南京財經大學專業任意選修課課程論文考試2011——2012第一學期課程名稱：房地產金融與投資任課教師：彭建超學生姓名：蔡晨溪班 級：公事管082學 號：2113008201論文題目：我國房地產金融調控對住房價格的影響淺議內容摘要：自從住房制度改革開始實施，我國房地產業發展取得了長足進步，成長為國民經濟的支柱產業。但是，由于房地產業發展的速度過快，導致了許多問題，房價過高首當其沖，普通老百姓買不起房的情況不僅僅是經濟問題，更加是社會問題，于是，國家的宏觀調控就勢在必行了。房地產作為資金密集型行業，對金融政策十分敏感，如今金融政策已成為調控房地產市場的重要工具。回顧我國金融政策調控房地產市場的歷史，找出其需要改進的地方以期對未來房地產市場調控手段有所貢獻是如今的重要工作。關鍵詞：房地產金融調控金融政策房價 案例分析一、研究背景及意義住房制度改革以來，我國房地產市場發展迅速，使其他行業無法與之相提并論，這種速度被稱為“房地產速度”。 據統計數據顯示，我國2008年房地產業占GDP的6.6%和投資的四分之一，直接相關的產業多達 60個，房地產業的發展帶動了鋼材、建筑、建材、家電、家具等許多行業的發展。但是，高速發展也會帶來相應的問題和矛盾。最為尖銳和明顯的就是老百姓的住房問題， 房價的不斷走高速度和老百姓的存款增長速度不能合拍就造成了“買房難”的問題。老百姓買房難不僅是經濟問題，更是社會問題。房地產市場是一個資金密集型的市場，金融政策對其影響最大，聯系最為緊密。正是由于這種緊密的聯系，利用金融政策來調控房地產就被認為最有效的方法。二、國家金融政策調控房地產市場歷史回顧及所取得的成就我國對房地產的宏觀調控相當積極活躍，從1993年開始，我國就開始針對1991年以來房地產投資過熱的問題進行宏觀調控。1998年，國務院下發了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》這是住房改革后第一個明確支持房地產發展的金融政策，并且國家實施了寬松的貨幣政策，這些政策對我國房地產市場的啟動起了重要的作用。。2002年開始房地產價格開始不斷攀升，2003年央行出臺文件提高信貸門檻，緊縮資金鏈，開始調控逐步過熱的局面。接著的幾年國家相繼出臺了許多政策抑制房價的上升，不斷提高存款準備金率和貸款利率，到2007年下半年部分地區房價有所回落。2008年受金融危機的影響房地產業發展進入低迷，為了適應國際國內經濟形勢發展，國家又出臺款寬松的信貸政策以鼓勵住房消費。為了房地產市場的健康穩定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，更加促進房地產業的健康穩定，而非成為各路資金規避風險的投資投機工具。綜上所述，房改以來我國房地產金融調控政策對房地產市場的影響是全方位的。在多次金融調控政策的監督和指導下，房地產市場得到了快速發展，對國民經濟的健康、可持續發展做出了積極貢獻。2004～2007年房地產行業對GDP的貢獻近幾年一直穩定在15%以上，房地產行業已成為國民經濟的絕對支柱產業。三、國家金融調控中存在的問題（一） 調控尺度的把握問題依照目前房地產在我國的發展，它己然在國民經濟的發展中占據著舉足輕重的重要地位，房地產對我國銀行信貸，國民經濟增長過程中有重要地位，這就造成國家在實行金融政策時處于兩難境地，過于緊縮會打擊產業的發展，造成一連串的問題，但是太過寬松又會不起作用，甚至起到反作用。在這種兩難中許多尺度很難把握，呈現在表面上就是政策的滯后性，房地產市場的問題早已顯現，但是由于難以下手錯失了許多機會。同時也表明對市場的判斷還不夠敏銳，調控的效果也就不夠明顯了。（二）地方政府執行不力地方政府對房地產宏觀調控政策執行不力、落實不到位是我國金融調控房地產價格上漲效果不佳的重要因素之一。房地產價格上漲對地方政府是有利的，價格越高，土地出讓金越多，地方政府的收入也越多。這也是地方政府不愿意嚴格執行政策的重要原因。（三）對公眾的透明度不夠公眾對房地產信息了解不夠多，因此經常會處于盲目從眾或聽信謠言的狀態。這就給了房地產商機會，營造市場的火爆氣氛，借機抬高房價。在房產市場不太景氣時，又會造成恐慌觀望，不理性的消費的重要原因就是市場透明度太低。四、對現存問題的解決建議（一） 提高調控的時效性金融政策在傳導過程中出現時滯和變異，這是調控中的客觀因素，是政府調控所無法避免的。但是了解規律以后，就可以發揮主觀能動性，抓住時機，提高時效性，防止出現控制不力而導致的房地產市場泡沫。（二） 加強對地方政府和商業銀行的監管地方政府和商業銀行是房地產市場繁榮的受益者，因而會出現調控政策執行不力和互相勾結的情況，要對這兩者加強監管處罰力度， 避免對國家和老百姓造成巨大的損害。（三） 利用公眾媒體的宣傳作用對于政府政策調控信息和商業炒作等信息都要及時準確以及反復的對公眾進行宣傳，多利用媒體這個平臺，盡可能的將信息及時準確傳送到消費者那里，避免由于商業行為而導致的信息誤傳，防止造成恐慌性搶購或觀望。五、以下是關于 2011房地產調控具體案例的分析：2011年十月底，《上海證券報》報道，越來越多的上海房企投身降價大潮，降價幅度更擴大至20％至40％。與此同時，北京遠郊地區的房價亦出現較大幅度暗降，通州新盤起價1.32萬/m2再創今年新低，新房二手房價格倒掛。不管報道所涉數據準確程度如何，至少說明樓市調控顯效了。與此同時，全國范圍的限購和緊縮貨幣政策并沒有放松的跡象。溫家寶總理近日在南寧調研時表示，“房地產調控正處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果”。這意味著，至少在短期內，房地產調控政策不會松動。近一段時間，由于經濟數據回落，加之國際環境動蕩，不少人預期本輪調控會半途而廢。高層的表態，讓廣大民眾足以安心靜候房價回歸理性。房地產調控再也經不起折騰了。古人云，一鼓作氣，再而衰，三而竭。在不斷反復之間，房地產調控政策自損威嚴，這也是數年來調控政策執行成本越來越高，而效果卻不盡如人意的根源所在。始于2009年底的本輪房地產調控，以行政手段強力干預市場需求，并輔以信貸貨幣政策的從緊，無論是對中小企業和進出口企業，還是普通的剛性需求、真實的改善需求，都帶來了十分嚴重的傷害。政府亦背負了破壞市場經濟運行的壞名聲。可以說，此次調控，政策執行成本極其高昂，遠遠超過了歷次調控。所以，單單就這一點，本輪房地產調控必須一鼓作氣，堅持到底，直至房價回歸到“合理”。至于“合理房價”，筆者以為不應超過具體城市房價收入比的10倍以上，而現在的普遍情況是超過了20倍甚至30倍。而進一步鞏固調控成果，我們首先需要厘清當前的房地產現狀。顯然，今年全年房地產市場成交量在急劇萎縮，尤其是下半年開始，很多房地產企業資金鏈告急，個別樓盤出現不小的降幅，但目前畢竟還只是少數城市出現房價松動。也就是說，在史上最嚴調控政策之下，開發商依然能硬扛，而那些大型地產商的財務報表更顯示，他們今年完成年初制定的銷售目標難度并不大，像萬科、恒大、保利、中海等房地產大佬，上半年銷售業績依然快速增長（萬科以644.2億元的業績再居銷售額榜首，增幅達到81%，突破去年全年的“千億大關”懸念不大。恒大位居其后，半年銷售額達到429億元，接近其去年全年500億銷售業績。同時，恒大銷售面積突破600萬平方米，位居銷售面積榜首。）而地方政府對土地財政的依賴并未明顯改善，雖然今年各地的地王偃旗息鼓了，但全年的土地出讓收入仍不會是小數字。認清這一現實，我們就要提前做好準備，只要GDP增速不觸及到8%的底線，調控政策就不應松動。近日，國務院允許滬、浙、粵、深四地試點自行發地方債，也預示著不管經濟環境再艱難，也不可啟動全面的刺激政策。而更可能漸漸轉換到定向寬松的路子上，只救對實體經濟發展有利的部分，而不是拯救投機者的流動性緊張。不僅如此，為最大限度降低房地產調控政策對國民經濟的誤傷，有必要啟動金融體制改革，盡快讓新36條細則出臺，加大對外貿企業的支持力度，同時按照“十二五”規劃，進一步加大對經濟結構的調整，逐步擺脫經濟對房地產市場的過度依賴。這樣一來，房地產調控就能夠一鼓作氣，而無后顧之憂了。對開發商而言，未來兩三年的房地產市場繼續深幅調控大局已定，趕緊謀局過冬，已顯得尤為迫切。當然，從長遠角度而言，房地產調控絕非讓房價回落這么簡單。房地產市場牽連到數十個行業，銀行系統深陷其中，在實體經濟走向邊緣化的今天，它直接關系到經濟結構的調整和產業競爭力的升級，更是保證經濟增長方式革新的必由之路。參考文獻：[1]張鋒.金融調控政策及對房地產市場的影響.[J]中國房地產金融.2008，(03):3-4[2]馬君潞，武岳.金融調控政策對房地產市