養老地產研究報告第一部分養老地產的概念及緣起第二部分發達國家養老地產研究第三部分國內養老地產研究第四部分養老地產經營模式研究第五部分對企業開發養老地產的建議

39334767養老地產專題內容提綱頁碼養老地產的概念及緣起Part1養老地產概念養老地產應該定義為住宅地產、商業地產和服務三者的有機結合體，可以稱為房地產混合開發模式。同其他類型地產項目相比，養老地產的標準更高，功能和設施更全，可以根據老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫療、康復等方面量身設置。住宅地產服務商業地產混合開發模式與一般住宅的差異性消費群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產品”；產品設計的特殊性——住宅樓、醫療看護、交通線路、配套設施等符合老人的生理特點；社區活動的廣泛性——在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。養老地產概念老年公寓：專供老人集中居住的，采用居家養老和社區服務相結合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。養老社區：與一般住宅小區相同之處是都是一般大小不等的住宅小區。不同之處是，老年社區主要入住的是老年人。醫護型養老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫護型養老院。普通型養老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會工作者”動員住進養老院。養老地產分類養老地產概念全球進入人口老齡化的國家和地區已達到72個2010年全球老年人口已達到6.23億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數的12%。世界百歲老人約15.2萬備注：進入老齡社會的標準標準是：0-14歲的少年在總人口中少于30%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。人口老年化問題養老地產緣起

我國老年人口的絕對數量大

我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數的１／５。到２０５０年，我國老年人口總量將超過４億。高齡化趨勢顯著

隨著我國經濟持續發展和人民生活水平的提高，我國人均預期壽命大大延長。我國人口老齡化已經表現出明顯的高齡化趨勢?！拔锤幌壤稀?/p>

發達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產總值基本上在５０００美元至１萬美元，目前平均達到２萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產總值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即獨居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加

關于老年人居住情況調查結果顯示，“三代同堂”式的傳統家庭越來越少，“四二一”的人口結構（一對夫婦同時贍養４個老人和１個小孩）愈加明顯。隨著城市化的發展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。城鄉老齡人口差異被填平，農村養老問題嚴重

農村青年勞動力大量外出，導致家庭養老功能降低。人口流動已經填補了城鄉在老齡化程度上的差異：鄉村年齡在65歲及以上人口的比例達到8.1%，已經高于鎮6.0%和城市6.7%的水平。中國老齡化社會的五大特點養老地產緣起發達國家養老地產研究Part2發達國家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基礎上的養老模式發達的生產力水平良好的社會保障體系從關注老年人的心理感受出發緣由——在人口老齡化下，發達國家中單一的養老院向系統、多元化養老社區的轉變已經成為一種趨勢美國的太陽城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡……系統、規?；睦淆g產業、聚集性的養老城、異地養老社區…已經成為養老模式發展的新趨勢。國外外老老年年社社區區產產生生背背景景發達達國國家家老老年年住住宅宅的的研研究究背背景景西方方發發達達國國家家老老年年社社區區，，在在政政府府福福利利制制、、老老年年住住宅宅體體系系完完善善及及適適度度的的政政策策優優惠惠保保障障下下發發展展的的發達達國國家家老老年年住住宅宅的的研研究究背背景景發達達國國家家老老年年住住宅宅的的研研究究背背景景國外外養養老老社社區區的的分分類類美洲洲、、亞亞洲洲的的老老年年住住宅宅與與歐歐洲洲在運運營營主主體體區別別明明顯顯截止止到到2002年，，60歲及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占德德國國總總人人口口的的24%與家家人人同同住住的的老老人人僅僅占占老老年年家家庭庭總總數數的的1/4入住住養養老老院院的的老老年年人人以以平平均均年年齡齡為為82歲的的老老年年女女性性為為主主20世紀紀90年代代德德國國倡倡導導“照照料料護護理理式式住住宅宅””,并迅迅速速發發展展為為德德國國老老年年住住房房的的主主要要模模式式。。發達達國國家家老老年年住住宅宅的的范范例例———德國國護理理理理念念環境境理理念念建筑筑理理念念“照料料護護理理式式住住宅宅””不不來來梅梅老老年年住住宅宅60年代代末末美美國國進進入入老老齡齡社社會會，，截截止止到到2002年，，60歲及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占美美國國總總人人口口的的16%。經濟濟實實力力強強，，70年代代中中開開始始社社會會養養老老設設施施的的興興建建和和老老年年社社區區的的開開發發。。據統統計計，，與與家家人人同同居居的的老老人人很很少少，，75％的的老老人人擁擁有有自自己己的的住住宅宅，，因因此此只只是是到到年年齡齡高高到到生生活活無無法法自自理理時時才才進進入入社社會會養養老老設設施施。。發達達國國家家老老年年住住宅宅的的范范例例———美國國獨立立式式住住宅宅老年公公寓（（集合合住宅宅）養老院院護理院院老年養養生社社區（（綜合合老年年人住住宅小小區））美國老年住住房五種模模式背景：人口口結構發生生變化，30年代嬰兒潮潮老齡化加加劇是導致致美國老年年社區形成成的直接原原因1、美國嬰兒兒潮一代目目前已步入入老齡化時時期他們將將推動第二二居所，老老年公寓、、老年社區區等小套住住宅的發展展。2、經濟發達達程度客觀觀上要求老老年住宅出出現。3、政府對老老年群體的的社會保障障推動老年年住宅的發發展。4、老年社區區發展非常常迅速，分分為贏利性性和非贏利利性兩種。。美國嬰兒潮潮一代老齡齡化現象是是形成老年年社區的主主要的原因因1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990嬰兒潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943嬰兒潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鮑博?；羝漳且淮A測消費高峰期增長05年美國人口口接近3億，其中65歲以上的老老齡人口約約3600萬人，約占占總人口的的12.4%，老齡化進程程慢于日本本和西歐一一些國家，，但由于人人口多，目目前美國國老齡化人人口已形成成了一個巨巨大的群體體。1、老年社區區分為獨立立式、集合合式和護理理型；2、政府會給給與政策上上的大力支支持；3、環境好、、規模大的的老年社區區大多為私私人投資并并進行商業業化運作。。美國老年社社區特點家庭成員年齡男性女性美國太陽城城中心在未來十年年里，年老老的嬰兒潮潮一代家庭庭將會對老老式住宅和和第二居所所產生需求求（老年家家庭的增長長變化）太陽城倡導導積極活躍躍的生活方方式，調查查表明，這這里老年人人的平均壽壽命延長十十歲區位：臨近近海灣。太陽城中中心坐落在在佛羅里達西西海岸，距佛羅里里達最好的的墨西哥海海灣海灘只只有幾分鐘鐘的路程目標定位和和建設理念念：社區自1961年開始建設設起，便定位佛羅里里達乃至全全美最好的的老年社區區；使老年人人精神充實實、身體健健康，享受受一種不孤孤獨、不依依賴、不滿滿足溫飽型型的老年生生活規模：微型型城市。1996年人口普查查時居民達達到了9.6萬，現在估估計有14萬。目前無無論面積還還是人口都都在繼續猛猛增，太陽城是美美國增長速速度最快的的城市。這里的居民民必須是55歲以上的老老人，18歲以下的陪陪同人士一一年居住不不能超過30天?；拘畔⒚恳荒甑拿棵恳惶?，太陽城中心心都會幫助助它的居民民盡情享受受自己夢想想的生活太陽城規劃劃為六大居居住區，以以適應不同同類型老人人的需求，，同時住宅宅與各種生生活配套和和娛樂場所所交織，創創造一種完完善、有活活力的生活活方式六大居住區區“太陽城中中心”（獨獨棟別墅））“國王之殿殿”（聯體體別墅）“湖中之塔塔”（輔助助照料式住住宅和家庭庭護理機構構）“庭院”“阿斯頓花花園”（出出租的獨立立居住公寓寓）“自由廣場場”（輔助助照料式住住宅和家庭庭護理機構構）生活配套各社區共同享用郵局、超市市、醫療機構構、銀行和和教堂貨品齊全的的購物所，餐餐廳和宗教教服務盡在社區之之內，專業業化的防火、防盜盜和醫療設設施和服務務給人一種安安全感。生活配套總體規劃方便和安全全：所有的的住宅設施施都以方便便老人為第第一宗旨，，并在盡可可能考慮細細節的情況況下保障老老人安全住宅無障礙礙設計住宅高度門衛生間、廚廚房面積加大，，便于坐凳凳或坐輪椅椅使用面積適當增增大，地面面平坦，便便于輪椅通通過平房或者別別墅，不用用爬樓，4層以上配備備電梯靠近臥室，，并設長明明燈緊急呼叫與與電子安防防系統，并并提高報警警聲響室內地面平平坦，不設設門檻等障障礙物改變方向和和高矮的地地方用了顯顯眼色彩地面和浴池池底部都防防滑，并設設扶手預留安裝扶扶手的埋件件陽角抹圓，，長柄門鎖鎖地面防滑處理房間照明度提高高2倍以上煤氣等各種種開關上的的字很大，，以利老人人辨識樓梯道加寬寬，以便安安裝升降椅椅無障礙步行行道、無障障礙防滑坡坡道低按鍵、高高插座健康和獨立立：完善的的醫療服務務系統體現現細致的關關心，保障障老年人的的健康需求求患有突發性性危險疾病病的老人，，脖子上都都佩戴著一一個項鏈一一樣的報警警裝置，只只要按一下下“項墜””，救護車車就會立即即趕到。健康配套醫療服務系系統綜合性醫院院專業中心眼科中心急救中心心臟病中心心體檢中心小型診所家庭看護藥房照顧中心心理治療牙醫綜合醫院家庭看護照顧中心運動和娛樂樂：多元的的、適合老老年人的運運動、娛樂樂場所，滲滲透至生活活每一個角角落休閑配套運動和娛樂樂設施高爾夫保齡球、室室外地滾球球、網球鄉村俱樂部部劇場康樂設施Mini高爾夫7個18洞高爾夫高爾夫學校校三分之一的的居民是活活躍的高爾爾夫球愛好好者全美草地保保齡球錦標標賽墻球、臺球球室內、外泳泳池推圓盤游戲戲場健身房手工房電腦房活動的老人人平均年齡齡72歲每年交120美元的活動動費，就可可以在任何何活動中心心活動。高爾夫健身房學習和交流流：提供學學習和交流流的機會——生命的最后后，夢想的的再實現文化配套學習交流場場所老年學校俱樂部進修班博物館交流中心圖書館藝術室教堂木工坊縫紉坊烹飪班美發沙龍畫廊舞會亦教亦學交流舞會圖書館你如果曾經經是一個外外科大夫，，但年輕時時一直喜歡歡做木匠活活，今天生生活在太陽陽城里，就就可以到木木工坊去做做自己喜歡歡的事情。。太陽城中各各種課程和和組織活動動超過80種以上，可以依照照自己的興興趣選擇參參加年輕和自我我價值：通通過志愿者者活動體現現自我價值值，同時節節省管理成成本，形成成良好的社社區氛圍John:廚房里20個廚子18個是志愿者者，他們都都覺得自己己身體還挺挺好，很能能干，為了了不傷害他他們的自尊尊心和積極極性，只能能讓每個人人每周都有有一兩次機機會。精神關懷志愿者之城城各種管理城市治安維維護老年大學照料工作公共場地維維護廚師開高爾夫球球車醫院商店擔任教師服務設施Micheal：年輕時就就想當警察察，只可惜惜一直沒有有機會。退退休到了這這里，志愿愿者干什么么的都有，，于是，當當回警察過過把癮。Marry:74歲的她在一一家療養院院義務幫忙忙達12年之久，先先后長期照照顧過3個行動不便便的老人。。Donald：太陽城限限速30英里，高爾爾夫球車是是居民合法法的主要交交通工具之之一，他專專候在此用用高爾夫球球車免費接接送人根據老年人人需求打造造的功能體體系和設施施案例啟示需求設施功能居住功能醫療護理功功能生活休閑功功能文化溝通功功能志愿者服務務計劃，滿滿足自我價價值的實現現，帶來年年輕感覺完整的、可可應對緊急急情況醫療療服務系統統多元化、現現代的住宅宅，關注人人性化的細細節精神與價值值訴求豐富的、滿滿足不同需需求的運動動娛樂配套套方便學習交交流的、跟跟上時代節節奏的環境境和設施方便和安全全健康和獨立立運動和娛樂樂學習和交流流年輕和自我我價值截止到2002年，60歲及以上的的老年人口口比重已占占日本總人人口的24%，日本是世世界上人口口老齡化速速度最快的的國家之一一。目前，90％以上的老老年住戶現現有居住的的住宅標準準高于政府府規定的日日本最低居居住水平，，95.5％的老人在在家中養老老，4.2％的老人住住在療養院院和老人中中心等老人人福利設施施中。日本雖有與與子女同住住的習慣，，但近些年年在逐步降降低。日本老年住住房三種模模式在宅養老機構養老“兩代居”發達國家老老年住宅的的范例——日本通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態，體驗住宅的各個功能空間中針對老年人設計的設計細節。日本戰后兩兩次嬰兒潮潮，促使日日本人口逐逐漸老齡化化，直接引引發政府對對老年社區區建設的主主導1920年日本人口金字塔圖示1960年日本人口圖金字塔圖示2006年《日本將來人人口推測報報告》顯示，到2055年，日本人人口將減少少至8993萬人，其中中老齡人口口將達到40%，老齡化程程度較高。。日本在30年代后期和和70年代前期的的兩次嬰兒兒潮，推動動老年社區區的建設。。社會養老的的城市福利利建設方面面政府給與與大力支持持。日本人口金金字塔圖示示（2005年）61歲：1938-1939年中日戰爭爭導致人口口下降51-53歲：1947-49年第一次嬰嬰兒潮女性26-29歲：1971-74年第二次嬰嬰兒潮男性34歲：1966年出生率下下降54-55歲：戰爭期期間出生率率下降二戰期間人人口下降老年人口（（65歲以上）勞動人口（（15-64歲）未成年人口口（0-15歲）日本港北新新城老年社區模模式參照西西方發達國國家，注重重本國孝敬敬老人的傳傳統，形成成自己特色色的老年社社區模式：：分為兩代代居和養老老院兩種。。突出自助自自理，通過過先進技術術和高電氣氣化實現自自助和自理理，滿足老老年人物質質生活的基基本需求。。完善的配套套設施，優優質的針對對性服務，，可滿足老老年人的健健康和精神神方面的需需求。發達國家老老年住宅的的范例——日本日本老年住住房“兩代代居”模式式同居寄宿型型同居分住型型鄰居和住型型完全鄰居型型發達國家老老年住宅的的范例——日本日本老年住住房“兩代代居”模式式國際上養老老社區大致致分為以下下幾類：國外養老地地產研究小小結把老年居住住建筑的規規劃納入居居住區的規規劃當中，，是老年住住宅的發展展趨勢。日本的老年年建筑模式式對中國的的老年住宅宅規劃設計計更具有借借鑒意義。。老年住宅宅設計不不僅關注注老年人人的居住住環境，，同樣關關注老年年人的心心理感受受。在財富積積累充分分、社會會保障體體系健全全的情況況下，以以政府通通過政策策引導為為主的方方式解決決老年人人的居住住問題。。企業從建建造以人人為本的的人居環環境的層層面上重重視社區區中的老老年問題題，并從從專業上上解決老老年住宅宅實施中中的技術術問題。。對中國養養老地產產開發的的啟示：：國內養老老地產研研究Part3我國養老老地產現現狀我國養老老地產，，按建設經經營者不不同，劃劃分為三三種模式式政府福利型政府收益性企業贏利型北京香山山老年公公寓山東威海海老年公公寓鄉鎮單位位主辦，，海淀區區民政局局直接領領導和管管轄山東省標標準最高高的、規規模最大大的社會會福利服服務機構構由企業投投資開發發建設運運營北京太陽陽城福利型養養老院贏利型型型養老院院，老年年公寓老年公寓寓，養老老社區目前老年住宅發展，多為企業贏利性為主老年住宅受眾群體有限建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現有老年住宅未形成規模效應，服務、設施差——現有老年公寓具有“福利性事業、市場化經營”的特點，基本屬于商業范疇——僅有部分發達城市的個別發展商開發了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發展商——現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發展老齡事業，老年住宅未形成“產業化、社會化、規范化”。——無真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區管理、設施亟待完善。我國老年住宅現狀特點：企企業贏利利性初級級老年社社區，僅僅為中高高經濟實實力老年年群體打打造，投投資額大大，開發發周期長長我國養老老地產現現狀小結：企企業贏利利性養老老地產項項目少、、具低密密度、產產品類型型多樣特特點、以以租售方方式為主主企業贏利型養養老地產開發發現狀目前國內開發發的養老地產產項目較少，，且開發比較較成功的更是是鳳毛麟角我國養老地產產現狀房企、保險企企業涉足養老老地產：綠地、保利、、樂成、萬科科紛紛涉足養養老地產，首首創、華潤等等也成立了研研發機構泰康人壽、中中國人壽、合合眾人壽都已已投資養老地地產養老社區上游下游醫療保險護理保險養老保險……老年醫學護理服務老年科技產品品……將壽險產業鏈鏈拉長20—30年泰康人壽：在北京昌平小小湯山溫泉鄉鄉購置了2000畝地，斥資40億元，擬建新新型健康養老老院“泰康之家”，預計2013年將建成。中國人壽：廊坊養老社區區總投資達1000億元合眾人壽：與湖北武漢蔡蔡甸區政府合合作，計劃興興建“合眾人壽健康康社區”，預計投資80億元，首期動動工面積約700至800畝。我國養老地產產現狀1、大都市郊外外模式：以上海、北京京、深圳、成成都為代表的的大城市，近近郊開發模式式成熟，市場場潛力巨大。。2、古鎮開發模模式以周莊、同里里等江南古鎮鎮及麗江等西西南古鎮為代代表。3、山地養老模模式以黃山、武夷夷山、廬山為為代表。4、熱帶、亞熱熱帶避寒模式式：三亞獨特的模模式。從分布情況看看，目前，以以北京、上海海的養老地產產發展最為成成熟我國養老地產產現狀企業贏利型養老地產養老服務嵌入式的住宅小區綜合型的養老社區企業贏利型養養老地產開發發現狀目前，我們將將我國企業贏贏利型養老地地產開發的住住宅小區，分分成以下兩種種類型我國養老地產產現狀第一類養老老服務嵌入式式的住宅小區區特征：屬于房地產開開發項目，無無專業養老運運營機構提供供服務。項目中養老服務主要要是為老年人人提供一個活活動的場所，，從精神層面面關懷老年人人。項目中設置的的老年人活動動場所一般規規模不大。經營模式：養老部分不以以贏利為目的，通過過住宅銷售來來平衡養老服服務支出案例：北京怡?；▓@園我國養老地產產現狀北京怡?；▓@園介紹項目概況怡海花園是一一個大型住宅宅小區項目，，位于西南四四環路的交接接處。小區占占地733畝分六期建設設；總建筑面積110萬平方米，規規劃住戶8000戶，規劃人口口30000人。項目配套設施施?教育：北京第第二實驗小學學怡海分校、、北京市第八八中學怡海分分校、5000平方米幼兒園園、現代化教學樓、形體體館、天文館館、水生物館館、蝴蝶館、、計算機中心心?商業金融：：華潤超市、、餐館、娛樂樂休閑、老年年活動中心、、金融服務?運動：國際際標準游泳館館、室內籃球球館、人工草草坪運動場、、網球場、足足球場我國養老地產產現狀經營模式項目由北京怡怡海房地產開開發有限公司司進行開發并并銷售，由北北京達豐物業業管理有限公司提供供物業服務。。養老服務內容容該項目的居家養老，主主要通過建設設老年大學為為小區內居住住的老人提供供休閑娛樂的的場所及組織織社區內老人人參加豐富多多彩的活動，，對老人年進進行心理上的的養老服務。。北京怡海花園園介紹我國養老地產產現狀第二類綜合合型的養老社社區特征：屬于房地產開開發項目；項目中的養老老服務由開發發商自行運營營或由專業的的運營機構負負責運營。經營模式：養老地產部分分持有、部分分銷售案例：北京太陽城我國養老地產產現狀北京太陽城介介紹項目概況北京太陽城占占地總面積42萬平方米。建建筑面積30萬平方米，其其中：住宅式式公寓和租住住式、安養式式銀齡公寓共共23萬平方米，商商業配套設施施7萬平方米。北北京太陽城集集醫療救護、、生活照料、、精神贍養三三大功能于一一身，為老年年人制定了全全程化的養老老服務模式。。不僅接養身身體健康的老老人，還接養養生活半自理理、無自理能能力和需要臨臨終關懷的老老人，涵蓋了了老年人必經經的四個階段段。項目配套設施施?購物中心、太太陽城醫院、、文化宮、國國醫堂、幼兒兒園?奧林匹斯俱樂樂部：溫泉會會館、假日酒酒店我國養老地產產現狀經營模式由北京太陽城城集團投資興興建并自行運運營管理。項項目采取住宅宅公寓及別墅墅出售，養老公寓（銀銀齡公寓）出出租兩者相結結合的經營模模式。養老服務內容容?住宅公寓及別別墅：為購買了住所所的老人提供供醫療、購物物、送餐、家家政等上門服服務。?銀齡公寓A棟、帝陽公寓寓：是安養護理理公寓，主要針對生活活半自理和不不能自理的老老人采用醫護護人員24小時巡診制度度和護理人員員24小時特別看護護制度。而需要臨終關關懷的老人是是由北京太陽陽城醫院負責責接收，老人人臨終時，將將有醫生和護護理人員全程程陪護。?銀齡公寓B棟：租住式老年公公寓，主要接養身體體健康的老人人。公寓對居住在在這里的老人人實行特色服服務：一是在在生活照料上上制定了一整整套服務流程程，每日為老老人清掃房間、由值班醫生生對老人進行行巡診及服務務員叫早等。。二是餐飲服服務由營養師師提供營養配配餐；為身體體不適老人送餐到房間等。三三是組織老人人開展豐富多多彩的文化活動。北京太陽城介介紹我國養老地產產現狀主流模式：房房企涉足養老老地產大部分分停留在初級階階段，真正以后期期運營管理為為目的還很少少土地獲取：多多與政府合作作取得土地用用于養老地產產的開發，但但因為產權的的不完整對項項目后期銷售售和融資都會會形成障礙理想選址：環環境優美且交交通便利，配配套齊全優惠政策：低低價獲地、政政府補貼、稅稅費減免等經營方式：出出售或出租，，出租型物業業仍以會員費+租金的形式較為常常見運營管理：對對醫療整合能力力和運營能力有特殊要求，，實際操作中中需要整合一一些醫療和運運營資源；從從房產開發企企業角度考慮慮，更適合開發和運營分分離市場反應：雖雖然老年人口口規模有，但但因觀念問題題有效需求有有限規劃設計：從從住區規劃、、設計到配套套建筑與設施施方面要符合合老年人的特特點和需求投入產出：前期投入大，，公建及特殊殊設計提高成成本，持有經經營收益穩定定但回收周期期長，資金平平衡是關鍵我國養老地產產發展現狀特特點總結我國養老地產產現狀養老地產的經經營模式分析析Part4國外養養老地地產經經營模模式分分析如圖所所示，，美國國太陽陽城中中心的的收益主主要來來源于于一次次性銷銷售收收益以以及長長期性性收益益包括括公寓寓出租租收益益及配配套設設施的的使用用收益益。值得指指出的的是，，太陽城城中心心的長長期性性收益益是太太陽城城中心心的重重要組組成部部分，僅以以每年年配套套設施施的收收益為為例：：會所費費用：：16000人×140美元/人=224萬美元元高爾夫夫球會會費（（按1/3居民入入會計計）：：6000人×1500美元/人=900萬美元元合計：：224+900=1124萬美元元。即每年年這兩兩項配配套設設施的的收入入就達達1000多萬美美元，，相當當于賣賣掉50多套別別墅（（按均均價17.5萬美元元計）），并并且這這兩種種設施施是對對社會會公開開經營營，因因此這種長長期性性收益益是太太陽城城中心心的重重要收收益來來源。。國外養養老地地產贏贏利模模式分分析老年住住宅社社區服服務的的內容容及收收費方方式：：社區服服務內內容參照國國內外外現有有老年年住宅宅的社社區服服務內內容，，針對對老年年人生生、心心理特特征的的老年年住宅宅服務務應包包括下下列內內容：：醫療護護理方方面——醫院、、診所所、社社區護護理中中心體育活活動方方面——適合老老年人人的各各類運運動如如門球球、保保齡球球、高高爾夫夫等；；休閑活活動方方面——如棋牌牌、書書畫、、釣魚魚等教育配配套方方面——老年大大學、、圖書書館中介資資源提提供——家政服服務中中心、、旅游游服務務公司司、房房屋中中介、、婚介介所等等社區活活動的的組織織——如各類類表演演活動動、交交友活活動、、聚會會等。。收費方方式費用收收取應應包含含以下下方面面：日常物物業管管理費費用，，按物物業建建筑面面積收收?。?；專業物物業服服務內內容，，專項項收取取；配套設設施使使用費費，按按會員員制收收費或或使用用次數數收取取。老年住住宅物物業長長期贏贏利來來源分分析我國養養老地地產經經營模模式分分析國內養老地產贏利模式長期持有出售與持有相結合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發資金回籠快速一氣呵成開發資金回籠較慢資金循環開發資金回籠一般長期運營出售單純銷售國內養養老地地產贏贏利模模式分分析目前國國內開開發商商在老老年住住宅的的開發發上在在收益益模式式方面面有三種形形式：“持有有”、、“出出售””和““出售售與出出租相相結合合”；出售與與持有有相結結合贏贏利模模式典型案案例北京太太陽城城國際際老年年公寓寓就是是較早早采取取了這這一模模式。。同時時還采采取了了“反按按揭””方法和和“置換換”方法。。反按揭揭：即老人人同意意后，，將老老人原原有房房屋出出租，，以租租金收收入入入住(以租租換租租)。。置換：：即將原原有的的住房房與之之進行行等價價換房房，到到老人人去世世后，，將原原置換換的房房產折折價返返還繼繼承人人。從經營營管理理方式式看，，對于于大型型綜合合性老老年住住宅社社區，，一般般包括括住宅建建設與與經營營管理理相結結合的經營營模式式以及及住宅建建設與與經營營管理理相分分離的經營營模式式。國內老老年住住宅贏贏利模模式分分析住宅建設與社區管理建設住宅建設與社區管理相結合的經營模式住宅建設與社區管理相分離的經營模式優勢優勢劣勢劣勢立體的開發經營模式利潤來源不止是住宅配套服務為項目提供長期增值效應資金投入大、回收期較長投資風險、經營管理風險大對開發商專業要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風險投資小對開發商專業要求低收益固定不具有長期性北京養養老地地產經經營模模式案案例分分析北京市市場養養老地地產的的經營營模式式案例例說明明1.持有經經營2.出售+出租太申祥祥和山山莊3.出售東方太太陽城城萬科幸幸福匯匯北京太太陽城城壽山福福海將府莊莊園曜陽國國際愛慕家家愛慕家家香山山腳腳下下海淀淀區區香香山山新新營營20號太申申祥祥和和昌平平區區中中關關村村生生命命科科技技園園壽山山福福海海北京京石石景景山山區區雙雙峪峪路路23號北京京持持有有經經營營案案例例北京京持持有有經經營營案案例例經經營營要要點點分分析析北京京持持有有經經營營案案例例經經營營要要點點分分析析將府府莊莊園園朝陽陽區區東東北北五五環環環環鐵鐵綠綠化化帶帶內內曜陽陽國國際際密云云京京密密飲飲水水渠渠源源頭頭田田各各莊莊鎮鎮壟壟莊莊子子村村北京京太太陽陽城城昌平平區區立立湯湯路路30號，，北北臨臨溫溫榆榆河河北京京租租售售結結合合案案例例北京京租租售售結結合合案案例例經經營營要要點點分分析析反按按揭揭、、置置換換：目前前已已有有許許多多老老人人對對此此種種銷銷售售方方式式表表示示了了濃濃厚厚的的興興趣趣。。從從中中國國的的國國情情來來說說，，“反按按揭揭”或稱稱“反向向抵抵押押貸貸款款”是非非常常適適合合的的，，但但若若要要獲獲得得長長足足發發展展，，還還有有待待于于金金融融體體系系對對其其確確認認。。北京京租租售售結結合合案案例例經經營營要要點點分分析析東方方太太陽陽城城順義義區區仁仁和和鎮鎮潮潮白白河河板板塊塊萬科科幸幸福福匯匯房山山竇竇店店鎮鎮鎮鎮政政府府北北側側200米北京京全全部部出出售售案案例例北京京全全部部出出售售案案例例經經營營要要點點分分析析北京京全全部部出出售售案案例例經經營營要要點點分分析析位置置大大多多都都較較偏偏遠遠，，區區位位不不理理想想，，只只能能注注重重項項目目內內部部環環境境營營造造建筑筑形形式式多多為為多多層層公公寓寓，，有有部部分分通通過過獨獨棟棟別別墅墅和和四四合合院院形形式式提提升升價價值值注重重老老年年人人專專用用設設施施的的細細節節設設計計，，如如無無障障礙礙通通道道、、緊緊急急報報警警系系統統、、室室內內扶扶手手、、風風雨雨連連廊廊等等出租租、、出出售售和和租租售售結結合合的的方方式式，，通通過過出出售售快快速速收收回回投投資資，，實實現現現現金金流流平平衡衡針對對老老人人出出售售的的公公寓寓僅僅出出售售使使用用權權，，出出售售產產權權的的多多演演變變為為商商品品房房，，而而老老年年公公寓寓特特征征不不明明顯顯出租租多多采采用用會會員員制制或或繳繳納納押押金金的的形形式式進進行行預預交交，，按按月月收收取取月月租租費費。。多設設置置醫醫療療中中心心或或社社區區醫醫院院，，注注重重醫醫療療設設施施均設設有有康康體體會會所所，，滿滿足足老老人人活活動動、、娛娛樂樂需需求求均有有餐餐飲飲服服務務、、家家政政保保潔潔服服務務、、組組織織多多種種社社團團活活動動開發發建建設設配套套服服務務運營營模模式式北京京案案例例特特點點總總結結對企企業業開開發發養養老老地地產產的的建建議議Part5企業業為為什什么么要要開開發發養養老老地地產產？？其其機機會會點點在在哪哪里里？？機會會一一老齡齡人人口口增增長長速速度度快快，，城城市市空空巢巢家家庭庭比比例例增增加加過過快快，，對對養養老老地地產產的的需需求求增增加加。。數據來源源：2000年全國第第五次人人口普查查報告；；2010年全國第第六次人人口普查查報告全國老齡齡人口統統計表2010年至2050年，中國國60歲以上的的人口將將由現在在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來來5年，中國國老年人人口將達達2億，占總總人口的的15%。在廣州州，60歲以上老老人在2007年突破了了100萬大關。。養老地產產發展機機會在世界人人口老齡齡化的大大趨勢下下，中國國呈現老老齡人口口多、增增長速度度快的特特點，人人口倒金金字塔結結構開始始出現，，中國步入入老齡化化社會，，并呈現現老齡人人口多，，速度增增長快的的特點人口環境境：目前中國國60歲及以上上老年人人口達1.44億人，占占總人口口的11.03%，占到世世界老年年人口的的1/5。中國老老齡化發發展迅速速。65歲以上老老年人占占總人口口的比例例從7％提升到到14％，發達達國家大大多用了了45年以上的的時間。。中國只只用27年就可以以完成這這個歷程程。——摘自《2006年中國人人口老齡齡化發展展趨勢預預測研究究報告》50-60歲人口基數大,這部分人馬上步入老年階段養老地產產發展機機會城市空巢巢家庭比比例加劇劇，農村村青年勞勞動力大大量外出出，導致致家庭養養老問題題嚴重；；而社會會保障體體系目前前還不完完善,政府政策策支持社社會資本本參與養養老問題題的解決決我國社會會保障體體系不完完善，無無足夠資資金發展展老齡事事業?！笆逦濉币巹潉澗V要提提出，鼓鼓勵社會會資本興興辦具有有護理功功能的養養老服務務機構，，提倡'適居養老老'概念”財政部和和稅務總總局《關于對老老年服務務機構有有關稅收收政策問問題的通通知》（財稅〔2000〕97號）；2006年頒發的的《國務院辦辦公廳轉轉發全國國老齡委委辦公室室和發展展改革委委等部門門關于加加快發展展養老服服務業意意見的通通知》（國辦發發〔2006〕6號）；2009.4.1海南政協協提案《關于大力力推進我我省異地地養老度度假項目目建設的的建議》。“空巢””老人（（即獨居居老人和和僅與配配偶居住住在一起起的老年年人）迅迅速增加加。關于老年年人居住住情況調調查結果果顯示，，“三代代同堂””式的傳傳統家庭庭越來越越少，““四二一一”的人人口結構構（一對對夫婦同同時贍養養４個老老人和１１個小孩孩）愈加加明顯。。隨著城城市化的的發展和和人民生生活方式式的變化化，空巢巢老人的的比例還還將進一一步增加加。城鄉老齡齡人口差差異被填填平，農農村養老老問題嚴嚴重。農村青年年勞動力力大量外外出，導導致家庭庭養老功功能降低低。人口口流動已已經填補補了城鄉鄉在老齡齡化程度度上的差差異：鄉鄉村年齡齡在65歲及以上上人口的的比例達達到8.1%，已經高高于鎮6.0%和城市6.7%的水平。。養老地產產發展機機會機會二老年消費費者收入入提高，，消費能能力增強強。隨著經濟濟的發展展，未來來具有高高消費能能力的老老年群體體將會凸凸現隨著收入入結構的的多元化化，未來來老年人人的收入入將不再再是過去去單一的的退休補補貼，投投資、保保險等收收益也將將納入老老年人收收入構成成中去。。未來老年年人收入入水平的的提高，，為老年年住宅產產品提供供了強大大的消費費支持。。受惠于改改革開放放，如今今老年人人的收入入和儲蓄蓄已有顯顯著增加加。根據據中國老老齡科學學研究中中心調查查，當前前城市老老年人中中42.8%擁有儲蓄蓄存款，，2010年我國老老年人口口總體消消費規模模超過1.4萬億元。。當前，我我國的新新型福利利模式正正處于由由福利型型向產業業型過渡渡階段中中。到2010年我國僅僅離退休休人員可可用于購購買住住宅的資資金總額額就突破破8000億元，而到了了2020及2030年，估計計這個金金額分別別可達2.8萬億元及及7.3萬億元，，可見國國內老年年住宅的的市場需需求十分分強勁，，市場發發展潛力力巨大。。養老地產產發展機機會機會三國內養老老地產的的開發供供應量不不足福利性養養老地產產供應不不足，2010年，居住住在福利利性質的的養老機機構人數數不足高高齡人口口總數的的0.54%。贏利性性養老地地產供應應不足:國內開發發的養老老地產較較少，做做得成功功的少。。數據來源源：策略略研究周周報養老地地產發發展機機會機會四四政策的的支持持，““適居居養老老”概概念的的提出出財政部部和稅稅務總總局《關于對對老年年服務務機構構有關關稅收收政策策問題題的通通知》（財稅稅〔2000〕97號）；；2006年頒發發的《國務院院辦公公廳轉轉發全全國老老齡委委辦公公室和和發展展改革革委等等部門門關于于加快快發展展養老老服務務業意意見的的通知知》（國辦辦發〔2006〕6號）；；2009.4.1海南政政協提提案《關于大大力推推進我我省異異地養養老度度假項項目建建設的的建議議》。“十二二五””規劃劃綱要要提出出，鼓鼓勵社社會資資本興興辦具具有護護理功功能的的養老老服務務機構構，提提倡“適居養養老”概念。。養老地地產發發展機機會1.營業稅稅：養老院院、殘殘疾人人福利利機構構提供供的育育養服服務，，婚姻姻介紹紹，殯殯葬服服務取取得的的收入入免征征營業業稅。。依據《中華人人民共共和國國營業業稅暫暫行條條例》2.所得稅稅：對由民民政部部門審審核批批準,并核發發《北京市市養老老機構構執業業許可可證》的老年年服務務機構構及核核發《社區服服務設設施證證書》的社區區服務務中心心的老老年服服務中中心（（含為為老年年人提提供服服務的的場所所），，暫免免征收收企業業所得得稅。。對于其其他部部門和和單位位、個個人主主辦的的老年年服務務中心心、老老年活活動中中心，，經所所在地地主管管稅務務機關關參照照民政政部門門審核核標準準進行行核實實，凡凡屬于于福利利性、、非贏贏利性性的機機構，，暫免免征收收企業業所得得稅。。依據：：《財政部部國國家稅稅務總總局關關于老老年服服務機機構有有關稅稅收政政策的的通知知》3.地方稅稅：對政府府部門門和企企事業業單位位、社社會團團體以以及個個人等等社會會力量量投資資興辦辦的福福利性性、非非贏利利性的的老年年服務務機構構暫免免自用用房產產、土土地、、車船船的房房產稅稅、城城鎮土土地使使用稅稅、車車船使使用稅稅。依據：：《財政部部國國家稅稅務總總局關關于老老年服服務機機構有有關稅稅收政政策的的通知知》4.財政補補貼社會辦辦養老老機構構每新新建一一張養養老床床位，，最高高補貼貼1.6萬元，，最低低補貼貼800元；每每實際際入住住一位位老人人，按按床位位每月月補貼貼100元。（（北京京）每新建建一張張養老老床位位，補補貼5000元，各各區縣縣根據據情況況分別別追加加補貼貼。（（上海海）5.開發建建設在規劃劃、建建設、、稅費費減免免、醫醫療、、用地地、用用水、、用電電等方方面提提出了了一系系列優優惠扶扶持政政策，，鼓勵勵和支支持企企事業業單位位、民民間組組織、、個人人等社社會力力量投投資興興辦養養老機機構。?！蛾P于支支持社社會力力量興興辦社社會福福利機機構的的意見見》養老地地產發發展機機會—稅收收優惠惠_享受優優惠政政策案案例由于養養老住住宅具具有社社會公公益性性，一一般地地方政政府會會對養養老地地產項項目給給予土土地、、資金金等方方面的的優惠惠政策策。但但是由由于國國家土土地法法律法法規的的限制制，以以及政政府劃劃撥給給企業業的土土地沒沒有產產權等等都為為項目目的后后期運運作埋埋下了了障礙礙。上海親親和源源得到了了南匯匯區政政府提提供的的50年產權權的公公建配配套用用地，，土地地成本本較普普通商商品住住宅低低很多多。政政府的的政策策支持持無疑疑為企企業進進軍養養老地地產解解決了了高昂昂的成成本問問題。。廣州頤頤年園園作為20世紀90年代的的以市市場經經濟為為主，，政府府支持持為輔輔進行行開發發建設設的大大型創創意性性公益益養老老工程程，在在建設設初期期得到到了廣廣州市市政府府土地地和資資金的的支持持。廣廣州市市政府府通過過設立立老年年村籌籌建處處全程程參與與該項項目的的開發發，并并劃撥撥500畝土地地和1400萬元啟啟動資資金。。但是是運作作混亂亂，最最終，，廣州州市民民政局局退出出該項項目，，市政政府先先前給給予的的各項項優惠惠政策策全部部取消消，按按照純純粹的的房地地產開開發建建設的的標準準重新新核算算該項項目的的地價價及所所需繳繳納的的各種種費用用。杭州金色年年華：民營公助助，在土地地方面也享享受到來地地方政府的的優惠政策策，只支付付了土地的的拆遷、補補償等土地地取得費用用，由于沒沒有繳納土土地出讓金金，土地性性質屬于行行政劃撥，，不能進行行出售，導導致企業資資金占用時時間太長，，利潤較低低，面臨的的風險也較較大。養老地產發發展機會企業開發養養老地產的的風險有哪哪些？新興市場不不穩定消消費客群需需要引導風險一老年地產作作為一個新新興的市場場自然要面面對新興市市場所要面面對的風險險。由于人人們對這一產業還還不熟悉，，所以可能能需要一個個適應期，，再加上老老年人風險險意識很強強，行事謹謹慎等原因因，老年地產的的投資者可可能出現面面對著巨大大的消費群群體卻賣不不出房子的的風險。養老地產發發展風險政策優惠無無監管保障障由于老年地地產的帶有有一定的社社會福利性性質，所以以政府的政政策扶持對對老年地產產的發展至至關重要，，也是老年年地產的投投資者首要要考慮的問問題之一。。一般來說，，政府會在在稅收、土地地的取得、、貸款政策策等方面給投資者提提供政策上上的優惠。。在我國，，雖然在從從目前的情情況來看，，老年地產產的投資者者確實獲得得了政府多多多少少的的支持，但并沒有任任何機構可可以對養老老地產開發發過程中優優惠措施提提供監管保保障。這種種無保障的的政策優惠惠是養老地地產投資者者面臨的重重要風險。。風險二養老地產發發展風險對于開發商商來說，最熟悉的商商業模式是是：買地、、建房、出出售或持有有。養老地地產的不同在于于，贏利更依靠靠后期的運運營。目前傳統的的養老機構構基本屬于于虧損或者者微利狀態態，大都需需要民政部部門的補貼貼才能維持持運轉。而當前國家家倡導的是是“以居家家養老為主主”的政策策，全國有有90%以以上的老人人在家養老老，這是一一個巨大的的產業，開開發商在這這個產業需需要尋求新新的模式才才能創造更更長遠的經經濟效益。。開發模式不不成熟風險三養老地產發發展風險投資額高收收益風險險大老年地產消消費群體的的特殊性要要求投資者者在建造老老年社區時時，要投入比普普通住宅項項目多30%-50%的資金金。如養老地產產社區的無無障礙通道道、慢速電電梯等方面面的成本比比普通商品品住宅社區區要高30%-50%。另外，養老老地產項目目在配套方方面的投入入很大，如如醫療保健健中心、老老年活動中中心等大量量的醫護及及配套設施施設備，對對企業來說說是很重的的負擔。投資功能性安全性健康性私密性高額的投資資必然提高高老年地產產的成本，，投資者要要獲得利益益就需要提提高房價，，這就增加加了投資者者的銷售風風險。風險四養老地產發發展風險企業開發養