PAGE*********小區一期工程（1#-6#）建設項目可行性研究報告內蒙古**********有限責任公司2007年11月49-目錄第一章總論·······································4一、建設單位概況································4二、項目概況····································4三、項目綜合評價································5四、項目編制依據································5五、項目編制原則································5第二章項目建設背景及必要性·······················7一、項目建設背景································7二、項目建設必要性······························7第三章市場供求分析及預測························10一、市場發展現狀及前景分析·····················10二、市場需求分析·······························11第四章項目建設地點及建設條件····················12一、項目建設地點·······························12二、項目建設條件·······························12第五章項目總體設計方案··························14一、規劃設計主要依據···························14二、規劃原則···································14三、主要經濟技術指標···························15四、設計說明···································15五、規劃設計構思及布局·························16六、景觀規劃與空間組織·························16第六章配套工程建設方案··························18一、給排水系統·································18二、電力系統···································19三、郵政、通信工程·····························19四、供熱工程···································19五、燃氣工程···································20第七章環保、消防、安全影響評價··················21一、環境保護···································21二、消防·······································23三、安全·······································25第八章組織管理與運行····························27一、組織機構···································27二、經營管理模式·······························28第九章節能······································29一、編制依據···································29二、節能措施···································29第十章招標方案··································30一、招標范圍及招標內容·························30二、招標形式···································30三、招標方式···································30四、評標專家來源································31五、招標程序和招標基本情況表····················31第十一章投資估算與資金籌措·······················33一、固定資金投資估算····························33二、新增固定資產投資估算說明····················34三、新增固定資產資金來源與籌措··················34第十二章財務評價·································35一、財務評價依據································35二、總成本費用估算······························35三、經營收入估算 ·······························35四、營業稅金及附加稅估算·························36第十三章風險分析·································37第十四章項目社會效益與可行性評價·················40第一章總論一、建設單位概況鄂爾多斯市***房地產開發有限責任公司，法人****，注冊資金1000萬元。*****房地產開發有限責任公司是以房地產交易開發、經營、物業管理為一體的綜合性開發經營企業，現有職工75人，專業技術人員51人，其中工程師15人，項目經理6人，建造師6人，經濟師9人，會計師9人，造價師6人，公司下設技術部、工程部、經營部、財務部等，年開發能力為20萬平方米。公司堅持以優質服務贏得社會信譽，科學管理提高企業素質，全面提高經濟效益和社會效益為經營方針，堅持質量第一，用戶至上，為經營宗旨。與您展示住房建設成果，更新居民住房觀念，共建美好家園。本著“公平、公正、公開”的原則，為社會各界和市民提供優質服務。引導住房消費，完善房地產綜合服務體系，規范房地產市場行為，把住宅建設培育成為國民經濟新的增長點和消費熱點，促進鄂市房地產業的持續、健康、穩步發展，必將發揮其重要作用。二、項目概況㈠項目擬建地點：杭錦旗錫尼鎮百靈路。㈡項目區占地：規劃占地面積30807.7平方米，其中一期工程占地20000平方米。㈢項目總投資：2087萬，資金來源為自籌解決。㈣主要經濟技術指標：建筑面積：22160平方米；占地面積：20000平方米；容積率：≤1.4；綠化率：≥35%。三、項目綜合評價㈠利于加快杭錦旗城鎮發展建設，為廣大市民提供良好的居住條件，塑造*****房地產公司形象，創造新的經濟增長點，實施可持續發展戰略。㈡杭錦旗房地產市場發展前景廣闊，為房地產項目提供了廣闊的舞臺。㈢杭錦旗地區目前處于舊城改造的重要時機，房屋拆遷量猛增，有大量現實和潛在客戶。㈣本項目所在地交通便利，極具升值潛力。四、項目編制依據㈠杭錦旗規劃局城市規劃㈡國家計委《建設項目經濟評價方法與參數》。㈢《中華人民共和國建筑法》。㈣《住宅建筑設計規范GBJ96-86》。㈤《民用建筑設計通則JGJ3738》。㈥《建筑物抗震設計規范GB5019193》。五、項目編制原則㈠結合杭錦旗城市總體規劃目標。㈡統籌規劃，科學設計，合理布局的原則。㈢堅持資源充分綜合利用和節能降耗原則。㈣貫徹房地產市場需求和供給相匹配的原則，力求取得社會效益、環境效益的統一。㈤堅持統一規劃，確定合理的發展目標和規模。在工程建設的內容和工期安排上做到遠近結合，分期實施。第二章項目建設背景及必要性一、項目建設背景近年來，杭錦旗依照全市新的發展思路，對昔日的發展觀念進行再審視，對目標進行再調整，對優勢進行再認識，對經濟結構進行了重新定位，確立了“轉變經濟發展方式”的新思路。城鎮建設方面，杭錦旗力求實現“一年一變樣、三年變新樣、五大大變樣”的目標。每年用于城鎮建設的投資逐年加大，人居環境明顯改善，使城鎮成為全旗經濟社會發展的重要載體。目前，全旗城鎮道路總面積166萬平方米，城鎮總人口達4萬多人，城鎮化發展水平達到48%。旗政府所在地錫尼鎮從2000年開始，相繼建成10.2萬平方米的綜合廣場和2個全封閉綜合市場；建成3處總面積為1.6萬平方米的街心公園；興建各類辦公樓、住宅樓、商用樓總面積13.7萬平方米；建成總建筑面積23萬平方米的安居住宅小區45處共2500戶；投資940萬元建成了陶賴溝生態園。另外，圍繞市政基礎設施建設，重點實施了鎮區地下管網鋪設工程，投入資金2000萬元，鋪設污水主管道28公里，覆蓋了錫尼鎮鎮區每條主街道。目前正在籌建鎮區污水處理廠，計劃總投資5100萬元，2009年將投入運行。該污水處理廠建成后，將率先打破全市各旗區市政基礎設施無污水處理功能的空白，成為全市第一個實現城鎮生活、生產污水無害化處理和達標排放的城鎮。二、項目建設必要性（一）推動杭錦旗城鎮建設進程、建設和諧社會黨的十六大提出，到2020年我國全面進入小康社會。自治區黨委要求鄂爾多斯市充分發揮優勢，實現跨越式發展，經濟總量進入全區前三名，與呼市、包頭構成自治區經濟發展的三個“火車頭”。鄂爾多斯市提出，到2010年全市國民經濟發展的主要指標在2000年的基礎上翻兩番，率先全面建設小康社會，成為國家西部發達的地區之一。杭錦旗每年用于城鎮建設的投資都在5000萬元以上，城鎮規模迅速擴大，使城鎮成為全旗經濟社會發展的重要載體。（二）創造良好的城鄉人民環境和經濟橋梁目前大量的農業人口向錫尼鎮遷移，而且面臨再就業的問題，還有許多企業有意向在錫尼鎮投資建設鄉鎮企業，這些項目能否順利實施，取決于錫尼鎮城市功能和配套發展。這一項目的實施，最終必將吸引各方面的投資者進入城鄉結合部，有利于產業集聚帶動當地產業興起，拉動農村牧區、農牧民和農牧業有機轉化，邁入新的經濟跨越點，有著巨大的先導意義。（三）搞好基礎實施建設，奠定農村移民區發展基礎加快基礎設施建設，提升項目所在地的城市化功能，注入新的經濟活力，使錫尼鎮的經濟發展和人民生活水平上一個新臺階，實現規劃配套，基礎領先，城市帶動農村，農村依附城市的新農村經濟格局，把移民區農民從舊傳統模式中解放出來，激發他們的創業積極性，開辟新的經濟增長點，建設美好的未來。這一切離不開路、水、電、訊等基礎設施這個先決條件，在此基礎上，才能從事移民區的各項建設，并達到招商引資換發新的商機，具有示范性、帶動性的效應。本項目的實施快速帶動本地區建設事業的發展，是一項利澤長久的惠民工程。第三章市場供求分析及預測一、市場發展現狀與前景分析（一）鄂爾多斯市房地產市場的發展現狀近年來，隨著全市城市建設步伐的加快，房地產市場呈現出投資高速增長，市場需求持續旺盛，商品住宅成交活躍，價格平穩上升的良好發展態勢，促進了鄂爾多斯市經濟的快速發展。——房地產開發企業不斷增長。隨著我市房地產市場的日益繁榮，從事房地產開發的企業是越來越多，截止2006年底，全市共有房地產開發企業202家，其中二級資質20家，三級資質48家，四級資質43家，暫定資質91家。——房地產開發投資增長迅猛。2006年，全市房地產完成投資40.6億元，同比增長137.4%，全市房地產投資增長最快的是2005年和2006年，增長速度都超過了100%，分別達到169.8%和137.4%，并且投資都超過了10億以上。——房地產開發規模不斷擴大。2006年，全市房地產開發規模達到498.3萬平方米，同比增長70%，目前，全旗城鎮道路總面積166萬平方米，城鎮總人口達5萬多人，城鎮化發展水平達到48%。——房地產竣工面積不斷增加。2006年，全市房地產竣工面積達到177.37萬平方米，同比增長149.1%，隨著我市2005年和2006年大規模的發展，未來幾年的房增竣工面積會較快增長。二、市場城求分析目前，杭錦旗房地產市場需求旺盛，主要表現在：一是城鎮居民收入的增加，需要改善現有的住宅質量。二是隨著城鎮化和工業化步伐的不斷加快，越來越多的農民轉移到城鎮中和工業園區來。三是隨著我市經濟的發展，吸引了大量外來人口來杭錦旗投資和工作。四是隨著房價的不斷上漲，人們都有買漲不買跌的心態。五是由于銀行利息比較低，房地產的價格增長幅度比較大，人們認為選擇房地產投資是回報率很高的行業。第四章項目建設地點及建設條件一、項目建設地點杭錦旗錫尼鎮二、項目建設條件（一）自然條件杭錦旗位于內蒙古自治區鄂爾多斯市西北部，地跨鄂爾多斯高原與河套平原，黃河自西向東流經全旗242公里，庫布其沙漠橫亙東西，將全旗自然劃分為北部沿河區和南部梁外區。梁外區以草原和天然林保護區為主，草原遼闊，草質優良，并盛產多種野生綠色食品，是自治區重要的草原生態畜牧業基地；沿河區屬于黃河沖積平原，水源充沛，土壤肥沃，是自治區高效農牧業基地。（二）社會條件近年來，杭錦旗地區生產總值由2000年的11.8億元增加到2006年的28.9億元，年均增長16.1%；2006年財政收入突破2億元，達到2.1億元，是2000年的2.1倍，年均增長13.2%，預計2007年地區生產總值達到33.5億元，財政收入達到2.5億元，城鄉居民收入分別達到10500元和6300元。（三）基礎設施條件杭錦旗基礎設施完善，區位優勢明顯，投資環境優越。交通條件：杭錦旗地處包頭至銀川中心地段，距包頭機場200公里，距鄂爾多斯機場100公里，包蘭鐵路途經杭錦旗，并設杭錦旗站。109國道、110國道、丹拉高速公路縱貫東西，旗級六大干線公路全部完成黑色化改造，總里程達727公里。境內有浮橋兩座，初步形成了以錫尼鎮為中心縱貫南北、連接東西、水旱相通的交通網絡。第五章項目總體設計方案一、規劃設計主要依據（一）《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93（二）《城市道路和建筑物無障礙設施規范》JGJ50-2001（三）《住宅設計規范》GB5096-1999（四）《民用建筑設計通則》GB50352-2005（五）《公共建筑節能設計標準》GB50789-2005（六）《建筑設計防火規范》GBJ16-87（七）其他相關的國家及地方法令法規（八）建設項目選址意見書（九）市政條件：市政供暖采用集中供暖形式二、規劃原則（一）超前性：規劃設計堅持高起點、高標準、高水平，具有超前性的原則。（二）生態性：本項目注重人工開發與自然環境的完美結合，創造良好的生態景觀的特色鮮明的城市空間。（三）以人為本：體現以人為本的設計理念，注重社會效益、環境效益和經濟效益的有機結合，實現人與自然的和諧統一。（四）可操作性：結合本地的自然條件及經濟狀況，保證規劃設計具備科學性和可操作性。三、主要經濟技術指標總用地面積20000㎡總建筑面積22160㎡住宅建筑面積22160㎡容積率≤1.4綠化≥35%四、設計說明（一）本工程耐火等級為II級，抗震設防烈度為6度，等級采用II級。（二）小區內自行車棚均設置在宅前綠地內，方便居住者使用。（三）本工程嚴格按市有關住宅節能標準進行設計，住宅采用外墻保溫，屋面采用80厚聚苯板保溫，外窗采用鋁合金噴涂隔熱斷橋型材及中空玻璃。（四）在立面造型上，力圖創造一個簡捷、明快、前衛，且具有較高文化內涵和強烈現代氣息的建設形象，通過大玻璃窗面與墻面的對比，達到虛實結合完美，并流露出一種明快、清雅的效果。（五）本工程外墻飾面采用涂料。（六）住宅外窗設計采用低窗臺外窗，窗內地面或可踏面以上900mm以內的玻璃為安全夾層玻璃，從而使起居室、臥室擁有開闊的視野，可以獲得良好的景觀效果，外窗均選用鋁合金斷熱型材，中空玻璃推拉窗。五、規劃設計構思及布局本規劃內容包括住宅樓、商業樓、社區廣場等。本規劃布局功能分區清晰，每個組團功能明確，性質單一，減少不同使用者的互相干擾，最大限度保護居住者的居住空間私密性，體現著以人為本，住戶為尊的使用原則，便于營造出安全、舒適、自由的居住空間。沿路布置了商業樓，便于對外經營，提高公建經營效益，彌補了配套設施不足。它們更可作為小區內部環境與外部道路的屏障，既照了小區商業服務半徑，又極大程度的降低了外部空間對小區內部環境的影響。六、景觀規劃與空間組織利用自然環境地形，塑造獨特的自然生態環境，并將其融入了建筑風格中，使之形成新的城市景觀。根據住宅小區的地形特點，采用貫穿組團的綠化景觀廊道和布局合理的園林小品來有機地分割空間布局。在小區入口處布有標志性雕塑，利用雕塑、入口廣場、公共建筑塑造了小區人流活動的動態生活空間的序列起點。小區的綠化景觀廊道與城市綠地遙相呼應形成了城市中的一個世外桃源的綠化空間。該小區充分體現了“以人為本”的思想，構建了：“自然空間、建筑空間、精神空間、居住空間”相和諧的現代人生活的精神家園。七、交通組織盡量讓進入社區的機動車輛在社區入口附近得到分流。規劃在用地內部，考慮同時滿足消防的前提下，設置了機動車輛主環路，并結合主環路布置設置地面停車；社區中心部分按照步行系統進行設計，只在緊急情況下作機動車輛通路，從而在平面上做到了人車分流。道路紅線寬10m，其中機動車道寬7m，兩側人行到寬1.5m。住宅間及組團綠地周圍的道路4m，其中道路寬4.0m以下的為單坡，包括4.0m的消防道路，4.0m以上的為雙坡。其他道和組團綠地按《城市道路和建筑物無障礙設計規范》相關要求進行設計防滑地面和盲道等設施。本工程消防通道嚴格按照《建筑設計防火規范》的要求布置了消防道路，總平面中心的東西景觀道在緊急情況下做消防通道。另外每相臨兩條南北消防車道之間設置一條人行通道，滿足規范要求。第六章配套工程建設方案一、給排水系統（一）給水工程1、水源：由小區周邊城市道路的給水管線引入小區。2、用水量預測規劃區用水量主要由生活用水、公建用水、綠化用水和未預見用水量組成，各項用水指標如下表所示。根據規劃人口和用地確定規劃區用水量規劃區最高日用水量為100.0立方/日。3、給水管網布置規劃的給水管網呈枝狀布置，鋪設在道路的西側或北側。管徑為Φ100-Φ150，由城市路接入小區的給水管。（二）污水工程1、排水體制及系統排水體制系統采用雨污分流制。2、污水量計算規劃區的污水按供水量的85%計算，污水量為85m33、污水管道的布置污水管道布置在道路路面下或人行道下。規劃區內的污水管最小管徑取Φ300，最小坡度取千分之三。（三）雨水工程雨水靠路面通過路自然坡度排入小區周邊的城市道路，由道路雨水管排除雨水。二、電力系統（一）電源規劃規劃以小區內10kv開閉所作為供電電源。（二）用電負荷預測根據現有條件，本區采用負荷密度法進行電量預測，負荷密度的確定綜合參考當地用電水平和其它地區相關指標。供電密度：居住建筑60w/㎡,商業80w/㎡,綠化用地為2w/㎡,本區最大的裝機負荷為1223kw，取綜合同時系數為0.7則本區的供電密度電量為185kvA。（三）電力線路規劃小區內的低壓電力線路原則上采用地埋敷設，布置在道路的一側。三、郵政、通信工程通信線網沿主要道路下設通信管溝，電信、網通、聯通、移動、鐵通的通信電纜均同溝敷設。采用固定交接箱配線，可選取用小交換機和交接箱兩種形式，交接箱主干電纜一般采用600-800對線。四、供熱工程規劃供熱管呈枝狀管網布置，管線沿道路東側和南側的人行道下敷設，管徑為Φ200-Φ250。五、燃氣工程（一）燃氣指標及用氣量住宅用氣量指標取1.75m3/戶，總用氣量為350（二）氣源：氣質符合原石油部標準中的二類。（三）管網規劃規劃天然氣管管徑為Φ90-Φ100，小區內設樓幢調壓器，經調壓后進入用戶。第七章環保、消防、安全影響評價一、環境保護（一）設計依據《中華人民共和國環保法》《建設項目環保設計規定》（87）國環字002號《地面和環境質量標準》（GB5749-95）《污水綜合排放標準》（GB8978-95）（二）環境影響分析1、項目施工期對環境的主要影響項目施工過程中，需使用大量的車輛及施工機械，對環境的影響主要為噪聲、揚塵、固體廢渣和施工沖洗廢水。項目施工期間將產生大量的廢渣和施工隊伍的生活垃圾，揚塵成為主要污染因素，由于施工面積大，在氣候干燥、風力較大的季節，易塵土飛揚，污染空氣，影響大力環境質量。施工噪聲來源于各種施工機械，如施工常用挖掘機、攪拌機、振動棒等。上述因素將影響項目區周邊的噪聲環境和空氣環境質量。因此在項目施工中應加強項目環境管理，加強對施工人員環保意識的宣傳教育，注意文明施工，將各種對環境的負面影響降到最低程度。該項目開發建設對環境影響主要是施工噪聲、揚塵、建筑垃圾對周圍民眾的干擾，雖然工期有限，同樣會給環境帶來一定影響，通過加強施工環境管理，使施工期的環境影響降到最少。2、項目運營期對環境的主要影響運營期對環境的影響主要是生活污水和生活垃圾，廢水排放主要為沖廁、下水道廢水等生活污水，生活污水經化糞池處理后排入市政管網。生活垃圾主要以小區居民日常生活垃圾為主，要求對生活垃圾集中處理，并清運到杭錦旗環衛局指定的建筑固廢傾倒場。（三）環境保護措施——項目采用集中供熱，不增加鍋爐大氣污染源。——固體廢物處理：包括建筑垃圾和生活垃圾，采取集中堆放及時清理，外支到杭錦旗環衛局指定的建筑固廢傾倒場。——廢水處理：施工人員進入現場后，在建設臨時設施后，設置沉淀池處理后排放池，臨時廁所等處理設施。施工機械沖洗水經沉淀池處理后排放，生活污水等沉淀后排入排水管網。——噪音處理：噪音污染主要來自機電設備運轉時發出的機械噪音，在設備選型時采用低噪音設備，并配減震裝置，必要時采用隔音建筑材料。——施工中的環境保護：施工中粉塵對周圍人群和環境會造成污染。對粉塵擬采取噴水降塵，同時在周圍種植花草和樹木，從而減少空氣污染和美化環境。——此外，根據環境保護法的原則，在基建中遵守“三同時”的原則，使環境工程與建設工程同時設計、同時施工、同時投入使用。項目開工前，應按環保部門要求完成環境評價審指手續。（四）環境影響評價——本項目建設通過獨特建筑風格，與周邊環境融為一體，因而產生十分積極有益的城市生態環境效益。——本項目借助錫尼鎮完善的供熱、排水、垃圾處理外運設施，使項目運營后處于清潔生產的環境。——工程施工中產生一系列的噪聲、粉塵、固廢污染，可以通過嚴格管理減輕危害程度，使附近居民、過往人員受到盡可能多的保護。——該工程在建設和營運中嚴格按相應的治理措施進行治理和管理，可使本工程的建設對周圍環境的影響控制在可接受的范圍內，從環保角度看該項目是可行的。二、消防（一）設計依據《中華人民共和國消防條件實施細則》《建筑設計防火規范》BGJ16-97《建筑防雷設計規范》GBJ50057-94（二）消防系統本工程同一時間火災次數按1次考慮，消防設計內容包括室內外消火栓系統、室內手提式滅火器的配置。所有消防給水水泵必須確保兩路電源，本工程高低壓變配電設備考慮為干式，其設備房按規范配置移動式滅火器。建設裝修材料耐火極限按規范要求選用，住宅頂棚、墻面選用BI級以上材料，其他可選用B2級以上材料。多層住宅樓按每個單元建筑面積，<2500平方米為一個防火分區。消防用水量室外消火栓（L/S）室內消火栓（L/S）自動噴水滅火系統合計（L/S）15203065（三）室外消火栓系統本工程室外設DN200給水環管，由市政給水管提供DN200管道進水，室外消火栓設在室外給水環管上，消火栓間距80m，當生活、消防用水量達到最大時，給水環管提供室外消火體滅火時用水量及不小于0.15MPa的水壓。（四）室內消火栓系統本工程商業建筑設置室內消火栓，室內消火栓處應設能直接啟動消防水泵的按鈕。并保證室內消火栓最大靜壓不大于0.80MPa。滅火時最大動壓不大于0.50NPa，本工程水泵接合器采用側墻式，室內消火栓充實水柱不小于10m，室內消防箱下帶滅火器箱，選用與滅火器箱一體化產品。（五）室內滅火器的配置本工程所有設置室內消火栓場所均需按《建筑滅火器配置設計規范》配置手提式滅火器，設計接A類火災中危險級配置MAF4手提式箱滅火器，最大保護距離為20m，最大保護面積為15㎡/A，室內設消火栓系統，相應減少滅火器計算數量的30%。滅火器設在消火栓箱的下部，選用與消火栓箱一體化產品，室內滅火箱，消火栓暗敷，室外變配電等設備房選用移動式滅火器。三、安全（一）勞動安全本項目在建設和今后運營中應嚴格執行國家有關規范標準，嚴格執行工程程序并努力改善工作條件和現有環境，嚴格執行勞動法和采取勞動安全保護措施，以確保項目建設人員的身體健康，維護正常的工作秩序。（二）施工中主要安全措施——嚴格按照國家關于有關建設標準和設計施工圖方案的要求，嚴格施工、文明施工、安全施工。——嚴格按照施工圖組織設計中的質量、進度要求執行，高標準嚴把質量關，按優良標準建設好本項目。——針對本項目的施工特點，各單元工程、分項工程要嚴格按施工順序進行，合理科學地組織施工，加強人員安全施工教育，并制度出獎罰辦法。——施工各階段要設置各類警示安全標志，并建立各層次的安全員檢查制度，以確保本項目施工中各項勞動安全措施、制度的有力落實。（三）運行使用中主要安全措施——建成后一定要嚴格的組織有關單位進行竣工驗收。——各種大型用電設備做接零保護。——各類設備機械轉動部分設防護罩。——地溝、地坑等均需加蓋或設置欄桿，樓梯防護欄嚴格按有關規范標準設計、施工。——建設物頂設防雷保護裝置。（四）衛生防護措施——項目建成運營，堅持彈性化、多樣化的人力規劃，積極舉行在職教育并以各種安全衛生教育訓練為基礎，重新建構安全的工作環境，避免職災發生、保障人員安全。——制訂防護用具使用、清潔、保養安全制度，以確定裝置的有效性、安全性，防止職業病發生。——建立各項安全衛生管理稽核制度并列入常規管制工作。第八章組織管理與運行一、組織機構本項目由鄂爾多斯市*****房地產開發有限責任公司組織實施，所需人員在內部協調解決，在人員配置上應有一定數量的專業技術人員。（一）成立專門的管理機構。負責本項目前期準備、設計、施工、監理的招標及工程管理等一系列工作。（二）項目管理機構應指定專人及時和發改委、城管、城建、國土等部門協調工作，確保工程的順利實施。（三）在工程實施全過程中要嚴格管理，以確保每一環節的質量監控和承包合同的順利實施。（四）工程完工后，應按照工程驗收規程規范要求，作好工程驗收的各項工作，并及時辦理資產移交手續，交付使用，使其盡早發揮效益。工程建設指揮工程建設指揮辦公室工程組財務組監理組二、經營管理模式為確保工程質量，控制工程投資，按期完工，在工程實施過程中，需進行如下方面的工程管理：——成立專門的管理機構。負責本項目資金的籌措、設計、招標、監理人員的組織的培訓、征地與拆遷合同管理等工程實施管理一系列準備工作。——項目管理機構應指定專人及時和地方政府協調做好征地拆遷工作，并按政策做好補償、安置工作，避免由于補償、安置不當帶來的社會問題，干擾工程的順利進行。——業主應選擇有資格、有足夠的設備、人員和備有固定資產的工程承包者，并采用招標的方式選擇工程單位，編制好招標文件。——工程實施全過程要推廣優質管理經驗，確保每一環節的質量監控和承包合同的順利實施。——搞好項目建設的監督檢查和竣工驗收。項目建設領導小組從立項、籌建和施工要層層把關，各執法執紀和質理監督部門要作好本質工作，并做好記錄準確、資料齊全、搞好建檔，嚴格按照上級批準的立項要求保質保量完成建設任務。第九章節能一、編制依據隨著我國經濟飛速發展，能源供應日益緊張，節約能源是造福子孫后代的大事，也是可持續發展戰略的重要措施。本可研編制從工程方案設計到建筑材料，設備選型等嚴格按照國家有關規定，采用國產產品，使總體能耗水平有效地降低，達到規定的標準。《中華人民共和國節約能源法》《公共建筑節能設計標準》《民用建筑節能管理規定》二、節能措施（一）建筑物造型和平面布置充分考慮采用自然光，又節省照明用電。（二）建筑物的窗戶、玻璃、屋頂及外墻采用節能保溫的新型建筑材料，以利節能。（三）用電設備均采用高效節能產品，調頻變速裝置，高效節能照明電器，低壓變電采用電容器自動補償。加強設備管理，注意節約能源，節約用電，采用節能燈具，聲控燈具，節約用水，選用節水閥門，禁止使用螺旋升降式鑄鐵水咀，防止跑冒滴漏。第十章招標方案為保證工程設計和施工質量，又控制好工程投資，本工程建設將根據國家有關法規，特制定招標方案如下：一、招標范圍及招標內容（一）招標范圍需公開招標項目為：工程勘察測量、工程設計、建筑工程、安裝工程、工程監量及與工程建設有關的主要設備及材料的采購。（二）招標內容工程勘察測量：地塊內1:500地形圖和單項工程勘察測量；工程設計：總體規劃設計及配套設施設計兩部分；建筑工程：小區的建筑工程；安裝工程：建筑內給排水、電氣、自控儀表等專業的設備和工藝管線安裝各種管道等；工程監理：工程設計及工程建設的全過程。二、招標形式根據國家有關規定，經研究勘察測量和工程設計擬采用邀請招標，其他工程將由建設單位委托有招標資格的單位代理公開招標。三、招標方式招標方式擬采用邀請招標和公開招標，通過招標，可以在較廣的擇優選擇信譽良好、技術過硬、具有專業特長及豐富經驗的勘察測量單位、設計單位、監理公司、施工企業和生產供應商，以保證工程質量和降低工程造價，并能提高工程項目的社會效益與影響。邀請招標，根據國家有關規定，本勘察測量和工程設計擬采用邀請招標方式，邀請具有勘察測量丙級資質（及以上）和具有建筑甲級資質的三家以上單位進行招標。公開招標及投標者資格，本工程公開招標是委托有招標資質的公司代理；工程監理要求乙級（及以上）監理資質，二級項目總監（具有國家注冊監理工程師資格）。建筑工程及安裝工程要求二級（及以上）建筑施工和二級項目經理。四、評標專家來源評標委員會由建設單位代表和評標專家組成，負責根據招、投標文件對各投標者進行綜合評定，出具評標報告，推薦合格的中標單位。評標委員會專家是在大項目辦專家數據庫根據專家需要由計算機抽取組成。五、招標程序和招標基本情況表招標程序、按照《招標投標法》招標人和投標人均需遵循招標投標法律和法規的規定進行招標投標活動，招標程序分別為：申請招標、準備招標文件、發布招標廣告、進行資格預審、確定投標人名單、發售招標文件、組織現場考察、召開標前會議記錄、發送會議記錄、接受投標書、公開開標、審查標書、澄清問題、評比比較、評標報告、定標、發出中標通知書、商簽合同、通知未中標人等。投標基本情況表投標范圍投標組織形式投標方法不采用投標方式全部投標部分投標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察測量工程設計建筑工程安裝工程監理設備重要材料其他第十一章投資估算與資金籌措一、固定資產投資估算本項目位于內蒙古鄂爾多斯市錫尼鎮。根據項目的設計要求，估算新增固定資產投資2087萬元。新增固定資產投資構成詳見下表：新增固定資產投資構成表序號項目名稱估算投資（萬元）所占比例（%）1設備購置費783.62建筑費1662803安裝工程費12464運雜費311.55勘察設計費311.56建設單位管理費311.57驗收鑒定費80.49基本預備費50210建設期利息723.5合計2087二、新增固定資產投資估算說明建設期利息按照8%上浮40%估算，運雜費、勘察設計費、建設單位管理費按照固定資產投資總額的4.5%計算。三、新增固定資產資金來源與籌措本項目新增固定資產投資2087萬元，由企業自籌解決。第十二章財務評價一、財務評價依據（一）本評價主要依據國家發改委頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）以及有關法律法規和相關政策進行。（二）項目計算期為3年，建設期為1年，銷售期為2年。（三）基準收益率為10%。（四）營業稅率5%，水利建設基金1‰，城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加三項附加稅分別為營業稅額的7%、3%和1%。（五）企業所得稅率25%。（六）銷售費用按市場慣例，包括廣告、工資等與銷售有關的一切費用以銷售收入的3%計算。二、總成本費用估算（一）開發成本2087萬元。（二）銷售費用113萬元。（三）工資、福利費及其它費用256萬元。（四）經營稅金及附加209.06萬元。（五）財務費用72萬元。以上合計2737.06萬元。三、經營收入估算本項目的總可售面積為22160平方米，銷售收入3767.2萬元。具體計算如下：住宅：1700元/㎡，22160平方米銷售收入為3767.2萬元。四、營業稅金及附加稅估算1.銷售收入3767.2萬元，營業稅率5%，營業稅額188.36萬元。2.各種附加稅占營業稅額的11%，城建稅率7%，教育費附加稅率3%，地方教育費附加稅率1%，三項附加稅為20.7萬元。以上各項稅金合計209.06萬元。項目總利潤為1030.16萬元，所得稅率25%，所得稅額257.54萬元，稅后凈利潤772.62萬元。投資回收期稅后為1.9年。以上投資分析說明，投資回收期較短，有較強的盈利能力；通過敏感性公析測算，抗風險能力較強，因此，從財務角度分析，項目是可行的。具體數據，詳見附表。第十三章風險分析可預見風險分析（一）房地產宏觀調控央行將出臺房地產設控舉措，旨在抑制房地產市場的投機，包括提高第二套住房首付比例到四成，以及商業用房首付比例由目前的四成提高至五成。國務院已召開專門會議，討論有關房地產調控舉措，一方面加大建設廉租房，擴大市場供給，同時將通過提高首付比例的方式，抑制過快上漲的房價；另一方面將落實原有的房地產調控舉措。今明兩年，國家將加快廉租住房建設步伐，盡快增加一批廉租住房房源。各級地方財政將廉租住房建設步伐，盡快增加一批廉租住房房源。各級地方財政將廉租住房保障資金納入年度預算支出安排，住房公積金增值凈收益將用于廉租住房建設，土地出讓凈收益于廉租住房保障資金比例不得低于10%，城市新開住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%。（二）市場需求截止2007年底，加上流動人口，杭錦旗共有城鎮人口4萬多人，總體人口較少，使得房地產市場需求量有限。（三）位置項目地址位于杭錦旗的錫尼鎮，氣候條件比較惡劣再加上旗縣配套的基礎設施建設還不算完善，投資環境不及市區，外來人口很有限，使得居民入住率比較低，缺少人氣。第十四章項目社會效益與可行性評價項目建成后，周圍生活設施齊全，交通方便。近年來，周邊地區已陸續開發成片住宅小區，因此環境配套設施已逐漸完善，市場頗佳。該項目建成后，可以滿足市場需求，提高人民居住生活質量，為入住居民提供一個安靜、高雅、舒適的生活環境，通過項目開發可以提高該地區居住物業檔次，提升地價，帶動周邊地區房地產、