房地產開發企業的稅收政策高天曉2011年9月房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第1頁!房地產開發企業主要涉及稅種房地產開發企業的稅務處理——收入篇房地產開發企業的稅務處理——成本篇房地產開發企業的稅務處理——專題討論房地產開發企業的常用避稅措施Contents富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第2頁!房地產開發企業主要涉及稅種

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅等。一、營業稅營業稅計稅依據：納稅人銷售不動產或轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用。稅率：5%計算公式：應納稅額=營業稅計稅依據×5%富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第3頁!房地產開發企業主要涉及稅種五、土地增值稅計稅依據：納稅人轉讓房地產所取得的增值額稅率：四級超率累進稅率計算公式：應交土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。為房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發土地的成本、期間費用；3、建筑物的評估價格；4、與轉讓房地產有關的稅金；5、財政部規定的其他扣除項目。富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第4頁!房地產開發企業主要涉及稅種九、契稅

計稅依據：土地使用權、房屋所有權轉讓價格稅率：3％－5％。其中工商用房及別墅、高級公寓等稅率為4％；個人購買或承受普通住房稅率為3％。計算公式：應納稅額=計稅依據×稅率。十、企業所得稅

計稅依據：每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額稅率：25%計算公式：應納稅額=計稅依據×25%

富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第5頁!房地產開發企業的稅務處理——收入房地產開發企業收入類型一、銷售收入1、未完工開發產品收入2、未完工開發產品收入結轉為實際銷售收入3、完工開發產品銷售收入二、預租及租金收入三、視同銷售收入四、股權轉讓及股息紅利富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第6頁!房地產開發企業的稅務處理——收入完工標準的條件

企業房地產開發經營業務包括土地的開發、建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第7頁!房地產開發企業的稅務處理——收入代收款項的稅務處理房地產企業銷售商品房時，通常代有關部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續費、產權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。1、這些代收費用開發商有利潤么？2、那么代收費用是否需要繳納①營業稅②企業所得稅③土地增值稅呢？富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第8頁!房地產開發企業主要涉及稅種房地產開發企業的稅務處理——收入篇房地產開發企業的稅務處理——成本篇房地產開發企業的稅務處理——專題討論房地產開發企業的常用避稅措施Contents富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第9頁!房地產開發企業的稅務處理——成本計稅成本的扣除一、計稅成本的概念第二十五條計稅成本是指企業在開發、建造開發產品(包括固定資產，下同)過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。即：對象化的成本。富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第10頁!房地產開發企業的稅務處理——成本三、計稅成本的扣除原則1、權責發生制原則（條例第九條）允許預提配套設施成本，是權責發生制最好的體現。2、合理性原則分配共同成本的方法，體現了合理性的原則。期間費用的扣除比例，也體現了合理性原則。3、配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結轉成本”）4、真實性原則（指能提供合法的扣稅憑證）5、合法性原則（指開支內容要合法）6、及時性原則（指必須在匯算清繳期結束前結轉成本）富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第11頁!房地產開發企業的稅務處理——成本房地產開發企業成本重點關注要點：甲供材的稅務處理甲方供材基本模式：例如，某房地產商自行購買材料3000萬元，設備2000萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費3000萬元。①乙方繳納營業稅6000×3%=180（萬元）②甲方取得兩種發票（貨物銷售發票與建安發票）

如何繳稅？

富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第12頁!房地產開發企業的稅務處理——成本甲供材的稅務處理大包業務：（一）乙方大包，建筑材料為購進。包括所有的原材料和設備、動力在內，大包合同額就是營業稅計稅依據。乙方開具全額發票。例如：大包合同8000萬，其中購進材料的價款5000萬元，則乙方開具全額發票8000萬元，繳納營業稅。甲方憑借8000萬發票在稅前扣除。

（二）乙方銷售自產貨物，并做建筑業勞務。營業稅計稅收入為建筑安裝費，增值稅計稅依據為貨物銷售額。此時，甲方取得了兩類發票。問題1：如果乙方沒有分開核算，如何處理？問題2：乙方超過80萬元銷售額，是否需要辦理一般納稅人？富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第13頁!房地產開發企業的稅務處理——成本甲供材的稅務處理建筑工程大包自產貨物同時建筑業勞務分別繳納營業稅和增值稅。外購貨物建筑業勞務一律繳納營業稅甲方供材建筑業（裝飾業除外）甲方供設備不征稅；裝飾業甲方供材料和設備均不繳稅。富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第14頁!房地產開發企業的稅務處理——專題討論銷售毛坯房與精裝修房，哪種更節稅？精裝修房，一個合同與兩個合同，哪種更節稅？富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第15頁!房地產開發企業的常用避稅措施

（一）利用關聯建筑公司多開發票，加大成本（同時資金回流，避個人所得稅）（二）在國內設立咨詢公司、設計公司，綠化公司多列費用（三）在國外設立設計公司加大成本，尤其是享受稅收協定待遇的國家（四）設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本（五）設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃（六）設立關聯的代理公司，進行流程再造（七）地產企業完工后，設立銷售公司，分解收入，降低增值率。（一般不提倡使用，因為契稅交的太多）

富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第16頁!房地產開發企業主要涉及稅種二、城市維護建設稅計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額稅率：7%（市區）、5%（縣城、鎮）、1%（其他）。計算公式：應納稅額=營業稅稅額×稅率

三、教育費附加

計稅依據：納稅人實際繳納營業稅的稅額稅率：3%計算公式：應交教育費附加額=營業稅稅額×3%。四、地方教育附加計稅依據：地方教育附加以納稅人實際繳納的營業稅稅率：2％計算公式：應交地方教育附加額=營業稅稅額×2%富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第17頁!房地產開發企業主要涉及稅種六、房產稅計稅依據：對自有自用房屋，以房產原值為計稅依據對出租房屋，以租金收入為計稅依據稅率：1.2%、12%計算公式：自用房屋，年應納稅額=房產原值×（1-30%）×1.2%出租房屋，年應納稅額=租金收入×12%七、城鎮土地使用稅計稅依據：實際占用的土地面積計算公式：年應納稅額=∑（各級土地面積×相應稅額）八、印花稅計稅依據：分為從價計稅和從量計稅兩種計算公式：應納稅額=計稅金額×稅率或=憑證數量×單位稅額富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第18頁!房地產開發企業主要涉及稅種房地產開發企業的稅務處理——收入篇房地產開發企業的稅務處理——成本篇房地產開發企業的稅務處理——專題討論房地產開發企業的常用避稅措施Contents富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第19頁!房地產開發企業的稅務處理——收入房地產開發企業收入重點關注要點：一、完工標準完工標準不但是預售收入轉化為銷售收入的分水嶺，也是開發成本結轉為銷售成本的分水嶺，意義重大。完工標準的重要性（兩種原因）：

1、實際毛利率大于預計毛利率，可能導致補稅。2、完工后，稅務稽查風險大大增加。完工前，稅務機關只查收入和期間費用，不會檢查開發成本。富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第20頁!房地產開發企業的稅務處理——收入房地產開發企業收入重點關注要點：二、代收款項《營業稅暫行條例實施細則》第十三條條例第五條所稱價外費用，包括手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、待墊款項以及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業性收費：1、由國務院或者省級政府批準設立的政府性基金，由國務院或者省級政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費。2、收取時開具省級以上部門印制的財政票據。3、所收款項全額上繳財政。富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第21頁!房地產開發企業的稅務處理——收入代收款項的稅務處理總結：原則上代收費用作為價外費用，要繳納營業稅，2009年1月1日以后，符合三個條件的代收費用以下情形除外：1、代收的維修基金（國稅發【2004】69號文件）2、代收的拆遷補償費（國稅函【2009】520號）3、代收的契稅、印花稅（是稅不是費）4、個別省自行規定了不征收營業稅的個別項目。富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第22頁!房地產開發企業的稅務處理——成本成本費用的稅務處理企業所得稅四大扣除項目：（《企業所得稅法》第八條）1、計稅成本（對象化的費用）2、期間費用（一般來說都是共性的稅收政策）3、稅金（見涉及稅種）4、財產損失富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第23頁!房地產開發企業的稅務處理——成本二、理解地產企業計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發產品成本（開發間接費用問題）企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在開發間接費用科目核算。企業愿意做期間費用呢，還是開發間接費用？2、開發產品會計成本與計稅成本。是否可以預提配套設施費用呢？（32條）3、完工開發產品計稅成本與未完工開發產品計稅成本（1）達到完工標準，卻按照預售樓盤申報；（2）混淆成本對象。（混淆完工開發產品與完工開發產品的界限）4、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本（（3）不配比結轉成本）富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第24頁!房地產開發企業的稅務處理——成本四、地產企業銷售成本計算流程（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則：第26條）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應）2、分類歸集原則（提高工作效率）3、功能區分原則（成本對象與清算對象的區別與聯系）4、定價差異原則5、產品差異原則6、權益區分原則（二）歸集開發成本（6類成本項目，3類成本類型）1、當期實際發生的成本。（6類成本項目）2、預提費用（新文件30條、32條中列舉了4類預提費用）3、待攤費用（前期已經實際發生的公共配套設施費用，應當由本期來負擔）富達信集團財務培訓——房地產開發企業的稅收政策房地產企業的稅收政策共30頁，您現在瀏覽的是第25頁!房地產開發企業的稅務處理——成本甲供材的稅務處理《營業稅暫行條例實施細則》第七條：納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

(一)提供①建筑業勞務的同時銷售②自產貨物的行為

；(二)財政部、國家稅務總局規定的其他情形第十六條

除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務

(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

富達信集團財務