精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.目的指導(dǎo)公司各業(yè)務(wù)部門設(shè)備設(shè)施的規(guī)范化管理,確保設(shè)備設(shè)施的完好率。2.范圍適用于公司所有業(yè)務(wù)部門。職責(zé)責(zé)任部門/崗位工作內(nèi)容職能中心/品質(zhì)專員負(fù)責(zé)收集國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范和先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用負(fù)責(zé)對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)條款的解釋說明，及時(shí)對(duì)此技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善修訂，確保此標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的一致性部門技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)參照此技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制各類設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)書設(shè)備責(zé)任人按此技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備實(shí)施操作和保養(yǎng)4.定義4.1本技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為公司設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)管理中應(yīng)達(dá)到的要求。4.2各部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項(xiàng)目特點(diǎn)，參考此標(biāo)準(zhǔn)制訂相關(guān)操作、管理、保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書。4.3對(duì)新接管項(xiàng)目應(yīng)以此技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以確保設(shè)備設(shè)施接管質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。4.4本技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國(guó)家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。5.方法和過程控制5.1設(shè)備房管理標(biāo)準(zhǔn)：5.5.1.15.1.5.1.5.5.1.5.5.1.1.7設(shè)備完好5.15.1.1.9《操作作業(yè)指導(dǎo)書》、《保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書》及必要的《應(yīng)急處理預(yù)案》應(yīng)上墻。5.1.燃燒特性及場(chǎng)合滅火器類型配置基準(zhǔn)會(huì)所、過道走廊水型、泡沫、鹵代烷型滅火器1瓶/20平米汽油、柴油、酒精等干粉、泡沫、二氧化碳滅火器1瓶/15平米配電房、帶電設(shè)備干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器1瓶/15平米A、地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%。B、如設(shè)有消火栓的，可相應(yīng)減少30%。C、如設(shè)有滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少50%。D、如設(shè)有消火栓和滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少70%。E、一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所的滅火器不應(yīng)少于2只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5只。5.5.1.4設(shè)備房門應(yīng)有5.5.5.5.5.1.95.1.10專用工具安全用品應(yīng)放置在指定位置。5.2設(shè)備技術(shù)資料，部門必須保存《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》內(nèi)要求接管的資料。5.3供配電系統(tǒng)5.3.5.3.2動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。各配電柜前后應(yīng)放置絕緣膠墊，配電設(shè)備接地電阻值小于45.3.3變壓器上端無照明等懸掛物，出線端電壓：３８０Ｖ±５％范圍內(nèi)5.3.45.3.4.5.35.3.4.5.3.4.45.3.4.5.3.5高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng)；螺栓連接處需要點(diǎn)上定位油漆，接線端子熱敏涂層無發(fā)熱變色；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)5.3.5.3.7操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為直流：23.5V5.3.85.3電解液用量過少，露出部分極板。蓄電池外部短路。池外部電壓不正常。電極板膨脹，氣塞孔堵塞。電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)。爬堿嚴(yán)重。5.3.8.5.3.5.3.95.3.9.2發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無異常聲音、異常震動(dòng)、異常氣味。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)的技術(shù)參數(shù)符合標(biāo)準(zhǔn)5.3.9.3備用柴油油量保持在發(fā)電機(jī)運(yùn)行6小時(shí)的油量，但是不能超過1000升5.3.95.3.9.5蓄電池電壓、容量符合設(shè)備要求。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電5.3.95.3.95.3.95.4給排水設(shè)備設(shè)施5.4.5.4.5.4.5.4.5.4.變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、保持設(shè)備干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。壓力傳感器每年定期檢驗(yàn)；變頻水泵應(yīng)定期輪換使用。5.4.5.4.5.4.8泳池循環(huán)系統(tǒng)5.4.8.1各閥門開關(guān)正常，位置正確。無泄漏；水質(zhì)處理流程正確；沙缸多檔閥轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，壓力差大于1kgf/cm進(jìn)行反沖洗。5.4.8.2水底燈電壓不超過12V。5.5消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)5.5.5.5.5.5.3噴淋頭：無泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管噴頭噴淋溫度68℃，黃色噴淋管噴頭噴淋溫度72℃，綠色噴淋管噴頭噴淋溫度5.5.5.5.5.6電梯系統(tǒng)5.6.5.6.2電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好5.6.5.6.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正5.6.5曳引機(jī)制動(dòng)器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象；制動(dòng)時(shí)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲；閘瓦與制動(dòng)輪間隙０.7mm；接觸面積不少于70%5.6.6曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于８5.6.7曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤(rùn)滑性滲油（每滴/3—5分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75℃5.6.8曳引輪：繩槽磨損應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于5.6.5.6.10安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5N。電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在2005.6.11轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對(duì)廳門地砍間隙為5—8mm。轎箱地砍對(duì)門廳地砍間隙應(yīng)為25mm。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7mm。層門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地砍應(yīng)為5—8mm。門垂直誤差不大于5.6.12門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好；無銹蝕；門廳鎖嚙合應(yīng)不小于5.6.5.6.5.65.6.14.2檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于5.65.6.5.6.155.65.65.6.5.65.6.165.6.5.65.65.65.65.6.補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損。5.6.5.65.6.19.2接地電阻小于4Ω。動(dòng)力線絕緣電阻大于0.5M5.6.5.6.5.6.22如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，電梯的設(shè)備責(zé)任人5.6.5.6.24電梯機(jī)房：溫度保持在0—5.7空調(diào)系統(tǒng)5.7.5.7.15.7.15.7.1一般要求粒度小于0.2mm。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無滲漏、開關(guān)靈活。5.7.15.7.5.7.25.7.25.7.25.7.25.7.25.7.5.7.35.7.3.25.7.5.7.4.1離心式冷水機(jī)組（制冷劑：R22）潤(rùn)滑油位應(yīng)保持在油標(biāo)上下限中間，平時(shí)保持60℃溫度。壓縮機(jī)運(yùn)行時(shí)油溫高于435.7.4.2冷凝器壓力范圍：690—1450KPa相應(yīng)溫度范圍：15—5.7.4.3蒸發(fā)器壓力范圍：410—550KPa，相應(yīng)溫度范圍：1—5.7.4.4螺桿式冷水機(jī)組（制冷劑：134A）開機(jī)前冷凝器進(jìn)水溫度不得低于15℃，運(yùn)行時(shí)冷卻水進(jìn)水溫度范圍20—42℃5.7.45.7.5.7.5.1水泵電機(jī)繞組溫度小于70℃。正常狀態(tài)下外殼溫度：30—505.7.55.7.55.7.55.7.5.5電機(jī)三相運(yùn)行相電流和為零。運(yùn)行電流不超過額定電流的110%，對(duì)地絕緣電阻大于0.5M5.7.6水泵潤(rùn)滑油位在油標(biāo)內(nèi)。軸承潤(rùn)滑良好，泵軸承運(yùn)行無噪音、無震動(dòng)。泵密封良好無滲漏。泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)5.8樓宇智能化、電訊系統(tǒng)5.8.1每月對(duì)天線放大器、混合器、和寬帶放大器進(jìn)行清潔除塵一次。每年對(duì)信號(hào)分配網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行保養(yǎng)一次，確認(rèn)信號(hào)接收良好。5.8.2每季度對(duì)背景音樂、緊急廣播系統(tǒng)進(jìn)行轉(zhuǎn)換測(cè)試并維護(hù)。5.8.3對(duì)于有內(nèi)線電話系統(tǒng)的DP箱或交換機(jī)應(yīng)有相應(yīng)出線與實(shí)際相吻合的地址編碼圖，每年檢查一次。5.8.4樓宇智能控制系統(tǒng)須業(yè)務(wù)部門指派專人操作、保養(yǎng)維護(hù)，并由設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)重要數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。5.8.5每年設(shè)備責(zé)任人對(duì)智能控制電腦主機(jī)、各樓層的控制模塊、控制箱進(jìn)行保養(yǎng)，并記錄在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》。5.8.6每月對(duì)控制模塊與被控設(shè)備之間的連接點(diǎn)進(jìn)行檢查，1年全部覆蓋一次，發(fā)現(xiàn)接點(diǎn)松動(dòng)等情況及時(shí)處理。并記錄在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》內(nèi)。5.9安防設(shè)備設(shè)施5.5.5.5.9.的按時(shí)刻錄保存，專人負(fù)責(zé)保管。5.9.5.9.5.9.5.9.8紅外線報(bào)警正常，誤報(bào)少，出現(xiàn)故障后，應(yīng)在2天內(nèi)修復(fù)，故障期間需要及時(shí)知會(huì)本部門安全負(fù)責(zé)人。5.9.9居家報(bào)警系統(tǒng)使用正常，已開通的需要設(shè)置成每周自動(dòng)檢測(cè)一次。5.10加工維修工具、設(shè)備管理5.10.1維修操作間干凈、整齊，有相應(yīng)的管理規(guī)定。5.10.2維修工具保養(yǎng)良好，沒有安全隱患。5.10.3臺(tái)鉆：皮帶張緊合適，運(yùn)行時(shí)沒有異常噪音，固定裝置完好。5.10.4電焊機(jī)：各接線端子完好，焊把、面罩、各連接線完好。5.11會(huì)所、會(huì)務(wù)設(shè)備的管理5.5.11.25.11.3影音系統(tǒng)在正常操作時(shí)應(yīng)能達(dá)到音質(zhì)清晰，無雜音，尖嘯，回響。5.5.11.5各種健身設(shè)施應(yīng)設(shè)置使用方法及安全提示標(biāo)識(shí)，兒童設(shè)施應(yīng)有要求在監(jiān)護(hù)人陪同使用的標(biāo)識(shí)。5.11.6會(huì)所內(nèi)插座、照明等應(yīng)設(shè)置獨(dú)立開關(guān)控制，并配備漏電保護(hù)裝置。漏電動(dòng)作電流不大于30毫安，動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒。5.12其它設(shè)備5.12.1立體車庫(kù)需要定期保養(yǎng)，沒有異常聲音，運(yùn)行正常完好。5.12.2公共部分的煤氣管道需要經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況，立即通知煤氣公司人員處理。5.13房屋建筑本體、公用設(shè)施5.13.1外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。5.5.13.3屋面排水通暢，雨季來臨前、第一次大雨后，均需進(jìn)行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)。5.13.4房屋本體、樓道設(shè)施天臺(tái)每月進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄。每日巡查一次單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等到，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并留存維修、巡查記錄。5.13.5樓道及公共部分地面、內(nèi)墻及天花整潔、統(tǒng)一，無脫落、水浸、變色現(xiàn)象。5.13.6每季度對(duì)所有強(qiáng)弱電井進(jìn)行檢查并清潔。5.13.7各類公共設(shè)施、通道、管道井的門掛鎖開戶啟便利，每月對(duì)小區(qū)各公共設(shè)施上的掛