人口、城市化與房地產(chǎn)專題研究主要結(jié)論：城市化路徑選擇：中國城市發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，城市群將是未來推進(jìn)城市化進(jìn)程的主體形態(tài)，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的聚集效應(yīng)有助于推動經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)快速發(fā)展，我國城市群的集中度有待進(jìn)一步提高，展望未來，除已經(jīng)較為成熟的長三角、珠三角和環(huán)渤海東部三大城市群之外，還有成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)等中西部新興城市群，其房地產(chǎn)市場仍將有進(jìn)一步發(fā)展和提升的巨大空間城市發(fā)展規(guī)律：城市發(fā)展一般經(jīng)過三個階段：區(qū)域單中心城市階段、區(qū)域中心城市大都市化階段，城市群階段，不同城市所處發(fā)展階段決定了取地機(jī)會城市建設(shè)原則：在城市化路徑和城市發(fā)展規(guī)律背景下，中國城市發(fā)展又有其獨特性，中國歷史傳統(tǒng)上城市建設(shè)遵循先“城”后“市”的建設(shè)原則，造成很多地區(qū)空間的城市化快于人口的城市化，從而出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象新城建設(shè)：國際上新城建設(shè)有6大模式，遵循產(chǎn)業(yè)和人口并行導(dǎo)入的開發(fā)模式更具生命力土地：中國城市建設(shè)用地占比偏低，突顯了土地資源的稀缺性，工業(yè)用地因為一直被低估再加上近期政府明確指出要減少工業(yè)用地，未來工業(yè)用地價格將迎頭改上，一線城市的商業(yè)用地價格才剛剛開始反應(yīng)其投資價值人口：人口拐點雖已到來，但人口質(zhì)量提升會創(chuàng)造新的需求，房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)未到見頂時刻2014年房地產(chǎn)市場：會貨幣政策、利率和家庭收入的減少，會有所降溫，市場結(jié)構(gòu)性機(jī)會在一二三四線城市不斷輪動香港新加坡卡塔爾挪威瑞士澳大利亞阿聯(lián)酋印度俄羅斯南非巴西日本韓國美國德國英國法國中國2012年世界各國人均GDP與城市化率關(guān)系單位：萬美元各國城市化水平各國人均GDP數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合國、世界銀行、中傳研究院整理1952-2012中國人均GDP與城市化率關(guān)系廣州（一線）（東部）鄭州（二線）（中部）德陽（三線）（西部）廣州：一線、東部沿海代表城市

鄭州：二線、中部代表城市

德陽：三線、西部代表城市中國從早期的犧牲城市化發(fā)展工業(yè)化，到工業(yè)化和城市化相互促進(jìn)，目前正處于城市化的中期和工業(yè)化的中后期，房地產(chǎn)在98年住房改革后經(jīng)歷了一輪快速發(fā)展，未來何去何從？本文試圖從人口和城市化的角度在世界和歷史的坐標(biāo)系中尋找答案中國城市化路徑選擇：中國城市發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，城市群將是未來推進(jìn)城市化進(jìn)程的主體形態(tài)1985年以來歷次“五年規(guī)劃”關(guān)于城市化路徑選擇內(nèi)容名稱指導(dǎo)方向城市化/城鎮(zhèn)化七五計劃(1986-1990)堅決防止大城市過度膨脹，重點發(fā)展中小城市和城鎮(zhèn)。鑒于我國地域廣闊，交通不便，信息不靈，中小城市的發(fā)展也不應(yīng)當(dāng)過于分散，應(yīng)當(dāng)以大城市為中心和交通要道為依托，形成規(guī)模不等、分布合理、各有特色的城市網(wǎng)絡(luò)。城市化程度的提高和新城市的出現(xiàn)將是必然趨勢八五計劃(1991-1995)嚴(yán)格控制大城市的規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為依托建設(shè)一批布局合理、交通方便、具有地方特色的新型鄉(xiāng)鎮(zhèn)。無九五計劃(1996-2000)未提及無十五計劃(2001-2005)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多樣化城鎮(zhèn)化道路，逐步形成合理的城鎮(zhèn)體系。有重點地發(fā)展小城鎮(zhèn)，積極發(fā)展中小城市，完善區(qū)域性中心城市功能。發(fā)揮大城市的輻射帶動作用，引導(dǎo)城鎮(zhèn)密集區(qū)有序發(fā)展，防止盲目擴(kuò)大城市規(guī)模。實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同進(jìn)步十一五規(guī)劃(2006-2010)要把城市群作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，逐步形成以沿海及京廣京哈線為縱軸，長江及隴海線為橫軸，若干城市群為主體，其他城市和小城鎮(zhèn)點狀分布，永久耕地和生態(tài)功能區(qū)相間隔，高效協(xié)調(diào)可持續(xù)的城鎮(zhèn)化空間格局。特大城市要從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的源頭入手，形成用經(jīng)濟(jì)辦法等控制人口過快增長的機(jī)制。促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展十二五規(guī)劃(2011-2015)遵循城市發(fā)展客觀規(guī)律，以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。特大城市要合理控制人口規(guī)模，大中城市要加強(qiáng)和改進(jìn)人口管理，繼續(xù)發(fā)揮吸納外來人口的重要作用，中小城市和小城鎮(zhèn)要根據(jù)實際放寬落戶條件。防止特大城市面積過度擴(kuò)張。預(yù)防和治理“城市病”。促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化階段七五規(guī)劃(1986-1990)八五規(guī)劃(1991-1995)十五規(guī)劃(2001-2005)十一五規(guī)劃(2006-2010)十二五規(guī)劃(2011-2015)堅決防止大城市過度膨脹，重點發(fā)展中小城市和城鎮(zhèn)。嚴(yán)格控制大城市的規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市。大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多樣化城鎮(zhèn)化道路，逐步形成合理的城鎮(zhèn)體系。有重點地發(fā)展小城鎮(zhèn)，積極發(fā)展中小城市，完善區(qū)域性中心城市功能。要把城市群作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)。遵循城市發(fā)展客觀規(guī)律，以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。第三階段（2006年至今）政府首提“城市群”概念，并要求發(fā)展“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群”新型城鎮(zhèn)化第一階段（1986-2000年）政府主推“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中小城鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路第二階段（2001-2005年）政府提出“大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路這個時期大城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展受到限制，大城市數(shù)量偏少、發(fā)展滯后。解除了對于大城市的發(fā)展限制，其中對于農(nóng)民工進(jìn)城的態(tài)度從僅僅允許逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楠剟詈椭С?，加速了大城市的城?zhèn)化發(fā)展。情況規(guī)劃資料來源：五年規(guī)劃美國主要城市、州的人口聚集程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國，中國人口集中度還有較大發(fā)展空間。從美國經(jīng)驗來看，鼓勵人口東移，進(jìn)一步提高大城市人口聚集度，將有利于提高經(jīng)濟(jì)運行效率，減少資源浪費數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、美國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計局、聯(lián)合國人口署、中傳研究院整理城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的聚集效應(yīng)有助于推動經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)快速發(fā)展，我國城市群的集中度有待進(jìn)一步提高，展望未來，除已經(jīng)較為成熟的長三角、珠三角和環(huán)渤海東部三大城市群之外，還有成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)等中西部新興城市群，其房地產(chǎn)市場仍將有進(jìn)一步發(fā)展和提升的巨大空間19541990200020102000-2020年不同人口規(guī)模的城市個數(shù)1000萬以上500-1000萬100-500萬50-100萬50萬以下預(yù)計到2020年，500萬以上城市有2/3分布在三大城市群，1000萬以上城市將新增蘇州、成都、武漢。小城市中心城市小城市小城市小城市小城市擴(kuò)張擴(kuò)張擴(kuò)張擴(kuò)張中心城市主城區(qū)小城市小城市小城市小城市小城市小城市區(qū)域中僅有一個大規(guī)模城市，整個區(qū)域的資本、人才等各種資源向核心城市不斷集聚；核心城市吸聚的力量遠(yuǎn)大于外擴(kuò)的力量我國大部分的三、四線城市正處于該階段代表：臨沂、泰安、煙臺區(qū)域中心城市規(guī)模膨脹，不斷向外沿擴(kuò)張，城市周邊出現(xiàn)以某種功能（居住、產(chǎn)業(yè)等）為主的快速發(fā)展的副城區(qū)；郊區(qū)化成為中心城市發(fā)展的趨勢我國的二線城市大多處于該階段代表：青島、濟(jì)南、重慶、太原、天津中心城市與周邊城市形成了產(chǎn)業(yè)分工和功能互補(bǔ)，逐漸形成區(qū)域次中心城市、功能性中心城市、功能增長型城市等城市等級；中心城市外擴(kuò)的力量凸顯，成為發(fā)展趨勢一線城市正在逐步向該階段發(fā)展代表：北京、上海、廣州、深圳城市群階段區(qū)域中心城市大都市化階段區(qū)域單中心城市階段第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)衛(wèi)星城衛(wèi)星城衛(wèi)星城衛(wèi)星城衛(wèi)星城衛(wèi)星城第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)副城副城副城副城第二產(chǎn)業(yè)中心城市主城區(qū)副城副城副城副城城市發(fā)展規(guī)律：在城市化路徑明確之后，城市發(fā)展將遵循其自身的規(guī)律從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)明顯的梯級態(tài)勢，一線城市機(jī)會少，郊區(qū)發(fā)展是機(jī)會點；二三線城市機(jī)會多，但中心區(qū)域競爭異常激烈；四線城市處于起步期，當(dāng)前市場容量小，風(fēng)險大商業(yè)市場出現(xiàn)了中小型的零售類物業(yè)；傳統(tǒng)商廈和街鋪為主；滿足基本生活需求為主；缺乏品牌認(rèn)知度；市場內(nèi)缺乏國際化品牌出現(xiàn)較大規(guī)模零售物業(yè)；以百貨及專業(yè)賣場為主要零售形態(tài)；連鎖經(jīng)營品牌進(jìn)入市場；奢侈品市場得到發(fā)展；百貨大樓和步行街是主要的商業(yè)形態(tài)，此類城市非耐用品占比減少，耐用品、消費品和服務(wù)性消費占比提升有現(xiàn)代化的購物中心；連鎖經(jīng)營快速發(fā)展；中高檔市場得到快速發(fā)展；品牌認(rèn)知度逐漸提高；國際化品牌開始逐漸進(jìn)入市場，商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)以百貨公司和街鋪為主，其中高檔百貨公司獲得較快的發(fā)展，眾多城市有2-3個高檔百貨；耐用消費品占比保持相對穩(wěn)定，服務(wù)性消費正逐漸占據(jù)主導(dǎo)形成多個大型商業(yè)中心；奢侈品市場快速發(fā)展；國際化品牌大規(guī)模進(jìn)入；強(qiáng)調(diào)購物體驗；百貨店/大賣場正處于最佳發(fā)展時期，高端的購物中心發(fā)展相對成熟；城市總體的商業(yè)建筑體量已趨于飽和主要是地級市、縣級市以部分交通便利內(nèi)陸城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市為代表，如無錫、宜昌以部分沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和省會城市為代表，如杭州、南京、沈陽、成都等以北京、上海、廣州為代表四線城市：處于初級階段三線城市：處于逐步成長階段二線城市：處于快速發(fā)展階段一線城市：處于平穩(wěn)成熟階段特點階段城市中國不同陣營的城市所處商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段“空間城市化”快于“人口城市化”雖然空間城市化快于人口城市化，但目前局勢還并不可怕，其他國家人均建成區(qū)面積：德國555平米，法國710平米，丹麥1365平米，香港36平米，中國大部分大城市在56-110平米之間，這個比香港高，在國際上處于一個較低的水平。注：縣及縣級城市不包括在內(nèi)目前來看，全國城市建成區(qū)的規(guī)模其實已經(jīng)足夠，關(guān)鍵在于如何盤活存量土地和提高土地利用效率。繼續(xù)提升核心區(qū)域的容積率和優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（提高居住用地的供給占比）是盤活存量建設(shè)用地和提高土地利用效率的主要方法。543拉德芳斯規(guī)劃模式以為通勤人員提供居所為目的建立的TOD新城由本地政府推動的，以捷運交通站點為中心社區(qū)建立在便捷的鐵路交通基礎(chǔ)上由企業(yè)推動，政府扶持建立建設(shè)開始就規(guī)劃好居住、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護(hù)和城市配套設(shè)施的聯(lián)合發(fā)展方案打造高品位，體現(xiàn)個人價值的規(guī)劃理念由本地政府推動的，以商務(wù)功能為主的城市副中心與巴黎城市中心有便捷的軌道交通和公交系統(tǒng)相連多摩里斯頓2由企業(yè)推動建立，以高科技產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新城初始設(shè)計完備的城市配套基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃方案借勢洛杉磯硅谷的高科技產(chǎn)業(yè)地位優(yōu)勢，大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，并拉動其他產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展?fàn)枮?密爾頓凱恩斯接納從倫敦疏解出來的產(chǎn)業(yè)和人口而設(shè)置的建筑密度較低，注重景觀設(shè)計人口規(guī)模偏小，公共設(shè)施配套不足或運營困難為吸引倫敦的居民前往新城,英國政府制定了一系列減稅和補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策堪培拉主要為政府辦公大樓，居住區(qū)和零售商業(yè)較少中央和市政府以及各政黨總部所在地、許多國立機(jī)構(gòu)，如國立圖書館、大學(xué)，眾多的地標(biāo)性建筑和紀(jì)念碑，如議會大廈、澳大利亞戰(zhàn)爭紀(jì)念館等6筑波完全政府主導(dǎo)建立的以科研為主的產(chǎn)業(yè)新城由于政府直接管理，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一導(dǎo)致后期發(fā)展不利新城開發(fā)成功的關(guān)鍵因素規(guī)劃注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會各界的意見，并預(yù)留待發(fā)展用地立法和政策政府在立法和政策上對新城建設(shè)給予支持交通新城與中心城之間要有便捷的交通系統(tǒng)相連接新城內(nèi)部的交通要充分考慮公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)和主要交通干道的合理性和便捷性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非單一性、二、三產(chǎn)業(yè)都應(yīng)齊備功能具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套高標(biāo)準(zhǔn)、完善的各類配套環(huán)境環(huán)境優(yōu)美，能夠吸引中心城的人口過來居住資金大量的資金投入以保證新城的前期建設(shè)，資金來源于政府部門和其他私企新城建設(shè)中不同產(chǎn)品的開發(fā)次序，主要取決于其人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的比較情況路徑A：并行導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)住宅居所（人口導(dǎo)入驅(qū)動）產(chǎn)業(yè)基地（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入驅(qū)動）商業(yè)配套（產(chǎn)業(yè)與城市化共同承載）休閑娛樂（第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動需求）新城開發(fā)次序計劃示意路徑B：優(yōu)先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)基地/工業(yè)廠房（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入驅(qū)動）普通住宅居所及配套（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入配套）路徑C：優(yōu)先導(dǎo)入人口，發(fā)展居住新城住宅居所（城市化承載）商業(yè)配套娛樂休閑D：新城建設(shè)孵化期引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引外來人口依靠本地自身的城市化進(jìn)程，發(fā)展新城世界知名新城建設(shè)的發(fā)展路徑舉例示意產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度低低高高人口導(dǎo)入程度爾灣筑波多摩ACDB城市城市兩種發(fā)展路徑各有其優(yōu)劣勢，以人口帶動有利于快速聚集人氣，而以產(chǎn)業(yè)帶動更利于長期持續(xù)發(fā)展路徑一：以人口帶動發(fā)展路徑二：以產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展優(yōu)勢可以快速吸引人氣，吸收中心城市的消費能力能夠符合當(dāng)?shù)貙τ诮?jīng)濟(jì)增長的迫切需求具備新城長期持續(xù)發(fā)展的動力能夠有效解決居民工作、生活的一體化問題劣勢難以有效疏解市區(qū)功能，實現(xiàn)新城設(shè)立的目的純粹的居住型新城產(chǎn)生的工作、居住分離，將導(dǎo)致交通壓力更大從長遠(yuǎn)來看，新城發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)增長動力不強(qiáng)不能充分利用區(qū)域所處的良好自然環(huán)境優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入起步較慢，短期內(nèi)不利于獲得土地開發(fā)收益城市功能比較滯后新城代表人口帶動發(fā)展，以北京通州為代表第二產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展，以蘇州工業(yè)園為代表第三產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展，以總部經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表產(chǎn)業(yè)新城兩種發(fā)展路徑的優(yōu)劣勢對比與此同時，新城建設(shè)在開發(fā)規(guī)模上有三種典型方式，是內(nèi)在需求與供給能力對比的結(jié)果產(chǎn)業(yè)化程度城市化程度土地資源供給限制性政策存在三種典型的開發(fā)規(guī)模需求驅(qū)動型：新城的土地資源能相對地根據(jù)內(nèi)在需求開發(fā)，是一種相對平衡和理性的方式謹(jǐn)慎開發(fā)型：新城受到資源限制開發(fā)滯后，產(chǎn)品供應(yīng)不滿足需求，是一種相對保守的方式超前供應(yīng)型：新城超前開發(fā)，產(chǎn)品過度供應(yīng)，往往是政府推動結(jié)果，是較積極的發(fā)展方式實際產(chǎn)品供給能力低低高高新城的內(nèi)在需求筑波多摩B謹(jǐn)慎開發(fā)型A需求驅(qū)動型C超前供應(yīng)型爾灣新城開發(fā)的開發(fā)規(guī)模規(guī)劃原則中國大部分城市目前的開發(fā)模式筑波的城市規(guī)劃和發(fā)展思路：城市功能和產(chǎn)業(yè)城市功能產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)研究和生產(chǎn)制造通過建立新的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)群來提高地方實業(yè)的技術(shù)水平，進(jìn)而促進(jìn)工業(yè)的發(fā)展，鼓勵研究與開發(fā)活動來保證地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造能吸引人才的良好的生活、工作環(huán)境。為了應(yīng)付和減輕東京過度擁擠的環(huán)境，把那些沒有必要在東京的國家級實驗室、研究與教育機(jī)構(gòu)遷入筑波科學(xué)城。由于基礎(chǔ)設(shè)施不足，減輕首都人口壓力的作用有限。后期增加對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入，部分緩解了規(guī)劃缺陷對城市功能造成的不良影響。為迎接科學(xué)技術(shù)革命時代的需要，實現(xiàn)高水平的研究和教育，把國家級實驗室、研究與教育機(jī)構(gòu)遷入筑波科學(xué)城，創(chuàng)造一個適宜實驗性的研究和教育機(jī)構(gòu)發(fā)展環(huán)境。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)興城筑波科學(xué)新城技術(shù)城接納東京密集的人口多摩的城市規(guī)劃和發(fā)展思路：城市功能和產(chǎn)業(yè)住宅城市功能產(chǎn)業(yè)交通以居住功能為主，同時兼具商業(yè)和文化功能，通過快速鐵路等交通工具滿足東京人口膨脹的居住需求多摩居住新城文化商業(yè)無主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。多摩新鎮(zhèn)的規(guī)劃最初目標(biāo)就是了滿足東京人口的居住需求，土地使用構(gòu)成為：住宅面積占47%，道路面積占15.9%，公園和綠地面積占11.3%，教育設(shè)施面積占10.4%，商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施面積占3.7%，其他公共福利設(shè)施面積占11.7%。1975年發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為建設(shè)工作居住平衡的都市。開發(fā)路徑對比發(fā)展背景產(chǎn)業(yè)人口成功不足筑波20世紀(jì)60年代，日本開始從“貿(mào)易立國”轉(zhuǎn)向“技術(shù)立國”，從技術(shù)模仿轉(zhuǎn)向技術(shù)創(chuàng)新，筑波科學(xué)城計劃是其中一項重要的措施科學(xué)城日本最大的科學(xué)研究中心國家級研究與教育學(xué)院所48個科學(xué)研究人員全國30％的國家研究機(jī)構(gòu)及40％的研究人員都聚集在筑波國家研究機(jī)構(gòu)全部預(yù)算的50％左右投資在這里加強(qiáng)了科學(xué)城內(nèi)各研究機(jī)構(gòu)的相互合作和有機(jī)聯(lián)系保護(hù)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃理念，筑波科學(xué)城成為世人所公認(rèn)的生態(tài)科學(xué)城單一的產(chǎn)業(yè)定位沒有形成有機(jī)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致投資高，收益低基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的缺乏，對居住人口缺乏吸引力，沒有達(dá)到緩解東京人口壓力的目的多摩50年代后期，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，東京的人口急劇膨脹，在大力發(fā)展衛(wèi)星城的理念指導(dǎo)下，產(chǎn)生了在多摩丘陵一代建設(shè)一座較大規(guī)模新鎮(zhèn)的設(shè)想無多摩新鎮(zhèn)的規(guī)劃最初目標(biāo)就是了滿足東京人口的居住需求，因此以居住定位來指導(dǎo)整個新鎮(zhèn)的規(guī)劃以鐵路捷運系統(tǒng)為中心的交通網(wǎng)絡(luò)和節(jié)點整合來保證TOD站點的強(qiáng)大輻射力和吸引力開發(fā)時機(jī)應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期：房地產(chǎn)開發(fā)先于鐵路保證客流量經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退，老年化趨勢明顯，住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，東京市中心房價趨于合理，新鎮(zhèn)住房性價比下降，失去吸引力以居住為功能定位，產(chǎn)業(yè)不足，可持續(xù)發(fā)展受阻產(chǎn)業(yè)和人口不能形成不斷升級的良性循環(huán)爾灣1959年爾灣公司應(yīng)加州大學(xué)請求捐出1000英畝土地作為加州大學(xué)校區(qū)。建筑師威廉·佩德拉和爾灣公司策劃部門則認(rèn)為有必要在環(huán)繞大學(xué)的社區(qū)建立一個容納5萬人口的城市以高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有競爭力的工資水平和足夠多的就業(yè)機(jī)會，其中2/3的崗位是由當(dāng)?shù)鼐用裣溆?/3的崗位吸引了很多外來人口通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)吸引工業(yè)和商業(yè)繁榮當(dāng)?shù)厥袌鰞?yōu)越的配套設(shè)施和服務(wù)吸引眾多公司總部駐落爾灣城市發(fā)展和環(huán)境、居住舒適度等各個方面保持良好的平衡關(guān)系

便捷的交通華夏幸?；鶚I(yè)：新城+新區(qū)、園區(qū)+地產(chǎn)模式公司環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)項目分布新城+新區(qū)園區(qū)+地產(chǎn)住宅項目住宅項目園區(qū)項目在園區(qū)運營方面，通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議（BT模式），公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到招商引資，再到后期的綜合服務(wù)。園區(qū)委托開發(fā)方式業(yè)務(wù)類型委托內(nèi)容結(jié)算方式支付方式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在委托區(qū)域組織道路建設(shè)及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎(chǔ)、排水等“九通一平”、場站及廠房建設(shè)等項目，由具備相關(guān)工程建設(shè)資質(zhì)的施工單位承擔(dān)前述各個工程項目的施工任務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含稅，以審計結(jié)算為準(zhǔn)）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年土地整理主要參與土地征轉(zhuǎn)計劃及征轉(zhuǎn)補(bǔ)償方案的擬定，組織、督導(dǎo)、跟進(jìn)以政府部門為主體進(jìn)行集體土地征轉(zhuǎn)補(bǔ)償以及形成建設(shè)用地的相關(guān)工作，并承擔(dān)土地征轉(zhuǎn)過程中的土地整理成本上一年度土地整理費（含稅，以審計結(jié)算為準(zhǔn)）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳、推廣，進(jìn)行招商引資項目的洽談，以及對入園企業(yè)提供“全程無憂式管家服務(wù)”，協(xié)助企業(yè)快速實現(xiàn)生產(chǎn)運營上一年度新增落地投資額的45%一次性支付或分期支付，但分期不超過5年園區(qū)綜合服務(wù)負(fù)責(zé)在委托區(qū)域組織有資質(zhì)的服務(wù)單位，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)、道路清潔、綠化等公共項目維護(hù)上一年度園區(qū)綜合服務(wù)費（含稅，以審計結(jié)算為準(zhǔn)）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超過3年土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)銷售政府獲得土地出讓收入和稅收招商引資（落地投資額45%返還）后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)維護(hù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)短中長期收益與現(xiàn)金流平衡發(fā)展企業(yè)墊資發(fā)展階段：初始投資期1-2年，成本約4-5億/平方公里投資開發(fā)銷售房地產(chǎn)項目，實現(xiàn)銷售并獲取現(xiàn)金回流“短期、一次性”房地產(chǎn)開發(fā)收入+“長期”可持續(xù)園區(qū)運營政府返還基礎(chǔ)建設(shè)投資額新城+新區(qū)：土地成本低園區(qū)+地產(chǎn)：人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步催生商住用房土地價格，近三年住宅用地供應(yīng)總量和比例均呈下降趨勢，商服用地供應(yīng)總量略有增加，但占比持續(xù)下降，工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占據(jù)絕對數(shù)量，此種土地出讓模式勢必推動商住用房價快速上漲工礦倉儲用地商服用地住宅用地基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地我國城市用地尤其是工業(yè)用地效率極其低下，即使在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)項目用地容積率只有0.3-0.6，許多工業(yè)用地投資強(qiáng)度每畝僅幾十萬元，德國、法國、荷蘭等一些沿江、沿海自由貿(mào)易開放區(qū)、出口加工區(qū)投資密度均在60萬美元以上。其他國家城市化過程中一般不超過20%的城市新增土地使用于工業(yè)建設(shè)，而超過50-60%的新增土地用于住宅建設(shè)?，F(xiàn)有土地出讓模式導(dǎo)致“人口城市化”與“空間城市化”之間嚴(yán)重不匹配，現(xiàn)有城市空間的大幅度擴(kuò)張并沒有為不斷進(jìn)入城市打工的遷移人口提供生活用地，而是主要用于以工業(yè)開發(fā)區(qū)為主體的生產(chǎn)建設(shè)用地。居住用地限量少供，房價過快增長，中低端可支付房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足，農(nóng)村遷移人口絕大部分無法在城市實現(xiàn)永久定居。近期的中央城鎮(zhèn)化工作會議提出了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的六項主要任務(wù)，其中提到減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加生活用地特別是居住用地。會議要求，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率。按照促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀的總體要求，形成生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的合理結(jié)構(gòu)。土地供需缺口長期存在，2009年以后房地產(chǎn)市場當(dāng)年的土地供應(yīng)面積（折算成建筑面積）一直小于商品房銷售面積，政府增加土地供應(yīng)成為空談，未來房地產(chǎn)市場仍將面臨供應(yīng)不足的情景，一旦政府行政調(diào)控和貨幣政策有所放松，房價又將面臨一個反彈式爆發(fā)增長億平方米政府增加土地供應(yīng)成為空談未來仍將面臨供應(yīng)不足不同城市土地地供需缺口有所差異，從近十年的房地產(chǎn)供需市場來看，全國主要城市除北上廣深一線城市之外，成都、重慶、西安、南京、廈門、南寧、烏魯木齊供需缺口較大，可積極進(jìn)入，而沈陽、長春、長沙、呼和浩特等地潛在供應(yīng)較多，市場吸引力不足西寧?？谏钲跒豸斈君R蘭州太原廈門銀川南寧南昌濟(jì)南

石家莊呼和浩特西安寧波貴陽福州哈爾濱南京大連長春昆明廣州鄭州合肥青島杭州武漢成都長沙上海天津北京沈陽重慶2002-2011十年各城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計土地購置面積2002-2011十年各城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計商品房銷售面積（萬平米）*統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)（更新至2011年）從當(dāng)前情況來看，如果將商業(yè)用地與住宅用地的地價之比作為一個衡量指標(biāo)，可以看出世界大都市的該比值通常中5—20%，而中國一線城市2011年的該值為46%，其它城市的住宅用地與商業(yè)用地價格基本持平。80年代末歐美亞城市土地價格

東京巴黎臺北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價（日元）108000048920026190522706051480359643244819599商業(yè)地價（日元）1480000011740801047618610000010842005565930150072352783住宅/商業(yè)7.3%41.7%25.0%3.7%4.7%0.6%21.6%5.6%2011年中國地價一線城市二線城市三四線城市環(huán)渤海東北長三角珠三角中西部住宅用地均價8156.374532.192074.692672.242081.363984.583669.852679.03商業(yè)用地均價17698.84597.271584.424126.991940.623899.242570.372231.25住宅/商業(yè)46.08%98.58%130.94%64.75%107.25%102.19%142.78%120.07%中國商業(yè)用地價格只有一線城市目前才開始反應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)未來的投資價值中國工業(yè)用地價格僅為住宅用地的15%，被嚴(yán)重低估（日本高于50%），這與地方政策導(dǎo)向有關(guān)，未來工業(yè)用地價格將迎頭趕上工業(yè)用地價格遠(yuǎn)低于住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地價格被嚴(yán)重低估，過去十年間工業(yè)用地價格停滯不前，政府以低價出讓工業(yè)用地來換取工業(yè)增長。與其他類型的土地價格相比，中國城市的工業(yè)用地價格過低，主要有兩個原因：一是房地產(chǎn)市場的繁榮推動住宅和商業(yè)用地價格迅速上漲，其與工業(yè)用地價格之間的缺口逐年放大；二是政府推行工業(yè)用地低價出讓戰(zhàn)略，以吸引現(xiàn)代工業(yè)企業(yè)以及外商投資。投資中國房地產(chǎn)的兩個核心問題基本觀點：房地產(chǎn)服務(wù)人的工作空間和生產(chǎn)空間人口變遷是驅(qū)動房地產(chǎn)市場的主要動力關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的長期問題，絕大多數(shù)應(yīng)通過人口分析來求解？中國房地產(chǎn)市場長期看人口短期看貨幣基本觀點：房地產(chǎn)的金融屬性，一切價格都是貨幣現(xiàn)象房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿水平在所有行業(yè)中是偏高的，融資金額和資金成本影響著房地產(chǎn)市場的供方信貸投放和利率水平影響著買房市場購買力人口拐點雖已到來，但人口質(zhì)量提升會創(chuàng)造新的需求人口數(shù)量分布質(zhì)量個人家庭年齡地域教育健康人口總數(shù)家庭規(guī)模、家庭總數(shù)撫養(yǎng)比、老齡化比率城市化率、都市化趨勢高中、大學(xué)毛入學(xué)率預(yù)期壽命、傳染病控制2013年是中國人口增長率拐點，2025-2030年是中國人口總數(shù)拐點中國家庭規(guī)模的小型化過程已經(jīng)基本接近尾聲中小學(xué)入學(xué)人數(shù)、高考報名人數(shù)、20-39歲（首次置業(yè)黃金年齡段）人口數(shù)均已出現(xiàn)下降，老齡化人口比例不斷增加我國目前城市化率約為50%，相當(dāng)于美國的20年代、日本的60年代、韓國的80年代水平大都市的郊區(qū)化過程才剛開始、逆都市化過程還未發(fā)生中國高中毛入學(xué)率，大學(xué)毛入學(xué)率持續(xù)增長人口壽命逐步提高，延遲退體不可避免2013年是中國人口增長率拐點，2025-2030年是中國人口總數(shù)拐點，中國家庭規(guī)模的小型化過程已經(jīng)基本接近尾聲，首次置業(yè)黃金年齡段人口數(shù)已出現(xiàn)下降，老齡化人口比例不斷增加，勞動力人口占比拐點將于2015年出現(xiàn)*聯(lián)合國《世界人口展望-2010年修訂版》、國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)庫總?cè)丝诩叭丝谠鲩L率平均每戶家庭規(guī)模各年齡段人口占比老年人口、少年兒童及總撫養(yǎng)比教育程度和人口壽命的提高提升了財富創(chuàng)造的水平和持續(xù)時間，目前城的市化水平相當(dāng)于日本的1960年代、韓國的1980年代，美國的1920年代，正處在工業(yè)化和城市化的中后期，大都市的郊區(qū)化過程剛開始不久、逆都市化過程還未發(fā)生高中階段和高等教育入學(xué)率人口平均壽命城鎮(zhèn)化水平城市化和工業(yè)化水平*國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010-2020年)、全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報、全國三次人口普查數(shù)據(jù)城市化工業(yè)化從人口區(qū)域分布來看，新增人口方面東部區(qū)域依然多于中西部地區(qū)，顯示沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)對人口的集聚效應(yīng)依然明顯，但2012年以后差距開始縮??；從人口分區(qū)域構(gòu)成來看，東部地區(qū)總?cè)丝诒戎厝栽谔岣?，但中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平更快導(dǎo)致東部地區(qū)城鎮(zhèn)人口比重有所下降全國總?cè)丝诜謪^(qū)域構(gòu)成全國城鎮(zhèn)人口分區(qū)域構(gòu)成各區(qū)域每年新增人口（單位：萬人）各區(qū)域每年新增城鎮(zhèn)人口（單位：萬人）2008200920112012201020082009201120122010從人口看中國房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展趨勢并不悲觀，以下現(xiàn)象，可能才真正意味著房地產(chǎn)行業(yè)見頂時刻的來臨房地產(chǎn)行業(yè)見頂標(biāo)志總?cè)丝诠拯c城市化完成經(jīng)濟(jì)增長趨緩大學(xué)毛入學(xué)率達(dá)到60%房地產(chǎn)在整體經(jīng)濟(jì)中占比過高北京、上海房價達(dá)到世界最貴水平該拐點將出現(xiàn)在2025-2032年城市化率65%一般是高速城市化的終點。按目前速度，該時點可能出現(xiàn)在2030-2035年中國可能在2030-2035年達(dá)到這一水平日本泡沫化時期，房地產(chǎn)行業(yè)增加值占G