年出現爆發式式增長，同比漲幅高達，，上市量為萬方，是歷年年最高；成交方面，整體上下波動動，年成交萬方，年受““三年大變樣”改造的影影響，商辦市場發展勢頭頭較好，成交量上漲至萬萬方，年市場行情下滑，，成交下跌至萬方，年略略微上漲，全年成交萬方方；價格方面，年價格不斷上上漲，年達到歷史峰值，，為元㎡，年價格出現首首次下跌，均價為元㎡。。數據來源：中國房地產信信息網5商品房市場總結總體房地產市場好不好？？限購后至今石家莊總總成交量較限購前略有下下降，但成交量總體保持持平穩。年受宏觀市場波波動的影響，供銷均有下下滑，短期內市場成交量量有下滑，但預計成交量量仍將高于或與成交量最最低年份持平，由于較低低的城鎮化率及較大人口口基數，中長期市場需求求持久,市場容量仍有一一定的上升空間；其中商商品住宅市場發展較好，，整體供不應求，后勁大大。商辦市場由于整體供供應量過大，市場飽和度度明顯，市場供過于求，，整體發展趨于下行。商品房市場供銷價：整體商品房市場場相對穩定，、年受限購購限貸的影響供銷量略降降，但價格上漲。年市場場轉暖，雙量齊增，價格格受商業價格的下跌呈現現微跌的走勢，其中上市市萬㎡，成交萬㎡，均價價元㎡。月上市萬㎡，成成交萬㎡，均價元㎡，整整體供略大于求，預計年年受宏觀市場影響短期內內雙量將有所下滑。商品住宅市場供銷價：整體市場運行較較好，、年市場供不應求求，雙量高位運行；、年年受限購限貸影響，成交交量下滑，出現供過于求求的現狀；年市場回暖，，需求量擴大，再度出現現供不應求的現狀。月受受到宏觀市場波動的影響響，預計短期內市場行情情下滑，長期看上升空間間較大；庫存量：目前全市住宅庫庫存萬方，按照年萬方的的月均去化水平，去化周周期為個月。商住市場供銷價：目前整體供過于于求，市場趨于飽和。年年全市商辦市場明顯供不不應求，價格不斷上漲，，其中年商辦市場價格達達到近年最高，為元㎡，，年上市量井噴導致市場場明顯供過于求，價格首首次出現下滑，降幅達到到，為元㎡。.區域市場研究分布情況1區域商品房市場新客站地塊周邊項目眾多多，其中在售個，待售個個。由于地處橋東橋西、、裕華三區之上，涉及的的住宅、公寓辦公、商業業項目均較多。項目名稱產品類型銷售均價（元㎡）華城綠洲二期住宅壹江國際辦公、商業精裝辦公商業塔壇國際商貿城商業、辦公公寓商業辦公公寓柏悅國際辦公、商業辦公公寓商業金正君庭住宅、公寓住宅泰豐觀湖住宅華麗家族住宅、商業小高層洋房鼎原時代住宅、商業天陽御瓏灣住宅精裝現房毛坯現房毛坯期房遠見住宅華基君程榮璟臺商業、住宅精裝盛邦大都會住宅、商業、辦公、公寓——晶彩中心辦公、公寓、商業精裝聯邦祥云國際住宅、商業、公寓辦公精裝住宅商業嘉悅中心辦公——中謀壹品公館住宅——領航國際辦公——帝潤新城住宅、商業——玫瑰灣住宅、商業——朝外中心辦公、商業——本案泰豐觀湖祥云國際柏悅國際壹江國際嘉悅中心塔談國際商貿城朝外中心玫瑰灣金正君庭遠見華城綠洲帝潤新城領航國際中謀壹品公館盛邦大都會天陽御瓏灣晶彩中心鼎原時代華麗家族華基君程榮璟臺區域存量2區域商品房市場新客站商品房在售存量為為萬㎡，根據萬方的年去去化量，不足區域半年去去化，潛在供應量較大，，為萬㎡，未來去化周期期較長。截止目前，新客站地塊區區域商品房在售存量為萬萬㎡，不足區域半年去化化；區域潛在供應量較大，為為萬方，去化周期長；，，主要來自于塔談國際、、盛邦大都會、聯邦祥云云國際大型綜合體項目。。整體市場存量可供區域年年去化，市場競爭壓力較較大。項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）已售面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）華城綠洲二期

壹江國際

塔壇國際商貿城柏悅國際

金正君庭

泰豐觀湖

華麗家族

鼎原時代

天陽御瓏灣

遠見華基君程榮璟臺盛邦大都會晶彩中心聯邦祥云國際

嘉悅中心中謀壹品公館領航國際帝潤新城玫瑰灣朝外中心合計新客站區域商品住宅在售售存量為萬㎡，根據萬方方的年去化量，不足區域域半年去化，但潛在供應應量較大，為萬㎡。截止目前，新客站地塊周周邊區域商品住宅在售存存量情況良好，為萬㎡，，不足半年去化；區域潛在供應量較大，為為萬方，主要集中在盛邦邦大都會、聯邦祥云國際際兩個大型綜合體（共計計萬方）；整體市場存量可供區域年年去化，但主要是大都會會項目和祥云國際項目大大體量的持續銷售。區域存量3區域商品住宅市場項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）華城綠洲二期鼎原時代華麗家族天陽御瓏灣金正君庭泰豐觀湖遠見華基君程榮璟臺盛邦大都會聯邦祥云國際中謀壹品公館帝潤新城玫瑰灣合計區域存量4區域商業市場新客站地塊商業在售存量量為萬㎡，根據萬㎡的年年去化量可供個多月去化化，潛在供應量為萬㎡，，體量較大。截止目前，新客站地塊周周邊區域周邊商業在售存存量萬㎡，可供區域個多多月去化。區域潛在供應量較大，為為萬方，未來集中商業較較多；隨著在售和潛在供應商業業的不斷上市和運營，區區域商業市場飽和，去化化緩慢，嚴重供大于求，，開發競爭壓力大。項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）已售面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）壹江國際——鼎原時代——柏悅國際天陽御瓏灣——華麗家族——塔壇國際商貿城——華基君程榮璟臺——盛邦大都會——聯邦祥云國際（保留）預計帝潤新城玫瑰灣朝外中心合計區域存量5區域辦公公寓市場新客站地塊辦公公寓市場場在售存量為萬㎡，根據據萬方的年去化量，可供供區域個月去化，潛在供供應量為萬㎡，市場容量量小，未來去化周期長。。截止目前，新客站地塊辦辦公公寓市場周邊區域辦辦公公寓在售存量萬㎡，，可供區域個月去化。周邊辦公公寓市場未來供供應體量大，為萬㎡；區域辦公公寓市場容量小小，去化緩慢，未來競競爭壓力大。項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）已售面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）壹江國際

金正君庭——晶彩中心塔壇國際商貿城——柏悅國際金正君庭

聯邦祥云國際————嘉悅中心————————領航國際————————朝外中心————————遠見——華基君程榮璟臺——盛邦大都會

合計

最新開盤情況1區域項目新客站地塊周邊代表項目目最新開盤銷售至今住宅宅整體去化率為，去化較較好，商辦、公寓去化率率，去化較慢。項目名稱在售均價（元㎡）產品類型最近一次開盤華城綠洲二期高層年推出棟住宅，面積㎡，目前基本售罄壹江國際精裝公寓、辦公開盤推出公寓辦公產品，面積㎡，共計萬方，目前剩余萬方鼎原時代高層推出、房源，面積㎡，總建面萬方，目前在售存量萬方天陽御瓏灣精裝現房大平層推出、、號樓，面積㎡，共萬方體量，目前在售存量萬方精裝毛坯毛坯期房遠見高層推出全部住宅房源，目前僅剩余套華基君程榮璟臺精裝高層推出棟住宅房源，面積㎡，總建面萬方，目前剩余一半盛邦大都會——高層推出二期號院住宅房源，面積㎡，目前去化完畢晶彩中心精裝公寓辦公推出座公寓，總面積萬方，目前存量萬方聯邦祥云國際住宅高層、商業推出、、、號住宅樓，目前住宅基本售罄。商業推出商業七期房源，僅去化成開發企業1區域開發商新客站地塊周邊均為本土土開發商，主要是受石家家莊城市環境影響，本地地房地產實力強，知名度度高。片區來源項目名稱開發商開發商描述開盤時間橋東區本土華城綠洲二期石家莊泰豐房地產現位于石家莊市中華南大街號，公司創建于年月，企業注冊資金萬元，主營房地產開發與經營房屋場地租賃，二級開發資質。華基君程榮璟臺河北華基房地產公司成立于二六年六月，注冊資本叁千萬元。塔壇國際商貿城河北塔壇房地產——金正君庭石家莊金正房地產擁有國家二級房地產開發資質的大型集團企業。公司創立于年，注冊資金萬元。泰豐觀湖石家莊泰豐房地產現位于石家莊市中華南大街號，公司創建于年月，企業注冊資金萬元，主營房地產開發與經營房屋場地租賃，二級開發資質。華麗家族河北潤龍房地產成立于年，二級開發資質。先后開發了石家莊怡和楓景、東方魅力、西部楓景項目鼎原時代河北鼎原房地產成立于年，是河北德盛投資集團旗下商住地產投資及運營的業務平臺。公司是集房地產綜合開發、投資及運營管理為一體的綜合性房地產開發企業。橋西區聯邦祥云國際石家莊聯邦偉業房地產聯邦偉業房地產開發集團有限公司成立于年，注冊資金一億元，資質等級為一級。歷經十余年長足發展，年聯邦偉業房地產集團正式宣告成立。集團旗下擁有黑龍江省雙鴨山市金融實業公司、上海分公司、石家莊開發公司、物業公司等諸多經營實體，總資產近多億元。壹江國際河北和順房地產——柏悅國際河北通正房地產成立于年月，總部位于河北省會石家莊，前身為河北天瑞福地房地產開發有限公司。公司先后開發了“新村花園”，“香檳小郡”等房地產項目。如今，正開發“柏悅國際”商務酒店。裕華區天陽御瓏灣石家莊中嘉信房地產是天陽泰富集團支柱產業實體，注冊資金億元,成立于年月，具有房地產開發三級資質，擁有資產約億元，擁有土地儲備約畝。已開發完成項目包括惠源住宅小區和天陽商業步行街遠見石家莊市聚和置地成立于，是一家以房地產開發經營為主要業務的公司，公司開發資質等級為二級。盛邦大都會河北盛邦房地產成立于年，是一家以房地產綜合開發與經營為主的大型股份制企業，注冊資金億元，具備二級開發資質。晶彩中心河北超達房地產——聯邦祥云國際2地塊周邊項目聯邦祥云國際目前在售商商業房源，價格元㎡；住住宅房源基本售罄，主要要憑借開發商口碑以及項項目獨特的水系遭搶購，，精裝元㎡。價格上漲較較快，年漲幅。項目地址：中華南大街與與南二環交叉口建筑類別：高層住宅、商商業、辦公占地面積：萬㎡容積率：建筑面積：萬㎡綠化率：物業公司：聯邦物業開盤時間：住宅均價：精裝高層住宅宅元㎡，商業價格元㎡。。住宅、商業價格年均漲漲幅。2室2廳93㎡3室2廳115㎡3室2廳146㎡項目地址：裕華區建設大大街與東崗路交口以南，，建設大街兩側建筑類別：高層住宅、商商業、辦公占地面積：萬㎡容積率：建筑面積：萬㎡物業公司：北京中鐵第一一太平物業服務有限公司司開盤時間：住宅均價：——盛邦大都會2地塊周邊項目盛邦大都會目前暫無房源源在售，前期住宅開盤去去化較好，住宅精裝元㎡㎡。項目屬于萬方的大型型綜合體，區域認可度高高。2室2廳96㎡3室2廳126㎡3室2廳178㎡壹江國際2地塊周邊項目壹江國際在售辦公房源，，精裝元㎡，價格上漲較較快，年漲幅。項目地址：

橋西區中華南大街與新石北路交口建筑類別：商業、辦公占地面積：0.97萬㎡建筑面積：6.1萬㎡物業公司：銀都實業物業管理有限公司開盤時間：2010.9住宅均價：精裝辦公9700元/㎡；商業20000-40000元/㎡（未開盤）。其中辦公價格年漲幅15%。一層商業平面圖四層寫字樓平面圖.地塊研究地塊分析1地塊區位地塊位于石家莊二環內，，屬于南部城區，是未來來城市發展副中心，與城城市重點區域在分鐘車程程內，區位價值優越。目的地直線車行距離車行時間河北鎮政府石家莊市政府金融街老市中心萬達廣場石家莊火車站地塊內部——河北省政府（2.9KM）金融街（3.1KM）石家莊市政府（2.9KM）老市中心（3.7KM）萬達廣場（4.3KM）宗地石家莊火車站（4.2KM）2地塊交通網絡區域交通路網完善，城市市主干道發達，更有火車車站、地鐵站落于區域內內部，輕松達到全市各區區域。地塊區域的輻射能能力較強。現狀及未來規劃主干道交通：“三橫五縱縱”的立體交通網絡“三橫”：裕華路、槐安安路、南二環大橋“五縱”：勝利南街、中中華南大街、平安南大街街、建設南大街、維明南南大街軌道交通：地鐵號線（開通），其中中號線東廣場站、孫村站站均設在宗地內部。鐵路交通：京廣線從縱向穿越地塊，，其中新火車站位于區域域內部。公共交通：環路環線、環路環線、路路、路、路、路、路、路路、路、路等多條公交路路線通達全市各個區域。。區域交通路網完善，通過過主干道、軌道交通、鐵鐵路交通、公共交通輕松松到達全市各個區域，城城市外北至北京、保定，，南至邢臺、邯鄲。區域域輻射力較強。裕華路建設南大街中華南大街南二環大橋維明南大街勝利南街孫村東廣場倉安西三教石家莊站平安南大街槐安路3地塊地塊配套地塊周邊有著生活配套成成熟，但檔次較低，缺乏乏大型集中式商業，有待待未來區域改造升級。本案醫院學校大型商超商品市場石家莊第五醫院石家莊慈濟醫院石家莊普濟中西醫結合醫院河北省醫學科學院附屬醫院石家莊第八中學石家莊市實驗幼兒園石家莊第三中學石家莊第二十三中學南校區泓浩幼兒園平安英才幼兒園石家莊第三幼兒園中華南大街小學東風西路小學家樂福北國超市北國超市紅滿樓超市萬福超市河北師范大學新校區聚客隆超市塔壇國際商貿城區域生活配套齊全，但檔檔次較低，有待區域未來來發展升級。商業配套：區域內部及周周邊商業配套齊全，但檔檔次低。大型商超：北國超市、家家樂福超市，其余多為小小型超市。醫療配套：區域醫療配套套齊全。區域周邊分布著著多家醫院，醫療配套齊齊全，如：石家莊第五醫醫院、河北省醫學科學院院附屬醫院、石家莊慈濟濟醫院等。教育配套：周邊教育資資源豐富。包含幼兒園、、小學、初中、高中、大大學全齡教育。如：石家家莊實驗幼兒園、東風西西路小學、石家莊第三中中學、石家莊第二十三中中學、河北師范大學等。。外國語學校第四十中學新客站區域學區介紹4城市學區簡介新客站編號學校名稱學校簡介所屬性質級別石家莊外國語學校原名石家莊市第中學，創建于年。年增設幼兒園、小學，從而形成了幼兒園小學初中高中一條龍的辦學格局。開始招收外國留學生來校就讀。私立省重點石家莊市第三中學建于年，學校原址位于石家莊市解放路（現中山東路），年新三中建立，學校位于平安南大街號，交通便利，環境優美。公立未知石家莊第四十中學石家莊市第四十中學年建校，是一所初中學校。公立市重點建設南大街小學設南大街小學是裕華區一所直屬小學。地處建設大街、東崗路、建通路交叉口，交通非常便利。公立市重點裕華路小學石家莊市裕華區裕華路小學，是一所普通城市四軌制小學。公立市重點

東風西路小學東風西路小學是河北省綜合辦學水平達標示范學校，隸屬于橋東區教育局，是一所集教育、教學、科研、信息技術、現代化教育為一體的，富有現代化朝氣的省級窗口學校。公立未知

石家莊市第二十三中學家莊市第二十三中學，位于石家莊市長征街號。是一所擁有個校區的現代化完全中學，省級示范性高中，公立省重點

石家莊市第八中學石莊市第八中學位于青園街號，始建于年，現有教學班個，學生余人，教職工人，是一所有著悠久歷史和優良傳統的普通完全中學。公立未知周邊分布多所重點學校，，但是目前區域內部學校校大多未確定學區，僅天天陽御瓏灣確定二十三中中學，并且作為項目賣點點。備注：目前僅有第三中學學學區范圍在區域內地塊綜述地塊四至及內部現狀分析5地塊北至槐安路、南至南南二環、西至中華南大街街、東至建設南大街。地地塊內部正進行拆遷工作作，地塊外圍區域城市規規模初現。南至南二環北至槐安東路地塊內部建筑東至建設南大街地塊內部廠房地塊內部汽車4S店內部新石中路南側已拆遷地塊內部匯通路周邊情況內部勝利大街火車站及在建地鐵.項目經濟測算用地性質住宅畝數地價（萬畝）總價(億元）平均地價(萬畝）住宅

商業

辦公

文娛

總計——一、前期費用(億元）

二、征地拆遷費(億元）

三、基礎設施建設費用(億元）

四、企業管理費(億元）

五、土地營銷費(億元）

六、其他不可預見費用(億元）

七、財務費用(億元）

總成本(億元）一級開發測算總成本、總收入1核心區一級開發總成本億億元，土地總收入億元。。一級開發測算項目收益率1項目整體收入億元，分成成后收入億元，分成后收收益率。總投資收益測算匯總表收支序號項目指標成本一前期費用

二征地拆遷費