雅居樂·樂居馨域策劃方案雅居樂地產(chǎn)控股有限公司2013年6月1日團隊成員：謝榮11080535指導(dǎo)老師：歐國良目錄TOC\h\z\t"論文一級標題,1,論文二級標題,2"一、項目概況 頁一、項目概況（一）基本信息土地地址：蘿崗區(qū)科學城廣汕公路與大觀路交匯處土地四至：東:大觀路;南:廣汕公路;西:長安村;北:荔枝山;出讓方式：招拍掛土地土地屬性：住宅;商業(yè)（商服）總用地面積：306,812㎡總綠化面積：11492㎡土地現(xiàn)狀：未開工-土地平整開發(fā)商：雅居樂地產(chǎn)控股有限公司建筑密度:30%綠化率:35%建筑限高:60米容積率描述:≤2.0樓面地價:7,074元/㎡（二）開發(fā)商簡介雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（以下統(tǒng)稱本集團）是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主的大型企業(yè)。公司的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及室內(nèi)裝修，下屬項目分布于中山、廣州、佛山和香港、澳門等城市。本集團是中國廣東省最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團之一。目前，本集團發(fā)展的房地產(chǎn)項目集中于珠三角地區(qū)，廣泛供應(yīng)多類物業(yè)，包括別墅、高層大廈、復(fù)式公寓和一般公寓等，滿足不同層次的客戶需求。除住宅業(yè)務(wù)外，也開發(fā)商用物業(yè)，如商鋪、商業(yè)大樓等。截至2005年6月，本公司有18項物業(yè)處于不同發(fā)展階段，這些項目均以卓越的品質(zhì)取得理想的銷售業(yè)績，屢獲國家和地區(qū)的各種榮譽。土地位置如圖1所示：圖1.項目地理位置（三）交通路線地鐵：廣園快速——大觀路——廣汕公路——項目；廣園快速——-大觀路——科學城——項目；項目規(guī)劃中的地鐵4、6號線，計劃2012年通車。公交路線：4（通往天河客運站）、B22（通往天河）、576（通往黃埔）、568支線（通往車陂）、449（通往天麓湖公園）（四）周邊配套廣州市第二中學在科學城內(nèi)建設(shè)高中部，并已于2005年投入使用，該校位置鄰近本項目，距離約3公里，該校創(chuàng)建于1930年，為廣東省一級學校、廣州市重點中學，另外項目西北面的約7公里的蘿崗鎮(zhèn)內(nèi)有廣州市第91中（高中）及蘿崗小學、蘿崗中學；美國人學校、日本人學校距離本項目約5分鐘車程。（五）產(chǎn)品塑造物業(yè)類型:普通住宅;別墅物業(yè)管理:上海保利物業(yè)酒店管理有限公司(廣州分公司)物業(yè)管理費:洋房2.00元/㎡.月別墅3.00元/㎡.月銷售狀態(tài):預(yù)售最早開盤日期:2011.9建筑形態(tài):小戶型：18棟（98㎡—148㎡）17層，一層兩戶大戶型：48棟（188㎡—255㎡）12層，一層一戶別墅：雙拼30棟，連排8棟4間(260㎡—410㎡)3層主要戶型：洋房戶型分為四類兩房兩廳一衛(wèi)一廚建筑面積：98m2三房二廳二衛(wèi)一廚建筑面積：148m2（小三房）三房二廳二衛(wèi)一廚建筑面積：188m2（大三房）四房二廳三衛(wèi)一廚建筑面積：255m2別墅戶型分為三類三房二廳三衛(wèi)一廚建筑面積：253m2 四房二廳三衛(wèi)一廚建筑面積：290m2 五房二廳四衛(wèi)一廚建筑面積：410m2（少量，為復(fù)式樓，推為本項目的樓王）銷售代理:廣州合富輝煌(中國)房地產(chǎn)顧問有限公司建筑設(shè)工:廣州富利建筑安裝工程有限公司建筑設(shè)計:廣州瀚華建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計:ACLA景觀設(shè)計公司售樓處地址:蘿崗區(qū)科學城廣汕公路與大觀路交匯處售樓處電話期規(guī)劃戶數(shù):1210戶當期規(guī)劃面積:306,812㎡容積率:1.00車位配比:1:1.30裝修情況:毛坯;全裝修裝修標準:3000元/平方米小區(qū)景觀:周圍群山圍繞，是真正擁有360度自然生態(tài)環(huán)境的國際級豪宅社區(qū)，將建筑建于純粹的生態(tài)景觀圈之中。外立面風格:建筑風格為美式風格,注重建筑細節(jié),有古典情懷,外觀簡潔大方,具有內(nèi)斂質(zhì)樸,自然深沉的生活特質(zhì)。外墻:涂料;面磚;石材窗材:高級鋁合金材料走廊:鋪徹高級拋光磚大堂:地面鋪砌高級地磚，天花、墻面涂高級乳膠漆安保系統(tǒng):可視對講系統(tǒng)車庫配置:半地下車庫供水系統(tǒng):自來水管道暗埋并設(shè)獨立水表出戶其他配置:預(yù)裝煤氣管道至廚房爐具項目內(nèi)配套設(shè)施：室內(nèi)會所（會所面積:10,520㎡，會所服務(wù)內(nèi)容:室內(nèi)泳池;桑拿房;多功能宴會廳;餐廳）、風情步行街、酒店、小學、幼兒園、球場等。二、項目總投資估算與資金籌措（一）測算原則及前提條件1、測算期確定項目已于2010年3季動工，預(yù)計2011年3季完成竣工驗收。截至查勘日2010年4季，項目已經(jīng)開始基礎(chǔ)工程和部分主體工程建設(shè)。開發(fā)期約3年。項目住宅從2011年3季度開始銷售，2014年3季度末結(jié)束，預(yù)計銷售率為96%；商鋪從2012年1季度開始銷售，2014年3季度末結(jié)束，預(yù)計銷售率為85%。銷售期共計為3年。2、貸款利率確定根據(jù)貸款銀行的說明，本項目貸款利率按現(xiàn)行的中國人民銀行一~三年期貸款利率5.40%計算。3、基準收益率的確定根據(jù)2006版的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，目前房地產(chǎn)開發(fā)項目融資前稅前指標的財務(wù)基準收益率一般取12%，所以這里設(shè)定基準收益率為12%。（二）項目總投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為146203.30萬元，詳見下表：序號項目名稱單價(元/㎡)總額（萬元）占總投資比例1土地成本1793.4940770.4827.9%2前期工程費120.912748.631.9%3建安工程3262.4174162.7252.2%4管理費155.303530.452.4%5不可預(yù)見費101.502307.341.6%6其他費用167.933817.532.67財務(wù)費用421.399579.297.1%8銷售費用340.867748.635.39公用設(shè)施專用基金67.671538.231.1%10合計4765.59146203.30100.00%表1.項目總投資估算注：單價為按計容積率建筑面積分攤計算的單價。總投資估算說明(1)土地成本根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，土地取得成本為40770.48萬元，根據(jù)貸款企業(yè)提供的相關(guān)資料，土地費用已全部付清。(2)建安工程費參考近期廣州市建筑工程價格信息、《建筑工程定額》標準和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本，并考慮本項目實際情況。計算過程詳見附表《項目開發(fā)成本估算表》。(3)管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目測算中，管理費按土地成本、前期工程費、建安工程費之和的3%計取。不可預(yù)見費項目不可預(yù)見費按前期工程費、建安工程費之和的3%計取。其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。公用設(shè)施專用基金開發(fā)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。財務(wù)費用主要指借款利息。本項目擬向中國工商銀行廣州市分行融資85,148.80萬元。本報告假設(shè)企業(yè)本次貸款以資金缺口為準，貸款年限為2年(自2010年12月初至2012年12月末)，貸款利率暫按人民銀行公布的1~3年期企業(yè)貸款基準利率5.40%測算。銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前廣州市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和本項目的具體情況，取銷售費用為銷售額的3%。（三）項目投資計劃1、項目地價款投入計劃根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，土地取得成本為40770.48萬元。根據(jù)貸款企業(yè)提供的相關(guān)資料，土地費用已全部付清。2、建設(shè)工程款投入計劃項目建設(shè)工程款的投入按照項目的工程進度投入，報告中我們按照項目實際工程款投入計劃進行測算。3、銷售計劃項目住宅從2011年3季度開始銷售，2014年3季度末結(jié)束，預(yù)計銷售率為96%；商鋪從2012年1季度開始銷售，2014年3季度末結(jié)束，預(yù)計銷售率為85%。銷售期共計為3年。（四）項目資金籌措計劃根據(jù)委托方提供的資料分析項目的投資及資金籌措計劃，項目投資的資金來源包括自籌資金、銀行貸款及銷售回款。項目資金(萬元)比例自有資金52,501.6135.91%銀行貸款85148.8058.24%銷售回款8552.895.85%總投資146203.30100.00%表2.項目資金說明項目自籌資金說明根據(jù)貸款企業(yè)介紹，到2010年9月項目已投入自有資金52,501.61萬元，尚需投入資金93701.69萬元，其中可用銷售回款8552.89萬元，其余擬向農(nóng)業(yè)銀行貸款85148.80萬元，根據(jù)貸款企業(yè)介紹，企業(yè)自籌資金的比例為總投資額的35.91%。項目的資金來源與運用情況詳見附表《項目資金來源與運用表》。三、項目經(jīng)濟效益分析（一）項目銷售收入和銷售稅金測算1、項目的銷售收入測算測算期內(nèi)，住宅可實現(xiàn)銷售收入292，836.9015萬元，商鋪可實現(xiàn)銷售收入37，157.2553萬元，合計可實現(xiàn)銷售收入329，994.1568萬元。類型可售建筑面積（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅205，499.5815，000.0095.00%292，836.9015商業(yè)19，870.1922,000.0085.00%37，157.2553合計225，369.77329，994.1568表3.項目銷售收入2、項目銷售稅金及附加按規(guī)定，廣州市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的5.0%），城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的1%），教育費附加（營業(yè)稅的3%），印花稅（銷售額的0.05%），本項目營業(yè)稅及附加稅費為13560.10萬元。項目各期的銷售收入及稅金、附加測算具體見附表《損益及利潤分配表》。3、土地增值稅根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）要求和深圳市人民政府《關(guān)于對我市土地增值稅普通標準住宅執(zhí)行標準進行調(diào)整的批復(fù)》（深府辦函〔2006〕86號）的規(guī)定執(zhí)行，廣州市從2008年7月1日調(diào)整土地增值稅預(yù)征率。經(jīng)測算，委估項目預(yù)征土地增值稅2,582.88萬元。項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》。4、企業(yè)所得稅十屆全國人大五次會議2007年3月16日表決通過了《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》。新企業(yè)所得稅法自2008年1月1日起施行。法律規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用本法。企業(yè)所得稅的稅率為25%。根據(jù)《關(guān)于實施企業(yè)所得稅過渡優(yōu)惠政策的通知》（國發(fā)[2007]39號），原享受企業(yè)所得稅15%稅率的企業(yè)，2008年按18%稅率，2009年按20%稅率，2010年按22%稅率，2011年按24%稅率，2012年按25%稅率執(zhí)行。5、項目利潤、成本利潤率經(jīng)測算項目的利潤總額、稅前利潤、成本凈利潤率等指標詳見下表：序號項目計算公式計算結(jié)果1銷售收入258,287.612開發(fā)成本128,875.373銷售費用7,748.634銷售稅金及附加13,560.105土地增值稅24,620.966財務(wù)費用9,579.247利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)73,903.328所得稅按照現(xiàn)行稅率計算17,677.199凈利潤(7)-(8)56,226.1210稅前成本利潤率利潤總額/總投資50.55%11稅后成本利潤率凈利潤/總投資38.46%表4.項目利潤估算注：以上經(jīng)濟效益在住宅銷售率為95%，商鋪銷售率為85%的前提下的測算結(jié)果。根據(jù)分析測算，在保證實現(xiàn)項目營銷計劃的前提下，本項目經(jīng)濟效益良好。項目各計算期的利潤測算詳見附表《損益及利潤分配表》。（二）項目綜合經(jīng)濟效益分析1、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析詳見附表《現(xiàn)金流量表（全部投資）》。2、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準收益率（12%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。經(jīng)測算：項目在計算期內(nèi)的財務(wù)凈現(xiàn)值為34,198.84萬元。3、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。當FIRR大于基準收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。經(jīng)測算：項目在計算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為33.83%。4、項目全部投資動態(tài)投資回收期根據(jù)測算，項目動態(tài)投資回收期為2.42年。具體測算見附表《現(xiàn)金流量表（全部投資）》。5、綜合財務(wù)指標分析結(jié)論該項目的各項指標表明，其財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率高于基準收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。附表：投資項目估算用表附表1：項目評估表附表2：項目開發(fā)成本估算表附表3：項目工程計劃橫道圖附表4：項目投資計劃估算表附表5：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表6：資金來源與運用表附表7：損益及利潤分配附表8：現(xiàn)金流量表附表9：貸款償還期測算表四、市場分析（一）宏觀市場分析2009年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，全國房地產(chǎn)市場快速回暖，市場消費信心逐漸增強，商品住房成交量快速增長，住房價格穩(wěn)步回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回升，企業(yè)資金壓力進一步減緩，部分區(qū)域土地購置競爭激烈。2010年一季度，針對全國部分地區(qū)房價上漲過快、投資性購房比例過高等問題，政府先后出臺了多項保持和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，預(yù)計這些政策會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生相當大的影響，2010年全國的房地產(chǎn)市場會在整體平穩(wěn)中出現(xiàn)小幅回落。1、經(jīng)濟市場分析從一季度房地產(chǎn)市場的運行情況來看，房地產(chǎn)市場延續(xù)2009年的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)與投資保持較快增長，市場銷售增長平穩(wěn)，住房價格漲幅再創(chuàng)新高，全國房價出現(xiàn)普漲局面。⑴房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快2010年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6594.5億元，同比增長35.1%，增幅同比加快31個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.1%。90平方米以下住房保持穩(wěn)定增長。1-3月，90平方米以下住房完成投資1437.7億元，同比增長40.7%，增速較上年同期上升6個百分點。圖2（2）房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕，個人按揭貸款資金規(guī)模增速加快（3）土地購置面積增速同比大幅攀升，完成開發(fā)面積延續(xù)負增長（4）商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積增速持續(xù)加快（5）市場銷售形勢較好，銷售面積和銷售額增速加快（6）房屋銷售價格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲圖32、政策市場分析2009年12月14日，主持召開常務(wù)會議：為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。（1）要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。（3）要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。（二）廣州市房地產(chǎn)市場分析1、廣州房地產(chǎn)市場回顧盡管外圍經(jīng)濟在金融風暴的肆虐下舉步維艱，中國經(jīng)濟卻依然成功地保持增長。早前國家為應(yīng)對金融危機推出了一攬子經(jīng)濟刺激政策，房地產(chǎn)成為率先受益的行業(yè)之一。由于流動性充裕及短期性救市措施的實施激發(fā)了物業(yè)購置需求，廣州的房地產(chǎn)銷售市場迅速回升，銷售量及價格明顯上漲，重現(xiàn)一片繁榮景象。2、廣州房地產(chǎn)當前市場2010年4月廣州房地產(chǎn)市場分析報告：廣州住宅市場供應(yīng)放量，成交受政策影響有所減少，樓盤售價繼續(xù)在高位企穩(wěn)，中心城區(qū)庫存量增加，出清周期有所延長。2010年廣州新房成交量波動明顯，4月住宅供應(yīng)大幅增加，簽約量受新政影響環(huán)比小幅減少。樓市再現(xiàn)打折風，不過各項目售價仍在高位企穩(wěn)，住宅報價有所上調(diào)。3、廣州房地產(chǎn)未來展望目前的信貸緊縮政策已觸及地產(chǎn)業(yè)資金要害，地產(chǎn)企業(yè)的其他融資渠道要么在政策層面受阻，要么在操作層面受到擠壓：信托融資被監(jiān)管層提示風險，股本融資受到監(jiān)管政策和市場情緒的雙重夾擊，票據(jù)融資窗口成本越來越高等。但整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金仍然充裕，加上新政的調(diào)控效果有一定的作用，市場上集體降價推盤的現(xiàn)象在第二季度或許不會出現(xiàn)。如果中央政府繼續(xù)通過金融和財政政策抑制高房價，向社會發(fā)布打壓房價的決心和信號，那么將會堅定房地產(chǎn)市場各類主體對房地產(chǎn)市場和房價走勢的預(yù)期，這樣通過市場主體行為，房價將會在各方博弈中趨于穩(wěn)定發(fā)展。（三）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、蘿崗區(qū)區(qū)域概況2009年，開發(fā)區(qū)完成GDP1321.8億元，超額完成年初1300億元的目標，在國家級開發(fā)區(qū)中實現(xiàn)“六連冠”。為加快實施廣州城市發(fā)展“東進”戰(zhàn)略，發(fā)揮開發(fā)區(qū)的輻射帶動作用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，在廣州開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上，整合周邊農(nóng)村地區(qū)，設(shè)立蘿崗區(qū)，蘿崗地區(qū)位處北回歸線以南，氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，擁有豐富的果蔬、家禽、稻類等農(nóng)產(chǎn)資源以及歷史悠久的種植、養(yǎng)殖經(jīng)驗，眾多物產(chǎn)聞名海內(nèi)外。2、區(qū)域發(fā)展趨勢分析域性圍繞提升自主創(chuàng)新能力、提升產(chǎn)業(yè)競爭力的“雙提升”目標，及時出臺一系列政策措施。進一步加大科技投入，促進全社會R&D投入占GDP比例達到3.5%；發(fā)揮區(qū)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金的作用，帶動近100億元社會資本投入科技創(chuàng)新，全區(qū)創(chuàng)新投融資軟環(huán)境有了較大的改善。獲得上級部門科技立項344項，同比增長一倍；獲得上級資助5.98億元，同比增長36％。啟動100萬平方米科技企業(yè)加速器建設(shè)，建成首期11萬平方米，入駐高成長性科技項目13個。國際生物島開發(fā)工作取得重大進展，標準產(chǎn)業(yè)單元一期主體工程基本完成，主干路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進展順利，招商引資工作全面展開。這也將會加快蘿崗房地產(chǎn)的發(fā)展。（四）本項目地塊SWOT分析1、優(yōu)勢（1）交通極為發(fā)達位于廣州市的東部，是穗港澳黃金三角的中心地帶，距廣州市中心20分鐘車程在蘿崗區(qū)的軌道交通規(guī)劃中，將有地鐵四、五、六、九號線、蘿崗區(qū)南北線1、南北線2、市郊列車線等7條線軌道線通過該區(qū)域。未來蘿崗區(qū)將完成永龍大道、九龍大道、廣汕路、天鹿南路等120公里路網(wǎng)體系建設(shè)與改造，完善與周邊地區(qū)交通干道網(wǎng)絡(luò)的銜接。蘿崗新區(qū)將形成以高速公路、城市快速路、市政主干道和軌道交通構(gòu)建的“六橫兩縱”的立體交通體系。（2）自然環(huán)境優(yōu)美地勢北高南低，北部多山地丘陵，南部平原與丘陵相間，蘿崗區(qū)擁有中小型水庫20多座，大小河流流程80多公里。氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，擁有豐富的果蔬、家禽、稻類等農(nóng)產(chǎn)資源以及歷史悠久的種植、養(yǎng)殖經(jīng)驗，眾多物產(chǎn)聞名海內(nèi)外（3）科技設(shè)施將會齊備區(qū)內(nèi)擁有中國科學院生命科學研究院、國家級“火炬”創(chuàng)業(yè)中心、國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園、國家863軟件孵化基地、廣東軟件園、廣州國際企業(yè)孵化器、廣州開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)新基地、智通軟件園等國家、省、市、區(qū)級民營孵化場地共計50萬平方米，涵蓋了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保產(chǎn)業(yè)和留學生創(chuàng)業(yè)等各類專業(yè)孵化器，最大程度滿足不同企業(yè)的需求。建立了公共的開發(fā)實驗室、技術(shù)測評服務(wù)機構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新和專利機構(gòu)、商標申報服務(wù)機構(gòu)，與20多家大學、科研機構(gòu)建立科技項目合作雙向互動機制，與30多家國家和省級重點實驗室建立研發(fā)資源共享機制，形成企業(yè)、大學、科研院所聯(lián)動的資源共享平臺，并引進產(chǎn)權(quán)交易、企業(yè)管理、人才培養(yǎng)、法律、會計等一系列科技中介服務(wù)機構(gòu)。還投資10億元組建多家風險投資公司，積極引進美國IDG等國際著名風險投資公司，從而形成開放式、立體化的科技創(chuàng)新服務(wù)支撐平臺，為中小科技型企業(yè)提供全方位的個性化服務(wù)。（4）生態(tài)旅游景點丹水坑風景區(qū)景區(qū)內(nèi)有佛跡洞、銅鼓鳴石、楊四將軍廟等自然和人文景點50多處，為國家AA級旅游區(qū)：蘿崗香雪公園內(nèi)林木蔥郁、景色秀美，植物種類豐富。2、劣勢（1）人口不集中，購買群分散因為蘿崗現(xiàn)在大部分地區(qū)都是處于開發(fā)階段，人群不夠集中，購買力有點分散，面對的顧客群比較廣泛。（2）資金投入巨大蘿崗山地居多，施工開始，資金投入巨大，可能在資金籌集方面會遇到很多挫折。3、機會（1）區(qū)域教育事業(yè)發(fā)展迅速，資源豐富，體系完整，布局合理，特色鮮明，成果豐碩，不少工作處在全市乃至全省領(lǐng)先水平，成為區(qū)域優(yōu)良投資環(huán)境的重要組成部分，有力地服務(wù)于區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)和社會進步。（2）形成了以公立衛(wèi)生機構(gòu)為主體，集體、民營為補充，覆蓋城鄉(xiāng)，布局合理，功能到位，專科特色明顯的醫(yī)療服務(wù)體系和疾病預(yù)防控制體系，基本滿足城鄉(xiāng)居民醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)需求。（3）蘿崗區(qū)屬山地丘陵地帶，山色清秀，澗水長流，風景名勝眾多，常年游人不絕。歷代文人墨客前來游覽，吟風弄月，留下不少佳話。具有濃重文化氣息的蘿崗會有很大的吸收力。4、威脅（1）行業(yè)競爭大蘿崗周圍樓盤眾多，對新起樓盤造成很大的威脅。（2）國家政策的影響國家政策比較支持保障房和經(jīng)濟房，而相對高級豪宅有政策方面的限制。（3）未來若干年內(nèi)廣州的房地產(chǎn)市場趨勢并不明朗，宏觀調(diào)控的影響依然存在。五、營銷目標（一）總體營銷目標1、市場占有率目標（1）\o"全部市場占有率"全部市場占有率樓盤所處的地塊狀況和面積會影響市場的占有率。從各個方面來說，本樓盤無論從環(huán)境、交通、自然條件都是處于優(yōu)越的地位。通過戶型、裝修、物業(yè)管理的提升，使科學城周邊的樓盤區(qū)分開，為區(qū)域樓市建立新的形象和標準。爭取在1、2年內(nèi)使企業(yè)的銷售額占全行業(yè)銷售額的20%，使自己的競爭處于絕對優(yōu)勢地位。科學城地塊周圍群山圍繞，是真正擁有360度自然生態(tài)環(huán)境的國際級豪宅社區(qū)，將建筑建于純粹的生態(tài)景觀圈之中。有古典情懷,外觀簡潔大方,具有內(nèi)斂質(zhì)樸,自然深沉的建筑風格，將會成為新一代的住宅代表，將會大大提高本樓盤的市場占有率。（2）\o"可達市場占有率"可達市場占有率使本樓盤營銷盡可能達到98.5％的可達市場占有率，力求在相對較小百分比的全部市場占有率上努力。A.\o"企業(yè)產(chǎn)品"企業(yè)產(chǎn)品最適合的市場資金充裕,購買力較強的中年人資金豐裕,具備大量閑錢的中年成功人士廣州,深圳,東莞,增城,蘿崗區(qū)域人群B.企業(yè)\o"市場營銷"市場營銷努力所及的市場港澳臺等外籍人士對科學城項目感興趣的人士（3）\o"相對市場占有率"相對市場占有率（相對于三個最大\o"競爭者"競爭者）本項目的相對最大競爭的三大樓盤，龍光峰景華庭、保利林語山莊和錦林山莊，要在三個樓盤中處于絕對強勢的地位，本樓盤追求相對市場占有率高于33％。（4）\o"相對市場占有率"相對市場占有率（相對于市場\o"領(lǐng)導(dǎo)"領(lǐng)導(dǎo)競爭者）相對市場占有率等于100％，表明企業(yè)與市場領(lǐng)導(dǎo)競爭者同為市場領(lǐng)導(dǎo)者，萬科城花園作為本項目的市場領(lǐng)導(dǎo)競爭者，本項目以其市場占有率為追求目標。2、市場獲利目標：預(yù)計到2014年8月總回籠資金29.6億。3、品牌忠誠度目標雅居樂自1992年在中山開發(fā)第一個房地產(chǎn)項目以來，始終致力于國際人居價值的探索，追求卓越的步伐從未懈怠。從世界建筑視野，到“遠見、心建、共建未來”的全新理念，折射出雅居樂對打造高品質(zhì)人居環(huán)境的遠見和信念。公司多年來在激烈的市場競爭中建立了良好的品牌優(yōu)勢，積淀了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，目前已成為中國領(lǐng)先市場的房地產(chǎn)企業(yè)。

展望未來，雅居樂將秉承“遠見、心建、共建未來”的全新理念，繼續(xù)拓展新的業(yè)務(wù)增長機會，為打造最具競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而不懈努力，為股東和客戶創(chuàng)造更大的價值。（二）各階段目標第一期雅居樂·樂居馨域公開發(fā)售12個月，即從2011年9月1日至2012年8月31日，完成樓盤銷售的23.3%，可收回籠資金為698273030元。項目剛?cè)胧校c周邊樓盤相比，我們的美式建筑風格，更注重細節(jié)，簡約大方，具有濃烈的生活特質(zhì)，對客戶來說具有新鮮感和吸引力。而且我們主推超大戶型的360°湖景樓王，無論在產(chǎn)品的特質(zhì)還是在品質(zhì)上都相當?shù)挠袃?yōu)勢和升值潛力。本階段強勢的宣傳力度，增加了客戶對樓盤的認知和提高了樓盤的知名度，形成了第一期的銷售熱潮。第一期重點提高樓盤的知名度和開擴市場。推出樓盤推出樓盤棟數(shù)推出樓盤套數(shù)時間累計銷售額預(yù)熱期洋房小戶型41342011.9-2011.10（兩個月）8%洋房大戶型12132雙拼別墅714聯(lián)排別墅28強銷期洋房小戶型41342011.11-2011.12（兩個月）48%洋房大戶型12132雙拼別墅714聯(lián)排別墅28持續(xù)銷售期洋房小戶型21342012.1-2012.4（四個月）78%洋房大戶型4132雙拼別墅714聯(lián)排別墅28尾盤期洋房小戶型21342012.5-2012.8（四個月）98%洋房大戶型4132雙拼別墅714聯(lián)排別墅28表5.第一期第二期雅居樂·康品一居公開發(fā)售12個月，即從2012年5月1日至2013年4月30日，完成樓盤銷售的27.4%。可收回籠資金為813418627元。本階段多種銷售渠道共用，通過現(xiàn)場活動給客戶更加強烈的印象，擴展客戶群之間的口碑宣傳，增進銷售。通過給予老客戶一定的優(yōu)惠，鼓勵老客戶帶動新客戶，從而提高客戶的成交比例讓銷售額再次攀升。第二期重點回籠資金和擴大樓盤市場占有率。推出樓盤推出樓盤棟數(shù)推出樓盤套數(shù)時間累計銷售額預(yù)熱期洋房小戶型51682012.5-2012.6（兩個月）7%洋房大戶型13143雙拼別墅816聯(lián)排別墅28強銷期洋房小戶型51682012.7-2012.8（兩個月）49%洋房大戶型13143雙拼別墅816聯(lián)排別墅28持續(xù)銷售期洋房小戶型51682012.9-2012.12（四個月）78%洋房大戶型13143雙拼別墅816聯(lián)排別墅28尾盤期洋房小戶型51682013.1-2013.4（四個月）99%洋房大戶型13143雙拼別墅816聯(lián)排別墅28表6.第二期第三期雅居樂·羅斯芳殿公開發(fā)售12個月，即從2013年1月1日至2013年12月31日，完成樓盤總銷售的25.6%，可收回籠資金為765386860元。現(xiàn)階段的樓盤銷售，應(yīng)不斷地更新市場信息，針對銷售過程中的阻力，及時制定出相應(yīng)的應(yīng)對措施，并且針對競爭樓盤量身度體的制定推廣方案，刺激市場，保持市場占有率。第三期重點加快資金回收，保持市場份額。推出樓盤推出樓盤棟數(shù)推出樓盤套數(shù)時間累計銷售額預(yù)熱期洋房小戶型51602013.1-2013.2（兩個月）7%洋房大戶型12132雙拼別墅816聯(lián)排別墅28強銷期洋房小戶型51602013.3-2013.4（兩個月）50%洋房大戶型12132雙拼別墅816聯(lián)排別墅28持續(xù)銷售期洋房小戶型51602013.5-2013.8（四個月）79%洋房大戶型12132雙拼別墅816聯(lián)排別墅28尾盤期洋房小戶型51602013.9-2013.12（四個月）98%洋房大戶型12132雙拼別墅816聯(lián)排別墅28表7.第三期第四期雅居樂·綠芽郎君公開發(fā)售12個月，即從2013年9月1日至2014年8月31日，完成樓盤總銷售的22.1%，可收回籠資金為671069272元。本階段的樓盤銷售臨近樓盤銷售的尾聲，整個樓盤即將全面竣工。在現(xiàn)階段有三個黃金假期貫穿其中，利用三個黃金假期制定相應(yīng)的優(yōu)惠組合，再度帶動銷售，再創(chuàng)銷售佳績。第四期重點利用三個黃金假期，拉動銷售大幅提升。推出樓盤推出樓盤棟數(shù)推出樓盤套數(shù)時間累計銷售額預(yù)熱期洋房小戶型41282013.9-2013.10（兩個月）9%洋房大戶型11121雙拼別墅714聯(lián)排別墅28強銷期洋房小戶型41282013.11-2013.12（兩個月）49%洋房大戶型11121雙拼別墅714聯(lián)排別墅28持續(xù)銷售期洋房小戶型41282014.1-2014.4（四個月）76%洋房大戶型11121雙拼別墅714聯(lián)排別墅28尾盤期洋房小戶型41282014.5-2014.8（四個月）99%洋房大戶型11121雙拼別墅714聯(lián)排別墅28表8.第四期六、目標客戶群分析（一）項目特征1、本項目五大特征：(1)主力價格120萬-340萬；(2)美式風格，優(yōu)美大方，環(huán)境一流；(3)生態(tài)健康主題；(4)具有明顯長遠的升值潛力；(5)離市中心較遠,配套設(shè)施不夠完善；（二）目標客戶分析1、基于上述五大特征，對目標客戶進行分析定位：A.利用排除法(1)120萬-340萬元的總價將排除大量30歲以下、65歲以上以及低收入家庭；(2)本案目前有限的娛樂設(shè)施將制約年輕客戶源，年輕人追求潮流娛樂生活，注重娛樂設(shè)施的完善；(3)年輕人較缺乏長遠投資意識，看不到本案升值潛力，且不具備寬裕的資金；(4)年輕人對生態(tài)健康意識不強，本案所推的健康生態(tài)主題難以捕獲其芳心。B.優(yōu)勢吸引法(1)資金充裕,購買力較強的中年人對120萬-340萬元總價持樂觀態(tài)度；(2)中年人對生態(tài)健康的追求日益重視,廣泛受到關(guān)注；(3)資金豐裕,具備大量閑錢的中年成功人士的投資意識較強；(4)位于科學城附近，交通便利,臨近廣深,吸引成功人士購買。2、本案目標客戶區(qū)域定位(1)廣州,深圳,東莞,增城,蘿崗區(qū)域人群(2)港澳臺等外籍人士(3)目標客戶群年齡定位：主力客戶源35-65歲，核心層以年齡35-55歲的中壯年為主(4)家庭收入定位:年收入30萬元以上(5)其他特征定位:對科學城較為關(guān)注人士；有超前消費思想；貸款買房意識強；雙職工家庭；穩(wěn)定高收入家庭；關(guān)注健康生態(tài)以及子女教育。七、營銷策劃方案（一）主題定位1、案名：雅居樂·樂居馨域2、主題語：樂彼之園，愛有馨域。這是一個崇尚自由的國度，其樂無窮的生活方式，沒有太多造作的修飾與約束，成就了另外一種休閑式的生活，但又溫馨典雅，奢侈貴氣，凸顯了文化根基新的懷舊、貴氣加大氣而又不失自在與隨意的風格。我們的目標客戶是有文化感、有貴氣感，還不能缺乏自在感與情調(diào)感的人群，美式建筑也正好迎合了時下的文化資產(chǎn)者對生活方式的需求。3、樓書你有在一片樂融融的歡園里擁抱過你的生活嗎？你看，那綠如翡翠，投石驚魚的湖，那各展其態(tài)，芳香飄逸的玫瑰園，那吱叫不倦，嬉鬧不眠的鳥兒，那清新潔凈，淡雅新鮮的空氣，...當我們與愛人游走在湖畔邊，當我們品著咖啡眺望那玫瑰園，當我們與孩子追舞那群頑皮鳥，當我們敞開胸襟在陽臺深呼吸，...這是心靈最美好的洗滌盛典，是人與自然的和諧，是最溫馨的港灣。這里崇尚自由，古典而不羈一格的建筑，融匯著細節(jié)的精致，而它內(nèi)斂質(zhì)樸，自然深沉的情懷，孕育了一種健康隨意的生活環(huán)境。匯集了天地萬物之靈氣，給你一片安逸的棲息地。這里所傾情打造的一切，是為了再給你一次機會，擁抱生活，享受生活。（二）價格策略1、價格銷售策略(1)入市策略競爭者導(dǎo)向本項目周邊相對競爭最大的三大樓盤的均價：保利林語山莊住宅為6500元/㎡別墅為18000元/㎡錦林山莊住宅為8500元/㎡萬科城花園住宅為8600元/㎡別墅為16000-24000元/㎡表92010年6月廣州羅崗區(qū)新建商品住宅均價為14441元/平方米綜合以上樓盤價格比，定本項目洋房的銷售單價為6500-13500元/㎡;別墅的銷售單價為20000-25000元/㎡。(2)價格公布策略市場預(yù)熱期及內(nèi)部認購期，對外宣傳均價相比實際均價高出200元/平方米以上。公開發(fā)售前三天，公布項目平均售價，但對各單元價格進行保留。直到公開銷售當天，現(xiàn)場全面公開價格。(3)價格走勢分析時間物業(yè)價格（元/㎡）內(nèi)部認購期多層7000小高層9000雙拼別墅20000聯(lián)排別墅20000公開發(fā)售期多層7200小高層9200雙拼別墅20500聯(lián)排別墅20500后續(xù)發(fā)售期多層7400小高層9400雙拼別墅21500聯(lián)排別墅21500多層封頂7500小高層封頂9600清尾貨階段多層7200小高層9300表10.價格走勢綜合本項目的總體銷售過程，多層以7300元/㎡為均價，小高層以9300元/㎡為均價，別墅以21000元/㎡為均價，而實際銷售執(zhí)行中，本項目將根據(jù)市場狀況，具體銷售狀況，目標消費者的反應(yīng)等變數(shù)展開各階段價格走勢的調(diào)控。2、單位價格制定策略（1）價格定制原則利用位置定價所處社區(qū)位置較好（如：中心區(qū)）景觀效果好、樓距大、不臨街、戶型設(shè)計合理實用，價格偏高。所處社區(qū)位置較差（如：社區(qū)邊緣或轉(zhuǎn)角處）景觀效果較差、樓距較小、戶型設(shè)計相對較差，價格偏低。利用樓層定價小高層、多層洋房樓層越高，價格越貴，頂層另算別墅另算利用朝向定價通風、采光、視野、景觀、平面布局較好，價格較高（如：朝南面向花園單位）。反之價格相對較低。（2）不同樓體的定價方位在定價過程中，以多層均價為7300元/㎡、小高層均價為9300元/㎡、別墅均價為20000元/㎡為基數(shù)，根據(jù)不同樓體在小區(qū)的位置不同，設(shè)定某一樓體為定價基準，以1%—2%為調(diào)價單位，以此類推，得出各樓體的平均價格。（3）單位的定價方式在定價過程中，明確某一單位的均價后，設(shè)定該單位中某一套房的價格為定價基礎(chǔ)，根據(jù)各單位的條件不同，以1%—2%為調(diào)價單位，以此類推，得出各單位的價格。（4）單位定價舉例以8號樓為例，以第三層01單位為整幢樓均價，其他樓層及單位隨之上下浮動。見下表11：單位樓層01單位02單位第一層96%95%第二層98%97%第三層100%99%第四層102%101%第五層104%103%3、單位推銷策略（1）各樓體戶數(shù)、面積及戶型分布見下表：樓號層數(shù)戶數(shù)戶型面積﹙m2﹚1-917153兩房兩廳一衛(wèi)一廚1499410-1817153三房二廳二衛(wèi)一廚2264419-2412288三房二廳二衛(wèi)一廚5414425-3012288四房二廳三衛(wèi)一廚7344031-60（A）330五房二廳四衛(wèi)一廚1230031-60（B）330三房二廳三衛(wèi)一廚四房二廳三衛(wèi)一廚780061-68（A）316三房二廳三衛(wèi)一廚四房二廳三衛(wèi)一廚416061-68（B）316五房二廳四衛(wèi)一廚6560表12（2）首次公開發(fā)售期推出單位首批推出以小高層單位為主，搭配部分多層單位和少量別墅首次推出單位為總戶數(shù)的25%以上，看市場反應(yīng)效果，根據(jù)市場需要再下期進行調(diào)整。首次推出單元必須低樓層與高樓層相結(jié)合，基本為整幢推出，滿足買家的不同需要，對積蓄的買家進行全面的消化。（3）首批推出單位建議多層：1號、2號、3號、4號，合計134套小高層：19號到31號，合計132套別墅：31號到40號，合計22套4、付款方式付款方式一次性付款銀行按揭輕松按揭建筑分期付款簽署頂購書時付訂金人民幣2萬元簽署頂購書7天內(nèi)（扣除2萬訂金）樓價30%并簽署預(yù)售契約樓價30%并簽署預(yù)售契約及辦理銀行按揭手續(xù)樓價10%樓價10%1個月內(nèi)樓價70%2個月內(nèi)——樓價5%并簽署預(yù)售契約樓價30%并簽署預(yù)售契約半年內(nèi)付——樓價5%7天內(nèi)辦理銀行按揭手續(xù)樓價30%發(fā)出交樓通知書7天內(nèi)付清———樓價30%表13.付款方式5、銷售模式（1）內(nèi)部認購期間收取誠意金目的：為公開發(fā)售期間聚集現(xiàn)場人氣提早確定有意向的客戶，及時反饋意見，便于調(diào)整推售策略。操作要點：A：有初步購買意愿的消費者支付誠意金（20000元），領(lǐng)取認購卡。B：持認購卡者必須于公開發(fā)售當天按順序購買方有效，過期作廢。C：如不購買，退回誠意金。（2）公開發(fā)售期間方案：將內(nèi)部認購時購買的認購卡編序，公開發(fā)售期間憑卡號限時認購客戶憑認購順序卡進入認購區(qū)選購，每人每卡限購一套（欲購多套的內(nèi)部處理）將所有認購卡編序放入抽號箱，由主持人隨機抽取，按抽取認購卡編序的先后順序叫號通知客戶分批進場，每批5人，每次限時3分鐘。如有客戶未能在限時內(nèi)選定單位，可繼續(xù)留選，下一批進場原則不變。如出現(xiàn)兩個或以上的客戶同時選定同一單位，按抽取的先后順序決定歸屬。選定單位后交付訂金2萬元。簽署認購書后可獲抽獎機會一次。6、促銷策略（1）額外折扣時間：優(yōu)先預(yù)定期及內(nèi)部認購期操作要點：凡此期間購買者均可獲得98折優(yōu)惠。（2）公開發(fā)售期一次性付款可獲98折優(yōu)惠；每天前10名成功認購客戶可獲99折優(yōu)惠;業(yè)主介紹新客戶，如成功認購，業(yè)主可免一年管理費，以此類推。（三）廣告策略1、廣告周期安排周期安排強銷期持續(xù)期、尾盤期預(yù)熱期策略運用強勢推廣策略常規(guī)穩(wěn)健策略循序漸進策略特點在短期內(nèi)集中廣告投放，讓項目迅速在市場中享有高知名度除開盤期外，銷售期內(nèi)保證相對穩(wěn)定的廣告投放量。告知客戶樓盤處于銷售期。在樓盤公開發(fā)售前的一兩個月開始，通過各種媒體介紹項目及相關(guān)內(nèi)容，引起客戶興趣，以求開盤時造成轟動效果。表14.廣告周期安排（1）預(yù)熱期循序漸進策略。根據(jù)項目特征在此階段采用“循序漸進策略”，通過軟文推廣及各種活動使人們對項目推廣主題“純生態(tài)品質(zhì)人居所”有所認知和了解，為開盤作好熱身準備。（2）強銷期強勢推廣策略。有利于爭取部分資金回籠，奠定項目地位，迅速提升知名度。（3）持續(xù)期、尾盤期常規(guī)穩(wěn)健策略。相對穩(wěn)定的廣告投放量可以持續(xù)捕獲消費者注意力，通過各種廣告推廣提升樓盤影響力。2、廣告主題制定廣告訴求點：純生態(tài)品質(zhì)人居所。（1）核心賣點解剖質(zhì)量保證，雅居樂信心保證；美式建筑風格，與園林完美結(jié)合；群山圍繞，自然生態(tài)環(huán)境的國際級豪宅社區(qū)；板式設(shè)計，主打大戶型，選擇多樣；玫瑰園風情；自住投資皆宜的潛力物業(yè)；學府環(huán)繞，風氣端正。（2）輔助賣點智能化小區(qū)；設(shè)施齊全完善；封閉式物業(yè)管理，嚴密保安；公共裝修標準較高；立體綠化空間。（3）實力賣點：優(yōu)惠折扣3、各階段廣告策略及媒體組合（1）分階段廣告策略1）預(yù)熱期（銷售準備期，內(nèi)部認購期）主要任務(wù)：此階段重在提高樓盤知名度，建立市場優(yōu)質(zhì)印象，因此我們的主要任務(wù)是將逐漸建立起來的樓盤基本形象牢牢打入消費者心中，加深消費者印象，讓樓盤迅速掠奪周邊區(qū)域消費者的注意，引起他們的興趣和關(guān)注，整體達到吸引消費者“非到現(xiàn)場深入了解不可”的效果。在后期開盤前2~3周開始執(zhí)行強銷期廣告策略。廣告重點：發(fā)布形象信息，積蓄客戶，觀察市場反應(yīng)并進行檢驗，檢驗價格定位，確認推廣物業(yè)的賣點，以最佳方式展現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)。在內(nèi)部認購期開始后發(fā)布部分認購信息。傳播途徑：戶外廣告，地盤包裝，網(wǎng)站，雜志，高檔酒店等媒體。重點媒體：戶外廣告印刷媒體：樓書、海報、平面圖冊平面廣告訴求點：雅居樂尚品·純生態(tài)品質(zhì)人居所戶外媒體：銷售中心及現(xiàn)場展示；看樓路線上的指示牌；現(xiàn)場形象墻展示，主要干道沿途戶外廣告和公交站臺廣告營銷活動：生態(tài)樂園與生態(tài)健康組織進行交流，公開發(fā)布新聞發(fā)布會。2）強銷期主要任務(wù)：商品信息繁雜，強勢推廣。廣告重點：利用電視媒體的頭腦風暴式地播放廣告，強烈震撼客戶（制造新聞，吸引投資客和潛在客戶）公共傳播：電視廣告（慈善性活動），報紙廣告，網(wǎng)站，手機短信傳播，利用星級酒店贊助宣傳，房博會。重點投放媒體：電視，報紙（以廣州日報為主，羊城晚報，南方日報，惠州日報等地區(qū)報為輔。）戶外媒體：適合的適當運用。平面廣告訴求點：豪華室內(nèi)會所享受，風情步行街。印刷媒體：《雅居樂·生態(tài)品質(zhì)白皮書》業(yè)務(wù)配合：在各大媒體火熱推廣之際，實施現(xiàn)場售樓人員促銷，形成緊張感，其外對客戶進行回訪，電話跟蹤調(diào)查。3）持續(xù)期主要任務(wù)：塑造項目整體氣勢；廣告重點：根據(jù)前兩期的銷售額跟蹤調(diào)查制定廣告的重點，利用效果最佳的廣告媒體促使成交，擴大業(yè)績；公共傳播：報紙廣告適量、高檔酒店、手機短信傳播、網(wǎng)站、戶外廣告、電視；重點媒體：報紙（廣州日報，羊城晚報，南方日報，惠州日報．．．），信息傳播，電視；廣告訴求點：選擇雅居樂，住在生態(tài)景區(qū)里。印刷媒體：印刷附有樓盤信息的禮品（如：扇子，杯子．．．）、傳單、書簽，進行活動營銷，口碑傳播；戶外媒體：戶外媒體要及時更改信息，現(xiàn)場增加霓虹燈廣告。４）尾盤期主要任務(wù)：針對剩余產(chǎn)品特點，抓住客戶的消費心理，制定廣告策略，特顯產(chǎn)品優(yōu)勢，促使成交。廣告重點：分析前期廣告賣點的把握，擇優(yōu)再行強打。公共傳播：報紙廣告，信息傳播．．．廣告訴求點：綠韻環(huán)繞，無限風雅。營銷特點：反推剩余產(chǎn)品，重塑產(chǎn)品優(yōu)勢，給客戶制造緊張感。業(yè)務(wù)配合：有針對性的人員推廣和促銷活動。（2）媒體策略報紙廣告，電視廣告為主。雜志，酒店，車身貼，戶外導(dǎo)示為輔。傳播上不分期，統(tǒng)一“生態(tài)品質(zhì)人居”形象。（3）廣告媒體投放1）投放原則量：開盤期，強銷期高密度集中投放，應(yīng)用彩色版面；持續(xù)期平穩(wěn)投放；尾盤期結(jié)合促銷手段靈活投放。線：電視、報紙和戶外結(jié)合。主線——電視、廣州日報、南方日報輔線——戶外導(dǎo)示、車身貼、人民日報、新快報2）媒體選擇的側(cè)重點，見下表：媒體利用程序報紙電視網(wǎng)絡(luò)雜志其他重點廣州日報冠名電視節(jié)目搜房網(wǎng)航空雜志品牌酒店輔助南方都市報、羊城晚報搜狐焦點網(wǎng)房地產(chǎn)導(dǎo)刊考慮人民日報房地產(chǎn)信息網(wǎng)表153）媒體投放資料審核投放內(nèi)容三級制：由專業(yè)公司針對世聯(lián)提供的相關(guān)素材進行初稿撰寫；由我司完善初稿；我司對修改稿進行最后審批。通過以上三級制確保投放資料的準確與完善。4）廣告媒體投放時間、數(shù)量、規(guī)模，見下表:報紙電視網(wǎng)站雜志時間一般選擇在周四、周五——長期使用半年數(shù)量內(nèi)部認購3次/月，強銷期6次/月，持續(xù)期4次/月，尾盤期3次/月。內(nèi)部認購期10萬/月內(nèi)部認購階段選用焦點位置；強銷期參加價格指數(shù)樣本活動；持續(xù)期只用鏈接方式。——規(guī)模開盤選用全版，其余可選用1/2版或1/3版，總版面30-40版。——————表164、廣告總精神與口號廣告總精神——以簡潔優(yōu)美的建筑，凝聚生態(tài)健康之魂，營造優(yōu)越的品質(zhì)生活。總口號——構(gòu)建未來地標，締造優(yōu)質(zhì)生活。5、廣告預(yù)算目前樓盤推廣費一般在樓盤總銷售額的2%—-3%，但由于本項目的地理位置，我公司認為可以控制在1.0%-1.5%左右，以下表15是我公司對本項目廣告費用的初步預(yù)算。以下大部分廣告屬于長期有效的，初步投入較多，但是逐漸保持均勻的水平。項目時段費用（取整數(shù)）/萬元備注地盤包裝長期564形象包裝長期188報紙廣告長期1366本價格考慮折扣和禮品贈送雜志廣告4年168網(wǎng)絡(luò)廣告長期69電視廣告階段期139戶外廣告牌4年1025站臺廣告長期168霓虹燈廣告2年171廣告整合推廣費4年134-203展銷會費用4年342補充費用長期342活動費用多次232合計4950表17（四）包裝方案1、地盤包裝（1）建筑主體包裝運用熱氣球在售樓處和建筑體外圍拉有關(guān)樓盤信息進行宣傳；招牌、沿邊和建筑體外圍運用夜光條幅和霓虹燈形式進行廣告宣傳，吸引人們目光。（2）圍墻外圍采用大面積海報形式設(shè)計出樓盤的標語，和特別的景點，展示特色的樓盤價值，可以起到廣告宣傳的作用，以吸引客戶的購買，此項目采用名家設(shè)計的畫，突現(xiàn)項目的特色。結(jié)合項目的特殊情況采用相應(yīng)的醒目顏色。（底色采用巧克力色，以顯奢華貴氣。）樓盤內(nèi)部小范圍可以采用外國比較有名的畫，或者是名人，書法家為樓盤題詞（樓盤標語），電子顯示屏顯示樓盤景色。（3）主入口設(shè)計及包裝在主入口擺放適量的盆栽，兩邊豎立本項目“雅居樂·樂居馨域”的廣告旗桿，在主入口大門放兩個大的熱氣球拉樓盤信息。（4）樣板房參觀路線設(shè)置在售樓處100米附近，讓顧客在參觀樣板房時可以瀏覽周邊的景色，吸引顧客購買欲望。在去樣板房的路旁設(shè)置路標，讓自行參觀的客戶可以更容易找到，或者安排客戶乘坐電棚車在短時間游看花園景觀。板房通風、采光好，采用特別的燈光效果以顯示出溫馨高貴的雅氣，在板房內(nèi)播放國內(nèi)著名歌唱家的經(jīng)典名曲。還有全方位視野的景觀樣板房。2、售樓處策劃（1）選址如圖4售樓處10,520㎡售樓處10,520㎡圖4在項目銷售時期的地塊狀態(tài)條件下，人流量會相對平時有所下降，因此將售樓處設(shè)在室內(nèi)會所。而會所在廣場的西北側(cè)，它在本樓盤中比較有標志性，而又有特色，在這設(shè)售樓處更能營造良好的銷售的氛圍，提高樓盤的品質(zhì)。（2）室外裝修建議室外裝修與布置主要是為了展示建筑簡潔大方的美式風格，室外裝修與建筑外立面風格相符即可，再以燈光輔助。（3）室內(nèi)裝修及其布置、規(guī)劃為了展示一種品質(zhì)典雅的生活氛圍給消費者，營造一種文化感與貴氣感，又不失自在與隨意的風格，大量采用國外美式建筑元素，再結(jié)合生態(tài)藝術(shù)展覽，整體風格塑造成一個優(yōu)雅的藝術(shù)館。接待：入口側(cè)面設(shè)置小型迎賓臺，安置1~2名銷售人員，客戶一入門正對沙盤模型，其他銷售人員安置在沙盤后的銷售前臺。在銷售前臺后面設(shè)置接待區(qū)供顧客休息。展示：采用自動門，將本項目樓盤模型設(shè)在大廳中間，用高強度的透明玻璃罩住，正對大門入口，再加上空中懸掛吊燈照射，更能顯示高貴典雅為主，突出質(zhì)感。洽談：在洽談室中洽談，洽談室設(shè)有大屏幕背投影電視，可放映本項目的3D動畫宣傳演示，其余時間播放輕音樂，部分以支架式放置一些有關(guān)本公司各個項目及公司高層人員的信息的雜志。并且提供奶茶，咖啡，甜點等。（4）展板設(shè)計建議本項目的展板設(shè)計以鏡框內(nèi)附生態(tài)寫生圖片，再附以噴繪、水彩形式設(shè)置，以較多的具象畫面和較大的簡潔詞語直接勾勒出小區(qū)未來的配套和買點，給客戶以高調(diào)的藝術(shù)欣賞，增強購買欲。3、樣板房（1）位置選定第一期設(shè)置在售樓部的東側(cè)中層，起初的基礎(chǔ)設(shè)施也有所建設(shè)，可以360度欣賞園林景觀，以及會所的建筑藝術(shù)氣魄，讓客戶參觀樣板房的同時也可以感受綠化，隨著工程的進展，隨后三期就設(shè)置在售樓部的東側(cè)高層處，讓客戶預(yù)覽整個樓盤的氣勢，感受未來生活小區(qū)的闊氣。（2）樣板房數(shù)量樣板房設(shè)置四套，包括兩房兩廳一衛(wèi)一廚、三房二廳二衛(wèi)一廚、三房二廳二衛(wèi)一廚、四房二廳三衛(wèi)一廚四種。（3）樣板房裝修風格A..戶型：兩房兩廳一衛(wèi)一廚，98平方米目標客戶信息：陳先生夫婦年齡：陳先生32歲，陳太太30歲從事行業(yè)：陳先生從事醫(yī)療行業(yè)，陳太太是一名中學教師理想的房子：陳先生是一對新婚夫婦，是首次置業(yè)，希望未來生活溫馨和諧，房子設(shè)計崇尚簡約風。裝修風格：現(xiàn)代簡約，整體家居設(shè)計體現(xiàn)的是簡約而不失現(xiàn)代韻味的風格理念。簡約風格中客廳的色彩大多以白色為主，注重細節(jié)化，賦予居室空間于生命、情趣。既能滿足人們的生活方式和需求功能，又能體現(xiàn)出人們的自身品位、文化背景、修養(yǎng)內(nèi)涵，在設(shè)計風格中更多地蘊涵著主人對生活的理解，也透出獨特的文化內(nèi)涵。圖5B..戶型：三房二廳二衛(wèi)一廚，148平方米目標客戶信息：劉先生年齡：劉先生38歲從事行業(yè)：劉先生是著名藝術(shù)家理想的房子：劉先生喜歡古典藝術(shù)的風格，希望房子裝修得富有藝術(shù)氣息，讓他擁有適合的工作環(huán)境。裝修風格：古典風格的裝修在材質(zhì)及色調(diào)上都表現(xiàn)出粗獷、未經(jīng)加工、或二次做舊的質(zhì)感和年代感。用具多以舒適實用和多功能為主，不過分強調(diào)繁復(fù)的雕刻和細節(jié)，營造返璞歸真的境界。圖6C..戶型：三房二廳二衛(wèi)一廚，188平方米目標客戶信息：魏先生年齡：魏先生45歲從事行業(yè)：魏先生是某百貨公司老板理想的房子：魏先生的子女在美國留學，所以魏先生希望房子設(shè)計為美式風格，希望子女回國后也能感受到家里的溫暖。裝修風格：懷舊、貴氣加大氣而又不失自在與隨意的風格——美式風格的這些元素也正好迎合了時下的文化資產(chǎn)者對生活方式的需求，即：有文化感、有貴氣感，還不能缺乏自在感與情調(diào)感，最大的特點是文化和歷史的包容性以及空間設(shè)計上的深度享受,而我們需要復(fù)刻的，不是單純的美式家居風格，而是注重內(nèi)涵的生活態(tài)度圖7D.戶型：四房二廳三衛(wèi)一廚，255平方米目標客戶信息：李先生年齡：李先生50歲從事行業(yè)：李先生是某企業(yè)董事長理想的房子：李先生事業(yè)有成，年過五旬的他希望過悠閑舒適的生活，在工作之余可以在家享受田園風光，正符合本項目推出的生態(tài)和諧生活。裝修風格：歐式現(xiàn)代田園風格追求清新、淡雅并夾雜奢華感，簡潔明快，加上恰到好處的水晶點綴，彰顯出華麗富貴的氣息，也呈現(xiàn)了歐式家居與現(xiàn)代田園的混搭風，會讓整體空間表現(xiàn)得更顯優(yōu)雅恬靜。圖8(4)現(xiàn)場包裝預(yù)算包裝項目費用（萬元）售樓中心600㎡（包配置）214樣板房四套（包配置）214看樓通道（內(nèi)導(dǎo)示及所以配置）11戶外導(dǎo)示（五塊廣告牌包發(fā)布一年期）42形象墻包裝（含燈光設(shè)置）64前廣場11-21兩塊大導(dǎo)示牌2導(dǎo)示燈箱（需具體情況定）6燈旗桿5合計564表184、形象包裝以健康生態(tài)家園為主線，快速建立純生態(tài)品質(zhì)人居所的市場印象，通過樓書、海報、展板、模型、文件袋、條幅、VIP卡來展示，形象包裝費用見表19：（1）樓書通過樓書的展示，在消費者心中塑造了項目的基本形象和市場定位后，加深他們對項目的了解和興趣。制作要求突出質(zhì)感和生態(tài)健康價值。以相冊模式展示，邀請一組外國家庭和中國家庭拍攝在本項目的生活，并且講述居住的樂趣和感受，再以項目的各種賣點相稱，互相結(jié)合。（2）海報、DM、折頁作為樓書的補充，通過高檔場所免費索取、房展會派發(fā)的主要資料、目標寫字樓直郵。（3）展板售樓處內(nèi)使用，視售樓處具體情況安置8-10塊。（4）模型建中心區(qū)模型一個，為了營造本項目的一種生態(tài)健康的氣息，使顧客對本項目有更清晰認識。比例是1：20000。（5）文件袋放置樓書、海報、紙筆、精美畫冊。（6）VIP卡用途一：用于項目的內(nèi)部認購期，誠意金10000元，提高項目檔次；用途二：聯(lián)合各品牌服裝店，高檔酒店，知名商家等，使預(yù)訂者提前享用項目品牌，規(guī)定使用日期，在正式購買后更換長期貴賓卡。（7）條幅在樓體上直打銷售動態(tài)。內(nèi)部認購期，“雅居樂·樂居馨域、純生態(tài)品質(zhì)人居所電話”；強銷期，“即將發(fā)售日期電話”；持續(xù)期，“園林，會所，健康，湖等賣點”；尾盤期，“優(yōu)惠內(nèi)容，賣點”。（8）租務(wù)手冊本手冊以小區(qū)內(nèi)的各項配套，周邊交通及服務(wù)標準與說明為主，以招租形式促進消費者購買欲，提升物業(yè)價值。（9）3D動畫用3D動畫或電視片展示小區(qū)未來規(guī)劃成型的狀況，表現(xiàn)出小區(qū)逐年發(fā)展的變化以及人們居住生活在本項目的情景，提升項目的升值潛力，增強人們對項目的好感和憧憬。項目單價數(shù)量金額/萬元樓書12元/本6000072海報、折頁0.6元/份600003.6展板（8-10塊）500元/塊402模型8-12萬元/個4+140-60文件袋1.2元/個600007.2VIP卡5元/張2400012條幅12元/m21800021.63D動畫動畫300—600元/s5min9-18直郵1.5元/份100001.5合計約188表19形象包裝費用（10）包裝費用合計項目價格/萬元地盤包裝564形象包裝188廣告整合推廣費用134-203合計921表205、事件營銷第一期雅居樂·樂居馨域主題：品芬芳之園，縱聽經(jīng)濟引領(lǐng)潮都時間：2011年9月1日上午10點到下午5點地點：在盛放的玫瑰園中搭建遮陽、透明式可觀園林的臨時展臺事件內(nèi)容：1)上午10點開始剪彩活動，邀請中國著名女高音歌唱家、國家一級演員宋祖英，劉德華，曾子墨，著名經(jīng)濟學家魏杰和蕭灼基前來剪彩。剪彩活動結(jié)束后邀請宋祖英、劉德華各自高歌一曲。2)特別邀請廣州市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加，并就樓盤開盤發(fā)言。3)下午1點由曾子墨主持，開始經(jīng)濟交流活動，兩位經(jīng)濟學家以論壇形式與各位來賓展開對本項目經(jīng)濟發(fā)展前景的思想交流，讓客戶們看到科學城項目的升值潛力。4)下午4點講座結(jié)束，提供咖啡奶茶、蛋糕之類的點心，來賓可自由飲食并參觀樓盤，活動結(jié)束。5)聯(lián)系各大電視臺、報紙等媒體前來做相關(guān)報道，利用媒體的力量，擴散樓盤知名度，增強廣大客戶對項目的興趣及了解。第二期雅居樂·康品一居主題：精湛藝術(shù)品，一刻永流傳時間：2012年5月1日地點：設(shè)在會所的三樓會議大展廳（容納400人）事件內(nèi)容：將邀請周大福珠寶首席設(shè)計師何國前蒞臨現(xiàn)場，與嘉賓分享設(shè)計理念，在特色展區(qū)展示出周大福珠寶的頂級設(shè)計特色，從零碎的鉆石縱橫交錯中，襯托出樓盤的高貴和神秘。展示中設(shè)計兩次抽獎活動，對來賓進行抽獎，有兩次幸運觀眾將會獲得周大福珠寶贈與的珠寶（只是針對其中一些珠寶進行抽獎）。雅居樂地產(chǎn)與系出同門的周大福一樣，影響深遠。一樣對品質(zhì)細節(jié)的考究與用心。一樣具有升值的空間。邀請著名攝影師在此日對珠寶展活動及本樓盤景點進行拍攝，把充分展現(xiàn)出樓盤特色的照片制作成宣傳冊。第三期雅居樂·羅斯芳殿主題：風生水起，健康之家時間：2013年1月1日上午10點地點：廣場的露天舞臺事件內(nèi)容：住宅風水是一門深奧的學問，是我國集環(huán)境學、美學、自然科學等等于一身的，自成一體學科。邀請香港周易專家梁顥耀先生對“家居風水”進行專題講座，傳授“風水理論”與居住環(huán)境的關(guān)系。利用先進的電子屏幕投影出本樓盤的全貌，根據(jù)樓盤各種戶型和方位與風水結(jié)合進行闡釋，讓有興趣的客戶更加深入地了解本樓盤的具體信息，被抽到的幸運參與者（三人）有機會與風水大師進行獨家戶型闡釋。第四期雅居樂·綠芽郎君主題：坐享天下席，情系千萬家時間：2014年5月1日地點：社區(qū)餐飲街事件內(nèi)容：舉行“2013雅居樂——有朋自遠方來，共創(chuàng)社區(qū)文化”大型活動。此次答謝宴耗資80萬元以上，宴請1000多位業(yè)主，每位業(yè)主可攜帶2-3位家屬進餐。播放輕快的音樂，一個主會場2條餐飲街同時開吃。同時，將這些進餐的場景拍攝下來，制作成紀念冊發(fā)放給每位業(yè)主，進餐結(jié)束后邀請之前自愿報名參加表演活動的業(yè)主進行演出，促進和諧，美滿，幸福的鄰里關(guān)系，共創(chuàng)有文化，有素質(zhì)的特色社區(qū)文化。雅居樂·樂居馨域附錄資料：不需要的可以自行刪除PowerPoint2010制作教程——2010新版本目

錄一、對象的添加1、新建幻燈片2、插入文本框3、直接輸入文本4、插入圖片5、插入聲音6、插入視頻7、插入Falsh動畫8、插入藝術(shù)字9、繪制圖形10、公式編輯11、插入其他演示文稿12、插入批注13、插入圖表14、插入Excel表格

二、版面的設(shè)置15、設(shè)置彩色公式16、設(shè)置幻燈片版式17、使用設(shè)計方案18、設(shè)置背景顏色19、設(shè)置頁眉頁腳20、修改幻燈片母板21、隱藏幻燈片三、動畫設(shè)置22、設(shè)置進入動畫23、設(shè)置動畫播放方式24、設(shè)置退出動畫25、自定義動畫路徑26、調(diào)整動畫順序27、設(shè)置背景音樂28、設(shè)置動作按鈕29、設(shè)置強調(diào)動畫30、設(shè)置字幕式動畫31、設(shè)置超級鏈接

四、播放文稿32、設(shè)置幻燈片切換效果33、設(shè)置幻燈片放映方式34、自定義播放方式35、自動播放演示文稿(.pps)36、記錄下放映的感受37、在播放時畫出重點五、綜合應(yīng)用技巧38、為幻燈片配音39、打印幻燈片40、把文稿轉(zhuǎn)換為Word文檔41、加密演示文稿42、把文稿保存為圖片格式43、把Word文檔轉(zhuǎn)換為演示文稿44、把PPT文檔轉(zhuǎn)換為WORD文檔45、提取文稿中的圖片46、宏的應(yīng)用47、制作電子相冊48、嵌入字體格式49、打包演示文稿?PowerPoint2003制作一一、對象的添加：制作演示文稿，添加對象是最常見的操作。1、新建幻燈片默認情況下，啟動PowerPoint2003時，系統(tǒng)新建一份空白演示文稿，并新建1張幻燈片。我們可以通過下面三種方法，在當前演示文稿中添加新的幻燈片：方法一：快捷鍵法。按“Ctrl+M”組合鍵，即可快速添加1張空白幻燈片。方法二：回車鍵法。在“普通視圖”下，將鼠標定在左側(cè)的窗格中，然后按下回車鍵（“Enter”），同樣可以快速插入一張新的空白幻燈片。方法三：命令法。執(zhí)行“插入→新幻燈片”命令，也可以新增一張空白幻燈片。2、插入文本框通常情況下，在演示文稿的幻燈片中添加文本字符時，需要通過文本框來實現(xiàn)。①執(zhí)行“插入→文本框→水平（垂直）”命令，然后在幻燈片中拖拉出一個文本框來。②將相應(yīng)的字符輸入到文本框中。③設(shè)置好字體、字號和字符顏色等。④調(diào)整好文本框的大小，并將其定位在幻燈片的合適位置上即可。注意：也可以用“繪圖”工具欄上的文本框按鈕來插入文本框，并輸入字符。3、直接輸入文本如果演示文稿中需要編輯大量文本，我推薦大家使用下面直接輸入文本的方法。在“普通視圖”下，將鼠標定在左側(cè)的窗格中，切換到“大綱”標簽下。然后直接輸入文本字符。每輸入完一個內(nèi)容后，按下“Enter”鍵，新建一張幻燈片，輸入后面的內(nèi)容。注意：如果按下“Enter”鍵，仍然希望在原幻燈片中輸入文本，只要按一下“Tab”鍵即可。此時，如果想新增一張幻燈片，按下“Enter”鍵后，再按一下“Shift+Tab”鍵就可以了4、插入圖片為了增強文稿的可視性，向演示文稿中添加圖片是一項基本的操作。①執(zhí)行“插入→圖片→來自文件”命令，打開“插入圖片”對話框。②定位到需要插入圖片所在的文件夾，選中相應(yīng)的圖片文件，然后按下“插入”按鈕，將圖片插入到幻燈片中。③用拖拉的方法調(diào)整好圖片的大小，并將其定位在幻燈片的合適位置上即可。注意：以定位圖片位置時，按住Ctrl鍵，再按動方向鍵，可以實現(xiàn)圖片的微量移動，達到精確定位圖片的目的。5、插入聲音為演示文稿配上聲音，可以大大增強演示文稿的播放效果。①執(zhí)行“插入→影片和聲音→文件中的聲音”命令，打開“插入聲音”對話框。②定位到需要插入聲音文件所在的文件夾，選中相應(yīng)的聲音文件，然后按下“確定”按鈕。注意：演示文稿支持mp3、wma、wav、mid等格式聲音文件。③在隨后彈出的快捷菜單中，根據(jù)需要選擇“是”或“否”選項返回，即可將聲音文件插入到當前幻燈片中。注意：插入的聲音文件后，會在幻燈片中顯示出一個小喇叭圖片，在幻燈片放映時，通常會顯示在畫面了，為了不影響播放效果，通常將該圖標移到幻燈片邊緣處。6、插入視頻我們可以將視頻文件添加到演示文稿中，來增加演示文稿的播放效果。①執(zhí)行“插入→影片和聲音→文件中的影片”命令，打開“插入影片”對話框。②定位到需要插入視頻文件所在的文件夾，選中相應(yīng)的視頻文件，然后按下“確定”按鈕。注意：演示文稿支持avi、wmv、mpg等格式視頻文件。③在隨后彈出的快捷菜單中，根據(jù)需要選擇“是”或“否”選項返回，即可將聲音文件插入到當前幻燈片中。④調(diào)整處視頻播放窗口的大小，將其定位在幻燈片的合適位置上即可。7、插入Falsh動畫要想將Falsh動畫添加到演示文稿中，的操作稍微麻煩一些。①執(zhí)行“視圖→工具欄→控件工具箱”命令，展開“控件工具箱”工具欄。②單擊工具欄上的“其他控件”按鈕，在隨后彈出的下拉列表中選“ShockwaveFlashObject”選項，然后在幻燈片中拖拉出一個矩形框（此為播放窗口）。③選中上述播放窗口，按工具欄上的“屬性”按鈕，打開“屬性”對話框，在“Movie”選項后面的方框中輸入需要插入的Flash動畫文件名及完整路徑，然后關(guān)閉屬性窗口。注意：建議將Flash動畫文件和演示文稿保存在同一文件夾中，這樣只需要輸入Flash動畫文件名稱，而不需要輸入路徑了。④調(diào)整好播放窗口的大小，將其定位到幻燈片合適位置上，即可播放Flash動畫了。8、插入藝術(shù)字Office多個組件中都有藝術(shù)字功能，在演示文稿中插入藝術(shù)字可以大大提高演示文稿的放映效果。①執(zhí)行“插入→圖片→藝術(shù)字”命令，打開“藝術(shù)字庫”對話框。②選中一種樣式后，按下“確定”按鈕，打開“編輯藝術(shù)字”對話框。③輸入藝術(shù)字字符后，設(shè)置好字體、字號等要素，確定返回。④調(diào)整好藝術(shù)字大小，并將其定位在合適位置上即可。注意：選中插入的藝術(shù)字，在其周圍出來黃色的控制柄，拖動控制柄，可以調(diào)整藝術(shù)字的外形。9、繪制圖形根據(jù)演示文稿的需要，經(jīng)常要在其中繪制一些圖形，利用其中的“繪圖”工具欄，即可搞定。①執(zhí)行“視圖→工具欄→繪圖”命令，展開“繪圖”工具欄。②點擊工具欄上的“自選圖形”按鈕，在隨后展開的快捷菜單中，選擇相應(yīng)的選項（如“基本形狀、太陽形”），然后在幻燈片中拖拉一下，即可繪制出相應(yīng)的圖形。注意：①如果選擇“自選圖形、線條”下面的選項，可以繪制出展型圖形來。②如果選中相應(yīng)的選項（如“矩形”），然后在按住“Shift”鍵的同時，拖拉鼠標，即可繪制出正的圖形（如“正方形”）。10、公式編輯在制作一些專業(yè)技術(shù)性演示文稿時，常常需要在幻燈片中添加一些復(fù)雜的公式，可以利用“公式編輯器”來制作。①執(zhí)行“插入→對象”命令，打開“插入對象”對話框。②在“對象類型”下面選中“Microsoft公式3.0”選項，確定進入“公式編輯器”狀態(tài)下。注意：默認情況下，“公式編輯器”不是Office安裝組件，在使用前需要通過安裝程序進行添加后，才能正常使用。③利用工具欄上的相應(yīng)模板，即可制作出相應(yīng)的公式。④編輯完成后，關(guān)閉“公式編輯器”窗口，返回幻類片編輯狀態(tài)，公式即可插入到其中。⑤調(diào)整好公式的大小，并將其定位在合適位置上。11、插入其他演示文稿如果在編輯某個演示文稿時，需要引用其他演示文稿中的部分幻燈片，可以通過下面的方法快速插入。①將光標定在需要插入的幻燈片前面。②執(zhí)行“插入→幻燈片（從文件）”命令，打開“幻燈片搜索器”對話框。③單擊其中的“瀏覽”按鈕，打開“瀏覽”對話框，定位到被引用演示文稿所在的文件夾中，選中相應(yīng)的演示文稿，確定返回。④選中需要引用的幻燈片，然后按下“插入”按鈕，再“關(guān)閉”退出即可。注意：①如果需要引用演示文稿中的所有幻燈片，直接按下“全部插入”按鈕就行了。②在按住Ctrl鍵的同時，用鼠標點擊不同的幻燈片，可以同時選中不連續(xù)的多幅幻燈片，然后將其插入。③如果經(jīng)常需要引用某些演示文稿中的幻燈片，在打開相應(yīng)的演示文稿后，單擊“添加到收藏夾”按鈕，以后可以通過“收藏夾標簽”進行快速調(diào)用。12、插入批注審查他人的演示文稿時，可以利用批注功能提出自己的修改意見。批注內(nèi)容并不會在放映過程中顯示出來。

①選中需要添加意見的幻燈片，執(zhí)行“插入批注”命令，進入批注編輯狀態(tài)。②輸入批注內(nèi)容。③當使用者將鼠標指向批注標識時，批注內(nèi)容即刻顯示了出來。注意：批注內(nèi)容不會在放映過程中顯示出來。④右擊批注標識，利用彈出的快捷菜單，可以對批注進行相應(yīng)的編輯處理。13、插入圖表利用圖表，可以更加直觀地演示數(shù)據(jù)的變化情況。①執(zhí)行“插入圖表”命令，進入圖表編輯狀態(tài)。②在數(shù)據(jù)表中編輯好相應(yīng)的數(shù)據(jù)內(nèi)容，然后在幻燈片空白處單擊一下鼠標，即可退出圖表編輯狀態(tài)。③調(diào)整好圖表的大小，并將其定位在合適位置上即可。注意：如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)有誤，直接雙擊圖表，即可再次進入圖表編輯狀態(tài)，進行修改處理。14、插入Excel表格

由于PowerPoint的表格功能不太強，如果需要添加表格時，我們先在Excel中制作好，然后將其插入到幻燈片中。①執(zhí)行“插入→對象”命令，打開“插入對象”對話框。②選中“由文件創(chuàng)建”選項，然后單擊“瀏覽”按鈕，定位到Excel表格文件所在的文件夾，選中相應(yīng)的文件，單擊“確定”按鈕返回，即可將表格插入到幻燈片中。③調(diào)整好表格的大小，并將其定位在合適位置上即可。注意：①為了使插入的表格能夠正常顯示，需要在Excel中調(diào)整好行、列的數(shù)目及寬（高）度。②如果在“插入對象”對話框，選中“鏈接”選項，以后在Excel中修改了插入表格的數(shù)據(jù)，打開演示文稿時