房地產工程成本全過程精細化管理內容大綱如何認識房地產成本管理如何開展房地產工程項目的成本目標管理房地產項目開發全過程成本管理操作要點如何構建房地產開發企業成本管理體系2第一部分

如何認識房地產成本管理1.

房地產成本管理的行業特征2.

成本管理的核心理念與方法3.

房地產成本管理的幾個關系處理4.

房地產成本管理的演化過程5.

房地產成本的基本范疇31.u產品特點u實現過程u成本特性u行業背景41.?

基本內容：合理確定+有效控制?

管理特征：全方位的成本管理：滲透到全過程的業務環節，需要全員的參與；?

管理方法：目標管理、責任管理等52.①經營理念62.②產品理念72.③市場理念82.④專業理念92.u

成本管理理念落實：無效成本管理§

無效成本的定義§

產生原因分類—成本影響因素分析§

統計與分析方法§

管理責任分解與落實§

消除無效成本的措施103.p三大管理目標上的沖突：成本、品質、速度p成本預設與動態變化的矛盾113.p成本控制與其他開發業務的關系p與造價業務之區別和聯系124.p我們是從哪里來？型型型以預結算為工作重心以整體目標實現為目的的綜合平衡發掘產品價值，提升開發效益以不突破造價上限為控制目標p我們將往哪里去？135.?

必須知道的成本概念–

全成本–

開發成本–

建造成本–

工程成本–

其他？5.成本基本科目：土地費用前期費用主體建筑安裝工程費用室外及環境工程費用公共配套工程費用開發間接費用營銷費用財務費用15管理費用對比分析：項目開發建設投資序號1項目土地費用2前期工程費3基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費4567管理費用8財務費用9銷售費用1011開發期稅費其他費用12不可預見費合計1616對比分析：建筑安裝工程費用項目組成序號項目1直接費直接工程費（實體）措施費（非實體）2間接費規費企業管理費（施工企業）34利潤稅金合計1717對比分析：不同各企業的成本科目設置–

科目設置不同–

科目包含內容不同18成本語言/口徑的統一：企業內部的成本科目統一與數據對接統一標準科目：多個部門？對接幾個口徑：具體哪些？19第二部分

如何開展房地產工程項目的成本目標管理？1.

成本目標及目標管理的本質意義2.

成本目標的內涵與外延3.

如何制定工程項目成本目標4.

成本目標的分解方式5.

成本動態的跟蹤與監控6.

保障目標實現的手段與措施201.

成本目標及目標管理的意義u實行目標管理的根本意義：–

降低成本？u設定成本目標的作用–設置成本控制上限？212.

成本目標的內涵與外延–

成本目標的內涵：–

成本目標的范圍：–

成本目標的執行意義：區別于成本測算223.

如何制定工程項目成本目標?

目標制定的時間：常見爭論？?

成本目標制定的依據?

目標制定的方法與要求?

目標制定過程的團隊協作方式?

成本目標的評審與審批流程?

案例分享：成本目標全套表格231.

編制說明、填表說明2.

項目概況－－規劃指標3.

建造標準4.

各單體成本測算－－建安5.

公攤費用測算－－前期，公建配套、室外及環境6.

跨期分攤7.

成本匯總表8.

銷售收入、回款9.

稅費－－財務費、所得稅、增值稅10.

利潤測算－－利潤及收益率11.

現金流量表244.

成本目標的分解方式?

按合約規劃分解?

按成本科目分解?

按管理責任分解?

按財務核算模型分解?

按現金流出時間分解25方式之一：按合同計劃分解；目的：：甲方的分判與采購計劃（合約規劃）總目標分解為每個合同項的目標：發展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調整（范圍調整）26方式之二：按工程實體分解；目的：項目建設內容（設計圖紙及說明）總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構件；概算或預算完成后分解，招標簽約后及結算后對比分析27方式之三：按考核責任分解；目的：部門或崗位成本管理職責及考核辦法總目標分解為相關業務部門/崗位的成本指標,

以及管理要求發展計劃完成后即可確定責任，具體數據在預算調整后確定28方式之四：按財務核算模型分解；目的：根據有關法規與制度確定的財務確定的核算對象劃分方式；總目標分解為每種產品、每批不同的核算對象的成本核算原則公司應有統一規定，對每個項目具體核算方式應在目標編制前確定。29方式之五：按現金流出時間分解；目的：根據工程進度與支付方式；項目總成本目標分解為每年、季度、月度的支付金額項目開發過程中滾動編制從粗到細。305.

成本動態的跟蹤與監控動態成本

=已發生成本+待發生成本什么叫成本發生：31?

如何從業務數據中得出動態成本?

何人、何時、何種形式反饋?

如何防止動態數據失真？合同性成本費用：非合同性成本費用34案例：成本月報的編制內容與模板動態成本反饋管理情況監控責任成本反饋356.

保障目標實現的手段與措施p執行產品標準，落實到設計、采購選型與合約中p技術經濟相結合的手段開展各項業務，努力提升經濟性p相關業務的管理模式配套p關鍵成果審批環節的目標控制作用p實行動態監控，及時反饋信息，預測可能變化p偏差調整與內部平衡，保證總目標p成本相關作業的過程與結果的全面考核36第三部分

房地產項目開發全過程成本管理操作要點?

成本管理的重點與原則概述?

第一講

立項及策劃階段成本管理?

第二講

設計階段的成本管理?

第三講

發包階段的成本管理?

第四講

施工階段的成本管理?

第五講

銷售階段的成本管理?

第六講

竣工結算及維護階段的成本管理成本管理的重點與原則概述?

成本管理的重點識別?

成本管理的原則38第三部分

全過程成本管理操作要點【第一講

立項及策劃階段的成本管理】1.

立項階段2.

策劃階段1.

立項階段的成本管理主要工作：土地籌劃，市場調研，成本估算，項目經濟性評價控制要求：全面深入了解地塊和市場情況，合理確定估算基礎；控制重點：地質狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內拆遷的費用；周邊規劃及規劃指標的確定；政府壟斷情況，地區產品標準工作文件：《調研報告》《新項目發展成本估算》《可行性研究報告》2.

策劃階段成本管理主要工作：確定項目定位，制定產品目標與發展計劃控制要求：準確定位目標市場，選擇性價比最好的產品

及組合控制重點：產品檔次（符合地塊價值），配套標準，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求工作文件：《項目建議書》或《策劃定位報告》《項目發展成本測算》《項目發展計劃書》第三部分

全過程成本管理操作要點【第二講

設計階段的成本管理】1.

設計單位的選擇與設計費的控制2.

設計管理工作重點3.

方案設計階段4.

初步設計階段5.

施工圖設計階段6.

設計優化實施要點?

檔次與產品位定匹配?

同類經驗豐富?

主創人員與團隊?

檔期的保證?

設計周期與深度?

各階段的配合要求，與甲方及其他單位1.

設計單位的選擇與設計費的控制?

成本目標管理內容之一，進行必要的分攤?

不同檔次不同標準?

簽訂戰略協議，實現規模優勢?

限額設計的專項獎罰，保證設計優化?

零星費用的處理2.

設計管理工作重點?

產品設計?

保持定位與經營意圖的實現?

設計單位的管理?

設計質量控制?

設計進度的控制?

合約履行與管理?

與采購要求及市場的結合?

現場問題的解決3.

設計階段成本管理－－方案設計主要工作：設計單位選擇，方案優化，制定成本目標（結合建造標準），制定出圖計劃（結合合約規劃）；控制要求：符合項目定位，經濟合理性最大，制定相應成本目標控制重點：設計質量及深度；設計周期；產品技術經濟指標；優化內容：標高確定，結構形式，基礎形式，特殊設備和功能要求工作文件：《設計任務書》及《限額設計指引》《成本目標》

《出圖計劃》4.

設計階段成本管理－－擴初設計主要工作：材料設備選型

，編制部品控制計劃控制要求：選型合理，檔次符合，技術成熟，市場占有率較高控制重點：電梯，空調，門窗，欄桿，裝修材料，園建綠化，智能化，消防，防水保溫材料，新材料工作文件：《材料設備選用意見》、《部品控制計劃》5.

設計階段成本控制－－施工圖設計主要工作：編制施工圖預算，對比目標；落實限額設計；第一次圖紙會審控制要求：圖紙的質量和時間保證；預算的的準確性和分析深度；控制重點：限額：鋼筋，砼，外墻，門窗，裝修，管線用量指標；錯漏碰缺；工作文件：《限額設計合同條件》《圖紙會審紀要》《施工圖預算》及《成本目標調整報告》6.

設計優化的實施要點基本定義：通過在設計過程中對設計的進行功能及成本的評估，對整體設計思路或局部做法、材料選用進行檢查、比較、改進，獲得更滿意性價比的設計成果。范圍：幾乎所有設計，從方案開始優化486.

設計優化的實施要點?組織保證：成立項目設計小組?準備充分：時間計劃，收集數據?事前控制：設計合約的簽訂?事中控制：貼身跟進、典型測算，修改建議?事后反饋：預算指標、檢查調整，落實獎罰49第三部分

全過程成本管理操作要點【第三講

發包階段的成本管理】1.

發包的方式與選擇2.

供方資源管理為前提3.

技術管理的保障4.

招標及簽約過程控制要點5.

合同關鍵條款分析1，發包的方式與選擇?

發包方式：–

直接委托、招標；–

邀請招標、公開招標；–

單項招標，戰略或區域性采購招標；?

選取因素–

公司的經營環境，內部與外部–

對資源的掌握程度–

對市場的了解程度—包括技術與供方–

什么情況下不經招標？1，發包的方式與選擇基本的合約模式?按合同定價方式區分的合約模式：?總價?單價?成本加酬金；?單價/總價合同的選擇條件：521，發包的方式與選擇建議的招標與合約模式?

招標方式：?

計價方式：?

定標原則：?

合約模式：1，發包的方式與選擇?

通過合約規劃確定發包與合約模式?

什么是合約規劃？其作用與基本內容？2，供方資源管理為前提供方管理要點?

統一的分類管理、建立供方數據庫?

投入相應的人力與精力?

摸清市場，有的放矢的引進?

維護已有合作，保持長期穩定經營?

規范管理流程與合同，防范風險2，供方資源管理為前提供方管理工作內容?

考察與調研：建庫存檔?

評估與篩選：分級使用?

溝通與交流?

培訓與指導3，招標的技術管理建立技術管理平臺?

技術管理部門的配備?

技術標準的掌控：①

基本方法②

三結合原則③

三重標準3，招標的技術管理明確技術管理標準?

基于----的----標準?

基于----的----標準?

基于----的----標準3，招標的技術管理開展技術市場調研內容?

基本原理與理論?

歷史沿革?

當前主流發展趨勢?

應用狀況及檔次?

主要品牌與廠商?

各自特征與優缺點?

價格與重要參數指標?

選用建議及注意事項4，招標及簽約過程控制要點?

充分準備，保證標的完整清晰?

控制過程和結果，保證競爭性?

詳細評標，保證價格合理性4，招標及簽約過程控制要點?明確組織與人員?編制招標/發包計劃?供應商考察與資格預審?召開標前會議?編寫招標文件（合同條件）部門程序采購負責部門成本管理部項目經理部設計管理部1、制定招標計劃2、編制招標文件3、發出招標邀請4、發標、答疑5、開標6、評標7、定標8、資料管理624，招標及簽約過程控制要點–

幾個重點環節?

發標：包括踏勘、答疑、看樣?

投標?

評定標：可能幾輪澄清?

授標與簽約：包括合同談判?

后續工作

：交底、資料管理等4，招標及簽約過程控制要點總包及主要分包清單招標操作?

總包?

電梯?

鋁合金?

裝修?

環境綠化?

智能化5.

合同關鍵條款分析?

合同標的描述與范圍劃分?

雙方的工作?

合同價款?

合同工期?

質量要求?

安全文明及配合?

材料管理?

變更管理?

支付條件與程序?

違約、索賠與獎懲?

爭議的解決及合同的中止方式?

其他附加條件內容第三部分

全過程成本管理操作要點【第四講

施工階段的成本管理】?施工準備階段?主體施工階段1.

設計變更的管理2.

現場簽證的控制3.

合同款支付管理4.

甲方對材料管理的幾種模式施工階段成本管理－－施工準備主要工作：第二次圖紙會審，合同交底，施工現場準備，施工組織設計的確認控制要求：全面統籌，減少臨時性花費；控制場地使用、進度和方案控制重點：三通一平費用的控制：水、電、路、土方；臨時設施費用的控制：辦公室，圍墻；施工組織設計審查工作文件：《施工組織設計》施工階段成本管理－－主體施工主要工作：變更與簽證的管理（辦理，統計，分析）；工程質量及工期的控制；材料控制，索賠辦理控制要求：依據合同，事先核算，完工確認，及時辦理，手續完備，資料齊全；控制重點：重大變更：造價高，影響報建，影響品質，

影響工期，影響銷售承諾；關鍵工期節點的付款；每月動態報表；相關索賠及時通知工作文件：成本動態報表設計變更及簽證系列表單付款系列表單1.

設計變更的管理完整流程中應體現以下幾個內容?設計變更的提出方式?原因分析?影響分析?變更業務辦理?審批與發放、溝通?與合同和現場的接軌?辦理有關續?實施結果的確認?結果的處理賠?后評估2.

現場簽證的管理u采取事先避免簽證的措施u規范簽證過程?

范圍與事項的認定?

原因的合理性以及責任承擔?

數量的認定?

造價的認定?

辦理的流程與手續?

結算與付款的規定?

統計分析與最終考核3.合同款支付管理–

付款方式的選擇–

預付款控制–

進度款及其他往來款–

甲供材付款的控制–

支付手續和要求，避免扯皮和索賠–

防止超付的要點–

結算款與保修金的支付4.

甲方對材料管理的幾種模式三種常見方式?

甲供?

甲定乙供?

乙供4.

甲方對材料管理的幾種模式材料管理方式的選擇?

綜合考慮內部和外部條件4.

甲方對材料管理的幾種模式材料管理注意事項–

確定各種材料的采購方式–

落實所有材料的采購及確認計劃–

不同采購方式的過程管理?

甲供材料?

甲定乙供材料?

乙供材料–

材料樣板管理–

結算與付款的注意事項第三部分

房地產開發各階段成本管理要點【第五講

銷售階段的成本管理】1.

營銷費用的控制2.

銷售階段成本管理1.

營銷費用的控制?

營銷策劃：所有營銷活動與設施?

費用計劃：年度預算與月度滾動計劃?

費用總額與節奏控制：結合市場狀況?

動態跟蹤：月報?

控制原則：效果優先，戰略合作?

責任主體：分類明確2.

銷售階段成本管理主要工作：營銷費用預算管理，售樓工程成本控制（銷售策劃），銷售承諾與資料的把關控制要求：銷售資料及營銷承諾的多專業評審（保修期限的確定）

，營銷費用不超預算，售樓工程的合理策劃與成本目標管理控制重點：樣板房材料的展示與說明；樣板房及售樓處的位置、數量和標準；營銷費用詳細計劃和按進度支出工作文件：《售樓準備工程方案》《營銷費用預算及執行報表》系列銷售文件第三部分

全過程成本管理操作要點【第六講

竣工結算及維護階段的成本管理】?

竣工階段成本管理?

結算階段成本管理1.

結算辦理要點2.

結算審核要點3.

反索賠的辦理4.

幾類后評估內容?

物業維護階段成本管理竣工階段成本管理主要工作：辦理驗收手續，竣工資料審查（區別結算資料）控制要求：符合實事，及時辦理控制重點：驗收文件中對時間、質量和數量的確認；對隱蔽和拆除工程和中間驗收，入伙的配合及保修協議的落實工作文件：竣工驗收系列資料結算階段成本管理主要工作：結算辦理、索賠辦理，項目后評估控制要求

：及時性，合理性，全面性，系統性控制重點：工程和材料的數量和價格依據；工期和費用索賠，有關質量和配合處罰；超付的可能性工作文件：

結算及索賠系列表單；《項目成本后評估報告》1.

結算辦理要點–

結算方式及價格構成–

總包、分包、甲供材結算關聯–

結算的時間控制–

要做結算成本對比分析812.

結算審核的要點?

樹立合同結算的觀念?

結算資料的審查?

三大結算要素的確定?

相關數據落實823.

反索賠的辦理n

索賠內容：n

辦理時間：n

索賠依據：n

最常見索賠情況：834.

幾類后評估內容n

項目后評估n

合同評審n

履約評估n

成本控制評價84物業維護階段成本管理制主要工作：維護維修，保修金支付，質量缺陷統計分析控制要求：落實維修責任；物業提前介入，把握全壽命期成本，獨立、健康運營，防止物業管理虧損。控制重點：一次性投資與使用成本的平衡，智能化系統，景觀燈具，水景；維修責任索賠辦理工作文件：支付及索賠文件質量缺陷分類統計表第四部分

如何構建房地產開發企業成本管理體系?

第一講

成本管理體系的構成?

第二講

如何形成全員成本管理責任機制?

第三講

成本管理部門定位與人才策略?

第四講

集團對分公司如何進行成本管控?

第五講

企業成本優勢建立的案例分享第四部分

如何構建房地產開發企業成本管理體系【第一講

成本管理體系的構成】?

成本管理體系的建立目標?

成本管理體系的構成?

體系建立的過程與要求成本管理體系的建立目標實現全方位的成本管理具體體現在:1.全員成本管理責任2.全成本的管理目標3.全過程各開發業務環節的成本控制成本管理體系的構成三個層面的管理體系:1.成本管理基礎體系2.核心管理方法體系3.項目成本控制體系例：標桿企業的成本管理體系逐步深入的建立過程第一階段，業務與管理關系的清晰化；第二階段，操作流程的規范化；第三階段，過程及結果的標準化，量化衡量指標；結合公司特征與發展階段建立成本管理體系?

公司性質??

管理定位??

公司規模??

發展階段?第四部分

如何構建房地產開發企業成本管理體系【第二講

如何形成全員成本管理責任機制】1.

成本責任產生的機理2.

成本管理責任劃分原則3.

成本責任的基本劃分4.

成本管理責任的具體體現5.

成本管理職責履行的評估模型6.

成本責任考核實施的方法92第四部分

如何構建房地產開發企業成本管理體系【第二講

如何形成全員成本管理責任機制】1.

成本責任產生的機理2.

成本管理責任劃分原則3.

成本管理責任的具體體現4.

成本管理責任考核的實施方法1.

成本責任產生的機理–房地產業務操作過程的特性–房地產成本的形成過程–房地產成本管理效果依賴于？942.

成本管理責任劃分原則成本管理責任主體：是否專門成立的成本部？開發全過程成本工作矩陣：基于企業架構設置與職能劃分952.

成本管理責任劃分原則?

各業務部門之間：即由對該成本水平具備能力的業務部門/人員負責，作為該項成本的責任主體。?

集團與分公司之間：依據管控關系，集團對下屬公司的成本管理負有任。責3.

成本管理責任的具體體現?工作過程+業務成果+成本指標974.

成本管理責任考核的實施?

考核指標的設立?

明確各項指標的計算公式或統計方法?

設定評價標準?

確定考核成績4.

成本管理責任考核的實施?

動態反饋機制成本部定期向責任部門反饋（月或季）?

考核的實施方式?

階段考核（季度）、年終考核；?

納入公司績效考核或成本專項考核?

考核結果的兌現評比、通報、獎懲，培訓與晉級等4.

成本管理責任考核的實施考核中常見問題n

責任難以分清n

指標無法量化n

考核結果達不成共識第四部分

如何構建房地產開發企業成本管理體系【第三講

成本管理部門定位與人才策略】?

容易交叉與混淆的部門關系?

成本管理部門定位與具體職責?

成本管理工作思路?

成本管理人才要求與培養途徑容易交叉與混淆的部門關系?

成本＋財務?

成本＋合約?

合約＋工程成本管理部門定位與職責成本管理職責合約管理職責1.

成本目標管理:成本的前期

1.測算、目標制定、成本動態監控、成本分析與后評估

；供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設備；2.

采購及招標管理：工程、材料設備、設計、營銷方面的招標組織，定標的、定單位、定價格；2.

工程預結算管理：自行編制、審核工程量積造價文件，對咨詢公司服務進行跟蹤管理；3.

合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結算手續辦理；3.

現場成本控制：變更的造價計算、現場工程量測定、零星工程或材料采購的委