萬佳地產冀州項目運作思路提報2010年7月一、城市印象“華北平原腹地，交通四通八達”◆冀州市隸屬河北省衡水市，是古黃河、漳河、滹沱河等水流沖積而成的低洼平原，地處華北平原腹地。◆轄區總面積918平方公里，轄11個鄉鎮，412個村，總人口37萬人，其中冀州市區人口15萬。

◆目前已經形成以高等級公路和鐵路為骨架，陸空并舉，內聯外延，四通八達的交通網絡。冀州至北京機場、天津機場、石家莊機場、濟南機場分別只需4小時、3小時、1.5小時和2.5小時。距天津港270公里，黃驊港150公里，北距石德鐵路20公里，東距京九鐵路12公里，邯黃鐵路穿區而過并設有一客貨兩用站臺。北依石黃高速20公里，南臨青銀高速25公里，大廣高速、106國道、鄭昔線和安新線等公路干線貫穿全境。“

歷史悠久，文化內涵豐富”◆冀州為九州之首，地域十分廣闊，是中華民族最初的發源地。——”堯、舜、禹皆都河北“（《日知錄·集釋卷二》）◆現依據歷史資料分上古冀州（夏、商、周）、信都冀州（西漢至宋代）、直隸冀州（元、明、清三代）、近現代冀州（民國三年至今）四個時段。◆在冀州歷史上涌現出了許多名彪史冊的杰出人物，其中既有帝王官吏，又有文人學者，還有武術名家——邳彤、馮太后、孫敬、劉焯、宋邁倫······◆占地66畝、主體建筑面積13800平方米，擁有12個高級展廳的河北最大民間博物館乃至全國最大的民間博物館冀寶齋新館開館。“蓬勃發展，蒸蒸日上的現代新城”◆工業產業框架漸具成型，采暖鑄造、化工、玻璃鋼三大戰略支撐產業和農產品加工、汽車配件、醫療器械三大區域優勢產業發展迅速，構筑起發展的支柱和主脈。◆農業經濟持續發展，糧食總產2億公斤，棉花、辣椒、食用菌等農作物單產穩中有升。推廣實施了平衡施肥、深耕技術等25項實用新技術，農業產業化經營扎實推進，建設了5個農業產業化重點項目，衡水市級以上農業產業化龍頭企業達到15家。◆商業上，與羅馬尼亞根比那市締結為友好城市，與曹妃甸工業區、秦皇島經濟技術開發區、天津濱海新區、天津南開區、深圳深港產學研基地分別簽署了《戰略合作框架協議》，搭建起了廣闊的平臺。“區域經濟強市、濱湖文化名城、和諧創業之州”“大美濕地，湖的故鄉”◆冀州屬于海河流域子牙河水系和黑龍港流域南排河水系，境內河流較多。東有老鹽河故道，南有索蘆河，西南與西部有西沙河與滏陽河。◆衡水湖位于冀州市和衡水市交界處，總面積75平方公里，在冀州境內為57平方公里，是華北平原第二大淡水湖，面積和蓄水量僅次于白洋淀。其生物多樣性和完整的淡水濕地生態系統在華北內陸地區具有典型代表性。2000年，被國家林業局和省政府命名為省級濕地自然保護區。◆衡水湖的主要保護對象，是作為水禽棲息地的以湖區為主體的濕地生態系統。在冀州湖棲息的水禽多達286種，其中，丹頂鶴、白天鵝、灰鶴、鵜鶘等40種被列為國家一、二級保護動物。湖內人鳥共生，更增添了幾分詩情畫意。◆冀州市充分發揮其毗鄰國家級濕地和鳥類自然保護區衡水湖的優勢，精心打造生態園林城市，大力搞好綠化，投資1800余萬元，先后建成了和平綠地廣場和信都音樂廣場。落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色二、市場掃描“經濟開發區發展迅猛，積極營造大項目生長環境”河北冀州經濟開發區，是經國家發改委、省政府批準的省級經濟開發區，規劃面積15平方公里，一期開發面積6.75平方公里。目前，入區企業80家，總投資39億元。據統計，冀州今年新開工超5000萬元項目70個以上，總投資突破200億元，三分之二的項目落戶經濟開發區。其中，超億元項目40個以上，超10億元項目3個以上，超50億元項目1個。冀州河北華沖電器公司與國家電氣傳動研究所合資3.1億元建設的智能化全數字動態補償濾波項目，技術水平國際領先，3月19日開工奠基，項目建成后，年可實現銷售收入6億元，利稅8000萬元。中油新興能源集團公司區域運營中心項目，由中油新興能源集團公司獨資2.1億元興建，8月份可投入運營，將對推進節能減排、改善人民生活水平、增強區域競爭力有著積極的促進作用。“城市建設日新月異，打造水市湖城”冀州市將2010年確定為“城市建設形象年”，積極融入“水市湖城”建設，全年共謀劃建設城建重點工程64項，總投資120多億元，涉及城市路網、商貿物流、園林景觀、安居保障、新民居建設、旅游觀光、環保生態、社會事業、城市管理等9個方面。其中，續建工程20項，投資28億元；新建工程44項，投資95.3億元。■城市路網方面，投資2.4億元，完成中湖大道、建設中大街兩個續建項目和冀新東路、冀新西路、迎賓南大街、建設南大街、振商東街、友誼大街、惠民北街、安居路等14項新建工程，道路里程共計22.8公里。■商貿物流方面，投資20.5億元，完成吉美購物廣場、溫州大廈、得菲爾醫貿大廈等3個續建項目，啟動義烏國際商貿城、醫藥物流園等兩項新建工程

■園林景觀方面面，投資1.4億元，完成湖湖濱公園續建建項目和麗水水園二期、長長安路綠化、、迎賓街綠化化、春風街綠綠化、建設街街綠化等5項新建工程；；■旅游觀光方方面，投資64.4億元，完成碧碧水灣大酒店店、九州文化化廣場、旅游游碼頭、瀾波波灣觀光棧道道等4個續建項目，，啟動衡水湖湖旅游綜合開開發和中國老老年社區示范范基地建設、、湖濱生態會會館、觀鳥島島等3項新建工程；；■環保生態方方面，投資4.8億元，完成天天然氣續建項項目和熱網改改造二期、冀冀碼渠市區段段整治、垃圾圾處理場二期期、垃圾清運運中轉站等4項新建工程；；■社會事業方方面，投資10.7億元，完成廣廣電藝術中心心、市醫院住住院大樓等兩兩個續建項目目，啟動龐大大汽貿高等職職業學院、中中油運營服務務中心、新華華書店大廈、、五中、中醫醫院大樓、檢檢察院辦公大大樓等8項新建工程；；■城市管理方方面，投資652萬元，完成市市區亮化二期期工程、金雞雞大街路面維維護、興華大大街中段改造造等3項新建工程。。■先后投資19.5億元，實施了了城市集中供供熱、天然氣氣進城入戶、、廣電藝術中中心、市醫院院住院大樓、、新吉美購物物廣場、城市市水廠、湖濱濱公園、九州州文化廣場等等20多項重大民生生工程。“房地產建設步步伐加快，城城鎮化率位居居前列”2008—2010年，冀州城市市建成區面積積由12.6平方公里增加加到16.5平方公里，城城區人口由13萬人增加到15萬人，市區住住房面積由156萬平方米增加加到218萬平方米，城城鎮化率由43.7％提高到47.08％，位居全省省前列。兩年來，冀州州市共拆遷141萬平方米，開開工建設了阿阿卡利亞灣、、熙湖茗苑、、鑫鼎佳苑、、日上湖濱、、金第城、安安居小區等11個住宅小區，，其中在建高高層、小高層層達到32棟，面積95萬平方米，相相當于建市14年總和的1.5倍。今年將完成阿阿卡利亞灣、、熙湖茗苑、、安居小區、、長樂雅居等等7個續建項目，，啟動東都華華庭、世紀商商住樓、經濟濟適用房二期期和廉租住房房二期等4項新建工程。。冀州新民居建建設加速房地地產發展◆目前，已實施施了27個村的新民居居建設，包括括23個湖區村和4個湖區外圍村村一部分需滾滾動翻建戶所所需土地地上上建筑已拆遷遷完畢，共平平整土地近18萬平方米。◆今年啟動14個社區（石家家莊、胡劉莊莊、中劉村三三村聯建社區區，湖區村集集中安居社區區，古城恢復復社區和11個鄉鎮的社區區）建設，共共涉及11個鄉鎮、35個村莊，由政政府出資征地地，并進行規規劃設計，目目前這些社區區建設的具體體地址已經初初步確定，14個社區的村莊莊建設規劃工工作已于2月24日啟動，已基基本完成。◆4月18日，位于鄭昔昔線兩側，占占地733畝的冀州市碼碼頭李鎮滏陽陽社區開工建建設；以“湖區新民民居建設”為為重點，精心心謀劃，扎實實推進，采用用BT模式成功融資資2億元，啟動了了占地172畝、樓房40棟、建筑面積積21.8萬平方米的安安置小區建設設。外地知名房地地產企業已進進入------天津國蘭集團團、北京奧特公司司、康沃國際投資資有限公司、、環球控股集集團高價位、高品品質樓盤初現現端倪！2008年天津國蘭集集團開發阿卡卡利亞灣項目目；2009年北京奧特公公司進入冀州州開發；2010年康沃國際投投資有限公司司、環球控股股集團進入入冀州開發。。2010年萬佳地產以以“地王”姿態進入冀州州市場。項目名稱熙湖名苑開放商冀州天潤房地產開發有限公司地理位置位于濱湖大道以南，興華大街兩側

建筑面積總規劃40萬平米一期5.3萬平方米建筑高度最低9層、最高26層建筑風格現代戶型面積80—130㎡工程進度完工交房時間2010年7月銷售情況一期售罄二期開始銷售備注均價2900元/平方米典型樓盤項目名稱阿卡利亞灣開放商天津國蘭集團地理位置濱湖大道以南，惠民街與審計局之間建筑面積19萬㎡建筑高度小高層、高層建筑風格現代戶型面積90—130㎡工程進度2009年11月份開工交房時間分階段開發，1#、2#年底銷售情況滾動式開發2900元/平方米備注景觀為亮點，戶型為特色項目名稱鑫鼎佳苑開放商冀州天潤房地產開發有限公司地理位置市醫院對面建筑面積5.3萬平米建筑高度多層、高層建筑風格現代戶型面積80—140㎡工程進度完工交房時間2010年3月銷售情況高層2900元/平方米6+12500元/平方米備注舊居住區改造項目結論：：隨著冀州經濟濟的迅猛發展展，房地產市市場發展迅速速，隨著外地地開發商的進進入，房地產產市場的開發發、營銷推廣廣越來越成熟熟與正規。與同類縣級市市相比，冀州州房價相對較較高，市場相對成熟熟，競爭也越越來越激烈。。三、項目定位位地理位置：冀冀州市興華大大街西側占地面面積：：該宗宗地面面積為為41907.2884平方米米(62.86畝)，地塊四四至：：東至至興華華大街街；南南至信信都路路；西西至幸幸福街街；北北至昌昌成路路土地性性質：：國有有建設設用地地（商商業40年，住住宅70年）容積率率：2.8地表情情況：：無附附著物物周邊配配套：：音樂樂廣場場、科科技大大廈、、博世世數碼碼、工工行支支行、、中行行支行行、東東方購購物大廈等等SWOT分析S（優勢勢）：：地段段較好好，地地理位位優越越，四四至臨臨街，，交通通便利利；成熟城城市中中心，，周邊邊配套套完善善，居居住氛氛圍濃濃厚，，適合合居住住；地塊方方整，，地表表沒有有建筑筑物覆覆蓋，，利于于開發發建設設。W（劣勢勢）：：拍賣賣地價價相對對價高高，約約合到到建筑筑面積積上為為1030元/平方米米，增加了了成本本投入入；前些年年項目目地塊塊板塊塊是冀冀州住住宅的的發展展方向向，近近2年來隨隨著衡水湖湖的開開發，，城區區北部部是住住宅發發展的的新方方向，，并且且自然然環境相對對不占占優勢勢；項目體體量較較小，，如果果增加加配套套設施施，成成本相相對增增加較較大。。O（機會會）隨隨著冀冀州市市經濟濟開發發區的的建設設以及及招商商引資資的順順利進進行，，冀州州經濟發展展又邁邁上一一個新新的臺臺階，，人均均可支支配的的收入入增加加，外外來人人口增加；；隨著外外地大大開發發商的的進入入，冀冀州房房地產產市場場建設設水平平和規規模都都有顯著提提高，，整個個房地地產市市場環環境朝朝著良良性有有序的的方向向發展展。T（威脅脅）隨隨著大大型開開發商商的介介入，，冀州州房地地產開開發市市場競競爭越越來越越激烈烈！我們理理解項項目的的同時時，在在思考考……項目自自身優優勢不不是十十分明明顯，，但也也沒有有絕對對硬傷傷，發發揮優優勢、、規避避劣勢勢上述分分析只只是闡闡明了了項目目的素素質，，接下下來我我們通通過經經濟效效益分分析再再對項項目進進行分分析：：現有開開發條條件下下以3500元\平米計計算，，利潤潤約為為5300萬元左左右，，而利潤潤率僅僅為12%顯然這這樣的的數據據不能能另我我們滿滿意。。建議解解決方方案一一：同有關關政府府部門門協調調，增增加容容積率率和限限高，，這樣樣會增增加利利潤。。建議解解決方方案二二：做不同同類型型的產產品調調配。。建議議作出出各種種產品品形態態及組組合的的方案案，選選擇最最優化化產品品類型型。三義在在粗略略測算算后得得出花花園洋洋房+小高層層或高高層的的配比比方案案利潤潤約為為6200萬，利利潤率率為20%小高層層利潤潤約為為8100萬，利利潤率率為26%分析結結論：：1.保障最最大開開發利利潤，，必須須建冀冀州高高端住住宅。。在如此此成熟熟的城城市中中心，，建造造物業業本身身就是是一種種姿態態，一一種超超高端端的姿姿態。。成本本以及及利潤潤追求求最大大化決決定。2.必須在在建筑筑、景景觀園園林、、戶型型設計計上有有所長長高端住住宅必必備的的特質質；在在日益益激烈烈的競競爭中中，勝勝出必必有所所長。。開發商商品牌牌目標標以高端端物業業品質質，創造萬萬佳地地產最最具核核心競競爭力力的品品牌形形象。。領袖袖衡衡水水，代代言言冀冀州州項目市市場定定位：：冀州絕絕無僅僅有的的超高高端住住宅。。無論論是其其建筑筑、園園林景景觀的的品質質、配配套設設施還還是其其銷售售價格格，都都是冀冀州市市場乃乃至衡衡水市市場絕絕無僅僅有的的。它它將是是冀州州住宅宅市場場的標標桿、、是高高檔住住宅中中的典典范。。階層層需需求求的的明明確確，，是指指導導策策略略及及創創意意的的核核心心因因素素。。客戶戶定定位位分分析析目標標客客群群ObjectClient權力力頂頂層層財富富頂頂層層穩定定資資產產層層新資資產產層層富裕裕市市民民階階層層市民民階階層層赤貧貧階階層層社會會結結構構體體系系模模擬擬圖圖本案案的的產產品品價價值值與與特特征征直直接接決決定定了了目目標標客客群群的的階階層層取取向向。。他他們們來來自自于于社社會會經經濟濟體體系系中中接接近近層層峰峰的的部部分分（（也也有有部部分分客客戶戶來來自自新新資資產產層層））。。在積積累累財財富富的的過過程程中中，，他他們們已已經經進進入入到到財財富富的的穩穩定定期期或或擁擁有有穩穩定定的的財財富富收收入入，，故故經經濟濟體體系系又又將將其其稱稱為為：：財富頂層層和穩定資產產層。A、客戶組組成客群結構身份描述主力客群

政府官員；私營企業主、民營業主或企業負責人（政商階層）；區域內地緣性客戶；冀州地區內的鑄暖、化工、玻璃鋼行業內的老板；引導客群

從事文化或教育事業的高文化階層；

IT/證券／律師／文藝界精英一族；中小型民營或私企老板等B、主力客客群描述述神秘不可可顯的階階層—政商階層層政府官員員；私營企業業主、民民營企業業主或企企業負責責人（政政商階層層）；冀州地區區內的鑄鑄暖、化化工、玻玻璃鋼行行業內的的老板；他們由政政府高級級官員、、國家銀銀行及其其它國有有大事業業單位負負責人，，國有大大型企業業或大型型股份公公司經理理、大中中型私有有企業主主，這些些人構成成了中國國社會金金字塔的的頂端。。大私有企企業主財財富處在在冀州社社會各階階層的頂頂端，權權力和聲聲望的地地位次于于他的財財富地位位。但這這些人有有的具備備政府身身份，有有的與各各級權力力機構有有著密切切的聯系系。階層洞悉悉掌握社會會大資源源，尤其其是棄政政從商、、官商聯聯動者；；該階層多多為行業業領域的的精英，，但不事事張揚，，習慣隱隱藏，屬屬于一個個富有而而知性的的階層；；對于傳統統習俗與與文化具具備很強強的認同同感（兒兒時的生生活經歷歷）；對于老城城區的認認同感；；置業經驗驗豐富，，對于房房產具備備成熟的的判斷力力；對政治時時事敏感感，關注注力強；；對價格的的敏感度度低，但但對“貴貴得其所所”的含含義理解解透徹；；希望獲得得附加值值高的物物業，喜喜歡揮灑灑雅趣或或展示其其文化素素養；多多具備收收藏愛好好，用多多個不同同功能的的房間滿滿足其私私藏與展展示的要要求；行為特征征C、引導次次主力客客群描述述掌握上升升動力的的新資產產階層IT/證券／律律師／精精英一族族；中小型型民營營或私私企老老板等等從事文文化或或教育育事業業的高高文化化群體體；這類人人群年年齡跨跨度較較大，，多置置身于于知識識含量量高、、市場場潛力力大的的行業業，創創業動動力強強，為為行業業新鋒鋒；擁有良良好的的教育育背景景，善善于利利用新新經濟濟致富富，財財富積積累非非常迅迅速，，屬于于一個個富有有而看看得見見的階階層；；因其知知識背背景及及未來來不可可限量量的成成長性性，該該類人人群希希望公公眾將將自己己與傳傳統意意義上上的富富人（（即所所謂暴暴發戶戶等標標簽））區分分開來來。對物業業的創創新和和流行行趨勢勢非常常關注注，強強調自自己的的審美美觀和和價值值觀；；對消費費品的的經濟濟價值值敏感感，擅擅長數數理分分析和和對比比，希希望獲獲取高高值回回報；；對長輩輩的健健康及及生活活更為為關注注；并并更加加重視視對子子女的的教育育情況況；行為特特征心理洞洞悉【靶心共性】—區別于于中端端客群群的地地產消消費觀觀1、霸氣氣。他們是是與生生俱來來的王王者，，身上上往往往帶著著一種種不怒怒自威威的霸霸氣，，在各各個方方面永永遠都都是領導導者。。2、敏感感度。。與中低低端客客戶相相比，，他們們對產產品單單位價價格的的敏感感度低低，選選擇界界面較較廣。。3、自信信。由于處處于縣縣級市市區域域，他他們更更愿意意“崇崇洋媚媚外””，更更喜歡歡外來來文化化。4、價值值。強調購購買的的物有有所值值或物物超所所值，，而不不是物物美價價廉。。當其其心理理預期期價值值遠超超過項項目的實實際價價格時時，較較容易易做出出購買買決定定。5、細節節。對項目目自身身性能能價格格比的的關注注不是是泛泛泛而談談的，，而是是要落落實到到各個個具體體細節節，通通過細節節衡量量整體體的能能力很很強。。【靶心共性】—區別于于中端端客群群的地地產消消費觀觀1、霸氣氣。2、敏感感度。。3、自信信。4、價值值。5、細節節。【靶心共性】—區別于于中端端客群群的地地產消消費觀觀精神層層面需需求物質層層面需需求二次置置業客客戶對對于精精神層層面的的需求求往往大于物質層層面的的需求求！6、多次次置業業。對于真真正富富有、、多次次置業業的高高端客客戶來來說，，購房房不是是“夠夠房””，這這里面面不存存在買買得起起與買買不起起的問問題，，而是是喜歡歡與不不喜歡歡、值值與不不值的的問題題。7、前期期。價格也也是一一種社社會圈圈子的的識別別。因因其社社交網網絡及及社會會地位位，對對于欲欲購物物業的的前期期接觸觸往往往由他他人進進行；；8、服務務。已習慣慣于市市場化化的服服務，，對高高檔物物業所所帶來來的相相應使使用成成本的的提高高（如如物業業費、、車位位費、、會員員費等等）坦坦然接接受；；9、爭取取。他們積積極爭爭取折折扣并并不是是表明明經濟濟實力力有問問題或或要占占多少少便宜宜，而而是出出于一一種商商業習習慣的的角逐逐心理理以及及需要要被尊尊重的的心理理平衡衡；10、信信仰仰。。相信信風風水水之之說說，，在在購購房房時時以以此此為為參參考考依依據據。。【靶心心共性性】—區別別于于中中端端客客群群的的地地產產消消費費觀觀6、多多次次置置業業。。7、前前期期。。8、服服務務。。9、爭爭取取。。10、信信仰仰。。【靶心心共性性】—區別別于于中中端端客客群群的的地地產產消消費費觀觀在他他們們的的消消費費觀觀念念里里，，個個人人行行為為更更明明顯顯，，更更隨隨意意化化換換句句話話說說，，更更注注重重精精神神上上的的滿滿足足！！想要要在在如如此此市市場場環環境境中中立立馬馬橫橫道道，，當當有有過過人人之之處處差異異化化、、特特殊殊化化、、專專有有化化將會會成成為為我我們們的的制制勝勝準準則則我們們認認為為超超高高端端住住宅宅操操作作要要領領：：1.超越越市市場場水水平平的的產產品品創創新新實實現現項項目目整整體體價價值值。。2.配套套開開發發與與產產品品開開發發聯聯動動是是提提升升產產品品價價值值的的主主要要手手段段。。3.強勢勢營營銷銷是是高高檔檔住住宅宅的的基基本本格格調調。。4.貫穿穿始始終終的的核核心心主主張張。。5.注重重企企業業品品牌牌的的社社會會營營銷銷。。三義義建建議議———建筑筑形形態態聯排排別別墅墅+花園園洋洋房房+小高高層層花園園洋洋房房、、小小高高層層為為主主要要建建筑筑形形態態，，聯聯排排別別墅墅為為項項目目最最高高端端產產品品，，通過過三三種種不不同同產產品品形形態態，，吸吸納納不不同同消消費費群群體體，，更重重要要的的，，是通通過過產產品品形形態態的的區區分分，，造造成成銷銷售售價價格格的的相相互互抬抬升升，，產產品品形形象象的的升升級級四、、產產品品建建議議1、無無疑疑，，最最大大的的問問題題是是如如何何實實現現利利潤潤最最大大化化。。超高高的的地地價價，，超超出出市市場場1000多元元的的接接受受度度，，要要完完成成目目標標決決不不能能大大意意。。利潤潤與與規規劃劃的的問問題題2、本項目目總占地約約62.8畝，容積積率2.8限高：60米，這樣樣使得利利潤始終終無法達到理理想效果果，如果果產品定定位為花花園洋房房，尤其其作為市市中心的的花園洋洋房，產品稀缺缺度極高高。——通過社區區內部不不同的建建筑形態態的對比比、盡量量出面積積、偷換換容積率率概念！！在如此成成熟的城城市中心心，建造如此此高端物物業，本身就是是一種姿姿態，一一種足以以震驚市市場的高高端姿態態。從而奠定定萬佳地地產高端端品牌形形象基石石。花園洋房房產品建建議：簡歐—地中海風風格花園園洋房外立面示示意圖地中海風風格花園園洋房實實例獨具地中中海風格格的鐘塔塔設計，，作為社社區的標標志性建建筑，能能夠有效效地傳達達項目的的品質概概念。建筑細節節戶型配比比建議：：庭院別墅墅220——240平米20%首席公館館110——140平米50%頂層別墅墅（復式式）140——160平米15%頂層公館館80——100平米15%戶型設計計原則：：1、從地下下部分找找面積，，采用半半地下首首層抬高高手法，，達到空空間最大大化利用用，同時豐富富產品功功能。2、作為類類別墅產產品做到到一層帶帶私家小小院、頂頂層帶空空中花園園、其余余做退臺臺處理實實現多個露露臺，豐豐富產品品立面層層次，增增加項目目品質感感。3、產品設設計做到到多樣化化，平層層、錯層層、躍層層、挑空空等設計計手法的的運用最最大限度度的打造項項目高端端品質形形象。4、注重人人性化，，生活化化和精致致化，貫貫徹人與與自然相相融合的的設計思思路。◆多種空間間表現——平層、錯錯層、躍躍層經典三錯錯層設計計使得空空間更賦賦予變化化，居住住感覺更更接近別別墅產品品衣帽間與與衛生間間相連，，既方便便又節省省空間。。南庭院北庭院部分南北北雙庭院院設計第三部分分項項目規劃劃篇北庭院設設計南庭院設設計部分南北北雙庭院院設計庭院入戶庭院院茶室茶室錯層NO1.提升空間間舒適度度A、超常規規戶型面面寬賦賦予公共共空間（（起居廳廳、餐廳廳等）現現代家庭庭活動的的中心，，突出強強調空間間的舒適適度和禮禮儀性。。——起居廳面面寬設計計在6.6米以上，，遠遠大大于常規規設計的的3.9～4.5米。——沙發后因因此留有有足夠的的空間可可供通行行，并為為家庭收收藏品提提供上佳佳展示空空間，提提升居住住品質——主臥室面面寬為3.8～6.8米，遠遠遠大于常常規設計計的3.6～4.5米，便于于大型家家具的靈靈活擺放放，并留留出舒適適的行走走空間，，提升空空間舒適適度。戶型設計計理念NO.2、超常規規戶型層層高——類別墅的的首層或或公館層層高3.3米，超出出常規設設計的2.8米，通風風與自然然采光俱俱佳，并并為個性性化的空空間設計計提供先先決條件件。——類別墅的的臥室區區擁有2.9米層高，，相當于于常規設設計的最最大值。。——類別墅地地下層高高不低于于3米，雙采采光、通通風井設設計，提提供良好好的通風風效果。。戶型設計計理念NO.3、唯一性性戶型設設計——多戶型設設計，即即使每個個縱向空空間的戶戶型設計計都是不不一樣的的；避免免與普通通住宅模模式雷同同。——每個戶型型都有一一個突出出特點，，或挑空空客廳，，或陽光光餐廳，，或家庭庭互動式式、戶戶戶都有亮亮點。戶型設計計理念私有的——包括庭院院與家的的外延獨特的的入戶戶方式式改變變了原原有的的多層層住宅宅由封封閉樓樓梯間間入戶戶單一一的““回家家感覺覺”，，增強強住戶戶的歸歸屬感感。層層層過過渡的的設施施符合合人由由公共共空間間到私私密空空間的的心里里感受受。私有化化入戶戶空間間——可將5層半結結構，，分為為2個入戶戶口，，南北北各一一個。。——南入口口首層層通過過獨立立的院院落入入戶，，2層以上上的樓樓層通通過戶戶外電電梯進進入家家中，，——而5層住戶戶可從從露臺臺入戶戶——個別位位置好好的樓樓座，，可氛氛圍1躍3、4躍5層半的的大戶戶型。。——南入口口歸底底層戶戶型私私有，，同時時私有有的還還有南南向庭庭院；；北向向入口口和庭庭院歸歸上層層戶型型私有有。——此方式式做到到小院院私有有、入入戶私私有，，大大大提升升產品品檔次次，向向別墅墅看齊齊。小高層層部分分產品品建議議歐陸新新古典典主義義建筑筑風格格■高雅而而和諧諧是新新古典典風格格的代代名詞詞。白白色、、金色色、黃黃色、、暗紅紅是歐歐式風風格中中常見見的主主色調調，少少量白白色糅糅合，，使色色彩看看起來來明亮亮、大大方，，使整整個空空間給給人以以開放放、寬寬容的的非凡凡氣度度，讓讓人絲絲毫不不顯局局促。。■歐洲洲文化化豐富富的藝藝術底底蘊，，開放放、創創新的的設計計思想想及其其尊貴貴的姿姿容，，一直直以來來頗受受眾人人喜愛愛與追追求。。新古古典風風格從從簡單單到繁繁雜、、從整整體到到局部部，精精雕細細琢，，鑲花花刻金金都給給人一一絲不不茍的的印象象。將將懷古古的浪浪漫情情懷與與現代代人對對生活活的需需求相相結合合，兼兼容華華貴典典雅與與時尚尚現代代，反反映出出后工工業時時代個個性化化的美美學觀觀念和和文化化品位位。立面建建議項目戶戶型建建議

戶型

兩居室小三居室大三居室

比例20%60%15%

面積（平方米）80—90110—120120—135項目景景觀園園林建建議新古古典典主主義義水水景景臺臺地地園園林林歐洲皇皇家園園林，，師法法自然然，演演繹精精英奢奢華法法則在城市市水泥泥鋼筋筋叢林林日益益遮擋擋我們們期盼盼綠色色與自自然的的視線線時，，“生生活在在公園園里””成為為現代代城市市精英英最大大的夢夢想與與奢望望！伴伴隨著著流水水潺潺潺，人人與自自然和和諧共共生，，山水水一脈脈相承承，靜靜謐、、悠遠遠的詩詩意自自然韻韻味，，觀賞賞獨具具歐洲洲氣息息的藝藝術群群雕，，追憶憶歐洲洲童話話般的的故事事，如如同漫漫步于于中世世紀的的歐洲洲藝術術長廊廊，切切實體體驗２２１世世紀最最為時時尚的的園林林生活活。項項目以以精雅雅的皇皇家園園林，，一步步成就就了冀冀州無無數都都市精精英的的萬千千人居居理想想。新古典典主義義園林林的特特征一、綠綠化為為主導導的中中式古古典園園林為為底1、師法法自然然，以以曲為為美。。一石石一水水一花花一木木，其其造型型、態態勢都都力求求模擬擬自然然生態態，避避免矯矯揉造造作的的人工工痕跡跡，雖雖由人人作，，宛如如天開開。2、綠化化造景景，采采取上上、中中、下下多層層次、、高密密度的的綠化化搭配配手法法，采采用鄉鄉土樹樹種，，營造造色彩彩層次次豐富富多變變的居居住空空間。。二、簡簡約精精致的的歐式式小品品點綴綴1、避免免大廣廣場大大軸線線和大大量修修剪綠綠籬的的出現現，處處處體體現唯唯美與與簡約約。2、采用精致的的亭、廊、陶陶罐等小品點點綴，營造高高雅、最貴的的居住環境園林規劃法則則源自新古典主主義水景臺地地園林設計理理念，以世界界皇家園林打打造凌立全城城之上的巔峰峰勝景。園區部分抬高高，以濃密的的林木為背景景，進行多重重綠化設計。。圍繞中央景觀觀內湖，設計計主題廣場、、觀水平臺、、景觀木橋、、景觀跌水等等園林空間、、步步換景，，締造皇家景景觀盛宴，整整體風格給人人大氣、尊貴貴的感覺。1大中央湖景，，依水而居，，配置奢華歐陸皇家園林林，師法自然然，形成特色色鮮明的的中中央湖區，依依水而居，湖湖光山色盡收收眼底。以優越的景觀觀均好性令居居者無論置身身園區何處，，均可領略水水景風采。項項目在園區中中心位置營造造大面積水景景，充分展現現“親水”及及“自然生態態”的景觀設設計概念。流流暢簡潔的水水岸線與靈動動水系無形中中提升了園區區的自然生態態氣息。圍繞繞湖景周邊設設置了居者交交流的場所，，并通過臨水水廣場、親水水平臺、木棧棧道、戲水溪溪澗、噴泉、、涌泉的穿插插鋪排，讓居居者體味臨水水而居的生活活的悠然與樂樂趣。3大景觀組團，，風景氧吧，，蒼翠滿眼規劃三大組團團，發現尊崇崇身份的真味味。洋溢著歐歐洲皇家風格格的園林圖騰騰，處處彰顯顯恢宏而極致致的國際大家家手筆，盛載載居者的榮耀耀與愜意。以湖景為核心心，景觀中軸軸為主干，延延展出芳林水水岸、亭臺榭榭閣，步移景景異、曲徑通通幽的組團園園林景觀和宅宅間園林景觀觀。在園林景景觀設計上立立足地域特色色，將歐洲經經典皇家園林林與建筑兼容容并濟，相得得益彰，以自自然園林為藍藍本，讓園林林景觀與整個個園區的規劃劃互為表里，，宛如一幅優優美的自然畫畫卷，雖由人人作，卻似天天成。組團一：森林林溪境組團一：森林林溪境組團二；薔薇薇花園園組團二；薔薇薇花園園組團三：密林林樹陣組團三：密林林樹陣歐陸風情小品品，預覽天地地間的妙造天天工，盡享生生活美學。無論是園林車車行便道旁，，還是湖畔親親水平臺或是是休閑廣場，，充滿濃郁歐歐陸風情的建建筑小品都隨隨處可見。無不演繹栩栩栩如生的歐陸陸園林藝術，，于天地巧工工之中，讓生生活即是審美美。項目的市場定定位是打造冀冀州城市中心心最高檔的居居住社區，因此產品的配配套設施應當當在充分考慮慮前期投入和和后期維護費用的前提下下，采取市場場知名的中高高端品牌產品品，以此提升項目目高品質形象象，借此還可可以為銷售創創造賣點。缺少附加值的的產品不具備備競爭力電梯直接入戶戶——配套設施充分分顯示業主身身份觀景電梯——為了彰顯項目目高端品質，，選擇臨近中中心景觀的部部分樓座添加加觀景電梯，使使入住客戶更更好的感受社社區環境。配套建議：1．基礎配套設設施：名牌安安防門、天然然氣、有線電電視、寬帶、、電話預留接接口；2.智能化配套設設施：燃氣報報警器、煙感感報警器、小小區監控、單單元可視對講講、汽車出入智能能管理系統----閉路監視系統統----一卡通系統--------周界報警系統----電子巡更系統主要功能：1、實現社區內內身份識別、、門禁管理等等身份認證功功能。2、在社區內，，可憑IC卡實現會所消消費、特約商商戶消費、積積分優惠、各類代代繳費、等消消費繳費功能能。3、在社區智能期泊車位（月租）、臨時停車（時租）以及對外服務。智能社區“功能設計會所建議：國際級航母配配套，匹配尊尊貴生活其產品系最大大的特征便是是繁華都市生生活的本質凸凸顯，并能由由此真正匹配配城市精英人人群的需求。。項目擁有絕絕無僅有的豪豪宅配置，即即雙豪會所——超大全能運動動中心及綜合合精英會所。。精英會所——精英名流場在項目最具具景觀優勢勢的園區核核心處，中中央大湖之之畔，配置置精英會所所。憑水臨臨風，視界界開闊，景景觀視野極極佳，完美美詮釋沈城城精英階層層的高品質質名流生活活。項目業業主均可申申請加入權權益優越的的“萬佳佳會”俱樂樂部，享受受配套服務務，尊崇身身份不彰自自顯。在此會所中中，特別配配置超豪華華“凱撒大大廳”，成成為萬佳業業主尊榮的的第二會客客廳，無論論是接朋待待友，還是是商務洽談談都不失為為理想場所所；咖啡屋屋、啤酒屋屋、雪茄室室、酒坊，，日常休閑閑小憩與放放松身心的的理想去處處；超豪華華貴賓KTV房、貴賓客客房全面滿滿足業主的的私密要求求；全冀州州獨家私藏藏酒窖，讓讓業主心愛愛的美酒佳佳釀找到最最佳的珍藏藏之所。娛樂、休閑閑、餐飲、、養生等多多元化尊貴貴享受，令令其最終成成為冀州城城市“精英英圈層生活活”的代名名詞。自此此，無論是是私家PARTY，還還是是日日常常的的休休閑閑娛娛樂樂，，都都將將在在此此完完美美演演繹繹城城市市精精英英的的名名流流生生活活精精粹粹。。特色色酒酒吧吧高檔檔咖咖啡啡館館Vip會客客室室超豪豪華華ktv超大大全全能能運運動動中中心心———精英英運運動動門門戶戶全能能運運動動會會館館將將建建在在項項目目側側，，臨臨近近音音樂樂廣廣場場，，將將成成為為獨獨步步冀冀州州的的超超大大型型綜綜合合社社區區運運動動平平臺臺。。熱帶帶風風情情恒恒溫溫游游泳泳館館，，廣廣大大業業主主在在此此滌滌蕩蕩身身心心之之余余，，更更可可欣欣賞賞來來自自于于南南方方熱熱帶帶樹樹種種，，在在這這里里既既可可以以體體會會到到海海濱濱暢暢游游的的舒舒爽爽，，又又免免受受似似火火驕驕陽陽的的炙炙烤烤，，每每天天的的生生活活都都成成為為一一次次悠悠閑閑的的生生命命假假期期；；室室內內籃籃球球場場、、網網球球場場及及乒乒乓乓球球場場，，為為酷酷愛愛運運動動的的業業主主提提供供豐豐富富的的運運動動項項目目選選擇擇，，演演繹繹豐豐富富多多彩彩的的健健康康生生活活方方式式。。大大型型開開敞敞式式瑜瑜伽伽館館，，將將古古老老而而又又現現代代復復興興的的健健康康方方式式詮詮釋釋的的淋淋漓漓盡盡致致；；大大型型器器械械健健身身區區，，提提供供““一一對對一一””私私人人運運動動教教練練，，為為每每位位業業主主量量身身定定制制最最適適合合自自己己的的健健身身計計劃劃，，讓讓冀冀州州精精英英在在開開疆疆拓拓土土之之余余，，享享受受健健康康的的呵呵護護；；兒兒童童樂樂園園，，讓讓孩孩子子健健康康快快樂樂成成長長。。高規規格格小小型型私私人人配有有私私人人健健康康顧顧問問服服務務的的V國際際航航母母配配套套，，奢奢華華世世界界同同步步———歐陸陸風風景景商商業業街街風情情上上街街，，懷懷舊舊的的經經典典，，激激情情的的浪浪漫漫。。在在一一站站式式購購物物商商業業街街的的熏熏陶陶中中更更加加迷迷人人，，在在悠悠閑閑中中注注釋釋生生命命的的意意義義，，為為業業主主提提供供擺擺脫脫喧喧囂囂的的繁繁華華，，為為業業主主訂訂造造一一個個交交流流心心聲聲、、融融合合情情感感的的空空間間。。一、、先先進進的的管管理理模模式式：：物業業管管理理實實行行““整整體體聯聯動動、、技技人人結結合合、、功功能能封封閉閉、、區區域域配配防防、、內內緊緊外外松松””的的管管理理運運作作模模式式。。二、、安安全全、、全全面面的的安安防防系系統統：：社區區共共設設有有三三層層安安防防設設施施，，一一卡卡通通門門禁禁系系統統：：我我們們在在每每家家每每戶戶的的門門、、窗窗均均安安有有電電子子感感應應報報警警器器家家居居電電子子緊緊急急報報警警系系統統煤煤氣氣報報警警系系統統。。三、、內內部部規規范范的的秩秩序序管管理理四、、全全面面