港匯項目市場定位的報告(修改稿)2目錄

前言認知連云港房產市場分析住宅市場及案例市場競爭分析基地介紹及分析基地SWOT分析客群定位產品原則價格及房型產品原則立面園林景觀會所及商業項目價值鏈構成

3我們不是在單純的做項目而是在尋覓連云港未來發展的脈絡找尋都市人深藏內心的精神家園是在填補連云港都市化進程中城市硬件的缺失傳承城市發展沉淀，提煉打造城市新的文化內涵！4

CONTENTS

第一部分：求真務實——市場基礎分析第二部分：思路創新——項目定位分析5第一部分求真務實用數據和事實說話市場基礎分析6三問市場一、在快速發展的港城經濟格局中，我們的產品如何實現差異化定位。二、在整體營銷思路中，如何實現區域與個體項目之間的價值聯動與提升。三、在整合不同物業類型同時，如何兌現他們的價值。7著眼連云港全局，探求連云港房地產市場戰略和形象的制高點在連云港的房地產開發水平正逐步朝著現代化接軌的基礎上，在同質樓盤各有特色、市場競爭加劇的情況下，【港匯項目】應該站得高、看得遠，定位準，更進一步體現新港城新魅力，才能在連云港市場占領戰略制高點，形成營銷勢能。8認知連云港定位

連接東西溝通南北的國家樞紐蘇北經濟振興的龍頭城市本市發展政策背景實力雄厚9連云港之現狀

——發展潛力巨大與日本、韓國隔海相望北與日照市接壤西與徐州市和臨沂市毗鄰南連宿遷市、淮安市和鹽城市總面積7444平方公里，市區面積880平方公里，戶籍總人口490.64萬人，市區88.69萬人是環渤海經濟圈、長三角經濟區和內陸中西部出海口的重要節點城市。10連云港之貿易活力

——經濟基礎良好中國沿海十大海港之一全球百強集裝箱運輸港口之一首批14個沿海開放城市之一35個國家和地區投資興辦2000多個項目，包括世界500強的美國杜邦、法國羅蓋.11連云港之交通體系

——交通路網發達連霍、同三兩條國家級高速干道在此交匯全國45個公路主樞紐之一的204國道穿境而過。鐵路開通至鄭州、西安、成都、蘭州等地的貨運，和直通北京、上海、南京、武漢、成都等城市。航空達到國際4D級標準，開通至北京、上海、廣州、溫州等航線。注:連霍高速指連云港通往新疆霍爾果斯；同三高速指黑龍江同江通往海南三亞12連云港之組團規劃

——發展思路明晰本案所在區域13連云港之發展規劃——大手筆市域空間主框架：

“一體兩翼”市域城鎮空間結構：

“一心三軸”一體兩翼連云港一心14連云港之近年GDP——連年持續強勁增長

2003年以來，連云港GDP逐年穩步增長，08年和09年增長率分別為21.92%和25.47%。15連云港之人均可支配收入——有錢了連云港人均年可支配收入仍保持高速增長，08年和09年增幅分別為15.03%和15%，可支配收入明顯放大。良好的可支配收入增長速度給港城房地產、第三產業等發展帶來支撐。16房地產投資占固定投資比重走勢

——比例適中2009年固定資產投資顯著擴大。房地產投資08年為03年以來增速最快的一年，09年受08年金融危機的影響房地產投資有所減少。房地產投資比重成波浪式發展。17宏觀市場分析結論港城的城市空間發展經濟增長、人口增加、收入增長在改善生活條件和投資等領域的標準得到加強和提升帶來導致

連云港處在沿海和隴海產業帶的重要節點位置上，區位優勢明顯，海陸空相互配套的立體交通網，構筑了長三角區域經濟發展的惟一北翼港口城市。以港口為依托，加快推進工業化、城市化進程，深入推進沿海經濟帶建設和沿東隴海線產業帶建設，為初步建成實力較強的國際性海濱城市、現代化的港口工業城市和山海相擁的知名旅游城市打下堅實基礎。連云港作為長三角惟一北翼港口城市，全面構筑“全新大上海國際化都市圈”已現雛形，必將迎來新一輪的財富時代！18

二、房地產市場分析

1、房地產投資：2010年上半年度投資繼續保持穩定增長，住宅投資仍占主體；土地購置面積下降，成交均價上升；商品房施工規模繼續擴大。2、土地市場：2010年上半年土地上市27幅，成交27幅土地；上市面積262.15萬㎡,成交面積126.99萬㎡,成交金額10.0388億元(其中新浦區成交土地3幅,總面積48142㎡)3、供銷情況：上半年市區批準預售面積93.45萬方米,實際銷售面積89.69萬㎡;4、價格情況：上半年市區住宅銷售平均價格3884元/㎡，新浦區住宅銷售平均價格4248元/㎡調控影響有限，市場上沖動力仍大2010年市場回顧192010年上半年連云港四大區域供銷情況無論是市場供應還是消化量，本案所處新浦區都是連云港主力區域，獨占鰲頭。新浦區上市量和銷售量在未來均穩步增長，處于供銷兩旺。20

新浦區板塊區域劃分

北區21從圖上看，新浦西區和南區銷售相對較好東區上市量和銷售量都最大新浦區各板塊上市量和銷售量22市場總體結論可以預測，連云港房地產市場經歷了2010年4月份國家調控后，銷量在短期內有所回落，但銷售價格會處于平穩、小幅上揚態勢。未來3-5年連云港房地產市場發展將呈現以下主要特點：A、政策調控進一步加強，房地產市場越來越規范B、規模化開發模式成為土地開發主流C、房地產投資增速高位運行D、商品房價格長期看仍將保持上漲趨勢E、新浦區銷售量仍是連云港市區銷售量的主力23政策走勢及對本市場影響2010年上半年，政府針對全國房產市場展開了頗為嚴厲的調控政策，連云港地區也于4月份頒布新的規定，讓急劇上漲的連云港房價剎住了車，房產價格逐步趨向平穩。自本年度8月份開始各開發樓盤的銷售量又趨于上升，明顯可以看出本地房產消費還是以剛性需求為主。

近日來媒體多報道大中城市房產市場成交量上升，價格有上漲跡象，預計本年度末政府的新一輪調控政策會相應出臺，來抑制房價繼續快速上漲的苗頭。

總體看，調控政策目的不是打壓房地產開發而是有針對性的抑制房產投機行為，使地產市場有一個公平合理的環境。我們認為：房價會上漲，調控會持續上漲速度快，調控力度大——循環往復

24住宅市場252010年上半年新浦區各板塊住宅銷量及價格★新浦東區銷量為整個新浦區銷量之首，遠遠超過其它四個區域，可以看出新浦東區很受老百姓歡迎★新浦中心區由于地理位置獨特，配套成熟，銷售量雖然少，但銷售價格為整個新浦區最高；而新浦東區銷售價格次之，但隨著東區的配套的完善，價格增長空間巨大。26從表上可以看出新浦東區住宅價格的走勢呈上揚趨勢，每年在以大幅度增長本案所在新浦區商品房均價走勢27區域在售競爭個案分布11御景龍灣22香溢江南33平高府邸44中央華府55東瑞花園66君悅財富廣場77明珠皇冠花園88區域目前未來幾年在售競爭樓盤主要沿巨龍路及海寧路展開，同時還有其他區域的高檔次樓盤。本案博威江南明珠苑28樓盤住宅已推總量及價格已推產品余量御景龍灣一期推600戶住宅，約7.6萬㎡，目前均價5500元/㎡445㎡香溢江南一期408戶住宅，三期40戶排屋，共7.05萬㎡；目前均價5650元/㎡7800㎡平高府邸總推8棟高層670戶約14.6萬㎡，目前均價5800元/㎡124500㎡中央華府已推17萬㎡；5700元/㎡推出部分已基本售完，余約1000㎡東瑞花園總推10棟洋房，6棟高層，共7.6萬㎡，推出2.73萬㎡，高層5500元/㎡，洋房8500—11000元/㎡22386㎡君悅財富廣場共4棟高層約14萬㎡，推出5.32萬㎡，6000元/㎡24000㎡明珠皇冠花園共24棟，已推4棟1.5萬㎡，5500元/㎡0博威江南明珠苑1-3期共推665套，7.8萬㎡，5800元/㎡2300合計住宅63.6萬㎡住宅余182431㎡區域在售個案推案情況區域目前供應與未來供應都以高層產品為主直接競爭樓盤每個項目平均銷售3.5萬平米/年29項目概況

開發商連云港德源泰置業有限公司

總建面58萬㎡

規劃總規劃3900戶，22棟高層、23棟小高層、12棟多層；共分五期開發

地段東臨東鹽河路，南臨海寧路，西臨巨龍路，北臨建設路戶型配比90-95㎡，占50%；147㎡左右占50%。開發節奏開盤時間2008年9月29日一期開盤推出量一期住宅約7.6萬㎡銷售價格歷史均價3600、3900、4200、4500、4800、5100、5300元/㎡，目前5500元/㎡去化狀況去化99.5%，還余3套客戶構成早期客戶以自主為主，投資客少，目前主要為學區買房較多，做生意及公務員客戶較多。備注即將開發二、三期，產品主要以多層和小高層為主，主力戶型為110-130平米的實用性三房，85-95平米的舒適性二房。二期約900余套房源，分別為小高層7棟、高層2棟、小高層加多層聯排6棟。三期為10棟多層，共計210余套房源。

版塊代表樓盤御景龍灣項目一期直接競爭樓盤30關鍵一：品牌大盤項目依托青島利群集團，打造品牌物業；項目目前在新浦區屬于最大的樓盤之一。時尚前衛的售樓中心關鍵二：內部配套項目內部配套有農貿市場、幼兒園、商業街、影音室、恒溫游泳館、健身房、籃球場等關鍵三：學區項目屬于蒼梧小學，此學校在新區屬于最好的九年制學校，對老百姓非常有吸引力。板塊代表樓盤項目核心賣點：大盤、內部配套、學區直接競爭樓盤直接競爭樓盤御景龍灣圖片31直接競爭樓盤御景龍灣圖片3233項目概況

開發商連云港香溢置業有限公司

總建面

約22萬㎡

規劃規劃總戶數994套，由6棟花園洋房，13棟高層組成.

分三期開發，目前已推出一期和三期

地段處于郁洲路與瀛洲路交叉口戶型配比104㎡左右約占35%，140㎡左右約占48%，170㎡左右約占4%,255㎡左右約占13%.開發節奏開盤時間2008年11月8日推出量70532㎡，一期58650㎡，三期11882銷售價格高層歷史均價4700、4900、5200、5500，目前余房約5650元/㎡，排屋均價約7800元/㎡去化狀況銷售約89%，還余50套左右的房源客戶構成以改善生活品質的客戶群為主，多為有正式單位及生意人士購買備注三期為陽光排屋，已推出40套，即將推出45套板塊代表樓盤香溢江南項目一期項目三期直接競爭樓盤34關鍵一：品牌項目開發商在連云港開發的香溢世紀花園目前居住品質在老百姓中口碑非常好，對其開發實力較認可時尚前衛的售樓中心關鍵二：學區項目屬于蒼梧小學，此學校在新區屬于最好的九年制學校，對老百姓非常有吸引力。關鍵三：景觀綠化項目在建設初期就花費上百萬做了景觀綠化樣板，其對老百姓吸引力大板塊代表樓盤項目核心賣點：品牌、學區、景觀綠化景觀效果直接競爭樓盤直接競爭樓盤香益江南圖片35直接競爭樓盤香益江南圖片3637項目概況

開發商金泰房地產有限公司

總建面

約14.6萬㎡

規劃8棟高層，共670戶

地段北臨朝陽路，西臨郁洲路戶型配比148㎡左右約占2%，170㎡左右約占58%，180㎡左右約占10%,196㎡左右約占30%.開發節奏開盤時間2009年9月19日推出量14.6萬㎡銷售價格歷史均價5200，5400，5600，目前5800元/㎡去化狀況已去化16%，約21500㎡客戶構成客戶基本都是自主，生意人占比例大，其余部分為公務員板塊代表樓盤平高府邸項目一二期間接競爭樓盤38關鍵一：超高綠化率含項目自身周邊的綠化，可以達到近70%的綠化率關鍵二：下沉式廣場港城首創2200㎡集中下沉式商業配套廣場關鍵三：酒店式大堂酒店式挑高大堂，給住戶尊貴身份的感覺板塊代表樓盤項目核心賣點：超高綠化率、下沉式廣場、酒店式大堂39項目概況

開發商連云港市陽光海灣置業有限公司

總建面

約24萬㎡

規劃22棟高層，14棟排屋，共約1578套

地段東臨學院路，南臨海寧路，西臨科苑路，北臨建設路戶型配比100㎡左右的二房占30%，130㎡左右的三房占60%，140㎡以上面積占10%（含陽光排屋）開發節奏開盤時間2008年1月30日推出量項目已推出三期共約1170套，約17萬㎡銷售價格歷史均價3800、4200、5500，目前5700元/㎡；排屋歷史均價5300元/㎡去化狀況推出房源已基本去化完客戶構成公務員約占50%，教師等好點單位的約占25%，其它生意人等占25%。備注項目四期5東樓約400套房源預計元旦推出板塊代表樓盤中央華府項目四期間接競爭樓盤40關鍵一：品牌項目投資商為港城的康緣藥業集團，非常有實力時尚前衛的售樓中心關鍵二：學區蒼梧小學學區為新區九年制學校，在項目的西面，對為小孩上學的家長有吸引力，同時項目離新海高級中學、淮海工學院也近，對投資客也有吸引力關鍵三：尖沙咀百貨小區內很多植物都為藥草，具有養生效果，極具特色板塊代表樓盤項目核心賣點：品牌、學區、藥草植物41項目概況

開發商連云港市東瑞房地產開發有限公司

總建面7.6萬㎡

規劃6棟高層，10棟洋房

地段東臨經三路，北臨緯一路，南臨緯二路

戶型配比90㎡左右28%，130㎡左右的三房占56%，153㎡占6%，220㎡以上占12%（陽光排屋）開發節奏開盤時間2010年7月推出量一期180套約27386㎡銷售價格高層5500元/㎡，排屋8500-11000元/㎡去化狀況去化約22%，39套，面積約4300㎡客戶構成以新浦人買房為主、部分南城人。有不少老師購買板塊代表樓盤東瑞花園間接競爭樓盤42關鍵一：送露臺、花園項目花園洋房底層送花園，頂層送露臺時尚前衛的售樓中心板塊代表樓盤項目核心賣點：送露臺、花園43項目概況

開發商連云港華振投資有限公司

總建面14萬㎡

規劃4棟高層980戶

地段西臨巨龍路，南臨綠園路，北側為樂天瑪特超市，緊靠蒼梧路戶型配比90㎡左右約占27%，130-139㎡左右約占58%，149約占15%開發節奏開盤時間2010年2月推出量一期428套，約53280㎡銷售價格歷史價格5300、5500、5700，目前余房6000元/㎡去化狀況已去化57%，約260套客戶構成客群分布較散，非正式單位人群較多，部分為孩子上學購買板塊代表樓盤君悅財富廣場間接競爭樓盤44關鍵一：新區商業地段項目屬于新區規劃的步行街地段，其巨龍路段被規劃為步行街的一部分時尚前衛的售樓中心關鍵二：學區房項目屬于蒼梧小學學區，蒼梧小學為我市在新區新成立的一個9年制學校，受到老百姓的親睞。板塊代表樓盤項目核心賣點：位于新區，緊臨新區規劃中的步行街，學區房，是都市型居住、商業綜合體關鍵三：綜合體項目集居住、商業、辦公于一體45項目概況

開發商江蘇明珠萬福置業有限公司

總建面

約20萬㎡

規劃24棟，10棟多層及14棟高層，共約1600戶

地段北臨蒼梧路戶型配比90㎡二房左右的占13%，120-140㎡左右的三房占50%，144㎡以上面積占37%開發節奏開盤時間2010年9月16日推出量項目已推出一期四棟多層共138套，15089㎡銷售價格5500元/㎡去化狀況一期已銷售完備注該項目將于10月中旬推出高層21、22號樓；10月下旬推出陽光排屋13、14、15、16以及多層17、18號樓；緊接著11月份將推出2、19、20號樓；12月份底推出10、11、12號樓，剩余房源也將于2011年相繼推出并在5月份之前全部公開。板塊代表樓盤明珠皇冠花園間接競爭樓盤46關鍵一：配套較全項目屬于新區規劃的步行街地段旁，周邊現有實施相較其它很多樓盤齊全。時尚前衛的售樓中心關鍵二：學區房項目屬于蒼梧小學學區，蒼梧小學為我市在新區新成立的一個9年制學校，受到老百姓的親睞。板塊代表樓盤項目核心賣點：位于新區，周邊配套相對較全，學區房47項目概況

開發商連云港市億人城建開發有限公司

總建面

約36萬㎡

規劃多層、小高層、高層，共分四期開發

地段南臨解放路，西臨郁洲，北臨人民路戶型配比即將推出的三期90㎡左右占64%，119㎡占22%，141㎡占14%開發節奏開盤時間2008年8月2日推出量項目已推出三期共約665套，約7.8萬㎡銷售價格高層均價3900、4200、4800、5200、5500，目前5800元/㎡，多層4500、5000、5800、6200元/㎡去化狀況去化97%客戶構成公務員占40%，生意人占20%，其它40%。備注預計于10月加推3期3棟多層83套房源，價格6500元/㎡板塊代表樓盤博威江南明珠苑間接競爭樓盤48關鍵一：品牌項目的投資商為上海博威益誠投資集團，資金實力雄厚，在昆山開發的博威江南明珠苑項目是港城項目的原版，老百姓去看了后對其品牌有認同感時尚前衛的售樓中心關鍵二：綠化項目花了1000多萬元打造小區景觀，已交付的景觀綠化在港城實屬少見，對客戶有很大的吸引力。板塊代表樓盤項目核心賣點：品牌、綠化、公園關鍵二：公園項目西面即為郁洲公園，出門就可以去公園散步等本項目未來的競爭態勢

——三國演義+群雄逐鹿直接競爭樓盤：1、御景龍灣未推出房源2—5期，面積約50萬平方米2、香溢江南未推出2期高層住宅房源面積約：16萬平米注：直接競爭項目未來3年可能推出面積約為66萬，加之本項目21萬平方米，共87萬平米狹小區域將上演“三國演義”其他區域間接競爭項目：平高府邸未銷售面積10.6萬金海東郡項目未來可售面積約40萬平米（2年內可能加入競爭）加之其他如中央華府未推出部分，明珠皇冠未推出部分等等未來2—5年期間，新浦東區同品質樓盤至少推出138萬平米，市場競爭可想而知（南部鳳凰新城亦是潛在競爭者，本案不做展開）49第二部分思路創新港匯項目定位分析50港匯項目基地概述——經濟指標占地面積：60516.3平方米建筑面積：約21萬平方米容積率：3.5建筑密度：22%綠化率：30%主城東部新區的大中型住宅樓盤51基地概述——地理特征

地塊位于連云港市新浦區郁州南路與海寧大道交叉口。地塊短L形，地面平坦

周邊道路通車量較大，多為向進出市區的車輛為主。港城東部新區南大門標志樓盤52基地概述——相關配套

基地緊鄰新浦南門戶—郁海廣場；與市政中心以及沿河風景帶，博物館，新海美術館，中心影院距離不遠。基礎配套：2公里區域以內，高爾夫練習場，樂天馬特購物中心（超市），農貿市場，新海高級中學，電大，職業大學，師專，淮海工學院以及本區域內規劃最好的九年制教育蒼梧學校等。大區域配套齊全，但臨近本案的生活配套有待完善53基地概述——項目周邊狀況54項目之于區域區域狀況——外部——區域地處連云港新浦區東南部，新浦區東部門戶所在地，從南京等地來連云港的必經之路。項目附近有公交線路，道路寬闊，交通便利，緊鄰海寧路交通環島。距離城市中心區，火車站，飛機場，長途汽車站的距離都比較合理。未來生活環境在周邊相比較也屬于較優越地塊，生活質量較高。區域內消費者對本地段認知度較高。東部新區及已開發的高端樓盤為本案奠定良好起點地段直接優勢明顯交通優勢明顯區域價值高，受眾認可度高55區域狀況——外部——城市項目之于城市項目位于城市側重點發展區域，新浦門戶區。未來發展會得到政府的有力支撐，對地塊的環境加以優化和改進由于近年來城市發展的東區偏移，眾多政府機構以及定位高端的住宅小區遍布此地塊，地塊已相對成熟城市快速發展為本案帶來機遇，和做高端樓盤的基礎項目所屬地區處于城市發展的側重點區域，中高端地產項目開發速度快，競爭較為激烈居住環境優化和改進處于較為激烈的市場環境中東區發展趨勢明顯，開發小區相對成熟56區域狀況——內部——市場競爭目前土地供應稀缺政策支持力度大環境逐步改善項目數量多市場容量小競爭比較激烈消費人群固定物業趨同御景龍灣香溢江南區域本項目直接競爭潛在競爭東區其他樓盤以及新浦區同品質樓盤可競爭性較強57區域狀況——內部——消費者分析消費能力的不斷提高區域價值高度不斷提升對高層產品的接受程度不斷加強實際消費人群的相對固定本地公務員區域小型私營業主周邊四縣公務員或私營業主本地國有或集體企事業單位員工其它人群58214基地分析1、城市整體市場的飛速發展帶來的牽引作用2、由于區域價值的提升為以及政府的引導，本區域逐漸成熟3、區域內消費者對區域環境及配套有較好的心理預期4、未來學區優勢

機會點優勢１、地段優勢，新浦區東南門戶，交通便利２、區域整體品質檔次優，消費者認可度高3、同區域內新房房價高，銷售基礎好4、新區最好的蒼梧小學的學區房

5、南通蘇通公司實力雄厚，理念新1、區域內未來房源供應量大，競爭激烈2、政府宏觀市場的調整，讓未來銷售存在不確定因素3、未來城市發展（市政府搬遷等）的不確定因素威脅點31、目前小環境區域的生活配套不足2、區域內住宅小區的入住率不高，集群效應不強，投資人群較集中。劣勢基地SWOT分析從產品力入手，把對市場的理解表現在設計方案中明確目標人群，利用區域的未來發展前景；59項目產品的價值構造基地SWOT分析趨勢（潛值）物業產品服務社區營造+++60抓住區域前景，以相對高檔的物業形態形成震撼效果。優化產品、滿足不同收入層次消費人群購房需求，擴大消費人群基數利用消費者對區域的認知度，打造達到連云港高檔樓盤的直觀感覺，有高度換取本案認可度產品加大靈活性，從小面積的高檔精裝公寓至大面積的躍層豪宅，滿足不同消費者年齡階段的購房需求。基地SWOT分析即：優化產品、設計階段既深度耕耘，讓細節和樣板說話，打造高性價比樓盤讓高檔看得見摸得著，一切從客戶未來需求和現實的實際心理感受出發，精心設計，讓樣板區的每個細節都透露出精致。61[結論]靈活操作雙向啟動產品高總價產品低總價互為補充標桿突破保證62[項目定位]客群定位產品定位63[項目總體定位]64高端人文居住社區主城東區住宅標桿本案目標客戶構成基礎型市場成長型市場消費者區域認知度高高品質物業與高價格對應所造成的市場空間以連云港政府公務員，效益好的企事業單位員工，私營企業主本地區年輕白領周邊四縣的高收入人群開發區企業的中等以上收入人群為項目成長型客為項目基礎型客群客群定位引導金字塔的上半段客群65群像描述收入水平層次較高，家庭年收入10萬元以上，貸款償還能力強，購買力強對消費品的期望較高，對事物有較強挑剔性以自我為中心，比較看重周邊人群對自身的看法一般活躍在城市主流階層人群，有較高學歷，有良好家庭背景客群定位66產品定位——產品原則以高檔物業形象亮相，有針對不同消費者年齡段劃分面積，控制總價現實市場的銷售價格項目利潤空間必要保證保證銷售去化速度打造社區品質樹立品牌形象針對目標人群實際消費能力創造高性價比凸現產品亮點成本控制產品品質提升總價格控制建筑、景觀、營銷等多方面控制成本，確保項目贏利能力，規避風險以城市現有高檔物業形態為參照，讓消費人群對本項目有感性認知++67產品定位——產品原則——價格、房型配比價格控制高品質享受，低成本付出充分利用產品的合理面積劃分，確定房屋總價的差異化總價上：單價上：以區域價格認知程度為基礎，展現高品質社區應有的姿態，宣傳單價上予以表現，操作層面上巧妙折中。高品質物業，價格適中，產品性價比高68產品定位——產品原則——價格、房型配比房型控制房型上：主要以一室兩廳，單身公寓的小面積產品和三室兩廳，四室兩廳的大面積豪宅以30%的小面積，吸引年輕消費人或老年人群；以三室兩廳或四室兩廳或躍層的大面積房型吸引改善居住需求的消費人群戶型面積上：小面積房型，提高實際利用率，關注人性化設計細節；大面積房型采用大廳大陽臺，提升項目品質性控制1房面積在60平方米左右、2+1房面積在80—90平方米、精致3房面積在110—130平方米，豪華三房130—140平方米等。69產品定位——建筑單體建議——特別戶型應考慮新需求的增長建議：

將三室兩廳主要是30—50歲購房消費者，照顧老人的需求，在房屋隔壁設計一室一廳或兩室一廳的小面積房屋，對老人既方便照顧，又相對獨立。“兩代居”戶型考慮到目標客群老少居等因素（這種家庭需求比例正加速增加），年輕人（含中年）考慮照顧老人方便同時又相對獨立，可根據這一市場需求在戶型設計上得以體現。如適當增加“兩代居”戶型70在細節上滿足符合當地環境的人性化設計產品定位——建筑單體建議——戶型建議：針對項目高層住宅，采用封閉陽臺的戶型，隔絕粉塵和噪音。加大客廳和陽臺的面積增加客廳的視覺空間感，以及高層居住視覺優越感，另外，技能環保等新科技產品應用，在樣板間則可做處理示范。71產品定位——產品原則——房型配比建議房型面積所占比例一房公寓60平米左右8%精簡兩房80—9022%舒適兩房90—10010%經濟三房110—13030%豪華三房130—14420%四房及復式150以上10%90平以下戶型占30%是政府規定，可選配10%