房地產項目

研究報告

目錄

第一部分土地市場和供求狀況第二部分目標區域市場現狀第三部分住宅市場消費分析第四部分地塊分析第五部分目標客源分析項目綜述第一部分土地市場和供求狀況

北京市國土局公布2006年度的土地供應計劃，今年土地供應總量和去年保持一致，為6500公頃。其中，住宅土地供應有所下降，由去年的1750公頃下降到今年的1600公頃。經濟適用房用地由去年的200公頃增加到今年的300公頃。1、土地供應市場

土地供應計劃顯示，有限的住宅土地供應將優先支持中小戶型普通住房用地供應，同時，將限制高檔住宅商品房土地供應。

北京的房價今年1、2月份仍以17.5%的速度在增長,政府試圖通過土地“閘門”來調整樓市供應結構，進而影響整體房價。1、土地供應市場

1、土地供應市場

去年出臺了房產新政對北京的房產直接影響到了土地供應和項目入市，發展商“持地觀望”,購房者“持幣觀望”，政府縮減土地供應，項目入市量降低，2006年的北京房勢出現集中供應現象，主要集中在住宅。1、土地供應市場今年的土地供應結構調整及去年的土地供應缺口，是政府想通過土地供應的調整來“擠壓”開發商手中的存量用地盡快形成有效市場供應；由于去年的土地縮減，開發商仍在等待有效供應，今年的土地供應如果完成的話，今后兩年將會集中放量。高質量土地缺乏，傳統高檔區域的土地稀缺。開發商持地觀望，推遲入市，2006年集中入市，8大城區占80%。1、土地供應市場

2005年1月至今年3月北京土地交易總共53宗，但其中位于東城區及朝陽區的僅有6宗，土地面積約184733平米，規劃建筑面積：293640平米。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情況

本案周邊除今年年初高價拍出該區域的地塊外，其他基本沒有地塊可以與本案地段相比擬，該地塊以5.1億元的高價成交，樓面土地價格為12655元/平方米。

一說明本區域總體市場看好，發展商對市場充滿信心。二說明本案還有上升空間，無論對發展商還是客戶都是利好消息。且該地塊啟動預計尚有時日，與本案競爭的可能性不大。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情況2、2005年1月至今年3月北京土地交交易情況可以看出，本本案在區域市市場競爭上不不存在很大的的壓力，在區區域范圍內本本案的唯一性性非常明確。。3、2005年北京市房地地產市場運行行狀況據北京市建委委、市統計局局、市國土局局、市發改委委的發布北京京市2005年房地產市場場運行情況報報告顯示：3、2005年北京市房地地產市場運行行狀況■住宅用地供應應情況2005年，全市住宅宅供地為880公頃，規劃建建筑面積1196萬平方米。其其中，出讓住住宅用地585公頃，規劃建建筑面積679萬平方米；劃劃撥住宅（經經濟適用房））用地295公頃，規劃劃建筑面積積517萬平方米。。3、2005年北京市房房地產市場場運行狀況況■住宅施工、、新開工情情況2005年，全市商商品住宅施施工面積為為7283.4萬平方米，，比上年增增長7.8％，高于04年1.4個百分點；；商品住宅宅新開工面面積1983.2萬平方米，，下降10.1％。3、2005年北京市房房地產市場場運行狀況況■住宅供銷情情況2005年，全市住住宅買賣成成交4079.2萬平方米，，同比下降降4.1％。其中，，商品住宅宅現房買賣賣成交1214.7萬平方米，，比上年增增長20.2％；商品住住宅期房預預售成交2152萬平方米，，比上年下下降18.7％；存量住住房買賣成成交712.5萬平方米，，比上年增增長19.9％3、2005年北京市房房地產市場場運行狀況況3、2005年北京市房房地產市場場運行狀況況■住房成交面面積情況2005年，全市預預售的商品品住宅中，，以成交套套數統計，，商品住宅宅單套建筑筑面積主要集中在在80－140平方米，占占商品住宅宅成交總套套數的48％。3、2005年北京市房房地產市場場運行狀況況■住房價格情情況商品住宅期期房預售價價格。2005年，全市商商品住宅期期房預售平平均價格6725元/平方米，比比上年上漲漲了1083元/平方米，漲漲幅為19.2％；其中普普通商品住住宅6721元/平方米，比比上年增長長10.9％。3、2005年北京市房房地產市場場運行狀況況小結：去年上半年繼繼續受到宏宏觀調控的的影響，成成交量持續續下挫，但但到8月份以后交交易量逐漸漸上升，且且房價依然然上漲，但但總體成交交量比2004年略低；這是由于北北京本地購購房者和大大量外地在在京購房置置業需求并并沒有下降降，北京住住宅市場的的需求量依依然強勁。。4、2005年9月至今房地地產成交走走勢◆商品房成交交走勢（住住宅+寫字樓+商業）4、2005年9月至今房地地產成交走走勢◆商品房成交交走勢（住住宅+寫字樓+商業）4、2005年9月至今房地地產成交走走勢◆住宅商品房房成交走勢勢4、2005年9月至今房地地產成交走走勢◆住宅商品房房成交走勢勢4、2005年9月至今房地地產成交走走勢◆住宅商品房房成交各區區分布4、2005年9月至今房地地產成交走走勢小結：1、從上圖可可以看出北北京住宅市市場依然是是消化量的的主力產品品，占到總總成交量的的90%左右。2、今年年初初交易量有有所下降，，是因為房房產傳統的的銷售淡季季，3月份交易開開始上升。。3、交易量以以市區為主主，分布量量朝陽略高高。4、2005年9月至今房地地產成交走走勢北京2005年成交量有有所下降，，是客戶需需求受宏觀觀調控的影影響有所抑抑制，希望望房價有所所下降，但大量的自自住剛性需需求，又決決定了他們們不會等太太長的時間間，經過2005年的的觀觀望望，，抑抑制制的的需需求求被被大大量量積積累累，，2006年部部分分人人群群的的需需求求被被釋釋放放，，這也也使使2006年的的成成交交量量逐漸漸回回升升，由由于于宏宏觀觀調調控控的的延延續續影影響響性性，，預計計2006年不不會會再再出出現現像像2002——2004年那那樣樣大大的的年年增增長長幅幅度度。。第二二部部分分目標標區區域域的的市市場場現現狀狀一、、目目標標區區區區域域房房地地產產市市場場供供應應情情況況目標標區區域域屬于于二二環環內內成成熟熟商商圈圈，，商商業業、、寫寫字字樓樓、、住住宅宅各各種種產產品品混混合合的的綜綜合合性性成成熟熟區區域域，，南南臨臨CBD中央央商商務務區區，，北北臨臨東東直直門門交交通通樞樞紐紐。。目目前前周周邊邊寫寫字字樓樓供供應應量量較較大大，，以以中中央央商商務務區區為為主主，，住住宅宅多多為為去去年年的的老老盤盤的的后后期期產產品品在在銷銷售售，，有有少少量量新新盤盤，，市市場場環環境境較較好好，，供供銷銷兩兩旺旺。。一、、目目標標區區域域房房地地產產市市場場供供應應情情況況區域域內正正在在銷銷售售的的寫字字樓樓有有：寫寫字字樓樓1；；中中央央商商務務區區銷銷售售的的寫寫字字樓樓有有：：寫字字樓樓2、寫字字樓樓3、寫字樓樓4、寫字樓樓5、寫字樓樓6、寫字樓樓7等。正在銷銷售住宅有有：住宅宅1、住宅2、住宅3、住宅4、住宅5、住宅6、住宅7、住宅8、住宅9、住宅10等，總總體產產品檔檔次較較高，，全部部為精精裝修修房，，大戶戶型居居多，，部分分樓盤盤全配配置。。二、個個案分分析1、海晟晟名苑苑（5期）開發發商商：：北京市市海晟晟房地地產開開發有有限公公司位置置：東城區區東直直門外外大街街乙36號建筑形形態：：板塔結結合產品類類型：：住宅、、小戶戶型公公寓（（精裝裝修廚廚衛家家電，，全配配置））建筑面面積：：總建筑筑面積積：21萬平方方米，，5期公寓寓：約約：5萬平米米左右右主力面面積：：住宅90、130平米、、公寓寓：45、73平米平均均價價：整盤14500元/平米（（目前前在售售均價價18000元/平米））銷售售率率：整盤90%開盤日日期：：5期公寓寓：2005.9物業管管理：：仲量聯聯行二、個個案分分析綜述：：該案與與本案案地段段相近近，但但交通通及周周邊小小環境境較差差，在在區域域內屬屬于較較為具具有代代表性性的高高檔住住宅，，1期到4期已經經入主主，且且已成成為周周邊外外籍人人士的的租房房熱點點，5期開盤盤后也也受到到市場場的追追捧，，總共共500多套公公寓在在一月月內預預定300多戶，，小戶型型、精裝修修、全全配置置、8000平米會會所、、全方方位物物業管管理、、全球球租賃賃服務務、是是其賣賣點。。二、個個案分分析2、工體體3號開發發商商：北京市市世紀紀中基基房地地產開開發有有限公公司位置置：：朝陽區區工體體西路路3號建筑形形態：：塔樓產品類類型：：辦公、、小戶戶型公公寓（（精裝裝修不不含家家具））建筑面面積：：63000平方米米主力面面積：：公寓：：66-104平米平均均價價：公寓17000元/平米銷售售率率：：辦公（（整棟棟已售售）公公寓：：50%開盤日日期：：公寓：：2005.10物業管管理：：戴德梁梁行（（顧問問）二、個個案分分析綜述：：該案緊緊鄰工工體，，地段段較好好，交交通商商圈成成熟，，但該該案以以寫字字樓和和商業業群房房為主主，缺缺乏內內部環環境，，綠化化幾乎乎沒有有，塔塔樓結結構，，公寓寓南側側面對對寫字字樓，，采光光有影影響，，50%戶型朝朝北，，銷售售并不不理想想。二、個個案分分析3、當代代MOMA開發發商商：當代代置業業位置置：東直直門迎迎賓國國道北北側建筑形形態：塔樓樓產品類類型：住宅宅、商商業（（精裝裝修））建筑面面積：22萬平米米住住宅宅13.5萬平方方米，，商業8.5萬平方方米主力面面積：130--300平均均價價：整盤盤16000元/平米（（目前前對外外均價價19000元/平米））銷售售率率：不詳詳開盤日日期：2005.4一期開開盤，，2006.1二期二、個個案分分析綜述：：該案由由美國國著名名建筑筑設計計師斯斯蒂芬芬.霍爾擔擔當設設計，，空中中連廊廊、屋屋頂花花園、、水上上影院院、五五星酒酒店、、恒溫溫恒濕濕系統統，與與萬國國城構構成了了一個個大型型居住住區。。該案由由于產產品建建筑形形態缺缺乏住住宅概概念，，裝修修風格格單一一，開開盤情情況不不理想想。但連廊廊式的的“空空中會會所””、恒恒溫恒恒濕系系統是是該案案較為為突出出的賣賣點。。二、個個案分分析4、新城城.國際開發發商商：北京京萬置置房地地產開開發有有限公公司位置置：北京京朝陽陽區朝朝外大大街6號建筑形形態：板樓樓產品類類型：住宅宅（精精裝修修）建筑面面積：32萬平方方米主力面面積：90、120、140、280、300平均均價價：整盤盤17000元/平米（（四期期預計計均價價19000元/平米)銷售率率：整盤盤70%開盤日日期：一一期2002-06、二期期2003年10月、三三期2005年03月、4期尚未未開盤盤物業管管理：第第一太太平戴戴維斯斯二、個個案分分析綜述：：該案為中央央商務區具具有代表性性的純住宅宅小區，1、2期已入住，，3期開盤均價價18000左右已全部部售罄，四四期尚未開開盤，該案案位于商務務區中心位位置，周邊邊密集的辦辦公為他提提供了優質質客源，豐豐富多樣的的房型也為為不同類型型的客戶提提供挑選，，該案為板板式結構、、社區環境境良好，物物業服務等等提升了產產品形象，，這些成為為其市場熱熱銷的重要要因素。二、個案分分析5、維多利亞亞花園公寓寓開發商商：北京正旭旭晶典房地地產開發有有限公司位置置：朝陽區朝朝陽公園西西里南區15號建筑形態：板式庭院院圍合產品類型：住宅（精精裝修、廚廚衛）建筑面積：48000平方米主力面積：130、153、223、252平均價：整盤15000元/平米（目前前在售均價價18000元/平米）銷售率率：40%開盤日期：2004.9物業管理：中信物業業管理公司司二、個案分分析綜述：該案建筑外外型獨特，，波浪形圍圍合建筑，，現代簡約約風格，院院內設花園園，頂層建建階梯形屋屋頂花園，，室內精裝裝修，但有有朝北戶型型，朝南部部分均價21000元左右，去去年開盤以以來，銷售售并不理想想，主要是是由于中國國傳統居住住概念不接接受、戶型型偏大、對對視情況嚴嚴重、回音音現象等所所造成。二、個案分分析6、幸福村開發商商：北京天鴻鴻集團公司司位置置：東城東直直門外新東東路兩側基地面積：98000平方米建筑形態：板樓，內內復式產品類型：公寓、寫寫字樓、商商業（毛坯坯）建筑面積：550000平方米主力面積：辦公：：600-1000，公寓：200-400平均價價：寫字樓、、公寓：14000元/平米（毛坯坯）銷售率率：1期在售，2、3期待建，1期商業銷售售完畢，公公寓20%，寫字樓50%開盤日期：2005.8二、個案分分析小結：由此可見：：戶型結構構合理的項項目在市場場反映良好好，那些戶戶型偏大，，總價偏高高的項目市市場銷售不不甚理想。。二、個案分分析目前北京住住宅市場消消化以自住住為主，很很多項目雖雖占據黃金金地段，但但脫離了客客戶實際需需求，定位位過高、總總價過高、、戶型面積積不合理是是通病；所以在本案案規劃過程程中，產品品可以高起起點，高規規劃，以符符合工體板板塊的黃金金地段，提提升產品附附加值，但但戶型設計計需做到符符合市場需需求，合理理的面積，，合理的得得房率，合合理的戶型型配比。第三部分住宅市場消消費分析三、住宅市市場消費分分析1、調查購房房計劃從右圖表可可看出，本本次調查所所取得的調調查樣本大大部分為以以上所說的的住宅市場場的現實購購買者與潛潛在購買者者。90.9%的調查者表表示他們將將會在三年年內買房，，其中70.5%的人表示只只要有適合合的房子，，他們就會會選擇購買買。另有9.1%的調查者已已經購買屬屬于自己的的住宅。圖表1調查對象購購房計劃分分布圖三、住宅市市場消費分分析2、消費者購購房動機從調查所取取得的數據據看，大多多數消費者者選擇購買買住房是出出于自住的的考慮。只只有26.2%和7.1%的調查者購購買住房出出于投資與與二次置業業的目的。。以上數據據反映出北北京地區現現有個人住住房保有量量還不是太太高，住宅宅市場將有有很大的發發展空間。。圖表2調查樣本的的購房動機機三、住宅市市場消費分分析3、消費者購購房區域選選擇對于北京城城區來說，，消費者在在選擇購買買住宅時，，更傾向于于選擇東區區與北區的的住宅項目目。（詳見見下圖）而而相同品質質的住宅項項目，東區區和北區住住宅相對要要比西區和和南區更具具有競爭優優勢。圖表3消費者購房房區域選擇擇三、住住宅市市場消消費分分析4、消費費者購購房選選擇位位置消費者者在選選購住住房時時，76.7%的消費費者將將首先先選擇擇三、、四環環之間間的住住宅項項目；；16.3%的消費費者將將會首首先選選擇位位置在在四、、五環環之間間的住住宅項項目。。另有有4.7%和2.3%的消費費者的的首選選位置置為二二、三三環之之間和和二環環以內內。從從消費費者選選擇的的人數數看，，三、、四環環之間間的住住宅項項目將將更受受消費費者的的青睞睞。圖表4消費者者購房房選擇擇位置置三、住住宅市市場消消費分分析5、消費費者購購房產產品選選擇消費者者在選選擇購購買住住宅時時，對對板樓樓更具具有明明顯的的傾向向性。。59.1%的消費費者在在選擇擇購買買住宅宅時，，會選選擇購購買板板樓，，25.9%的消費費者持持只看看設計計而持持無所所謂的的態度度；另另有11.4%的消費費者在在選擇擇購買買住宅宅時會會首先先選擇擇高層層住宅宅。圖表5消費者者購房房產品品選擇擇三、住住宅市市場消消費分分析6、消費費者購購房選選擇戶戶型從消費費者選選擇購購房的的戶型型看，，目前前住宅宅市場場的主主打戶戶型應應為兩兩居或或者三三居，，70.5%的消費費者購購房時時，將將會選選擇購購買三三居，，另有有20.5%的消費費者將將會選選擇購購買兩兩居；；選擇擇購買買四居居或一一居的的消費費者只只占調調查樣樣本總總體的的6.8%和2.3%。圖表六六消消費者者購房房選擇擇戶型型分布布圖三、住住宅市市場消消費分分析7、消費費者購購房選選擇面面積從下圖圖所示示數據據可看看出，，消費費者購購房面面積選選擇主主要集集中在在120—160平方米米之間間。相相對來來說，，購買買面積積在100平方米米以下下或180平方米米以上上的消消費者者還處處于少少數。。今后后相當當長的的一段段時間間內，，120—160平方米米的中中等面面積住住房將將成為為住宅宅市場場的主主流。。圖表7消費者者選擇擇購房房面積積分布布圖三、住住宅市市場消消費分分析8、消費費者購購買戶戶型與與面積積交互互分析析消費者者在購購買兩兩居住住宅時時，120—140平方米米的住住宅面面積會會成為為他們們的第第一選選擇。。消費費者在在購買買三居居時，，將會會首要要選擇擇的面面積為為140—160平方米米。但但從所所取得得的數數據看看，面面積為為120—140平方米米與面面積為為180—200平方米米的三三居將將成為為三居居住宅宅市場場的有有效補補充。。圖表8消費購購買戶戶型與與面積積交互互分析析圖三、住住宅市市場消消費分分析9、消費費者購購房選選擇條條件消費者者在選選擇購購房時時的主主要條條件為為本地地區生生活是是否方方便，，其次次為物物業所所在位位置的的交通通、環環境、、物業業本身身的管管理水水平。。因此此一個個住宅宅項目目是否否能夠夠成功功銷售售主要要因素素不在在于物物業本本身所所處地地理位位置的的好壞壞，而而是在在于物物業本本身是是否具具有完完善的的生活活配套套服務務設施施。隨隨著住住宅消消費市市場的的成熟熟，越越來越越多的的購買買者開開始關關注住住宅自自身的的景觀觀規劃劃與投投資潛潛力空空間。。圖表9消費者者購房房選擇擇條件件第五五部部分分目標標客客源源分分析析本項項目目的的地地理理優優勢勢，，板板塊塊特特性性，，決決定定了了本本項項目目的的消消費費群群體體。。因因此此除除了了自自住住客客源源外外，，投投資資亦亦成成為為本本項項目目另另一一個個重重要要的的客客層層來來源源部部分分，，所所以以本本項項目目目目標標客客源源分分布布面面較較寬寬，，在在此此我我們們對對本本項項目目的的客客源源做做一一個個基基本本的的分分析析：：五、、目目標標客客源源分分析析一、、本本案案目目標標客客源源的的生生活活狀狀態態◆動感感、、現現代代的的生生活活節節奏奏◆繁忙忙的的生生活活節節奏奏◆浪漫漫的的夜夜生生活活◆豐富富的的娛娛樂樂、、購購物物設設施施◆霓紅紅燈燈閃閃爍爍的的不不夜夜