第六章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)融資資2022/10/271本章學(xué)習(xí)習(xí)要求掌握房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的開發(fā)貸貸款、上上市融資資、投資資信托以以及幾種種高比率率融資方方式。了解房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營的融資資中的債債權(quán)融資資和股權(quán)權(quán)融資兩兩種基本本形式。。2022/10/272本章重點(diǎn)和和難點(diǎn)重點(diǎn)：銀行向房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)發(fā)放貸貸款的類型型；建設(shè)貸款制制度；難點(diǎn)：高比率融資資方式有哪哪些？各有有什么利弊弊？2022/10/273房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和經(jīng)營的的融資有債債權(quán)融資和和股權(quán)融資資兩種基本本形式。股權(quán)權(quán)融融資資是是企企業(yè)業(yè)向向股股東東籌籌集集資資金金，，所所獲獲得得的的資資金金成成為為公公司司的的資資本本，，其其代代表表著著對對企企業(yè)業(yè)的的所所有有權(quán)權(quán)。。債權(quán)權(quán)融融資資是是利利用用發(fā)發(fā)行行債債券券、、銀銀行行信信貸貸方方式式向向債債權(quán)權(quán)人人籌籌集集資資金金，，所所獲獲得得的的資資金金成成為為公公司司的的負(fù)負(fù)債債，，代代表表對對企企業(yè)業(yè)的的債債權(quán)權(quán)。。2022/10/274房地產(chǎn)企業(yè)融資股權(quán)融資上市融資合作開發(fā)融資直接債務(wù)融資首次發(fā)行上市上市后再融資買殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加工程承包融資租賃融資回

租回買企業(yè)債務(wù)其他融資機(jī)構(gòu)貸款銀行貸款債權(quán)融資房地產(chǎn)投資信托間接債務(wù)融資承租人的房地產(chǎn)出租人的房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司2022/10/275第一一節(jié)節(jié)國國內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)貸貸款款基基本本程程序序一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)申申請請貸貸款款的的目目的的房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資由由于于資資金金需需求求量量巨巨大大，，資資金金占占用用時(shí)時(shí)間間長長，，客客觀觀上上要要求求房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)廣廣開開籌籌資資渠渠道道。。企業(yè)業(yè)負(fù)負(fù)債債的的一一個(gè)個(gè)根根本本出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)在在于于利利用用財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿提提高高企企業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)益益資資本本利利潤潤率率。。"杠桿桿作作用用””則則是是指指通通過過改改變變負(fù)負(fù)債債比比率率這這一一““支支點(diǎn)點(diǎn)””，，以以較較小小的的權(quán)權(quán)益益資資本本去去投投資資較較大大的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，從從而而達(dá)達(dá)到到提提高高權(quán)權(quán)益益資資本本利利潤潤率率的的目目的的。。這這就就是是通通常常所所謂謂的的負(fù)負(fù)債債經(jīng)經(jīng)營營。。2022/10/276第一一節(jié)節(jié)國國內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)貸貸款款基基本本程程序序財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿既既能能起起正正的的作作用用，，提提高高企企業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)益益資資本本的的收收益益率率，，也也能能起起負(fù)負(fù)的的作作用用，，有有時(shí)時(shí)甚甚至至導(dǎo)導(dǎo)致致企企業(yè)業(yè)虧虧損損破破產(chǎn)產(chǎn)。。只要要融融資資成成本本小小于于項(xiàng)項(xiàng)目目預(yù)預(yù)期期收收益益率率，，融融資資比比率率越越高高，，股股本本收收益益率率就就越越高高，，財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿效效應(yīng)應(yīng)就就越越明明顯顯，，反反之之亦亦然然。。2022/10/277第一一節(jié)節(jié)國國內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)貸貸款款基基本本程程序序二、、銀銀行行向向房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)放放貸貸款款的的類類型型（三種）：股本金可以來來源于企業(yè)的的自有資金、、合資伙伴的的注入資金和和通過發(fā)行股股票從資本市市場上募集的的資金。第一種是“房房地產(chǎn)開發(fā)流流動(dòng)資金貸款款”。第二種是“房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款”。。第三種“房地地產(chǎn)抵押貸款款”，包括““土地開發(fā)抵抵押貸款”和和“房屋開發(fā)發(fā)抵押貸款””。2022/10/278第一節(jié)國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)建設(shè)貸貸款基本程序序三、銀行向房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)發(fā)放貸款款的一般程序序第一步，企業(yè)業(yè)向銀行提出出貸款的申請請。第二步，銀行行對企業(yè)進(jìn)行行貸款前的審審查。第三步，貸款款的審批。第四步，貸款款的檢查。2022/10/279第二節(jié)建設(shè)設(shè)貸款制度的的提出房地產(chǎn)業(yè)是一一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很大大的產(chǎn)業(yè)，從從獲取土地使使用權(quán)到建設(shè)設(shè)房屋、經(jīng)營營房產(chǎn)，每一一環(huán)節(jié)都存在在許許多多的的不確定性因因素，特別是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的最終產(chǎn)品品在時(shí)間和空空間上都被固固定在一個(gè)特特定的社會(huì)和和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)當(dāng)中，而這個(gè)個(gè)結(jié)構(gòu)又遠(yuǎn)非非開發(fā)商所能能左右的。所所以，作為以以盈利為目的的的商業(yè)銀行行必須只向符符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展及市場場需要的項(xiàng)目目和有較強(qiáng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力力的企業(yè)發(fā)放放房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)貸款，以確確保貸款本息息順利回收。。而從開發(fā)商的的角度，則應(yīng)應(yīng)該是每一個(gè)個(gè)符合社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要要又有市場銷銷路的項(xiàng)目都都能順利獲得得貸款資金。。因此，理論論上商業(yè)銀行行與開發(fā)商并并不矛盾，而而應(yīng)在追逐利利潤最大化這這一點(diǎn)上找到到共同點(diǎn)。2022/10/2710圖6.2建設(shè)貸款制度度運(yùn)行模式長期貸款人邀請貸款約定長期抵押貸款購房者長期貸款每月還款首期付款建設(shè)貸款建設(shè)貸款清償貸款開發(fā)商第二節(jié)建設(shè)設(shè)貸款制度的的提出2022/10/2711第二節(jié)建設(shè)設(shè)貸款制度的的提出建設(shè)工程抵押押貸款美國的建設(shè)工工程抵押貸款款也被稱為臨臨時(shí)性貸款工工具（interimfinancinginstrument），是開放式式抵押貸款的的一個(gè)特殊形形式。該項(xiàng)貸貸款主要是在在項(xiàng)目建設(shè)施施工過程中為為勞動(dòng)力和建建筑材料成本本融資。建設(shè)設(shè)工程貸款的的期限一般從從項(xiàng)目投建時(shí)時(shí)開始，直到到施工完成后后該貸款方式式被另一種更更長期的融資資方式所替代代。2022/10/2712第二節(jié)建設(shè)設(shè)貸款制度的的提出申請及其條件件。借款人要獲得得工程建設(shè)貸貸款，首先要要向信貸員提提交工程的建建設(shè)計(jì)劃，包包括詳細(xì)說明明建設(shè)的時(shí)間間、地點(diǎn)等，，以供信貸員員分析。貸款款機(jī)構(gòu)根據(jù)土土地以及在此此即將開建的的建筑物價(jià)值值，承諾發(fā)放放工程建設(shè)貸貸款，貸款額額一般為土地地與建筑物總總價(jià)值的75％。2022/10/2713第二節(jié)節(jié)建建設(shè)貸貸款制制度的的提出出貸款發(fā)發(fā)放方方式（（patternofdisbursement）。工程建建設(shè)貸貸款的的發(fā)放放有兩兩種基基本方方式。。一種種是設(shè)設(shè)計(jì)一一個(gè)資資金發(fā)發(fā)放計(jì)計(jì)劃表表，借借款人人隨著著建設(shè)設(shè)施工工進(jìn)度度分期期提款款。工程建建設(shè)貸貸款的的另一一種發(fā)發(fā)放形形式要要求借借款人人把所所有分分包項(xiàng)項(xiàng)目的的人工工和材材料賬賬單遞遞交給給貸款款機(jī)構(gòu)構(gòu)，貸貸款機(jī)機(jī)構(gòu)據(jù)據(jù)此支支付這這些費(fèi)費(fèi)用并并收取取貸款款利息息。貸款機(jī)機(jī)構(gòu)保保護(hù)措措施（（lenderprotection）。由于對對于工工程建建設(shè)貸貸款的的償還還沒有有保險(xiǎn)險(xiǎn)擔(dān)保保，很很多建建筑融融資商商要求求借款款人即即建筑筑商向向保險(xiǎn)險(xiǎn)公司司購買買竣工工抵押押債券券，債債券上上要注注明貸貸款機(jī)機(jī)構(gòu)為為第一一受益益人。。2022/10/2714第二節(jié)節(jié)建建設(shè)貸貸款制制度的的提出出資金來來源（（sourcesoffunds）。建設(shè)貸貸款的的相對對短期期性質(zhì)質(zhì)是與與商業(yè)業(yè)銀行行的投投資模模式匹匹配的的。商商業(yè)銀銀行是是這種種類型型貸款款的主主要資資金供供給者者。2022/10/2715第三節(jié)節(jié)目目前我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市市投融融資分分析一、房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上上市公公司概概況目前股股權(quán)融融資在在我國國房地地產(chǎn)金金融中中占比比較小小。目目前中中國擁擁有3萬家家房地地產(chǎn)企企業(yè)（（2002年底底為29967家）），其其中，，根據(jù)據(jù)聚源源數(shù)據(jù)據(jù)庫統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，截至至2013年2月，，我國國Ａ股股市場場實(shí)際際主要要從事事住宅宅開發(fā)發(fā)的上上市公公司約約129家家。2012年年至今今，處處于房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控目的的，資資本市市場上上的房房地產(chǎn)產(chǎn)融資資至今今沒有有開閘閘。2022/10/2716第三節(jié)節(jié)目目前我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市市投融融資分分析我國歷歷史上上在資資本市市場上上房價(jià)價(jià)調(diào)控控措施施：1992年年至1994年年間房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫，使使得國國家決決定禁禁止房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市市。直到1999年年7月月，建建設(shè)部部出于于拉動(dòng)動(dòng)內(nèi)需需、拓拓寬房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資渠道道的需需要，，經(jīng)國國務(wù)院院批準(zhǔn)準(zhǔn)，擬擬推薦薦三家家房地地產(chǎn)企企業(yè)上上市試試點(diǎn)。。2003年年，國國家在在收緊緊房地地產(chǎn)信信貸的的同時(shí)時(shí)，也也為房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)打開開了其其他融融資渠渠道。。2022/10/2717第三節(jié)目目前我國房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市投融融資分析2003年10月底，中國國人民銀行行發(fā)布了《2003年第三季度度貨幣政策策執(zhí)行報(bào)告告》。該報(bào)告指指出，在規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)信貸的同同時(shí)，中國國人民銀行行將配合合有關(guān)部門門為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商開開辟多種融融資方式，，特別是通通過股權(quán)融融資、項(xiàng)目目融資等方方式支持房房地產(chǎn)市場場健康發(fā)展展。2004年房地產(chǎn)企企業(yè)的融資資將走向多多元化。其其中，證券券市場是房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資的主主要渠道之之一，房地地產(chǎn)公司在在證券市場場融資大大大增加。2004年以來，萬萬科、華僑僑城、金融融街等房地地產(chǎn)龍頭企企業(yè)紛紛提提出再融資資的申請，，正是利用用其上市公公司的融資資優(yōu)勢，通通過積極調(diào)調(diào)整資本結(jié)結(jié)構(gòu)，來面面對宏觀政政策的挑戰(zhàn)戰(zhàn)。2022/10/2718第三節(jié)目目前我國房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市投融融資分析二、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)首發(fā)發(fā)上市概覽覽截止2013年2月月，國內(nèi)共共有129家房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司司。越來越多的的企業(yè)期望望借助境外外資本平臺(tái)臺(tái)獲取資金金支持。自自2012年以來，，多家房企企或赴港上上市、或收收購上市平平臺(tái)、或利利用在港上上市平臺(tái)進(jìn)進(jìn)行海外融融資。2022/10/27192022/10/27202022/10/27212022/10/2722表6.1公司上市條條件及規(guī)則則規(guī)則潛規(guī)則1998年前1998年后公司設(shè)立五個(gè)發(fā)起人、股份公司設(shè)立滿三年（國有獨(dú)資例外）、注冊資本1000萬元以上，一年輔導(dǎo)期額度制，各省級(jí)單位的推薦2004年前通道制2004年10月后保薦制20倍市盈率，3%承銷保薦費(fèi)，最低1000萬元，發(fā)行3億元，凈利潤1500萬元*2，營業(yè)收入3億元財(cái)務(wù)指標(biāo)連續(xù)三年盈利，資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%股本指標(biāo)發(fā)起后總股本5000萬元千人千股公司治理避免同業(yè)競爭、減少關(guān)聯(lián)交易，公司運(yùn)營的獨(dú)立性、與控股公司五五分開2022/10/2723第三節(jié)目目前我國房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市投融融資分析三、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)首發(fā)發(fā)上市案例例——深萬科萬科成立于于1984年5月，1988年開始涉足足房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營，1992年確立了以以房地產(chǎn)為為核心業(yè)務(wù)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，并選選擇住宅作作為主導(dǎo)開開發(fā)產(chǎn)品。。經(jīng)過14年的努力，，公司成功功進(jìn)入深圳圳、上海、、北京、天天津、沈陽陽、成都等等中心城市市進(jìn)行規(guī)模模開發(fā)，并并以超前的的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念及優(yōu)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理樹立立了品牌形形象，成為為國內(nèi)最為為知名和最最具實(shí)力的的住宅開發(fā)發(fā)商之一，，歷年累計(jì)計(jì)竣工面積積349萬平方米。。2022/10/2724圖6.3萬科成長指指標(biāo)2022/10/2725萬科2012年?duì)I業(yè)收入入2022/10/2726萬科2012財(cái)務(wù)狀況2022/10/2727第三節(jié)目目前我國房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市投融融資分析四、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)借殼殼上市分析析所謂買殼上上市就是購購買上市公公司的股權(quán)權(quán)做大股東東，然后通通過優(yōu)良資資產(chǎn)和有良良好收益預(yù)預(yù)期的資產(chǎn)產(chǎn)的注入和和置換，徹徹底改變上上市公司的的經(jīng)營業(yè)績績，從而達(dá)達(dá)到證監(jiān)會(huì)會(huì)規(guī)定的增增發(fā)和配股股的要求，，實(shí)現(xiàn)從證證券市場融融資的目的的。2022/10/2728第三節(jié)目目前我國房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市投融融資分析買殼上市的的方式有兩兩種第一種是是場內(nèi)交交易即在在二級(jí)市市場公開開收購，，這種方方式因價(jià)價(jià)格公開開不易控控制通常常成本太太高。但但在二級(jí)級(jí)市場股股價(jià)低于于每股凈凈資產(chǎn)的的時(shí)候，，二級(jí)市市場收購購理論上上可能成成本較協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓低。第二種是是場外交交易即協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓，買殼殼上市一一般都選選擇資協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓特別是是國有股股的協(xié)議議轉(zhuǎn)讓。。一是收收購價(jià)格格和成本本低，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)準(zhǔn)是每股股凈資產(chǎn)產(chǎn)和凈資資產(chǎn)收益益率；二二是國家家和地方方政府鼓鼓勵(lì)國有有股逐漸漸退出；；三是有有操作技技巧實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可能能和空間間。2022/10/2729表6.2境內(nèi)借殼上市市房地產(chǎn)產(chǎn)公司一一覽表2022/10/2730第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托一、美國國房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托概述述一個(gè)房地地產(chǎn)投資資信托就就是一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營公公司，在在大多數(shù)數(shù)情況下下，其目目的是擁擁有并經(jīng)經(jīng)營收益益性房地地產(chǎn)，譬譬如公寓寓、購物物中心、、辦公樓樓和倉庫庫。有些些房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托也從從事房地地產(chǎn)融資資業(yè)務(wù)。。2022/10/2731第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托房地產(chǎn)投投資信托托非常有有效地解解決了房房地產(chǎn)投投資的流流動(dòng)性、、安全性性和業(yè)績績問題在流動(dòng)性性方面，，房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托使得得房地產(chǎn)產(chǎn)變成了了流動(dòng)性性資產(chǎn)。。在安全性性方面，，不僅因因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)的不不可移動(dòng)動(dòng)性和潛潛在的創(chuàng)創(chuàng)利能力力，大大大增強(qiáng)了了投資者者的安全全性，而而且通過過房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托，小小投資者者更是獲獲得了前前所未有有的安全全感。在業(yè)績方方面，自自從美國國房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托誕生生以來，，其業(yè)績績一直是是有競爭爭力的。。2022/10/2732第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托美國房地地產(chǎn)投資資信托是是1960年由美國國國會(huì)批批準(zhǔn)創(chuàng)立立的。一開始，，房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托被限限制于僅僅僅擁有有房地產(chǎn)產(chǎn)，并不不經(jīng)營或或管理房房地產(chǎn)。。這意味味著房地地產(chǎn)投資資信托不不得不尋尋找一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)利利益與房房地產(chǎn)投投資信托托業(yè)主可可能不同同的第三三方來經(jīng)經(jīng)營和管管理物業(yè)業(yè)，而投投資市場場并沒有有準(zhǔn)備接接受這種種安排。。2022/10/2733第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托1986年美國稅稅法在房房地產(chǎn)投投資領(lǐng)域域做了二二個(gè)重要要的改變變。第一，稅稅法從根根本上減減少將房房地產(chǎn)投投資作為為避稅工工具的機(jī)機(jī)會(huì)。第二，作作為稅法法的一部部分，國國會(huì)加強(qiáng)強(qiáng)了房地地產(chǎn)投資資信托的的權(quán)利。。根據(jù)投資資類型的的不同，，可以將將房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托劃分分為：權(quán)益型抵押型混合型2022/10/2734第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托美國三種種形式的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托，其其市場收收益率是是不一樣樣的。按市場收收益由大大到小排排列依次次是“抵抵押型－－混合型型－權(quán)益益型”。。而投資增增值幅度度由大到到小排列列順序是是“權(quán)益益型－混混合型－－抵押型型”。2022/10/2735第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托二、美國國房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托的管管理房地產(chǎn)投投資信托托機(jī)構(gòu)作作為公司司組織或或信托組組織，在在總部所所在地的的州注冊冊，并遵遵守該州州的法令令法規(guī)。。他們也也必須遵遵守聯(lián)邦邦法規(guī)：：聯(lián)邦稅稅法明確確規(guī)定了了房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托機(jī)構(gòu)構(gòu)可以給給予其投投資者的的所得稅稅政策的的最低條條件；證證監(jiān)會(huì)規(guī)規(guī)定了房房地產(chǎn)投投資信托托機(jī)構(gòu)與與公眾投投資者之之間的關(guān)關(guān)系。2022/10/2736第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托（一）免免稅政策策房地產(chǎn)投投資信托托機(jī)構(gòu)要要獲得免免稅政策策必須符符合一大大堆條件件，其中中最主要要的條件件如下：：股份必須須被至少少100人持有，，在任何何一個(gè)稅稅務(wù)年度度的后半半年，5個(gè)和5個(gè)以下的的股東不不得持有有50％和50％以上的的股份。。1993年以后，，養(yǎng)老基基金不在在被當(dāng)成成單一的的投資者者，因此此也不適適用“5個(gè)和5個(gè)以下””的規(guī)定定。美稅稅法第856(h)款規(guī)定養(yǎng)養(yǎng)老基金金的受益益人所持持有的房房地產(chǎn)投投資信托托份額與與其持有有的養(yǎng)老老基金信信托的權(quán)權(quán)益是成成比例的的。2022/10/2737第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托至少75％的資產(chǎn)產(chǎn)是由房房地產(chǎn)、、抵押貸貸款、現(xiàn)現(xiàn)金和現(xiàn)現(xiàn)金項(xiàng)目目或政府府證券組組成。籌籌資后的的第一年年，用新新籌集資資金的收收益購買買股票和和債券的的收益可可以作為為這75％的組成成部分。。在每個(gè)財(cái)財(cái)務(wù)年度度結(jié)束前前，必須須將該年年度內(nèi)95％以上的的經(jīng)常性性收入(以區(qū)別于資本本項(xiàng)下的收入入)分配給股東。。這一要求對對于沒有現(xiàn)金金收入的房地地產(chǎn)投資信托托機(jī)構(gòu)來說是是容易滿足的的。持有一年內(nèi)的的證券的收益益或持有四年年內(nèi)房地產(chǎn)的的收益不得超超過年總收入入的30％。2022/10/2738第四節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托(二)股東權(quán)利(三)受托人和董事事(四)顧問的職責(zé)(五)顧問的收益2022/10/2739第四節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托三、我國房地地產(chǎn)投資信托托基金的現(xiàn)狀狀（一）我國發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)投投資信托基金金的現(xiàn)狀由于國內(nèi)尚未未出臺(tái)相關(guān)的的產(chǎn)業(yè)基金法法，現(xiàn)在有據(jù)據(jù)可依的僅僅僅是《信托法》和《公司法》，而在產(chǎn)業(yè)基基金領(lǐng)域我國國出臺(tái)的只有有《證券投資基金金法》一部。嚴(yán)格說說來我國還沒沒有真正意義義上的房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金，，但是最近幾幾年房地產(chǎn)信信托投資基金金的趨勢卻是是越來越明顯顯。2022/10/2740中國房地產(chǎn)信信托類別匯總總2022/10/27412002-2011年中國房地產(chǎn)產(chǎn)信托規(guī)模增增長情況2022/10/2742房地產(chǎn)信托產(chǎn)產(chǎn)品收益率逐逐步走高2022/10/2743表6.3國內(nèi)信托公司司推出的部分分房地產(chǎn)信托托項(xiàng)目時(shí)間信托項(xiàng)目名稱資本規(guī)模（單位：億元）預(yù)計(jì)收益率2002年7月新上海國際大廈項(xiàng)目資金信托2.34.00%2003年10月世界星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托項(xiàng)目2不低于6%2003年11月金融街寫字樓項(xiàng)目貸款信托項(xiàng)目0.84.60%2003年12月法國歐尚天津第一店信托項(xiàng)目不超過16.00%2004年1月宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房信托項(xiàng)目不超過1不低于5%2004年8月華堂商場大興店信托項(xiàng)目0.76.00%2004年12月北京麗江新城貸款項(xiàng)目集資信托計(jì)劃3.36.30%2005年2月住邦2000商務(wù)中心二期項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃0.56.50%2005年6月上海市政顓橋配套商品房投資信托計(jì)劃2.55.80%2005年11月國開行城建改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃3.03.5%2022/10/2744房地產(chǎn)信托基基金成功案例例首宗在香港上上市的中國房房地產(chǎn)投資信信託基金.

——越秀房地產(chǎn)投投資信託基金2022/10/2745第四節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托（二）我國發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)投投資信托基金金的障礙1、法律障礙。。2、體制障礙。。3、人才障礙。。2022/10/2746第四節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托四、我國發(fā)展展房地產(chǎn)投資資信托基金的的思考（一）募集方方式產(chǎn)業(yè)投資基金金的募集方式式有公募和私私募兩種。公公募指向社會(huì)會(huì)公眾募集資資金,私募指向一定定范圍內(nèi)的機(jī)機(jī)構(gòu)投資者募募集。2022/10/2747第四節(jié)房地地產(chǎn)投資信托托（二）組織形形式契約型房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金依依據(jù)《信托法》規(guī)定的信托契契約建立、運(yùn)運(yùn)作；公司型型房地產(chǎn)投資資基金依《公司法》成立，具有法法人資格。由由于我國證券券市場發(fā)展不不夠完善，房房地產(chǎn)市場不不夠規(guī)范這些些外部原因，，再加上契約約型自身的優(yōu)優(yōu)勢如所有權(quán)權(quán)與收益權(quán)的的分離而使得得信托財(cái)產(chǎn)具具有相對獨(dú)立立性，基金收收益可得到法法律保護(hù)，只只需納稅一次次，可提高基基金收益，所所以在房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金起起步階段宜采采用契約型為為主，并隨著著證券市場及及房地產(chǎn)市場場的進(jìn)一步發(fā)發(fā)展，逐步向向開放型基金金過渡。2022/10/2748第四節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托（三））運(yùn)作作模式式隨著市市場競競爭的的日益益加劇劇，我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的基基本特特征從從以增增量發(fā)發(fā)展為為主轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變到到以存存量發(fā)發(fā)展為為主上上來，，在這這種情情況下下，房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)作作模式式要向向資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，從而而也要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金運(yùn)作作模式式為資資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營型型。案例例：：中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)有有多多大大？？2022/10/2749第五五節(jié)節(jié)高高比比率率融融資資方方式式租賃賃融融資資就就是是一一種種100％的的融融資資方方式式。。所所謂謂租租賃賃，，就就是是某某項(xiàng)項(xiàng)資資產(chǎn)產(chǎn)的的所所有有者者(出租租人人)在一一定定的的時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓其其資資產(chǎn)產(chǎn)的的使使用用權(quán)權(quán)和和占占用用權(quán)權(quán)的的合合同同行行為為。。在在租租賃賃期期間間，，出出租租人人保保留留出出租租物物品品的的所所有有權(quán)權(quán)，，而而承承租租人人根根據(jù)據(jù)租租賃賃合合同同定定期期支支付付租租金金，，從從而而獲獲得得了了租租賃賃物物品品的的唯唯一一的的、、排排他他性性的的使使用用權(quán)權(quán)和和占占用用權(quán)權(quán)。。2022/10/2750第五五節(jié)節(jié)高高比比率率融融資資方方式式融資資性性租租賃賃，，又又稱稱全全額額支支付付租租賃賃(full——pay-outlease)，在在規(guī)規(guī)定定的的支支付付階階段段中中，，支支付付的的租租金金足足以以補(bǔ)補(bǔ)償償出出租租人人的的資資本本費(fèi)費(fèi)用用和和利利潤潤。。所所以以，，這這種種租租賃賃實(shí)實(shí)際際上上是是出出租租人人向向承承租租人人提提供供的的一一種種融融資資方方式式。。2022/10/2751第五五節(jié)節(jié)高高比比率率融融資資方方式式一、、出出租租人人的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)所謂謂““出出租租人人的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)””是是指指出出租租人人根根據(jù)據(jù)承承租租人人的的要要求求開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。二、、承承租租人人的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)承租租人人的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是指指租租戶戶通通過過租租賃賃方方式式獲獲得得土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)和和占占用用權(quán)權(quán)之之后后，，自自己己開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。由由于于租租戶戶獲獲得得的的是是長長期期的的、、排排他他性性的的租租賃賃權(quán)權(quán)益益，，這這就就決決定定了了他他可可以以用用這這種種權(quán)權(quán)益益為為抵抵押押向向銀銀行行申申請請長長期期的的抵抵押押貸貸款款。。通通常常為為了了減減輕輕貸貸款款人人的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，貸貸款款人人總總是是要要求求土土地地的的出出租租方方承承諾諾將將其其獲獲取取土土地地租租金金的的時(shí)時(shí)間間后后于于支支付付貸貸款款本本息息。。2022/10/2752第五節(jié)高高比率率融資方方式三、回租租融資(sale-leasebackfinancing)所謂回租租是指賣賣方在出出售物業(yè)業(yè)的同時(shí)時(shí)隨即向向買方長長期租賃賃同一物物業(yè)。賣方/承租方現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)長期租賃買方/出租方2022/10/2753第五節(jié)高高比率率融資方方式(一)土地回租租(sale—leasebackofland)土地回租租實(shí)際上上是通過過土地回回租和因因此獲得得的土地地租賃權(quán)權(quán)益所進(jìn)進(jìn)行的租租賃融資資。金融機(jī)構(gòu)C投資者A（擁有土地）投資者B建設(shè)資金租賃權(quán)益長期租賃出售土地2022/10/2754第五節(jié)高高比率率融資方方式(二)采用回租租進(jìn)行部部分融資資(partialfinancingbysale—lease—back)土地回租租和租賃賃融資一一