SWOT分析法在房地產開發中的應用SWOT分析法（自我診斷方法）是一種能夠較客觀而準確地分析和研究一個單位現實情況的方法。利用這種方法可以從中找出對自己有利的、值得發揚的因素，以及對自己不利的、如何去避開的東西，發現存在的問題，找出解決辦法，并明確以后的發展方向。根據這個分析，可以將問題按輕重緩急分類，明確哪些是目前急需解決的問題，哪些是可以稍微拖后一點兒的事情，哪些屬于戰略目標上的障礙，哪些屬于戰術上的問題。它很有針對性，有利于領導者和管理者在單位的發展上做出較正確的決策和規劃。1、SWOT的含意swot四個英文字母代表Strength,Weakness,Qpportunity,Threat。意思分別為：s,強項、優勢；W,弱項、劣勢；0,機會、機遇；T,威脅、對手。從整體上看，SWOT可以分為兩部分。第一部分為SW,主要用來分析內部條件；第二部分為OT，主要用來分析外部條件。另外，每一個單項如S又可以分為外部因素和內部因素，這樣就可以對情況有一個較完整的概念了。在發達國家,許多公司、醫院、政府機構、工廠、學校,不管是盈利單位,還是非盈利單位,都非常關注本單位的發展。所以,他們經常用這種方法進行分析、研究,有的一季度一次,有的一年一次,有的甚至一兩個月一次。因為他們已經習慣了對目前的情況、存在的問題、條件和環境的變化經常進行了解,以期得到較清晰、連續的跟蹤,并根據自己的發展目標，做出一套相適應的計劃和規范來保證達到目的。他們非常希望知道本單位的市場、產品、顧客、服務等的定位情況。比如我在英國留學時，許多教師在給我們上第一堂課時都會先聲明：“同學們，不論你們有什么問題，都可以隨時問我。這是我辦公室和家里的電話。不要怕麻煩或不好意思。”當我問老師為什么要這樣時，老師說：“因為學生就是我的顧客，是這些顧客給我發的工資。我的產品是講課，產品的質量好壞直接影響到我的顧客。如果他們不愿意聽我的課，可能我就不會有工資了。”又如：在英國的大街上，無論你遇到什么困難，你都可以去找警察。而警察也會非常熱心和耐心地問你，他能為你做些什么。這是因為警察非常清楚他們的工資來自于納稅人，而大街上的行人就是納稅人，他們的服務對象就是納稅人，他們所提供的合格產品就是為納稅人服務。作為領導者和管理者首先要明確：我們的顧客是誰？在哪兒？產品是什么？應該提供什么服務？在管理運作中怎樣應付不斷出現的變化？存在哪些威脅和競爭對手？會發生什么樣的競爭？怎樣去改進并完善自己？只有這樣，事業才能發展壯大。用SWOT分析法分析國內單位時，一定要考慮到中國的國情和單位的具體情況，不能全盤照搬。只有將SWOT分析法同本單位的實際結合起來,并考慮到中國的文化、經濟、政治、人文等因素，才能得出較正確的結論。2．案例用SWOT分析法分析國內一個培訓機構（為便于分析，暫不考慮人文、政治等因素，表8－5）。S：強項，優勢（外部）在國內外有一定的知名度，是層次較高的培訓機構之一，具有幾項培訓的資格。（內部）有一部分素質較好、積極肯干的員工；有一批國外贈送的設備（交通工具、計算機、教學設備等），這些設備質量較好；受訓人員層次較高，有政府官員、也有企業管理者。W：弱項，劣勢（外部）顧客面較窄，僅限于政府官員和部分企業領導；在一些培訓班的組織上受制約較多；沒有形成自己的網絡，信息反饋少；沒有在外面叫得響的、具有自己特色的產品；對外宣傳力度不夠，對外聯絡不夠廣泛、主動。（內部）少部分人員自身素質不高，達不到現代培訓的要求，缺少自己的師資力量，沒有能夠承擔高層次講課的教師；單位的福利差些，人員的數量和工作所需相比多了些。另外，行政后勤人員多于培訓人員，大鍋飯的意識較濃，管理還不夠完善。以上兩項是單位的內部環境和情況。0：機會，機遇（外部）國內外有不少單位希望同該培訓機構建立友好關系，進行資助并建立合作項目；國內的高層次培訓需求量大，培訓市場大。有不少單位希望接受高級管理強化培訓，并到國外進行實地考察、研究。（內部）已有許多待開發的項目，包括和國外的合作項目；有能夠開拓創新的人，有能力執行國內、外的項目；還可以進行多方位的開發，如出教材、拍電視片、建立聯合網絡；有可開發的大市場，也可以創造出較好的產品。T：威脅，競爭對手（外部）國家又成立了一家類似的培訓機構，并給予較大的投入，如人員、資金等；許多省、市、自治區和各部、委相繼成立了自己的培訓機構，在本系統內進行行業管理培訓；這些機構都在擴大自己的市場，尋找自己的顧客；培訓課程的內容雷同或相似。（內部）產品單一，質量和內容有待根據發展和現時需求而提高。自滿感較強，服務意識不到位；管理機制未進一步理順，少部分人員由于福利較差而不穩定；工作量安排不合理；激勵機制和獎勵制度不健全。沒有自己的CI（企業文化）和中期、遠期目標。以上兩項是外部環境和情況。3、分析從以上SWOT分析中可以看出，在目前的情況下，這個單位內部和外部情況從總體上來講還是基本可以的。但是如果不抓緊對發展的研究、分析，則很快就會滑向劣勢。因為它的優勢是暫時的，隨著市場的發展和需求的變化，如果不迅速擴大自己的市場范圍，提高產品質量和服務意識，則勢必會遇到強勁的挑戰；如果不能適應，還會被淘汰。而制約著市場和產品的重要因素之一就是管理，這樣一來就給這個單位的管理層提出了一個刻不容緩的、需認真考慮的問題：怎樣針對主要問題加強管理，改變觀念，適應形勢，完善發展。從內部講，首先這個單位應充分利用自己目前的優勢，如聲譽好、層次高、有資格認證等。其次，它應該抓緊時間，立即策劃自己的CI（企業文化），盡快提高自身素質，改變觀念，使單位和員工適應市場的變化和發展，用經濟的觀點和意識去考慮問題、分析問題、解決問題。同時，它應迅速建立一支高質量的師資隊伍，開始研究市場需求，并能講授市場上急需的課程。第三，加緊同外單位的聯系，利用召開反饋會、通氣會、研討會和其他手段，持續、穩定地提高自己的知名度。這個單位的領導層應該通過SWOT反映出來的情況，清楚地意識到本單位在發展道路上所處的環境和可能遇到的威脅及挑戰；這些競爭會威脅到單位的哪些領域，危及到自己的哪些產品、顧客和市場。同時，還要認真分析、研究單位內部的具體問題，如為什么少部分人心不穩，是單位的福利差，還是看不到單位的希望和前途，或是其他原因。人心問題非常嚴峻，因為它可以引發許多其他意想不到的后果。從外部情況來看，這個單位由于自己的優勢較多，所以它生存的機會、發展的機遇比較多。這些可以轉化為發展的有利因素，有時也可以轉化為不利因素，關鍵就是怎樣看待、處理和把握這些優勢，使它們向有利因素方面發展。決不能躺在這些優勢和以前的成績上，不再開發新的領域，不再拓展新的市場。對其他的競爭對手，應清楚地看到他們能在這里分得多少市場份額，形成什么威脅，能給本單位留下多少比例，并制定一個整體戰略決策。面對眾多競爭對手是個非常棘手的問題：第一你不能取消這些培訓機構；第二你不能干涉那些培訓機構的市場；第三你本身沒有下指令性文件要求別人接受培訓的權利。這樣，激烈的競爭就出現了。4、總結從以上的分析來看，這個單位的面前是一條布滿障礙的道路。從目前來看，情況也不容樂觀。如果發展得好，前景不錯。但是，必須正視現實研究內部、外部的情況，并針對目前的產品和發展力量進行深層次的研究。要從戰略的高度和角度來看待整體性的開發問題，這個問題越早抓，對這個單位就越有利。應該采取以下措施來完成發展規劃。設立單位的CI(企業文化)和整體發展理念。目標如何設定，要由全體職工討論決定，由領導牽頭實施，從點滴入手，建立、發展、完善企業自身的形象。認真進行市場調查，劃分好自己的市場，找準自己的顧客群，加強聯系和溝通。建立一支有效的課題隊伍，針對目前市場所需，設置一套好的教材和案例。建立一支高素質的教師隊伍，敢于并勝任高層次的課程。利用自身的優勢，迅速同國內外建立新的、有特色的合作項目。在創造社會效益的同時，注意較大幅度地提高經濟效益，并將其中相當一部分作為再發展資金。建立有效的激勵制度和管理發展制度。最后一條最關鍵，那就是要調整機構，起用能人，并設重獎，激勵員工為單位的發展做貢獻。內部環境--SWOT分析法一、SWOT分析的一般方法WOT分析是一種對企業的優勢、劣勢、機會和威脅的分析，在分析時，應把所有的內部因素(包括公司的優勢和劣勢)都集中在一起，然后用外部的力量來對這些因素進行評估。這些外部力量包括機會和威脅，它們是由于競爭力量或企業環境中的趨勢所造成的。這些因素的平衡決定了公司應做什么以及什么時候去做。可按以下步驟完成這個SWOT分析表：1)把識別出的所有優勢分成兩組，分的時候應以下面的原則為基礎：看看它們是及行業中潛在的機會有關，還是及潛在的威脅有關。用同樣的方法把所有劣勢分成兩組。一組及機會有關，另一組及威脅有關。建構一個表格，每個占1/4。4)把公司的優勢和劣勢及機會或威脅配對，分別放在每個格子中。SWOT表格表明公司內部的優勢和劣勢及外部機會和威脅的平衡。在你的企業計劃中，一定要把以下步驟都寫出來：在某些領域內，你可能面臨來自競爭者的威脅；或者在變化的環境中，有一種不利的趨勢，在這些領域或趨勢中，公司會有些劣勢，那么要把這些劣勢消除掉。利用那些機會，這是公司真正的優勢。某些領域中可能有潛在的機會，把這些領域中的劣勢加以改進。對目前有優勢的領域進行監控，以便在潛在的威脅可能出現的時候不感到吃驚。二、公司的優勢和劣勢