萬科精裝修房設計與施工管理

萬科精裝修房設計與施工管理

內容2概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容2概述與精裝修住宅相關的背景毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產，工業化生產，住宅產業化，“批量精裝修”。實行全裝修交樓的利與弊。利：方便客戶；方便物業管理；大量節約資源；因批量采購實現超額利潤；降低稅負。弊：管理力量增大；工期變長；投訴增加。與精裝修住宅相關的背景毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝假想中的管理對象廣闊的分布：平面型分布，立體型分布，混合型分布相似的設計快速的施工室內裝修以傳統工藝為主：泥水，乳膠漆，吊頂。三大部品以工廠化生產為主：櫥柜，木門，木地板。假想中的管理對象廣闊的分布：平面型分布，立體型分布，混合型分衡量成功與否的指標：客戶滿意度客戶滿意包括多個角度，多個維度衡量成功與否的指標：客戶滿意度客戶滿意包括多個角度，多個維度內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述《批量精裝修設計導則》，更多話題精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設計應該從建筑結構階段開始。可能遇到的問題定位問題：中性化設計？輕裝修，重裝飾？低造價時中等造價時高造價時如何避免設計錯誤？討論1，

討論2，討論3。如何適當減少現場施工難度？如何與采購密切配合，有效降低成本？討論的話題：如何體現個性化？由誰設計？如何加深設計師的體驗，如何通過客戶投訴改善設計？設計如何實現標準化？如何實現工廠化？可參考的書籍有關設計的一些話題《批量精裝修設計導則》，更多話題有關設計的一些話題內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述四階段施工管理法階段施工方主要工作內容甲方、監理主要工作內容準備階段與業主與監理溝通，排除設計問題，隊伍組織，場地移交，材料采購，辦公準備解決系統性的設計問題督促總包完成整改和移交統一不同施工單位之間的管理模式甲購物資采購準備工作無需移交的施工階段泥水施工，乳膠漆底漆施工，櫥柜框架施工，門框底框施工甲分包單位進場準備按照規范檢查施工質量甲購材料及時供應到現場需要移交的施工階段木門門扇安裝，衛生潔具安裝櫥柜面板安裝，五金配件安裝木地板安裝督促甲定分包分包服從管理按照規范檢查施工質量整改、驗收和移交地毯式檢查整改，小業主提前開放甲方監理檢查，分戶驗收，入伙移交督促施工單位自檢，組織監理及甲方自身組織檢查，組織小業主提前開放督促檢查竣工資料組織驗收組織各單位共同搞好入伙的質量意識四階段施工管理法階段施工方主要工作內容甲方、監理主要工作內容準備階段工作1．開始

2．工棚搭建

3．辦公設備進場

4．施工隊伍進場、隊伍培訓，各種分包需參加

5．圖紙會審

6．施工組織設計報審

7．詳細材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）

8．與總包開始移交場地,木門單位進場檢查移交洞口,櫥柜單位進場測量尺寸,木地板單位進場檢查場地

9．冷水管打壓，冷熱水管對接長時間試驗,電氣管線逐條測試移交

10．總包整改

11．接收時的再次檢查準備階段工作1．開始2．工棚搭建3．辦公設備進場無需移交階段的工作無需移交階段的工作必須移交階段的管理工作25．入戶門安裝，上鎖

26．煤氣分包單位進場，煤氣表安裝，空調安裝

27．甲供衛生潔具進場，衛生潔具安裝

28．鏡子安裝

29．衛生間、廚房五金安裝

30．木地板單位正式進場，木地板安裝,踢腳線安裝

31．撕門、窗保護膜

32．最后一遍乳膠漆打膠必須移交階段的管理工作25．入戶門安裝，上鎖26．煤氣分首先，當泥水絕大部分工作已經完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應該開始關門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應輪序進入，通過場地移交區分管理責任。這個階段的組織工作相對比較復雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據合同造價的大小進行分攤。廣東的項目對于移交時的質量要求偏低，表現在成品保護方面要求也較低，因此很少項目需要按照我們期望的標準進行嚴格的移交。這個階段很容易發生偷盜事件。電線、開關插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進行上鎖移交控制。本階段的工作重點首先，當泥水絕大部分工作已經完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安地毯式整改、驗收、移交階段33．施工單位地毯式檢查,包括重新試水打壓、蓄水試驗

34．業主組織的地毯式檢查

35．小業主開放日及其隨后的整改

36．入伙及隨后的整改

37．結算

38．保修地毯式整改、驗收、移交階段33．施工單位地毯式檢查,包括重新施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗：因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。蓄水試驗實際上進行了三次：一是結構裸露狀態下與總包的移交；二是防水保護層施工完畢后；三是驗收整改時。項目公司組織的地毯式檢查：考慮到是首次實施精裝修交樓，有必要組織此工作。小業主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環節，對降低投訴大有好處。開放時間：3天。小業主開放日的做法已經在數個工程上實施，效果十分明顯，建議項目公司很好地組織此工作。統計表明，開放時的衛生工作做得好，可以大大減少客戶投訴。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時的高級清潔工作由項目公司組織，專業公司完成。入伙及隨后的整改：無論是業主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰備狀態接受小業主的驗收。組織要有序，態度要真誠，整改要迅速得力。入伙時，項目公司的組織占主導性作用，需要很好的組織。同時，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。小業主可能提出種種個性化改造的方案，應予合理化解。事實證明，如果對于小業主的額外改造要求承諾過多，必定會占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會下降。結算：需要提前進行，不然可能拖延時間非常長，無法實現資金良性循環。重點是：有關瓷磚的實際損耗統計麻煩，要提供足夠的證據！保修。此階段可以通過良好的服務提高小業主的滿意度，可以考慮打包式服務，由專業隊伍提供星級維修服務，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢的缺點。本階段的主要工作施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗：本階段的主要檢查整改實際上是一個連續的過程。在過程控制時，管理人員就要通過走動式管理不斷地發現問題，及時安排整改。只要屬于通病性質的問題，都應該在班組會議上專門強調。過程中應定期組織集中檢查，獎勵先進，鼓勵后進。工程進展到80％左右時，非常重要的是應該將工作重點轉移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時，管理班子應盡早組織檢查，源源不斷地將質量問題發送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態。這種地毯式的檢查需要很大的決心很大，組織要有序、檢查落實要徹底。其次，對待小業主一定要態度謙恭有禮，覺得不可以沖撞。開放時還要做好衛生工作。第三，在移交入伙階段，對于發現的質量問題，要有迅速的反應機制，因為投訴處理良好時，反而能提高滿意度。第四，維修服務要爭取達到海爾的星級標準。本階段的工作要點是必須責任心強，態度要好，發現問題要跟蹤落實。本階段的工作重點檢查整改實際上是一個連續的過程。在過程控制時，管理人員就要通內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述分判模式由裝飾公司總包的模式裝飾＋數個獨立分包模式裝飾包清工＋大量甲供材＋數個獨立分包模式材料設備的集中采購與各合作的單位的戰略合作甲供材關于瓷磚、潔具等工廠產品的供應模式關于石材等非工廠產品的供應模式關于材料損耗的特別提醒裝飾施工招標的注意事項當前的勞動力市場，轉包與掛靠。大公司？家裝公司？編制完善的工程量清單對于甲供材稅費等的考慮采購管理分判模式采購管理對進度的影響極大，是最值得關注的項目之一關注的質量要點木材干燥水平。木材本身的品質。門板的構成方式。實木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質量。門套的設計方式。幾乎所有項目上都遇到木門安裝產能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個階段，采購合同最好予以明確木門的采購對進度的影響極大，是最值得關注的項目之一木門的采購關注的質量要點臺面人造石的質量，價格差別可達10倍。柜體用板材。多數用防潮板，即便如此，防潮板質量也有高低之分。表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。每一種五金件。進口和非進口價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。抽屜的質量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬抽籃的數量、質量等等。加工水平。施工階段的劃分櫥柜的采購關注的質量要點櫥柜的采購幾乎每一組成部分都構成不同的質量等級。活動部件的可靠性需要認真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時間比較長。安裝時對現場有一定影響。衣柜及成品木作的采購幾乎每一組成部分都構成不同的質量等級。衣柜及成品木作的采購木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內常常滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴格，否則非常容易產生大面積空鼓等嚴重質量問題。在廣東，我們懷疑大多數建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計也不是很多。不過，木地板的安裝倒是非常快速。上海市對于木地板的保護要求極高，因此在采購時就必須明示要求的保護方法、可以接受的質量缺陷是多大，等等。木地板的采購木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內常常滿鋪。這種做法對房盡管瓷磚是標準的工廠產品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質量問題并不少見。采購時應注意以下問題：瓷磚的損耗遠大于定額值第二點，墻磚采用無縫磚時第三點，排版設計時第四點，色差最好按照每一色號準備2％的瓷磚用于物業維修。瓷磚的供應對進度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應沒有想象的那么麻煩瓷磚的采購盡管瓷磚是標準的工廠產品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷通常要求沒有結構施工那么多，但是對其質量也不能過分放松。白水泥的質量一定要好，否則勾縫會發黑。質量過差的水泥，有時候會出現凝結時間過長等問題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對水泥的質量要求應予以較高程度的關注。水泥的采購通常要求沒有結構施工那么多，但是對其質量也不能過分放松。水泥膩子出現質量問題比想象的要多。理論上成品膩子能保證質量，實際上并非如此。自己熬制膩子時要保證質量。膩子膩子出現質量問題比想象的要多。膩子大批量施工時，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此建議設計上最好設天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質量好，速度快。有些設計將天花角線設計為木線條，對防止裂縫非常不利。除非天花角線設置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品。扁平的天花角線附著在墻面上時，非常容易凸顯墻面不平整的質量缺陷。可以用中密度板代替石膏天花角線嗎？天花角線在不同位置時對觀感的影響。天花角線大批量施工時，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此各類裝飾膠合板有關裂縫問題有關含水率問題省份最大最小平均省份最大最小平均黑龍江14.912.513.6湖北16.812.915.0吉林14.511.313.1湖南17.015.016.0遼寧14.510.112.2廣東17.814.615.9新疆13.07.510.0海南19.816.017.6青海13.57.210.2甘肅13.98.211.1四川17.39.214.3寧夏12.29.710.6貴州18.414.416.3陜西15.910.612.8云南15.910.612.8云南18.39.414.4山西13.59.911.4北京11.410.811.1河北13.010.111.5天津13.012.112.6西藏13.48.610.6山東14.810.112.9上海17.313.615.6江蘇17.013.515.3重慶18.213.615.8安徽16.513.314.9浙江17.014.416.0江西17.014.215.6福建17.413.715.7河南15.211.313.2各類裝飾膠合板有關裂縫問題省份最大最小平均省份最大最小平均黑衛生間鋁合金吊頂引起的質量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產品，因為烤漆產品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因為玻璃膠本身會收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應反復整改，否則必定會影響吊頂質量。鋁合金吊頂衛生間鋁合金吊頂引起的質量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板乳膠漆的觀感質量很容易小業主詬病。為減少投訴，建議采購時選擇檔次較高的產品。乳膠漆的涂布率是一個容易引起爭議的問題。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比較公平（隨產品不同略有差別）。乳膠漆乳膠漆的觀感質量很容易小業主詬病。為減少投訴，建議采購時選擇石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別。為減少爭執和方便管理，通常由施工單位供應。關鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。石材編號是一件細致的工作，要求區分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規格不同大量打包，否則分發到不同部位時很容易出現錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災難性的。石材石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別。為減少爭執和方便管理，通常由施工單位供應。關鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。石材編號是一件細致的工作，要求區分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規格不同大量打包，否則分發到不同部位時很容易出現錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災難性的。石材石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別容易產生的問題主要是要防止生銹。必須采用質量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。鏡子容易產生的問題主要是要防止生銹。必須采用質量良好的銀鏡，玻璃一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經常使用的部件，質量尤其要可靠。即便是簡易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產品。五金件頗能體現裝修檔次，因此設計和選樣時當然要予以重視。五金件一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經常使用的部件，質量尤馬桶的規格應該與現場預埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。浴缸直接影響泥水的施工進度，應予關注。衛生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也判若云泥。衛生潔具馬桶的規格應該與現場預埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。衛集中采購情形下，開關插座采用名牌產品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產品。開關插座集中采購情形下，開關插座采用名牌產品也可以保持較低的造價，因對于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優先要保證的問題。其次，因為施工過程中難免會遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應開關用于控制節能燈時，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應避免這種設計。用于控制T5暗藏燈帶時，因燈具功率較大，需要采用加強型（52W），但也并非完美的組合。燈具對于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優先要保證的問題。燈具必須事先進行系統設計。目前家用空調安裝的技術含量被大大低估。空調必須事先進行系統設計。空調系統設計人性化智能化系統設計智能化內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述對進度影響質量影響很大，甲方及監理應強力介入場地移交。與土建進行場地移交的程序。土建驗收時的檢查表格。場地移交時可能發現的質量問題。處理移交拖延的策略。必須土建單位處理的質量問題。可以由裝飾單位有償處理的質量問題。由裝飾單位無償處理的質量問題。場地移交的注意事項對進度影響質量影響很大，甲方及監理應強力介入場地移交。場地移冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術措施使冷熱水管道處于持壓狀態。強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關插座不要裝。頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。墻面：完成抹灰，底盒預埋完成。門洞找方。不應有裂縫。地面：不要找平！保持結構混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！陽臺上如果貼磚，也不要找平！防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛生間，由土建單位做完填充層及上層防水。保溫層：先施工完畢。移交時的場地狀態冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預留堵頭。每根下水內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述43與規劃驗收、竣工初驗、竣工驗收之間的關系。項目發展整體計劃裝修與主體施工之間的銜接計劃封頂后粗裝修與精裝修并行的進度計劃批量精裝修的總進度計劃單套房間的施工進度計劃以周為單位的進度報表以日為單位的工作安排進度控制概述43與規劃驗收、竣工初驗、竣工驗收之間的關系。進度控制概述開工前的準備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現一些問題。泥水完工：自開工之日起，不超過50天。乳膠漆：從開始就進場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經完工，門檻石已經安裝，門套即將進場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標高關系，因此不能太晚。木門套安裝：第二遍膩子結束，門框就應裝完。門扇：第一遍乳膠漆結束，最好門扇裝完。衛生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。五金件：第85天完工。內部整改開始：應盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。小業主開放：第90～100天左右比較合適。監理、甲方的檢查和整改組織：預留了一個月左右的時間，應當是十分充足的。幾個里程碑節點計劃

開工前的準備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交場地移交。甲供材及甲分包。假定精裝修人工費為100，則甲供材為135，甲分包為165。可見管理重點應該在甲供材及甲分包。泥水的進度。通水通電時間。整改開始的時間與力度。資金支付。平面分布對管理效率的影響。垂直運輸的制約水泥＋砂－－約3趟油漆等－－約1趟門－－約2趟磚－－約2趟柜子－－約1趟衛生潔具－－約1趟木地板－－約1趟－－約1趟∑＝11趟假定三部電梯每日12小時負責運輸，每次10分鐘。則物資運輸時間：運輸時間＝500×11×10/60/12/3=25.5天

影響進度的關鍵因素場地移交。影響進度的關鍵因素估算工程量泥工人數≈泥水面積/（15～20）/泥水工程給定工期乳膠漆工人數≈乳膠漆工錢總數/100/總工期的80％安裝工、木工人數的估計。雜工人數≈裝修總人工費×1％/60/工期。電梯工另外計算。任務的連續性對勞動力人數的重大影響：每年生產7000套，要多少勞動力？多少管理人員？勞動力估算估算工程量勞動力估算300套同時施工時的勞動力估計300套同時施工時的勞動力估計批量精裝修工程的管理已經相當成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術和管理人員數量，而主要取決于勞動力供應。當前廣東乃至全國的勞動力供應都比較緊張，這是一個嚴峻的事實。作為建設單位來說，以下措施穩定優秀施工班組大有裨益：標段大小要合適。標段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，200～600套作為一個標段是合適的選擇。保持任務的連續性。避免惡性價格競爭。關注勞動力市場批量精裝修工程的管理已經相當成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術設計一個動態表格，掌握宏觀進度設計一個表格，控制移交進度提高管理班子的執行力對影響進度的各種因素要有預案整改驗收階段的應急措施進度管理設計一個動態表格，掌握宏觀進度進度管理內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述GB50210-2001《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》GB50209-2002《建筑地面工程施工質量驗收規范》DB31/30-2003《上海市住宅裝飾裝修驗收標準》各地政府發布的分戶驗收標準實際驗收比規范更細致，側重點有顯著不同實用的檢驗標準是菜單式問題清單過程中搞一些有意義的評比檢查，做總結，發獎狀和獎金檢驗標準GB50210-2001《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》檢驗建立統一的、標準化的管理體系溝通評估溝通評估統一的工程管理體系客戶的工程管理體系供應商在本工程上的管理體系咨詢公司的管理體系關鍵流程管理程序P－1，2….支持性流程管理程序P-1.1,1.2…..C:安裝類工程作業指導書B:裝飾類工程作業指導書A:操作類工程作業指導書協同工作的可能性建立統一的、標準化的管理體系溝通評估溝通評估統一的工程管理體一體化管理的范例一體化管理的范例運用統計技術標準化簡單化數字化ABC分析持續改進因素A因素C因素B80%100%因素N累計出現百分比累計出現次數∑M（A）∑M（A~N）數字化的實例運用統計技術標準化簡單化數字化ABC分析持續改進因素A因素C編制詳盡的作業指導書編制詳盡的作業指導書利用圖片進行教育利用圖片進行教育混凝土裂縫控制技術已經取得了較大進步。抹灰裂縫與施工過程控制關系極大。只要認真管理，裂縫可以大為減少。水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較。混凝土裂縫修補，砂漿裂縫修補。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂。質量通病防治－混凝土及抹灰裂縫混凝土裂縫控制技術已經取得了較大進步。質量通病防治－混凝土及規范不允許墻磚出現空鼓，代價是必須逐塊檢查，發現即打掉重來。防治措施如下：基層強度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時嚴重失水，必定造成混合砂漿強度極低，貼磚后非常容易出現嚴重的空鼓。基層含水率要適中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤墻面。如果是輕質砌塊，則因為其吸水極其厲害，必須長時間灑水養護，否則必定空鼓無疑。墻磚要泡水2小時以上。因為現在瓷磚質量普遍較好，吸水率比規范允許的程度低很很多，工人憑經驗覺得不泡水也可以，實際上對空鼓是有影響的。采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個方法對防止空鼓貢獻很大門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網加強，否則該部位發生相對位移時也容易造成空鼓。瓷磚踢腳線常常空鼓，原因之一是膩子刮得太低，應避免。質量通病防治－－墻磚空鼓規范不允許墻磚出現空鼓，代價是必須逐塊檢查，發現即打掉重來。質量通病－外窗滲漏的改進節點洞口移交。砌體洞口應做抹成標準形狀的窗套臨時固定窗框，螺釘固定，深度40-50mm素水泥漿刷面砂漿塞縫，充分密實木磚部位塞縫，充分密實塞縫部位刷素水泥漿聚合物水泥基復合涂膜外墻抹灰收口（向外墻卷，接槎遠離窗框）貼外墻磚DC793填縫指定班組，責任到人逐一記錄，旁站管理?????滲漏問題早在1996年已經研究得相當清楚，但是各地滲漏仍然普遍存在質量通病－外窗滲漏的改進節點洞口移交。砌體洞口應做抹成標準形質量通病－塑鋼窗塞縫加強1質量通病－塑鋼窗塞縫加強1質量通病－塑鋼窗塞縫加強2質量通病－塑鋼窗塞縫加強2質量通病防治－－廚房衛生間滲漏質量通病防治－－廚房衛生間滲漏質量通病防治－－煙道滲漏質量通病防治－－煙道滲漏規范對地磚的空過稍微寬松，我司標準仍然為不允許出現空鼓。磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統一嚴格的工藝做法有關。為盡量減少空鼓，建議的措施如下：鋪貼前樓面板要濕潤。干鋪砂漿配合比約1：4，要均勻地鋪在樓板上。采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼。這個方法對防止空鼓貢獻很大。鋪完之后24小時以上嚴禁上人。采取養護措施對防止空鼓大為有利。質量通病防治－－地磚空鼓規范對地磚的空過稍微寬松，我司標準仍然為不允許出現空鼓。質量損耗比定額規定大得多。瓷磚的供貨要保證同一型號、同一規格、同一批次、同一色號。由于一開始很難完全準確地計算瓷磚用量，在與供貨商談判時，應在合同中寫明，至少保有供貨總量的10％以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現色差問題時，要求廠家提前知會，這樣可以做到預留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內出現色差。預留2％瓷磚用于維修。質量通病防治－－墻地磚色差損耗比定額規定大得多。質量通病防治－－墻地磚色差有關平衡含水率的知識，許多人可能理解有錯誤。盡量減少木材使用范圍，能用石膏板代替的吊頂可盡量替換。“回”字形天花的四個角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個角整塊夾板做成L形完成角部的過度，可以大幅度地降低此處出現裂縫的可能性。木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因為無紡布彈性大，起不到繃緊的作用。盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現裂縫。妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。某些木材更容易受潮，最好避免。質量通病防治－－木作工程裂縫有關平衡含水率的知識，許多人可能理解有錯誤。質量通病防治－－吊點及掛件節點出現虛假受力情況。龍骨與板縫位置不正確，或者龍骨剛度、數量不足。石膏板釘釘位置、間距不正確。縫隙位置膠帶、填充膩子施工工藝方法不正確。可耐福吊頂體系有關工藝措施質量通病－－吊頂不平變形開裂吊點及掛件節點出現虛假受力情況。質量通病－－吊頂不平變形開裂乳膠漆是細活，工價不同，投入的工時不同，效果差異明顯。盡量延長乳膠漆的作業時間，保證慢功出細活。盡量減少其它工序對乳膠漆的影響。這是非常重要的一點。工藝方法的選擇：施工方法可以是刷、噴、滾涂。陰陽角不順直。強烈建議在刮該部位膩子的時候，先用白水泥打底，用鋁合金刮尺結合刮板將其刮平，陽角質量可立刻得到大幅度改觀。透底。流墜。起粉。慢干。回粘。發霉返銹。變色和褪色。起泡。白天、晚上兩種工作狀態檢查乳膠漆質量。質量通病防治－－乳膠漆觀感不佳乳膠漆是細活，工價不同，投入的工時不同，效果差異明顯。盡量延衣柜等盡量采用工廠化施工。必須在現場施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。最好與室內其它木作油漆在色彩上保持一致。工廠化制作的可能性質量通病防治－－木作油漆質量不佳衣柜等盡量采用工廠化施工。質量通病防治－－木作油漆質量不佳與砌筑使用的材料直接相關，采用彩色涂料時更加明顯。質量通病－－墻根返潮與砌筑使用的材料直接相關，采用彩色涂料時更加明顯。質量通病－鋁扣板天花露縫：采用咬合式斷面。選用較厚的產品。燈具一次安裝就位。大面積的石材窗臺板非常容易空鼓。補救的辦法是貼好后連續養護。木地板空鼓：地面砂漿找平層強烈建議由裝修單位集中施工！五金件安裝時破壞墻面瓷磚：用優質的玻璃鉆頭可以減少破壞的可能性。快交工時發現管道滲漏：移交時一定要打壓！最好先通水！一進場就將冷熱水管對接起來，這樣就可以同時試驗冷熱水管是否滲漏。如果沒有通水，那就沒有辦法，只能寄希望于打壓的質量了。施工過程中的損壞也不在少數。有幾種情況容易損壞管道：一是貼衛生間墻面靠下的第二塊墻磚時，固定用釘子容易釘破水管；二是洗臉臺的角鋼架安裝時容易打破水管，建議采用扁的支架，不要做成三角斜撐；三是樓面暗藏管道一定要標記范圍；四是木踢腳線施工時，因為各種標記已經被遮掩，很容易釘破水管，要特別注意。跳閘或者相序錯誤不要太相信土建單位的細心，相序很可能是錯誤的，一定要逐根檢查。除了正式測試外，開關插座還必須較長時間通電試驗，排除質量故障。質量通病防治－－其他問題鋁扣板天花露縫：采用咬合式斷面。選用較厚的產品。燈具一次安裝按照階段分類：施工階段發現的質量問題；入伙移交時發現的質量問題；入伙6個月內發現的質量問題；入伙6個月后發現的質量問題。按照問題原因分類設計缺陷；材料缺陷；施工缺陷；使用不當；服務不好。按照建筑部品分類建筑結構部品；門窗部品；裝飾裝修部品；建筑電氣部品；給排水及通風空調部品；欄桿部品。按照責任單位分類質量問題分類統計按照階段分類：質量問題分類統計萬科地產精裝修房設計與施工管理講義課件萬科地產精裝修房設計與施工管理講義課件萬科地產精裝修房設計與施工管理講義課件萬科地產精裝修房設計與施工管理講義課件更多問題列表更多質量問題分析重點質量問題專項分析更多問題列表簡單裝修是基礎復雜裝修復雜在什么地方？如何簡化質量管理從簡單裝修到復雜裝修的過渡簡單裝修是基礎從簡單裝修到復雜裝修的過渡內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述文明施工的內涵是什么？文明施工首先是一種有序的組織方式，然后才表現為某些技術手段。有序組織的基礎是計劃。計劃的內在要求是協調。所謂協調，就是合理調度資源，減少資源之間及資源內部的沖突。協調的基本方法是使各工序“在空間上分離，在時間上錯開”。工序交接及施工指令單是現場管理的常用手段承建商1承建商2承建商n承建商2承建商n承建商1承建商2承建商n外墻承建商1外墻承建商2外墻承建商n室外承建商1室外承建商2室外承建商n樓層1樓層n樓層2按照管道施工的合理順序，安排室外承建商順序施工任何承建商在不同樓層間開展工作面應該得到監理控制外墻施工對室外工程常常產生嚴重影響，應當預期充分考慮承建商1文明施工的內涵是什么？文明施工首先是一種有序的組織方式，然后部品入戶門、室內門責任方木門安裝單位（房門鑰匙移交后由裝修單位負責）標準做法成套木門出廠時已做好門扇內外三層保護（薄膜+苯板+靜電膜）；門扇安裝過程中應避免損傷保護膜，確保保護膜完整、無裸露；鎖、貓眼和防盜鏈在入伙前才安裝，防止其碰傷木門木門門套陽角用3厘夾板做護角保護，高度不小于1.5m保潔要求嚴禁使用油漆稀釋劑、脫漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金屬工具鏟擦門扇表面，防止表面產生劃痕，用干布擦拭灰塵即可。部品入戶門、室內門責任方木門安裝單位（房門鑰匙移交后由裝修單部品木地板責任方地板安裝單位負責保護材料的鋪設，裝修單位負責維護。標準做法地板施工單位自檢無安裝質量問題、并經監理單位驗收合格后，由地板施工單位將地板表面打掃干凈，滿鋪地板防潮保護膜。周邊和銜接部位用膠帶紙封閉；保潔要求地板表面保潔時不宜用濕拖把，禁止使用鏟刀、美工刀等鏟刮；應先用地板專用拖把把灰塵清除，然后用濕布擦除即可。忌用稀釋劑、松香水、二甲苯、酒精、脫漆劑等液體接觸地板，防止產生化學反應，損傷油漆表面部品木地板責任方地板安裝單位負責保護材料的鋪設，裝修單位負責部品地磚責任方裝修單位標準做法地磚鋪貼完成后及時清除地磚表面泥漿及垃圾，待表面干爽后用專用填縫劑將拼縫填滿、擦順；清潔完畢，用適宜尺寸的干凈彩條布滿鋪在地磚表面上，必須確保完全覆蓋。在彩條布交接處及轉角處，需用膠帶固定；保潔要求在清潔瓷磚類產品時禁用有顏色的清潔劑、易退色的干凈棉布（回絲）等擦拭表面。應用干凈不退色的抹布或毛巾擦拭干凈即可，不能用鏟刀、鋼絲球等工具在瓷磚表面鏟擦，一般以擦拭灰塵為主？部品地磚責任方裝修單位標準做法地磚鋪貼完成后及時清除地磚表面部品櫥柜責任方櫥柜安裝單位負責材料鋪設，裝修單位負責維護。標準做法櫥柜安裝完成、將臺面污染清除后即時用防潮膜滿鋪保護，周邊用美紋紙和墻面瓷磚與櫥柜粘貼牢固保潔要求不得使用腐蝕質溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。部品櫥柜責任方櫥柜安裝單位負責材料鋪設，裝修單位負責維護。標部品洗手臺盆責任方裝修單位標準做法臺盆安裝完成、將臺面污染清除后即時用防潮膜滿鋪保護，周邊用美術紙和墻面瓷磚與櫥柜粘貼牢固保潔要求不得使用腐蝕質溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。部品洗手臺盆責任方裝修單位標準做法臺盆安裝完成、將臺面污染清部品浴缸責任方裝修單位標準做法浴缸的五金配件（下水地漏蓋、花灑等）一般在移交驗收前一周安裝，過早安裝會給產品保護和防盜帶來不便；浴缸安裝結束、驗收合格后方可進行下道工序施工（如瓷磚收邊、浴缸保護）；采用浴缸進場報裝所有的細木工板覆蓋在浴缸上面，周邊用美紋紙和瓷磚粘貼牢固保潔要求不得使用酸、強堿性等清洗劑，避免使用堅硬粗糙材料直接接觸浴缸鈾質表面，以免產生劃痕，應用干凈棉布濕潤后輕輕擦拭。部品浴缸責任方裝修單位標準做法浴缸的五金配件（下水地漏蓋、花部品馬桶責任方裝修單位標準做法注意保留原包裝物，安裝完成后用原包裝直接包裹馬桶，不得在保護紙殼上面堆放材料，或把保護紙殼移作他用保潔要求不得用鏟刀、鋼絲球等鏟擦馬桶。不得使用腐蝕性清潔劑，用清水濕潤的干凈棉布輕擦即可。部品馬桶責任方裝修單位標準做法注意保留原包裝物，安裝完成后用部品窗臺石材責任方裝修單位標準做法驗收合格后，仔細清理大理石表面、拼縫及拼角部位的垃圾雜物，之后用干凈棉布清除表面灰塵。清潔完畢，用適宜尺寸的成品瓦楞紙板折成L型，覆蓋在大理石窗臺表面，覆蓋時必須確保大理石完全被包覆。在紙板交接處及轉角處，需用膠帶固定。保潔要求在大理石產品清潔時禁用有腐蝕性的清潔劑、易退色的干凈棉布（回絲）等擦拭表面。應用干凈不退色的抹布或毛巾擦拭干凈即可，不能用鏟刀、鋼絲球等工具在表面鏟擦，一般以擦拭灰塵為主部品窗臺石材責任方裝修單位標準做法驗收合格后，仔細清理大理石部品浴室鏡子責任方裝修單位標準做法安裝完成后，進行清潔，然后用泡沫板或紙板護膜滿貼保護，用美術紙進行粘貼固定；保潔要求不得用鏟刀、鋼絲球等鏟洗，不得使用腐蝕性清潔劑，用清水濕潤的干凈棉布輕擦即可。部品浴室鏡子責任方裝修單位標準做法安裝完成后，進行清潔，然后部品開關插座責任方裝修單位標準做法面板安裝中避免工具對面板表面造成劃痕。面板安裝完成、對表面污染進行清除后，用美紋紙滿包保護。保潔要求不得使用腐蝕質溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。？部品開關插座責任方裝修單位標準做法面板安裝中避免工具對面板表部品住戶電箱責任方裝修單位標準做法裝修總包在刮膩子前，用塑料紙或薄膜用膠帶粘貼牢固，防止污染保潔要求禁用鋼絲球、毛刷等接觸配電箱外殼表面，不得使用酸、堿性及有腐蝕性的清潔劑，用干凈棉布濕潤后輕擦即可？部品住戶電箱責任方裝修單位標準做法裝修總包在刮膩子前，用塑料

部品五金件責任方裝修單位標準做法安裝完成、驗收合格后，用原包裝物包裹保護。保潔要求禁用鋼絲球、毛刷等接觸五金件表面，不得使用酸、堿性及有腐蝕性的清潔劑，用干凈棉布濕潤后輕擦即可部品五金件責任方裝修單位標準做法安裝完成、驗收合格后，用原部品樓梯欄桿扶手責任方裝修單位標準做法裝修總包進場后，將樓梯欄桿扶手轉角部位用3厚珍珠棉包裹3層，防止運輸裝修材料時碰傷保潔要求不得使用腐蝕質溶液，用干凈不褪色的抹布或毛巾擦拭干凈即可部品樓梯欄桿扶手責任方裝修單位標準做法裝修總包進場后，將樓梯部品瓷磚陽角責任方裝修單位標準做法墻磚鑲貼施工中及時擦掉表面泥漿及垃圾，待表面干爽后用填縫劑將45度拼角縫隙填滿、擦順。墻磚鑲貼完成、驗收合格后第三日用質地稍硬一點的板條或瓦楞紙板從兩邊將陽角保護好，防止施工過程中碰撞磚角。保潔要求在清潔瓷磚類產品時禁用有顏色的清潔劑和易褪色的干凈棉布（回絲）等擦拭表面，更不能用鏟刀、鋼絲球等工具在瓷磚表面鏟擦，用干凈不退色的抹布或毛巾擦拭干凈即可。部品瓷磚陽角責任方裝修單位標準做法墻磚鑲貼施工中及時擦掉表面部品電梯轎廂責任方裝修單位標準做法驗收合格后清除石材拼縫及拼角部位的垃圾雜物，用干凈棉布清除石材表面灰塵。用適宜尺寸的成品瓦楞紙板拆成門套形狀，用膠帶固定在外側瓷磚上。應在轉角部位用稍硬板條加強保護，防止材料進出電梯時損壞石材；電梯轎箱安裝調試完成、經專業驗收機構驗收合格后，在監理單位的主持下，移交給裝飾總包單位，由裝飾總包單位使用原專用保護膜滿貼，在此基礎上用6厘夾板滿封，進一步強化保護效果；由裝飾總包單位指派持有電梯駕駛操作證的專人操作電梯。細部整改對電梯部位影響較小，需要保持轎箱內清潔衛生、不超載、材料袋裝即可。保潔要求保潔時禁用腐蝕性溶液，避免蝕傷不銹鋼表面及塑料配件，用干凈棉布濕水擦拭即可。部品電梯轎廂責任方裝修單位標準做法驗收合格后清除石材拼縫及拼內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述什么時候開始整改？地毯式檢查的組織方式模擬驗收模擬入伙精裝修工程物業接管驗收表格電氣工程物業接管驗收表格給排水工程物業接管驗收表格地毯式檢查與整改什么時候開始整改？地毯式檢查與整改業主開放日與入伙接待業主提前看樓的重要性為業主開放日做一個詳細策劃對待個性化變更要求的態度為入伙接待做一個詳細策劃傾聽客戶的投訴經常性地做點總結，入伙后也總結一下業主開放日與入伙接待業主提前看樓的重要性成立客戶服務部如何組織責任單位維修？由原責任單位負責維修？由專業公司集中負責維修？由甲方成立小組負責維修？投訴的處理出現投訴并不可怕，可怕的是不能正確地處理在投訴中成長保修服務成立客戶服務部保修服務批量精裝修的管理涉及到產品的全部環節，與建設單位的諸多職能部門息息相關。用客戶滿意度評價指標能夠比較有效地調動各個環節的積極性，具有強力、簡單、有效的特點。勤于總結、堅持持續改進是品質管理的基本方法。夯實基礎，遇到復雜問題時努力將其簡化為若干簡單問題，各個擊破。總結批量精裝修的管理涉及到產品的全部環節，與建設單位的諸多職能部THEEND!運營管理部收集整理THEEND!運營管理部收集整理萬科精裝修房設計與施工管理

萬科精裝修房設計與施工管理

內容103概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容2概述與精裝修住宅相關的背景毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產，工業化生產，住宅產業化，“批量精裝修”。實行全裝修交樓的利與弊。利：方便客戶；方便物業管理；大量節約資源；因批量采購實現超額利潤；降低稅負。弊：管理力量增大；工期變長；投訴增加。與精裝修住宅相關的背景毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝假想中的管理對象廣闊的分布：平面型分布，立體型分布，混合型分布相似的設計快速的施工室內裝修以傳統工藝為主：泥水，乳膠漆，吊頂。三大部品以工廠化生產為主：櫥柜，木門，木地板。假想中的管理對象廣闊的分布：平面型分布，立體型分布，混合型分衡量成功與否的指標：客戶滿意度客戶滿意包括多個角度，多個維度衡量成功與否的指標：客戶滿意度客戶滿意包括多個角度，多個維度內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述《批量精裝修設計導則》，更多話題精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設計應該從建筑結構階段開始。可能遇到的問題定位問題：中性化設計？輕裝修，重裝飾？低造價時中等造價時高造價時如何避免設計錯誤？討論1，

討論2，討論3。如何適當減少現場施工難度？如何與采購密切配合，有效降低成本？討論的話題：如何體現個性化？由誰設計？如何加深設計師的體驗，如何通過客戶投訴改善設計？設計如何實現標準化？如何實現工廠化？可參考的書籍有關設計的一些話題《批量精裝修設計導則》，更多話題有關設計的一些話題內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述四階段施工管理法階段施工方主要工作內容甲方、監理主要工作內容準備階段與業主與監理溝通，排除設計問題，隊伍組織，場地移交，材料采購，辦公準備解決系統性的設計問題督促總包完成整改和移交統一不同施工單位之間的管理模式甲購物資采購準備工作無需移交的施工階段泥水施工，乳膠漆底漆施工，櫥柜框架施工，門框底框施工甲分包單位進場準備按照規范檢查施工質量甲購材料及時供應到現場需要移交的施工階段木門門扇安裝，衛生潔具安裝櫥柜面板安裝，五金配件安裝木地板安裝督促甲定分包分包服從管理按照規范檢查施工質量整改、驗收和移交地毯式檢查整改，小業主提前開放甲方監理檢查，分戶驗收，入伙移交督促施工單位自檢，組織監理及甲方自身組織檢查，組織小業主提前開放督促檢查竣工資料組織驗收組織各單位共同搞好入伙的質量意識四階段施工管理法階段施工方主要工作內容甲方、監理主要工作內容準備階段工作1．開始

2．工棚搭建

3．辦公設備進場

4．施工隊伍進場、隊伍培訓，各種分包需參加

5．圖紙會審

6．施工組織設計報審

7．詳細材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）

8．與總包開始移交場地,木門單位進場檢查移交洞口,櫥柜單位進場測量尺寸,木地板單位進場檢查場地

9．冷水管打壓，冷熱水管對接長時間試驗,電氣管線逐條測試移交

10．總包整改

11．接收時的再次檢查準備階段工作1．開始2．工棚搭建3．辦公設備進場無需移交階段的工作無需移交階段的工作必須移交階段的管理工作25．入戶門安裝，上鎖

26．煤氣分包單位進場，煤氣表安裝，空調安裝

27．甲供衛生潔具進場，衛生潔具安裝

28．鏡子安裝

29．衛生間、廚房五金安裝

30．木地板單位正式進場，木地板安裝,踢腳線安裝

31．撕門、窗保護膜

32．最后一遍乳膠漆打膠必須移交階段的管理工作25．入戶門安裝，上鎖26．煤氣分首先，當泥水絕大部分工作已經完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應該開始關門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應輪序進入，通過場地移交區分管理責任。這個階段的組織工作相對比較復雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據合同造價的大小進行分攤。廣東的項目對于移交時的質量要求偏低，表現在成品保護方面要求也較低，因此很少項目需要按照我們期望的標準進行嚴格的移交。這個階段很容易發生偷盜事件。電線、開關插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進行上鎖移交控制。本階段的工作重點首先，當泥水絕大部分工作已經完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安地毯式整改、驗收、移交階段33．施工單位地毯式檢查,包括重新試水打壓、蓄水試驗

34．業主組織的地毯式檢查

35．小業主開放日及其隨后的整改

36．入伙及隨后的整改

37．結算

38．保修地毯式整改、驗收、移交階段33．施工單位地毯式檢查,包括重新施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗：因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。蓄水試驗實際上進行了三次：一是結構裸露狀態下與總包的移交；二是防水保護層施工完畢后；三是驗收整改時。項目公司組織的地毯式檢查：考慮到是首次實施精裝修交樓，有必要組織此工作。小業主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環節，對降低投訴大有好處。開放時間：3天。小業主開放日的做法已經在數個工程上實施，效果十分明顯，建議項目公司很好地組織此工作。統計表明，開放時的衛生工作做得好，可以大大減少客戶投訴。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時的高級清潔工作由項目公司組織，專業公司完成。入伙及隨后的整改：無論是業主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰備狀態接受小業主的驗收。組織要有序，態度要真誠，整改要迅速得力。入伙時，項目公司的組織占主導性作用，需要很好的組織。同時，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。小業主可能提出種種個性化改造的方案，應予合理化解。事實證明，如果對于小業主的額外改造要求承諾過多，必定會占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會下降。結算：需要提前進行，不然可能拖延時間非常長，無法實現資金良性循環。重點是：有關瓷磚的實際損耗統計麻煩，要提供足夠的證據！保修。此階段可以通過良好的服務提高小業主的滿意度，可以考慮打包式服務，由專業隊伍提供星級維修服務，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢的缺點。本階段的主要工作施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗：本階段的主要檢查整改實際上是一個連續的過程。在過程控制時，管理人員就要通過走動式管理不斷地發現問題，及時安排整改。只要屬于通病性質的問題，都應該在班組會議上專門強調。過程中應定期組織集中檢查，獎勵先進，鼓勵后進。工程進展到80％左右時，非常重要的是應該將工作重點轉移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時，管理班子應盡早組織檢查，源源不斷地將質量問題發送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態。這種地毯式的檢查需要很大的決心很大，組織要有序、檢查落實要徹底。其次，對待小業主一定要態度謙恭有禮，覺得不可以沖撞。開放時還要做好衛生工作。第三，在移交入伙階段，對于發現的質量問題，要有迅速的反應機制，因為投訴處理良好時，反而能提高滿意度。第四，維修服務要爭取達到海爾的星級標準。本階段的工作要點是必須責任心強，態度要好，發現問題要跟蹤落實。本階段的工作重點檢查整改實際上是一個連續的過程。在過程控制時，管理人員就要通內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述分判模式由裝飾公司總包的模式裝飾＋數個獨立分包模式裝飾包清工＋大量甲供材＋數個獨立分包模式材料設備的集中采購與各合作的單位的戰略合作甲供材關于瓷磚、潔具等工廠產品的供應模式關于石材等非工廠產品的供應模式關于材料損耗的特別提醒裝飾施工招標的注意事項當前的勞動力市場，轉包與掛靠。大公司？家裝公司？編制完善的工程量清單對于甲供材稅費等的考慮采購管理分判模式采購管理對進度的影響極大，是最值得關注的項目之一關注的質量要點木材干燥水平。木材本身的品質。門板的構成方式。實木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質量。門套的設計方式。幾乎所有項目上都遇到木門安裝產能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個階段，采購合同最好予以明確木門的采購對進度的影響極大，是最值得關注的項目之一木門的采購關注的質量要點臺面人造石的質量，價格差別可達10倍。柜體用板材。多數用防潮板，即便如此，防潮板質量也有高低之分。表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。每一種五金件。進口和非進口價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。抽屜的質量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬抽籃的數量、質量等等。加工水平。施工階段的劃分櫥柜的采購關注的質量要點櫥柜的采購幾乎每一組成部分都構成不同的質量等級。活動部件的可靠性需要認真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時間比較長。安裝時對現場有一定影響。衣柜及成品木作的采購幾乎每一組成部分都構成不同的質量等級。衣柜及成品木作的采購木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內常常滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴格，否則非常容易產生大面積空鼓等嚴重質量問題。在廣東，我們懷疑大多數建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計也不是很多。不過，木地板的安裝倒是非常快速。上海市對于木地板的保護要求極高，因此在采購時就必須明示要求的保護方法、可以接受的質量缺陷是多大，等等。木地板的采購木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內常常滿鋪。這種做法對房盡管瓷磚是標準的工廠產品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質量問題并不少見。采購時應注意以下問題：瓷磚的損耗遠大于定額值第二點，墻磚采用無縫磚時第三點，排版設計時第四點，色差最好按照每一色號準備2％的瓷磚用于物業維修。瓷磚的供應對進度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應沒有想象的那么麻煩瓷磚的采購盡管瓷磚是標準的工廠產品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷通常要求沒有結構施工那么多，但是對其質量也不能過分放松。白水泥的質量一定要好，否則勾縫會發黑。質量過差的水泥，有時候會出現凝結時間過長等問題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對水泥的質量要求應予以較高程度的關注。水泥的采購通常要求沒有結構施工那么多，但是對其質量也不能過分放松。水泥膩子出現質量問題比想象的要多。理論上成品膩子能保證質量，實際上并非如此。自己熬制膩子時要保證質量。膩子膩子出現質量問題比想象的要多。膩子大批量施工時，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此建議設計上最好設天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質量好，速度快。有些設計將天花角線設計為木線條，對防止裂縫非常不利。除非天花角線設置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品。扁平的天花角線附著在墻面上時，非常容易凸顯墻面不平整的質量缺陷。可以用中密度板代替石膏天花角線嗎？天花角線在不同位置時對觀感的影響。天花角線大批量施工時，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此各類裝飾膠合板有關裂縫問題有關含水率問題省份最大最小平均省份最大最小平均黑龍江14.912.513.6湖北16.812.915.0吉林14.511.313.1湖南17.015.016.0遼寧14.510.112.2廣東17.814.615.9新疆13.07.510.0海南19.816.017.6青海13.57.210.2甘肅13.98.211.1四川17.39.214.3寧夏12.29.710.6貴州18.414.416.3陜西15.910.612.8云南15.910.612.8云南18.39.414.4山西13.59.911.4北京11.410.811.1河北13.010.111.5天津13.012.112.6西藏13.48.610.6山東14.810.112.9上海17.313.615.6江蘇17.013.515.3重慶18.213.615.8安徽16.513.314.9浙江17.014.416.0江西17.014.215.6福建17.413.715.7河南15.211.313.2各類裝飾膠合板有關裂縫問題省份最大最小平均省份最大最小平均黑衛生間鋁合金吊頂引起的質量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產品，因為烤漆產品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因為玻璃膠本身會收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應反復整改，否則必定會影響吊頂質量。鋁合金吊頂衛生間鋁合金吊頂引起的質量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板乳膠漆的觀感質量很容易小業主詬病。為減少投訴，建議采購時選擇檔次較高的產品。乳膠漆的涂布率是一個容易引起爭議的問題。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比較公平（隨產品不同略有差別）。乳膠漆乳膠漆的觀感質量很容易小業主詬病。為減少投訴，建議采購時選擇石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別。為減少爭執和方便管理，通常由施工單位供應。關鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。石材編號是一件細致的工作，要求區分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規格不同大量打包，否則分發到不同部位時很容易出現錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災難性的。石材石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別。為減少爭執和方便管理，通常由施工單位供應。關鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。石材編號是一件細致的工作，要求區分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規格不同大量打包，否則分發到不同部位時很容易出現錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災難性的。石材石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別容易產生的問題主要是要防止生銹。必須采用質量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。鏡子容易產生的問題主要是要防止生銹。必須采用質量良好的銀鏡，玻璃一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經常使用的部件，質量尤其要可靠。即便是簡易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產品。五金件頗能體現裝修檔次，因此設計和選樣時當然要予以重視。五金件一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經常使用的部件，質量尤馬桶的規格應該與現場預埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。浴缸直接影響泥水的施工進度，應予關注。衛生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也判若云泥。衛生潔具馬桶的規格應該與現場預埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。衛集中采購情形下，開關插座采用名牌產品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產品。開關插座集中采購情形下，開關插座采用名牌產品也可以保持較低的造價，因對于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優先要保證的問題。其次，因為施工過程中難免會遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應開關用于控制節能燈時，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應避免這種設計。用于控制T5暗藏燈帶時，因燈具功率較大，需要采用加強型（52W），但也并非完美的組合。燈具對于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優先要保證的問題。燈具必須事先進行系統設計。目前家用空調安裝的技術含量被大大低估。空調必須事先進行系統設計。空調系統設計人性化智能化系統設計智能化內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述對進度影響質量影響很大，甲方及監理應強力介入場地移交。與土建進行場地移交的程序。土建驗收時的檢查表格。場地移交時可能發現的質量問題。處理移交拖延的策略。必須土建單位處理的質量問題。可以由裝飾單位有償處理的質量問題。由裝飾單位無償處理的質量問題。場地移交的注意事項對進度影響質量影響很大，甲方及監理應強力介入場地移交。場地移冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術措施使冷熱水管道處于持壓狀態。強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關插座不要裝。頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。墻面：完成抹灰，底盒預埋完成。門洞找方。不應有裂縫。地面：不要找平！保持結構混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！陽臺上如果貼磚，也不要找平！防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛生間，由土建單位做完填充層及上層防水。保溫層：先施工完畢。移交時的場地狀態冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預留堵頭。每根下水內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述144與規劃驗收、竣工初驗、竣工驗收之間的關系。項目發展整體計劃裝修與主體施工之間的銜接計劃封頂后粗裝修與精裝修并行的進度計劃批量精裝修的總進度計劃單套房間的施工進度計劃以周為單位的進度報表以日為單位的工作安排進度控制概述43與規劃驗收、竣工初驗、竣工驗收之間的關系。進度控制概述開工前的準備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現一些問題。泥水完工：自開工之日起，不超過50天。乳膠漆：從開始就進場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經完工，門檻石已經安裝，門套即將進場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標高關系，因此不能太晚。木門套安裝：第二遍膩子結束，門框就應裝完。門扇：第一遍乳膠漆結束，最好門扇裝完。衛生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。五金件：第85天完工。內部整改開始：應盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。小業主開放：第90～100天左右比較合適。監理、甲方的檢查和整改組織：預留了一個月左右的時間，應當是十分充足的。幾個里程碑節點計劃

開工前的準備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交場地移交。甲供材及甲分包。假定精裝修人工費為100，則甲供材為135，甲分包為165。可見管理重點應該在甲供材及甲分包。泥水的進度。通水通電時間。整改開始的時間與力度。資金支付。平面分布對管理效率的影響。垂直運輸的制約水泥＋砂－－約3趟油漆等－－約1趟門－－約2趟磚－－約2趟柜子－－約1趟衛生潔具－－約1趟木地板－－約1趟－－約1趟∑＝11趟假定三部電梯每日12小時負責運輸，每次10分鐘。則物資運輸時間：運輸時間＝500×11×10/60/12/3=25.5天

影響進度的關鍵因素場地移交。影響進度的關鍵因素估算工程量泥工人數≈泥水面積/（15～20）/泥水工程給定工期乳膠漆工人數≈乳膠漆工錢總數/100/總工期的80％安裝工、木工人數的估計。雜工人數≈裝修總人工費×1％/60/工期。電梯工另外計算。任務的連續性對勞動力人數的重大影響：每年生產7000套，要多少勞動力？多少管理人員？勞動力估算估算工程量勞動力估算300套同時施工時的勞動力估計300套同時施工時的勞動力估計批量精裝修工程的管理已經相當成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術和管理人員數量，而主要取決于勞動力供應。當前廣東乃至全國的勞動力供應都比較緊張，這是一個嚴峻的事實。作為建設單位來說，以下措施穩定優秀施工班組大有裨益：標段大小要合適。標段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，200～600套作為一個標段是合適的選擇。保持任務的連續性。避免惡性價格競爭。關注勞動力市場批量精裝修工程的管理已經相當成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術設計一個動態表格，掌握宏觀進度設計一個表格，控制移交進度提高管理班子的執行力對影響進度的各種因素要有預案整改驗收階段的應急措施進度管理設計一個動態表格，掌握宏觀進度進度管理內容概述設計施工流程采購管理場地移交進度控制質量管理文明施工與成品保護整改驗收移交與保修內容概述GB50210-2001《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》GB50209-2002《建筑地面工程施工質量驗收規范》DB31/30-2003《上海市住宅裝飾裝修驗收標準》各地政府發布的分戶驗收標準實際驗收比規范更細致，側重點有顯著不同實用